盈江调研报告

盈江县调研报告盛联绿色地产投资有限公司引领健康生活构筑绿色人居Leadahealthylifestyle,buildgreenhumansettlements2014年3月投融资部引言:以目标为导向，

以方法为利刃!宏观中观微观分析，是否适合进入？现有市场供求状况如何？适合做什么？有没有合适的地块？一、调研原则：力求客观、精确、全面、有针对性、重点突出二、调研方法：信息采集法、市场走访、深化访谈法等三、调研范围：盈江县城区域四、调研内容：宏观、中观、微观、产品、市场、客户、竞品等五、调研来源：1、相关行业从业者2、网络平面、3、当地楼盘营销中心、代理公司4、房地产开发商、业内圈层5、盈江常住市民6、相关政府部门[政务公开中心]

注：盈江2008年，2010年均遇地震，震后重建固定资产投入增加，防震要求8级。说明：时间有限，官方资讯不全，土地及定制具体需求未最终明确，如有不到之处，尽请指导，体谅，逐步完善。感谢

调研操作说明目录一、宏观经济发展状况【宏观】二、房地产市场【中观、微观】三、地块踏勘【微观】四、初步经济测算五、结论及建议PART1 宏观经济发展状况---信息主要来源：云南统计局5年统计年鉴盈江县——西南边疆，地广人稀盈江县，地处云南西南部、德宏州西北部，是一个山川秀美、资源丰富，区位独特，开发潜力巨大、后发优势突出的边疆少数民族口岸县，盈江县国土面积4429平方公里，占德宏州总面积的38.4%。全县辖7个乡、8个镇、1个地方国营农场、100个村（居）委会、1148个村民小组。2012年末盈江县人口总数达30.9万。城区人口近10万人，其中常住人口约4-5万，外来人口约3-4万。盈江县地区生产总值及人均生产总值变更状况2008年至2012年盈江县的地区生产总值不断攀升，但增长率有所下降，截至2012年，盈江县的地区生产总值达到57.43亿元，在云南129市区县中排名第48位，处于中等偏上水平。随着地区生产总值的上升，盈江县的人均生产总值也不断上升，同样增长率却呈现下降趋势，2012年末达到18663元。经济发展平稳，增速有所下降盈江县产业结构以电力产业为代表的其次产业作为盈江的支柱产业，占比将近50%，此外，木料和玉石交易较为发达。其次产业发达，占比近50%盈江县职工人数及工资水平盈江县职工超过半数为国有单位员工；盈江县城镇集体单位的职工工资水平最高，达到133400元/人/年，职工人数最多国有单位的工资水平偏低，为32900元。

国有单位职工人数最多，但工资水平偏低盈江县社会消费品零售总额2008年至2012年盈江县社会销售品零售总额不断上升，年增长率维持在20%左右，在2012年达到19.84亿元。社会消费品零售总额平稳增长盈江县公共财政收入随着地方经济不断发展，盈江县的财政收入不断攀升，达到4.95亿元。财政收入稳步增长盈江县固定资产投资状况盈江县固定资产投资在2008年至2012年持续增长，但增长速度下降较快。固定资产投资保持增长，但增速下降小结宏观状况：一、城区人口少，其中常住人口仅4-5万，外来人口约3-4万；二、宏观经济总量在云南省市区县排名48位，处于中上游，近年维持高速增长；三、逾60%的职工供职于国有单位，但收入水平较低，35000元/年内；四、财政收入不高，年4.95亿，但维持上升态势；五、固定资产投资08-09年爆发式增长，2010年震后重建后，增速放缓，同比08年幅度下降。六、产业集中为电力，玉石毛料，木材交易，经济收入呈金子塔型。PART2

