北京市房地产市场分析及预测

2004年北京市房地产市场分析及2005年预测

一北京市房地产市场发展总体情况北京市作为全国政治、文化中心以及非常重要的经济城市，其房地产业发展一直受到全国乃至世界的关注，2004年前三个季度北京市房地产市场总体保持增长趋势，但增幅有所回落。（一）房地产在北京城市经济中的地位不断上升1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断提高北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断升高，2003年该比重为55.75%，2004年1～10月房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到63.28%，远高于全国平均水平，比上海、深圳、广州等大城市也要高出10～20个百分点（见图1）。北京市房地产开发投资占北京市GDP的比重也不断提高，2003年达到32.83%。图1北京市房地产投资占GDP比重以及占固定资产投资比重2.房地产业增加值占国内生产总值的比重不断提高北京市房地产业增加值不断增加，由1998年68.25亿元上升到2003年的190.55亿元；北京市房地产业增加值占国内生产总值的比重不断提高，由1998年的3.4%上升到2003年的5.2%，已经达到支柱产业的要求标准。（二）土地购置面积和完成开发面积大幅度下降，土地购置费用上升北京市土地购置面积自2003年回落32.6%之后，2004年继续回落，1～9月回落63.7%，下降幅度较大。同期完成开发土地面积也出现大幅下降，1～9月北京市完成开发土地面积与去年同期相比下降67%。与土地购置面积和完成开发土地面积相反的是，土地购置费大幅度上升，2004年1～3月土地购置费比去年同期上升65.2%，1～6月和1～9月土地购置费分别比去年同期上升5.1%和6%（见表1）。表12003～2004年北京市土地购置状况从出让土地的结构来看，无论是商业用地、工业用地还是居住用地都呈现上升的趋势。居住用地一直占出让土地主要位置，约占土地出让面积的50%。从近一年的情况来看，商业用地、综合用地和工业用地的增长，表现了更加强劲的上升趋势。从土地出让的形式来看，2004年8月31日之后，所有经营性项目的用地必须通过“招拍挂”的方式获得。（三）房地产增量市场增幅回落1.房地产开发投资增幅回落，住宅投资所占比重呈下降趋势2003年，北京市累计完成房地产开发投资1202.48亿元，比上年增长21.5%，低于全国40个重点城市平均27.1%的增长点，占全国40个重点城市房地产开发投资的比重为17.6%。按工程用途分：住宅投资632.97亿元，所占比重为52.7%，比去年同期增长7.9%，办公楼投资142.75亿元，商业营业用房投资61.35亿元。2004年1～9月北京市完成房地产开发投资为870.56亿元，与去年同期相比增长20.5%，前三个季度的房地产开发投资增长率与去年同期相比分别为40.6%、17.2%和15.6%，增幅逐渐下降（见图2）。图2北京市历年房地产开发投资及其增长率商品住宅投资由前几年的80%左右下降至2004年上半年的53.3%，其增长幅度亦低于房地产总体投资的上涨幅度，2004年上半年房地产投资总额、住宅投资额分别同比上涨24.2%和19.5%，而办公楼、商业用房和其他房地产投资同比增长速度则有所提高，说明2004年以来房地产投资重点已经由以前的以住宅为绝对重点有所转移。2.商品房新开工面积下降，商业营业用房新开工面积下降幅度最大2004年1～9月北京市商品房屋新开工面积1971.43万平方米，比去年同期下降4.76%，其中前三个季度商品房新开工面积的增幅分别为0.46%、18.4%和-21.74%。2004年1～9月北京市商品住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积分别为1499万平方米、154.34万平方米和85.15万平方米，与去年同期相比增长率分别为-5%、7%和-16.5%，商品住宅和商业营业用房新开工面积均出现同比下降的局面，其中商业营业用房新开工面积下降的幅度最大，而办公楼新开工面积比去年同期仍有小幅度增加。