上海市房地产业发展分析报告

2011年上海市房地产业发展分析报告

一2011年上海市房地产市场运行情况分析1.房地产开发投资比上年仍有一定增长2011年，上海市房地产完成开发投资2170.31亿元，比上年增长9.6%。从商品房类型看，商品住宅投资1398.75亿元，同比2010年增长9.6%；办公楼投资231.09亿元，同比增长3%；商业营业用房投资236.05亿元，同比减少3.5%。图12011年上海市房地产开发投资完成情况从月度数据来看，2011年国庆之后房地产开发投资具有较大幅度增长。10月份，房地产开发投资达到263.35亿元，同比2010年10月增长29%。其中办公楼开发投资的贡献最大，达到42.21亿元，同比增长108.6%；商业营业用房开发投资达到30.8亿元，同比增长36.8%。在住宅市场景气受到调控影响的环境下，开发企业的投资具有向商业地产转移的趋势。2.房地产建设规模平稳增长随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模继续扩大。2011年，上海市商品房施工面积12983.32万平方米，比上年增长14.9%。其中商品住宅施工面积8386.26万平方米，增长14.7%。2011年，上海市商品房新开工面积3644.06万平方米，比上年增长20.2%。其中商品住宅新开工面积2473.6万平方米，增长17.2%。2011年，上海市商品房竣工面积2240.62万平方米，比上年增长15.4%。其中商品住宅竣工面积1549.66万平方米，增长11%。房地产建设规模保持着近年来稳定增长的水平，未明显受到调控等因素影响。3.商品房销售面积继续下降2011年上海市商品住宅呈现出“低开低走”的市场走势，虽然供应量年初有小幅的增长，但成交始终疲软，总体走势一直处于一个低位运行的市场态势。2011年，上海市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅销售面积1473.72万平方米，下降12.6%。4.新建商品住宅价格保持稳定根据搜房网统计，2011年上海全年商品住宅均价约为2.2万元/平方米，同比上升1.4%，虽仍呈上涨趋势，但较2010年30%以上的同比涨幅，缩小明显。根据国家统计局公布的70个大中城市房地产价格指数，2011年12月，上海新建住宅价格指数同比上涨1.7%，其中90平方米以下住宅价格同比上涨3.7%，90～144平方米住宅价格同比上涨2.3%，144平方米以上住宅价格同比上涨0.9%。2011年12月，上海二手住宅价格指数同比上涨1.7%，其中90平方米以下住宅价格同比上涨2.3%，90～144平方米住宅价格同比上涨2.3%，144平方米以上住宅价格同比下降0.7%。5.土地市场低迷2011年上海土地市场整体呈现低迷的状态，住宅类用地市场表现尤为明显。开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，缓拍、流拍现象显著。2011年上海市土地供应量上涨，推出面积2927.76万平方米，同比增加20.63%。供应结构变化明显，住宅类用地供应量占总量的27%，较上年34.7%的比重明显减少，土地供应量上涨主要是受工业用地与商办用地增加影响。其中2011年上海共推出经营性用地308幅，共计1464万平方米，同比2010年增长12.79%，其中2011年有27幅土地因出让终止而未能实现成交，占比近一成。2011年年初上海规土局公布住房用地供应计划，全年计划供地1200万平方米，实际共成交1031万平方米，未能完成供地计划。2011年上海共成交经营性土地281幅，成交面积共计1336.7万平方米，同比2010年增长4.72%。其中住宅用地成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%，商业用地成交面积305.12万平方米，同比减少1.82%，保障房用地成交面积550.06万平方米，同比增长42.62%，住宅用地及商业用地成交面积均较上年有一定程度下降。在成交面积同比增长的同时，土地出让金却出现了近年来首次负增长，2011年上海经营性土地出让金共计1183.22亿元，同比2010年减少14.41%。其中住宅用地成交470.41亿元，同比减少39.54%；商办用地成交500.8亿元，同比增长4.66%；保障房用地成交212.01亿元，同比增长68.27%。2007年上海土地出让金收入481.29亿元，2008年为398.18亿元，2009年为1043亿元，2010年为1382.51亿元，也就是说这是继2008年后上海土地出让金两年来首次出现负增长。在2011年成交的281幅土地中，有170幅为底价成交，占比超六成，平均溢价率仅为17.66%，而这一数字在2010年为46%。溢价率的下降充分反映出2011年上海土地市场的不景气。二上海部分楼盘引领降价1.上海部分楼盘降价的原因上海的房价在历来市场调整中比较平稳，但是2011年10月以来部分上海房地产项目降价，引起社会广泛关注，在全国引领本轮房价下跌，这些楼盘有龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸、闵行星河湾等。历来房地产市场调整都在实业经济之后，外向型经济城市受经济周期影响更大，比如温州、东莞、深圳、苏州等。本次降价发生在上海，具有政策效果和企业营销策略的原因。上海是受调控政策影响最大的城市。在限购、限贷、房产税综合影响下，上海的调控政策最多最严格。