2023年《房地产估价原理与方法》培训密押试题库300题（附详解）

PAGEPAGE1352023年《房地产估价原理与方法》培训密押试题库300题（附详解）一、单选题1.某宗房地产的土地价值占总价值的55%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是（）。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、6.3%答案：B解析：考点:投资组合技术。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。2.房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，下列不属于必须确定的估价基本事项的是（）。A、估价目的B、估价对象C、价值时点D、估价价值答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断。必须确定估价基本事项：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。3.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考点:净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。4.下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。美国大多称为RealEstateAppraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程；日本和韩国通常称为不动产鉴定评价。5.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A、市场价值B、清算价值C、快速变现价值D、投资价值答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。6.某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A、平均发展速度法B、平均增减量法C、数学曲线拟合法D、中位数法答案：C解析：本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。7.为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2013年10月末的价格为（）元/m2。A、6080.60B、6141.81C、6151.81D、6223.22答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2013年10月末的价格＝6000×（1＋1%）3－10×3＝6151.81（元/m2）。8.【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。9.下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是（）。A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上答案：B解析：本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。10.下列选项中，不属于房地产供给量决定因素的是（）A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、房地产开发企业和拥有着对未来的预期D、消费者的偏好答案：D解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项D，消费者偏好影响房地产需求量，不影响房地产供给量。11.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A、市场价值B、投资价值C、谨慎价值D、在用价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。12.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）A、现状价值为市场价值B、投资价值属于非市场价值C、市场价值的前提之一是继续使用D、同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，现状利用是最高最佳利用时，现状价值就是市场价值。13.设立地役权通常会使（）。A、供役地的价值下降B、需役地的价值下降C、供役地与需役地的价值都下降D、供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。14.成本法中一般不计息的项目是（）。A、土地成本B、销售费用C、建设成本D、销售税费答案：D解析：本题考查的是房地产价格构成。销售税费一般不计算利息15.【2012年真题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B、为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。16.一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。17.评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为（）元/平方米。A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.38答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。13500×（1＋1.5%）5（1＋2%）4＝15742.17（元/m2）。18.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。19.运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A、比较法B、成本法C、收益法D、长期趋势法答案：B解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。20.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：B解析：本题考查的是开发利润的基本公式。先算开发利润。头饰，开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322（万元）。金城武，成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。21.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元/m2）。22.某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（）万元。A、1125B、1800C、2250D、3375答案：A解析：本题考查的是价差法。原楼面地价＝4500/3＝1500（元/m2），新楼面地价：楼面地价＝1500-（5-3）/0.1×1500×1%＝1200（元/m2），补地价＝（1200×5-1500×3）×7500＝1125（万元）23.下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是（）。A、地役权价格B、租赁权价格C、抵押权价格D、宅基地使用权价格答案：D解析：本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格等。24.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A、上涨B、下跌C、保持相对稳定D、先涨后跌答案：A解析：本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。25.房地产的有租约限制价值等于（）。A、无租约现值价值减承租人权益价值B、出租人权益价值加承租人权益价值C、无租约现值价值减出租人权益价值D、出租人权益价值减承租人权益价值答案：A解析：考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。26.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。27.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。28.【2013年真题】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。A、估价假设和估价原则B、价值类型和估价结果C、估价程序和估价方法D、估价目的和估价对象答案：D解析：本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。29.高层建筑物地价分摊，属于（）。A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务答案：B解析：本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。30.下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。A、均衡是市场价格运行的必然趋势B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平答案：C解析：本题考查的是房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。31.某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折旧＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折旧额＝100000-75000＝25000；（3）年折旧＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39（年）。32.一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（）。A、土地总价B、楼面地价C、建筑物单价D、房地单价答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。33.某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。34.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。35.对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产答案：C解析：考点:假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。36.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。37.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。38.某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%，则：房地产价值V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]=15/7.5%×[1-1/（1+7.5%）40]=188.92（万元）。39.利率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。利率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。40.关于房地产需求曲线的表述中，正确的是（）。A、需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线B、消费者收入水平变化，会引起房地产需求量沿着需求曲线变动C、相关物品价格水平变化，会引起整个需求曲线发生位移D、房地产价格水平发生变化，会引起房地产需求曲线发生位移答案：C解析：考点:房地产需求。