上海知名地产养老产品介绍

上海万科养老产品介绍12养老产业背景研究上海万科养老产品发展定位与途径上海养老社会背景上海养老政策背景80%为独生子女家庭02020201独生子女赡养压力大市区机构床位数紧缺政府会加大政策支持力度，以居家型社区养老为着力点，鼓励社会的各种力量参与进来，减轻独生子女老人家庭的赡养压力。鼓励郊区养老机构分担床位压力，增加其交通便利性，逐步实现门诊报销，让老人愿意到郊区去养老。03退休长者社会适应难鼓励低龄退休长者为养老事业发挥余热，强调以老助老的社区氛围。养老发展现状与困境—赡养压力大、现有机构难以满足老人需求李克强总理参观养老机构2013年8月16日国务院常务会议主题让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业政府“保基本、兜底线”发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”把“夕阳红”事业打造成“蓬勃发展的朝阳产业”2013年8月23日国务院常务会议主题放宽健康服务市场准入，让社会力量成为劲旅放宽市场准入，鼓励社会资本以多种形式投资健康服务业加强医疗卫生支撑，建立健全医疗机构和老年护理院、康复疗养等养老机构的转诊与合作机制国家政策—加大养老服务业发展的推进力度，鼓励社会资本投入支持民办养老机构的发展社会兴办养老机构是重要的为老服务力量，政府会加大支持力度，破除阻碍市场开放的政策。通过政府购买服务等途径推动社会养老机构的发展。独生子女父母养老，政府会持续加大投入力度要建立多样化、多层次的养老体系，以满足高低不同的需求。进一步完善对低收入群体的保障体系，重度困难补贴增至1000元增加市中心床位，将养老床位建设列入各区考核“硬指标”市中心养老床位的增设将作为“硬指标”分摊到各个区域。增加交通的便捷性，让市区老人愿意到郊区养老。目前部分养老机构实现门诊报销，逐步把报销范围扩大，解决郊区看病难问题。完善“时间储蓄银行”退休老年人可通过时间储蓄银行等志愿者方式，发挥较年轻老人活力居家养老中的亲情关爱强调亲人陪护，鼓励社区居家养老加大政策支持力度，加强养老服务行业人才培养上海政策—发展多层次养老服务体系，支持社会投入养老服务上海万科养老产品介绍12养老产业背景研究上海万科养老产品发展定位和途径上海万科养老产品启动状况及定位分析上海万科养老产品目标人群分析上海万科养老产品盈利模式1社区嵌入式养老

“邻居·城花”产品定位：面向社区护理老人的中端连锁品牌

客户定位：城市花园小区内60岁以上的老人拥有城市花园房产证，是城花老年业主或城花业主的老年父母启动状况：正式开动，预计2014年10月2日开业综合性养老公寓“地杰G”产品定位：混合功能型的中高端养老公寓客户定位：健康、可自理的老人为主，兼顾一部分须护理老人周边小区具有一定经济实力的老人启动状况：快速推进中大型养老社区“马桥海上精粹”产品定位：上海第一个融销售、持有于一体的混合型养老社区客户定位：具有上海户籍的60岁以上老人健康的、全自理老人启动状况：快速推进中消费者人群特征:本地年轻老人，中高学历为主根据本次调研，考虑养老住宅的老人本地化明显，87.4%为老上海人，即使有新上海人，也几乎均为有户口的；年龄，年轻老人为主，集中在70岁以下，平均年龄66.6岁，60-65岁的特别明显（因为本次调研有年龄配额，因此该数据并不能反映市场真实分布）；学历中高，9成高中及以上，3成大专及以上；退休前基本在企事业单位工作，其中有1/3中高层管理人员。性别年龄(Mean=66.6岁）学历职位/职务（当前或退休前）男48.5%60-65岁53.4%初中11.7%企事业单位高管3.9%女51.5%66-70岁19.4%高中58.3%企事业单位中层管理人员29.1%71-75岁24.3%大专24.3%企事业单位一般职员53.4%75岁以上2.9%大学本科5.8%公务员5.8%

专业人士（教师/记者/医生/律师等）6.8%

个体户/个体执业者/自由职业者1.0%客群来源N=103籍贯N=103消费者人群特征（老人）：5成不需要照顾子女的老两口独居家庭结构子女收入（Mean=41.4万）我独自一人居住1.9%25万以下4.1%我和老伴一起住50.5%25-40万元64.3%我和子女一起住23.3%41-60万元28.6%我和孙辈一起住1.0%61-80万元3.1%我和子女、孙辈都一起住23.3%名下房产总价N=97是否需要照顾子女生活N=103家庭结构，一半老两口，一半与子女/子女+孙辈，即和子女同住；不和子女住的老人基本不需要照顾子女的生活，和子女住的老人基本都需要照顾子女的生活；6成以上老人的子女家庭年收入为25-40万元，平均41.4万元；103位老人中97名回答了名下房产，超过9成名下房产总价200万以上，主要集中在200-300万元。是否需要照顾子女生活（与是否和子女同住交叉），N=103性别年龄(Mean=41.7岁）学历职位/职务男47.1%35-40岁53.8%高中25.0%企事业单位高管3.9%女52.9%41-50岁36.5%大专42.3%企事业单位中层管理人员39.8%51-55岁9.6%大学本科31.7%企事业单位一般职员32.0%国内研究生及以上1.0%公务员1.0%

