北碚房地产项目市场调查报告及产品建议书房市分析

北碚工程市场调查报告及产品建议1．北碚区北碚位于重庆市西北郊的缙云山下，幅员面积北碚位于重庆市西北郊的缙云山下，幅员面积75363万，％，℃，无霜期334334271997年被命名为国家级社会进展综合试验区和重庆市第一个山水园林城区。年被命名为国家级社会进展综合试验区和重庆市第一个山水园林城区。北碚山多水美，自然资源格外丰富。含钙质硫酸盐型温泉水日出水量6000吨以上，含低钠偏硅型矿泉水日流量500吨以上。水资源以长江四大支流之一的嘉陵江为区内水系骨干，还有璧北河、梁滩河、胜天水库等30余条溪河、水库。国家级风景名胜区缙云山九峰绵延，是长江流域保存较好的一座绿色宝库；北温泉公园集山、水、林、泉、洞、寺庙为一体，堪称重庆市公园的典范。嘉陵江小三峡风光各异、意趣天成；金刀峡谷深壁峭、原始幽美；磨滩河悬岩飞瀑，水沫凝烟。境内还有胜天湖等自然风景点60余处和张自忠烈士陵园、复旦大学旧址、老舍、梁漱冥故居等抗战文物景点、人文景观。陪都遗址100多处，旅游开发潜力格外巨大。同时，北碚还13北碚又是著名的花园城市，先后荣获了“全国园林先进单位”，“全国造林绿化十佳城市”的荣耀称号。202382040堪称重庆市公园的典范。．区域构成城中片区：以经济、商贸中心、居家为主城南片区：以政治、行政、居家、房地产开发为主歇马、青木关片区：以摩配、纺织企业为主城北片区：以餐饮、消遣、居家、房地产开发、川仪集中地为主蔡家组团：房地产开发为主缙云山片区：集旅游、观光、休闲、餐饮为主金刀峡片区：集旅游、观光、休闲、餐饮为主水土、静观片区：花木、苗圃种植、观光、休闲，集装箱码头．交通状况区域内交通状况大致如下：主要车站：北碚火车站、文星湾汽车站、502空调大巴车站、天生桥车站、西师车站等。公交车线路专线公交线路：502北碚—解放碑504北碚—杨家坪505北碚—合川 北碚—永川 北碚—壁山 北碚—江津乡镇公交线路：506北碚—三溪口—灯塔 507北碚—施家梁—三圣508北碚—盐井—塔尔门 510塔尔门—双碑—菜园坝511塔尔门—双碑—牛角沱 512杨家坪—沙坪坝—塔尔门515北碚—状元牌—歇马场 516北碚—歇马场—兴隆镇517北碚—歇马场—大石盘 518北碚—北温泉—澄江519北碚—北温泉—水道 520北碚—北温泉—缙云山521北碚—磨心坡—后丰岩 522北碚—磨心坡—陵川524北碚—东阳镇—西山林 525北碚—水口寺—矿山坡528530北碚—转龙—八塘536北碚—观音峡—水土537北碚—北温泉—烟湖滩局部旅游专线：52二环“二环”：即绕城高速大路，全长１８６公里，总投资约９０亿元。将把主城区外围的１１个经济组团联为一体，由北碚组团、蔡家组团、西永组团、白市驿组团、西彭组团、一品组团、鱼洞组团、界石组团、长生组团、鱼嘴组团、两路组团等构成一个比现在大五倍的主城区，使重庆的主城区范围由现在的约５００平方公里扩大到２５００平方公里。绕城高速大路线路为：鱼嘴—王家—北碚—青木关—走马—西彭—江津—一品—南彭—鱼嘴。八射“八射”：分别是重庆—成都、重庆—遂宁、重庆—南充、重庆—邻水〔通向陕西、重庆—湖北、重庆—长沙大通道、重庆—贵阳、重庆—泸州〔是规划中的东南亚出海通道。这８条通道全部打通后，无论是连接西部各省，还是通向东南沿海，重庆都将成为连接东西部的交通枢纽。小结：北碚区交通较为兴旺，辐射面广，通往全区各乡镇班车较多，达20余条线路之多，通往其它区县也较为便利〔主要通往渝西片区，到达市区内〔解放碑〕仅需4—60分钟。据了解交通便捷，特别是2023年下半年重庆至北碚高速大路取消收费，使该区域的人气大增，带动了区域内商贸、房地产等进展。．