2004年1～9月北京市商品房屋竣工面积1131.18万平方米，比去年同期增长27.1%；商品房施工面积8299.69万平方米，比去年同期增长11.9%。2003年以来各季度商品房屋竣工面积、新开工面积和施工面积如图3所示。图32003年以来北京市商品房新开工面积、竣工面积和施工面积3.商品房销售旺盛，同期销售面积超过同期竣工面积2003年，北京房屋成交面积达到2123.19万平方米，成交金额达到1095.54亿元，市场规模又创新高。其中，商品房销售面积1895.8万平方米，销售额898亿元，分别同比增长了11.0%和10.4%。2004年1～9月北京市商品房销售面积1130.47万平方米，同比增长29.2%。其中，前三个季度的同比增幅分别为4.65%、75.48%和13.18%。2003年起各季度商品房销售面积基本持平或略超过同期竣工面积，商品房销售旺盛（见图4）。图42003年以来北京市商品房竣工面积和销售面积比较在交易区域分布上，2003年朝阳、海淀两区商品住宅、写字楼、商业营业用房的销售面积和销售金额，都占据前两名，其中两区商品住宅销售面积占总体的一半；昌平区经济适用房的销售量占绝对优势，面积达到223.31万平方米，占到全市经济适用房销售面积的56.73%。4.商品房价格稳中有升2003年第四季度以来，北京市土地交易价格指数、房屋租赁价格指数和房屋销售价格指数均稳中有升（见图5）。图5近期北京市土地交易价格指数、房屋租赁价格指数和房屋销售价格指数2004年1～9月北京市商品房平均销售价格为5023.8元/平方米，其中商品住宅的平均销售价格为4589.8元/平方米，办公楼平均销售价格为10706.4元/平方米，商业营业用房平均销售价格为8871.45元/平方米（见图6）。特别要指出的是，商品房价格的变动，不是所有物业类型价格都在上升或下降，经济适用住房、普通商品房、别墅高档公寓、办公、商业等物业仍然有巨大差异，而且其变化状况也各不相同。图62003年以来北京市各种商品房屋平均销售价格（四）房地产存量市场快速增长截至2001年底，北京市90%的可售公房已经出售给个人，已购公有住房存量高达9979万平方米。近几年来北京积极推动已购公房上市流通，在2002年以前，北京二手房交易一直处于不够活跃的状态，一是与北京人的生活习惯有关，即北方人普遍具有买新不买旧的传统心理消费习性，这种消费习性决定了绝大多数的购房一族将购房的首选目标放在了新房上面；二是与买卖双方的心理期望偏差过大有关，通常卖房者在出售房屋时大多数都将附近的新房售价作为惟一的参考标准，因而报价普遍过高，导致很难在价格上达成一致；三是大量有意向进行二次置业的潜在需求者，要么是因为积蓄不够不足于在原有的居住地附近再次置业，要么是没有合适的有效供应满足其需求的欲望，这些因素都导致二手房交易市场一时难以形成较大规模。北京管理部门通过简化已购公房上市手续，减少原公房单位制约，促进央产房上市等一系列措施，促进存量房市场的发展。2003年北京存量房的交易量一直保持着高速稳定增长的趋势，这部分群体中有相当部分属于公房住户，不但市场保有量大，而且大多位于城区较好的地段，因而房屋拆迁补偿费相对较高，加上大多有再次置业改善居住条件的欲望，因而今后几年仍将是新增商品房的主力客户群体之一。2003年，北京市包括存量商品房，已购商品房、已购公房、经济适用住房再上市交易累计3.38万套，面积378.9万平方米，分别占全部房屋交易的17.8%、18.6%。2004年上半年北京市的二手房交易量为18000套，与2003年上半年同期交易量7338套相比，增幅为145%。二手房交易均价为3100元/平方米，与去年同期的交易均价2785元/平方米相比，上涨了315元/平方米，增幅为11.3%。预测北京市二手房交易将呈现以下特点：房源有望大量释放；金融贷款支持力度将加大；二手商品房将扮演重要角色；空置房将成为亮点；周边区县二手房交易将快速上升。