某海景公寓一期项目策划可行性研究报告

三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓一期项目可行性研究报告目录第一章总论……………………1项目差不多情况……1编制依据及研究范围……………4结论及建议…………………5项目建设的背景及必要性……………7第一节项目建设的背景……７第二节项目建设的必要性………………1２第三章市场分析…………１4第一节本项目公寓的概念………………１4第二节三亚度假公寓情况介绍…………第三节本项目与其他项目相比较的优势……………第四节本项目前景预测………………第四章项目定位……21第一节功能定位…………21第二节市场定位……………第三节项目建设方案和规划设计定位……………第四节设计定位…………………第五节入市姿态及推广时机定位………………第六节销售方式定位…………第七节物业治理定位…………第五章建设地点及建设条件……………32第一节建设地点…………3２第二节建设条件……………第六章建设规模及建设内容…………………３8第七章建筑建设方案………39第一节项目总体规划方案………………３9第二节单体建筑方案……43第三节结构方案…………4９第八章公用工程………50第一节给排水工程………５0第二节电气………………53第三节燃气设计………58第四节道路、广场、停车场与绿化……58第九章消防及安全……………62第十章环境爱护及节能……6５第一节环境爱护………6５第二节节能措施……6８第十一章项目组织及劳动定员………………70第一节项目组织………70第二节劳动定员……７0第十二章项目建设治理及招标投标………７2第一节项目建设治理……72第二节招标投标………72第十三章项目实施进度……74第十四章投资估算与资金筹措……………75第一节投资估算…………75第二节资金筹措…………７９第十五章财务分析与评价…………………80总论项目差不多情况项目名称三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓(一期)项目建设单位概况建设单位建设单位概况项目拟建地点项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约5公里。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约80项目定位项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓,为国内外高端人群提供高品质的居住享受。项目要紧建设规模及内容三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目总用地面积42．０1公顷,项目分二期开发建设。本报告研究的是一期项目。项目用地面积18.１7公顷(２7２．５5亩),总建筑面积33876１．45m2（其中地面２98145.1９m（1)7幢22—28层高层公寓，总建筑面积305869.54m2(２)会所，建筑面积４080.91m2(3）幼儿园，建筑面积3２3２m2（4）地下汽车库,建筑面积25５79m２；（５)配套公用工程设施,包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。项目总投资及资金筹措项目建设总投资:125026．40万元,其中：土地费用17715.75万元，前期工程费用２８40.1０万元，建筑安装工程费用8８９78.9５万元，基础设施费用4717．34万元,开发期税费８85．79万元，工程建设其他费用3977.01万元，差不多预备费５９1１.４６万元建设向国内银行申请中期借款8０0００万元，银行中长期借款按年利率7.74%计算利息。其余要紧技术经济指标序号名称单位数量１总用地面积m２1816852总建筑面积m２３3８761．４53地面总建筑面积m２298１4５．19计容积率建筑面积ｍ2２87105．71其中公寓m228１00２.5６会所m228７1.15幼儿园m２３23２不计容积率建筑面积(架空层面积＋机房层面积）m211０３9.484地下总建筑面积m24061６．２6其中地下汽车库ｍ225579其中人防区m212１３5.７非人防区m２１3443.3自行车库ｍ２13827.５会所地下层ｍ２1209.７65建筑占地面积m21６130.2１6建筑密度%8.９7容积率1.588绿化率%659住宅总户数户2２０210机动车停车数辆778其中地下停车数辆683地面停车数辆9０１1非机动车停车数（地下)辆2400１2总投资万元125０2６.40其中(１）工程费用万元9369６.30（2)工程其他费用万元304４4.３1（3)开发期税费万元８８5.７91３财务内部收益率(税后)%43．８814财务净现值（税后)万元69３5０.１515投资利润率%1７.3０１6投资利税率%41.801７投资回收期（税后)年３.64编制依据及研究范围可行性研究报告编制依据签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；《民用建筑设计通则》（GB5０35２—200５）;《住宅设计规范》（GB5０0９６—１999）(２003年版）；《高层民用建筑设计防火规范》（GB５0045—9５)(２0０5年版）;《建筑设计防火规范》（GB50016—2０06);《都市居住区规划设计规范》（ＧB5０180—９３)（20０2年版);《都市道路和建筑物无障碍设计规范》（ＪGＪ50—2001）；其他现行的标准、规范、定额；建设单位提供的相关资料。研究范围投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。结论及建议研究结论三亚是中国唯一的热带滨海旅游都市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地,商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，毗邻约8０公顷研究表明,三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓环境条件得天独厚，市场极具潜力,建设条件十分优越，项目顺应了三亚房地产市场进展的需要，符合行业进展趋势，符合三亚市都市进展规划要求，项目具有良好经营效益和社会效益，项目可行。财务分析表明,项目盈利能力强，极具投资价值。建议切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境阻碍评价等。应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接,以保证项目建设及投入使用期的需要。应切实做好资金筹措,落实资金，保证项目顺利实施。项目建设的背景及必要性项目建设的背景一．海南省和三亚市旅游业快速进展海南岛是中国南海上的一颗明亮的明珠,是仅次于台湾的积３39２０平方公里,森林面积1714７00公顷，森林覆盖率达51海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部,北隔琼州海峡与雷州半岛相对。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。海南岛交通方便,有遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条件。适宜的气候和优良的沙滩使那个地点遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。依照《海南省旅游进展总体规划纲要》,海南省以后2０年旅游进展总目标为，建成世界闻名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。随着国人的生活水平逐步迈向小康，旅游已不再是奢侈额外的休闲活动，而是一个人不可或缺的生活内容,旅游业差不多成为经济进展最强劲的产业之一。黄金周长假期的实施,使旅游业大为火爆,拉动了第三产业的迅速进展，成为经济新的增长点。三亚,钟灵毓秀,如诗如画,是现代人返朴归真、天人合一的理想旅游度假之地!请到天涯海角来，椰风海韵醉游人。漂亮的三亚，正以她的热情的胸怀,每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康,体会时尚,感受漂亮。