房地产市场

--信息主要来源：市场调研走访老城区新城区工业区随着盈江经济的不断发展，老城区已特别拥挤，盈江县城规划向南、向西发展：目前启动南向，西向基本未启动。1、作为城市发展的主导方向，盈江将行政中心搬迁至县城南部，促使城市从近江城市到滨江城市的转变;2、主城区西部集中发展新型工业，承接主城区外迁工业，以减小对主城区的城市景观和生态环境的影响。城区发展住宅市场【在售】欧风俪墅江岸明珠天籁.花语金潮百汇英茂.集美苑假日花园盈江县目前在售商住项目共6个，包括江岸明珠、欧风俪墅、英茂.集美苑、天籁.花语、假日花园以及金潮百汇等。产品包括小高层、别墅、商业配套等，但整体销售去化状况不太志向。商住市场天籁.花语城项目名称天籁.花语城开发商云南泓驰房地产开发有限公司总占地面积170亩总建筑面积48733平米容积率1.43绿化率45%产品规划洋房、别墅以及外围商住楼销售价格住宅：3600-4000元/㎡，商住：4600-5000元/㎡[一楼至三楼连售]销售状态去化不太理想，月销售量小于十套客户构成主要为本地客户商住市场欧风俪墅项目名称欧风俪墅开发商云南邦实房地产开发经营有限公司总占地面积112亩总建筑面积66452平米容积率0.89绿化率40%产品规划洋房、别墅、商住楼，户型面积：80-280㎡,180㎡为主导销售价格开盘价：均价3700-6800元/㎡（11年开盘），目前均价：4500-7000元/㎡开发/销售状态2010年底开始销售，目前剩余约三十套大面积别墅，约20%商住楼以一拖三、四的模式整栋销售，已基本售罄，目前出租率不到20%，租金约20-40元/㎡客户构成主要为本地客户商住市场英茂.集美苑项目名称英茂.集美苑开发商云南英茂集团总占地面积138亩总建筑面积120000平米容积率1.3绿化率40%产品规划洋房、别墅、商住楼，户型面积：121-243㎡销售价格还未正式开盘别墅均价约5000-6000元/㎡洋房约3000-4000元开发/销售状态一期在建客户构成/小结住宅市场：一、供求：随震后重建，住宅产品09年起已经验爆发增长阶段，供大于求，目前住宅产品相对过剩，社区街铺商业配套去化相对好于住宅；二、产品：外围以底商加三至四层有退台的类别墅产品为主，并整体升级，小区内基本为洋房和别墅；三、销售价格：住房均价3000元/㎡左右，社区商业均价4500-5000元（1到3楼整栋销售），单层商铺销售产品少，边陲翡翠城个案，一楼2万，二楼1万；四、底商租金：依据地段不同，租金从20元/㎡/月至40元/㎡/月不等，但已售商铺出租状况不太志向；五、销售模式：底商加住宅的一拖三、一拖四等模式进行整体出售；六、销售速度：除个别楼盘外，大部分去化不志向，如江岸明珠、欧风俪墅已销售近4年，仍有约15%-20%的产品未去化；七、客户来源：以本地客户为主，辅以外来经商户（主要是玉石、木材经营商）；八、客户偏好：对高层接受度低，且对高分摊楼盘抗拒性高。盈龙广场盈江县目前在建在售综合体共2个：盈龙广场—位于新区门户财宝广场—位于老城核心区综合体【在建在售】财宝广场综合体财宝中心项目名称财富中心开发商云南邦实房地产开发经营有限公司总占地面积66亩总建筑面积110000平米容积率2.5绿化率12%产品规划三层商业、两栋小高层住宅及一栋15层酒店式公寓销售价格商业：4-5万/㎡；住宅：约3000元/㎡开发/销售状态2012年底开盘至今，商业去化约50%，住宅去化约50%。客户构成以盈江本地客户为主，还有部分腾冲、芒市的投资客户综合体盈龙广场项目名称盈龙广场开发商云南昊润华泰房地产开发有限公司总占地面积118亩总建筑面积220000平米容积率2.8绿化率15%产品规划商业街、五星级酒店、购物中心、酒店公寓、商住别墅及写字楼销售价格还未开始销售，目前处于前期宣传、蓄客阶段。开发/销售状态一期在建【规划设计配套均比较高端】客户构成/小结综合体：一、盈江综合体整体规划较高端，产品设计升级，外形民族特色明显，业态配套齐全，基本覆盖市场需求及更新升级；二、对于盈江来说，目前大型综合体两个，业态全面，相对需求，供应已经相对饱和，去化量有限，速度不太志向，2年时间去化约40%；三、已售商业的招商有确定成果（地下一层，二楼已整体招商基本谈成，一楼局部完成名品店招商）。翡翠玉石交易市场边陲翡翠城国际翡翠城豪宸翡翠广场国际边贸城盈江县目前在售翡翠玉石交易市场共4个：边陲翡翠城、国际翡翠城、号称翡翠广场以及国际边贸城。