2023房地产营销策划方案【七夕】

2023房地产营销策划方案【七夕】2023房地产营销筹划方案最新【七夕】一

1.利用节日期间提升工程上客率，增加现场人气;

2.适时推出优待活动，从而到达促进销售的效果;

3.维护老客户关系，树立工程良好口碑，最终到达通过口碑传播促进工程销售的目的;

4.解决销售上前期积存的少量1#、3#、5#号楼的意向客户(这局部客户有购房需求，但

迟迟有没下定);

5.增加微信的关注量，为后期的微信营销做积存;

6.推广工程的知名度，为金九银十做预备，每周一个暖场活动，持续性，为后期推送正

价房源做根底铺垫;

二、活动主题：“浪漫满屋，幸福七夕，情定融汇·丽景湾”房地产七夕活动方案三、活动时间：2023年8月20日——9月3日

四、优待模式：(2#号楼的周年庆特价房不参加任何优待)

1.活动期间购房购房送装修基金(7777元)，并可以冲抵首付款;

2.七夕当天购房的年轻情侣(包括已婚)，可享受浪漫丽景湾大礼包一套，包括高档的

婚纱摄影(3000元)一套、双人浪漫蜜月旅行(3000元)、高档床上用品三件套(3000

元);(仅限七夕节当天)

3.七夕当天到访的年轻情侣(包括已婚)可获赠玫瑰花一束;(仅限七夕节当天)

4.七夕当天的到访客户均可参加现场活动，可获赠精致礼品;

五、活动工程：(到访客户均需扫二维码发送朋友圈参加)

1.七夕节节点，推出七套浪漫婚房即可享受当日全部的活动及优待;

2.外场活动：(有节日特点，引人眼球，送爱送祝愿)

雇年轻人举着二维码牌在县城大街上派送单朵玫瑰花，扫二维码发朋友圈者均可领

取;(最好是请活动公司出人协作)

3.现场活动：(有节日气氛，年轻人喜爱的)

插花;现场免费教授玫瑰插花，送给亲切爱人。(请活动公司举办)

六、现场包装(简洁，又能表达节日气氛)

1、门口彩虹门

2、门口“气球”粘门框

3、接待前台、谈判桌摆放玫瑰花

七、告知方式：

1.售楼员电话告知(针对前期积存意向客户);

2.网络宣传(微信、贴吧和论坛);

3.电视字幕;

4.外场活动;

八、要点补充：

1.当日来访效果预估：以风筝节活动比照。

邀约老客户参加，15组以上;

派送玫瑰等推广带来客户10组以上;

自然来访估计3组以上;

2.以伊川楼盘成交状况来看，七夕当日成交套数不是主要的目的，工程的知名度推广以

及对推出正价房源的切入点为活动的要点，对金九银十的铺垫意义更为巨大。

3.活动支出预估：10000元

插花3000元;

大街派送人员10名2023元;

物品费用3500元;

滚动字幕：你敢爱，我敢送，到访送惊喜。有了家，有了房，不用喜鹊来帮助，七套特惠浪

漫婚房，情定融汇·丽景湾，共筑爱的鹊桥，相约七夕：滨河大道与景艺路交

叉口丽景湾销售中心，牵线：69518999

xxxxx

2023房地产营销筹划方案最新【七夕】二

一、活动主题：

1浪漫七夕，相邀漂亮

2浪漫满屋，幸福七夕

二、活动背景

每年农历七月初七这一天是我国汉族的传统节日七夕节。由于此日活动的主要参加者是少女，而节日活动的内容又是以乞巧为主，故而人们称这天为“乞巧节”或“少女节”、“女儿节”。七夕节是我国传统节日中最具浪漫颜色的一个节日，也是过去姑娘们最为重视的日子。

人们传奇在七夕的夜晚，抬头可以看到牛郎织女的银河相见，或在瓜果架下可偷听到两人在天上相见时的脉脉情话。女孩们在这个布满浪漫气息的晚上，对着天空的朗朗明月，摆上时令瓜果，朝天祭拜，恳求天上的仙女能给予她们聪明的心灵和灵活的双手，让自己的针织女工技法娴熟，更恳求爱情婚姻的姻缘巧配。