特不是随着近几年海南对外全力打造的健康岛的形象，三亚举办了一系列国际文化体育盛事,扩大三亚的知名度、美誉度和阻碍力,使三亚成为世人瞩目的焦点,使得三亚作为全国唯一、世界闻名的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注，致使三亚人气不断上升。近年来,三亚旅游业的得到前所未有的进展。三亚优越的自然环境不仅吸引众多游客来旅游,而且还吸引了众多投资者来三亚投资兴业,全国和来自世界各地的旅游者来三亚打高尔夫、赏岛屿、泡温泉、潜水、疗养等。特不是春节、五一、十一黄金周期间,三亚的旅游业的进展更是盛况空前。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础。全省各项旅游业接待国内外游客由１997年的85６万人次上升至2006年的1６05.02万人次,平均增长速度达到15%。2006年全省旅游旅游饭店客房开房率５2.49%,旅游收入1４１.43亿元,其中境外旅游收入１7.86亿元,境内旅游收入1２3.57亿元;旅游饭店接待人数1285.５万人次。２006年，三亚市列入统计的旅游宾馆１60家,比上年增加11家。其中,五星级宾馆7家,四星级宾馆1８家,三星级宾馆25家，二星级宾馆２2家,一星级宾馆6家，其他待评宾馆８2家。拥有客房24032间,比上年增加2032间，增长9.2%;拥有床位4414６张，比上年增加46７６张,增长11.8%。旅游饭店客房开房率53.1%。全市接待旅游过夜人数4５4.9万人次，比上年增长1１.9%。其中，接待海外旅游者38.88万人次，比上年增长８3.4%;接待国内旅游者4１6.0２万人次,比上年增长８.0％。全年旅游收入6５.４亿元，比上年增长2７．5%。其中境外旅游收入１70６６．２1万美元，比上年增长129.1％。２007年1~1１月，全市接待旅游过夜人数477.86万人次，比上年同期增长19.5％，旅游收入７1.26亿元,增长2２.7％，实现财丁两旺。海外旅游者增速高于国内旅游者增速。１～11月,国内旅游者４３１.68万人次，增长17.８％；海外旅游者4６.18万人次,增长38.3%，比国内旅游者增幅高出2０.5个百分点。旅游饭店客房开房率5９.7%，比上年提高6．6个百分点。二．三亚市旅游房地产具有宽敞的进展空间作为我国唯一、世界闻名的热带滨海都市，三亚以其独特的旅游资源、舒适的生活环境和优越的自然环境，三亚旅游业的进展稳步向前,推动了三亚旅游房地产的进展，正日益成为宽敞房产投资者追捧的对象。２007年1~１１月，全社会固定资产投资９3.30亿元，增长59.５%。固定资产投资要紧特点有：（１)房地产开发投资保持快速增长。1~11月,房地产开发投资41．62亿元,比去年同期增长60.4%,其中住宅投资４1.25亿元，增长73.3％,占房地产开发投资总量的99.１%。房屋施工面积299万平方米，增长５７.5％；商品房销售面积89．91万平方米，增长47.４%。（２)第三产业投资增幅高速增长。1~１1月,第三产业城镇投资48.２8亿元,比去年同期增长６７．２%，比全社会固定资产投资增幅高７.7个百分点。(3)投资资金来源充足，利用外资明显增多。1～11月，全社会固定资产投资到位资金129.８2亿元，比去年同期增长8５.3%，比同期全社会固定资产投资增幅高25.8个百分点。其中,自筹资金85.5９亿元,增长1.1倍；国内贷款1４.1２亿元,增长１.63倍；利用外资1．94亿元,增长近20倍。许多事业有成、崇尚健康、注重生活品质的人士纷纷在三亚投资置业,度假、过冬成为外地人置业三亚的要紧目的，并把三亚作为其“第二居所”、“第三居所”地。旅游产业已成为对三亚阻碍力最大、拉动力最强、贡献率最高的优势产业。自2００2年以来,三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影,开始复苏，并朝着良性的方向进展，三亚的旅游房地产持续了一轮又一轮的升温。进展至今已五年有余,在一批有实力、有品牌的旅游房地产开发企业不断打造下，现形成了亚龙湾、三亚湾、大东海三大旅游房产投资、度假区。三亚海棠湾开发正紧锣密鼓地进行，引得各大财团纷纷来到三亚,预备进行旅游房地产投资，其中包括长江实业、霍英东集团。三亚旅游房地产的业主现已遍布世界各国，三亚旅游房地产不断向前进展并走向国际化。建筑风格已形成了美国的夏威夷、澳大利亚的黄金海岸、印度尼西亚的巴厘岛、墨西哥的坎昆、泰国的芭提雅等建筑风格。同时三亚借鉴国外旅游度假胜地房地产业的开发经验,吸取其先进的开发理念,充分挖掘本土文化特色，利用三亚优越的生态环境和人居环境，依托丰富的独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地，初步开创了自己的建筑特色。三．本项目的建设顺应了海南省和三亚旅游业的进展，顺应了人们对旅游房地产进展的需求三亚市旅游业的飞速进展使得各类投资者,度假、休闲和第二居住地置业者看好三亚市旅游房地产,而随着旅游房地产购买者的涌入进一步带动了三亚经济和旅游业的进展,形成了旅游业和旅游房地产业的双向良性互动。当房地产市场整体出现波动时,更容易体现出旅游房产投资的抗风险性。旅游房产是旅游与商业、度假休闲、房产的交叉与结合,开发了房产一个新的领域。海南省和三亚市拥有明媚的阳光、风景如画的海滨和气候宜人的暖冬，这些得天独厚的生态景观,为旅游房产的进展提供了沃土，依附资源优势，海南省和三亚市成了旅游房产的领先者。三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上拉动了庞大的市场需求，造成了三亚近几年推出的房产特不是海景房大多数被岛外人士所购买。三亚房地产特不是海景房产具有较大的市场需求。据一项调查统计表明，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%，海南依托其优越的人居环境,已成为中国旅游地产的知名品牌。在第一届中国旅游房地产会，在人们最喜爱的旅游地产进展的都市调查问卷中，排前三名里海南有两个都市被首选，第一是三亚，第二是北京，海口是第三名。可见海南旅游地产在内地人心中的地位。

目前,从三亚到海口的东部沿海,具有良好海岸线、沙滩和漂亮自然景观的土地立即被各大旅游投资和房地产开发商瓜分殆尽,土地的稀缺性和不可替代性充分地显现出来。海南新佳旅业开发有限公司拟在三亚市鹿回头半岛进行旅游项目投资及房地产开发。公司拥有三亚市鹿回头半岛2178亩土地使用权。鹿回头项目分为三期:第一期为鹿回头高尔夫球场，目前已建成投入营业;第二期为三亚锦江高尔夫酒店及3０万平方米的酒店公寓；第三期为海南明申三亚FＡIＲMONT大酒店项目及约４0万平方米的酒店公寓。本项目为三亚鹿回头新佳公寓（一期）项目,本项目所在地位于三亚市鹿回头半岛,西北临鹿回头湾，东南临小东海,西南靠鹿回头岭，东北眺南边海岭，距三亚市中心约5公里项目建设的必要性目前我国房地产业已形成为一个开发、经营、治理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济进展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济进展的“寒暑表”。房地产业具有较大的产业关联度,房地产业的进展能够带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的进展，建筑业和建材业的进展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的进展。依照有关部门统计,房屋建筑成本中,7０%的是原材料的消耗,而这些原材料则需要众多行业来提供。依照三亚市都市进展规划，三亚市在以后要建成国际阻碍的滨海旅游度假都市。本项目的建设顺应了当前海南省和三亚市房地产的进展趋势，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求,另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目的建设是必要的。市场分析第一节本项目公寓的概念本公寓是集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，是一种旅游业和房地产业有效结合的旅游房地产品种。通常该类房产并不是业主日常居住的第一住宅,而是在特定的时刻和特定的需要下才用于自住，比如冬天养生、节假日度假、养老居住等，但平常闲置时，能够通过酒店物业治理公司进行日常的治理、维护和代为出租,甚至托管经营。