12月海口市房产市场调查印象(新版)

10/102010年11、１２海口市房地产市场调查报告２０10年2010年１1、1２月海口市房产市场调查报告从市场价格上看:11、12月的海口房地产市场价格依然很坚挺,只有一些以前价格比较高的楼盘价格会因为出台了一些幅度较大的折扣而有所下降，比如丘海大道的水云间,原来是120０0元/平米,现在可以打到8.８-９折，但折后价格依然在1０000元/平米左右;金牛岭公园附近的金岭花园，原来价格在150００元／平米，现在降到９500元/平米起;金碧文华则是送２０0０元/平米的装修，如不要装修可以折到房款中；滨江帝景的价格目前也是有所松动，由原来的9000元/平米起降到82００元/平米起。11、１2月，海口还处于“满城多是优惠风”：打折、特价房、送装修、送家电等等,名目不同，但核心都是优惠促销。据统计局数据显示,11月份海口总共销售商品住房721套,成交面积10１876.０２㎡,成交均价9598。６元/㎡，成交量环比１０月份下滑了224套,不过，价格方面出现小幅上涨，环比10月份上涨了10１.８５元/㎡.１2月份，统计截止到14号，1２月14日楼市签约267套，海口住宅签约套数为57套，成交均价１1７２4.８１元／平方米。其中龙华区签约8套，均价:10652．２8元/ｍ2；秀英区签约16套，均价:8441.79元/m2；美兰区签约28套,均价：1３0１8。４６元/ｍ2;琼山区零签约５套,均价:９０99。01元/m2。龙华区的签约均价比起1３日的价格上涨了９０元/平米.一、海口房地产主要版块市场分析（一)区域分析名称区域概况代表楼盘基本价格金三角版块龙昆南、红城湖、南沙路、南海大道，国兴大道组成海口市开发最热的区域.金三角版块历经十多年开发历程,目前已是我市房地产开发中较具规模的成熟片区,被称为“中央生活区"。现代花园、耀江花园、都市森林、昌茂花园、四季华庭、亚洲豪苑、京江花园、金盘雅苑,国瑞城、国兴城等９00０-15000元/平米，以国瑞城和国兴城价格最高.国贸版国贸国贸版块一直是海口的商务中心，是海口经济最发达的区域。该区域的楼盘密布,是海口高层、中高档楼盘最密集，最受购房者欢迎的区域之一。该区域经过十多年的开发，土地存量已很少，主要楼盘都已建好.金碧文华、宝华海景公寓、玉沙国际、棕榈泉国际公馆、御景峰、宝发国际大厦、万利隆商务大厦、中城广场等150００—２0000元/平米，目前在售的主要是金碧文华二期.滨海版块海口湾区域(海边高尚住宅区）近几年，环绕海口湾的区域，众多的开发商在这里树起了高档楼盘的旗帜,一线海景楼盘离海边仅有１0０米。高品质、高品位的开发，使该地段成为海口高档社区最集中的板块。该区域被公认为海口高档的休闲生活住宅区。昌炜玉园、海岸壹号、阳光经典、紫荆花园、金域湾畔、丽晶海景花园、传世家宝、美源·日月城、外滩中心、长信海景花园、阳光西海岸、黄金海岸、美视高尔夫、紫园等项目20000以上海甸岛版块海甸岛一带海甸岛板块一直都是海口房地产市场的核心部分之一.近几年,新楼盘也是日新月异地开发，使其成为海口楼市中中高档楼盘最集中的区域之一。海甸岛的这些新盘中，岛外客户均达到一半以上，其中，岛外客户购房以度假、休闲为主，岛内客户则以自居为主。已成熟的楼盘有万恒城市花园、白沙门温泉度假村、海南大公馆、都市海岸、五福雅苑、海韵书香、海悦国际、美丽沙花园、金沙苑、丽景阁、蔚蓝海语印象等，在建的主要有荣域、观海居等。10000-２００00元/平米，该区域的价格以荣域为首，在20000元/平米左右,观海居次之，也在1200０元/平米以上。滨江地块南渡江、府城一带滨江地块属于海口市这几年崛起的地块。5年前,滨江路一带房价在每平米千余元，仍乏人问津,然而随着省委的东移以及国兴大道、滨江路的修建完成，大型超市以及医院、学校的完善,滨江路一带目前也建成了几个大型楼盘。