房屋买卖合同案例分析

基本案情

:原告A与被告B签订房子买卖合同，合同商定由原告向被告支付定金3万元整,原告如约支付定金予被告.以后,被告以房子买卖合同的支付条款违犯天津市房管局的有关规定以及其配偶不一样意出卖该处房产为由，拒绝销售其房子。原告要求被告依定金罚则双倍返还定金(此中，原告向被告支付的3万元定金已经回收）。两方磋商未果，原告诉至法院要求法院判令被告双倍返还定金，并担当本案诉讼费.原告起诉后，被告之父有针对被告提出以原被告所签订的买卖合同合同波及的房产为诉讼标的确实权之诉。诉讼过程中，一审法官偏向于以为本诉需要以被告之父与被告之间确实认之诉的裁决结果为基础，所以，本案需要中断诉讼，等候确认之诉的裁决结果.原告代理人表示反对。法律剖析：一、原被告之间签订的房子买卖合同合法有效原被告之间签订的房子买卖合同合法有效。本案原被告在签订房子买卖合同时，拥有完全行为能力、意思表示真切且不违犯法律和行政法例的强迫性规定。所以，原被告之间签订的房子买卖合同合法有效。1。被告提出的房子买卖合同中的支付条款违犯房管局的有关规定所以合同无效的主张不可以建立我国《合同法》第五十二条规定了合同无效的各样情况。以后，《最高人民法院对于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解说（一）》(法释[1999］19号）第四条又明确规定：合同法实行此后，人民法院确认合同无效，应该以全国人大及其常委会拟订的法律和国务院拟订的行政法例为依照，不得以地方性法例、行政规章为依照。本案中，被告所主张的房管局的有关规定明显不属于前述司法解说第四条中所规定的“全国人大及其常委会拟订的法律和国务院拟订的行政法例"，并且被告就其所主张的房管局的有关规定未供给任何凭证所以,不可以以“房子买卖合同”的支付条款违犯房管局的有关规定为由，否认合同的效劳.