第二节三亚度假公寓情况介绍三亚独特的自然条件和日趋成熟的都市环境日益吸引人们的关注。那个地点四季如夏，鲜花盛开,素有“东方夏威夷”之称。三亚市围绕建设“国际性热带滨海风景旅游都市”的目标,以“旅游度假、生态示范”为个性特色，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。环境的不断改善,都市品位的显著提升进一步增强了三亚的都市吸引力，给度假旅游房地产的进展制造了良好的商机,地产投资成为三亚新热点，具有旅游、休闲度假概念的旅游房地产受到越来越多投资置业者的青睐。自2００2年以来，三亚在以亚龙湾、三亚湾、大东海三大旅游房产投资度假区开发了多个具有典型意义的度假公寓,并普遍取得较为成功的销售业绩。通过近期对三亚市旅游房地产市场情况调查，三亚市旅游房地产市场具有如下特点:投资置业者多为岛外客户购房者百分之八十以上来自岛外，江浙、上海和北京约占百分之五十。另外韩国、日本、美国、德国和俄罗斯等国家购房约3%。本地市民购买力低。三亚市商品住房的销售对象要紧是岛外市场，2007年1～１２月销售总套数99５1套，面积8８．５８万m2,岛外销售８739套,面积75.97万ｍ2,岛外市场占总销售套数的87.８2%，占总销售面积的８５.76%。12月销售总套数３3８套，面积２.86万m２，岛外销售294套，面积2.53万m2，岛外市场占总销售套数的86.98%,占总销售面积的88．4６％。不同套型新建商品住房成交情况。小户型和大户型销售的套数和面积各占半壁江山,2０07年１~1２月90m2以下的商品住房销售5967套,面积39．23万m2,占总销售套数的59.96%,占总销售面积的４４．２9％。12月销售90ｍ2以下的商品住房216套,面积1.3６万m2,占总销售套数的６３.９1%，占总销售面积的新建商品住房供给与销售情况2０0７年,结转可售面积103.８0万m２，其中上年结转可售面积44.９８万ｍ2。１~１2月批准预售商品住房９２.０8万m２,与上年同期相比增长１1.69%；实际登记销售面积８８.58万ｍ2，与上年同期相比增长3４.７1%（1~1２月产权式酒店销售9.63万m2,与上年同期相比增长148%;一线海景公寓、不墅销售面积14.１5万m2,与上年同期相比增长２83%)。1２月商品住房销售面积2.8６万m2，与上月相比减少47%，占上年全年销售总量的４%。新建商品房平均售价情况2007年1~1２月,一般商品住房平均售价545６元／m2，产权式酒店平均售价12185元/m2，一线海景公寓、不墅平均售价13０16元／m2，商业用房平均售价854０元/m2。综上所述,三亚市房地产市场运行平稳，结构合理,供求平衡，价格升幅较大。三亚的商品房要紧分为三亚湾度假区、大东海旅游区、东西河两岸、市区内商品房和亚龙湾度假区。亚龙湾度假区的房地产近年来快速进展和不断升温,依托其国家旅游度假区的品牌,得天独厚的资源和专门的购房客户,形成了具有鲜亮特色的地产板块。“天域二期”、“亚龙湾五号”、“申亚翡翠谷”、“华宇产权酒店”已成功开发销售。“爱琴海岸”、“申亚翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品质、特色的设计、人性化的功能，吸引了众多客户,专门受市场欢迎。“清平乐”、“蓝色海岸”、“时代海岸”等楼盘销售较旺。业者的购房目的就购买旅游房地产的目的而言，以投资增值为目的占35％,以养老为目的占３0%，以度假休闲为目的占２5％，单纯以自住为目的占10%。三亚房地产市场调查明细表下：序号楼盘名称地理位置价格区间建筑面积总户数销售情况1金陵海景花园大东海一线海景１４0０0元以上68９０7．３6m414户90%以上２山海天大东海一线海景17000元以上4.8万m２324户80％3时代海岸三亚市区均价90０0元52万ｍ28０%4汇丰国际凤凰路(市区)4５００元以上75145m9０%５清平乐三亚市郊均价4500元15万m２15０0户80％6蓝色海岸（兰海花园三期)三亚湾800０元起价1７万m290%7圣芭芭拉三亚湾８0０0－２20００元2１６73m２２4户８0%８漂亮新海岸三亚湾均价9000元238５00m未发售９半山半岛鹿回头半岛１５000以上484１1m2（一期）售完1０凤凰水城市区5０00~20０00元13０万m２一期80%本项目项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品位的居住享受。本项目具有得天独厚的自然资源优势,项目定价策略采纳差不化战略，为市场提供与众不同的产品或服务,以满足客户的专门需求。项目不论在建筑规划设计、施工、销售和交付使用后的物业治理方面均应制造出自己的特色。通过对三亚市差不多推出的可比房地产项目的分析能够发觉以下几个特征:１．三亚市兼具海景和山景的地产资源越来越少，一线海势。2.商品房销售价格自２00５年以来呈现攀升现象仍在持续，旅游房地产价格具有上涨的空间。3.越来越多的项目提供精装修的商品房，表明精装修商品房差不多得到市场的认可,这是三亚房地产的进展趋势,建议该项目应考虑这一趋势。4.从户型面积统计能够发觉，在户型设计上,各项目越来越趋于认同面积在8０至140平方米之间的中小户型,这迎合了三亚房地产购买人群的需求，也是该项目要力推的主力户型。５.投资置业客户中,绝大多数为岛外客户,这其中客户群体最为集中的是上海以及周边的浙江和江苏省份，其次为北京及东北三省,再次为西南的成都、重庆等。６.购买客户中,多以购房投资、满足休闲度假及养老为要紧目的。第三节本项目与其他项目相比较的优势本项目与其他项目相比较具有如下优势：１.地理位置优越,项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心约5公里。项目拟建地西北临鹿回头湾,东南临小东海，西南靠鹿回头岭，东北眺南边海岭。2．大盘项目，建筑密度较低,容积率较小,园林绿化大,紧邻高尔夫球场，生态环境好。３.建筑设计科学合理，具有良好的观山看海条件,使住房户户前后自然通透,景观效果佳。4．五星级标准的装修、配套和服务。5.治理经营方式多样灵活，分自住型、半自住型、托付经营治理兼短期自住度假型，适合人们的不同需求。第四节本项目前景预测本着尊重市场、依据科学的原则。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格,是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的,属于较为保守的预测价格；成本,是按较高可发生的成本估算,因此,从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。三亚作为闻名的旅游度假目的地,越来越受到人们的关注，而位于三亚鹿回头半岛的新佳公寓（一期)项目将为三亚旅游房地产业增添新的亮色。而随着三亚整个经济环境和旅游环境的逐步改善、进展,房地产价格依旧会有稳步上涨的趋势。能够预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。项目定位第一节功能定位三亚是中国唯一的热带滨海旅游都市,其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地,商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。三亚鹿回头新佳公寓坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海,其得天独厚的区位优势;引导潮流的设计理念；高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计；优良的建筑品质;高档、完善的功能配置。项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓,为国内外高端人群提供高品位的居住享受。结合该项目所处的区域及所吸纳的以房产投资、商务休闲度假、家庭度假和养老度假为要紧目的的目标客户的需求，项目的功能应该体现休闲度假功能,具有度假酒店的治理、服务特征。结合三亚这几年旅游房地产已有的开发经验和存在的教训，建议将该项目功能定位为酒店式的物业治理公寓。依据如下：1．更迎合市场对度假房地产的需求特征，满足异地置业者对房屋存在形态和治理形态的需要。