某行政中心大楼物业管理投标书

重庆秀山行政心大楼业管理投标书目录一、重庆环城业理限司简介及其他资料二、秀山县行中大概三、物业管理路方四、服务标准诺五、物资配置人配六、费用测算投价七、后言

第一章重庆环物管理有公司简及其他关料月注册成立，具有独立法人资格200余万平方米，为渝北的经济年一公架城物业以人为本，广纳贤才。公司现有员余人，其中：中层以上管理人员均为本科或专

二企文及展念您

1年四、员工务形象图片我们承诺从每一个微之处关心业户在环城业户的背后，一支全天候服务的专的维修队伍在默默地孜孜不倦地付出总是在业户最需要的候挺身而出，用自己辛勤的汗水编织出美好生活新画卷。我们希望，业户生活我们所管理的小区、居所，有一种亲切、温馨的“自家人感觉，因此，我们重视与业户的沟通，期待着与他们贴心相处宛如亲人。我们知道安宁祥的生活空间来自我们工作的点滴让业主享受自然、优雅的境是我们的责任。环城通过每一个细节来装点人们的生活，让们的拥有物超所值。我们深知，安全感是类生活的最基本要求，我们为此全力以赴，力求为业户创一个百分之百安全的环境，当业户踏进我们管理的小区和花园，顿时有回到家中的安然。消防检查

我们追求，每一个居在环城物业小区中的业主，都能够拥有自己的绿树蓝天，有挥洒热情的一方热土，让孩子和大自然拥抱，让老人身心愉，让“家”的感觉无限延伸。为此，我们有一支专业的环境维队伍，为小区的幽雅环境而每天辛劳！第二章

政府办楼业管理点析和秀县行政中心大概秀县政心楼况

平面积31705约2000

1、2、环境照明一项；；4、水位

按单位2个插小单位1个插孔。梯为11KW；

1、冰冷水泵3台2用1备器12台，各类风机盘管。总安2500KW，变压器2台1250KW/台油发电机2台（202KW压1019箱66，：2、；、空；、；1、2、；3、室15320（20箱28立方2台4台，潜1台，空调泵3台。

1、3油烟

联各个房间设有烟31套。16个摄像头，每政办楼业理点于政府的特殊职能决定

群众眼中是员”物业管理社会各界人—政其系统设备也朝着更加专业化智由于因

府办公大楼内小时在人

另一氛围（使小时在岗在人

另一氛围不（使新装

物业根据不第三章

物业管方及思路安全与秩维护方案一、安管理概述安全管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验利用现代化的管理手段依靠各种先进技术设备与工具科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保规划大厦工作人员的安全。二、安管理工作特秀山县政府行政中心办公大楼一个综合性智能办公大楼建筑面积约余平方米，物业类型为办公楼。安全管理工作特点如下：1．秀山县政府行政中心办公大楼作为重庆重要的国家机关部门，须注重公共卫生安全。

秀山县政府行政中心办公大楼是作为倾听民意的一个政府办公场所是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛，所以，安全压力大。2．消防等级要求高秀山县政府行政中心办公大楼对消防等级要求高时由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。3．安全管理时间长大楼的安全管理，不但是对使用物业的管理，同时还有大量的官员在此办公。是一个综合型的大厦，安全管理时间长。4．车辆管理复杂大楼停车场，车辆停放既有政府公务车辆，又有外来办事人员的车辆，并且外来人员的车辆进出频繁。那么，做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点。三、安管理目标1．人员进出井然有序2．日常办公环境安全、舒适3．重大活动顺利进行4．突发事件迅速得到解决5．交通事故处理率100%，无车辆失窃事件6．治安案件发生率为0四、安管理原则坚持外驰内张人防、技防相结合”的原则。五、安管理内容与式1．安全管理内容（）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身

心健康和工作环境的行为保证日常办公环境井然有序重大活动顺利进行人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。（）交通管理：维护秀山县政府行政中心办公大楼交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。（4）公共卫生全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件的安全管理2．安全管理方式安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据秀山县政府行政中心大楼实际情况，设置门岗、车库岗消防控制中心岗巡逻岗等巡逻岗按指定路线或非指定路线流动巡查一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理则按事件的性质采取相应的应急措施如重大活动突发性事件和紧急事件的临时性处置管制并在大楼的安全管理工作中设定紧急事件和突发性事件处理预案。六、组建设1．保安队伍的组建成立保安部，设队1名，下辖保安领班、保安员、消防监控中心值班员、车管员。2．保安队伍的管理（）保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)。（2）严格执行请销假制度和交接班制度。

（3建立应急分队值勤制度通常按休息班30%的人员比例可以外出每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。（4实行值班人员报岗制度中班每小时夜班每30分钟向监控中心报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。（5）实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导。（6）注重形象。保安员是外来客户进入秀山县行政办公大楼看到的第一印象点，作为保安人员我公司要求其不但要负责日常安全防范事务要担负起传递物业形象的责任，维护、提升秀山县行政办公大楼的形象。保安员训练、考核安排表训练、学习时

间

内容

地点

参加人员项目接班

前二十分

各种规章制度安全条班前安全会

楼内前

钟

例及注意事项。接班保安每天

半小后十分钟时23：00，：00，

整装，准备接班换岗仪式

各岗位

交接班保安15：00一周保安工作总结管理处周一

班务会

达公司、管理处精神；

非值班保安值班室本周工作安排。每周法律常识与案例分析、业务知识学

管理处周三

安全保卫知识保密制

非值班保安习

值班室度等。

周五月底星期天

体能训练技能训练

长跑会操

适时决定适时决定

非值班保安非值班保安每月

专业技能、月底

部门考核

适时决定

全体保安业务知识综合知识每半第六个月底

公司考核（业技能、业务知

适时决定

全体保安年识、相关法规等）综合知识每年

年底

公司考核（业技能、业务知

适时决定

全体保安识、相关法规等）3．安全管理工作要点日常安全管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视检查、重点区域检查、外围巡视检查、车辆疏导等的安全管理，每天的清场问题。（1）岗位要求1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。2)严格按岗位职责要求履行任务。3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。4)建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。5)礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作要点1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。

3)遇有特殊车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证的放行条同时无其它违规行为。4)引导前来办事的外来人员，为不太熟悉本物业情况的市民提供指引。（3）安全监控工作要点1)安全监控系统设立24时监控值班岗，全面了解和严密监视办公大楼内外的安全状况。2)监控值班岗实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在大厅电梯办公区及其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏大楼监控点等安保方面的详细资料。5)对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题及时通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。6)闭路监控采取24小时录像像资料保存期限至少为1个具体与甲方商定发现录像带的录像质量下降应及时更换新的录像带保证录像图片的质量在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。（4）车辆疏导工作要点1)按秀山县政府行政中心办公大楼车辆有关管理规定放行或禁行。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。3)遇有外来特殊车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需有甲方有关部门签证的放行条时无其它违规行为。

