关于我国房地产拐点和救市两个热点问题的讨论

关于我国房地产拐点和救市两个热点问题的讨论

为应付世界金融危机和经济增速走低，我国宏观调控政策进行了方向性调整，一系列刺激房地产的政策也相继出台。房地产是我国对应世界金融危机和扩大内需的重要结合点，也是扩大内需与改善民生的最佳结合点。但房地产的地位和作用是由我国特殊的发展阶段和经济发展的长期走势决定的，不应以短期因素为转移，也不应是宏观调控的应急之举。在当前，讨论我国房市拐点是否已经到来，房市是否该救两大热点问题，有利于统一思想，达成共识，促进房地产持续稳定健康发展。一我国房市的“拐点”是否已经到来从2007年末开始，我国房市以往那种房价日新月异，交易火爆的态势总体上已经不再，于是房市拐点到来之声不绝于耳，房市严冬已经来到似成定论。我国房地产市场发育的历史还比较短，相关信息的形成与披露还不完整，也不成系统，进行房市周期性分析的依据尚不充分。判断房市拐点是否到来首先有一个分析方法问题。一是基数、增量与增速的选择。较低的房价和销量基数，同一增量的增速较大；较高的房价和销量基数，同一增量的增速较小。二是不同的对比时间断面的选择。以高点为基期，同等增量增速较小；以低点为基期，同等增量增速较高。对比时段跨度较小，变幅一般较小；对比时段跨度大，变幅一般较大。我国目前对房市分析多取月度环比和年度同比。房屋开发从拿地开发到完成房屋销售，周期一般两年甚至更长，仅有环比和同比还不能满足需要，有必要进行三年、五年甚至更长时段的对比。三是服务于宏观政策调整和企业经营策略改变的不同目的的分析。服务于宏观调控政策的调整，考虑到政策制定周期和发挥效力的滞后期，及其相对稳定性的要求，更多地需要关注长期总体的走势，而不能仅仅锁定在短期变动上。四是全局走势和局部走势的区别。我国是个大国，各地房地产市场发育极不平衡，问题错综复杂，而房地产市场基本上又是区域性的，任何一种判断都不难找出实例证明其是正确的。所以用具体城市房市或具体楼盘的数据并不能佐证全局。基于上述思路，以2007年我国房地产市场峰值数据为基数，2008年同比增速下降，或者以少数房地产市场持续数年高增长的城市为例，固然可以证明我国房地产市场拐点已经到来。但从整体的长期走势来看，断言我国房市拐点已经到来还为时尚早，与其说我国房市的严冬已经到来，倒不如说我国房市面临着一场倒春寒。第一，我国房地产市场整体上供不应求的长期走势没有发生根本性改变。在未来几十年内，我国由经济的快速和持续发展所支撑的，由完成工业化、加快城市化以及全面小康社会建设所决定的对房屋的社会需求持续旺盛。据测算，随着城市人口的增加和城镇居民居住条件的改善，2020年我国城镇房屋建筑面积将在2007年近200亿平方米存量基础上翻一番，达400亿平方米，年均增量约15.4亿平方米，大约相当于2007年全国房地产开工面积160%和竣工面积的260%。如果计入旧城改造、旧房更新等被动性需求，我国房屋供给不能满足社会需求的长期态势更加明显。所以，作为一个发展中大国，我国房屋供给的满足是一个需要经过长期艰苦努力才能实现的过程，市场短期销售不旺并不能证明我国房市以供不应求为基本特征的时期已经过去。我国房地产市场是持续几十年的春天，其间或有的某种波动，也是向着市场理性某种程度的接近。相对于长期的春天，把这种短期的波动称为倒春寒更为恰当。第二，2008年的宏观数据不能支持拐点论。