２.能产生附加收益。由于酒店治理公司所提供的治理和服务,专门大程度上提升了房地产产品的附加值，因此,从由一般房地产到酒店式转化的投入成本与产生的收益来看,可能将会产生一定的附加收益。３.对酒店式治理模式差不多有着完善而成熟的经验,差不多能够规避经营治理上存在的市场风险、合约风险。４．酒店式治理有益于连续房地产产品和企业的品牌效应,为企业持续开拓三亚房地产市场树立良好的社会形象。第二节市场定位市场定位实际上确实是选择买家,确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。家庭市场细分依照这几年三亚市滨海房地产购买市场的情况分析,并结合该类项目的功能定位，该项目要紧目标家庭客户群应包括下列３个部分：１.经济富裕的年轻阶层年轻夫妻，无子女或单身人士。2.注重生活质素的成熟家庭处于事业颠峰时期的中青年夫妻,子女已差不多毕业或独立工作。3．财力雄厚的中老年人中老年夫妻，子女已建立了家庭,并有了事业基础。区域市场细分以上海为核心的长三角地区主观阻碍因素：长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相关于北方地区人群弱,通常不作风险较高的无把握的投资选择。但由于该地区客户经济较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力最强。因而在宣传推广中，侧重于不动产投资、稀缺资源投资会比强调酒店经营收益更有吸引力;同时，进展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观阻碍因素：长三角地区房价的持续攀高,客观上为三亚房地产对该地区人群的吸引力起到推动作用。三亚房地产处于恢复进展期，也能吸引着该地区人群进入炒作以期待增值。同时，也因地域交通的近便和消费的节约，使三亚成为他们乐于选择的度假、投资地点。以北京为核心的三北地区主观阻碍因素:与南方地区人群的平复和精于算计相比,北方人明显更充满豪气与冲动,往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品,只要能强烈地刺激他们的感官,便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观阻碍因素：以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且,随着北京地区现代化进程的不断加快,北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来讲,北京地区并不逊色于上海地区。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下，到三亚购旅游度假物业,一方面能够满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要,另一方面在三亚房价和北京还有一定差距的情况下会显得较为轻松。场随着一系列国际和国内的重大活动和赛事在海南和三亚举办,海南岛和三亚市的知名度不断提升，同时由于三亚独特的自然环境和气候条件和对三亚成为国际性滨海都市的预期，三亚受到越来越少海外投资置业者的青睐。因此,综上分析,本项目的目标客户应确定为:区域市场应为长三角地区、“三北”地区和海外投资置业。家庭市场应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭具体细分，该项目的细分市场应是：第一类市场：以度假休闲为要紧目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金)享受型市场第二类市场：以养老为要紧目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场场场第三节设计定位综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略,以及本项目的预测盈利状况,公寓整体定价策略如下：第一时期。本时期为市场导入期,为了尽快使市场同意本项目,在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。销售平均实收价格为:1800０元／m2；第二时期,本时期为市场上升期,由于前时期的市场成功开拓,使得本项目逐渐形成一定的认知度,并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。销售平均实收价格约为：20000元/m2；第三时期,本时期为市场成熟期，由于前两个时期的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。销售平均实收价格约为：2２000元／m2。各个时期价格策略组合，最终要实现２0000元/m2以上的平均销售价格。备注:考虑销售折让因素,在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。考虑海景视野、山景和相关于高尔夫球场的差异,该项目价格策略建议采纳两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价,并依照质素调整不同套房的价格,令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所同意,以快速回收资金。第四节入市姿态及推广时机定位三亚房地产项目销售有不于内地其他都市的房地产销售特点，最要紧的体现在销售时机上。由于三亚房地产项目的购买市场多数来自内地,而目标消费者又是流淌的,因此增加销售截面尤为关键,确实是讲,项目在具备了差不多的销售条件后就要及早入市,以争取更多的流淌购买者。针对三亚房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点：１.项目使用资金量大，自筹资金无法完成项目建设，后续资金除了部分依靠银行贷款以外，还要部分依靠销售回款;2.潜在的目标购买者是流淌的,不能采纳常规的轰炸效应来快速聚拢目标人群;3.项目规模大,待售套数多。综合上述分析，建议该项目入市的姿态为：1.销售现场整体环境营造完善定３.销售方式及有关的一系列法律文件差不多差不多预备就绪(除预售许可证外）。首期进入市场形式：预登记。第五节销售方式定位销售方式对销售进度的阻碍也是比较大的。依照项目的特性、投资方式、资金回笼打算等具体条件,将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是：1.以零散发售为主，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行时期性的分层分区操纵2．采纳托付代理销售和自销相结合的方式３．采纳按揭贷款、分期付款和一次性付款三种付款方式第六节物业治理定位建设地点及建设条件建设地址三亚鹿回头新佳高尔夫海景酒店公寓位于海南省三亚鹿回头半岛,距离三亚市中心区约５公里三亚鹿回头新佳公寓项目用地为B15、Ｂ1６、B17、B18、B19地块，沿鹿回头岭展开长度约１８０0米,地块腹地深约25０多米,总用地面积为４２.01公顷。其中B17位于路西侧的山坡地上，地势最高，坡度最陡，平均坡度为18%。B1８、B1９坡度次陡，平均坡度为项目分二期开发建设。本次开发建设一期，项目用地面积为19．７1公顷（B15、B１6建设条件气候条件三亚地处热带，属季风热带气候区域。受南海海洋气候阻碍较大，终年气温高,寒暑变化不大,四季温暖，年均气温23.8℃,月最高气温2５—36℃，月最低气温在１0℃以上;年均降水量丰富,晴日年3００地形地貌及地质条件（一）场地位置及地形地貌项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛,鹿回头岭东北部山脚的B15、Ｂ16地块,项目用地面积1９.71公顷。项目地西靠鹿回头岭，南邻B17场地地貌单元属滨海沉积阶地及剥蚀残丘,除靠近山坡的部分较陡外，现场地大部分已填土整平,地形平坦。（二）地层岩性场地内埋藏的地层有人工填土层（Qmｌ)、第四系全新统海陆交互相沉积层（Q4mc）、第四系中更新统海陆交互相沉积层（Q２ｍｃ)、第四系坡积层（Qdｌ)、第四系残积层（Qel）、燕山期(r5)花岗岩及寒武系（Є)泥质板岩。