4)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。5)定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（5）巡视检查工作要点1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。2)巡视范围包括办公大楼内的办公区、各机房、各处通道等。3)按巡逻路线巡视检查发现问题及时解决遇重大问题告知主管及管理处巡视中严格杜绝盲点。4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问发现问题及时向主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。5)巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其他人员的询问，热情礼貌服务。6)接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。7)为了营造大楼环境安静祥和采取正装巡逻方式楼内巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。（7）车辆管理工作要点对停车场的管理，应突出以下几个方面：1)制定切实可行的管理制度及运行方案我公司进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保县政府行政中心办公大楼文明、有序的工作、学习、活动环境。2)进行安全有序的服务对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规

定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。3)标识系统为保证行车安全提供各种停车场标识系统的建立建议如限高牌限速牌转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。4)实施科技型管理模式完善的管理制度智能化的管理系统全方位的保安监控紧密配合保证无控制盲点。5)出入登记管理贯彻技防为主人防为辅的原则做好停车场的出入口控制建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。6)规范化的人性管理在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆的防护工作，尽量减少热幅射对车辆使用人员的影响。关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。7)配合开展重大活动及其它相关工作遇有计划性重大活动安排时制定活动开展配合计划先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。（8）消防管理贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。

消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能保证优良素质组建一支反应迅速技术过硬的义务消防队按时对消防系统进行联动测试和消防设施器材检查定期进行消防演习提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。1)消防监控设施管理行政中心办公大楼消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等构成主要对大楼的消防设施设备的状态进行监控在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。①消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控报警立刻通知相关岗位到现场查看确认防止超长时间报警确属火警则按火警处理程序进行处理属误报警的，查明原因，消除故障，恢复系统。②发生火警使电梯迫降时，立即用监控室的对讲电话通知电梯内乘客保持镇静。③定期对消防系统进行巡视检查测现问题及时排除证系统的正常运转。消防巡视检查至少要包括以下内容：

消防通道是否畅通无阻。消防器材是否已按要求配备。消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。消防水源是否满足要求。烟感、温感、喷淋头是否完好。自动消防设备是否在联动位置。做好相关记录。在下列场所，应增加巡视频率：

扑灭火灾后的现场。

在动火作业的前后。重点防火的部位。装修施工现场。地下设备机房。④监控中心实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。⑤严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝闲杂人员随意出入。2)消防日常管理①管理处经理为大楼防火负责人负责组建义务消防队不定期检查指导大楼消防管理工作及处理消防管理中的问题。②管理处及兼职安全员定期对大楼消防管理工作进行检查和指导。③坚持“预防为主、防消结合好大楼的消防工作。④做好消防培训工作使所有员工都具备相应的消防知识能够熟练使用各种消防器材、设施。⑤做好消防宣传工作利用网络宣传栏等媒体宣传有关消防及逃生知识组织消防知识竞赛使所有工作人员都能了解掌握一定的消防常识加强对义务消防员的消防知识和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等。（9）防火管理防火管理是消防工作的重中之重山县政府行政中心办公大楼重点区域的防火工作如下：1)业户办公室等在楼内以楼层防火门为分界点设立防火分区每个防火分区均设有防火责任人加强监控中心的监控和日常巡视检查发现事故隐患及时排除保持消

防设备设施完好。2)机房：为消防重点防火区域，设置专门消防责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备杜绝电器设备超负荷运行避免电气着火现象发生机房内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。（10）公共卫生安全管理公共卫生管理是通过预防和控制疾病伤害障来促进大众健康及生命质量的提高我公司在对秀山县行政中心办公大楼的管理服务中公共卫生安全管理作为安全管理的重点内容。

建立健全公共卫生管理体系公司依据5月12日国务院出突发公共卫生事件应急条例》组织实施。建立防护网络健全的公共卫生管理体系应该包括建立疾病防治预警系统监控系统情信息报告体系社区防控体系的建设等多方面内容一个充满活力的公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测救灾防病理紧急疫情和突发公共卫生事件的“快速反应网络”。

定期演习如何建设一支实践经验丰富技术过硬训练有素的疾病控制预防队伍来应对突如其来的疫病险情的挑战呢？我公司认为捷径只有一条就是“实地训练”突发事件发生后每个人都是应急体系中的“末梢神经”都要对危机作出迅速反应定期对全员和业主/用户进行应急培训，以增强他们面对突发疫情或险情的敏锐程度是非常必要的。

公共卫生安全管理是安全管理的重要内容，也是物业公司各部门和全员都必须重视和参与的工作，如：环境管理部门必须严格实施清洁和消毒工作

规程，严格做好消毒防疫工作，预防“非典”病毒及其它流行性病毒的传播。在传染性较强的疾病发生特殊时期，首先在物业内加大相关知识的宣传力度，增强使用人对各类传染病的了解，思想上引起高度重视，提高使用人的预防意识。同时，协助秀山县行政中心办公大楼物业管理主管部门采取各项预防措施，动员业主、使用人积极配合物业管理处的工作，共同参与物业管理处组织的各项预防工作中；物业管理处将对来访人员进行严格检查，有效控制外来人员将传染病菌带入物业；对物业内及周边有可能产生病菌的孳生场所加强消毒措（每天一次物业内其他区域每周至少进行两次全面消毒；除采用对各传染病有针对性的消毒药品进行消毒外，特别对人流较多、空气流动相对较差的电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁；加大物业内其他清洁保洁工作的力度，缩短物业内各垃圾桶、箱的垃圾存贮时间，垃圾中转站的垃圾保证装袋，并每隔1小时进行一次消毒。七、安管理职责负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。安全队职责一.主持本部门工作决执行管理处经理指令和督导全部门人员履行岗位职责，认真做好安全护卫工作。二.负责主持召开部门会及时传达上级指示精神研究提出贯彻意见并具体组织落实。

三.负责本部门人员的考勤如实记载本部门执勤中遇到和处理过的问题重大问题要及时向管理处经理请示报告。四.负责协调本部门与其他部门之间的工作关系和本部门人员之间的关系。五.爱岗敬业，遵纪守法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用。六.熟悉安全管理各岗位工作职责任务和程序握管理区域内安全管理工作的规律及特点。七.对因管理不力而造成本部门在执勤中发生的重大失误部门人员出现严重违法违纪的情况负责。八.负责抓好本部门的教育训练工作。九.负责处理本部门执勤过程中遇到的一般性问题。安全员责一.安全员上岗必须穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。二.上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导，确保大楼安全。三.熟悉本岗位任务和工作程序勤过程中要以敏锐的目光意发现可疑的人、物、预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。四.爱护设施设备公共财物对大楼内的一切设施财物不得随便移动及乱用熟悉大楼消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。五.坚守岗位提高警惕对岗位内发生的各种情况要认真处理并且做好纪录发现

违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。六.遇到紧急突发性重大事情，要及时向领班或主管领导请示报告。七.严格执行交接班制度。八.积极向工作人员宣传治安防范知识。八、安管理的重点1．日常管理秀山县政府行政中心办公大楼每天的人流量大质良参差不齐防止出现盗窃、破坏等问题我们将充分利用秀山县政府行政中心办公大楼内的闭路监控系统切注意大楼内的异常情况，对可疑人员进行重点监视。并利用出入口处设置的防盗安全门，交替巡逻采取人防与技防相结合的方法制定一套行之有效的安全管理措施确保安全。2．消防管理、技防的懈,对3．防火管理特色