专业人士（教师/记者/医生/律师等）6.8%

个体户/个体执业者/自由职业者15.5%家庭主妇1.0%消费者人群特征(子女）：3/4本地人，35-40岁，4成以上企事业单位的中高层管理人员客群来源N=104根据本次调研，考虑养老住宅的子女，本地人与新上海人的比例约为3：1；新上海人江浙：其他地区=1：1；年龄，集中在50岁以下，平均年龄41.7岁，35-40岁的特别明显；学历中高，75%为大专及以上学历；主要在企事业单位工作，4成以上为中高层管理人员。籍贯-新上海人N=38消费者人群特征（子女）：三口之家，另2成家中有老人为上海本地人家庭结构家庭年收入（Mean=42.4万）父母年龄（Mean=70.5岁）两口之家（夫妻二人）3.8%25-40万元65.4%60-65岁20.2%三口之家（夫妻+子女）74.0%41-60万元32.7%66-70岁28.8%夫妻+父母2.9%61-80万元1.0%71-75岁28.8%三代同堂19.2%80万元以上1.0%75岁以上22.1%家庭结构，以三口之家为主，74%，另有2成家中有老人。家中有老人的情况基本存在于上海本地人，新上海人基本家中无老人；家庭年收入60万以下，主要集中在25-40万，平均42.4万；父母年龄集中在66-75岁。家庭结构（与上海人/新上海人交叉），N=104动机：老人人更希希望比比较能能自理理时入入住，，子女女则更更认为为需要要生活活协助助开始始父母母需要要入住住总体N=207老人N=103子女N=104总体，，近4成认为会会在行动不不便（无法法出门门，需需要家家人/专业护护理））的情情况下下入住住养老老住宅宅，45%认为行动略略有或或比较较不便便（需要要拐杖杖/轮椅））的情情况下下入住住养老老住宅宅，而而仅有有16.9%认为完全能能自理理时入住住。几几乎没有人会选选择需需要重度护护理（24小时护护士、、医生生护理理）时时入住住；老人本身更更认为为当他他们比较能能自理理的情况况下会会入住住，该该比例例为57.3%；子女则相反反，仅仅29.8%认为自自己的的父母母在完完全能能自理理/比较能能自理理（需需拐杖杖）时时需要要入住住养老老住宅宅，超超过7成的认为自己的的父母在在需要要生活活协助助、无法出出门，需要家家人/专业护护理的情况况下入入住养养老院院。附图：：老人人入住住养老老住宅宅的情情况关注因因素分分层：最注注重医医疗、、餐饮饮、起起居便便利性性、家家人沟沟通便便利性性、价价格、、环境境、安安全12项关注注指标标中，，医疗疗配套套、餐餐饮配配套、、老年年人生生活起起居便便利性性、综综合安安全性性、与与家人人沟通通便利利性、、社区区环境境、价价格是是必要性性指标标，表示客客户认认为如如果有有了此此功能能，才才会考考虑购购买该该养老老住宅宅。其其中综合安安全性性、社社区环环境、、价格格这三项项促进进购买买相比比必要要性大大幅度度下降降，说说明该该三项项指标标一定定要做做好，，也不具备备营销销效果果，而其其他4项（医疗配配套、、餐饮饮配套套、老老年人人生活活起居居便利利性、、与家家人沟沟通便便利性性）不仅必必要，，而且且兼具营营销作用。。生活区区位便便利性性、娱娱乐配配套、、运动动配套套为弹性指指标，即必必要性性不强强，但但会有有营销销功能能；而居所所私密密性、、开发发商品品牌为为弱势指指标，即消消费者者对于于这个个功能能并不不太关关注，，有无无此功功能对对他们们的购购买决决策影影响微微弱；；附图：总体必要关注因素/促进购买关注因素N=207

