武汉洪山区某养老院项目策划方案

12前言

武汉市洪山区***养老院项目是武汉***投资有限公司的第一个房产开发项目。此类项目在武汉尚显稀缺，市场运作还欠成熟，其投资机遇性和风险性并存。项目的整体策划尤显举足轻重。我们通过对武汉市的养老公寓的整体和个体的调查分析，结合本项目的价值判断及地段区域研究，从不同层面对本项目进行分析，在整体规划的基础上给予一定的建议。希望我们的论证有一定的参考价值！望贵公司予以宝贵的指导及进一步的深入沟通，达到合作的关系及“双赢”的态势！3武汉***房地产投资顾问有限公司4第一章市场分析一，市场调查

目前武汉市有养老机构有一百多所，其主要分布在城市中心的社区街道，其构成有以下几种形式：

1，非盈利性质的福利院、敬老院：主要接收“五保”老人。如：武汉市社会福利院。

2，各企业附属的老年公寓：主要是面对各企业的离退休职工，收费性质，但有企业补贴，对职工会有部分优惠。如湖北电力老年公寓，武钢南山老年公寓。

3，私人经营的小规模养老公寓：对一些旅馆或幼儿园进行简单地改造而成。主要是面对一些无工作单位的老人，收费较低，条件较差。如康怡老年公寓。

4，开发商投资的大规模老年公寓：盈利性质，产业化程度高，有较好的规划设计，服务较好，收费较高。如侨亚颐乐园。5武汉***房地产投资顾问有限公司武汉养老结构分布图，其中大小红点均为养老机构所指（信息来自谷歌地图）6武汉***房地产投资顾问有限公司重点走访的几个项目：侨亚·颐乐园侨亚·中华孝庄武钢南山老年公寓武钢憩乐园老年公寓湖北电力老年公寓7武汉***房地产投资顾问有限公司部分养老机构收费概况：名称地址床位费/月护理费/月伙食费/月水电及其他/月费用总计/月性质侨亚颐乐园蔡甸550—1500300—1500330401220—3370开发商投资电力老年公寓武昌雄楚大道360—600200—80030040900—1740企业附属康怡老年公寓汉口三眼桥900—1200私人经营武钢南山老年公寓红钢城300—860150—60033040820—1830企业附属武钢憩乐园老年公寓红钢城280—400380—880300401030—1620企业附属侨亚中华孝庄汤逊湖400—1800点餐开发商投资卖房性质荷包湖老年公寓东湖区辛安渡农场400—5004003001881288—1388开发商投资金银湖生态公寓金银湖700—1400开发商投资8武汉***房地产投资顾问有限公司一般入住方式（以颐乐园为例）：9武汉***房地产投资顾问有限公司一般护理方式（各个养老院略有不同）：

根据老人个人自身情况——自理、半自理、完全不能自理，一般分为几个等级的护理方式：三级护理：定时送开水、送饭、热食物；定期洗、晒、整理床上用品；每天打扫房间、卫生间、阳台等处的卫生。二级护理：在三级护理的基础上提供洗、晒、收、叠内外衣服及鞋袜，购物品、洗碗筷，提醒老人按时吃药的服务。特一级护理：面向90岁以上的高龄、失明或半失明、耳聋、行动不便等半自理老人。在二级的基础上，提供洗头、洗脸、洗脚、剪指甲、按医嘱发药并看服到口。特二级护理：面向瘫痪、大小便失禁以及老年痴呆等老人。在特一级护理的基础上，提供24小时服务：喂饭、喂药；帮助床上大小便；清理大小便；及时清洗更换床上用品及尿布；定时翻身；提供在本院进行的简繁医疗护理如输液时的守护。10武汉***房地产投资顾问有限公司一般娱娱乐休休闲设设施（（各养养老院院档次次不一一）：：棋牌室室、阅阅览室室、各各类球球场、、书法法绘画画班、、太极极学习习班、、合唱唱团、、舞蹈蹈团等等其它服服务：：为老人人做寿寿，组组织学学生与与老人人联谊谊，组组织养养生讲讲座，，组织织各类类文体体比赛赛，组组织外外出旅旅游。。11武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司二，市市场分分析各养老老院的的档次次不一一，收收费不不一，，总结结起来来可以以分为为以下下两类类：1，私人人及单单位附附属小小型养养老院院：环境条条件较较差，，多采采取封封闭式式管理理，对对老人人的活活动有有较多多限制制，活活动区区域也也较小小，基基本上上只是是满足足老人人生存存的条条件，，对老老人心心理需需求满满足不不够。。12武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司2，开发发商投投资的的养老老院：：产业化化程度度较高高，注注重宣宣传，，口碑碑好，，面对对比较较高端端的消消费者者，收收费也也较高高。多建在在近郊郊区，，环境境较好好，公公园式式老人人社区区，整整洁优优美，，功能能区较较多，，能满满足老老人的的各项项活动动需求求。比较重重视老老人的的心理理需求求，开开展各各项娱娱乐活活动。。大打打服务务牌。。13武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司另附葛葛店地地区其其它一一些楼楼盘的的价格格楼盘名称物业类型建筑类别容积率绿化率均价阳光小区普通住宅小高层，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅

商住楼小高层，毛坯1.4140%2500/平方米城市之间普通住宅小高层，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春晓普通住宅小高层，毛坯2.2630%1850/平方米德福花园普通住宅

商住楼

花园洋房小高层，毛坯30%1680/平方米可以看看出，，该区区域其其它楼楼盘均均价格格大大大低于于***。。14武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司三，竞竞争对对手分分析1，侨亚亚·中华孝孝庄侨亚中中华孝孝庄，，定位位于武武汉医医疗康康复养养生中中心，，位于于江夏夏区藏藏龙岛岛科技技园，，规划划用地地约100亩。总总体规规划包包括养养生公公寓、、康复复医院院、餐餐饮、、娱乐乐设施施。其其中，，康复复医院院将以以老年年康复复为主主，建建设容容纳400多张床床位的的康复复医院院。除除此之之外，，还将将建设设以会会务、、餐饮饮、康康乐为为特色色的休休闲区区，园园区内内还规规划有有门球球场、、网球球场、、网络络室、、报刊刊阅览览室、、健身身房、、书画画室等等娱乐乐设施施，老老年人人在这这里的的生活活丰富富多彩彩。1516侨亚在在售的的几个个户型型：1718该项目目分析析：侨亚中中华孝孝庄是是武汉汉目前前跟***的项项目最最为相相似的的项目目，同同样为为在做做养老老概念念的楼楼盘，，其价价格为为：4200———5200/平方。。其定位位是武武汉市市最大大最好好的此此类项项目。。侨亚亚的长长处体体现在在：A，有经经验，，之前前做过过同样样是面面向老老人的的“颐颐乐村村”的的项目目，很很专业业，积积累了了不少少客源源。B，房子子卖得得较好好。C，注重重服务务。D，将行行孝的的概念念宣传传得很很足，，有一一定的的品牌牌影响响力。。E，侨亚亚的滚滚动发发展模模式值值得借借鉴。。19武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司2，湖北北天厦厦金银银湖生生态公公寓湖北天天厦金金银湖湖生态态公寓寓是专专门为为老年年朋友友量身身打造造的集集养老老、休休闲、、度假假、旅旅游于于一体体酒店店式的的老年年公寓寓，在在政府府的大大力支支持下下，以以“爱行天天厦”为经营营宗旨旨，以以“为政府府排忧忧、帮帮儿女女尽孝孝、给给自己己积善善”为核心心价值值观，，争创创湖北北老年年公寓寓优秀秀品牌牌。20武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司湖北天天厦金金银湖湖生态态公寓寓的几几大特特点：：※交通通通达，，周边边高尚尚住宅宅，华华中最最大高高尔夫夫球场场，探探视方方便，，距火火车站站仅10分钟；；※湖边漫漫步，，池畔畔垂钓钓，清清风徐徐来，，水波波不兴兴，沙沙鸥飞飞翔，，爽心心悦目目；※瓜果棚棚下，，品铭铭下棋棋，吹吹拉弹弹唱，，天然然氧吧吧，其其乐融融融；；※网球场场、棋棋牌室室、乒乒乓球球、阅阅览室室、健健身房房，一一应俱俱全；；※种植蔬蔬菜，，养鸡鸡养鸭鸭，回回归田田野，，找回回童趣趣；※打造““青少少年德德育教教育基基地””，儿儿孙闲闲遐，，关爱爱老人人，家家人团团聚，，采摘摘蔬果果，自自助厨厨房，，休闲闲娱乐乐；※人性化化关爱爱，建建立老老年人人综合合档案案，光光荣的的历史史，录录相剪剪辑，，百年年之后后历历历在目目；※互联互互动，，推动动移动动式休休闲养养老武武汉中中心基基地；；※定期为为老人人体检检，配配置专专门营营养师师，服服务周周到，，培训训上岗岗，就就近看看病，，设计计老人人养老老方式式。该项目目分析析：湖北天天厦金金银湖湖生态态公寓寓是打打生态态牌的的老年年公寓寓，其其收费费价格格并不不高，，中等等水平平，但但其服服务的的细化化值得得借鉴鉴，比比如为为老人人建立立综合合档案案，种种植蔬蔬菜，，养鸡鸡养鸭鸭这这些都都是很很有特特色的的服务务。21武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司22第二章章项项目目分析析一，项项目概概况23武汉市市洪山山区***养老老院院院规划划占地地面积积300亩（已已征用用120亩，规规划预预留180亩为开开发备备用）），总总投资资5亿元，，共分分两期期建成成。第第一期期工程程已于于2009年3月28日破土土动工工。一一期工工程占占地面面积120亩，建建筑面面积12万平方方米，，床位位3000张，投投资2亿元，，建成成后的的***养养老院院将是是湖北北省内内最大大的一一家面面向社社会提提供全全方位位养老老服务务的大大型综综合性性经营营养老老服务务机构构。拟建的的洪山山区养养老院院地处处洪山山区左左岭镇镇泉井井村，，其用用地位位于高高新大大道以以北约约100米，左左庙公公路以以西，，西侧侧为余余头山山，东东侧为为吴家家湾桥桥。项项目用用地距距城市市外环环线约约5公里，，距东东湖高高新现现代服服务中中心约约11公里，，距鲁鲁巷城城市副副中心心约21公里。。