人防（1）（2）（3）改动线路，遇特殊情况，严（4）（5）（6）场九、安状态控制管我们将秀山县政府行政办公中心大楼报警的应急处理纳入安全状态控制管理报警信息分成两类非确切报警信息确切报警信息根据报警信息反映的不同事件定义了四种状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心相关主管为分状态分阶段现场指挥的指挥体系针对不同的状态调动不同的应急反应力量采取相应的处理程序分级应对限时到位通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调，保证及时、快速、有效地处理各类异常情况，为秀山县政府行

政中心办公大楼提供快速反应、保障有力的安全服务。反应时限定反应时间限定表各类反应人员

接到通知至赶到现场的最长时间监控中心值班人员1分钟（包括报警定位，报告值班负责人）一级反应力量二级反应力量三级反应力量四级反应力量当班维修人员

5分钟赶到现场5分钟5分钟5分钟5分钟状态类别、反应力量类别与指挥体系的关系（见下表）状态类别一级状态二级状态三级状态

监控中心指挥值班人员保安部队长（管理处经理戒备）管理处经理

现场指挥当班保安相关部门负责人

反应力量类别一级力量上阵二力量戒备二级力量上阵三力量戒备必要时四四级状态（班人员密切监视）十、突事件处理1．突发事件的处理

管理处经理

级力量戒备四级力量上阵（）的：迅速、果断进行处理，保护人身财产安全。（2）适用范围：车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、

水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等异常情况。（3）职责1)管理处经理负责组织员工进行突发事件及异常情况处理能力的培训。2)值班人员严守岗位。3)安全管理部负责安全防范，水电维修人员负责水、电供应及抢修；义务消防队负责初期火灾的扑救；安全管理部负责治安、交通事件的处理。4)其他员工听从管理处领导的调遣，积极参与救护或抢修。（4）突发事件的处理1)暴力事件在执勤过程中，如遇一些暴力事件，保安人员应立即制止犯罪行为，并报告安全管理主管通知监控室同时向物业管理处经理及有关领导汇报巡逻保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散，必要时报警110，并协助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。2)聚众闹事事件处理原则：平息冲突，驱散聚众闹事者，保证秀山县政府行政中心办公大楼正常工作秩序。对聚众闹事者，保安人员要通过疏导、劝说或与事件代表交涉，协商解决问题的方法调解冲突控制事件扩大以保证秀山县政府行政中心办公大楼的正常工作并将现场情况及时报告。必要情况下，根据事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。3)执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理线索来源：固定岗执勤、巡逻执勤、监控中心报警及群众举报。处理方式：

①查验证件，开箱检查物品。②对检查出的可疑物品交管理处处理，必要时移交公安机关进一步审查。③对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。④严格按有关条例执行，严禁超越权限违规行为。⑤增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。(4)暴风骤雨等自然灾害的预防和补救①预防措施A.应急工具齐备（排水设备，水带等）性能良好，防灾设施落实到位，备用沙袋存放在指定地点。B.急救基本药物齐备。C.保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻。D.紧闭所有门窗，同时做好防火措施。E.加固所有树木，搬离空中悬挂物及高处放置的物品。F.密切关注受灾情况，及时将最新信息通报给工作人员。G.值班员工必须与监控中心或管理处联络，听候指示。H.灾害来临期间，员工轮流值班，随时做好抢险准备。I.采取安全措施，注意自身安全。②灾害过后的补救措施A.加大巡查力度，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部门、班组的联系和沟通，做好协调配合工作及灾后的补救工作。B.及时进行检查及填报暴风骤雨损毁报告；以最快速度保证灾后系统恢复稳定工作。

（5）车辆事故处理1)疏通车辆，防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作。2)拔打122报警，移交交警处理。3)全力抢救受伤人员，保护好现场。4)记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色，通知前方拦截，并及时报警处理。5)监控室调整监控设备实时录像。2．火灾事件应急处理措施（1）监控中心在系统报警时应立即指挥保安员到现场查看，如属误报则查明原因，排除故障恢复正常监控状态发生火灾即利用现场灭火器材备设施进行扑救，并通知物业管理处经理及有关领导。在不能自救的情况下拔打19报警，并疏散相关区域的人员。（2）消防中心切断大楼相关部位的电源、液化石油气源，迫降客梯，利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员。（3）消防监控中心开放相关的出入口以利于人员疏散，对现场进行监控录像，以备事后调查火灾原因。停车管理案【道路交通管理方案】

大楼出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向；道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志，确保道路车辆行驶畅通、安全。行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示禁止停车；油漆黑黄相间（间距）标志，表示允许临时停车，确保管理区域内无违规停车现象，道路路

面应保持整洁、无损、通畅。大楼支道允许停车的位置，用白色油漆标志停车位及编号，标识应清晰、醒目、完整。对进入管理区域内的车辆应予以引导，并指挥车辆按规定车位停车。大楼行车道应油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。【停车场管理方案】

在停车场地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。合理规划停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保秀山行政中心办公大楼文明、有序的工作、学习、活动环境。对驶入车场的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。在停车场的进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车场的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。

保持停车场环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。【机动车辆管理方案】

为长期停车的政府重要官员提供相对固定的车位。该车位只为固定官员提供长期停车服务（特殊情况需临时停车，应由管理处经理批准后方可停车辅助、引导车主安全停车，提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内，勿忘关闭车窗车门。并检查车辆状况，如发现漏油、破损等情况应立即提示车主，同时向管理处报告。行政中心大楼道路地面可提供临时停车服务的地段，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已政府公务车辆的停车。【非机动车辆管理方案】

为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务，不准许停放区内非机动车乱停、乱放。对收费的非机动车场实行出入调牌制度（收费标准按所在地物价局规定执行）并有序停放。设施设备维管理调整是设施管理项目