.2。本案房子买卖合同签订时，被告合法拥有诉争房产的全部权和处罚权本案原被告签订买卖合同时，原告向被告出示了房子买卖合同标的物的房地产全部权证并交托了复印件。该全部权证注明该处房产的全部权人为被告A.原告代理律师于2012年9月17日下午至天津市河东区房地产管理局查问，在该局房地产权属登记簿上，房子买卖合同标的物的权益人依旧是被告A。别的，不论是被告供给的房地产全部权证仍是原告代理律师的查问结果（天津市房地产权属登记簿）都表示，房子买卖合同标的物并无抵押登记信息和权益限制登记，即该处房产不存在权益限制，被告的处罚权没有遇到限制。所以，起码在原被告签订房子买卖合同之时，被告不单拥有诉争房产的全部权，并且其处罚权并无受到限制。所以，房子买卖合同是合法有效的.3。房子买卖合同的效劳不该受被告有无房子全部权或许处罚权的影响退一步讲，即便在签订房子买卖合同时，被告A没有该房产的全部权或许处罚权，房子买卖合同的效劳也不该遇到影响。依据《最高人民法院对于审理买卖合同案件合用法律问题的解说》(法释［2012]8号)第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有全部权或许处罚权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。我们以为该款实质上明确地认可出卖别人之物合同的效劳。（1)被告与其父之间确实权之诉不该影响本案的审理过程和结果在本案中，原被告签订房子买卖合同时，存在下述情节:第一，被告向原告出示的天津市河东区房地产管理局颁发的有效的房地产全部权证；其次，该全部权证上没有任何对于房屋共有或许抵押权及他项权益限制的记录;第三，被告在房子买卖合同中明确许诺“甲方(卖方）保证对该房地产享有完好全部权或使用权，能完好支配及处罚”。所以,原告完好有合理原因相信被告有诉争房产的全部权和处罚权，据此,原被告之间签订的房子买卖合同是合法有效的。不然,交易安全就没法获取保障。即便被告与其父亲之间存在以本案诉争房产为诉讼标的确实权之诉，即便该确认之诉真的判决本案诉争房产的全部权属于被告之父，对本案也没有影响.由于本案的原告并无要求被告实质执行合同、交托房产并办理诉争房产的过户手续，而是要求被告担当双倍返还定金的违约责任。换言之，假如原告要求被告实质执行房子买卖合同交托诉争房产并办理过户手续，则一定等候被告与其父之间确实权之诉裁决以后，本案才能依法作出裁决。假如被告与其父之间确实权之诉的裁决以为本案诉争房产的全部权属于被告之父，则本案原告没有方法要求被告实质执行合同、交托诉争房产并办理过户手续，由于被告不享有该房产的全部权和处罚权，无权交托该处房产并办理过户手续。只有这样，才有必需中断本案的诉讼，等候被告与其父之间确实权之诉的裁决。可是，本案原告的诉讼恳求是要求被告担当违约责任，双倍返还定金。这一诉讼恳求只需切合以下两个条件就能够获取支持：条件一是房子买卖合同合法有效；条件二是被告作为卖方违约拒绝销售诉争房产。本案中，有关凭证和有关法律已经充分表示这两个条件都知足了.所以，本案无需等候被告与其父之间确实权之诉的裁决,也没有必需中断诉讼。（2）本案被告的配偶能否赞同不影响合同的效劳以及被告应担当的违约责任原被告之间签订的房子买卖合同第七条第一句明确规定：甲方（卖方）保证对该房地产享有完好全部权或使用权，能完好支配及处罚.所以，卖方有义务保证其对出卖的房产拥有处罚权，不然则组成违犯合同。可是，房子买卖合同的效劳不该遇到卖方处罚权限的影响。《最高人民法院对于审理买卖合同案件合用法律问题的解说》（法释[2012]8号)第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有全部权或许处罚权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。所以，本案中，被告的配偶能否赞同出卖该处房产不影响合同的效力以及被告应担当的违约责任。二、被告违约拒绝销售诉争房子，违犯合同,应担当违约责任，双倍返还定金并补偿原告相关损失。本案中，合同执行限期届至前，被告作为卖方明确表示其将不会执行合同，已经组成根本违反合同，应该担当违约责任。原告供给的录音凭证以及被告在庭审中的讲话都能够证明被告违犯房子买卖合同拒绝销售诉争房子。所以,依据房子买卖合同第八条第4项的规定“甲乙两方签订买卖合同后，如甲方违约，则双倍返还乙方定金。如乙方违约，则甲方定金不退。以及《担保法》第八十九条的规定“当事人能够商定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人执行债务后，定金应该抵作价款或许回收。给付定金的一方不执行商定的债务的,无官僚求返还定金；收受定金的一方不执行商定的债务的，应该双倍返还定金。”、《合同法》第一百一十五条的规定“当事人能够依照《中华人民共和国担保法》商定一方向对方给付定金作为债权的担保.债务人执行债务后,定金应该抵作价款或许回收。给付定金的一方不执行商定的债务的，无官僚求返还定金；收受定金的一方不执行商定的债务的,应该双倍返还定金.”以及《最高人民法院对于合用《中华人民共和国担保法》若干问题的解说》（法释〔2000〕号）第十条的规定“主合同排除后，担保人对债务人应该担当的民事责任仍应担当担保责任。可是，担保合同还有商定的除外。"被告应向原告双倍返还定金。律师提示：1。合同法实行此后，人民法院确认合同无效，应该以全国人大及其常委会拟订的法律和国务院拟订的行政法例为依照，不得以地方性法例、行政规章为依照。2.出卖人对房子的全部权和处罚权以房地产管理部门的权属登记簿的记录为准。3。房子买卖合同的出卖人对房子的全部权或许处罚权不影响房子买卖合同的效劳。出卖人因缺少全部权或许处罚权以致其没法执行房子买卖合同应担当违约责任。本案波及的主要法律规范：《合同法》第五十一条无处罚权的人处罚别人财富，经权益人追认或许无处罚权的人订立合同后获得处罚权的，该合同有效。第一百一十五条当事人能够依照《中华人民共和国担保法》商定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人执行债务后,定金应该抵作价款或许回收。给付定金的一方不执行商定的债务的,无官僚求返还定金；收受定金的一方不执行商定的债务的，应该双倍返还定金。第一百三十二条出卖的标的物，应该属于出卖人全部或许出卖人有权处罚。法律、行政法例严禁或许限制转让的标的物，依照其规定。物权法第十五条当事人之间订立有关建立、更改、转让和消灭不动产物权的合同，除法律还有规定或许合同还有商定外，自合同建即刻奏效；未办理物权登记的，不影响合同效劳。对于合用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解说（一)法释（2001）30号第十七条婚姻法第十七条对于“夫或妻对夫妇共同全部的财富，有同等的办理权"的规定，应该理解为：（一）夫或妻在办理夫妇共同财富上的权益是同等的。因平时生活需要而办理夫妇共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因平时生活需要对夫妇共同财富做重要办理决定,夫妇两方应该同等磋商，获得一致建议.别人有原因相信其为夫妇两方共赞同思表示的,另一方不得以不一样意或不知道为由抗衡好心第三人。《对于审理买卖合同纠葛案件合用法律问题的解说》法释〔2012〕8号第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有全部权或许处罚权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未获得全部权或许处罚权以致标的物全部权不可以转移，买受人要求出卖人担当违约责任或许要求排除合同并主张伤害补偿的,人民法院应予支持。