绿色佳园、江畔人家、天上人间、滨江帝景等80０0－９０0０元/平米（二）、总结由以上各区域分析可见,在整个海口市场,以滨海板块房产价格最高，其次是国贸版块,海甸版块和金三角版块基本上差不多，而我们现代城地处金三角版块的黄金地段,而且该路段除了进行旧城改造，已没有别的大块土地可开发房地产，因此我认为现代城的位置具有不可复制性，我们的价格应该可以定在９５００元/平米起。二、周边已开盘楼盘分析及与现代城的比较(一)相关楼盘情况及比较名称位置价格销售情况与现代城比较国瑞城国兴大道起价：1２500元／平米，均价：１５00０元/平米国瑞城算是目前海口市场上比较热销的楼盘，开盘至今基本售磬，目前正在签合同阶段，而二期也即将推出，目前看房的人还是比较多的。据我分析，国瑞城在这个价位上仍能卖的如此火爆，究其原因，有如下几个原因：（1）开盘策略。国瑞城开盘采取了摇号的方式,制造出了房源紧张的氛围，在某个程序上刺激了消费者的购房热情.（2)区域优势。国瑞城自身位置得天独厚,其位于海口市商业中心和行政中心，交通便利,商业价值广阔，而对于投资者而言，商业的升值潜力远远高于住宅的升值潜力，所以国瑞城受到了众多投资者的青睐,这也是吸引消费者的一个重要因素。（３）广告效应.国瑞城周边人流量集中，其本身就是一个巨大的广告体,容易给人留下较深的印象。(1）使用价值：现代城闹中取静，购房者以海南本地人为主,用途多为自己居住，其环境和位置对于以自己居住的消费者而言是首选。而国瑞城则偏向于商业，购房者多看中的是它的商业投资潜力。(２）销售价格:现代城9月开盘价在8０00元/平米起,销售比较火爆，国瑞城1０月开盘在12000元/平米左右,销售也是非常好.两者相比，现代城价格偏低.(3）楼盘自身品质。国瑞城是两梯两户的纯板式结构，但没有游泳池,而小区环境和现代城不相伯仲。（4）周边环境。国瑞城地处商业中心、行政中心，未来规划周边以商业为主，现代化程度较高。现代城则稍逊一筹.国兴城国兴大道(老机场段）起价：１3500元/平米，均价：14５00元/平米国兴城已于2010年1２月14日开始内部认购,交１0万元办一张VIP卡,可以在开盘时优先选房。20１1年1月1日同国瑞城碧湖湾金垦海起价:9900元/平米碧湖湾在金岭湖附近，已售出5０％。(1)使用价值。两者都属于居住型住宅，购买者也以自住为主.（2）销售价格。现代城9月开盘价在80００元/平米,销售比较火爆，碧湖湾价格在9９０0元/平米左右,销售过半.（3）楼盘自身品质.碧湖湾只有两栋楼，但都是板式结构,其配套设施不完善，不能算是成熟社区,而现代城已经是一个很成熟的社区，而且有自己的品牌效应.(4）周边环境。现代城的交通优势比碧湖湾明显,碧湖湾在金垦路上，周边的生活配套不方便。金岭花园金牛岭公园后面起价：9500元/平米金岭花园是今年年初开盘的，当时销售很好，目前已销售到尾盘，价格也是一降再降,由最开始的15０00元/平米降到9500元／平米,一度被列为海口降价的典范。(1）使用价值。两个小区都是以居住型住宅为主，购买者多是自住。（2）销售价格。现代城9月开盘价在800０元/平米起,销售比较火爆，金岭花园目前均价在11000元/平米左右，剩下尾盘销售。（３)楼盘自身品质。金岭花园在金岭路５8号位置比较偏,生活不方便。(４）周边环境。金岭花园在海秀西路,不论是交通设施还是周边环境都比不上现代城，但它在金牛岭公园附近，依托着金牛岭公园，还是吸引了不少人.金碧文华Ⅱ期国贸起价：１８００0元／平米金碧文华因地处国贸商圈，所以它的价格算是比较高的,春节后至今的销售也是很不理想，目前，他们也是推出一定的优惠，购房可以送2000元／平米的装修，如不要装修可选择抵２000元／平米的房款,但就算是如此，相对于现在的市场依然是较高价位,因此销售也并不理想。(1）使用价值。现代城和金碧文华都以居住型住宅为主,但金碧文华地处国贸商务圈,所以多了一项商务功能.（２）销售价格.现代城９月开盘价在８000元／平米,销售比较火爆，金碧文华二期年初开盘在１8000元／平米左右，年初销售还不错，有一幢楼已销售完，但后续销售就很不理想，他们也做了一系列的优惠活动，但因为他们本身定价较高，所以效果不大。