自然生态，250重庆赋有盛名的“北温泉公园2141342317北碚区处四川盆地平行岭谷地区，属典型的亚热带温和潮湿季风气候，热量丰富，雨量充分8座，小游园和绿化广场20,%。最高气39℃1℃,18℃12033341997；2023年荣获国家绿委授予的“全国造林绿化十佳城市”称号；2023小结：北碚区有着丰富的旅游资源，根底设施较为完善，森林掩盖率较大，城市绿化率较高，平均气温适中，有着良好的居家环境，是镶嵌在巴渝大地上的一颗明珠，特别适宜居家及休闲渡假。．人文特征时间名称时间名称备注南宋东阳郡清代清代白碚镇江巴璧合特组峡防营峡防团务局划江北、璧山、巴县的23乡为嘉陵江三峡乡村建设试验区一等县的地方行政机构北碚治理局一等县设置重庆北碚行政治理处后更名为川东行署北碚治理处川东行署北碚市为川东人民行政公署首府重庆市第六区为一等区1955年定名为重庆市北碚区原江北县水土镇、静观镇等6镇2重庆市北碚区乡划入北碚名观历史悠久、著名睱尔。抗战期间素有陪都之称，众多名人雅仕都在北碚留有印记，包括邓小平、周恩来、贺龙、朱德以及老舍、徐悲鸿、梁实秋、晏阳初等旧居至今都保存完好。卢作孚任地方行政长官时崇尚文化及教育的治邦思想，至今仍在潜移默化地影响着生活在这片土地人们。复旦大学、西南大学都创办於此。这一切熏陶、孕育着北碚人深厚的文化底蕴。“凳子龙”为重庆市北碚区乡村院坝中老百姓自娱自乐的玩耍活动。乡村建设运动是二十世纪我国兴起的一场振中华的运动动。20237教育部综合性重点大学。．支柱产业旅游休闲业：北温泉风景区、缙云山风景区、金刀峡风景区、胜云湖风景区、磨滩瀑布、柳荫溶群、天府溶洞群、偏岩古镇、塔平寺古塔、百里花卉长廊，博雅居、华蓥山森林公园、金果园、大塘溶洞、二龙洞、七星溶洞等教育：西南大学、重庆师范大学职教中心等工矿企业：重庆川仪厂、力帆汽车〔原北泉汽车、歇马青木关中小型摩配厂、纺织厂、富皇水泥厂等小结：北碚区作为重庆市后花园应当之无愧，由于从以上不难看出，旅游业格外兴旺；教育业也成为其区域进展的一个重心，正逐步走向高点，如西师、西农合并为西南大学；在区域外围的地区，延袭了重庆市特有的重工业的进展，也增加了北碚区工业进展的根底以及经济支柱。．各大专院校、重点企事业调查分析西南大学、川仪、歇马摩配、织布厂等西南大学：2023790001502650300中，教授〔争论员〕307人，副教授〔副争论员〕739103人，硕士生导师513人。川仪：曾属于老国营企业，但众多中、小型配套厂已被私营化。厂房较为陈旧，职工房仍处于70—801500—3000元/月，技术工种人才：2023/月左右，一般职工：几百至千元/月不等。．公务员及企事业人员分析西南大学拥有较强的师资力气，使全区成为一个高素养、高人才集中地，对于事务的判定力量能够较为理性，但同时也有一种攀比心理存在。川仪厂由于局部企业的运营不佳，仅靠某些车间或某个分厂在支撑整个厂矿的企业运行，工人的生活质量不高，住房质量偏低，能够购置商品房的人不多，仅限于某些治理层和技术人才，一般职工均无力购置。人口居住状况北碚区城区人口约有16—17万人口，主要分布在城中、城南、城北。大多数市民居住在城中片区，多为三口之家，居住面积以60—9020—25区域内的楼房多为单位集资房，是较为典型的90年月左右老式住宅，砖混构造，层数普遍低于7层，外立面用材多为涂料，采光通风不佳，私密性较差，虽然能满足最根本的生活要求但是极不便利，或居家极为不舒适。随着城市的扩张，也有局部市民选择在城南和城北居住，大多以202320232023年的缙云花园、雨台花园等楼盘，转变了该时期在该区域内无小区房的历史，尤以缙云花园为例，在销售时间内其销售状况始终较为良好，在．