吉林省房地产市场健康状况的评价与分析

吉林省房地产市场健康状况的评价与分析

房地产市场健康是指在一段时期内，在规模、供求、价格、结构等方面，房地产系统能够与宏观经济及其他系统相互促进和相互适应，并且能够实现可持续均衡发展的一种状态。健康的房地产市场各方面运行良好，波动性较小，具有一定的抵御市场风险的能力。吉林省房地产市场的健康状况不仅影响全省经济的健康可持续发展，还关系着居民生活和地方财政收入。评价房地产市场是否健康不能仅依据单一指标，如人们常用房价来判断房地产市场泡沫，这种方法过于片面，得出的结论也很难令人信服，所以需要构建一套比较全面的房地产市场健康状况评价指标体系，来判断全省房地产市场的健康状况。一吉林省房地产市场健康状况评价体系构建（一）指标选取根据相关文献的整理和分析，本文将吉林省房地产市场健康状况指标体系分为一级指标、二级指标和三级指标三个层次。一级指标即房地产市场整体健康状况；二级指标为影响一级指标的四个分项指标，即规模、供求、价格和结构四方面的健康情况；三级指标是能够反映二级指标状况的具体指标（见表1）。表1吉林省房地产市场健康状况评价指标体系一级指标二级指标三级指标房地产市场总体健康状况规模健康状况房地产开发投资额/全社会固定资产投资额（X1）房地产投资增长率/GDP增长率（X2）商品房新开工面积/施工面积（X3）房地产业增加值增长率（X4）供求健康状况商品住宅施工面积增长率（X5）商品住宅竣工面积增长率（X6）商品房销售面积增长率（X7）商品住宅供销比（竣工面积/销售面积）（X8）城镇人均住房建筑面积（X9）房价收入比（X10）价格健康状况商品房屋平均销售价格增长率（X11）土地购置费用增长率（X12）商品房屋平均销售价格增长率/GDP增长率（X13）结构健康状况普通商品住宅开发投资额/房地产开发投资额（X14）商业营业用房投资额/房地产开发投资额（X15）表1吉林省房地产市场健康状况评价指标体系（二）数据整理选取吉林省2005年至2014年的相关数据，通过整理和计算得出这十年房地产市场健康状况指标的相关数据（见表2）。表2吉林省房地产市场健康状况评级体系原始数据年份X1X2X3X4X5X6X7X8X9X10X11X12X13X14X1520050.111.280.680.150.32-0.130.090.7318.556.870.00-0.010.030.740.1720060.113.230.740.170.560.580.270.8919.476.130.060.590.360.780.1320070.122.460.670.170.530.460.330.9719.886.200.150.520.620.810.1320080.111.420.600.190.130.170.230.9421.135.670.090.040.410.830.1120090.101.360.610.100.07-0.040.230.7427.226.290.160.171.230.800.1320100.101.140.500.060.300.310.230.8128.067.220.250.761.310.790.1320110.161.350.550.120.26-0.090.020.7329.037.800.200.490.900.770.1320120.140.740.450.010.170.040.010.7529.096.20-0.050.21-0.380.750.1420130.13-0.470.310.790.090.10-0.100.8928.275.980.08-0.230.870.730.1520140.09-3.060.270.00-0.03-0.26-0.290.9428.156.870.14-0.112.420.710.18数据来源：2005～2014年中国统计年鉴、吉林省统计年鉴整理计算得出。表2吉林省房地产市场健康状况评级体系原始数据（三）评价指标权重的确定为了能够相对客观和合理的对不同层次指标赋权重，本文采用的是因子分析方法。应用SPSS软件对以上指标进行主成分分析，能够得出因子解释变量的总方差，如表3所示。表3因子解释变量的总方差单位：%主成分初始特征值提取平方和载入合计方差的百分比累积贡献率合计方差的百分比累积贡献率16.42842.85142.8516.42842.85142.85122.58317.22260.0722.58317.22260.07232.20314.69074.7622.20314.69074.76241.52710.17884.9401.52710.17884.94051.1097.39292.3321.1097.39292.33260.6114.07496.40570.4082.72399.12880.0830.55299.68090.0480.320100.000101.36E-159.04E-15100.000112.74E-161.82E-15100.000126.77E-174.51E-16100.00013-6.2E-18-4.14E-17100.00014-8.3E-18-5.53E-16100.00015-3.3E-16-2.18E-15100.000注：提取方法为主成分分析。