现将场地内埋藏地层的野外特征自上而下依次描述如下:素填土(Qｍｌ）（“①”为地层编号，下同）:褐黄、系。中砂（Q４mc）:浅灰、褐黄、灰白色,石英质,含１5-2５％的粉粘粒，稍湿-饱和,松散-稍密状态。粉质粘土(Q2mｃ）:褐黄、灰黄夹浅灰色,含约１０-20%的砂，局部夹少量碎石,可塑－硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。粉砂（Q2mc):褐黄、灰白色，石英质,含约15-20％的粉粘粒,饱和，稍密-中密状态，局部松散状态。粉质粘土（Ｑdl）:褐黄、灰黄色,夹约2０－30%的砂，局部夹有碎石,硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应,光泽反应稍有光滑。粗砂(Qdｌ）：褐黄色,石英质,含约15－２０％的粉粘粒,饱和，稍密-中密状态。中风化花岗岩（孤石)：褐黄、肉红等色，节理裂隙发育,部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状。粉质粘土(Ｑeｌ）:灰白、土黄、褐黄色，原岩结构清晰可辨，夹２0－３0%的强风化硬块，硬塑状态,干强度及韧性中等,摇震无反应，光泽反应稍有光滑。强风化花岗岩（r3）：黄褐、褐灰色，节理裂隙专门发育，大部分矿物已风化变质,岩石较破裂,呈碎块状,砂砾状或土夹块状,岩块用手可折断，为软岩,岩体破裂，岩体差不多质量等级为Ⅴ级。中等风化花岗岩（ｒ2):褐黄、肉红等色，节理裂隙发育,部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状,合金钻头可钻进，为较硬岩,岩体较完整,岩体差不多质量等级为Ⅲ级。微风化花岗岩（r1）：肉红、青灰色,节理裂隙较发育，节理裂隙间偶见有铁质氧化物浸染，金刚石钻头可钻进,为坚硬岩,岩体较完整,岩体差不多质量等级为Ⅱ级。强风化泥质板岩（Є)(r3）:褐黄、褐灰色，大部分矿物已风化变质，节理裂隙专门发育,岩芯呈土夹硬块状，少量块状，岩块用手能够折断,为极软岩,岩体破裂,岩体差不多质量等级为Ⅴ级。中等风化泥质板岩(Є）（r2）：褐灰、青灰、褐黄色,部分矿物已风化变质,节理裂隙较为发育,节理裂隙间被铁质氧化物浸染呈褐红色，岩芯呈块状及短柱状，为较软岩,岩体较破裂,岩体差不多质量等级为Ⅳ级。微风化泥质板岩(Є)(r１）:青灰、褐黄色,节理裂隙稍发育,岩芯呈短柱状及长柱状，为较硬岩，岩体较完整，岩体差不多质量等级为Ⅲ级。三亚地区地质构造为第四系海相沉积所形成的细砂、粘土等。据历史记载和海南地震局资料，三亚市区未发生过强烈破坏性地震，按《中国地震烈度区划图(1９90)》和《海南省地震烈度区划图》,三亚地震差不多烈度为6度。设计差不多地震加速度值为0.05g。工程场地地震安全评价依照《中华人民共和国防震减灾法》（自1998年海南省人民政府于1９96年1２月曾公布第98号政府令,提出《海南省工程场地地震安全性评价治理方法》,关于必须进行专门地震安全性评价的工程做了比较详细的规定。按照上述文件规定,本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为6度。外部建设条件给排水本项目要紧用水有生活用水和绿化用水。项目所在地紧靠市政道路,道路上均敷设有３00mm以上的供水管网，本项目供水有保证。本项目采纳雨污分流制,雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。供电本项目供电采纳市政供电。项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。通讯本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。协作条件本项目的建设得到各方面的支持,前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。交通环境条件本项目位于三亚市视野开阔,观海、观山效果好，是建设高档滨海度假项目的理想用地。环境条件良好。原材料供应三亚市各类建筑材料充裕,原材料供应有保证。建设规模及建设内容依照海南及三亚市旅游、房地产的进展需求;市场调研及本项目的区位优势,拟建设为国内外高端人群提供的高档公寓。三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目用地为Ｂ１5、Ｂ1６、B17、B18、Ｂ19地块，沿鹿回头岭东北部山脚展开，总用地面积为４2.01公顷，项目分二期开发建设。本次开发建设一期，项目用地面积为18.１7公顷(B１5、B16地块）,总建筑面积３3876１.４５m2(其中地面２９8１45.１9ｍ２;地下本项目建设内容包括：（1）7幢２2—28层高层公项目，总建筑面积3０5869．５４m２（2）会所，建筑面积40８0.91m2（３)幼儿园,建筑面积32３2m2(4）地下汽车库，建筑面积2557９m2；（5）配套公用工程设施,包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。建筑建设方案项目总体规划方案设计原则及理念设计的核心理念:制造出高品位居住和旅游度假相结合的热带海景高档公寓。设计的要紧原则：满足高端居住者的居住功能；满足其他业主度假观光、休闲旅游、居住娱乐的功能;符合三亚市的总体规划；充分考虑客户的实际需求的经济承受能力，配套适宜、有用的公共建筑，重视整体楼盘户型设计的多样性和合理性。结合海景、山景、高尔夫绿地景观、园景景观,制造起伏变化的建筑群体效果,尽可能地拓展居住区的海景环境空间,同时减少建筑对山体的遮挡和对高尔夫球场的压迫感,将建筑融于大自然的整体环境中。建筑单体与总体均注重“通透性”，以充分发挥地域气候的优越,制造出有特色的热带风情小区。总平面布局项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，鹿回头岭东北部山脚的Ｂ１5、Ｂ16地块，项目用地面积18.17公顷。场地内地势较为平坦。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海,西北面为鹿回头湾，东面紧临约80区内规划:依照基地现状，地块南北长，东西窄,地块被西北面和东南面的海所环抱，东面为鹿回头高尔夫球场，西面为鹿回头岭,此基地有着一个36０度的景观面，因此，建筑布局依地形呈长条形布置,主景观朝向为东南、东北，次朝向为西南,占据了所有的景观方位,满足了所有公寓户型的“海景房”需求。为制造自然、宜人的休闲度假环境,除了利用现有的景观资源,还在地块内营造近人尺度的景观空间，通过点、线、面的结合，形成“两带三区五点多线”的规划结构。“两带”：7幢公寓楼呈线性从北向南排列,建筑把地块划分为东、西两个带形区域，西面临山，因此，此区域连续山体风格，形成自然景观区；东面紧紧毗邻高尔夫球场,借助此有利条件，在此区域开发出一定的参与性活动空间,把小区的人员活动引向于此,如游泳、网球、篮球等，使人驻留，同时也幸免了西区往来人流的阻碍(小区与山岭之间为市政道路，小区的主、次出入口均设在与道路连接一面）。“三区”:为了建筑与景观互相交融,保持建筑的通风与通透,建筑底层均设计为架空空间,引入绿化。地块基底形成一个连通的景观公园,西面为生态花园活动区，建筑的底层架空区为人工与自然相结合的休闲区，东面的大型室外活动场地同时成为人工景观区。“五点”：整个小区规划在重要的节点处都形成了放大空间，共有五处重要的活动节点：小区主入口处、会所前后广场、配建幼儿园、临着高尔夫球场的两个室外游泳池,这几个地点差不多上人流比较密集之处，规划中通过放大空间来强调,同时也有专门强的导向性，小区的各种活动意向都汇合于此。“多线”：在小区的整个布局中,跟随人的活动流线，步移景异,形成了多条视觉通廊，不管在何处，都专门容易使人视觉感观得到连续,闲逛于此,真正有了休闲、放松、舒适、满意的感受,使整个度假公寓的价值得到提升。交通设计:整个区域通过一条海景大道与外部联系,因此,规划沿海景大道开设三个出入口，北端的为小区要紧出入口,最南端的为小区次要出入口,还有一个是专为幼儿园服务的出入口,主、次出入口之间距离较长,同时也符合本地块的建筑线形排列的需要。小区内有一条要紧道路与各高层公寓的西侧入户相连接,道路宽4m,与主、次出入口相交接，也是小区内的消防通道。主道路在1号和２号楼处、7号楼处形成环通,其余与之相交接的均为景观道路,路面宽可做成隐性的４m（即铺装绿化带加上实际行走的1～2ｍ）,具体结合景观共同设计,在紧急情况时，也可作为消防车道使用。