存量市场的发展将对增量市场将形成两个方面的影响：一方面由于大量存量住房供应的存在，使得住房需求被分流，尤其是中低收入家庭，将把相对廉价的存量住房作为解决其住房问题的首选；另一方面，由于大量存量住房供应的存在，使得住宅消费的准入门槛降低，有助于扩大总的住房购买力，而且随着存量住房尤其是已购公房“交易成本”的降低，使得住房升级需求更容易释放，从而对高端住宅市场产生有力支撑。二北京市分类物业市场分析（一）商品住宅市场分析1.商品住宅投资增幅回落，新开工面积下降，价格上升2004年1～9月，北京市商品住宅完成投资471.57亿元，同比增长17.3%，前三个季度北京市商品住宅投资增幅逐渐回落。2004年1～9月，北京市商品住宅新开工面积为1499万平方米，与去年同期相比下降5%。2004年1～9月，北京市商品住宅销售面积1034.32万平方米，比去年同期增长25%，同期商品住宅销售面积均超过同期竣工面积，显示市场需求旺盛。2004年第三季度商品住宅均价为4918元/平方米，与去年同期相比有了较大的提高。在住宅价格总体上涨的趋势中，高档住宅价格呈下降趋势，而4000元以下住宅价格则呈现上升趋势，其中昌平、通州、大兴最为显著。从项目规模上说，目前房地产项目大盘已经占项目的相当部分，仅在北京朝阳东区，就有8个开发量超过百万的大盘涌现出来，总开发量超过3000万平方米。根据中国房地产信息网，目前北京地区40万平方米以上的大盘数量已近170个，而100万平方米以上的大盘更是超过了所有大盘总量的20%以上。在40万平方米以上规模的大盘之中，住宅类仍是绝对的主流物业类型，比例达到了70%以上；而经济适用住房比例仅为10%。2.别墅和高档住宅售价和租金有所下滑在宏观调控政策的影响下，别墅及高档住宅市场是首当其冲受影响的市场，但由于北京外资企业重临北京投资，纷纷加大投资，加上在2008年奥运会前大量的基础设施建设推动下，别墅及高档住宅市场的需求量有增无减，而且大部分境外买家的购房贷款是来自境外银行的外币贷款，宏观调控政策的影响不大。从预售金额来看，2004年上半年别墅及高档公寓的累积投资金额超过2003年全年的90%。在租赁市场方面，2004年上半年北京高档公寓租赁价格与2003年相比从9500元/月～13000元/月下降至8000元/月～10000元/月左右。高档公寓的投资回报率存在地区不平衡性，其中CBD地区的回报率较高，可以达到10%左右，而位于南三环的高档公寓的投资回报率较低，仅为5%左右。除个别热点区域外，早期高档物业的购房者在出售手中房屋时，近80%以上的售价要低于当初的购买价。与租金下滑的表现相比，北京高档住宅租赁市场却交易活跃。新发展项目在设计及规划方面均较为出色，使得旧有住宅项目日益面对新的挑战，业主纷纷调低租金及提供租务优惠吸引租户。从分区市场来看，第二使馆区及其辐射区租金下跌8.6%，第三使馆区及其辐射区下跌3.6%，市中心区下跌1.8%，机场路沿线下跌2.3%。商务中心区及第一使馆区服务式住宅调升租金，带动区内租金轻微上升0.2%。（二）办公楼市场分析1.办公楼投资增幅显著，建设总量增加，价格上升2004年1～9月，北京市办公楼投资119.32亿元，比去年同期增长46.2%。2004年1～9月，办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别为938.4万平方米、154.34万平方米和77.48万平方米，比去年同期分别增长28%、7%和199.2%。2004年1～9月，北京市办公楼销售面积达到57.95万平方米，比去年同期增长260%。办公楼平均销售价格表现为较快的上升趋势，2004年前三个季度办公楼平均销售价格分别为9825元/平方米、10137元/平方米和12157元/平方米。从开发主体来看，办公楼开发商由外资为主转向国内有实力的房地产开发企业。目前近十家国内上市公司在北京投资办公楼，标志着北京办公楼开发结构由以港澳、东南亚开发商为主体向内资开发商为主体的转变，国内有实力的房地产开发企业将成为写字楼的主要供应者。2.需求客户内外资企业相结合在办公楼的需求客户方面，租赁市场以外资企业为主，销售市场以内资企业为主，外资企业以租赁办公楼为主。