商业分布目前北碚区的商业形态大致如下：餐饮业：吴抄手、郑记天俯鱼庄、碓窝鸡、孔亮正兴火锅、君之微、赵木二羊肉等。经营状况：据观看，北碚区餐饮业进展较为困难，分布较为零散,城北中型餐饮较多，品牌餐饮〔平均上座率估量70%，周末晚上略高，其他餐饮店的经营状况比较惨淡。百货业：重百商场〔1、2、3店〕国美电器、山城超市、天生商城、地下商场、竟发购物中心等北碚区的百货业较为滞后,主要集中在城中步行街片区,除重百商场外均无成规模的百货商3300—20231,2主要的经营家用电器,3〔6〕,经营品种较多接近于市区内重百,但人气冷清，17:30点以后人流量较大且着装较好，属于中端消费,目标客户群主要针对西南大学的教师和社会上中上层人士,其余地方无成规模的百货商店,主要以门面个体经营为主,(主要针对西南大学学生)经营状况较好。品牌店：七匹狼、美特斯邦威、真维斯、ADIDAS、伟志、特步等。与餐饮业分布一样，品牌店较少也根本集中在步行街四周，包括七匹狼、美特斯邦威、真维斯、ADIDAS、特步等，价格低于重庆，大局部都在打折促销，但照旧不见较多顾客购置，在我们观看的几天内根本无人进店购置,个别除外(如七匹狼在北碚经营达8街四周另有几十家各种服装、鞋类、饰品门市，其单间面积15㎡—60㎡，租金15000—30000元/年。休闲消遣场所：上岛咖啡、喜乐汇歌城、水晶宫歌舞厅、凌云宫卡拉OK城、龙顶消遣会所、康乐度假村、金果园等。北碚区成规模的休闲消遣场较少，歌城和舞厅主要分布在城区，较为分散，除个别歌城和舞厅晚上顾客较多，以中青年人为主。其余地方门市类型的酒吧，且生意较为清淡。批发、农贸市场：综合批发市场、天生农贸市场等经营品种较齐,集服装、各式鞋类、花鸟、菜蔬等为一体，分区明确。面积较大，至少5000平米以上，环境较差。除农贸市场外，其它经营状况较差。农贸市场分布在各个小区内，规模较小，满足小区内生活需要。金融机构：中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、商业银行、农业银行、农村信用合作社等主要分布在步行街四周，商业较为兴旺的区域。酒店、宾馆：逸居酒店、北碚宾馆、泉外楼宾馆、北泉宾馆等此次调查觉察，虽然北碚区人口较少，宾馆、酒店较多，在步行街沿线一带大小宾馆约有6由此推断，北碚区流淌人口较多，大局部客户为来此出差和学生家长。小结：主要有川仪厂、摩配、织布厂等〕居民经济来源丰富，商业主要聚拢在步行街沿线一带，虽然〔重百三店除外，但购置者仍旧寥寥无几，但步行街周边商业数量较多，人气较旺，简洁给人造成经济富强的假象。总体来说，目前区域内的消费力总体水平还处于中等消费状态，经济相对平缓，对较高档次的个人消费品承受度不高，商品价格承受力较弱〔极少数除外。．消费特征分析步行街沿线一带是北碚区商业最集中的地方，也是北碚区市民首先选择的消遣购物场所，人流量相对密集，周末和晚上6点后，有大量的市民聚拢在步行街，是寻常的三倍左右，假设天气较好，步行街沿线一带白天有大量的中老年人在此休闲，其消遣活动多为谈天〔城中打牌的较少13岁在空余地方有众多的中老年人跳舞，格外吵闹。消费重百超市档次的场所，市民普遍穿着较好〔至少是干净、干净，局部带小孩进入，能一眼看出在当地有较好的经济收入或是外地流淌人口。北碚公园内设有一游乐场所，其设施有碰碰车、碰碰船、弯道赛车等，寻常游客相当稀有，周末和节假日假设天气好有较多市民前往，根本为一家三口，票价3—5元不等，但据治理人员透露，目前游乐园经营状况呈下滑趋势，主要缘由是设施陈旧和较少，大局部游客玩两次便已经厌倦，缺乏颖感。其它有少数中老年人前往公园内闲逛和健身。说明在这方面的消费北碚城区还缺乏。询问重百三店营业员，3000根底较好一些的人还是宠爱品牌货，其理由是使用品牌较为有面子。