西安长缨西路地下商业空间决策选址调研报告

西安市长缨东路（西路）地下商业空间

决策选址调研报告一、项目选址商圈简介西安作为全国最大的二级商品批发市场之一，是覆盖西北五省及周边区域的商品批发基地。康复路商圈始形成于1984年后前是以衣饰为主的专业型批发市场，商品档次以中低端为主，涉及到衣饰、皮具、鞋业、小商品、小食物、轻纺等类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。康复路商圈是由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的以批发业态为主的商业市场区域。初期的康复路之前的商户是以批发为主，并不注重商品的零售业，但随着批发行业在各个城市中的慢慢没落，业主慢慢开始转向零售模式。自品牌衣饰入驻康复路以后，一样的品牌衣饰在商场和康复路市场之间的价钱不同优势，吸引了大量的消费者前来购买。随着零售业在康复路市场交易量大幅度提升，经营模式慢慢变成目前以批发兼零售为主的经营新模式的转变。据2021资料显示，康复路商圈中的业者数量已达到了万户。康复路批发市场内的年零售额已占到全年交易总额的50%以上！二、西安六大商圈综合情形对照六大成熟商圈数据统计商圈名称成熟度商业等级市场定位占地面积营业面积日客流量年营业额备注钟楼商圈成熟、商业区市级中高端12K4250万超100万280亿元康复路商圈成熟、批发商业地区级批发低端14K以160万28万600亿元4图商圈成熟、住宅区域级中低端Km261万20万55亿元高新商圈成熟、办公区域级中高端Km220万17万28亿元曲江商圈比较成熟、旅游区域级中端旅游16Km30万17万25亿元经开商圈比较成熟、办公、住宅区域级中高端21Km24万15万21亿元六大商圈特点商圈名称业态组合服务对象商圈特征钟楼商圈百货店、专卖店、餐饮、服装西安市民、外地消费者、旅游综合性商圈、打造中高端城市商业中心、西安最大的商业中心康复路商圈服装、五金、饰品、箱包西北地区分销商、西安低收入者西北第一综合批发地，批发商城林立、以低端为主4第商圈餐饮、服饰、箱包、鞋类城南居民、附近大学生高校学生为主，由中低端向中端发展高新商圈中高档百货、品牌服饰、珠宝、餐饮、影院高薪白领、周边居民硬件设施优秀、购物环境好、业态组合丰富

曲江商圈百货、超市、服装、电子产品、餐饮城北居民以餐饮、旅游、娱乐为主的新商圈经开商.休闲娱乐、餐饮、酒吧、影院外地游客、周边居民新兴商业圈，快速发展三，项目选址康复路商.周边环境一、商圈内商业体散布图短率菊0点二1£^续月更昌.看包.先啦心展一小脸曲三.世不7=5,短率菊0点二1£^续月更昌.看包.先啦心展一小脸曲三.世不7=5,拙出三,范式氤汇迂5*ITtJSm希整募」特点二帖「引M第.芸艳注饰一箱包聂而一曲史苣工-批W票营一批先与「零士力主r骨5喙吁wa逑-t-总工中的地

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4、商圈内商业体及在建商业体自然状况商场名称营业面积经营品项业者数量经营方式合作方式丹尼尔商贸城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工贝斯特小食品城.批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工贝斯特综合二期6000针织、小百货、办公、礼品、小家电350户批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工贝斯特文具内衣城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工锦绣国际商贸城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工重信服装城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工锦绣商贸城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工锦绣国际商贸城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工锦绣国际鞋城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工锦绣鞋城3800主营拖鞋、休闲鞋、运动鞋260批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工丹尼尔商贸城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工莲花家居广场批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工万和城（在建项目）批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工天兴国际童装城6000童装200户批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工贝斯特精品广场3万一层：精品鞋类（零售）二层：精品男女装、品牌箱包（零售兼批发）三层：精品童装（批发）四层：库房570批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工德瑞箱包城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工西部皮具箱包城3800箱包批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工金朗男装批发城万负一层：名品男装 一层：男裤、男装二层：名品男装三层：名品男装220批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工时丹达服装城5万一、二层：时尚女装三层：休闲男装四、五层：品牌运动装880批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工丹尼尔商城3万一层：石英钟、办公用品、小百货二层：床上用品、针织品、体育器材、饰品三、四层：婴幼儿、孕妇服装用品、童装五层：精品童装写字间620批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工