三、活动目的

1营造浪漫的节日气氛，增加客户对企业的认同;

2真诚回馈客户，同时挖掘潜在客户，提升顾客的品牌忠诚度;

3提升xx地产的知名度，营造良好的企业形象;

4与东莞美容机构合作，让新老客户享受浪漫的同时，体验安康漂亮;

四、活动亮点

1七夕佳节，节日购房大优待;

2搭建鲜花拱门，搭配粉色地毯，地毯上撒满玫瑰花瓣，地毯两侧有落地鲜花，让前来参加活动的新老顾客感受“鹊桥幽会”的浪漫气氛;

3与东莞美容机构-伊丽莎白美容机构合作，为到场的讲授漂亮安康的秘诀;

4活动签到时，每位女性朋友将获得一束漂亮的玫瑰花，及由伊丽莎白美容机构供应的美容体验券一张;

5现场好礼送不停，凡参加活动的每对情侣、夫妻，将获得一张抽奖券，有时机抽取大奖;

6现场精彩互动小嬉戏，为现场情侣、夫妻供应一次爱的体验，见证爱的默契;

7小提琴暖场，营造温馨浪漫气氛;

五、活动要素

活动时间：20xx年8月xx日活动地点：xx地产售楼部邀约人数：100人左右

邀约对象：(情侣、夫妻)老客户、潜在客户、伊丽莎白vip客户等活动形式：安康漂亮养生座谈会+现场互动+节日优待促销

六、活动流程

七、流程分解

签到

1、来宾签到，赠送鲜花，领取资料

2、走鹊桥，合影留念

亮点1：走鹊桥，营造温咖啡馨浪漫的气氛

亮点2:小提琴暖场，用音乐渲染气氛，增加节日元素茶水点心供给

1、水吧供应足够数额的茶水点心，包括奶茶、咖啡、蒸馏水、汽水、曲奇饼等

主持人开场白

1、提前五分钟、二分钟提示户外的客人入场2、讲解活动，包括活动主题、内容等小提琴表演

1、小提琴表演，拉奏美丽、温馨、扣人心弦的曲子，渲染气氛第一轮抽奖

1、抽取三等奖，调动客户的积极性，为安康漂亮讲座奠定感情根底安康漂亮座谈会

1、有伊丽莎白美容机构讲师主讲，跟到场的来宾，尤其是女性讲授安康漂亮的秘诀

互动嬉戏

一：心有灵犀大比拼互动嬉戏

二：肢体仿照秀

抽奖

1、分一、二、三等奖，各项奖品待定

2、第一轮抽出三等奖，最终一轮抽奖同时抽取一等奖、二等奖

八、活动预算

九、活动评估

2023房地产营销筹划方案最新【七夕】三

地产营销随着不断完善、拓展和延长，在地产营销的新思路、新趋势中消失了营销筹划，它是在一般市场营销根底上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益剧烈，好的营销筹划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，筹划书是营销筹划的反映。在此谈一谈筹划书的编制问题。

为了提高筹划书撰写的精确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：

(一)规律思维原则：筹划的饿目的在于解决企业营销中的问题，根据规律性思维的构思来编制筹划书。首先是设定状况，交代筹划背景，分析房地产进展现状，再把筹划中心全盘托出，其次进展详细筹划内容具体阐述;三是明确提出解决问题的对策。

(二)简洁朴实原则：要留意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。

(三可cao作性原则：编制的筹划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性特别重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必定要消耗大量人、财、物，治理简单显效低。

(四)创意新奇原则：要求筹划的“点子“(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新奇的查是筹划书的核心内容。

筹划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在筹划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销筹划活动一般规律来看，其中有些要素是一样的。因此，我们可以等同探讨营销筹划书的一些根本内容及编制格式，

封面：

筹划书的封面可供应以下信息：筹划书的名称;客户名称;筹划完成日期及本筹划适用时间段。由于营销筹划具有肯定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

筹划书正文局部主要包括：

(一)筹划目的

要对本营销筹划所要到达的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本筹划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证筹划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