全国1～9月销量增长10%以上，但是，一线城市销售量降10%以上。2011年7月份“沪四条”颁布后，对补缴纳税买房不予认可，进一步扩大了限购人群，更加遏制了上海市整体成交，上海商品住宅成交从5～7月月均成交7000套降至8～9月份月均成交不到5000套，下滑约29%，对成交量影响大。而北京从8500套下滑至6500套，下滑24%，幅度小于上海。广州市8～9月份月均减少也在1000套左右，均没有上海严重。此次降价的原因首先来自龙湖抢收华东的促销计划。龙湖10月19日发布抢收华东促销行动的成果是5天20亿元的销售成绩。此次，龙湖在上海和杭州共3个项目以限时团购的方式推出约1000套房源，其中龙湖郦城促销房源最多，这也是激起龙湖郦城大量前期业主维权的导火索。此外龙湖华东区域年初既定销售目标是50亿元，而在此次促销前，华东仅完成20亿元的销售额，这也是促成此次抢收华东的主因，最终通过降价确实也达到了龙湖预期的目的。不仅华东区域降价意图显现，龙湖也逐渐展现出在全国布局城市降价的意图，包括青岛的龙湖滟澜海岸，10月推出小高层虽然不同于之前的连排别墅，但是均价6500元/平方米，较周边也低了约1000元/平方米，获得了热销，预计总回款在3.7亿元。龙湖虽然在全国取得了较好业绩，但是大幅度降价促销只能说明营销策略的驱使，而不具有市场普遍意义，这种价格不是在供求关系彻底扭转的条件下形成的市场价格。降价由中海、龙湖、绿地这样大型开发商发起，这些企业前三季度销售目标均完成了70%～80%，离全年目标并不太远，抢占先机先降价，抢占市场。前三季度，绿地销售目标已完成83%，龙湖完成71%，中海完成68%，整体完成情况不错。相对于完成情况不足50%的房企，龙湖、中海这样的企业还是有机会在最后一个季度冲刺销售目标，此时的降价与企业的资金链并不相关，而是希望在年底拿出一份好的成绩单，给股东和管理层看。近期降价促销没有高节奏周转的企业。万科在2008年曾经有率先降价抢占先机的先例，从上年10月开始，万科的楼盘就注意低价跑量，之前万科楼盘基本都超过周边楼盘价格，但近一年来万科楼盘在价格上都具有竞争力。同样恒大在二、三线城市楼盘的销售节奏都很快。各大开发企业决策人对调控政策始终持谨慎经营的态度。目前已经出现的上海降价楼盘，属于外环外少数企业的局部行为。对哄抬房价需要关注，同时也需要关注降价中的违法嫌疑和恶意倾销。少数楼盘对尾盘超低价销售，对其他企业销售造成困难。对调控深化进行要挟的恶性竞争，对远期规划项目超低价预售融资，也需要政府有所警惕和采取措施。当前中国房地产调控处于关键时期，保障房建设后还没有大规模分配，城市房屋征收条例的细则还没有完成。相对于房地产市场的限购、限贷政策，作为长期政策的保障房和征收条例的影响更加深远。在这两项政策没有发挥作用之前，市场都会处于调整时期。2.上海近期项目降价过程判断一个楼盘是否降价，有两种依据。第一，和楼盘自身相比，价格是否低于前期售价。这种降价方式是“在售直降”。第二，和同质（区位）楼盘相比，开盘价格是否较低。这种降价方式是“低开入市”。同时，在降价幅度上，只有降幅超过10%以上的，才能认定为真正意义上的降价。根据以上判断标准，2011年上海商品住宅真正意义上的降价楼盘早在3月份即已出现。2011年，上海降价大致经历了两个阶段。第一阶段：3～9月。总计有45个项目进行了真正意义上的降价，这一阶段降价方式主要为“低开入市”，价格降幅约为10%～15%。第二阶段：10月以后，上海降价进入新的高潮。一方面，单月约有10个项目集中进行了降价，并且降价方式转变为“在售直降”，价格降幅达到了15%～25%。另一方面，中海、龙湖、星河湾等大牌开发企业也加入了降价潮。同时，“在售直降”的方式也引发了前期消费者的不满，团体退房事件屡屡发生。汇总2011年3～10月上海降价项目，总计有55个项目真正意义上进行过价格调整，占全市在售400余个项目的不到15%。按环线分布，内环以内有2个，降幅20%～30%；内外环间8个，平均降幅10%～20%；外环以外45个，平均降幅10%～25%。可见，目前降价项目主要集中在外围区域，且外围各区、各新城均有项目进行了降价。3.存销比创历史新高2012年12月底，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比分别为12.5、17.0、12.8和12.1。以上海为例，自2011年以来，上海的住宅库存量已连续7个月处在过大区间。截至2011年12月底，上海新建商品住宅库存973万平方米，同比增长51.99%；库存量与上年相比有大幅的提高。三上海严格贯彻执行调控政策1.“沪四条”杜绝调控漏洞7月26日，上海市房管局下发《关于加强本市商品住房销售行为监管，严格执行住房限售政策等有关问题的通知》（下称“沪四条”），巩固加强房地产调控决心。社会普遍认为“继续严格执行住房限售政策”一项最为严厉。房地产调控政策中“一房一价”难以执行，“限售令”可以采用多种办法规避。“沪四条”主要是对目前监管漏洞的堵截，一是制定修正“一房一价”与合理定价的办法，二是填补“限购令”的漏洞，三是规范销售行为，四是整治房产经纪管理。通知要求各区县房管部门要与价格主管部门配合做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应与经房管部门备案的价格保持一致。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。沪版“限价令”出台，进一步收紧了开发商的“涨价权”，意味着房地产相关部门将来在房地产市场定价上，具有越来越重要的责任和权利。