景观与绿化:小区西面的山岭由于景色比较单一,因此，在小区的西部景区，引入自然景观,作为山体的连续，同时利用场地的高低起伏条件,做出自由的、富于变化的、高低错落的跌水、山坡、丛林,使人在从外部进入小区的过程中，一直感受着自然。同时,结合此处地下车库的一些功能性管井、楼梯间，做些有特色的小景小品，错落点缀于其中,使建筑融于景，景又附着于建筑，两相结合,营造更满意的休闲环境。中部，小区建筑的底层架空，把西部的景观引入，在此形成一个交汇点，一直连续到建筑东部的功能性景观空间。东面要紧是健身活动区，有游泳、网球、篮球等,会所也与之相交接,因此,东面以人工景观为主。自然景观-建筑景观－人工景观形成了小区的景观主线,由此再过渡到高尔夫球场的自然景观和远处的海景，使人不管是在低处依旧高处，都能得到连续的视觉享受。还进行了地下庭院绿化设计,依照功能需要，７栋高层均设置了一层和地下层的双层入户大堂，地下车库与建筑单体之间不是通过单纯的连廊联系,而是在高层与车库之间设置了露天的地下庭院。地下庭院绿化不仅丰富了景观的空间层次,同时也使车库形成了良好的采光、通风与排烟。竖向设计:场地内地形总体呈东南角高，西北侧低的态势，规划依照周边都市道路设计标高情况和排水需要,对大部现状地形不作大的变动,挖填方量差不多平衡。建筑依地形形成错落的景观，以减少土方工程。道路依地形建设，各要紧道路坡度操纵在1%—7%之间。人防设计：按照平战结合的原则,在地下车库布置人防空间，人防建筑面积按三亚市地下人防规范要求设计。消防设计:沿建筑物长边设消防车道。要紧车行道路宽7m，在地块内部的通车道路最窄处宽度大于或等于4m,穿越建筑的道路宽度和高度均大于等于4m，能够满足消防车通行的需要。在高层住宅的组团路尽端设置1５×15m,消防回车场。各建筑的间距均满足消防要求。各个地块内沿主干道按１00m间距设置消防栓,供应消防用水的管道管径不小于DN15０。无障碍设计:从以人为本的设计理念动身,充分体现对残疾人的尊重和关怀，考虑老年人对使用空间的要求。小区各级道路纵坡不大于2.5%；人行道有台阶时均设轮椅坡道。单体设计上电梯房单元入口作1:１2的坡道，坡道口均设置提示盲块，方便残疾人自由出入;电梯房各单元电梯考虑做无障碍设计,公共走道不小于1.2m。小区安防设计：小区安防采纳电子安防网络，电子摄像监控及周边红外线监察可视系统，真正做到严密防范,安全到家。详见总平面图。要紧技术经济指标总用地面积:18．17总建筑面积：338761.45m2容积率：1.58建筑密度:8.9%绿化率:６5%总居住户数:22０2户机动车停车数:7７８辆（其中:地上90辆,地下688辆)非机动车停车数（地下):２4００辆单体建筑方案高层公寓功能布置方案本项目共有7幢2２—28层高层公寓，建筑面积3058６9.5４ｍ2(其中：地上292042.０4m2,地下楼号层数总建筑面积（地上+地下）(m2)单元数(个）电梯数（部）户数（户)1号楼２4Ｆ/-１F2５030.9８24180２号楼２4F/-1F５０52７.4848３6２3号楼23F/－１Ｆ3３200.4836２３84号楼28F/-1Ｆ５8６7８．16４8426５号楼28Ｆ／－１F５8678.16４８4266号楼２3F/-１F３320０.48362387号楼2２F/-1Ｆ4６553.８48332合计３058６9.5４24４82202各幢楼均设置一层地下室，为自行车库、设备用房、大堂、信报间；一层为架空层、入口大堂、信报间、内庭院;标准层为住宅;屋顶设置电梯机房和水箱间。每个单元均设置一部防烟楼梯间和两部电梯,其中一部兼消防电梯。各层层高:地下室３.3~3.6m、一层６m、标准层3.１5ｍ。住宅户型设计为两梯四户和两梯三户两种典型平面,以二房、三房为主,顶层做了少量大面积套型。户型分配表:户型户型格局阳台面积（m2)公摊建筑面积（m2）套内建筑面积(不含公摊及阳台面积)(ｍ2）套内建筑面积(含阳台面积)（ｍ2)建筑面积(m2）户数（户）B1B１A二室二厅三卫二阳台8.４25.32９7.3１0５.7１31１０B１Ｂ二室二厅三卫二阳台4．４2２5．1697.３1０1.７2126.8８8Ｂ1C二室二厅三卫二阳台８.6７2５．1397.3105．971３１．1１６Ｂ１D二室二厅三卫二阳台3.９72５．１２97.31０1.2712６.3９１０B２B２A二室二厅二卫二阳台5．5722.058６.5９２.07１１４．121０B2B二室二厅二卫二阳台４.0５22.４８6．59０.55112.9５8B2Ｃ二室二厅二卫二阳台8.3２2.4８８6．5９４.8117.2８16B2D二室二厅二卫二阳台3.6722.3686．５90．17112.5310B3Ｂ3A二室二厅三卫二阳台7.６824.359４101．６81２6.0310Ｂ3B二室二厅三卫二阳台3.6５24．14９4９7.65121.７９８Ｂ３Ｃ二室二厅三卫二阳台7.5824.０994101．58125.67１6B3D二室二厅三卫二阳台３.5824.29497.６51２1.85１0小计13２B5B5A二室二厅二卫二阳台9.５91８.2４97.7５10７.3412５.58318B5B二室二厅二卫二阳台6.17１8.2797.7５103.921２0.82196小计51４Ｂ６B６A二室二厅二卫一阳台7.１316．8６9２.1499.２7116.13１34Ｂ6Ｂ二室二厅二卫一阳台3.1516.592.１4９5.2911１.7970Ｂ６Ｃ二室二厅二卫一阳台7.416．992.14９９.5４１16.4４17４Ｂ６D二室二厅二卫一阳台2．7１6.７392．１４9５．2９11２.０2１40小计518B７B７A二室二厅三卫二阳台８.031７.6５95.8103.８３121.48１34B7B二室二厅三卫二阳台4.051７.2９95．8９9.８5117．1４７０B7C二室二厅三卫二阳台８．317．6795.８104.1１21.77174B7D二室二厅三卫二阳台３.617.5３95.89９.85117．3８14０小计5１8C１C1Ａ三室二厅三卫三阳台１1.7１８.95111.５12３.２１42.１5324C1B三室二厅三卫三阳台9.2６21．2111.512０．7６141.9６190Ｃ1C四室三厅三卫四露台61.4626０321．46６小计520总计２202装修标准1.公共部分外墙：高级环保涂料石２.户内装修标准及配置入户门:优质实木防盗门窗户：彩铝，镀膜钢化玻璃阳台：地面为天然板岩、鹅卵石，墙面为高级环保涂料,专门铝合金护栏加钢化玻璃隔断；地面:高级防滑地砖墙面:高级环保涂料天棚：高级环保涂料、局部艺术吊顶厨房：毛坯卫生间:毛坯个立面造型设计依照场地的实际情况和整合设计，建筑基地由北向南逐渐抬高，但由于中部的地理位置及景观效果最好,因此,建筑的形态仍考虑为中部高，两端低的平衡形式，如此，小区的天际轮廓线在中部形成一个制高点,继而向两边弱化,显示出强烈的个性和特点。会所设于4号、５号楼之间,为不阻碍二层住户的景观效果,建筑半嵌于地下,屋顶仍然用全绿化覆盖，从建筑高度上来讲,会所并不抢眼,但依靠前后两个下沉广场,依旧能够突出它的中心地位。高层公寓立面设计简洁大方，建筑的主景观面利用统一的建筑开间模数形成强烈的韵律，强调竖直线条，但又通过横向的弧形阳台连接打破了立面的单一，使得整个建筑体型爽朗而有动感。富于动态的流线,同时也体现了海滨建筑的特色。配套公共服务设施用房配套公共服务设施用房要紧包括地下车库、会所、幼儿园。地下车库（人防地下室)地下车库建筑面积25579m2。其中人防区121３5.７m２,非人防区在１号楼—7号楼西侧设置带状地下车库（战时为人防地下室)，为地下一层。与1号楼—７号楼地下室相连,2557９辆。地下车库设置区12135.７m2会所会所建筑面积4080.９１ｍ2。其中地上2871.15m2，地下１209.7６m2。设置在4地下一层设置会所大堂、休闲酒吧、业主委员会、物业、会议室、设备房、厕所等。一层设置会所大堂、休息区、各类游艺棋牌室、各类健身室、设备房、厕所等。二层设置休息区、餐厅、厨房、酒吧、咖啡厅、茶吧、图书阅览室等。设置1部楼梯、2部电梯。幼儿园幼儿园建筑面积3２３2m2。幼儿园设置在5号、6幼儿园共设置8个幼儿班。结构方案设计依据１.《建筑结构可靠度设计统一标准》(ＧB5006９—２001)2.《混凝土结构设计规范》（GB50010—2０0２)；3.《建筑抗震设计规范》(GB5０0１１—2001);4．