初步房地产业，缺乏实际cao作阅历。尚无一套系统营销方略，因而需要依据市场特点、工程特点筹划出一套营销规划。

某地产工程转变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。

企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。

进展商原营销实施方案严峻失误，不能再作为企业的行销规划。

房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

进展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，依据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

一般的房地产营销筹划书文案中，对筹划书的目的说的特别详细，都会消失类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，托付我们某某广告筹划公司参加某某城市广场的前期营销筹划。我们通过对该工程的市场分析和工程定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该工程进展了全面的市场调研，从而说明某某城市广场工程营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及工程小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一局部使得整个方案的目标方向特别明确、突出。

(二)、分析当前的营销环境状况

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个糊涂的熟悉。它是为制定相应的营销策略，实行正确的营销策略供应依据，“知己知彼方能百战百胜“，由于这一局部需要筹划者对市场比拟了解，这局部主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析

房地产市场总体概述;

区域竞争性楼盘分析;

楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。

目标客户群体对楼盘的承受性，这一内容需要筹划者凭借已把握的资料分析产品市场进展的前景。

2、对楼市影响因素进展分析。

主要是对影响楼盘销售的不行控因素进展分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费构造的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销筹划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等进展趋势。

(三)市场时机与问题分析。

所谓的营销实施方案，就是对市场时机的把握和策略的运用，因此分析市场时机，就成了营销筹划的关键，只要找准了市场时机，筹划就胜利了一半。

1、针对工程目前营销现状进展问题分析，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面：进展商知名度不高，工程地段不佳，形象不佳影响产品销售。

工程整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落;

工程包装太差，提不起目标客户群体的购置兴趣;

楼盘价格定位不当;

目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅;

促销方式不佳，客户不了解楼盘;

广告投入太少，难以启动市场;

销售人员效劳质量不高，客户有不满心情;

售后效劳缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对工程特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克制，从优势中找时机，开掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进展市场细分，对不同的消费需求尽量予以满意，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场时机。

(四)营销目标

营销目标是在前面目的任务根底上公司所要实现的详细目标，即营销筹划方案执行期间，经济效益目标到达：总销售率为%，估计销售日期为xx天。

(五)营销战略

1、营销宗旨

一般进展商在企业筹划案中注意这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺当拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，实行差异化营销策略。

以楼盘主要目标客户群体为销售重点。

建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略

通过前面房地产市场时机点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4p组合，到达最正确效果。

1)工程定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中查找一个空位，使楼盘快速启动市场。

2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢送，是非常具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售供应了有力的保证。

3)楼盘品牌：要形成肯定知名度、美誉度，树立广阔置业者心目中的知名品牌，必需有剧烈的制造意识。

4)楼盘包装：楼盘作为不行移性的特别商品，其包装与其它市场销售的产品一样，非常重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满足的包装策略。

5)价格策略：这里强调几个一般性原则;

销售当时的市场环境;

周边楼盘的质量及销售状况;

楼盘自身的客观条件;

销售战略及销售进度安排;

进展商的本钱及营销目标;

2023房地产营销筹划方案最新【七夕】四

房地产网络营销的抱负方式，最大特色即在于“足不出户，选天下房”。不需要从一地赶到另一地选房看房，仅在家里利用互联网，就可了解房地产楼盘工程的规模和环境，进展各种房屋的查询和观看，一个构建完善的房地产网站，购房者所关怀的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、四周的社区环境、公园、学校等只要用手指轻轻点击鼠标就一览无余、尽收眼底，在对各种房地产工程进展了全面而审慎的选择、比拟后，购房者即可找到符合自己心目中抱负需求的房屋，过去非常消耗时间、口舌和精力的选房过程，在网络营销的环境中，变得非常轻松好玩和快速快捷。

理论上，通过网上支付，还可在网上签订购房合同。不过在现实状况中，房地产作为大宗投资消费，消费者直接通过网络进展交易的状况特别少见，房地产网络营销目前最主要的目的，还是通过网络给扫瞄者制造一个虚拟体验的环境，让他充分感受地产工程的特性，吸引他进入现实售楼现场或者电话进一步沟通，为成交做好前期工作。