国内传统行业如石油、金融、出版行业是办公楼的主要买家，在行业中处于垄断地位的中资机构逐步成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量。2003年北京写字楼销售量的65%为国内机构大单购买，多数为自用，同时在中关村、CBD和上地地区中小机构和个人的投资购买也非常踊跃。（三）商业用房市场分析1.商业用房投资大幅增加，新开工面积下降，价格保持平稳2004年1～9月，北京市商业用房完成投资56.72亿元，比去年同期增长80.1%，增幅较大。2004年1～9月，北京市商业用房施工面积、新开工面积和竣工面积分别为486.79万平方米、85.15万平方米和51.44万平方米，其中，施工面积和竣工面积与去年同期相比增长31.8%和67.4%，但新开工面积比去年同期下降16.5%。2004年1～9月，北京市商业用房销售面积31.36万平方米，实现销售额28.23亿元，比去年同期分别增长119.6%和112%。2004年1～9商业用房平均销售价格为8871元/平方米，销售价格保持平稳，比2003年的平均销售价格略下降。2.社区商业与大型商业设施并进商业营业用房供应量不断加大，大型商业项目不断推出。目前，几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套，测算全北京共有超过300万平方米的供应量在2003～2004年集中释放。但从政策来看，政府积极鼓励发展社区商业，对大型商业设施发展有所限制。为提升北京市社区连锁商业总体水平，2003年7月北京市商业委员会、北京市财政局印发了《对发展社区连锁超市、便利店企业给予银行贷款贴息的实施办法》的通知。银行贷款贴息重点扶持成熟的连锁企业，鼓励其在居民居住小区开设连锁超市（500平方米左右），便利店（100平方米左右），在繁华街区（王府井、中关村等）开设标准便利店（100平方米左右），此举大大促进了连锁超市和便利店的发展，同时也为百姓生活带来了方便。2004年3月份由北京市商务局、北京市发展和改革委员会制定的《北京流通业发展分类指导目录》（2004年）仍然对与人民生活密切相关的业态和设施采取鼓励政策，面对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制，这对方便人民生活、完善首都商业布局具有积极的影响。从需求的主体上看，北京商业物业需求形成跨国零售企业、国内大型零售企业和中小投资者齐头并进的态势。许多中小投资者纷纷看好北京的商业市场的投资，成为北京写字楼和住宅的强有力需求者。三北京市房地产市场预测（一）房地产市场影响因素分析1.政策因素2003年和2004年是北京市土地政策出台最多的两年。在短短的两年时间内，继2002年的11号令，北京市政府相应出台了33号令、4号文以及若干配套文件。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以下简称11号令），文件停止了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。该文件的颁布，被业界称为新一轮“土地革命”的开始。2002年6月26日，北京市赶在11号令执行之前，出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》（京政办发〔2002〕33号，以下简称33号令），规定除小城镇、绿化隔离带、危改、高科技、重大项目以外的经营性用地必须实行招牌挂出让。这也就是业界常称的33号令留下的“四个口子”。2004年1月9日，北京市国土房管局暂停了本市所有的经营性项目用地审批，并于1月31日出台《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》，也就是作为33号令补充的4号令。4号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，规定按33号令可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复规划审批意见书但尚未办理土地出让手续的项目，作为历史遗留问题妥善处理。