表3因子解释变量的总方差通过表3可以看出主成分分析第5个主成分的累计贡献率达到92.332%，根据累计贡献率大于85%的原则，所以选取前5个主成分，用这5个新变量代替15个旧变量，提取的5个主成分的初始因子荷载矩阵见表4。表4主因子荷载矩阵指标主成分12345X1.075.000-.702.561.261X2.962-.011-.225.036.010X3.883-.014-.167-.326-.109X4-.130-.514.132.566.374X5.821.019-.102-.231.508X6.816-.091.311.149.343X7.954.084.101-.004-.179X8.075-.296.826.063.281X9-.635.439-.156.512-.090X10-.254.786-.387-.197.269X11.035.825.441.207.089X12.684.629-.059-.017.237X13-.551.521.609-.069.069X14.810.178.256.230-.404X15-.741-.161-.083-.550.299注：提取方法为主成分分析。

a.已提取了5个成分。表4主因子荷载矩阵下面对各评价指标赋权重，三级指标对于一级指标的权重为该指标因子表达式系数平方和占所有指标因子表达式系数平方和的比重。二级指标对于一级指标的权重为其包含的三级指标的权重之和。一级指标不需要赋权重。通过计算，各评价指标的权重如表5所示。表5吉林省房地产市场健康状况评价指标权重系数一级指标二级指标权重三级指标权重房地产市场总体健康状况规模健康状况0.257X10.064X20.071X30.067X40.055供求健康状况0.333X50.072X60.066X70.069X80.062价格健康状况X90.0640.271X100.068X110.067X120.067X130.069结构健康状况0.140X140.070X150.070表5吉林省房地产市场健康状况评价指标权重系数（四）评价标准的确定本文将房地产市场健康状况分为三个等级：健康、基本健康和不健康。对于评价区间范围的划分，应用经验数据法和统计方法。经验数据法是通过借鉴国际通行或被广泛应用的相似测度指标标准，结合吉林省房地产市场的实际发展情况进行微调来确定临界值，如房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比、房地产投资增长率与GDP增长率之比、商品房新开工面积与施工面积之比、供销比、城镇人均住房建筑面积、房价收入比、商品房平均销售价格增长率与GDP增长率之比。其他指标属于均衡指标，健康区间划分比照3δ方法的原理，根据吉林省房地产市场发展的实际情况，以数据分布偏离均值不大于1/2标准差的范围视为健康；偏离大于1/2标准差且不大于1倍标准差的范围视为基本健康；偏离大于1倍标准差的范围视为不健康。各指标评价标准见表6。表6吉林省房地产市场健康状况评价标准指标划分区间健康基本健康不健康X1［0.20，0.25］［0.13，0.20），（0.25，0.32］（0，0.13），（0.32，1）X2［1.26，1.54］［0.8，1.26），（1.54，2］（-∞，0.8），（2，＋∞）X3［0.33，0.50］［0.28，0.33），（0.50，0.55］（0，0.28），（0.55，1）X4［0.06，0.29］［-0.05，0.06），（0.29，0.40］（-∞，-0.05），（0.40，＋∞）X5［0.14，0.34］［0.05，0.14），（0.34，0.43］（-∞，0.05），（0.43，＋∞）X6［-0.02，0.25］［-0.16，-0.02），（0.25，0.38］（-∞，-0.16），（0.38，＋∞）X7［0.01，0.20］［-0.10，0.01），（0.20，0.30］（-∞，-0.10），（0.30，＋∞）X8［0.85，1.15］［0.75，0.85），（1.15，1.25］（0，0.75），（1.25，＋∞）X9［31，38］［25，31），（38，44］（0，25），（44，＋∞）X10［6，8］［3，6），（8，10］（0，3），（10，＋∞）X11［0.06，0.15］［0.02，0.06），（0.15，0.20］（-∞，0.02），（0.20，＋∞）X12［0.08，0.41］［-0.09，0.08），（0.41，0.57］（-∞，-0.09），（0.57，＋∞）X13［0.85，1.15］［0.75，0.85），（1.15，1.25］（-∞，0.75），（1.25，＋∞）X14［0.75，0.79］［0.73，0.75），（0.79，0.81］（0，0.75），（0.81，1）X15［0.13，0.15］［0.12，0.13），（0.15，0.16］（0，0.12），（0.16，1）表6吉林省房地产市场健康状况评价标准二吉林省房地产市场健康状况评价将房地产市场健康、基本健康、不健康状况分别设定得分为5分、3分、1分，将表2中的数据对应表6各健康区间范围可得出各指标得分情况（表7）。