私家车拥有量较少，即使有也大多为中低档轿车和“长安”面包，且多为私人老板拥有，高档轿车也有局部〔20。北碚区内绝大局部居民较少有每天看报的习惯。据调查政府及机关单位均订有大量报纸，重庆〔晨、晚、商、日〕报等经济根底较好者，周末和空余时间到市区或周边风景区、农家乐消费。小结：北碚区内居民生活消费习惯有以下特点：信任品牌，忠诚度高；对大宗商品处于理性消费阶段〔如电器在北碚当地购置，其他高档商品到市区购置较多；留意亲朋关系，较少单独活动；虚荣心较为明显，攀比心理较强。．根底设施建设60001500012二．重庆房地产行业进呈现状及2023年度趋势分析在今年国家间续出台针对房地产开发的宏观调控措施背景下，重庆房地产开发投资仍保持平稳增长势头,开发投资和开工面积增幅高于上年同期水平和全国平均水平。商品房开工面积，%，由于看好直辖市的长期进展潜力，广东富力、大连海昌、大连万达、保利集团以及首热潮。重庆年房地产开发投资建设状况〔单位：亿元〕重庆的房地产开发投资始终呈高速增长之势，反响了开发商对重庆市场的前景比较看好，重商品房销售面积2023—202320231100-1200M2商品房销售总额走势7%。202301—10月份销售金额〔亿元〕销售面积〔万M2〕销售均价〔元/M2〕126612289032758425295284063038728578262992521102881从单月成交状况分析，510金额和成交面积是寻常单月成交量的2三．2023随着宏观调控的持续作用及国家政策的进一步出台，2023年上半年,北碚区房地产开发市场投资力度明显减弱，%，商品房现房销售及空置率增长快速。根本运行状况投资持续下滑，构造不断调整6房地产投资4374329338278商业营业用房完成投资68887239施工面积持续增长，开工面积得到有效掌握6得到有效掌握。在开工面积中，受国家对别墅、高档用房严格审批等政策影响，别墅开工面6北碚区房地产施工、开工面积状况表其中：开工面积〔单其中：开工面积〔单±指标施工房屋面积±%位：万平方米〕%合计住宅#别墅、高档公寓#经济适用房0办公楼0商业营业用房其他竣工和现房销售面积消灭快速增长〔，1-6，现房销售额4995北温泉街道、天生街道、童家溪镇三地区投资占90%以上本年完成投资比施工面积单位 比重%(万元) 重% (平方米)本年完成投资比施工面积单位 比重%(万元) 重% (平方米)合计437431001889873100北温泉街道231051195503天生街道10495390000童家溪镇6204157858歇马镇278754191水土镇55420236静观镇39044278朝阳街道20027977澄江镇8000大工程的拉动作用日趋减弱1-620236〔5000有1个，共完成投资额17115〔缙麓商都、盛世家园等〕尾声或报竣工，今年开工工程规模普遍偏小，没有一个打算总投资上亿元的工程，大工程拉动和支撑作用日趋减弱。存在的问题商品房供给构造有待优化中低收入家庭住房需求的主要途径，其确定量仍旧偏低。商品房空置面积居高不下6，市场面临的一个较为严峻的问题。小结：以前制约北碚房地产进展的两个因素，一个是交通，一个就是城市配套，很多人觉得北碚是一个睡城，现在交通这个问题解决了，现在政府正在着力解决城市生活配套的问题，政府着力打50，对北碚，对区外的吸引确定也将增大。接下来就是北碚的旅游业，作为第一支柱产业旅游业在北碚是极为丰富的，在现有旅游业的根底上，北碚区政府还在打造的旅游工程，比方室内温泉城，不仅政府在大力开发旅游工程，店，填补了以前北碚没有高档的星级酒店的一个空白，酒店建成以后，确定会拉动北碚旅游业的进展。