维修类别

计划

方案

日常维修标准

实施效果

1）电梯护机电设备

保养2）水泵护保养

每天巡视检查，发现现问题及时维修。

由设备部组织实施。

各机电设维修保养规程

1)无故障、停电2)保障安全运行。3）其它备设施通讯设备

1）电话2）宽带

每周检查一遍发观问题，及时维修。每周检查一遍发现问题，及时维修。

由设备部组织实施由设备部组织实施

各机电设维修保养规程各通讯设维修保养规程

通讯畅通，无故障。1）设备运水泵及设备

水泵

每周检查一遍发现问题，及时维修。

由设备部实施

行正常；2）储水池清无污

1）确保供正常；2）水质无染。染物。公用照明

1）线路检修维护；2）灯具维修及更新。

每周检查一遍发现问题，及时维修

由设备部实施

1）线路无搭乱接；2明灯政党有效1）疏散志的维修及维

1）标识制消防设备

护；2）室内火（箱的维护及检修；

每周检查一遍发现问题，及时维修

由设备部定维护按相应作规定；业规程实2）消火栓施维修维修操

设施有效志清楚，完好无损。消防设施

3）其它防设备排水管室外消防栓

规程每周检查一由备部1）排水管1畅通塞。遍发现问题，门业维施技术）无泄露；及时维修。修按相标准。）消防设施正常有

1）接口砂眼漏水上、下2）管堵塞、水管破裂；3）固定松脱

每半年检查一遍发现问题，及时维修。

关维修规2）消防设程实施施工标准。1）排水管维修缮由设备部标准；负责维修。2给水管维修缮标准。

效。上、下水通畅，无渗漏。供配电

2）配电房

1）开闭所24小时值守。2配电房每班巡回检查2-3次，发现问题及时处理。

由设备部按相应工作制度工作业规程实施。

开所及配房工作制度作业规程

供配电设施正常运行中央空调

1）表冷器2）过滤网3）管道附

由空调班定期维护、保按应工养发现问题，作制度作及时处理。业程实施。

空维修工作制中央空调节器安全正度作业规常运行程项目

维修类别

计划

方案

定期维修标准

实施效果1电梯维护保养

每月维保养机电

2水泵维护，发现问备部组各项机电设备1无故障停电；设备

护保养

题、及时维实施。

维修保养规程

2障安全运行。3其它设修。备设施通讯设备

1）电话2）宽带

每季保养一备部组织各通讯设备次，发现问实施。维修保养规程

通讯畅通无故障

题，及时维修。变水泵设备

频水泵及其设备

1）每月保养清洗一次；2）每季度对设备保养一次。

由设备部实施。

1）有关二次供水规定；2）有关电气维护标准。

1保供水正常；2）水质无染。公用照明

1路的检每年检修一修维护；次线路和灯2灯具的具更换老化修及更线路的损坏新。灯具。

1）由设部按相应保养实施；2）照明具每年更换一次。

1）线路无化；2具政党使用，照明完好。1疏散标的维修及维护；

每年对消防箱油漆一遍，1）由消防、机2室内消并将消防带修专业消防设备

栓箱的护及检修；

晾晒一次以对应负责实施；消设施保养免发霉；）2消防系统主规程。每年对消防要设施备每

设施完好率100%3其它消疏散标志进年更换一次。防设备。

行一次维护。1）消防栓及水泵接全器消设施管网

外消防水泵结合器

每半年油漆一次；2）防栓每半年

由设备部组织实施。

1）开启灵；2）不渗漏

1常有效使用；2）外观完。上下水主管

排一次水检修一次。1接口吸1）每年刷一备部按1排水管维护砂眼漏次管道油漆；作业规修缮标准；水；2）管2）每年维修实施。）给水管维护

1）美观完；2上下水通畅；3）无渗漏

堵塞、

一次并坚固

修缮标准。破裂；3）管道固定码；定码松脱。

3）每年雨季检查一次雨水口更换不合格部分。1）每季进行一次专业维供配电

配电房

保。2）每年假期中进行曲一次中修和预

备部按相规作业规范组织实施。

1）有关开闭所检修标准规；2）有关电气维护标准。

确保供电设施安全正常运行。防性试验。中央空调

冻、冷水系统部件

按运行周期备部按相按央空调相进行专业维规作业规关规定和标护范组织实施。准

确保中央空调安全正常运行三、公共设施及公建日常维修计划及实施方案项目

维修类别

计划

方案

定期维修

标准

实施效果1）由于用不房屋承重结构部位

1局部受损；2施工质原因造的结构问题。

日常每周巡查一次入们装修阶段要每天巡视2次，发现问题，立即处理、维修。

成结构局损较轻由部门按房缮规定实施维修局部受损较重请专家“会诊提出方案托

1）房屋缮标1）安全、正准；常使用；2）有关程施2）功能完工技术规范。好。专业公司实施；

违违间、整洁2）如因工质因或保修成结构问题报请开发单们处理。1外墙面胶落的外墙面

修补；2）每周巡检一墙面大遍，发现问面积渗题，及时维漏；3）外修。

备部按有缮规程实施。

1）房屋缮标无鼓无脱、准；无渗水、无2）外墙修缮作业规程。统一。面的翻新；1隔热层破损；2）水层破成屋面公用屋面

渗漏；3）屋面积水房同明确面属顶

每周检查一遍，发现问题，及时维修。

备部按相业规程实施维修照年房屋修缮标准。查计划维修。

1）无积水无渗漏；2隔热层完好无损。业主独使用的屋面除外）1公用地公用通道门厅、

的维修改造；2）公共通、门厅墙、天维护；3楼间墙

每周检查一次，发现问题，及时维修。

1）相应筑部备部按相修缮技术规业规程实程；施维修。2房屋修缮标准。

1）整洁、缺损、无霉迹；2）扶手完好、无张贴痕迹。面扶手、

步的维护。干净平整、小区道路

面人行道砼道牙

每周检查一备部维修遍发现问题专业操及时维修。规程实施

1）路面缮质无坑洼，无量标准；积水，无缺2）人行铺设损、完好率修缮标准达99%以上。灯泡政党使公共照明

院灯、道灯、它照明灯

每周检查一遍，发现问题，及时维修。

备部维修专业操作规程实施

1）电气业安全操作规程；2）灯具工标准。

用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。1内无物，1进盖完好沟渠池进

雨水口雨水进污水进化粪池阀门进

每周检查一遍，发现问题，及时维修。

进壁无胶落；率达，备部维修2化粪池出口有效发挥功专业操作分隔地无堵用，无参；规程实施塞；2）无缺损，3）进盖标志少污积；清晰。3）无堵。1绿化管理设施、设备园林绿地

地、花、雕塑品、花池

每天检查一遍，发现问题，及时维修。

清洁部进化补种园艺维修。

1）绿化作标准；2）园林作标准。

齐全完好；2雕塑水品等财贸艺完好率在以上；3绿化及时补各率达

文化场所

活动场地

每天检查一遍，发现问备部专业题，及时维维修实施。修。

以上）循环水系统畅顺。1）整洁、全、场所菌能正常有效；2）无改建无乱堆放；3）各项设停车场

内停车场

施、设备完好，正常使用。每周检查一1）砼路修缮1）平整、无遍，发现问备部专业质量标准；积水、无缺题，及时维维修实施。2）停缮车场地损、完好率公用标志

识牌警示牌

修。每周检查一遍，发现问备部维修题，及时维实施。修。

维修标准。以上。1标志设施1）标志楚，完好率无污积，破损；；2）安放牢。2标志无损坏。1确保围栏其他设施

围楼

每周检查一遍，发现问备部维修题，及时维实施。修。

1）无破损2）无脱落3）池水通。

挡土墙安全使用；2确保垃圾转运站使用。管理用房

管理用房

每周检查一次，

备部按相维修保养规程实施。

1）相当筑啊1政党安全维修保养规使用；程；2）各项设2）相应气、施，设备完

设备保养规程。好；3）无改建四、公共设施及公建定期维修计划及实施方案项目

维修类别

计划

方案

定期维修

标准

实施效果房屋承重结构部位

1）每年对房1局部受屋基础进行损；一次检查；2施工质2）及时了解原因造住户家庭的的结构结构性能做问题。到早发现早处理。

1）建筑白蚁备部负责防治标准；实施。2建筑物完好等级标准。

1）结构安全、正常使用；2结构履能完好。1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效应局部翻新防止面积续扩大外墙面

