2022年房地产估价师《房地产制度法规政策》零基础预习

2022年房地产估价师《房地产制度法规政策》零基础预习

01考试动态

迷惑的2021

2021年的全年考试计划于2021年1月底发布：

2021年估价师考试计划于2021年11月13、14日开考；

2021年估价师于2021年9月中旬发布新教材；

2021年估价师于2021年10月中旬发布考试大纲；

2021年估价师考试于2021年10月底至11月初报名；

同时，出于疫情防控，诸地区于2021年10月底至11月12日，发布停考通知。

2021年估价师考试条件、时间、科目、题型、成绩滚动等遵循[2021]3号文《房地产估价师职业资

格考试实施办法》，以及2021《房地产估价师职业资格全国统一考试大纲》。

据悉，2021年考试难度不大，但细度有余。

关于成绩接续

2020年取得房地产估价师考试部分科目合格成绩的，2021年因疫情等原因造成本年度延考，或者

考生根据自身情况未报名的，其2020年度的保留成绩顺延至2022年。

原考试科目新考试科目

房地产制度与政策（含相关知识）房地产制度法规政策

房地产估价理论与方法房地产估价原理与方法

房地产开发经营与管理

房地产估价基础与实务

房地产估价案例分析

制度与政策理论与方法经营与管理案例分析

2021年因2020年保留成绩

（任一）J

疫情或个

房地产估价基础土地估价基础

人原因未制度法规政策原理与方法

与实务与实务

参考2022年待考取

房地产估价基础土地估价基础

制度法规政策原理与方法

21年未通过与实务与实务

21年参加

考试但没

房地产估价基础土地估价基础

有通过制度法规政策原理与方法

2022年待考取与实务与实务

展望2022年考试

由于2021年考试大纲发布过晚，且大纲内容较2021版教材有出入，故2022年大纲理应与2021

年大纲接近。

根据2021年大纲要求，2022年教材恐怕较2021年教材有一定变化。

初步揣测更新量可达到10%〜15%。

同时，也希望2022年估价师考试，大纲不迟于教材明确、教材能在考前3.5〜4个月发售、报名能

于考前1.5〜2个月进行，讲些武德。

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02了解考试

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《住建部、资源部、人社部》实

施

考试门槛低

备考时间较充裕

60%合格，

成绩滚动期4年

估价师考试

1.考试的时间安排

通常情况下，在10月份的倒数第二个周末至11月份的第二个周末之间举行(2020年于10月底考

试、2021年于11月中旬考试)。

2.报考资格

具备下列考试报名条件的人员，可以申请参加房地产估价师职业资格考试：

(1)拥护中国共产党领导和社会主义制度；

(2)遵守中华人民共和国宪法、法律、法规，具有良好的业务素质和道德品行；

(3)具有高等院校专科以上学历。

3.考试的分值及考核形式

考试科目考试时长题型、题量与分值考试满分

房地产制度法规政策单选：60道多选：40道

房地产估价原理与方法综合：4大题，共计20小题

房地产估价基础与实务不定项选择题：15道

2.5小时综合分析题：2大题，共计10小题100分

计算题：2道

土地估价基础与实务

问答题：2道

指错题：1题

4.考试难度

由于估价师考试题型题量有较大调整，必然会导致题目的细度增加。

对我们备考造成的困难：需要把握的重难点不存在侥幸成分；会有更多新晋考点形成；

但是，较以往考试：考点密度增加；犹豫点减少。

在判分机制上，本科目单选题0.5分/题、多选题1分/题、综合题1.5分/题。

估价师大纲

1.本考试大纲中各科目的要求将考试内容分为掌握、熟悉了解三个层次。在考试内容中，掌握的部

分约占60%,熟悉的部分约占30%,了解的部分约10%。

2.2021年的大纲，与2021年的教材之间，存在10%〜15%的内容偏差，其中有一半属于“偏”，即

擦边；另一半属于“差”，即教材没有。

此外，2021年大纲共九章内容，2021年教材共10章内容，即大纲对教材进行了整合。故2022年，

教材仍旧会变化。