表72005～2014年吉林省各指标健康状况得分年份X1X2X3X4X5X6X7X8X9X10X11X12X13X14X152005151553511513131200611151135155115520071115111515531352008151535351353111200915153331353533520101355533335111552011353553513533555201231535553351515520133131353533515352014111311153551111表72005～2014年吉林省各指标健康状况得分二级指标健康状况评价方法：首先计算二级指标的得分，为它所包含的三级指标得分与对应权重乘积的总和；然后计算各二级指标的满分，为它的权重与满分5分的乘积；最后算出各二级指标得分与满分的占比，按照临界值60%和75%的标准，判断每年规模、供求、价格和结构的健康状况。一级指标健康状况评价方法：将每个年度的四个二级指标得分加总求和得出当年房地产市场健康状况总分，按照占满分5分的比例以及60%和75%临界值标准，得出当年房地产市场整体健康程度。（一）吉林省房地产市场规模健康得分及评价规模分项占一级指标权重为0.257，乘以一级指标满分5分，则规模分项最高分为1.285分，由此可得每个年度规模占最高分比重和相应健康程度（见表8）。表82005～2014年吉林省房地产市场规模健康状况单位：%年份规模得分占最高分比重健康程度20050.76159.22不健康20060.47737.12不健康20070.47737.12不健康20080.76159.22不健康20090.76159.22不健康20100.88769.03基本健康20111.02379.61健康20120.76359.37不健康20130.51940.39不健康20140.36728.56不健康表82005～2014年吉林省房地产市场规模健康状况从表8可以看出，2005年至2014年吉林省房地产市场规模只有2010年达到基本健康状态和2011年达到健康状态，其他年份均不健康。2005年吉林省房地产市场开始快速发展，投资过热，规模一直处于不健康状况。2008年的经济危机导致房地产市场降温，投资有所减少，规模开始接近健康状态，并在2010年达到基本健康状态。从2009年末开始国家出台的一系列针对房地产市场的紧缩性宏观调控政策在2012年对吉林省的房地产市场开始产生政策效果，投资逐年大幅度缩减，进入不健康状况，尤其到2014年市场规模已经严重萎缩。（二）吉林省房地产市场供求健康得分及评价供求分项占一级指标权重为0.333，则供求分项最高分为1.665分，由此可得每个年度规模占最高分比重和相应健康程度（见表9）。表92005～2014年吉林省房地产市场供求健康状况单位：%年份供求得分占最高分比重健康程度20051.02961.80基本健康20060.71943.18不健康20070.58134.89不健康20081.12767.69基本健康20090.87552.55不健康20101.14368.65基本健康20111.15769.49基本健康20121.41384.86健康20131.25575.38健康20140.70942.58不健康表92005～2014年吉林省房地产市场供求健康状况从表9可知，2006年和2007年吉林省房地产市场供求呈不健康状态，2008年后开始进入基本健康状况，其中2009年和2014年供求不健康。2006年和2007年的供求不健康是由于房地产市场过热，供给和需求都迅速增加；2008年房地产市场开始降温，规模减小，供给减少，供求呈现基本健康状态；2009年供给进一步减少，商品住宅竣工面积出现负增长；2010年房地产市场开始复苏，供给迅速增加，供求呈现基本健康状态，并在2012年和2013年达到健康状态；但是到了2014年，房地产市场极度萧条，供求都处于负增长。（三）吉林省房地产市场价格健康得分及评价供求分项占一级指标权重为0.271，则规模分项最高分为1.355分，由此可得每个年度供求占最高分比重和相应健康程度（见表10）。表102005～2014年吉林省房地产市场价格健康状况单位：%年份价格得分占最高分比重健康程度20050.67749.96不健康20060.81159.85不健康20070.94569.74基本健康20080.80659.48不健康20091.08379.93健康20100.54340.07不健康20111.08780.22健康20120.81159.85不健康20130.95170.18基本健康20140.81159.85不健康表102005～2014年吉林省房地产市场价格健康状况吉林省的房地产市场价格虽然仅有四年处于基本健康和健康状态，但是还有四年的价格得分占最高分的比重在59%和60%之间，接近基本健康状态的临界值，而且各年房价收入比均在国际标准范围之内，所以吉林省房价总体来说基本健康。