1外墙面鼓胶落的修补；2外墙面局部渗漏；

及污染墙面，并清洗一次，2）每年雨季前对住户外窗台进行一

1）房屋缮标备部负责准；实施。2外墙面修缮作业规程。

外墙平整、无渗水、整洁统一。次密封维护检查杜绝雨水侵入；）外墙面大面积渗漏；）外墙面的翻

新；1热层破屋面

损；2防水层损造成屋面渗漏；3屋面积

1）每半年疏通一次屋面雨水口；2）每年对屋面防水层检修一次；5

1）房屋缮标备部负责准；实施。2相应修缮作业规程。

1）无积水防水层正常；2隔热层完好。水。1公用地的维修公共通道门厅、楼梯间

改造；2公共通、门厅墙、天棚维护；3楼间墙

1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；

1）由设部按房屋修缮标技术规程准；实施；2相应建筑部2）每三铲除修缮技术规抹灰翻新一次。程；

美观完好、整洁清爽。面扶手、步的维护。1由烟道横隔板共用烟道

坏及导板安装当造成的2烟封闭不

每年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护

备部按相作业规范实施。

烟管道技术规范

排烟通畅，安全、正常使用。区内道路

造成漏烟面人行道的道牙

每年对局部工作由设）道路使用管1减少泌要损坏严重的行组织专理规定；的路面受污路面、道牙、修工或）路面施工质损和破坏；

人行道板应关施工单量标准。控制在1%每位实施。年内其它控制在50%每年内。

2使局部损坏严重中面通过翻新延长寿命，从则使整个道路保持使用功能。公用照明

院灯、道灯、他照明灯

1）每月清洁灯具一次；2）每季检修线路一次应控制在1%每年内其它控制在5%每年内。1）化粪池每

1实现良好的灯具外1）由设部维观；护；1线路老化；2照明系统2）对于损灯照明设施清正常有效；老化线路洁完好3照明设施进行更换。线路完好率达95%以上。1化粪池内沟渠池进

雨水门雨水进污水进化粪池阀门进

半年清理一次）每季备部按度清理进内程实施维杂物一次3）修。每年全面维

1）进内侧2）进内沉积物。

无沉积物、出口畅通；2进盖正常使用密合；3）流水通修完善一次。

畅。园林绿地

化、雕塑小品、循环水池、花池

1）春、夏季各补换绿地一次树木补种春夏各一次）花木每半月修剪一次；3）坪乔木每月修剪一次；

化服务部实施。

1）绿草丛伍，树木青青、剪切整齐；2）雕塑、品完整清洁，流水清清。

1）每月检修一次设施设管理用房

管理用房

备）每半年检查一次电气线路3）每二年内粉刷一次；）每年对其它

由设备部实施。

1）相应筑维修规程。2）电气备维修保养规程。

1）整洁、全、正常使用；2）设备、备完好。建筑部分维护一次。编制施工方案客业委会审批建筑设施主管日常巡视检查或其它途径发现问题，填写维修申报单

技术保障部负责签收维修申报单

班组分工，实施方案，准备工具材料维修完毕，经验收合格后，填写维修记录表

维修技术人员到现场维修归档保存

维修申报，填写维修申报表一般维修

重大维修填写派工单准备材料持现场维修维修完毕，客户在派工单上签字

技术保障部专业工程师到现场查看，提出维修方案，并监督维修过程维修人员上交维修单技术保障部将所有派上单输入电脑，管理处组织维修回访

对不合格维修项目技术保障部每星期将维修电脑总单程报管理处

客户提供装修图纸、房屋或展位租赁合同到管理处领取装修申报表并填报、提供施工单位营业执照及施工人员身份证复印件、相片商业用途超过50㎡

管理处审批报消防部门审批

报批资料存档登记到计划财务部交纳装修押金

管理处办理装修开工手续装修工程竣工

装修工程现场管理处验收

装修施工现场监管事务工保安全护卫等各部门执行

客户提供装修图纸、房屋或展位租赁合同到管理处领取装修申报表并填报、提供施工单位营业执照及施工人员身份证复印件、相片商业用途超过50㎡

管理处审批报消防部门审批

报批资料存档登记到计划财务部交纳装修押金

管理处办理装修开工手续装修工程竣工

装修工程现场

材料来源控制；建立合格供应商档案（供应商专业资质证明，供应商评价记录、供货记录）采购员按要求采购

物料申请，填申请单相关责任部门审批仓库管理员验收、检查，登记入库存

物料申请人填写领料单，材料出库物料消耗单（每月一次统计）

仓库管理员做好领料登记归档管理

十

、项标承及成诺标标

到位，

造造项目

维修范围

需维修项目

定期维修计划

日常保养计划房完标准主体结构裂缝或严重按要定期参：破坏ISO9002作程序文楼地平小/、件NPMOP-13建筑物本体面工程砂开裂中/4年修维房屋主/8ISO9002运程序文体屋面工程渗小修/年中修件NPMOP-14《户服务水堵塞/4年大修/8ISO9002作程序文年件NPMOP-05《公共区域设粉饰开小/、施和卫生管理工程落色不匀中/3年烟道不畅小/房给排不畅检次详见：

好率99%，大中修质量合格率99%，房屋零修、急修及时率99%；设备完好率99%屋主体水统

年《程设备管理工设备供电有障、检修1次作册》设备无供电年1变配电系统弱电有障、检次2、空调系统设备无使用年3水系统消防滴漏、检次4、消防系统设备缺件年5电梯系统电梯电中次6公用天线背景音设备法用年大修次6响系统年7设备管理大改避雷腐检1次设备坏/3年注