2008年我国房地产投资总额达3.06万亿元，同比增长20.9%，增长幅度虽比2007年回落9.2个百分点，但与2005年相当，绝对额则相当于2005年的近两倍，为历史最高；商品房平均售价高速上涨的趋势虽已改变，但增长率同比仍达6.5%，绝对值仍比2003年高出66%；土地购置面积、完成土地开发面积、房屋竣工面积、商品房销售面积等同比（见表）虽均有不同程度的下降，但要得出房市拐点和严冬已经到来的结论仍嫌勉强。房地产宏观数据增长率同比变化其一，2008年全国土地购置面积同比下降8.6%，是在2007年购地狂潮、购地面积同比上升11.0%的基数上的下降，其绝对值仍高于2006年；完成土地开发面积同比下降5.6%，其绝对值仍高于2006年以前的任何一年。土地购置面积和完成土地开发面积的下降，影响的是以后两三年的房地产市场供给，才是应该警惕的，但采取措施可以得到弥补。例如2004年全国完成土地开发面积同比下降10.9%，随即有连续两年的两位数同比上升。其二，2008年全国商品房销售面积同比大幅度下降是在2007年同比上升23.2%的基数上的下降，销售面积仍是历史上第二高年份。既不能表明房屋产品市场需求已经得到满足，更不能证明我国房地产市场供求关系的基本面已经发生逆转。我国商品房销售面积同比大幅度下降的主要原因在于供求双方的相互观望。一是连续数年的强烈政策和舆论导向增强了购房者对房价降低的预期，二是以往数年的房价快速增长透支了2008年部分购买力。2008年我国商品房空置面积虽有较大增加，但房市的实质表现不是房屋供给过剩，也不是购房能力不足，而是市场观望和持币待购，是房地产商要价与购房者出价的不相匹配，两者未达到平衡点的结果。看房者众，签约者寡正是这种市场观望情绪的集中反映。其三，我国房市的交易清淡何时终结。房市交易的火爆孕育着清淡，清淡之后必有火爆，房价上升与下降交替出现，天价地王与土地流拍相伴相随，推动房地产市场走向成熟。我国房市交易何时走出低谷，决定于国内外复杂的多种因素，其中一些不确定因素难以事先作出准确判断，但这种房市清淡不会像房市火爆一样持续数年是可以肯定的。借助于完善有利于房市回暖的宏观调控政策及其效力的发挥，我国房市年内迎来复苏也是可以预期的。所以相对于我国房地产市场持续几十年的春天，把短暂的市场观望现象称之为严冬或拐点，可能导致对我国房地产市场总体的长期走势的误判。二我国政府应否对房地产救市为应付金融海啸，美国和世界各发达经济体纷纷推出“救市”政策，国内亦有强烈的救市呼声。我国政府应否对房地产救市？首先要对中美两国不同的房地产市场基本态势和基本国情进行比较。第一，中美两国房贷风险不同。美国次贷引发金融危机，直接原因似乎是金融监督不力，但根本的病灶还在于次贷本身。穷人本没有购房能力，亦不应有房贷资格，但美国却要为穷人买房提供贷款支持，已经埋下了祸根。由此美国政府既推卸了为穷人提供基本住房保障的责任，又可以利用美元世界货币的地位转嫁次贷风险，由美国社会乃至世界为次贷买单，从而拖累整个国民经济，波及全球。在连续多年财政和进出口大量赤字、寅吃卯粮的宏观背景下，美国的次级住房贷款引发的金融危机是内源性的。我国房地产市场交易清淡则是在连续多年经济两位数高速增长、财政收入持续增加、外贸盈余大幅度增加的背景下发生的，是世界金融危机重创出口产业与国内持续的防过热、防通胀的宏观调控政策效力发生共振，以及其他复杂的国内外因素共同影响的结果。我国住房抵押贷款是“优”贷，主体是还本付息能力较强、信用较好的中高收入阶层，以致提前还贷还要受到或明或暗的限制。