选项A错误，需求曲线是一条向右下方倾斜的直线；选项B、D，如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，则房地产需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。41.土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A、土地区位B、土地形状C、土地面积D、地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。42.某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/m2。A、4644B、5192C、5308D、5500答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式法：Vn=VN×{YN（1+YN）N[（1+Yn）n-1]}/{Yn（1+Yn）n[（1+YN）N-1]}，代入数据得出V30=5500×7%×（1+7%）40×[（1+8%）30-1]/{8%×（1+8%）30×[（1+7%）40-1]}=4644.40（元／m2）。43.下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是（）。A、不动产登记薄B、权属证书C、有关合同（如租赁合同）D、规划条件答案：D解析：考点:合法原则。依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。44.政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A、上升B、下降C、不变D、不相关答案：A解析：考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。45.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A、指数修匀法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。46.【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A、掌握的有关信息不同B、做出的估价师声明不同C、估价对象状况不同D、委托人不同答案：A解析：本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。47.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A、4870B、5020C、5340D、5520答案：B解析：考点:成本法总结。3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。48.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。A、原始价值高于账面价值B、投资价值高于市场价值C、谨慎价值低于市场价值D、快速变现价值低于市场价值答案：B解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。49.某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：考点:收益法总结。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。50.【2013年真题】谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、抵押价值B、征收价值C、现状价值D、投资价值答案：A解析：本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。51.某房地产的价格如下表，则该房地产价格平均发展速度为（）。A、0.20B、0.21C、1.20D、1.21答案：D解析：本题考查的是长期趋势法。平均发展速度＝（12000/5600）1/4＝1.21。52.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者对某种房地产的偏好增强C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加答案：C解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。53.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A、相关物品的价格水平B、该种房地产的价格水平C、房地产开发商对未来的预期D、消费者对未来的预期答案：B解析：本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。54.（）是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将无风险报酬率和风险报酬率的每一部分予以加总得到报酬率。A、市场提取法B、累加法C、投资报酬率排序插入法D、线性插入法答案：B解析：考点:报酬率的求取方法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。55.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意阶段答案：B解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。56.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300答案：C解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。商品房的单价＝3200＋2100/2＝4250（元/m2）。57.运用指数修匀法进行预测的关键是（）。A、确定本期的实际值B、确定本期的预测值C、确定预测对象D、确定修匀常数的值答案：D解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。58.下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（）。A、容积率的高低对地价有很大影响B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。选项D错误，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。59.重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。60.某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。A、1450B、1496C、1540D、1659答案：D解析：考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（1500×6.65＋80×8）÷6.4＝1659（美元/m2）。61.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、修建广场.公园.公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。62.某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为（）元/平方米。A、5000B、4800C、5500D、4380答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。63.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A、维持现状B、改变用途C、重新装修D、重新开发答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值＝6500×1.1－1－800×1.1－0.5－500＝4646（万元），改变用途价值＝8000×1.1－1－2160×1.1－0.5－500＝4713（万元），两种方案的价值都低于现状用途的价值5000万元。所以都不具有经济可行性。最佳结果是维持现状。64.标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（）。A、逐渐降低B、逐渐升高C、可视为基本不变D、为零答案：C解析：本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。65.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A、居民收入增加B、房产税征收C、人民币升值D、居民消费价格指数上升答案：B解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。66.在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A、简单算术平均数B、加权算术平均数C、众数D、中位数答案：C解析：本题考查的是路线价法。以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数临街土地价值或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。67.下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权答案：B解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。68.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。＝5061.44（万元）69.下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（）。A、商业银行委托的估价B、税收估价C、商业用房估价D、工业用房估价答案：B解析：考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。70.根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理的需要，表述正确的是（）。A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产答案：A解析：考点:房地产行政管理的需要。选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。71.【2012年真题】某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A、1.07%B、1.11%C、1.20%D、1.25%答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。4654＝4230×（1＋t）n，n=8，t＝1.20%。72.（）是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A、物权B、债权C、租赁权D、所有权答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又称为“绝对权”、“对世权”73.直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（）决定的。A、房地产的历史价格资料B、房地产的未来价格资料C、房地产的现时价格资料D、估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。74.某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元／㎡，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62答案：C解析：考点:假设开发法运用举例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。75.建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为（）。