翡翠玉石交易市场边陲翡翠城项目名称边陲翡翠城开发商云南边陲珠宝有限责任公司总占地面积18亩总建筑面积18000平米容积率1.5绿化率15%产品规划商住楼、酒店销售价格一楼均价2万/㎡，二楼均价1万元/㎡，三楼自持用于餐饮和办公。开发/销售状态2013年底开盘至今，去化约30%客户构成60%本地，10%缅甸以及30%腾冲、瑞丽等周边客户，其中玉石老板为购买主力翡翠玉石交易市场国际翡翠城项目名称国际翡翠城开发商阿诗玛文化产业开发有限公司总占地面积150亩总建筑面积150000平米容积率1.5绿化率10%产品规划商住、公寓、五星酒店销售价格商住楼均价约5000元/㎡开发/销售状态经过约3年半的销售，目前仅余7套商住楼。但目前基本没有商家入驻，出租率不到5%。客户构成大部分为本地及周边的玉石客户小结翡翠玉石市场：一、虽然盈江玉石交易市场发达，但对着此类产品的不断推出，市场明显供过于求；二、客户主要为本地玉石交易商（约占60%），大部分购买铺面用于自营；三、已售商铺的招商、经营状况均不志向（如国际翡翠城、国际边贸城出租率均在5%左右）。专业市场【在建】五洲国际建材城盈江县目前在售专业市场为五洲国际建材城。专业市场五洲国际建材城项目名称五洲国际建材城开发商阿诗玛文化产业开发有限公司总占地面积230亩总建筑面积210000平米容积率1.4绿化率10%产品规划商住、公寓、建材、机电五金、家居装饰等大卖场销售价格目前还未开始销售开发/销售状态土地在五年前就以拿到，2014年正式动工，目前处于打桩阶段客户构成/小结专业市场：一、目前只有一个在售专业市场，位置潜力大，规划及业态涵盖全面，相对竞争较小；二、五洲国际的体量较大约21万平，且业态齐全，对于一个常住人口不超过十万的县城已经足够；三、再建专业市场已失去先发优势。四、五洲国际为浙江品牌专业市场开发商，且有完整招商运营管理团队，为盈江招商引资项目，5年前低价取地，随着新政府搬迁，项目接连启动。农贸市场【在运营】盈江县共有启宏、兴林、象城以及振盈等五个农贸市场{听说其中一个预料拆除}，均处于老城区，目前南部新城没有农贸市场。商铺数从100至200个不等，业态包括蔬菜、水果、粮油、副食等振盈农贸市场象城农贸市场兴林商场启宏农贸市场农贸市场象城农贸市场象城农贸市场为盈江县最大和生意最好的农贸市场，约有铺面300个，摊位450个。其中铺面租金约50元/㎡/月，摊位租金为300元/个/月。农贸市场启宏农贸市场启宏农贸市场为盈江县规划较好、管理统一但开业时间较晚、生意较冷清的一个农贸市场，该市场约有铺面100个，摊位240个。其中铺面租金约40元/㎡/月，摊位租金为180元/个/月，全部物业只租不售，由市场统一进行管理。农贸市场振盈农贸市场振盈农贸市场为盈江县运营最久的农贸市场，人流量大，生意较好。该市场约有铺面100个，摊位160个。其中铺面租金约60元/㎡/月，摊位租金为320元/个/月。农贸市场兴林商场兴林商场为盈江县地段优越，人流量大，生意较好。该市场约有铺面150个，摊位120个。其中铺面租金约55元/㎡/月，摊位租金为270元/个/月。小结农贸市场：一、在中心老城区，农贸市场已经饱和；二、现有农贸市场的业态较齐全，包括粮油、副食、蔬菜等；三、将来南部新区将对农贸市场的有确定需求。四、最集中的象城农贸吸附地位稳定，不行撼动，因西城区域集中开发，新建农贸市场，但经营一般，撤回象城。五、农贸市场的运营形式为：买地自建租赁，产权销售，集体用地租赁。物流市场【在运营】目前盈江共有物流公司约23个，布局分散，没有集中经营。水果市场【在运营】目前盈江县城集中的水果市场仅有一处，共有约14家，租金约50元/㎡/年。定制社区依据调查、采访，盈江县大部分政府单位无定制，状况如下：1、政府机构单位无定制小区，但均有各自的家属小区，且面积较大，价格便宜，但年头较久，如以盈江县人民医院为例，该单位在2006年左右就进行了内部住房销售，约200㎡的别墅售价仅30万元。2、一些楼盘曾发起针对公职人员及老师群体发起团购扫荡，如，面对2010年老师销售价格仅1980元/平，后涨价到2500左右经教化局，政府等帮助，路演组织，销售约60套，状况不好。购买力有限。3、其他团购面对政府单位让利约2个点左右。非主流客户群体。随着行政中心的搬迁，公职人员首先须要利办公地较近的住宅；其次，大部分公职人员也存在进行住房改善的需求；最终，低价的定制住宅将是公职人员难得的投资产品。因此，定制社区仍旧存在市场空间，但”以销定产”是建议原则。PART3