房屋本体使用年限按50年，机设备分别按产品寿命确定更新、改造周期十二、公共设施重大项目维修执行质量计划表如下：序

维修

需维修项目

定期维修

作业规范及

效号

范围

标准

计划

措施

果1

区内

路面、路基

修缮1次

参见：道路

严重损坏/年ISO9002运2

路灯

需改造的重

按需要不

作程序文件线路

新敷设

定期NPMOP-05共3

绿化

重新造植的

改造绿化

区域设施和卫生场地

改造/2年

管理》

4

沟、

严重断裂或

检修1次渠、池、井

破损

/年5

文化、娱乐

改造、改建

按需要、不定期

参见：ISO9002运6

场所停车场车棚、改建走廊

更新、改造、

作程序文件检修1次NPMOP-05共区域设施和卫生/2年管理》7

公共机电设施

更新、改造

按需要，不定期

ISO9002运作程序文件8

其他

由市住宅部门确定

按需要、NPMOP-09车场管理》不定期备

ISO9002运作1、道路的使用年限按20年计，房屋主体按年计。注

2、按上述标准确立的重大维修项目所发生的费用按规定从基金开支。序

维修

日常保养维修计划

作业规范及措施

效果号

范围

1

区内

养护1次/月坏

参见：

道路2

道路

路灯

即修

ISO9002作程序完好率养护1次/月坏文件《公共区99%系统

即修

域设施和卫生管理》

完好率3

绿化

喷水2次/天杂

ISO9002作程序，一池场地

草1次/月施肥补苗文件《停车场二井好4

沟、

管理2次/年清理二井1次/季，ISO9002作程序

率98%，文化娱乐场渠、池、

清理一池/半年

文件

所设施完567

井文化、娱乐场所停车场车棚、修走廊公共机电设施修

检查1次/月每天检查，即坏即每天检查，即坏即

NPMOP-06物业绿化管理》ISO9002作程序文件NPMOP-10《设管理》

好率98%，停车场单车棚完好率98%。8备

其他属于日常维护保养，从管理费中公共设施维护费列支注

12均应及1投诉100%2安排人员对维修服务进于34发现存在的不合格项5并报综合办公

绿管方绿化班职责一.对管理处经理负责，认真执行管理处经理布置的各项工作。二.负责大楼绿化工作的安排，做好每日检查工作纪录并向管理处经理汇报。三.坚持高质量、高标准。以身作则，带头工作。调动绿化员工积极性，保质、保量完成各项工作四.负责绿化用品的使用、保管，并定制其合理使用方案，协助库管员合理储存保管。五.经常巡视区域，现场督导绿化工作。六.负责绿化员工作的检查，纠正正常工作中发生的不合格服务。七.负责填写季度月度绿化工作表，报管理处经理。八.负责定期对绿化员工进行岗位培训和考核，不断提高员工的服务质量。九.严格本部门考勤制度，及工作检查制度，确保保洁工作有条不紊。十.严格执行公司其他规章制度，协助其他部门的日常工作。十一.全面指导、监督小区绿化工作。十二.负责向管理处经理提交本部门工作计划和工作总结。十三.每日详细巡查绿化区域真观察植物生长状况及观测物候变化好检查记录，并根据情况的变化及时作出调整。十四.负责及时处理因绿化区域的规划，养护等原因引起的投诉。十五.督促绿化工作的合理安排及全面开展。十六.完成管理处经理布置的其他工作。绿化工责

一.负责所管理辖住宅内的绿化管理工作，高效率、高质量地完成各项工作。二.熟记所管辖区内的绿化面积和布局熟知花草树木的名称特性栽培管理办法和防治措施。三.定期对花草树木施肥、浇水、防治病虫、除草，并及时修枝、整形、补栽补种，保证绿化率。四.认真学习专业技术知识，努力提高管理质量和工作效率。五.劝阻、纠正一切破坏绿化行为。六.发现问题及时报告，并能提出合理化建议。七.服从领导，团结同事，互相帮助。八.爱护公物，遗失工具照价赔偿。九.完成领导交办的其他工作【绿化指标】

绿地更新及时率％；绿化存活率达到以上；残枝断叶控制率％；有专业人员实施绿化养护管理；及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。【绿化面貌】

绿地内清洁、整齐。

无明显病虫危害，无药害。根据实际情况制定养护、补种计划，并按期实施。【土壤绿化性状要求】

保持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，增强土壤肥力，改善土壤理化性状。【景观要求】

根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段对植物群落合理养护，保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次得当、生长茂盛，营造管理区域优美的整体景观效果。《绿地等级景观要求一级绿地a．群落结构：群落合理完整，层次丰富黄土不裸露，树木种间、株间生长空间与层次处理得当，整体观赏效果好。b.树木生长：乔灌木主干挺立，树形完整优美，枝叶茂盛，季相明显，针叶树应保持明显的顶端优势整形树木应按观赏要求养护成一定形态花灌木按时开花结果篱连续无空档、无死树枯枝，地被植物应为四季常绿的观花或观叶品种。c.花卉布置：花卉健壮，始花期方可种植，株行距适宜，花期整齐，图案美观，按时开花。d.草坪铺植：草种纯，生长茂盛，无空秃。e.杂草控制：无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草，基本无杂草。f.设备设施：建筑小品、辅助设施完好无损。g.环境卫生：绿地整洁，无垃圾。

【病虫害防治控制一级绿地）

应采取病虫害综合防治措施，病虫害对植物的危害性应控制在不影响观赏效果的指标之内。《绿地等级病虫害控制指标a．病害危害程度：基本无危害迹象。b．食叶性害虫为害率：＜5%。c.

刺吸性害虫为害率：＜10%。

d.蛀干性害虫为害率：＜。保洁管理案[务标准清洁管理无盲点；管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄；为业户、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境；操作规范化、管理科学化；适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；爱护物业各项设施及财物；及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；节约用电、用水；[务标准【电梯厅】

地面干净无污渍、灰尘、痰迹。每天巡回保洁墙面、天顶干净无污迹、浮尘。每月3次保洁照明外壳无积灰、污迹每天1次保洁金属件干净、光亮无污迹，不变色。每天1次保洁沙发、茶几无灰尘、污迹，光亮整洁。每天巡回保洁【客梯】

轿厢干净无垃圾杂物，镜面（不锈钢面）无手印迹，门表面光亮。每天巡回保洁轿厢门面无灰尘，显示屏干净无灰尘。每天1次保洁轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。每天1次保洁【走廊、过道】

地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。每天3次保洁墙面干净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。每月2次保洁扶手、栏杆干净。

每天1次保洁目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。每月1次保洁门、窗干净无污渍、浮尘。每周1次保洁牛奶箱表面无积灰。每天1次保洁【监控探头】

探头镜头干净无积灰、浮尘。每周1次保洁【停车场】

目视标识、指示牌无灰尘。每周1次保洁目视墙面、管道无灰尘。每月2次保洁下水道畅通无堵塞。每天1次保洁【道路】

目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。每天巡回保洁人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。每天巡回保洁【绿化带】

绿化内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。每天巡回保洁【垃圾桶、垃圾房】

地面干净、干燥无异味。每天2次保洁墙面无污迹、粘附物。每天2次保洁垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。每天2次保洁【小溪水景】

目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无漂浮物、枯树叶。每天巡回保洁池底、边壁无锈斑、污迹、青苔。换水时保洁池内喷水管、照明灯外表无污迹。换水时保洁池边地面无垃圾、杂物、积水。每天巡回保洁【其他设施】

烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹。每周1次保洁【天台、平台】

无垃圾杂物，排水口畅通。每周1次保洁【照明设施】

绿地矮灯干净无积灰。每周1次保洁灯杆无脏污、粘附物，灯罩无积灰。每周1次保洁【保安岗亭】

室内地面干净无杂物。每天1次保洁墙面四周无污迹，顶部无蜘蛛网。每月1次保洁岗亭外立面干净无积灰。每周1次保洁【宣传栏、阅报栏、布告栏】

玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹。每周3次保洁【员工卫生间】

地面干燥、干净，无垃圾、杂物。每天1次保洁墙面、隔屏无污渍，天顶无蜘蛛网。每周2次保洁小便斗、坐便器无黄渍、污渍。

每天1次保洁空气清新无异味。每天1次保洁洗手盆无污迹。每天1次保洁【排水沟】

目视干净无杂草、杂物。每周1次保洁排水畅通无堵塞、积水、异味。每周1次保洁【外墙】

外立面二米以下无污垢。每天1次保洁建筑物外立面按委托合同要求清洗。【健身器材】

健身器材表面无积灰、污渍。每周3次保洁[洁质量三查度员工自查：每个员工根据有关作业规程，对自己负责分管区域的保洁项目进行自查，及时发现问题、解决问题，并做好记录。领班巡查：领班应把巡回检查作为自己的主要工作，对管理区域内所有保洁部位、项目进行巡回检查，每天不得少于二次，并做好纪录。主管抽查主管每日抽查不得少于一次管还应会同物业管理处经（或