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熟悉/掌握知识点大纲要求状态

地籍管理的内容和要求熟悉差

第一章

土地管理的内容和要求熟悉偏

国土空间规划的内容熟悉偏

国土空间规划的实施与监督掌握偏

第一早国土空间规划与城乡规划、土地利用规划的衔接熟悉偏

永久基本农田保护熟悉偏

耕地占补平衡熟悉偏

土地市场概念熟悉差

土地市场的功能和运行机制熟悉不

我国土地市场管理的内容熟悉偏

地价管理的概念、目的、措施熟悉差

第四章

地价管理制度的主要内容掌握差

公示地价制度掌握差

城市地价动态监测的概念、目和作用掌握差

农用地价的概念熟悉差

城市用地分类与管理熟悉偏

第五章城市居住区建设管理熟悉偏

城市体检与城市更新熟悉'基

第七章关于“房地产经纪”删除

第九章不动产单元设定及代码编制了解偏

估价师教材

2021版制度法规政策教材，备考篇幅300页左右，附录50页左右；预计2022版制度法规政策教

材，备考篇幅在340页左右。预计仍旧是所有教材中页码最少的一门。

03核心知识点

房地产及相关制度法规政策概述

1.熟悉房地产的基本概念；

2.掌握房地产权利类型和内容；

3.掌握房地产物权生效时间；

4.了解新中国成立以来房地产业发展；

5.了解土地管理的内涵；

6.了解土地管理的任务；

7.熟悉地籍管理的内容和要求；

8.熟悉土地管理监督检查；

9.了解新中国成立以来我国土地管理的演变；

10.了解城镇住房制度改革；

11.了解住房保障制度；

12.了解住房公积金制度；

13.了解法的概念；

14.熟悉法的主要形式：

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15.了解法的适用规则；

16.了解我国房地产主要法律法规规章、规范性文件和技术标准（规范）体系框架。

难度一般

情况存在新增成分、整合成分

原第一章内容

构成

少量第七章内容

房地产物权生效的时间掌握

理由由第七章变更至第一章

法定生效土地所有权M于GO家所有，无需再通过登记M方式来公示所有权的归属

自记载于不动产登记簿生效

基于法律行为的物权生效

的物权变动，自记载于不动产登记簿时发生

司法或政府判决能决定，自法律文书或者政府的征收决定峥生效

因继承取得物权的，自继承开始时发生效力

基于事实行为发生生效------------------------------------------

----------------------,因合法1日速拆除房屋等事实行为……自事实行为成就时发生效力

处分该物权时，依据法厕定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力

基于合同成立生效地役权、故承包经营权

国土空间规划与土地用途管制

i.了解国土空间规划的概念；

2.熟悉国土空间规划的内容；

3.掌握国土空间规划的实施与监督；

4.熟悉国土空间规划与城乡规划、土地利用规划的衔接;

5.了解土地用途管制制度的概念；

6.了解土地用途管制的作用和意义；

7.掌握土地用途管制的内容；

8.掌握农用地转用管理要求；

9.了解耕地保护管理的主要内容；

10.熟悉永久基本农田保护；

11.熟悉耕地占补平衡。

难度较高

情况变化、整合成分居多

构成原第二、四章部分内容整合

农用地转用管理的要求掌握

理由传统重点，21年更新

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•0占用土地，m及农用也门建设用盘的，sua办理农3V用手罐

r《土地管理法》永久・本农网仍值设用地的，由国务电W

力实aa±9MUH»以内KB

设用地"求而产生的农用it转用市.w人曲府蛆期且依费订衣用g用方案

分魅次MHHW权的人国BU魄准

市.思人的S府坦纲实悠

占用永久・本农田

为实

《土地管理法实施条例》设用地”而产生的农用康蕤用

不涉及占用永久M本农田的

■scman身M权的杳・自治区.

■听人民政府批准

农用丽用沿3att依•租

土地与房屋征收

1掌握集体土地征收的基本要求、范围、原则和批准权限;