A、有效年龄等于实际年龄B、有效年龄短于实际年龄C、有效年龄长于实际年龄D、有效年龄可能短于或长于实际年龄答案：D解析：考点:年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。76.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A、现状价值是市场价值B、投资价值属于非市场价值C、市场价值的前提之一是继续利用D、同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳使用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。77.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。78.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依据不足假定D、未定事项假设答案：C解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。79.在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（）房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移答案：A解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。80.房地产司法拍卖估价，评估的应当是（）。A、市场价值B、最高价值C、最低价值D、理论价值答案：A解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，一般应评估市场价值或市场价格，而不是快速变现价值或拍卖保留价。81.某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为（）。A、8.04%B、8.06%C、6.43%D、6.50%答案：B解析：考点:投资组合技术。RM＝{6.5%/12＋6.5%/12/[（1＋6.5%/12）25×12－1]}×12＝8.1%；RO＝60%×8.1%＋（1－60%）×8%＝8.06%。82.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。A、区位因素B、社会因素C、实物因素D、权益因素答案：C解析：本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。83.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A、了解某宗房地产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案：D解析：考点:房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。84.下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（）。A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一税费负担D、统一成交日期答案：D解析：考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D，属于市场况调整。85.在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）。A、转抵押估价B、抵押房地产价值动态评估C、抵押成数测算D、处置抵押房地产估价答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。86.（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A、估价对象B、价值类型C、价值时点D、估价目的答案：D解析：考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。87.估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（）。A、应作为估价资料保存B、不用作为估价资料保存C、由估价机构决定是否保存D、依委托人的意见决定是否保存答案：A解析：考点:保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价对象实地查勘记录；（6）估价报告内部审核记录；（7）估价中的主要不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。88.某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A、75.6B、77.6C、80.6D、87.6答案：B解析：考点:分解法。门窗等损坏的修复费用＝2（万元）；装饰装修的折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；设备的折旧额＝60×1/15×10＝40（万元）；长寿命项目的折旧额＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（万元）；该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）。89.由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，租金低于市场租金，此情况属于（）。A、功能缺乏折旧B、功能落后折旧C、功能过剩折旧D、外部折旧答案：A解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能缺乏折旧：是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏造成的建筑物价值减损。例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。90.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86答案：D解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（万元）。91.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（）万元。A、228.23B、229.36C、224.74D、223.63答案：A解析：考点:净收益每年不变的公式。（1）先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21（万元）；（2）再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23（万元）。92.在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是（）。A、统一税费负担B、统一价格表示单位C、统一币种和货币单位D、统一面积内涵和计量单位答案：A解析：考点:统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。93.假设开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括（）A、测算待开发房地产的最低价格B、测算房地产开发项目的预期利润C、测算房地产开发中可能的最高费用D、测算待开发房地产的最高价格答案：A解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。房地产开发项目的分析，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能的最高费用。94.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A、939.56B、947.80C、952.51D、986.84答案：C解析：本题考查的是房地产价格构成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（万元）95.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为超高层建筑。A、70B、80C、90D、100答案：D解析：考点:房地产实物状况描述。总高度超过100m的，无论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。96.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛收入C、净收益D、潜在毛租金收入答案：B解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。97.（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长答案：B解析：本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。98.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A、单独深度价格修正率B、累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的；选项B，累计深度价格修正率是递增的；选项C，平均深度价格修正率也是递减的；选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。99.当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定答案：A解析：考点:房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。100.下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A、用途专业的房地产B、开发程度低的房地产C、独立使用的房地产D、不景气市场环境下的房地产答案：C解析：考点:难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。101.约翰.冯.杜能的地租的计算公式是（）。A、地租＝农产品市场价格－农产品生产成本B、地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润C、地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息D、地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品所使用的资本×一般农业资本利润章答案：C解析：考点:地租理论及地租的测算。地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息。102.【2013真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A、简单算术平均数B、加权算术平均数C、众数D、中位数答案：C解析：本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。103.根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。A、房屋征收B、公司上市C、企业清算D、司法鉴定答案：A解析：考点:不应承接估价业务的情形。《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质可以从事各类房地产估价业务。二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”104.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格与实际价格相同；（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。105.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。＝5061.44（万元）。106.