陪同上级领导）每月三次联合检查，并做好纪录。会室务理准物业管理公接待为加强会议、与会、会议

我将格照公要并合司年验对务员出下定2、、、、、、服务员保证不得泄、会服流1

2（1前（2会（3机（4酒（5会（6会3456123456检查会议灯789

1结帐23物业服务员内部培训理微笑服培训通过微笑服务的培训，目的在于提高服务质量。微笑只是瞬间，且不付出任何代价便使客户和同事产生愉悦微笑是服务人员所必备的基本素质我们需把微笑带给客户和同事的员工。所以我们对员工进行以下的微笑培训：员工要经常保持笑容要微笑服务没有微笑的服务实际上是丑化了企业的形象它给人的印象是没有教养没有文化没有礼貌的表现足以使宾至如归变成一句空话。微笑是自信的象征。一个人充分尊重自己、重视自己，有理想、有抱负、充分看到自身存在的价值，必须重视强化自我形象，笑脸常开。微笑是礼仪修养的充分展现一个有知识重礼仪懂礼貌的人必然十分尊重别人，即使是陌路相逢，也不吝啬把微笑当作礼物，慷慨地奉献给别人。微笑是和睦相处的反映。只要我们脸上充满微笑，乐以忘忧，就会使你周边的人们

都感到愉快、安祥、融洽、平和。微笑是心理健康的标志。一个心理健康的人，定能将美好的情绪、愉快的心境、温暖的诚意、善良的心地，水乳交融，交成微笑。微笑还是一种资本。能够创造经济价值和社会效益，和善可亲的笑脸是不下本钱便能获利的法宝。但微笑也要适宜笑也要掌握分寸果在不该笑原时候发笑或者在只应微笑时而大笑时会使对方感到疑虑至以为你是在取笑他显然也是失礼的，所以不可不慎。所以微笑服务，是一种职业要求，又标志着管理服务水平的高低，同时也是员工本身素质文明程度的外在表现。仪容仪表培训通过仪表礼仪、交流礼仪、服饰礼仪、生活礼仪的培训使每位员工达到员工手册规定的标准，提高自身修养，培养高雅气质，让员工体会到没有好的精神面貌，就不能进入好的工作状态。1．仪表仪容1.1服饰◆按规定穿着统一服装，佩戴工号牌。

◆保持衣冠整洁，衣裤领带烫匀平整，工作鞋干净光亮，不卷袖口裤脚、不缺扣、不解扣。1.2发式◆男不留长发、胡须（发脚不得盖过耳部及后衣领）。◆女不披头散发（长发需束拢，不遮脸）。1.3饰物男、女员工除结婚戒外均不得佩戴其他任何饰物。1.4化妆淡妆素雅，不得浓妆艳抹。2．举止谈吐2.1谈吐：轻声轻气、面带笑容，‘请’字当头，‘谢’字不离口。2.2举止：轻手轻脚、轻松敏捷、高雅大方。2.3态度：和颜悦色、彬彬有礼、给客户以亲切和温馨之感。2.4交谈：与客户交谈时两眼正视对方，仔细倾听要求、意见，回答时简要清楚，不迟延客户时间。3．礼仪

3.1遇到客户或职员应主动招呼‘早上好、您好、再见’。3.2当客户对我们工作表示满意和谢意时，应谦虚诚恳地表示‘不用谢；我们做得还不够’等。3.3不必主动与客户握手对方先伸手，可以礼相待笑容握手不能过紧，时间不宜过长。对女客户要特别轻握，不能交错握手。3.4无工作需要不必主动与客户聊天、交谈、开玩笑、谈与工作无关的事。3.5不可随便向客户打听对方年龄、工资、家庭等私人情况。3.6因工作需要进入办公室前必须先轻轻间断敲门，说明来意，征得同意后方可进入室内进行工作。室内工作时勿听客户谈话，更不允许侧目注视客户谈话。3.7工作完毕后退出房间时向客户说明服务工作结束，征求对方满意与否，在无其他要求后及时退出房间，不得无故逗留、休息。3.8婉言谢绝客户的小费、礼品、敬烟、敬茶，在客户一片盛情难却的情况下，落落大方收下一片心意，留下一番诚意。并自觉上交，统一处理。3.9不可擅自翻动、挪用或私拿客户办公室内任何物品、样品等。3.10在任何场合遇到客户提出问题和要求后及时热情回答，及时解决做到有问必答；有求必应（如情况不明无法答复，请客户稍候及时转告有关部门，尽快给予答复）。3.11对客户的任何批评意见不得当面辩解、拒绝、甚至争吵。

3.12不得对穿着奇异、生理残缺的客户背后议论，指手划脚，怠慢歧视。4．公共区域行为标准除员工更衣室外、工具间外，大楼的任何区域均为公共区域。4.1无工作需要不得进入大楼任何公共区域。4.2进入公共区域内工作面带笑容、精神饱满。4.3进入公共区域内工作言行举止要得体，讲话音量要降低，不得影响他人，保持环境绝对安静。4.4任何公共区域内不得无故逗留，聚首交谈、勾肩搭背、交头接耳、谈笑风生、旁若无人。4.5不得在公共区域内讨论内部问题，更不可在公开场合发生内部争吵。4.6任何工具摆放以不影响他人行走为标准，尽可能放在暗处，放到墙角边。4.7公共场合下不可做抓头、挖耳、剔牙、挖鼻等不得体动作。4.8上岗前不得喝酒、吃有味蔬菜（如：大蒜、洋葱等）。4.9本部员工进入大楼任何区域见到地上纸屑、烟头、垃圾杂物等应须手拾起，以保持地面环境整洁。5．工作态度

优质服务培训正如我们所知一个物业的成功与否，不只是依靠物业的设备和地理位置，而是靠在那里的员工工提供给客户的优质服务的发展和物业管理行业的不断增加客户会不断要求更高标准的服务以对员工进行优质服务的培训我们培训计划中一个很重要的课题。优质服务就是服务的提供者标准提供的服务活动并得到接受者承认而且感到满意的服务。服务提供者就是我们员工，服务接受者就是来我们大厦就诊的客户。服务当然想要服务满意客户满意或不满意却是因人在而有所差别的也是实现优质服务所面临的难度问题是提供者的行为和接受者方面的条件相互作用而形成的于提供者和接受者的不同服务的评价亦不同实现优质服务有许多难度因为如此质服务就是在不断解决这难度过程中实现和提高的。这也是实现和提出高优质服务的意义，如何提高优质服务，必须做到以下几点：1．如何看待客户1.1客户是‘上帝’