2熟悉集体土地征收的工作程序；

3掌握集体土地征收的补偿范围和标准；

4掌握房屋征收的前提条件；

5熟悉房屋征收的程序；

6熟悉房屋征收补偿；

7掌握房屋征收评估要求；

8掌握房屋征收与补偿的法律责任。

难度一般

情况传统重点、存在整合成分

原第二章部分内容

构成

原第三章全部内容整合

集体土地征收的基本要求、范围、原则和批准权限掌握

理由传统重点

经国务尉t准农用地转用的

同时办理碘

经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的

永久基本农田

国务院审批永久基本农田以外的耕地超过35公顷的

其他土地超过70公顷的土地

征收上栩定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准

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建设用地供应与土地市场管理

1.掌握建设用地的分类；

2.熟悉建设用地的特点；

3.了解建设用地供应的历史沿革；

4.掌握建设用地使用的一般规定；

5.掌握建设用地供地标准；

6.掌握建设用地的使用方式和审批规定；

7.掌握建设用地使用权出让；

8.掌握建设用地使用权划拨；

9.熟悉建设用地容积率管理；

10.熟悉建设用地供合同及相关文本；

11.熟悉国有建设用地闲置处理规定；

12.熟悉集体建设用地概念和类型；

13.了解宅基地管理；

14.掌握集体经营性建设用地供应及转让、抵押规定;

15.熟悉土地市场概念；

16.了解土地市场的特点；

17.了解土地市场的分类；

18.熟悉土地市场的功能和运行机制；

19.熟悉我国土地市场管理的内容；

20.掌握建设用地使用权转让、出租、抵押的规定；

21.熟悉地价管理的概念、目的、措施：

22.掌握地价管理制度的主要内容；

23.掌握公示地价制度；

24.掌握城市地价动态监测的概念、目的和作用；

25.熟悉农用地地价的概念。

难度较难

情况传统重点；新增成分居多

构成原第二章部分内容为主

建设用地使用权出让掌握

理由传统重点

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居住70、科教文卫体U5O、葡

年限{土地使用权出让的实斥年阳不得高于规定■高年限

依法经批准收回公共利益、使用期限届满、未申请续期或者申通续期未妾批准等

土地使用者不■行土地使用权出让合同而收回

回收在签约后，土地使用者未在60日内支付完毕地价款

土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

司法扒关决定收回

住宅湿设用地使用权期限届满的，自动续期

届满续期{非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法懒蛙办理

建设与房地产开发经营管理

L熟悉城市用地分类与管理；

2.熟悉城市居住区建设管理；

3.熟悉城市体检与城市更新；

4.了解勘察设计管理；

5.了解建设工程招标投标管理；

6了解建设监理制度；

7.熟悉施工许可管理；

8.熟悉建设工程质量管理；

9.熟悉建设工程的竣工验收管理制度；

10.了解建设工程质量保修；

11.了解建筑施工企业的资质管理；

12.了解注册建造师制度；

13.了解房地产开发企业的设立；

14.熟悉房地产开发项目管理；

15.掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得;

16.了解房地产开发项目的建设；

17.了解房地产开发项目质量责任制度；

18.掌握房地产开发项目转让；

19.了解商品房交付使用；

20.了解房地产广告；

21.了解房地产经营活动的法律责任；

22了解物业管理的基本概念；

23.熟悉业主的建筑物区分所有权的涵义；

24.了解专项维修资金制度；

25.熟悉物业管理的费用。

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房地产交易管理

1.掌握房地产交易管理的概念和原则；

2.掌握房地产交易基本制度的内容；

3.熟悉房地产交易管理和房屋网签备案制度；

4.掌握房地产转让的概念和分类；

5.掌握房地产转让的条件；

6.掌握房地产转让的程序；

7.熟悉房地产转让合同的主要内容；

8.掌握共有房屋的转让规定；

9.熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定；

10.熟悉对失信被执行人购买房地产的限制；

11.熟悉商品房预售制度；

12.掌握商品房现售规定；

13.熟悉商品房销售代理规定；

14.熟悉商品房销售限制性规定；

15.了解商品房买卖合同；

16.了解商品房规划、设计变更的规定；

17.了解商品房面积误差的处理方式；

18.了解商品房交付的责任；

19.了解商品房屋租赁的条件；

20.熟悉商品房屋租赁合同的内容；

21.了解商品房屋租赁登记备案；

22.熟悉商品房屋转租；

23.熟悉房屋租赁相关权利；

24.熟悉住房租赁市场管理有关政策法规；

25.掌握房地产抵押的条件；

26.掌握房地产抵押合同的内容；

27.掌握房地产抵押权的设立及其相关规定；

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28.掌握房地产抵押权的实现；

29.掌握房地产抵押估价的要求。

难度较难

情况传统重点

构成原第六章内容

商品房预售掌握

理由传统重点

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用壮

持有建设工程趣划许可证和葩工许可证

按提供陵管的商品房计算，投入开发建设的资金注到工程建设总投资的25%以上

已经确定施工进度和竣工交付日期

条彳牛.