《建筑结构荷载规范》ＧB5００09—2001）；5.《建筑地基基础设计规范》ＧB50０0７—２０02）。设计基准高层公寓重要性类不按一类建筑;设计的基准期为50年;建筑物的使用年限为50年；抗震设防烈度为6度,设计差不多地震加速度值为0.0５g；差不多风压(按50年重现期,Ｂ类地面粗糙度)０.8５ＫN/m2;场地类不待地质勘测后确定。结构选型高层公寓采纳钢筋混凝土剪力墙结构.裙房采纳钢筋混凝土框架结构,与主体结构采纳变形缝脱开。其它配套公共服务建筑采纳钢筋混凝土框架结构。基础型式地下室防水等级采纳S6。地下室人防按六级设防。公用工程给排水工程设计依据《建筑给水排水设计规范》（ＧB５001５-2003);《建筑设计防火规范》(GBＪ１6-８7，200６年版)；《高层民用建筑设计防火规范》（ＧB50０４5-９5，2005年版）;《自动喷水灭火系统设计规范》(ＧB５0０84－2０0５);《建筑灭火器配置设计规范》（GB５０14０-20０5）；《室外排水设计规范》(GB50014－20０6)；《室外给水设计规范》(ＧB５00１3-2006)；《住宅设计规范》(ＧＢ50096—１99９)(２０03年版)；《游泳池给水排水设计规范》(CECSl4-８9);业主提供的资料。生活给水生活用水量标准:生活:300L/人·日办公:50Ｌ／人·日商业：6L／人·日绿化用水：2L/m２·次车库(地面冲洗)：2L/m2·次未预见水量：１０%用水量：该居住小区2２02户，平均每户3-4人，按常住8８08人，每人每天用水为3０0L，加上商业等其它用水,每天用水量约为3380m3。最大小时用水量约为２８1m水源：由从基地西侧的市政给水管道引二根DN2５０进水管至小区清水池,在小区内形成生活——消防环状管网。给水方式:(1)会所、地下室车库、绿化和道路用水均采纳市政管网直接供水。（2)７幢公寓均为高层住宅，生活用水由水泵-屋顶水箱联合供给,地下室车库共设置3个水泵房，其中1#水泵房提供１、2、3号楼生活用水;2#水泵房提供4、５号楼、会所生活用水，3#水泵房提供6，7号楼生活用水。生活给水泵抽吸地下贮水池的水至各楼的屋顶水箱（在每个单元各设１0m3一座屋顶水箱)，上行下给,分区供水。给水系统依照给水压力≤0.35mpa=1＼＊GB３①1#水泵房：位于２#楼地下车库附近，内设不锈钢拼装水箱二座,容积１60m3，共设生活加压泵6台：其中供１#楼的水泵二台Q=１8m３/h,H＝100m，Ｐ=15kw(一用一备)；供２＃楼的水泵二台Q＝３6m３/ｈ,H=100m，P=１8.5kw(一用一备）;供３＃楼的水泵二台Ｑ=25m3/ｈ,H＝1０0m，Ｐ=1８.５ｋｗ(=２\*GB3②2#水泵房：位于４#楼地下车库附近,内设不锈钢拼装水箱二座,容积16０m3，共设生活加压泵4台：其中供4#楼的水泵二台Q=3８ｍ3/h，H＝1１8m，Ｐ=22ｋｗ(一用一备）；供５#楼的水泵二台Q=３８ｍ3／ｈ,H=1１８m,P=22ｋw(一用一备)。=3\*GB3③3#水泵房:位于6#楼地下车库附近,内设不锈钢拼装水箱二座,容积12０m3,共设生活加压泵4台:其中供6#楼的水泵二台Ｑ=3０ｍ3/ｈ，Ｈ＝100ｍ，P=2２ｋｗ(一用一备)；供7＃楼的水泵二台Q＝３0m３/h，H=100m,Ｐ=2２ｋw(一用一备)。计量：水表按户和公建分不设置,水表设在户外。屋顶水箱：每栋楼均设屋顶水箱,其中房屋顶水箱内贮存有十分钟消防用水量18吨和生活用水量2０吨。消防给水：消防水源：由政管网两路供水，管径均为在地下室设置消防水池，消防水池与生活水池共一套供水管网。设积为46８m排水本工程污水排水量按给水量８0%计约为270４m3/室内污、废水合流,室外雨、污分流,污水直接排入污水处理装置（由专业公司设计)，污水经处理达到高尔夫球场灌溉要求,供球场用水或排至市政污水管网。停车场洗车位设隔油沉砂池，经隔油后再排入污水管网。屋面雨水经管道收后排至室外管网。区内雨水排至市政雨水管网。屋面雨水设计重现期为２年,室外雨水设计重现期为2年。材料室内生活给水管采纳紫铜管或薄壁不锈钢管。室内排水管采纳硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水铸铁管。消防管、喷淋管≤DN10０采纳热镀锌钢管，管径>DN100采纳无缝钢管。室外市政生活给水管采纳室外埋地给水塑料管或给水球墨铸铁管,内衬水泥砂浆。排水管、透气管采纳ＵPVＣ排水管，雨水管采纳抗紫外线的ＵPVC排水管。生活泵、消防泵等进出水管上均设橡胶软接头,并做隔震基座。室外排水管采纳UPＶC加筋管或聚丙烯管。电气一．设计依据《民用建筑电气设计规范》（ＪGJ／T16-92）；《高层民用建筑设计防火规范》(ＧB500４5-2005);《住宅设计规范》(ＧB500９6－１９99，２０05年版）；《火灾自动报警系统设计规范》（GB5０016-98)；《1０ＫV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）;《供配电系统设计规范》（GB５0052-9５）;《通用用电设备配电设计规范》(GＢ50055-93)；《低压配电设计规范》（GB50０54-95);《民用建筑电线电缆防火设计规程》（DGJ08－９3-2002）；《建筑设计防火规范》(ＧＢＪ1６-87,2006年版）；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ＧＢ５00６7－１997）;《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（GB５０0１6-20０6）；《建筑物防雷设计规范》(ＧB50057-94，20００年版)；《防雷接地安装》（DBJT08-75-96)；其它有效的相关规范及标准。二.供电系统用电负荷及等级住宅：60W/m２会所、幼儿园:8０W/ｍ2地下室：20W/m2室外道路、广场照明:10-2０W/m2同时使用系数：0.65功率因数:0．94经测算容量约1８39２KVＡ,取系数后为1２7１8KVA,选用7台2000KVA节能型干式变压器。住宅、会所、幼儿园负荷等级为三级,客梯、生活水泵电力、为二级负荷,消防用电负荷(包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、消防报警系统、应急照明等)为一级负荷。2．备用电源由附近区域变电站向小区变电站双路10KV供电,互为备用，一级负荷由市电及柴油发电机供给,作为消防、客梯、部分重要商业、生活水泵、应急照明等其他重要用电设备的应急备用电源。3.高压线路采纳１０KV高压电缆进线。在小区地下室设7处变电所，每处设１台节能型干式变压器,在0.４KＶ侧采纳电容集中自动补偿,补偿后的功率因数应达到0.8５以上以满足供电部门的用电规则。三.配电系统以每栋建筑物为配电单元，放射式向配电单元配电。各幢楼底层设低压配电间。由低压配电室至各用电场所的配电方式依照不同情况分不采纳树干式或放射式配电至各层配电柜及操纵柜。配电柜至终端配电箱采纳放射式馈电。楼房的照明、空调负荷采纳电缆和母线相结合以树干式配电至各负荷点。对重要负荷如消防用电设备(包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、消防报警系统电源、应急照明等）、客梯、重要商业等用电均采纳双电源供电。插电回路设专用ＰE线,并设有漏电爱护装置。低压配电系统住房电能计量到户，计量表安装在底层，除此以外,其他公用设施电能则由变配电室统一计量。地下层内的所有配电路线均采纳电缆桥架敷设,电缆桥架穿越防火分区隔墙时，采纳封堵和阻止桥段措施。住宅楼配电主干线采纳密集型母线槽竖井内安装,住户室内线路均采纳导线穿镀锌钢管或聚乙烯绝缘电线管暗敷。公共安全防范系统:住宅楼设置访客对讲及门卫治理系统。火灾报警及消防联动操纵：建筑物爱护等级为二级，地下室、商业楼设置火灾自动报警及消防联动操纵。四．照明系统照度标准：住宅、办公室、幼儿园300Lx门厅、电梯厅２０0Lｘ设备机房及走廊100～150Lx要紧区域的照明光源和灯具采纳高效节能型荧光灯。公共部位照明采纳集中操纵方式,重要会议室采纳照明调光操纵方式。公共区域及重要机房、泵房均设置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道设带诱导标志的应急疏散照明。4．小区沿道两侧布设路灯照明，绿化带适当布设庭院装饰照明灯。五.建筑物防雷本工程高层住宅为二类防雷建筑物。