2005年出现不健康状况主要是因为当年商品房平均销售价格增长过缓；而2010年的不健康状况是由于市场过热，商品房销售价格和土地购置费用上涨过快。（四）吉林省房地产市场结构健康得分及评价结构分项占一级指标权重为0.140，则结构分项最高分为0.700分，由此可得每个年度结构占最高分比重和相应健康程度（见表11）。表112005～2014年吉林省房地产市场结构健康状况单位：%年份结构得分占最高分比重健康程度20050.28040.00不健康20060.700100.00健康20070.56080.00健康20080.14020.00不健康20090.56080.00健康20100.700100.00健康20110.700100.00健康20120.700100.00健康20130.56080.00健康20140.14020.00不健康表112005～2014年吉林省房地产市场结构健康状况吉林省房地产市场的结构状况基本上呈健康状态。2005年吉林省房地产市场刚刚开始发展，住宅投资额占房地产开发投资额比重相对偏小，而商业用房投资额比重偏大。2006年后，住宅和商业用房投资占房地产开发投资额比重比较稳定，波动较小，健康状况较好。2008年由于住房市场需求旺盛，住宅投资额比重有所增加，商业用房投资额比重相对减少。2014年房地产市场比较低迷，开发商减少住宅投资额比重，增加商业用房投资额比重。（五）吉林省房地产市场整体健康得分及评价将上述每一年度的规模、供求、价格和结构得分相加可以得出2005年到2014年吉林省房地产市场健康状况的总分，按照与满分5分的占比情况得出这十年房地产市场总体的健康程度（见表12）。表122005～2014年吉林省房地产市场整体健康状况单位：%年份综合得分占满分比重健康程度20052.74754.94不健康20062.70754.14不健康20072.56351.26不健康20082.83456.68不健康20093.27965.58基本健康20103.27365.46基本健康20113.96779.34健康20123.68773.74基本健康20133.28565.70基本健康20142.02740.54不健康表122005～2014年吉林省房地产市场整体健康状况从吉林省房地产市场整体的健康状况来看，2005年到2008年呈现不健康状态，从2009年开始处于基本健康或健康状态，2014年又进入不健康状态。2005年到2008年房地产市场的整体不健康状态是由市场的忽热或忽冷导致的。2014年我国经济全面不景气，房地产市场所受影响最为明显，吉林省的房地产市场整体上呈现不健康状态。通过分析这十年的数据可以看出：从规模上，吉林省房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重普遍偏低，表明吉林省房地产开发投资偏少；从供求上，城镇人均住房面积相对较小，显示过去吉林省房地产市场需求不足，随着居民可支配收入的提高和生活条件的改善，城镇人均住房面积会逐渐增长，增加对住房的需求。商品住宅供销比一直都小于1，供给始终大于需求，说明吉林省房地产市场虽然投资比重偏低，但是需求也有限，供给能够满足需求并有剩余。观察最近三年吉林省房地产市场情况，规模开始减小，供给增速放缓并出现负增长，需求大幅度下降，房地产市场开始出现下行态势。2014年吉林省房地产市场的一级指标和四个二级指标均不健康，市场进入萧条阶段。三吉林省促进房地产市场平稳健康发展的措施建议（一）制定适合吉林省的房地产调控政策当房地产市场过度繁荣或者萧条时，国家会推出紧缩或者扩张性的房地产调控政策来调节市场。我国国土辽阔，各地区的经济发展水平和房地产市场运行情况具有差异性，但是国家推行的调控政策调整的是全国房地产市场，往往实行“一刀切”，对一些地区产生“误伤”。吉林省的房地产市场一直以来都基本健康，房价基数较小，波动也没有发达地区那样剧烈。所以在制定吉林省的调控政策细则时，要调整国家宏观调控政策的实施方案，既要领悟国家政策之精髓，更要结合当地房地产市场实际情况；既要落实国家政策，更要把握调控力度；既要抑制房价短期过快上涨，更要从长远考虑，打压力度不要过大，避免破坏吉林省房地产市场的生态平衡。另外，调控政策尽量使用经济手段，避免使用行政手段进行限制，导致市场扭曲，使价格失去引导资源配置信号的功能。而且使用行政手段从短期上未必产生理想效果，从长期上不利于房地产市场的健康发展。（二）建立房地产市场宏观监测系统加大资金投入，建立健全吉林省房地产市场监测体系。首先，对房地产市场运行状况进行监测可以使政府准确把握市场运行趋势，科学制定调控政策，根据监测指标的波动情况对市场风险进行预警。监测的关键是判断住房价格、供求关系、房地产开发投资和房地产市场金融风险状况等指标是否在合理区间之内。其次，由于买方信息的缺乏和不对称，购房者很难对房地产市场运行