北碚与沙坪坝在文化、教育上格外近似，它的房地产这一块的消费群体也不谋而合，主要以本区内的消化为主。据调查，20235%，根本上每年增长的比例是5%-8%，现在已到达20%左右。近年来，区域外的消费群体到北碚看房的越来越多，现在交通问题已经得到解决，这个量将会逐年递增。再加上北碚整个区域的放量并不大，远不及南岸区，北部区，甚至小于大渡口区，有这些独特的自然资源，但是放量却不大。4．北碚区房地产市场产品分析目前北碚区城区主要物业多以小高层、高层为主，面积以120㎡左右的三房为主，而单价主2300/㎡左右，局部高端物业略高。这说明总价在24、25的。小户型有肯定市场，但整个区域还处于解决置业的问题，可供投资的物业也不多。在高端物业方面，以联排别墅和花园洋房为主要，花园洋房的主要购置群体为西南大学的高端收入者，别墅的体量极少，独立别墅是其市场供给的最大空白点，以联排为主，面积在300㎡3600—3800元/㎡左右。购置高端物业留意其开发商的知名度和环境配套，而目前市名称北温泉九号位置名称北温泉九号位置北碚区城北区金华路21145栋，一梯2/4工程户；花园洋房：229181400〔1、概况2700〕户型㎡、㎡；二室二厅9296134136162164301分析216223自身游泳池、网球场、儿童游乐园、幼儿园、会所等配套最低价：2060/㎡；花园洋房均价：2500/㎡；最高价：3990/㎡；销售联排别墅均价：3600/㎡；价格2200元㎡；均价〔装修房2700㎡；5000点评：该工程位于北碚区城北区，以重庆“第一代”恒温社区为工程的时常形象定位，工程自身配套完善，物业形态多样化，其主力户型以三室两厅〔97—130㎡〕为主，考虑了有用型和舒适型两类，楼盘的目标客户群主要以35岁以上，三口之家或几代同堂的冢庭为主，多为二次置业，也有局部投资者。在推广方面，将客户群体向外延长至沙坪坝区，吸引区外的消费者来此购置。因此，在推广载体的运用上，以平面媒体和户外媒体为主，以较高的推广费用到达市场的认知。工程二名称名称畔溪名都北碚区月兴村48位置号售楼683199881520022工程400008000060%；停车位：132概况期〕户型㎡、㎡；㎡；㎡；㎡分析自身商业中心、景观走廊、游泳池、网球场、儿童游乐园、幼儿园、会所等配套花园洋房；最低价：2023/㎡；均价：2200/㎡；最高价：2400/㎡销售联排别墅；最低价：3600元/㎡；均价：3800元/㎡；最高价：4000元/㎡；免五通费，停价格点评：该工程位于城中，有着得天独厚的交通和地理优势，工程自身较为留意景观和配套设施，在区域内树立了自己的品牌优势，通过一、二期的成功热销，现已推出高端产品，花园洋房和联排别墅。联排别墅的户型面积较大，㎡〔三室两厅三卫，㎡〔四室四厅四卫单价较高，总价也80—90名称华立·北泉花园名称华立·北泉花园北碚区城北区金位置华路售楼68353666工程净空〕10㎡左右概况的独立书房户型分析自身180002023配套销售 起价：1810元/㎡；均价：2023元/㎡；最高价：2400元/㎡中庭均价：2100元/㎡；五通费价格点评：该工程由上市公司华立地产倾力打造，享有较高的品牌知名度。在经受了华立·天地豪园的惨败后，进军北碚区打造该物业。工程自身配套较为完善，有2023㎡的会所，户型面积多样化，从27㎡—164单价适宜、面积偏小，总价较低，以性价比取得市场。名称云景华庭名称云景华庭北碚区城北位置区金华路售楼电68867788话5栋；总户数2期7401100000㎡；建筑面积：工程概8650046416况2/3/4152户型分㎡、㎡、㎡、㎡；㎡、㎡；㎡、㎡析游泳池、网球场、儿童游乐园、幼儿园、老年休闲广场、会所、银行等套销售价 〔2期〕最低价：1980元/㎡；均价：2100元/㎡、跃层均价：2600元/㎡；跃层最高价：格点评：该工程是本区域内较早消灭小区住宅，品质感较强，小区配套设施齐全，在区域内有较大影响，首次将市民关注的目光吸引到该区域，是本区域房地产进展的先行者，为今后区域进展奠定了肯定良好根底。