2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年6月份，北京国土房管局发出通知，从2004年7月1日起，北京将不再颁发临时国有土地使用证，开发商要销售房屋，必须先交清整栋楼的地价款，取得国有土地使用证后方可申请预售。2.宏观经济因素北京市近几年来国民经济保持快速健康发展，经济增长率连续5年保持在10%以上，2003年北京市GDP为3663.1亿元；2003年北京市人均GDP为32061元，远远高于全国人均GDP9073元（见图7）。产业结构方面，“三、二、一”产业格局稳固，第三产业保持稳定发展，2003年北京市第三产业增加值为2255.6亿元，占当前GDP的61.6%。固定资产投资保持较快增长，投资、消费和出口三大需求共同拉动经济增长，对外经济贸易一直保持快速发展水平，消费市场热点突出，2003年全年实现社会消费品零售额1916.7亿元，增长14.5%。在市场价格方面，价格指数有所回升，全市居民消费价格指数为100.2%。北京市多渠道多元化开发就业岗位，2003年全市净增就业岗位20.12万个，安置城镇登记失业人员17.92万人，失业人员就业率达到68.1%，城镇登记失业率为1.43%。图7北京市人均GDP与全国人均GDP比较3.人口因素近年来，北京市常住人口增长缓慢，2003年末，全市共有常住人口（在京居住半年以上人口）1456.4万人，比上年增加33.2万人，增长2.3%，增速有所下降，2003年人口自然增长率为-0.09%，首次出现负增长的情况。2003年，全市户籍人口1148.8万人，比2002年末增长1.1%，增速低0.1个百分点。外来人口增速趋缓。2003年11月1日零时，在京居住一天以上的外来人口为409.5万人，比上年增加22.9万人，增长5.9%，增速比上年低11.9个百分点。外来人口中，在京居住半年以上的为307.6万人，占75.1%，比上年增加20.7万人；务工经商人员318.5万人，占77.8%，比上年增加22万人。外来人口分布呈现出由近郊区向远郊区扩散的态势。2003年城区和近郊区外来人口比重分别下降了2.9%和2%，远郊区县外来人口比重上升了4.9%。从增长幅度看，远郊区县外来人口增幅最高，达到23.1%，近郊区的增幅为2.3%，城区则减少了19.6%。远郊区县的外来人口86.9%集中在房山、通州、顺义、昌平和大兴五个区。（二）北京未来房地产市场走势预测北京的房地产市场机制已经初步形成，房地产开发商抵抗风险的意识与能力都得到了显著提高；市场需求依旧强劲，未来依然具有较大的发展空间。1.存量住房市场将会发展迅速存量住房市场包括已购公房、已购经济适用住房和二手商品房的交易市场。在2002年以前，尽管许多人看好北京市的存量住房市场，但交易表现却不尽如人意。2003年，存量住房市场开始以较快的速度增长，2004年上半年，存量房交易量达到18000套，比去年同期增长145%。据预测今年二手房交易将有可能达到5万套，北京市住宅市场的梯级消费正在形成。今后二手房交易将呈现以下特点：房源有望大量释放；金融贷款支持力度将加大；二手商品房将扮演重要角色；空置房将成为亮点；周边区县二手房交易将快速上升。2.经济适用房依然是今后开发的热点尽管经济适用房政策一直受到部分人的质疑，但政府一直大力扶持经济适用住房的建设，在重点发展经济适用住房的同时，中低价位普通商品住房建设。2003年北京市大力扶持经济适用住房的开发，一共有9个项目开盘建设，共137.6万平方米供应（非规划供应），占全年总供应量的8%。9个项目中有4个项目规划建筑规模在60万平方米以上（双惠小区、世纪·风景、朝阳新城、三环新城），平均价格为3640元/平方米。2004年则有百子湾一号、绿戎家园、万象新天、定福家园、西四环的丰体时代花园、西二环的乐城、东三环的百环家园、东五环的朝阳新城等经济适用住房后续和新建项目。相信今后经济适用住房的开发建设将会继续成为人们瞩目的焦点，但未来经济适用住房的销售量每年增幅不会更大，销售占