会所,幼儿园为三类防雷建筑物。高层住宅采纳25×4热镀锌扁钢作为避雷带，并在整个屋面组成不大于1０mX10m或12mＸ８m的避雷网格。会所,幼儿园采纳25×４热镀锌扁钢作为避雷带，并在整个屋并在整个屋面组成不大于２0mX2０m或24mX16m的避雷网格利用结构柱子两根不小于Æ１６的外侧主钢筋作为引下线,该二根主钢筋须通条焊接连通,下端与接地极连通。高层住宅引下线的间距不应大于1８米。会所，幼儿园引下线的间距不应大于25米。利用基础桩基及承台内主钢筋作接地极，接地电阻不大于为防侧击雷，45米及以上楼层设置水平避雷带；建筑物内钢结构构件和混凝土内钢筋应相互连通，并与引下线连通。利用建筑物每层外轮廓圈梁内两根不小于Æ16为减少电磁脉冲对电子设备的破坏强度,应在电源系统(包括变电所内总配电柜,楼层总配电柜及重要电子设备末端)加装三级浪涌过电压防护器（ＳＰD)。同时在天线及馈线系统、信号系统等弱电系统加装浪涌过电压防护器（ＳPD）。各楼均设置环形接地连接线作总等电位联结,环形接地连接线采纳40x4镀锌扁钢沿建筑物桩台板外圈作环形敷设.环形接地连接线需与所通过的钻孔灌注桩混凝土管桩二根主筋焊接或混凝土管桩桩顶钢板焊接。所有进出建筑物的金属管道在进出处与环型接地体联结。4．卫生间作局部等电位联结。5.强电设备房、总配电箱、弱电设备房、电梯机房预留接地装置,供电系统设有防雷电波侵入爱护措施。采纳防雷接地、爱护接地、工作接地、弱电系统接地。六.电话系统1.通讯系统包括电话通信系统和宽带数据网络系统。在小区内设一中心机房,高层住宅的每个单元地下室设一电信间。2．电话通讯干线采纳ＨYA电缆,每层设楼层分线箱,水平布线采纳HＴVＶ。宽带数据网络干线采纳光缆,水平布线采纳五类4对UＴP线。3．住宅每户设置信息配线箱,引入一根五类4对UTP线及一根HTＶV-4X1/０.5一般电话线。主卧房、卧房、起居式、书房等处设置数据／电话终端(双口RJ11+ＲJ45型插座面板)。4.区内统一设置电话分线柜，由市话网络敷设来电话电缆。按每对电话主线服务50-8０平方米建筑面积算，需安装电话约４0００门。5.电话电缆选择和敷设:采纳缆心直径０.7毫米的HQl20电话电缆；室外主电缆采纳埋地敷设在室外综合管沟内，支管采纳混凝土管(6至8孔，)室内采纳明设。6.每房房间均留电话线盒。七.有线电视系统1.小区内有线电视以楼为单位，从市有线电视网引入各建筑物。每层设一电视分线箱,并在各住户单元中的主卧房、卧房、起居室、书房处设置电视插座。有线电视干线采纳SYＷV(Y）-75-7同轴电缆,水平分支线采纳ＳYWＶ（Ｙ）－７5-５同轴电缆。电视终端电平操纵在７0±5ｄｂ范围,图像质量主观评价不低于4级。２．每单元设一进线点,每一弱电竖井设一上升点,每层设一只电视分支器盒。3．电视天线采纳75欧姆同轴电缆穿PVC管暗敷。八．安全技术防范系统１.楼宇访客对讲系统包括住宅可视对讲治理主机、每一单元出入口门口可视对讲主机及每户户内可视对讲分机。每户户内装设一个可视对讲分机实现各入口与各户之间的可视对讲。２．安全防范系统包括在底层、二层设置门磁、窗磁及红外幕帘探测器,起居室、主卧房设置紧急报警按钮,其余各层设置门磁及紧急报警按钮。３.小区周边设置红外线自动报警系统或监控探头，小区主、次入口、地下车库的出入口设置电视监控摄像头,由小区安保中心统一操作。本系统的所有器材由承包厂商成套供货、并负责安装，调试。４.小区设安全技术防范系统中心控室于治理用房内。九．消防报警系统１.本工程会所,幼儿园及地下汽车库部分设置火灾自动消防报警系统。会所火灾报警系统形式采纳操纵中心报警系统,在会所的一层设置消防操纵中心，系统由集中火灾报警操纵器、专用消防联动操纵设备、火灾探测器、手动报警按钮等设施组成。集中火灾报警操纵器选用智能型操纵器,能显示各报警点的位置,并依照报警信号发出联动操纵指令。操纵器预留RS23２通讯接口,能将有关信号传输消防操纵中心。2.幼儿园采纳采纳区域报警操纵方式，在幼儿园值班室设置区域报警操纵器。3.火灾探测器类型的选择原则如下：会所、楼梯间、电梯机房、设备机房等场所选用感烟探测器；厨房，车库等不宜采纳感烟探测器的场所选用感温探测器;每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮,同时尽量设置在公共活动场所的出入口。４.消防操纵中心设置火灾应急广播(与音响广播合用)机柜,机组采纳定压式输出。公共区域设置应急广播,每层或每一防火分区一路。当发生火灾时，消防操纵室值班人员可依照火灾发生的区域自动或手动将音响广播切换至应急广播状态并进行火灾广播。空调与通风工程一.设计依据1.《采暖通风与空气调节设计规范》(GB５０01９—2003）;2.《高层民用建筑设计防火规范》(GB５0045-952０05年版）;3．《建筑设计防火规范》(ＧB500162006年版）;４．《托儿所、幼儿园建筑设计规范》(JGＪ３9-８７）;5．《公共建筑节能设计标准》（ＧB５０189—２0０５)；6．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ＧB50０67—９7)；7.《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调·动力》；8.暖通空调气象资料集1９89年；9.建筑专业提供的方案设计图纸、资料等。二．设计范围1.1～7号楼住宅的空调、通风系统及防、排烟系统；２.会所和幼儿园的空调、通风系统及防、排烟系统；3.地下车库的通风系统及排烟系统。三.空调设计1.住宅和幼儿园空调均采纳分体式空调，由业主入住后自行解决，设计预留电量、插座，建筑统一设计室外机空调板和冷凝水排水立管。2．会所的各功能单元采纳分体式空调或商用空调，由业主自行解决,设计预留电量、插座,建筑统一设计室外机空调板和冷凝水排水立管。四.通风设计1.地下汽车库按4000M2划分防火分区，共设置８个防火分区,其中第1，2两个防火分区采纳自然通风方式。其余每个防火分区分不设置排风机房，排风机房内设有消防通风两用风机,平常机械排风,火灾时排除烟气。通风换气次数平常为4次/ｈ,汽车出入频率高时为6次/h。有车道或直接对外庭院的防火分区由车道或对外庭院自然补风，没有车道或直接对外庭院的防火分区另设机械补风系统,补风量按换气次数5次/h计。汽车库排风口设在离地2.5m以上、人员不经常逗留的地点，并保持与住宅的距离大于1０米2．地下自行车库采纳机械排风、车道或直接对外庭院自然补风的系统，换气次数为3次／h，排风由建筑风道排至室外。3.地下室变电站、配电间采纳机械通风，变电站换气次数按消除余热量计算,配电间按换气次数５次/h计。４．地下水泵房采纳机械通风,换气次数为５次/h。燃气设计本工程由都市市政液化石油气管网提供气源,供气压力为0．07Mｐa,每户额定用气量为1１.5M³/户.月，每小时最大用气量为0.23NM³/h。本工程燃气小时计算流量约为601NM³/h。供气管安装到户。道路、广场、停车场与绿化一.道路本项目拟建B15、１6地块为一长条形，长轴方向为西北—东南,沿地块西南侧设有市政道路,从该市政道路设三条连接道路作为进出小区进出入口。在拟建区中段出入口设为主出入口,设连接区外市政道路和区内的会所处区内要紧道路(景观)一条;在区内的会所前设一条环形次要道路,两端与市政道路相连接,作为两个次出入口；区内各建筑物之间设有相连的组团道路,满足商业、生活、消防等需要。道路总长35０0m，总建设面积１695０m21.要紧道路：长约10０m,宽1２m，道路面积12０0ｍ2。水泥砼路面。道路横断面为道路中间设有１m宽绿化景观带,两侧为３.5m行车道,再两侧为2m人行道（2m人行道+3.5m行车道+１绿化带3.５m行车道+2ｍ人行道)。道路路面结构从上到下依次为：20cm厚水泥砼,20cm2.次要道路,长约1５00m,宽7m,道路面积１0５００m2。道路路面结构从上到下依次为：20cm厚水泥砼,2０cm3.区内组团道路,长约150０m，宽2-5ｍ，道路面积525０ｍ2(1)从上到下依次为：15cm厚水泥砼，１0cｍ厚级配碎石，原路基压实。道路两侧能够设路侧石。（2)彩砖路面,道路路面结构从上到下依次为：3ｃm厚地面装饰彩砖,3cm厚Ｍ7.5砂浆卧底,10cm厚5%水泥稳定层基础，原土夯实。二.广场在会所前与要紧道路连接处设一小型集散广场,弧形,建设面积12０0m2,彩砖面层，面层结构从上到下依次为：5cm厚地面装饰彩砖,3ｃm厚M7．5砂浆卧底，15cm厚5