严格按照住房限售规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持“个人所得税完税凭证”购房，个人所得税申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。补税的纳税证明不被认可购房资格。对此项限购政策短板的补齐，对楼市尤其是中高端市场冲击比较大。未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治，重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为，严格查处各类违法违规行为。2.房产税开始试点1月27日，上海和重庆市房产税试点方案出炉。上海市政府发布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》通知，从1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点，征收对象包括本暂行办法施行之日起，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房（“应税住房”），税率暂定为0.6%。一年来，房产税的政策效应已开始逐步显现，高档商品住房消费得到遏制，商品住房供应结构得以优化，居民住房消费观念开始转变，应税住房的比例明显减少。3.住房保障取得实质进展2011年是上海保障性安居工程全力推进的一年，在保证质量前提下加快建设，在确保公平前提下加快供应，一系列工作全面提速。全年新开工建设和筹措保障性住房1700万平方米、26.7万套（间），供应1240万平方米、17.5万套（间），保障房首次成为上海房地产开发格局中的主角。上海已经初步构建起了廉租住房、经济适用房、公共租赁房、动迁安置房“四位一体”的保障性住房体系。上海保障房的资金筹措方式也不断创新。2011年5月，上海保障房建设开发企业之一的上海城投与中国平安携手推出了7年期保障房项目债权投资计划，募集不超过30亿元的资金，迈出了我国保障性住房建设融资创新的重要一步。上海银监局等部门联合建立信贷支持保障房建设的“名单式”管理制度，陆续公布了重点信贷支持的保障性住房项目名单。上海在经济适用房建设中推出了“共有产权”制度，依据政府在经适房中的各种投入（如免收的土地出让金、行政事业性收费、城市基础设施建设费用、其他税费的减免等）和购房人购房款投入所占的不同比例，设定政府的住房保障机构和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过购房合同事先加以约定。“共有产权”的运作机制可以有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，也最大限度减少了寻租的可能。四2012年上海房地产业展望2012年国家进一步促进房价合理回归，将是调控政策的主线。1.房地产政策会随经济状况和市场情况微调2011年严厉的限制性政策的执行效果，在打击投资和投机性需求的同时，也难免抑制了刚性和改善性需求。房地产刚性和改善性需求是房地产可持续发展的基础。只有刚性和改善性需求恢复，才可能带来房地产交易量和开发量的逐步企稳，也才能保证房地产业“稳中求进”的发展。中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调，其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。房地产业“稳中求进”的发展依然举足轻重。因此，在现有的政策框架中，逐步放开刚性和改善性需求的灵活调整是非常有可能的，可能会由“短期政策”向“长效机制”转变，由“行政措施”向“经济手段”转变。2.“限贷”更加强调“差别化、动态化”2012年货币政策依然会“稳健运行”。11月30日晚，央行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。在2012年上半年，随着货币政策的微调、银行新一年信贷额度的释放，房贷或将出现结构性松动。在贷款方向上，对于刚需型和改善型购房者，下调首付比例和利率也具备了一定的实施条件。动态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房。对住房公积金的差别化贷款也可能深化。公积金贷款购房最低首付比例已提高至三成（90平方米以上住房），并推行多套房的差别化利率。对保障住房的公积金贷款可能会有支持政策。在开发贷款方面，保障房所需要的资金可能还是主要需要银行贷款支撑。3.“限购”政策继续从严限制购买多套住房，对打击投机和抑制投资具有显著效果。住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上坦言，限购令行政色彩过重，因此未来将更多地考虑用财税的手段进行调控，为此已经着手进行个人住房信息联网的建设，该系统将与银行、财政、税务、公安等系统联网，联网后将不必再使用限购令。国税总局人士表示房产税扩容之时可能考虑取消限购令。各级政府是不会轻易放开限购措施的，放开限购措施的前提是找到其他替代方式来转换，如增加交易税、资本的利泽税、房产税等手段，只有这样才会避免下一轮房价的快速上涨。上海等少数城市表示在“限购令”到期后延续执行，但是，在既定法规内，对户籍要求可能会降低要求，对改善性需求也会有一定程度