网络营销的特性：网站是根底，推广是手段，赢利是目的！

常见房地产网络营销推广方式

a、seo（searchengineoptimization，搜寻引擎优化）

搜寻引擎优化是中小企业最常见的一种推广方式之一，主要是通过搜寻引擎的排名来提高网站的最大程度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。固然对于中小企业来说更倾向于用户的体验化，也就是常规说到的ueo。

b、ppc（payperclick点击付费广告）

点击付费广告对于现在的企业来说很大一局部采纳了这种根据实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，常规网站比拟常见的有百度、谷歌、搜狐、腾讯、雅虎等等，居多一些固然现在也有一些电子商务网站采纳了该推广模式，最大的优势就是把每一分都花在了刀刃之中。

c、博客营销

博客营销也同样是一种很不错的推广营销方式，最主要的目的是对公司以及产品信息进展一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用，在博客推广中不在于多，在于的是精，供应和传递有价值的信息才是大家所喜爱的信息。把握有效的方式方法。

d、b2b平台推广

b2b电子商务平台在现在对于中小企业来说也是属于比拟火的一种推广方式，由于能够很直接的对产品实现传递和销售，典型的b2b平台有阿里巴巴、慧聪网、生·意·宝、环球资源网等等，b2b推广特殊是针对于现在全国b2b数量急速的增加，我们需要做的就是采纳2/8原则，把大量有效的时间花费在有价值的b2b上，而其他的网站就仅仅是属于信息公布平台。

e、电子邮件营销

电子邮件营销在中国市场来说对于企业还没有做到能够合理的有效运用，在这一点上面做电子邮件营销中国还是处于进展中，但是不过现在电子邮件被大量的一些虚假广告信息和垃圾信息所采纳，一个邮箱每天轻松就能够收到几十条垃圾邮件，固然其实对于电子营销营销来说也同样是一种很有效的推广方式，主要是将公司信息经过制作之后，对产品、促销、荣誉、刊物和相关资讯进展点对点的有效传播，固然最主要的就是内容和资源，这个在企业中应当多留意一些，就是把握大量有效的资源对推广是能够到达很好的效果的，特殊是现在行业之间的差异化肯定要留意，可以通过一些付费的方式猎取目标客户群体的邮件库资源，固然肯定是有价值的。

f、新闻软文营销

这一种方式在现在来说采纳的是越来越多，大局部的企业开头了采纳了软文营销进展推广，然后在大型行业门户或者是大型网站进展传播，不过最主要的是留意几个方面，1、内容的真实性，2、内容的价值型，3、内容的推广方向，这几点肯定要明确，最主要的是有效的信息，固然公关类的先抛一边，由于那个技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。

g、群推广

作为现在中国使用群体最多的即时通沟通工具，对现在很大程度上面推广工作起到了很大的帮忙，特殊是现在的群，对推广上更是添加了几分颜色，主要的方式是群邮箱，群信息公布，固然还是有肯定技巧，群推广不易采纳苦力的方式，由于不易这种方式推广，把握肯定的技巧，可能对推广能够起到很大的作用，由于是和人打交到，只要把握了好的方式方法很简单建立口碑营销。

固然了，网站推广方法还有许多，但是不是每一种方法都适用于自己所效劳的对象，详细问题详细对待。只要选对方法，坚持下去，就能得到预期的效果。

2023房地产营销筹划方案最新【七夕】五

从广义来说，房地产筹划分为以下三个内容。假如以下工作全部由房地产筹划公司执行就叫做房地产全程筹划。依据需要开发商可以选择不同的菜单。

即房地产开发工程的可行性讨论，包括市场调研，工程定位，工程的经济效益分析等。

包括工程的vi设计，工程推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的筹划方案等等。

包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格确实定等;工程的商业局部还要进展业态定位筹划和招商筹划。

全程筹划核心流程

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作方法，提出“房地产全程筹划营销方案“，他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、工程投资筹划营销;

2、工程规划设计谋划营销;

3、工程质量工期筹划营销;

4、工程形象筹划营销;

5、工程营销推广筹划;

6、工程参谋、销售、代理的筹划营销;

7、工程效劳筹划营销;

8、工程二次筹划营销;

房地产筹划人的六个职能

随着房地产全程筹划理论的逐步完善，筹划师、询问参谋的作用重新被房地产开发商熟悉和承受。但他们依旧会随时被房地产开发商追问：筹划师或询问参谋有什么用?假如我们仅依据字面意义，认为筹划师或询问参谋就是出办法的，未免太过简洁。那么，房地产筹划师或询问参谋毕竟是干什么的?