2425整个项项目的的规划划目标标是：：以老老年生生活安安享惬惬意舒舒适为为宗旨旨，通通过规规划建建设，，将洪洪山区区***养养老院院建设设成设设施齐齐全、、环境境怡人人、尺尺度亲亲切、、服务务完善善的休休养型型舒适适型养养老院院。其规划划策略略为：：1)整体构构思的的策略略根据未未来用用地拓拓展方方向和和养老老院的的特性性要求求，整整合各各项功功能，，精心心组织织用地地布局局，合合理安安排开开发时时序，，创建建舒适适、温温馨的的生活活环境境。2）适度度超前前的策策略按照养养老院院的发发展趋趋势，，对道道路和和硬件件设施施配置置有一一定的的超前前性，，同时时，配配合院院区内内医院院、健健身娱娱乐、、文化化教育育、图图书资资料、、购物物中心心、银银行等等设施施的提提升，，使养养老院院建设设具有有现代代化水水平。。3）环境境景观观策略略注重保保护和和营造造良好好的自自然生生态环环境，，坚持持生态态优先先，保保护地地域生生态特特设，，运用用城市市设计计的手手法，，结合合现有有水塘塘，防防护绿绿地等等自然然环境境，精精心组组织人人工景景观，，形成成自然然环境境与院院区空空间协协调共共生的的特色色景观观。26武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司公共服服务设设施规划在在主要要道路路沿街街集中中设置置公建建和服服务设设施，，由南南至北北布置置医院院、综综合服服务楼楼、老老年大大学、、招待待所、、后勤勤服务务楼等等。集集中设设于养养老院院东侧侧中部部人行行入口口处有有利于于引进进超市市、邮邮局之之类的的服务务项目目，为为院区区的商商业、、服务务业提提供了了必要要的场场所。。综合合服务务楼与与招待待所在在建筑筑形态态上以以建筑筑群为为主，，形成成了全全方位位多功功能的的公共共服务务体系系。27武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司二，项项目SWOT分析机会1，人口口结构构老龄龄化愈愈来愈愈明显显，老老年公公寓的的市场场需求求量大大。2，武汉汉市的的老年年公寓寓的产产业化化程度度不高高，服服务跟跟不上上，缺缺乏大大规模模、高高端精精品老老年公公寓，，缺乏乏相应应的品品牌。。优势1，有政政府的的补贴贴2，规模模大3，地价价便宜宜4，周边边景色色空气气较好好，适适合养养生养养老。。28武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司劣势1，地处处偏僻僻，周周边配配套设设施严严重不不足。。2，项目目定位位、定定价均均太高高，市市场消消费力力恐有有不足足。威胁1，同行行竞争争对手手的威威胁：：目前前武汉汉市的的盈利利的福福利院院及非非盈利利的老老年公公寓大大大小小小有有一百百所。。且大大部分分大型型企业业都有有自己己的养养老公公寓，，对自自己的的职工工会有有部分分优惠惠，难难以争争取到到其离离退休休的职职工。。2，传统统养老老观念念的威威胁：：中国国“养养儿防防老””、““三、、四代代同堂堂”的的观念念和家家庭组组合依依然是是社会会的主主流。。老人人入住住敬老老院或或老年年公寓寓的意意愿不不高。。3，高端端消费费者的的难以以争取取：对对于高高端消消费者者来说说，其其养老老的选选择途途径非非常多多样化化：可可以请请专人人上门门看护护；可可以进进疗养养院等等。养养老院院这一一形式式本身身缺乏乏吸引引力。。4，该区区域附附近楼楼盘价价格远远远低低于该该项目目。29武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司30第三章章项项目目定位位一，项项目定定位思思考贵公司司有把把***养养老院院打造造成武武汉最最高端端的精精品养养老机机构的的意向向，售售价预预估在在5000元每平平方米米左右右，非非购房房式入入院各各项费费用预预估在在8000每人每每月左左右。。我公公司认认为这这样的的高端端定位位风险险较大大，恐恐市场场难以以消化化，战战线拉拉得较较长，，资金金难以以快速速回笼笼。作作为贵贵公司司的第第一个个项目目，建建议还还是以以稳求求胜。。所以以我公公司本本着市市场需需求的的客观观分析析，建建议贵贵公司司对项项目的的定位位再做做科学学的商商榷。。我们们提供供的参参考意意见是是从中中端做做起，，兼顾顾高端端，前前期做做好宣宣传，，开盘盘后做做好服服务把把养老老品牌牌做响响后再再转型型至专专业高高端。。二，市市场定定位：：中高端端市场场三，品品牌定定位：：做养老老公寓寓中的的名牌牌。四，价价格定定位售价：：4000——5000/平方米米。非买房房式入入院费费用：：1500——4000/每人每每月31武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司五，消消费者者定位位购买类型定位文化收入作用年龄职业行为和心理特征置业动机主导型社会精英阶层中高市场主流，市场领头羊，核心客户群体。35-75岁私企法人

