某房地产项目成本管理与控制PPT讲义

项目成本管理与限制讲师介绍高级工程师；一级建立师；重庆市造价协会其次届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作阅历，在成本限制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的限制龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理内容成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与限制龙湖项目成本的管理与限制龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门限制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预料成本以及变动成本成本的主要内容有：31时间的成本加快开发进度

人力的成本542产品的成本产品的品质、质量时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度售后的成本6售后成本有：①产品修理成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别运用功能的变更③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……成本管理

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值成本管理的基本内容----合理确定成本与有效限制成本

成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在确定的约束条件下，为达到既定成本目标实行的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的探讨过去的错误、而是集中留意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到限制（全员成本），成本的管理实力受到管理职权和时间影响建筑产品的特殊性：①固定性②多样性③体积浩大④生产期长建筑产品造价的特点：①单件性：相同的设计摆放的位置变更造价不一样②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价房地产成本管理的行业特征----单件性、困难性与多次性成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理实力项目开发节奏/现场施工成本管理的宗旨与目标宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算

工作的重心精确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、刚好结算成本管理思路成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与限制两方面2、目标确定的依据……阅历数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环成本动态限制过程PDCA循环为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来目标成本：是企业预先确定的、在确定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的限制线。

目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用目标成本：为开发决策供应依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的支配性预料投资效益目标成本的作用----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道须要投入多少目标成本测算的条件经探讨确定的方案或设计图市场价格及其走势的精确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库正向测算：测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场状况）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平目标成本测算的方法目标成本管理内容编制目标成本或支配成本分阶段对目标成本或支配成本进行检查、修正对目标成本或支配成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的限制结果目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”成本管理将来的发展方向重心前移方案优化管理创新内容成本的概念和目标成本的作用项目成本的管理项目成本的限制招投投标管理合同管理项目的成本管理成本管理体系制度流程方法工具

（指引、作业指导书）成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部分制度流程体系成本模块：制度流程与管理工具项目主要成本费项成本费项主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用成本费项成本费项序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部成本费项开发成本销售费用开发间接费税金土地成本前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费

工程相关费后续成本管理费用财务费用建设期返工费优化设计费用相关责任部门物业公司工程部造价选购 部研发设计部发展部成本财务部本成发开接直营销部勘察设计费项目全成本的纵向分解成本费项建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不行预见费用等。”成本费项项目成本管理以项目为管理对象项目的完全干脆成本测算分解间接成本测算分摊项目的成本管理范围项目成本管理项目制成本管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部支配财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监项目部职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和限制营销策划和销售客户管理品质保证项目部成本责任项目部成本责任职能岗位成本管理职能设计研发1、设计费管理2、产品定位3、产品建造标准4、设计任务书5、设计优化产品成本控制成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库项目目标成本测算和分解45目标成本管理体系

目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格状况，并预料将来价格走向，同时依据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争限制的产品成本目标成本作为产品将来成本的限制依据，是产品设计、选购 、施工等整个项目开发过程的指导和限制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，须要实现的产品成本的限制线目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执行设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部编制《项目**阶段目标成本》。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有确定的动态性。目标成本编制程序

48目标成本编制程序

1、项目定位2、确定设计方案3、项目基本数据收集4、市场调查5、成本数据收集6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果发展部项目定位供应周边配套供应土地信息地区总经理研发部造价选购 部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过审定存档土地投资论证阶段成本测算成本测算方法：成本阅历值估算法此阶段供应的数据精确度要求不高，可用表格组合来完成参考成本阅历数据分表完成土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算

成本科目成本取值范围适用标准备注可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

土地投资论证阶段成本测算

成本科目取值范围适用标准备注可研阶段别墅项目2200-2400双拼毛坯2000-2200联排1800-2000叠拼多层1500-1600普通

1600-1800高档

小高层1600-1800普通

1800-2000高档

高层2000-2200普通

2200-2400高档

土地投资论证阶段成本测算《项目目标成本测算（土地版）》只是土地投资论证资料的一部分；审定的《项目目标成本测算（土地版）》将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。把《项目目标成本测算（土地版）》与项目其他预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指标分析土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算成本测算费项表比较探讨：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项依次有哪些不同，内容有哪些不同结论：各表形式和费项依次不同，但费项的内容大致相同项目投资经济分析模型模型是什么