但由于前期公司主要治理层消灭的问题，导致该物业在市场上一度滞销，形成相比同地段物业，单价较低，但面积以三室两厅为主10—235㎡。其目标客户群仍针对西南大学的教职员工。工程五海宇·状元海宇·状元名称府第北碚城南碚南大道末端位置〔区政府对面〕售楼电68259999话多层，高层；1322331000180工程概2202303612971000个；况6户两部电梯。户型分户型分㎡；㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡；㎡；㎡析游泳池、网球场、儿童游乐园、幼儿园、老年休闲广场、会所、银行等套销售价〔一期〕开盘价：1738/㎡；最低价：1880/㎡；均价：2300/㎡格点评海宇的来势光汹汹，给北碚市场造成了不小的风波。从连开八盘的狮子大开口到目前仅两、三盘的同时启动的举措也给本地市民造成了心理落差。在区域内有较高的知名度。主力户型三室两厅〔100—120〕为主，其目标客户群大多为二次置业者，目前周边配套的尚不成熟，会给目标客户群带来荒凉之感。正由于如此，海宇集团着重自身小区的环境塑造及企业形象的建立，突显其品质感。但在不久之后，交通、政府的迁移将会带来更多的人气与商机。因此，状元府第有着较高的升值空间。6．北碚区集资房目前北碚区集资房大致如下：据调查目前北碚区建有集资房的单位：区政府、原西师、电力局、播送电视电台、商委、燃气公司等众多单位。政府集资房：框架构造〔在建中。电力局集资房：202351200/1600/㎡。麦田·翠阁：本工程由麦田机电开发，工程由52，住宅为砖混构造，面积从〔79—136〕六种户型，对外均价：1500/㎡.。184/503710615原西师集资房：2年前已开头筹备，单价：1258元/㎡，目前还未开建。615151272811号楼19层；11号楼12层。现已经开工开头修建9572㎡；建筑面积：㎡；容积率18+1；功能：办公及住家；工程进度：已修至18分析：目前北碚区的集资放多数以本单位开发建设，内部认购，其余向市场销售。大多为单体楼，框架构造，体量较小，以楼上居家，楼下办公为主。户型面积较大，多以三室两厅〔85—120㎡〕为主，外立面多为颜色跳耀的面砖，品质较高。200—400/㎡不等。企事业单位都建有各自的集资房，因此北碚区集资房在区域内市场比重较大，为区域内房地产销售带来了较大影响。不能有效地刺激房地产的进展，没有带动大宗消费。目前区域内集资房价格对本案威逼较大。本地块环境分析地形地貌概况本案地处北碚区缙云大道，属北碚城北区组团；地块有肯定的高差；地块外形呈规章的方形；地块紧邻缙云山景观沿线，周边景观资源丰富。地块周边配套设施公园：缙云山旅游风景区、马鞍溪生态公园；其它：西南大学。地块周边环境分析总结地块现有交通便利，但目前，可直达本地块公交线路较少；工程周边配套较为缺乏；工程周边有丰富的自然资源；工程地处北碚城区城北板块，属城市开发的热点区域；良好的规划前景将保证该片区的经济的高速进展，从而大大提高该片区居民的消费力；本案应充分利用片区规划给本案带来的时机，挖掘本案特色。SWOT优势紧邻缙云山旅游风景区，具有丰富的景观资源优势；位于缙云大道，交通便利；地块外形规整，便于规划；规模较大，可设置比较完善的内部配套。劣势地块与周边配套相距较远，而且在短期内无法形成完善的周边配套；虽紧临缙云大道交通便利，但公交线路少。