康复路交易广场3.8万针织内衣、休闲衬衫、运动服、T恤、牛仔、时装、中老年服饰、鞋、包、品牌服装1300批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工秦浙服装城1.5万一层：中档男装、裤子；二层：中档羊毛衫、休闲夹克；三层：休闲装、女装；四层、五层：高档品牌男装。批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工万悦城（在建项目）批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工澳龙服装批发城万一、二层：男装；三层：品牌男装90批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工多彩新天地2万一层：以品牌男装为主，部分休闲，牛仔服饰二层：西区以年轻时尚，休闲服饰为主，东区以品牌羽绒服为主三层：以运动服装、休闲、女装、牛仔为主420批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工金花羊毛衫城4万负一层：时尚羊毛衫、针织；一、二层：羊毛服饰、品牌羊毛服饰；三层：羊毛、羊绒服饰；四层：各式男女服装。五层：品牌展示430批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工丹尼尔文体城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工西隆小百货化妆品、小百货、办公用品、针织、服饰、餐具20批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工汉隆商贸城8700一层：日用品百货；二层、三星、四星：玩具，饰品120批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工老招商楼服饰商场批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工炫彩商城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工西北商贸12万一层：时尚精品馆；二层：精品男女服饰；三层：精品男女服饰；四层：针织内衣童装；五层：品牌服饰展区；六层：品牌服饰展区；批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工白马服饰城40批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、工朝阳新世界（在建项目）租赁、买断、工昌安商厦6000一层：针织品、时尚女装、中老年服饰、休闲运动装、部分为男装二层：各类女装、毛衫、牛仔、运动服装三层：个性男装、休闲男装四层-六层：库房450租赁、买断、工四、商圈内客流及交通情形因康复路商圈商业体的高度集中，前些年让康复路商圈成为辐射陕西、内蒙古、甘肃、宁夏、新疆省区等23个省市，成为西北地域物流中转站和集散地。在不同时刻段对长缨路内客流集中区域进行了客流测量，保守计算预估，长缨路日客流量可达到210000人次/日。同时，对车流量的测量结果为65000车次/日。康复路商圈交通及物流情况商圈内主要交通情况主要铁路、公路陇海铁路、西康铁路、宁西铁路、西户铁路、西候铁路、包西铁路公交路线商圈内共有8个公交站点，公交线路40余条，通向全市各处。物流情况商圈内货站分布及数量主要物流公司为贝斯特、西北物流、勤工路两侧共计300余家。货运辐射地区西安、武汉、南京、南昌、九江收费情况1、三种方式收费：重量、体积、实物估价。2、根据地点、路程判断具体价格。对客流的评判依照对商圈的客流及物流处货包及货运车辆观看，要紧客群都为西安市及临近市县的消费者和西北地域的商户为主。对交通的评判商圈临近三府湾客运站、西安火车站、物流中心，同时，长缨路及长乐路为通往西安市东部郊县的重要交通干道，加上批发市场的各式运输工具的存在，致使该区域交通压力超级之大，在顶峰时刻段，交通常常发生拥堵。五、项目销售价钱可参考数据及租赁价钱可参考数据销售价钱参考数据一、通过本次商圈调研，商圈中可参考的同行业项目仅有东方万和城类似（商业综合体），该项目位于长缨东路与东二环的交口处，正处于建设时期，明年末开业，总建筑面积30万平米，地下2层连通以后3号线地铁站，地下商铺以产权形式正在销售，销售均价为建筑面积万元加？，最高万元加？，公摊50%。二、我司选址路段照比万和城具有较好的优越性，但本次调研觉察，西安市商品房销售均价较低，仅为7000元/近租赁价钱参考数据在本次调研中觉察，商圈内各商业体整体租金与其它城市相较较低。分析以为，一方面是因商圈内商业体数量多，经营品项同质化严峻；同时，商铺供给量大，商企彼此竞争猛烈造成租金较低的情形。本次走访调研进程中，取得的最高租金在西北商贸城的一层，原始租金达到了700元加。关于新项目而言，开业之初要达到商圈最高租金可能性较低，以后租金标准还需要考虑项目在批发商圈中是如何定位（批发、零售或是批零兼售的定位、单体商铺计划面积的大与小、经营品项、建筑因素、商户经营适应等方面因素综合考虑而定。六■选址位置综合评判优势：康复路目前应该是西北地域最大的批发集散地，在西北地域拥有很高的知名度。地理位置优越，商圈内交通较为便利，设有40余条公交线路、客运站，在2021年西安地铁建成后将贯穿于长乐路。商圈内的物流及仓储设施齐全；商圈内每日客流量与交易额较高，全面辐射西北陕甘宁地域及临近的几个省市地域。劣势：商圈内同类业态商业体较多，竞争猛烈而且治理混乱。商圈内大多项目装修环境及档次陈腐、老化，同时批发市场的脏、舌L、差现象仍然严峻，阻碍消费者购物心情及购买欲望。商圈内虽然有仓储及物流系统，但实际的存储、吞吐量知足不了商户需求，造成货物积存与堵塞的现象。在货物的短途运输上，人力车和电摩托运货的情形极为多见，为区域内的路面交通带来极大压力及交通平安隐患严峻。机缘：长缨路如能拆迁改造，会使整个康复路商圈环境取得改善，新项目的形成将会带来新的经营理念及治理模式。目前商圈内部份商业体采取销售短时间经营权的销售方式，商