模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变更状况。投资经济分析模型模型内容包括项目基础资料工程分期成本测算建设进度支配付款支配销售及回款资金来源运用指标计算投资经济分析模型编制模型的意义

为土地投资决策供应依据；通过对项目参数的设置，可以限制项目实际运作过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益状况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策供应依据；将公司全部项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流状况。投资经济分析模型模型的基本结构影响模型评价指标的主要因素项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期状况、成本测算、项目进度及付款支配、销售及回款支配、资金来源及运用表和现金流量表。

投资经济分析模型模型中基本指标净现值指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个确定指标，项目的净现值越大越好。内部收益率是指项目投资实际可望达到的酬劳率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。投资经济分析模型现金成本收益率指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益凹凸的指标，而是衡量项目现金收益状况的指标。权益资本乘数

指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。投资经济分析模型项目指标的衡量体系

评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数。

从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本运用效率的角度。投资经济分析模型模型在项目运作各阶段的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段――决策支持，风险限制项目研发阶段――经济限制，设计优化项目建设阶段――成本限制，销售限制项目竣工阶段――对比分析，指导新项目投资经济分析模型投资经济分析模型运用投资分析模型对运营状况的分析投资经济分析模型投资经济分析模型项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部依据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价选购 部项目目标成本测算支配财务部依据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算拿地以后项目团队对拟建项目进行具体策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建立标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工支配、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；项目启动阶段成本测算项目启动阶段的成功标记

项目启动会目的对项目进行沙盘推演，预见和决策将来，设定项目的决策点、限制点。识别项目风险点，提出预案。明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。项目启动会主要内容（成果）《项目定位》《项目建立标准》《体验区选址、定位及开放支配》《项目一二级支配》（《项目分期、材料供应方式范围》）《项目目标成本（启动）》（《项目合同规划》）《投资分析模型（启动）》《方案设计任务书》《景观方案设计任务书》《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》项目启动会项目启动会设计阶段成本分解工程部供应现场布置方案供应施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比供应方案、初步设计图供应产品建立标准基础方案对比造价选购 部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部支配财务部财务指标计算设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本限制的重点初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本设计阶段成本分解设计阶段成本分解案例：

方案设计阶段成本测算分解设计阶段成本分解方式之二，按项目实体分解方式之一，按合同支配分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解分解依据：甲方的发包与选购 支配分解内容：总目标分解为每个合同项的目标方式之一：按合同支配分解：目标成本的分解项目合约规划目的将各费项成本对应分解成将来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价目标成本的分解目标成本的分解分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；方式之二：按工程实体分解目标成本的分解目标成本的分解分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核方法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及帮助管理的工作要求方式之三：按考核责任分解目标成本的分解序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部目标成本的分解目标成本的分解工程实施阶段成本管理工程部现场签证、技术核定的现场限制、工程质量和进度的管控、编制进度支配供应施工图设计变更的限制、专项工程的优化造价选购 部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部支配财务部财务指标的动态跟进资金支配审核互动在签订合同时，应与合约规划对应，并应付款支配进行拆分。施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行预算调整。合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变更工程实施阶段成本管理动态成本管理成本的发生和形成是一个不断变更的过程，确定了成本限制是一个动态过程动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现供应成本决策依据工程实施阶段成本管理动态成本的组成动态成本=

已结算合同成本+未结算合同成本

+非合同性成本+待发生成本工程实施阶段成本管理动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)工程实施阶段成本管理月度成本回顾对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估工程实施阶段成本管理成本动态重大事项及预警成本管理异样事项披露重大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异样状况说明（超合同额及目标成本、以及其它异样状况均需说明）成本目标评审成本探讨及其它测算动态成本月报内容工程实施阶段成本管理序号

项目名称

目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额

与目标成本相比与上月相比

已发生合同额变化说明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程费1,541.001,541.000.59-1,200.00

三