时机202311本案所处区域推出的楼盘整体品质较高，片区整体形象较好；本案所处区域是北碚区的热点开发区域，市民的关注度较高；周边的大中型企业较多，潜在的客户群数量较大；本案紧临缙云大道使本案的交通格外便捷；北碚区将来人口的快速增长，将大大提升本案的投资价值。威逼背靠一处工业厂房，噪声污染、空气污染严峻；工业污染大，造成周边居民怨声载道，口啤较差；缙云大道沿途高档楼盘较多，区域供给量大，竞争剧烈。SWOT优势、时机策略：发挥优势，利用时机充分发挥景观资源优势，打造高尚景观社区，利用景观户型带动整个楼盘的销售；充分发挥地块较规整的优越性，在规划设计上做到尽善尽美；充分发挥规模优势，打造特色庭院和特色商业；利用市民对本案所处区域关注度较高的时机，借机提高本案的知名度；利用周边大中型企业较多的时机，将大中型企业的中高层人员锁定为本案的目标客户群；利用本案紧临缙云大道的优势，凸显本案将来交通的便捷性；利用北碚区潜在楼盘档次较高的时机，借机提升本案形象；利用北碚区将来人口快速增长的时机，挖掘潜在的投资客户群。劣势、威逼策略：弱化劣势，躲避威逼通过对本案将来交通的便捷性作有针对性的推广，来弱化目前公交线路较少的不利影响；通过闻媒介和乐观向政府呼吁，关闭并搬迁工程旁的工业厂房；通过工程自身的配套，局部弥补周边配套的缺乏；通过与专业代理公司以及专业相关协作伙伴的合作，来弥补开发商对景观楼盘开发阅历的缺乏；亲热关注竞争对手动态，抢占市场先机。住宅局部进展建议功能建议：住宅档次建议：中档本工程由于地理位置的优越性，本身档次较高。但从目前工程所处的位置来看，周边生活配套还极不完善，必需依靠所处大环境将工程的档次进展肯定的提升。主题概念设计我司依据市场状况和对工程地块分析争论，建议承受：中式风格小高层亲情庭院社区诠释：庭院的进展史就是城市文明的进展史。当高楼大厦取代庭院成为人们生活的主要载体，城市与城市之间的区分也日益冷淡，城市的面孔变得日益模糊。当你站在公寓中向外看去，看到社区的万家灯火，你怎能知道到底身处哪一座城市，东京还是纽约？北京还是上海？它们又有什么区分？庭院式围合便营造出这样一个场所。一方面，作为居所的延展空间，庭院可以成为居室的记忆的相册。另一方面，庭院围合为一种友居生活的态度，以空间提倡，以设计引领。独立主题的庭院园林，赐予每个庭院特别的气质与文化，界定了居民的归属感。庭院的设计能有机结合了自然和人文的优势。依据本工程内主要的居住者，拥有较高的文化层次，比较传统的思维观念，头脑中格外猛烈的中国儒家文化意识。对于小区内部园林的文化内涵有要求较高，所以我们选择以中式小高层庭院为本工程的主题概念，以表现本工程和主要的业主——教师及公务员的文化和思想内涵。为何要引入庭院理念？庭院式社区的开发是传统庭院的变革，融入了现代建筑的精华，表露了一种社会和现代消费者的共性心理，是将来城市居住进展的趋势。作为住宅形式的一种创，庭院式社区表达一种家居梦想。庭院具有亲热而布满邻里亲情的人性化关系模式以及布满生气的空间场所，给人以领域感。这种庭院式设计表现出了浓郁的人情味和结合力，与现今流行的电梯公寓、花园洋房相比，它避开了邻里间由于缺乏沟通空间而导致的“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的非人性化设计。庭院理念如何在建筑布局中表达？庭院式小高层社区可承受的是现代朴实、轻灵时尚、高雅简约的现代建筑风格，表达了一种现代建筑艺术之美。以一种融汇传统与现代、交织内敛与张扬的设计，来表达该楼盘的一种生活梦想。以凹凸不一小高层为主，形成凹凸与前后变化的假设干个庭院，使建筑产生序列感，组合成变化丰富的空间视觉，地面园林的起伏与景观、建筑多彩的颜色，又更使空间形态布满灵动的韵味。