必要性指标弹性指标弱势指标注：根根据零零点经经验。。必要要性指指标为为必要要性超超过60%的指标标，弹弹性指指标为为必要要性在在40%-60%，弱势势指标标的必必要性性小于于40%，而在在必要要性指指标中中，必必要性性与购购买促促进性性的差差值在在30%及左右右，即即为促促进购购买相相比必必要性性大幅幅度下下降购买关关注因因素差差异：：子女要要求高高于老老人，，老人人把安安全性性、环环境作作为弹弹性指指标附图：：购买买养老老住宅宅时必必要的的关注注因素素总体，，子女女比老老人在在购买买养老老住宅宅时关关注因因素更更丰富富一些些，说说明子女对对养老老住宅宅的要要求高高于老老人；总体分分层类类似，，在一一些个个别指指标上上有些些差异异；综合安安全性性，老人人并不不觉得得非常常必要要，而而子女女认为为是必必要性性最强强的指指标；；社区环环境，老人人并不不觉得得非常常必要要，而而子女女认为为必要要性达达7成；开发商商品牌牌，老人人几乎乎没有有在关关注，，但有有23.1%的子女女关注注开发发商品品牌。。附图：：本地地人与与新上上海人人关注注因素素购买关关注因素：：新上上海人人更关关注生生活起起居、、区位位便利利性，，及娱娱乐配配套新上海海人因为长长期和和老人人分居居两地地，购购买养养老住住宅希希望老老年人人能生生活便便利、、玩的的好，，因而而在生活起起居便便利性性、生生活区区位便便利性性及娱娱乐配配套上上相比比本地地人更更加关关注；附图：：不和和子女女同住住与和和子女女同住住的老老人关关注因因素购买关注因素：单独独居住的老老人更加关关注生活区区位便利性性、娱乐配配套单独居住的的老人对各项因素素的关注度度高于和子子女同住的的老人，特特别是生活区位便便利性、娱娱乐配套；区位：客户选择择本区位的的概率为91.8%总体，潜在客户选择自身所所在地的概率为91.8%，所在地以以外的区域，最最可能选择择的是松江江和嘉定，，郊区选择择的可能性性高于市区区，市区中中选择可能能性相对高高一些的是是徐汇区、、黄浦区；；老人选择闵闵行的概率率为88.3%，子女为95.2%。总体N=207老人N=103子女N=104附图：区位位选择总价预算：：50-110万，老人偏偏50-70万，子女偏偏70-90万总体总价预预算集中在在50-110万，50-70万、70-90万、90-110万均为27.5%；老人总价低低于子女，虽然老人人总价预算算同样集中中在50-110万，但更多多在于51-70万（33%）；子女，更多在于于70-90万（34.6%）。附图：总价价预算目标人群分分析购买方式：：更倾向总价价低的使用用权制总体，更倾向总价低的使用权制（（64.7%）；老人相比子女该该趋势更明明显，老人人70.9%，子女58.7%，这可能跟跟老人总价价预算低一一些有关，，而子女认认为当前投投资行情一一般，不想想投入过多多的钱到养养老住宅上上有关。附图：产权权制与会员员制（价格格大约是产产权制的70%，有使用权权可转售、、转租、交交易没有契契税）的选选择开发商品牌牌：具有一定定的品牌效效应绝大多数消消费者认为为开发商品品牌（全市市排名前5、知名品牌牌开发商））会促进他他们对养老老住宅的购购买，其中中促进程度度为比较促进为为主，非常常促进的占占比较少。附图：开发发商品牌（（全市排名名前5、知名品牌牌开发商））对购买促促进的影响响程度，N=207医疗配套：最关注身身体检查、、24小时医生值值班、医保保卡使用总体，关注注度排名前前三的是：：定期身体检检查（血压压血糖等））、24小时医生值值班、能否否能用医保保；不太被关关注的前三三名为：医医疗服务中中包括急诊诊或重症监监护病房、、设备和服服务支持，，有医疗康康复器械和和社区外配配套医院。。除了以上三三个方面，，老人还比比较关注提提供配药服服务，但是是对于社区区内设有医医院的关注注却不高。。对于子女客客群，除以以上三个关关注方面外外，子女客客群对于社社区内设有有医院的关关注度较高高，远远高高于老人对对这个因素素的关注度度。附图：医疗疗配套选择择总体N=207老人N=103子女N=104运动设施配配套：最关注是是否配备温温水游泳池池、专业健健身器材和和乒乓房总体来看，，老年人和和子女消费费者有相似似的运动设设施需求。。多数消费费者需要的的运动设施施配套排在在前三的是是：温水游泳池池、专业健健身器材和和乒乓房，前三名消消费者不太太在意的设设施是：门门球、高尔尔夫球场和和室内网球球场；有9.7%的消费者是是不在乎运运动设施配配套的。和子女消费费者相比，，老年人消消费者更不不在乎运动动设施的配配套。总体N=207老人N=103子女N=104附图：运动动设施配套套选择电话回访：：被访者理理解的专业业健身器材材指的是一一般社区健健身、活动动器材娱乐设施配配套：最关注是是否配备图图书阅览、、麻将棋牌牌、电影/活动中心总体来看，，多数消费费者偏爱的的娱乐设施施有：图书馆/报刊阅览室室、麻将棋棋牌室、电影放映厅厅和多功能能厅或老年年活动