我国金融机构货币存贷差达十几万亿元，年末房地产贷款余额仅占金融机构总贷款余额的1/6，金融风险主要源于金融机构内部治理结构，而非来源于住房抵押贷款。第二，中美两国发展阶段不同，房地产市场面临的主要矛盾不同。美国人均GDP达4万美元之多，是高度发达的国家，已进入后工业化社会；城镇居民数量大致稳定，城乡住房已达较高水平，住房建设主要是存量的改造与品质的提升，住房交易90%为存量房，房地产的主要问题是开拓新的市场需求。我国是人均GDP仅3000多美元的发展中国家，正处于完成工业化、实现城市化阶段；城镇人口每年以千万以上速度增加，整体住房水平低，住房存量改造与提升和住房增量建设任务双重艰巨，住房交易的主体是一手房。在一个较长时期内，增加住房的有效供给，满足城镇居民基本居住和改善性居住需要是我国房地产的主要矛盾。第三，中美两国对房地产进行宏观调控的社会经济体制环境不同。美国是资本主义市场经济体制，崇尚市场自由竞争，政府对市场的任何干预都要受到强大的社会力量的制衡。政府的任何救市方案都是透明的，要置于社会的监督之下和经过国会的审查批准，或者被否决，或者作出重大调整。我国是从长期的中央集权的计划经济体制脱胎出来、正在完善中的社会主义市场经济体制，计划经济的惯性和思维方式依然存在，政府自认为用行政手段干预市场是职责所在、义不容辞，而且干预市场的行政力量强大，轻车熟路，较少受到社会力量的制衡。房地产业发展的两大基本要素土地和资金基本掌控在政府之手，而且可以通过行政手段影响房屋销售价格、增减各种交易税费以及采取其他行政手段对市场供求施以强力干预。而我国民众对政府怀有高度的依赖感和信任，房价高了找政府，房价低了希望政府出手救市往往成为社会主流认识。美国设有房地产税，是买房便宜，住房贵；我国尚未开征房产税，土地出让金70年一次性征收，所以买房贵，住房便宜。第四，中美两国民众的居住消费观念不同。中美两国文化传统、社会发展水平、制度体制以及自然资源禀赋不同，民众的住房消费观念亦不相同。大约20年以前，有人曾将中美两国老太太不同的住房消费模式进行了对比。其实两种模式是由各自所在国家的社会环境和社会消费心理所决定的，没有孰优孰劣之分。美国自然资源丰富，民众崇尚个性自由，可在国内各地自主迁徙居住，人口流动性高于我国，个人一生居住地的变化远较我国民众为多，从而也限制了住房自有率水平的提高。美国民众谋生相对容易，借债消费成为常态，对后代的期望与遗赠远不如我国民众强烈。我国人口众多，人均自然资源不丰，谋生不易，崇尚节俭生活，积累财富遗赠子孙成为民众普遍的心态。改革开放以来，吃饭、穿衣已不再成为普通民众生活之忧，“居者有其屋”上升为家庭生活稳定的最大诉求。我国人口的自由流动依然受到诸多限制，一个较高的住房自有率（若将危房和非成套住房剔除，我国实际住房自有率将大大低于目前的统计数据）正是这种社会心理的反映，也是我国消费结构实现升级的主体。住房体制改革以来，住房成为民众的主要家庭财产，在社会投资渠道狭窄、金融创新严重不足的条件下，投资于住房往往成为先富裕起来的家庭实现财产保值增值的首选。综合上述比较，不难得出以下结论：①美国房地产次级贷款引发金融危机，并不等于我国房地产贷款也存在同样的金融风险，更不能以美国金融监管不力的教训否定我国金融创新和改革金融监管体制的迫切性和必要性。②我国房地产的主要风险不在房市崩盘，威胁金融安全，而在于住房供给的大幅度下滑，加剧下一轮供不应求的矛盾，造成房市的大起大落，房价反弹，又回归政策的原点。③我国房地产的主要倾向不是市场化过度，而是不必要的行政干预依然过度。美国政府的