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失C、建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除AD。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。107.下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（）。A、两者区位相近B、两者用途相近C、两者权利性质相同D、两者档次相当答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项B，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。108.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法答案：C解析：考点:收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。109.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：本题考查的是房地产价格构成。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60（万元）。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100（万元）。110.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：本题考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折旧＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。111.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A、甲大于B、甲小于乙C、甲等于乙D、难以判断答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。112.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A、上调住房抵押贷款利率B、收紧房地产开发贷款C、开征房地产持有环节的税收D、增加土地供应答案：B解析：本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降；选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降；选项D增加供给，降低价格。113.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A、征用期间导致房屋毁损的价值损失B、征用造成的家具.物资等动产搬迁费用C、征用期间租赁经营损失D、征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。114.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A、超出了估价机构业务范围的估价业务B、承接后出现很大执业风险的估价业务C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务答案：D解析：考点:不应承接估价业务的情形。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。115.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有（）的特性。A、不可移动性B、用途多样C、相互影响D、易受限制答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。116.下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产.权利B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。117.在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，不正确的是（）。A、成交价格围绕着市场价格上下波动B、市场价格围绕着理论价格上下波动C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格D、大波动围绕着小波动上下波动答案：D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，小波动围绕着大波动上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。118.某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自价值时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于价值时点的价值为（）万元。A、3752B、3806C、4128D、4830答案：A解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]/（1+Y）t，A＝350万元，n＝50年－5年＝45年，t＝2.5年，V＝（350/7%）×[1－1/（1＋7%）45]/（1＋10%）2.5＝3752.33（万元）。119.下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（）。A、因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B、承租人权益价值只能是正值C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关D、承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和答案：A解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。120.基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法答案：B解析：考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。121.采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B、从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C、投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率答案：D解析：本题考查的是房地产价格构成。选项A错误，投资利息与财务费用或融资成本有所不同，是在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不是借款部分的利息支出和相关手续费等；选项B错误，从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，通常需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润；选项C错误，投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息；选项D正确，投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。122.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A、上涨B、下跌C、保持相对稳定D、先涨后跌答案：A解析：本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。123.某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本题考查的是路线价法。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的1500×60%＝900（万元）。124.建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A、建筑物重置价B、建筑物价值C、土地价格D、房地产价格答案：B解析：本题考查的是收益法总结。建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。125.处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：本题考查的是房地产的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。126.经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（）。A、商品质量参差不齐，方便实现商品筛选B、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的C、销售者需要实现总效用最大化D、商品可以转让，且具有不可移动性答案：B解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。127.下列不属于长期趋势法的作用的是（）。A、用于成本法计算重置价格B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力答案：A解析：考点:长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。128.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A、单独深度价格修正率B、累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的；选项B，累计深度价格修正率是递增的；选项C，平均深度价格修正率也是递减的；选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。129.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。A、平均增减量法B、平均发展速度法C、移动平均法D、指数修匀法答案：B解析：本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。130.为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A、7000B、7003C、7436D、7670答案：B解析：考点:交易情况修正的方法。正常负担下的价格＝7000/（1＋3%）＝6796.12（元/m2）。该可比实例经修正、调整后的价格＝6796.12×（1.005）6＝7003（元/m2）。131.关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A、商业用房与工业用房是互补品B、新建商品房与存量房是互补品C、经济适用住房与普通商品住房是互补品D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品答案：D解析：本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。132.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26日D、2008年9月27日答案：C解析：本题考查的是保存估价资料。估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。报告中注明使用期限是自2008年9月26日起半年，说明报告的生效时间是从2008年9月26日开始的，所以出具时间应该为2008年9月26日。133.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A、1840B、2840C、2966D、3000答案：D解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（