从筹划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。

1、医生的职能

就似乎医生为了对症下药，选择最正确医疗方法，必需对患者进展认真检查，通过对各种诊断结果、化验报告进展综合分析，最终得出正确的诊断结论。

房地产筹划师或询问参谋受房地产开发商托付，对所开发的工程进展具体的诊断分析，在了解了工程所在地的区域规划、区域经济进展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素，提出工程的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的安康有很大关系，房地产筹划师或询问参谋既要从市场有效需求角度，还要从居住者安康与舒适的角度，恰当地为工程进展人性化的定位。

2、法律参谋职能

为了标准房地产市场，国家和地方政府公布了各种与房地产建立有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如工程对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济进展、或类似奥运、wto、西部开发等对房地产开发的影响状况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必需以法律法规为准绳或合理避规、或进展调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全把握。

3、财务专家职能

房地产开发商拥有资金，但房地产筹划师或询问参谋可以告知你如何更有效的运用资金，房地产筹划师或询问参谋是站在开发商的立场上，为开发商的工程进展全程筹划，并要保证工程在将来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入状况下，猎取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低本钱，而是通过资金的合理安排——将资金投在能使工程增值的创意设计上。

4、导演的职能

房地产筹划师或询问参谋是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业治理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调协作，将工程的概念定位演绎胜利。

5、船长的职能

认为房地产筹划师或询问参谋的工作只是出办法的人也有许多，实际上，当工程的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进展监理，假如把设计图看作海图的话，就是要严格根据海图航线航行，局部变动必需征的船长同意，只有这样才能保证工程概念定位精确实施。

6、环境问题专家

这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以表达。而居住区景观构成将极大的影响工程的将来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产筹划师或询问参谋。

可见，房地产筹划师或询问参谋是通才型人才，同时，一个房地产工程的全程筹划也不是一个或几个房地产筹划师或询问参谋就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。

7、房地产筹划师国家职业资格

房地产筹划师是指从事房地产行业的市场调研、方案筹划、投融治理、产品营销、工程运营和物业治理等工作的筹划人员。从事的主要工作内容包括：房地产工程的市场调研和询问筹划;整合设计、建立、营销、广告、效劳等资源，制定筹划方案;房地产工程的产品营销工作;房地产工程的运营工作。

20xx年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会公布了以“房地产筹划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，标准新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进展中。此批公布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进展审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。

房地产筹划师职业确实立，不仅可以培育大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求;而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的安康、持续、高速进展，对加快推动社会主义现代化具有非常重要的意义。随着我国房地产行业的进展，一支全新的房地产筹划队伍正在产生并快速成长，估计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产筹划师的岗位。

20xx年12月15日，由中国房地产及住宅讨论会主办、房教中国承办的“首届中国房地产筹划师年会”在北京大学盛大进行。此次大会作为中国房地产筹划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产筹划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产筹划师”这一中国房地产业效劳群体进一步朝着职业化、标准化方向迈进，也标志着“房地产筹划师”这一中国房地产业效劳群体进一步朝着职业化、标准化方向迈进。而中国房地产筹划师联谊会的成立，将建立起房地产筹划师的思想领地和精神家园，充分展现中国房地产筹划人的才智和风采，进一步推动中国房地产筹划业及整个房地产行业的标准、安康进展。

8、房地产筹划的地位和作用

（1）、地位

第一、房地产筹划在学问经济时代属于智力产业，能为房地产企业制造社会价值和经济价值。二十一世纪是学问经济时代，学问经济的一大特征是智力、才智产业将得到进一步进展，社会所需的学问比任何时代要丰富得多。胜利的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、安排及应用学问的力量。这种力量，就是思想、智力、方略等。智能与财宝结合在一起，还会爆发出巨大的能量。