金领购买力强，成交周期短讲究面子，偏好名牌，对形象、服务要求高赠与长辈养老高校、事业单位、大型企业离退休高干等高中市场主流，是最直接的消费群体，对项目的口碑宣传有巨大作用50-75岁高干有较多积蓄，有优厚的退休金，重视生活品质，物质与精神生活并重养老提升型白领技术阶层中高重要客户群之一，对产品档次、品牌形象形成有提升和拉动力35-55岁企业中层管理人员正处于转型期，向高品位的英才阶层靠拢，易受媒体影响，要求高品质低价格赠与长辈投资跟进型生意人阶层低高市场追随者，潜力巨大年龄较宽泛生意人、小私营业主对资金的使用谨慎，考虑投资回报，对生活质量要求不高，缺乏城市归属感。多半是两口之家，置业首要考虑升值潜力投资边缘型普通市民阶层低中数量较少，其作用是补充性的40-55岁考虑投资回报，有从众心理，容易被引导投资32武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司六，设设计建建议1，建筑筑设计计无障碍碍通道道设计计防防滑设设计走走道道扶手手紧紧急急求助助设备备风风雨雨连廊廊地地暖暖低低密度度2，景观观设计计高绿化化率栽栽种种松柏柏等长长青植植物小小雕塑塑古古典典风格格壁画画3，配套套设施施阅览室室书书画画室棋棋牌牌室球球场健健身身设施施舞舞厅厅卡卡拉ok厅自自助助种植植花圃圃、菜菜园超超市4，服务务为老人人建立立有关关健康康、爱爱好的的基本本档案案；引导老老人组组建书书法、、太极极、合合唱等等文体体团队队；与学校校联谊谊，开开展老老人和和孩子子的互互动活活动；；对不便便自理理的老老人提提供送送餐、、清洗洗、打打扫、、喂食食等服服务；；临终关关怀养养生生讲座座；；与附近近的医医院签签订合合作协协议，，方便便老人人就医医。33武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司七，售售楼部部选址址选址：：光谷谷广场场人流流量较较多处处。34武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司八，项项目案案名因项目目分为为两部部分，，一部部分是是区的的养老老福利利院，，不在在销售售范围围之内内，一一部分分是对对外销销售部部分。。考虑虑到对对外销销售部部分的的广告告宣传传，我我们为为其拟拟定了了一些些参考考案名名。参考案案名1，***·晚晴园出自李商商隐的““天意怜怜幽草，，人间重重晚晴””一句，，“晚晴晴”指傍傍晚时的的晴朗天天气，喻喻指人生生晚年的的辉煌灿灿烂。2，***·寿园3，***·静宜园4，***·敛静园5，***·清乐园6，***·春熙园35武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司九，主推推广告语语参考广告告语：1，在***，享享受身体体和心灵灵的双重重疗养2，在***，优优雅地老老去!3，人间重重晚晴，，情尽在在***！4，享福在在***6，老来福福在***7，***，专业业为老人人36武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司37第四章推推广广策划一，推广广思路因项目是是做老年年公寓的的，所以以目标人人群范围围比较精精准。所以项目目的营销销推广要要采取双双管齐下下的策略略。1）、针对对目标客客户进行行精确营营销。2）、针对对其他客客户进行行大众营营销，38武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司运用各渠渠道推广广力度概概况渠道效果反馈本项目选择

