楼层高度与建安成本造价的关联

楼层高度与建安成本的关联因素分析建安成本是房屋屋建筑成本和和房屋设施设设备安装成本本的简称。建建筑成本控制制是工程项目目投资全过程程控制的重要要环节。影响响建筑成本控控制的因素有有很多，比如如设计，建筑筑功能，层高高与层数，建建筑材料与设设备标准等等等。其中建筑筑层高与层数数因素对于建建安成本有着着非常重要的的关联因素。概括地讲，建筑筑物层数（高高度）对造价价的影响，因因建筑类型、形形式和结构不不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。一、建筑物的层层高在满足建建筑使用功能能的前题下应应尽可能降低低。在相同建建筑面积的条条件下，受到到层高变化影影响的主要项项目是外墙、内内墙、墙体饰饰面等，由于于层高的增加加还要由此引引起相关项目目的变化，如：-整体建筑高度加加大其基础设设计随荷载的的加大而增加加，外墙、内内墙等垂直承承重及分隔构构件的增加，垂垂直构件的抹抹灰装饰量增增加；采暖、卫生、空空调、电气，垂垂直管道及管管径的增加；；因空间体积加大大而造成的水水、暖、电、空空调设备容量量的增加；墙体脚手架及水水、暖、电空空调安装脚手手架的增加；；垂直构件的模板板数量的增加加等等，从而而造成了工程程总造价的增增加。据资料分析，住住宅层高从33米降到2..8米，平均均每套住宅综综合造价可下下降4%左右右。平均每降降低0.1米，能能降低造价22%左右。这这是因为层高高和净高的降降低可以使基基础、墙体、柱柱、内外装修修、管线、采采暖等工程量量减少，从而而降低工程造造价。一般住住宅层高可控控制在2.77米～2.8米。二、根据不同性性质的工程综综合测算建筑筑层高每增加加10cm，相相应造成建筑筑造价增加22～3％左右右。但当建筑筑层数增加时时，单位建筑筑面积所分摊摊的土地费用用及外部流通通空间费用将将有所降低，从从而使建筑物物单位面积造造价发生变化化。因此对于于地皮特别昂昂贵的地区，为为了降低土地地费用，提高高建筑密度，中中、高层住宅宅也是比较经济济的选择。楼层数与造价的的关系仅从住宅建筑的的经济角度考考虑，应该说说多层住宅具具有降低造价价和使用费用用、节约用地地的优点。据据资料分析，多多层住宅楼层层层数与造价价关系如下。

住宅层数与造价价的关系1～30F住宅宅，根据建筑筑结构、设备备综合、规范范要求等大体体可以划分为为以下几个层层数段：1～6F：将一一层住宅造价价定为1000，则二层为为84.722，三层为778.51，四四层为74..98，五层层为73.665，六层为为72.377。因此，可可得出结论，六六层以内住宅宅的层数越多多，造价越低低，且相邻层层次间造价差差值也越小，多多层住宅以采采用5～6层层为好。7～12F：77层及以上住住宅入口层楼楼面距室外设设计地面的高高度超过166m以上的住住宅必须设置置电梯。11层及111层以下单单元式住宅可可不设封闭楼楼梯间，但开开向楼梯间的的户门应为乙乙级防火门，且且梯间应靠外外墙，并应直直接天然采光光和自然通风风。13～18F：：12层及以上的高层每每栋楼设置电电梯不应少于于2台，其中中宜配置一台台可容纳担架架的电梯。19～30F：：19层及119层以上的的单元式住宅宅应设防烟楼楼梯间。结论：在确定的的各范围段内内，（例如确确定的层数段段为12～118F,如果果规范都满足足的情况下，采采取18F比比较合适）层层数越高则越越经济、单方方造价成本越越低、获利越越大。在砖混建筑中，88层比6层节节约，但要增增加电梯成本本。在底框66跃7建筑中中，如果楼板板现浇，则异异形框架柱结结构优于砖混混结构。在中中高层、高层层建筑中，结结构造价因风风荷载、抗震震、消防、施施工等因素，随随高度增加而而增加，这个个平衡点要经经过很专业的的计算。

建筑高度与成本本控制的关系系民用住宅按层数数划分为多层层建筑住宅（44～6层）、中中高层住宅（77～9层）、高高层住宅（110层以上）。众所周知，在多多层建筑中层层数越多越经经济，即六层层最经济。当当住宅超过七七层，就要增增加电梯费用用，需要较多多的交通空间间（过道、走走廊要加宽）和和补充设备（供供水设备和供供电设备等）。特特别是高层住住宅，要经受受较强的风力力荷载，需要要提高结构强强度，改变结结构形式，从从而使工程造造价大幅度上上升。具体表现，从四四个与建筑高高度有关的方方面总结其与与成本之间的的关系