整个小区承受组团开发模式，由围合式庭院组成。这样既抑制了行列式布局楼间距狭窄、形式单调的缺乏，又发挥了行列布局保证户型朝向的优势。花园与几栋小高层住宅围合而成一个组团，经过建筑设计成弧形，表达一种包涵的内敛形态，再在其中加以起伏的园林景观，多层次的空间体系形成一个文明庭院，实现了“高品质居住实间”与“邻居邻里空间”的双重理念。在住宅的首层户外，设置100平米的公共活动空间，为相邻的业主供给沟通沟通的场所。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。建筑形态建议参考以下市场数据：从调查数据可以看出，消费者对于建筑形态的喜好，呈现随楼层增加喜好度降低的状况。但〔18+11-230园林风格建议曲径通幽”意境；突现中国传统园林艺术的精华，表达中国传统居住文化的深厚内涵。而且可在各个庭院内，营造不同的园林主题，如：竹海、山石、流水、亭廊等。产品建议商品房户型建议依据我司对目标客户群的定位，建议以下户型配比方案：建筑面积在85平方米以内的小两房单位：布局紧凑的小两房单位，靠有效掌握总价而赢得客户。建筑面积在100-120平方米的小三房单位。三房居家户型，由于有效掌握面积而肯定程度上降低了总价，以高性价比赢得客户。少量建筑面积在130平米以内的大三房单位。舒适型大三房，以较高品质赢得客户。户型配比：见下表户型建筑面积范围〔平米〕〔平米〕客厅面积〔米〕套数比例两室两厅一卫≤8570-80≥55%小三室两厅双卫100-12090-100≥40%大三室两厅双卫130110-120≥5%户型空间类型建议依据目前市场对各户型的承受程度，和本工程商品房总面积较小，我司建议商品房单位全部承受平层空间布局。住宅局部的户型配比建议由于我司不明白购置方，未能进展深入市场调查，故不能提出配比建议，以免给工程整体定位带来误导和影响。户型特色建议公共与私密、动与静、干与湿上分区合理，既实现各自局部的功能，又互不干扰；出来做共性化活动、举办派对的场所。既是扩展使用面积，又是生活共性，生活品位和生活乐趣的表达之处；做一10平方米左右的内阳台，形成空中庭院，购房者也可依据家庭构造变化，对室内房间进展有效增减改造；将一般的外阳台升级为10平米以上的空中花园，为仆人供给了充分的室外空间，可作为会客、园艺、消遣、休憩的空间。让主业有更多接触自然和天地的时机，提升生活的品质。在舒适型大三房单位的主卧房中，将转角飘窗升级为270度圆弧形落地观景窗，提升仆人的居住舒适度。公共卫生间分隔为厕〔含沐浴〕和洗漱二个功能区，可保证二人同时使用而互不干扰，分隔式的处理更符合生活习惯和使用上的便利性。直接对外采光通风，保证了室内空气的清爽和室内的干爽、干净。位置处于公共空间和私密空间交汇的家庭厅处，不管仆人还是客人使用都格外便利，而且又有肯定的隐蔽性。针对重庆特定的气候特点，起居厅和餐厅成直线型穿堂风设计，既可以引入颖空气，又能有效降低室内气温，在不需要肯定要开空调的日子里能让室内有凉快的温度和湿度，节约空调费用，又提高使用的舒适性。大量承受落地窗和凸窗，有效增加了室内采光，使各个空间光线充分，室内光明，让景观融入建筑的同时，也让建筑成为景观。在入户处设置玄关，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能为入户换鞋供给缓冲空间，实际使用中大大便利仆人生活，玄关的气氛营造，更提高了仆人的生活质量形象建议传统建筑的复兴·人文精神的复兴建筑使人与人之间产生了隔绝、距离，本工程则用传统的庭院建筑唱响了人文、友情、亲情的复兴。以超越物质的层面，满足人们精神深处的需要。所以本工程的社会形象已经不仅仅是一个单纯的