其次、房地产筹划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲切助手。主要表现在：首先，房地产筹划是接触面大、实践广泛。从工程选址直到物业效劳的每个环节，筹划活动都参加其中。其次，房地产筹划的案例精彩、手段多。在房地产筹划的每个胜利案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产筹划的思想活泼、理论很丰富。由于众多筹划人努力实践，勤奋耕耘，在制造很多精彩的工程典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的筹划概念、思想和总结出富有创见的筹划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮忙与支持，给房地产企业出谋划策，制造更多的经济效益。

第三、房地产筹划在房地产开发工程建立中自始至终贯穿一起，为工程开发胜利保驾护航。房地产开发工程建立要完成一个工程周期，需要经过市场调研、工程选址、投资讨论、规划设计、建筑施工、营销推广、物业效劳等一系列过程，这些过程中的某一环节消失问题，都会影响到工程的开发进程，甚至使工程变成半拉子工程。房地产筹划参加工程的每个环节，通过概念设计及各种筹划手段，使开发的商品房适销对路，占据市常

（2）、作用

第一、房地产筹划能使企业决策精确，避开工程运作消失偏差。房地产筹划是在对房地产工程市场调研后形成的，它是筹划人不断地面对市场而总结出来的才智结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为精确，避开工程在运作中消失的偏差。

其次、房地产筹划能使房地产开发工程增加竞争力量，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继消失，竞争越来越剧烈，打算者大有“四周楚歌”的感慨。在这种状况下，房地产筹划就更能发挥它的特长，增加工程的竞争力量，赢得主动地位。

第三、能探究解决企业治理问题，增加企业的治理创新力量。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是治理创新。筹划人帮忙房地产开发企业治理创新，就是遵循科学的筹划程序，从寻求房地产开发工程的问题入手，探究解决治理问题的有效途径。

第四、能有效地整合房地产工程资源，使之形成优势。要开发好一个房地产工程，需要调动许多资源协调进展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产筹划还没参加以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产筹划参加到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮忙它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

此外，房地产筹划还有猜测将来市场，满意居民居住详细要求等作用。

2023房地产营销筹划方案最新【七夕】六

一、包销的操作模式

目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人(多为开发商)与包销人签订商品房包销合同，商定在包销期内，出卖人将肯定数量的(已建成的或未建成的)商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人依据实际销售状况结算包销佣金，并由包销人以商定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是：

1、开发商授权包销人全权销售肯定范围的商品房;

2、双方确定商品房包销基价;

3、不管商品房是否能够售出，包销商必需定期向开发商支付确定额度的商品房价款;

(或者是：依据已完成销售的状况，包销人定期根据包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项)

4、商品房销售后，超过包销基价局部为包销商的经营收入;

5、假如低于底价售出，其缺乏底价局部，由包销商向开发商补偿;

6、包销期限届满，由包销人根据包销基价购入全部未售出的商品房。

三、包销过程中应当留意的几个问题

(一)、包销人主体资格的法律效力问题

先来看一个案例。1994年3月，香港房地产商人黄某与上海市某房地产开发公司签订了《太子公寓包销协议书》，商定由黄某包销太子公寓32套外销房和12个露天车位，开发公司以售价72%优待作为包销基价由黄某包销，包销价为美元782.99万，由开发公司负责联络安排银行供应不低于楼价50%的按揭予楼宇买受人。合同签订后，黄某支付了50%包销款共计美元391.49万。但由于双方对于何时落实供应按揭商定不明，即对供应期房“按揭”还是现房“按揭”商定不明，导致协议无法连续履行。黄某遂向法院提起诉讼，恳求法院判令开发公司返还已付的包销款、赔偿损失、双倍返还定金三项共计港币3375.6万元。法院最终判定，双方签订的包销协议书是双方真实意思表示，合法有效，开发商应返还已付的包销款并赔偿损失。