：--一、从建筑消防防要求上讲普通民宅层数的的临界点为66层、9层、112层、188层；其高度度的临界点为为24米、332米、500米。6层以下的砖混混结构（无商商业网点）或或高度24米米以下（无商商业网点）的的民宅没有特特殊的消防要要求，不需要要加设电梯和和楼梯，所以以在总体规划划允许高度范范围内，尽量量选择接近临临界点高度的的层数。6层以下或高度度24米以下下的带商业网网点的均有消消防要求，所所以商业网点点的层数取高高舍低。7～9层或244米至32米米的民宅消防防标准为一个个档次；133～18层以以上或32米米至50米的的民宅消防标标准为一个档档次；以此类类推标准依次次提高，在此此范围内层数数的确定应选选择接近临界界点高度的层层数。

二、从基础形式式上讲就桩基而论桩间间距有个最低低要求，其临临界层数为77层、12层层。7层以下下桩间距为一一个标准；77至12层桩桩间距为一个个标准，所以以在同一标准准范围内应选选择接近临界界点高度的层层数。

三、从预算定额额角度讲从预算定额中建建筑物超高费费及垂直运输输费用上讲，其其临界层数为为6层、9层层、12层、115层、188层等，即66层及以下适适用一个费用用标准，7～～9层为一个个费用标准，依依此类推费用用标准依次提提高，所以应应选择接近临临界点高度的的层数。四、其他当然还跟房屋整整体荷载及抗抗震等级有关关，理论上说说房屋越高，整整体强度要求求更高，单位位平方米用钢钢量及混凝土土标号越高，造造价也越高。随着建筑高度的增加，抗震等级随之提高，这样就导致配筋加大，而且建筑要按高层规范，防火，疏散，给排水，共摊面积就会增加，从结构形式说，要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系，具体到一个建筑物，抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定，建筑高度不同，抗震等级也不同，相应的构造措施也不一样，成本也会有变化。各种结构形式都有高度方面的限制，比如框架结构，抗震设防烈度为7度时，不大于24m时为三级抗震等级，大于24m为二级抗震等级，抗震等级变化，相应的构造措施就会变化，成本也会变化，剪力墙80米是个界限，大于80米以上又要提高一个等级。综合上述因素，在在规划允许的的高度范围内内合理确定建建筑高度有利利降低开发成成本。在多个个因素中找出出临界点的交交叉点是必须须的。临界点的交叉点点建筑层数的确定定主要影响因因素有四个，一一是消防，二二是造价，三三是运输费用用，四是管理理维护费用。其其中消防是最最核心的影响响因素。

1、多层建筑筑（1~6层层），6层为为临界点。

7层由于消消防的考虑，必必须设置电梯梯，因而造价价会增大很多多。如果将一一层住宅造价价定为1000，则二层为为84.722，三层为778.51，四四层为74..98，五层层为73.665，六层为为72.377。因此，可可得出结论，六六层以内住宅宅的层数越多多，造价越低低，且相邻层层次间造价差差值也越小，多多层住宅以采采用5～6层层为好。4层层就不好了。33层级以下就就是别墅了。2、小高层住宅宅（7~111层），111层是临界点点。

因为11层层及11层以以下单元式住住宅可不设封封闭楼梯间（即即消防楼梯）。111层以上就就必须设，造造价陡增。3、高层建筑（112～18FF），18层层是临界点。

因为12层层以上不应少少于2台，其其中还需配置置一台可容纳纳担架的电梯梯。4、超高层建筑筑（19～330F），330层是临界界点（即1000米高）。

因因为19层及及19层以上上的单元式住住宅又加设防防烟楼梯间。且且超过1000米的建筑出出规划方便需需特别审批之之外，一般造造价会由于消消防要求更高高，造价剧增增。此外超高高层建筑的维维护费用是一一般建筑的33倍。目前建建筑界的共识识是，高度超超过300米米的摩天大楼楼已经失去了了节约用地的的经济意义。比比如，4200米高的金茂茂大厦，其建建造投资成本本高达每平方方米2万元，每每天用于大厦厦的管理费和和维护费超过过了100万万元。结论：综合以上上因素一般经经济（即临界界）层数为66层、11层层、