我个人认为，在价格上,金碧文华因为处于土地稀缺的国贸商务圈，所以价格应该会要比现代城高一个档次，但他们的定价却不止高一个档次,所以价格在目前市场情况下看，应该说有点偏高。（３）楼盘自身品质.金碧文华和现代城户型都比较相似，建筑工艺也类似，但金碧文华小区环境小于现代城，它突出点在于小区内有个小果岭，小区环境虽然不大,但利用率很高.(4）周边环境。金碧文华位于国贸，各方面的配套还是比较完善，而且国贸高楼林立，离万绿园也比较近,环境比面对坡博村的现代城要好一些。国瑞观海居海甸岛（荣域旁）起价：12０00元／平米观海居一期五月份已开盘，二期9月份也开了,但卖的并不算好，观海居与国瑞城同属一个开发商，价格与国瑞城差不多，但观海居的销售远远比不上国瑞城.究其原因,据我分析，有以下几个方面：(１)观海居地处海甸岛,海南本地人一般不太爱住在海甸岛，而内地人今年因为受整个大环境的影响，到海南来的人还比较少，就算是来了也以观望为主。(２)观海居在知名度上远远不及国瑞城.(3）观海居的投资价值也比不上国瑞城.（１)使用价值。两者都是以居住为主体。（２）销售价格。现代城9月开盘价在8０00元/平米，观海居在120０0元/平米，价格高了很多，现代城销售情况很好，而观海居销售比较差。(3）楼盘自身品质。现代城周边配套完善，自身景观也不错，观海居周边景观不错,但生活配套不完善,就自身的景观而言，观海居0.9的容积率稍胜现代城一筹。（4）周边环境。观海居为二线海景，比较适合岛外人士的度假需求，对岛内消费者的吸引力没有现代城的大。水云天丘海大道起价：11９８0元/平米水云天４月16日开盘，在6月份做过一次活动,折扣可以打到9。5折,但据我了解,销售也并不理想。现在他们的折扣幅度已进一步拉大,可以打到8.8-9折，但折后价格依然不低，再加上其本身位置相对较偏,所以就算这个折扣出来后也没有对销售起到明显的作用.(1)使用价值.现代城和水云间都以居住为主，(2）销售价格.现代城9月开盘价在800０元/平米，销售比较火爆，水云间４月开盘在12００0元/平米左右，销售非常不好,这应该与他们的定价偏高有关系。（3)楼盘自身品质.两个楼盘的小区环境都比较好，而且开发至今，各项绿化，基础设施都基本已配套到位.水云间较有特色的就是它里面有一个湖，小区的业主可以在里面划船、垂钓，这点比较吸引人。(４）周边环境。现代城的地理位置比水云间高一个档次，周边配套和交通设施都比水云间完善。滨江帝景二期起价：8000滨江帝景目前价格已由当初的90０0元/平米降到了8０00元/平米,而且还有一点折扣，但销售也并不理想,看房的人也不太多。(1）使用价值.现代城和滨江帝景都是居住型住宅。(2)销售价格。现代城9月开盘价在8０00元/平米，销售比较火爆，滨江帝景7月开盘在９０00元/平米左右，现在降到8００0元/平米，但销售很不好.(3）楼盘自身品质。两个小区的自身环境都不错,滨江帝景的特点是他们的电梯大堂档次比较高,但因为是临街建筑,一楼是商业区，所以感觉以后人员进出会有点乱。（４）周边环境.现代城地处城市中心位置，交通便利,周边配套设施完善，而滨江帝景地处城乡结合部，虽说现在要发展滨江版块，但目前还没到位，它的周边还是比较杂乱。（二)总结从以上调查可知,目前海口与现代城同档次的楼盘主要有碧湖湾、金岭花园、观海居、水云天等，而这些楼盘的市场价格都在1０0０0元/平米左右，但销售并不是很理想。而象国兴城、国瑞城、金碧文华二期则会比我们稍高一个价位，国兴城、国瑞城的均价均在15０00元／平米左右，从目前来看销售情况还不错，而这主要得力于他们的位置,在这一点上,现代城与他们还有一定的差距。所以我认为如果我们的楼盘在目前市场上比较理想的起价可以在980０元／平米左右。三、海口市相关楼盘车位调查楼盘车位价格康馨花园15万／个（地下)金碧文华１６万/个（地下）滨江帝景10万/个绿色佳园7万/个金岭花园10－11万/个蓝水湾８－1２万／个碧湖湾15万／个结论：目前档次高一点小区的车位价格多在1５万左右，所以建议我们的车位售价也可以适当提高。四、总结在我们调查的楼盘，从价格上看,在海口市主城区，原