来大厦的客户是不上帝从某种意义上讲该说是的为我们主要是保障大厦管理服务正常、良好运作，在节支的基础上，使得大厦的设施设备保值、增值，从而让管理服务与大厦的先进设施相批配的社会形象客户确认为帝对客户的重视还只是在认识方面须在实践中去实现这种认识。这就要求所提供的服务必须是优质的，令客户满意的，这提高服务意识的根本。1.2客户永远是对的客户是不是永远是对的？当然不是也有错的时候是公司在处理与客户关系的时候对留给客人自己承担起来的就是要不得罪客人。这类事情说来容易做起来难。因客人有自尊心，员工也有自尊心。在对与错的问题上常常是公说公有理，婆说婆有理而争执得面红耳赤对于具有服务意识的员工来讲客人争谁是谁非错我对是不允许的确的做法是将对让给客人人的投诉和意见都是有感而发的，哪怕是意见尖锐、言词激烈。客人是最好的老师，他们的意见、他们的投诉，从不同方面、不同角度教会我们怎样做,怎样改进工作。正确地接受、理解和运用客户的投诉和所提意见也是服务意识的重要表现。2．如何认识服务2.1服务是人对人提供的一种方便服务有间接服务和直接服务论是间接服务还是直接服务是给人方便无人提供服务就不会有人的方便。2.2服务者与被服务者是相互转换的

在此处是服务者变成被服务者的只提供服务而不被服务的服务者，也不可能有只享受别人提供的服务而自己永不为他人服务的享受者与被服务是相互转换，相互依存的。人们在这种服务与被服务中得到方便，得到生存与发展。2.3克服心理障碍，提供优质服务在中国传统观念里，认为服务是伺候人的工作，从事服务工作者的职业是低人一等的。因此有的人看不起服务人员这类看法和认识是守旧的后的实任何职业都是服务于社会、服务于大众的。3．如何做好服务3.1工作权力和服务意识每个物业管理岗位都有自己的工作权力工作权力可以用来为客人提供方便以不给客人提供方便，甚至卡人。这是两种不同立场、不同观念、不同境界、不同修养的表现。我们提倡的是站在客户的角度来体会、享受所提供服务的意识而提供的服务。只有这种服务才是亲切的、富有人情味的。3.2理解客户服务是给人提供方便在人与人之间形成的务不仅与提供者有关且与接受者也有关系地位心情如何？怎样做好服务？关键是正确判断客户，要有一颗理解客户的心。只有具备了这种意识，才是做好服务工作的起点。3.3注意服务细节，提供优质服务

物业管理工作人员都做着重复的、甚至简单的服务工作。但要重视、要留神、要认真、要严谨注意细微之处提供服务的服务者来说务是经常的至是繁杂而琐碎的。但这对客户来说，可能是第一次感受，甚至是唯一的一次感受。因此，物业管理工作人员要认真细致地做好每项服务工作到这种服务是一种美好的经历和享受。服务文明用语五十句

服务忌五十句

安全保卫培训通过培训使员工知道保卫工作不仅仅是保安部门的责任管理公司员工们应该积极配合公安部门做好大厦的安全保卫工作员工做到该打听的不打听；不该议论的不议论；不该传播的不传播。一旦发生火警，应该怎样报警，并积极投入到扑灭救火行动。时刻牢记：客户的生命安全，财产安全，永远是第一位的。1.为什么要学习掌握保安基础知识高层楼宇安全保卫的重要性、复杂性、突发性。物业管理人员所处的工作位置是事发的第一当时人，具有客观性。高层楼宇的清洁与保安同处物业领导的统一性及整体性。2.解决几种错误思想：不搭界多一事不如少一事怕得罪人，怕报复吃亏多做多错必须掌握的消防工作基本内容3.三懂：懂得高层楼宇发生火灾的危险性；懂得消防措施；懂得灭火方法。

4.三会：会报警；会处理事故苗子；会使用消防器材。5.三熟悉：熟悉大厦内消防设施，环境及各务通道；熟悉避难场所；熟悉疏散方向。6.三不准：不准私自储存危险物品；不准电热设备附近堆放易燃物品；不准擅自运用、损坏消防器材和设备设施以及堵塞消防通道。7.灭火的基本方法冷却灭火法隔离灭火法窒息灭火法抑制灭火法8.熟悉几种消防器材设备消火栓烟感、喷淋二氧化碳灭火机、1211灭火机、干粉灭火机9.灭火要案主要内容灭火指挥报警、抢救、扑救

力量、职责疏散路线配合/现场保护10.突发事件的处置怎样报警；拖、磨、粘等待支援；先声夺人，威势取胜；时间、速度、技巧、力量的较量；仔细搜查；劣势与优势的转换，地形地物的利用；犯罪嫌疑人的心态；11.人与设施的有机配合：动态突发事件的处置、偷窃、火警、停电、意外伤害；静态突发事件的处置，可疑物品、张贴传单、反动标语。12.日常工作的配合保持通道畅通。地面及设施的完整、完好性及正常动作。劝阻推销、市场调查、吸烟、携带宠物、衣冠不整、行乞、无理取闹、酗酒、惹事生非、精神病迹象。保护、收集证据。13.安全常识安全管理是物业管理一个重要组成部分。不伤害自己、他人及被他人伤害。事故的三因素：人、物、人与物的关系（人与物关系来调整好）。

防止能量意外溢散：机械能、热能、电能、化学能。触电急救：解脱电源、迅速诊断、现场抢救。预防坠落事故：登高2米以上，包括2米都属登高。登高三条措施：组织措施设备措施保护措施14.抢救要防止几种错误方法：高忱无忧：舌根堵气道，造成缺氧齐心协力：坠落后摇动拍打、翻动雪中送炭：乱吃药、乱涂药锦上添花：骨折睡海棉垫15.对待事故三不放过原则事故原因没查清不放过；员工没受到教育不放过；防范措施未落实不放过。16.做好保密工作接触办公室人员。坚持内外有别。不该说的不说、不该看的不看、不该问的不问、不该记的不记。日常工中处理实际况的技1．当遇急事前往某处，在行走中需要超越客户时1.1应先对客户说‘对不起，先生（小姐），请问能否让一下’，然后超越。1.2遇有两位客户同行时，切勿从客户中间穿过。1.3超越后，应回头向客户点头以示谢意。

2．在公共场合，遇到客户迎面走来时要主动侧身，让路或放慢步伐，不只顾行走，视而不见，毫无示意。3．在工作中需与客户使用同部客梯时3.1手扶电梯门，示意客户进入；如果客梯内拥挤时，应退后等候下部客梯，不可与客户抢搭同一部电梯。3.2出客梯时应按着客梯开关，示意客户先走出客梯。4．客户正在交谈，此时有急事需询问4.1应礼貌地等候在客户一旁，切忌冒然打断客户谈话。4.2等客户意识到或在恰当的时候，先向其他客户表示歉意，然后言简意赅地说明事由，最后礼貌地离开。5．