口碑传播★★★★★★重点现场包装售楼处★★★★重点围板、导视系统★★运用楼体条幅★不用路牌，路旗★★★全程运用媒体报纸★★★★阶段重点户外广告★★★★重点电视\电视剧片头★★不用分众传媒★根据情况考虑杂志★根据情况考虑DM★★阶段重点车体★★★★运用客户俱乐部★★运用网络、短信★★★阶段运用

外展、巡展点★★★全程运用39武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司二，推广广策略（1）DM直投目标人群群联系方方式获取取：1，医院老老年病人人资料2，老年大大学学员员资料3，企业离离退休职职工名册册4，各银行行VIP客户40武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司（2）软文推推广报纸、杂杂志、网网络软文文广告为为主，硬硬广告为为辅。软文更利利于项目目的概念念和卖点点的阐述述，性价价比较高高。软文可从从以下几几点去展展开：1，我国进进入人口口老龄化化行列，，养老产产业的前前景。2，养老观观念的相相对于传传统的转转变。3，政府对对养老产产业的重重视4，养老院院的产业业模式5，从消费费者的角角度去写写在养老老院的体体验。6，介绍养养老院的的临终关关怀、生生态养老老、旅游游养老等等有兴趣趣点的服服务项目目。参考标题题：1，《优雅地老老去是一一种尊严严》2，《送父母去去养老院院，孝？？不孝？？》41武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司（3）网络推推广在搜狐焦焦点房产产、新浪浪乐居网网、搜房房网等著著名房产产网上发发布楼盘盘信息及及软文广广告。42武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司（4）传单推推广选择在老老年大学学门口、、老人晨晨练处等等老人集集中的处处所散发发广告传传单。43武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司（5）活动推推广A，赞助老老年大学学艺术展展演展赞助老年年大学的的书画、、摄影等等展览，，通过赞赞助，可可以做些些平面广广告，扩扩大***养老老院在老老人中的的知名度度。B，有奖征征文征照照片活动动征集一些些文章或或照片用用于***的网网站或周周报，定定期拟定定一些主主题，主主题是围围绕老人人生活或或想法的的。另开开辟老人人倾诉专专栏，倾倾听老人人的心声声，为他他们排解解心忧。。藉此以以扩大***的的知名度度，体现现***的文化化。参考：《退休的日日子》《家有儿女女》《最美好的的年华》《我是如何何当父/母亲的？？》44武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司（6）开盘推推广开盘活动动主题：享享福在***地址：光光谷广场场参加人员员：特邀邀嘉宾、、项目负负责人、、诚意客客户内容：开开盘前的的宣传工工作领导致辞辞表演活动动有奖问答答***医医疗人员员提供免免费体验验和健康康指导服服务***养养老服务务的宣传传促销方式式：开盘盘当天成成交客户户赠送老老人用的的保健仪仪器45武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司46第五章营营销销节奏铺铺排销售节奏形象期蓄客期开盘强销持销期工程进度VI、围墙、导示、销售物料完成营销中心到位、展示区包装展示、工程符合预售条件局部实景园林展示阶段目标建立项目形象，引起市场关注客户充分感知认同项目价值，完成蓄客目标客户充分感受项目的现场气氛促进销售，积累二期客户47武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司一，形象象导入期期全面启动动项目前前期准备备工作，，确定所所有专业业配合单单位，发发挥各自自优势，，相互配配合，及及时沟通通，协同同作战，，各尽其其责，顺顺利完成成各项前前期准备备工作。。1）硬件准准备：A、市内营营销中心心选点、、售楼部部包装布布置；B、户外大大型喷绘绘广告牌牌选址与与发布；；C、沙盘制制作、单单体模型型设计制制作。2）软件准准备：A、确定本本项目的的专业广广告公司司、广告告制作发发布公司司与其他他配合单单位；B、审定广广告推广广方案；；C、确定VI、主推广广告语；；3）时间节节点：A、确定项项目主题题概念、、主推语语落实时时间；B、户外喷喷绘广告告牌、户户外导示示牌、围围墙包装装、网络络、DM等设计方方案定稿稿发布时时间；C、楼书、、会刊、、折页、、户型单单张、手手提袋等等相关宣宣传物料料设计定定稿时间间；D、联系并并落实网网络、DM广告制作作与发布布时间。。48武汉***房地地产投资