土地踏勘地块一：老县政府地块老县政府地处县域中心，约26亩，受地震影响，原政府办公楼已基本停止运用，仅第一层还有人员办公，其余部门在院子的临时建筑中办公。预料县政府将于年内搬迁。但老县政府占地仅26亩，不具备单独开发价值，需对周边进行拆迁，进行整体开发：边贸城+药房+超市：总建面约4万方，整个物业为一个人/一个公司全部，市场比拥挤、破旧，但人流较多，生意不错。临街铺面租金可达100元/㎡/月。电信、移动及邮电家属区共10亩：其中老旧家属住宅，临街面约5亩土地因地震已被拆除，住户办公楼约80户占地约5亩。地块二：新县政府地块经过现场踏勘，新县政府后，临允燕山风景区侧，有一块80-90亩的地块，自然资源优良，位置相对优越。但土地权属及是否有意向尙不清晰。小结地块状况：一、老县政府地块：1、地处县城商业中心，毗邻城市主干道，地理位置优越，商业价值大；2、拆迁难度大，时间难以把控；3、以此地块进行公职人员定制社区开发恐引发社会不满，造成不必要政治舆论。二、新县政府地块：1、接近新县政府，位置较隐秘，临规划升级中“允燕山风景区”，自然环境优越；2、无拆迁，有路网规划；3、目前此地块的权属及规划用途不明。PART4

定制社区初步经济测算获知全部信息：建筑面积70万㎡定制公职住宅【信息来源于赵总】假设条件依据：收集信息参照1、2009年-2013年土地评估价格一类住宅地780元/平二类地680元/平三类地580元/平暂按40万/亩测算2、容积率指标：普遍低于1.5，超过2的容积率项目仅2个；暂按1.5测算3、依据阅历推断定制70万需求过大，暂按50万平测算4、此测算故假设条件：建筑总面积50万㎡，容积率1.5，占地约500亩，定制住宅90%销售均价2500元/㎡，商业10%，销售均价一楼8000，二楼4000。地价按40万元/亩（楼面地价400元/平），开发干脆间接费按1550元/㎡，契税按销售收入的4%计提，销售费用按销售总额的1%计提，管理费用按销售额的2%计提，营业税金及附加为5.6%，土地增值税按销售收入的2%计提，不考虑车库的建筑成本及销售收入，则定制社区初步经济推算【地块二新政府板块】粗略测算一、销售收入=住宅2500元/㎡×45万㎡=11.25亿元商业6000元/㎡*5万㎡=3亿（独立商业，非一拖三产品）共14.25亿二、土地费用=400*50万平=2亿元土地契税=2*4%=0.8亿元三、开发费用【干脆间接综合】=1600元/㎡×50万㎡=8亿元四、营销费用=销售收入×1%=0.14亿元管理费用=销售收入×2%=0.28亿元营业税金及附加=销售收入×5.6%=0.8亿元五、土地增值税=销售收入×4%=0.45亿元单方造价=2494元/㎡利润总额=销售收入-土地成本–开发成本-税费=1.78亿元净利润=利润总额×（1-25%）=1.34亿元注明：此推算未明确地形，位置，体量，配比，产品，成控，经济指标等，完全初步方向性估算。PART5

结论及建议初步结论及建议一、定制板块：1、盈江公职人员具备较强购买力，加之行政中心搬迁，之前无定制小区，因此定制住宅具备较高可行性