以上判决是符合我国合同法的根本原则立场的。在国家法律、行政法规对包销没有规定尤其是没有制止性的规定下，以包销人不具备房地产经营资格为理由认定包销合同无效是不恰当的。对包销人的法律主体资格，最高人民法院在《解释》中没有规定，恰恰是默认了个人是可以作为包销人主体资格的。有学者认为，依据建立部的《城市房地产中介效劳治理规定》第10条和第8条规定，包销人必需符合法定条件，个人作为包销人，合同应属无效。我们认为这种观点是错误的。由于商品房包销与商品房中介、商品房经纪是不同的法律概念。《城市房地产治理法》第56条：“房地产中介效劳机构包括房地产询问机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等”。《城市房地产中介效劳治理规定》第2条规定：“本规定所称房地产中介效劳，是指房地产询问、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。”《经纪人治理方法》第2条规定：“本方法所称经纪人，是指依照本方法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民、法人和其他经济组织。”以上法律概念规定均未包括商品房包销行为。因此，用商品房中介、经纪的规定来标准商品房包销行为是不恰当的。其次，依据《合同法》第52条及相关司法解释，只有违反法律、行政法规强制性规定的才可以判定合同无效。而《城市房地产中介效劳治理规定》和《经纪人治理方法》都是部门规章，法律效力明显达不到使合同无效的层面。

(二)、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应担当连带责任的问题

一般地说，根据开发商与包销人的包销合同商定，包销的广告宣传由包销人负责并担当相关费用，开发商只需向包销人供应包销人才品房的根本资料即可。但假如包销人在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因信任虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，包销人应当担当责任毫无疑问，开发商也应担当责任。缘由有二：其一，包销人是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人;其二，开发商有义务对包销人的售楼广告的内容进展审查和监视，这种义务是基于双方的包销合同之商定，也是义不容辞的法律义务和社会责任。依据最高人民法院民事审判第一庭的观点，买受人应当将开发商和包销人列为共同被告，包销人因制作虚假广告，应担当直接赔偿责任;开发商因疏于对售楼广告的审查与监视义务，应担当连带赔偿责任。

因此，开发商应在包销合同中具体规定双方的权利和义务，应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必需得到开发商的认可，或者明确商定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失，应由包销商负责赔偿。建议开发商委派律师参加包销行为的设定，以实践的角度提高包销合同的签约质量，以克制包销过程中的漏洞和缺陷，避开事后纠纷。

(三)、包销人不按包销合同商定价格销售商品房，是否担当违约责任

依据包销合同，包销人无论是否能将商品房售出，包销人都应按合同商定向开发商付款，未出售的商品房应由自己出资买下。只要没有违反合同商定，包销人依据市场需求和猜测，自动调整销售价格，自愿担当亏损风险，这是他的权利。假如他以超过包销基价的价格出售，则该超额利润局部归他全部;假如他以包销基价的价格出售，则依据双方的商定按比例提取应得局部利润;假如他低于包销基价出售，造成开发商预算利润损失的，则他应向开发商补偿该损失局部。假如双方另有商定，则从其商定。几乎没有开发商会将所开发的全部楼盘都交由某包销人包销，这样明显会大大增加开发商的风险。对包销人来说，也无法一口咽下如此数量的楼盘。因此，开发商通常的做法是将所开发的楼盘的一局部交给一个或数个包销人包销，其它局部自己销售或者找其它中介公司代理销售。这样，就会产生一个问题，假如包销人因自己营销失误或者其他缘由，下调售楼价格，则势必会对开发商销售其它商品房产生消极影响。假如双方对此没有商定该如何来担当责任，一旦发生纠纷，很难获得索赔，由于其损失难以计算，也没有充分的索赔依据。比拟可行的做法是，双方应商定包销人可以自主调整包销价的幅度，超过该幅度又该如何处理的规定。

(四)、将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失

《解释》第21条规定“出卖人自行销售已经商定由包销人包销的房屋，包销人恳求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有商定的除外。”所以只要在包销期限内，开发商就不得自行销售，否则构成违约，包销商就可以依据以上规定来主见权利。但对于包销人因开发商自行销售包销房屋而产生的损失都包括哪些，本条没有规定。为爱护自己的合法权益，包销人可要求开发商在包销合同中明确商定，一旦开发商违约，除盈利应归包销商全部以外，开发商还应赔偿包销商因此而患病的其他损失。

1、开发商以高于包销人与买受人商定的销售价格将商品房售出;