未取丽售许可，Z网展开任何与"I”有关的活动

.土地使用权证、建设工程短划许可证、施工许可证

m.方==一申而许可的材料投入开发总设的资金占工皿设总投资25%以上的证明

取落商品房裾鱼许可V

商品所售方案r……建设进度舒卜颈管房胭套数、

“面积破测及分摊情况……

取丽儡许可后….企业要在10日内_次性公开全部准催房源及每套房展侨格……

预售许可的最低规模不得小于栋

房地产开发企业应当自签约之日起30日......办理商品房预售合同登记备案手续

房地产中介服务

1.熟悉房地产中介服务的概念、特点；

2.熟悉房地产中介服务行业管理内容；

3.熟悉房地产中介服务收费；

4.掌握房地产估价机构的概念及组织形式；

5.掌握房地产估价机构设立和备案；

6.掌握房地产估价机构监管；

7.掌握房地产估价机构的禁止行为和法律责任;

8.熟悉房地产估价师资格考试；

9.掌握房地产估价师注册；

10.掌握注册房地产估价师执业监管。

难度•般

情况稳定、重点明确

构成原第八章内容

房地产估价机构的概念及组织形式掌握

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理由|传统重点、有更新可能

两名以上评估两名以上合伙人，目合伙人2/3以上是评估师

合伙制f-------------------------------------------------------------------------------

r-----------1.有三年以上从业控历目■近三年内未受停止从业处罚

r房地产估价机构的保念及组织形式\八名以上评估方,两名以上股东，且股东2/3以上曷评估邮

公司制r---------------------------------------------------------------------------

I-----------1IK三年以上从±d&B5且量近三年内未受停止从业处罚

房it产评估机构实行修案・建制度，不再实行资质梭准

房地产估价机构设立和备案｛......应当自领取营业执照后30日内向……主管部门备案

房地产估价机构分级：一，二=»；新设立房as产估价机构萼级核定为三级，设1年的西定期

房地产估价机构等级I里蝠更求R宓

L房地产怙价机构监篌♦

房地产税收

1.了解税收的概念和特征；

2.熟悉税收制度及构成要素；

3.了解税收的征管；

4.熟悉现行房地产税税种；

5.掌握房产税；

6.掌握城镇土地使用税；

7.掌握耕地占用税；

8.掌握土地增值税；

9.掌握契税；

10.掌握增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加;

11.熟悉企业所得税；

12.掌握个人所得税；

13.掌握印花税；

14.掌握有关房地产税收的优惠政策。

难度较难

情况传统重点

构成原第十章内容

房产税掌握

理由传统重点

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丽g丽

课税对敛和证税港困醐（祝XmMmxrEStt,不包括农村

按11产余・计

比积税率f------------------------------------------------

------------1计IMMM9.猊军为12%

3卬闻/产：«*Mlxl.2%xrajMx(1•(1M6-3O%))*1.2%

r--------------------------------------------------------------------------------------------

-------------，maw房产：a1tgMtA*12%(林)

税率和计税依据

MAi"产

—馀，<50%~<0%)X|1-(10»~30%)】《1.姓

iUHOllg"产

Num*(70%>80%)N(1•(10%~30%))X1.2%

国家机关、人民团体、军队；由国家财政部门拨付事业经费的单位；宗

特殊单位

教寺庙、公园、名胜古迹

自用

个人非经营房产

房产

企办教卫；非营利性医疗、疾控和妇幼保健等卫生机构；福利非经营性

妇幼老

老年服务机构

临危

损坏不堪、危险房屋；大修停用半年以上房屋；工地上的临建

类

免国家、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间的房产（包

扶持青年扶持

征括自用和供给孵化对象的）；高校学生公寓

类

保障扶持出租用的公有住房；单独核算租金收入的公共租赁住房

社区养老、托育、家政服务的自用或提供服务房产；农产品批发市场、农贸市场（包

起居

括自有和承租）专门用于经营农产品的房产；对向居民供热收取采暖费的供热企业，

类

为居民供热