河北涿菁家园项目营销定位的报告XXXX年

河北涿菁家园项目营销定位的报告XXXX年目录城市发展方向研究-----------------------------------------4住宅市场环境研究----------------------------------------30客户及需求研究------------------------------------------55地块条件分析--------------------------------------------82成功案例借鉴--------------------------------------------90项目初步定位-------------------------------------------108项目思路图大北京发展带来的机遇在同类区域中的比较优势城市发展及规划城市发展方向住宅市场环境总体房地产市场住宅供应市场对比固安住宅市场客户及需求涿州客户需求特征北京客户需求特征初步定位总体定位方向客户定位及需求产品初步建议价格初步建议产品设计建议规划布局园林景观交通系统建筑单体户型设计配套设施经济测算成本测算销售收入测算投资回报分析敏感性分析定位深化确定整体定位项目主题开发策略开发计划地块条件分析成功案例借鉴第一阶段一城市发展方向研究大北京发展带来的机遇涿州在同类区域中的比较优势涿州城市发展及规划环渤海地区是中国继珠江三角洲和长江三角洲之后崛起的第三个主要经济圈；该区域是21世纪中国战略发展的重点，将成为拉动中国经济增长的第三级,发展潜力巨大；京津冀都市圈是环渤海区域的核心。涿州市环渤海：新世纪战略发展重点，中国经济增长第三极面积521120平方公里，人口约2400万，人均GDP20263元长三角：缔造了全新的中国经济时代面积99600平方公里，人口约7500万，人均GDP35040元珠三角：开启中国改革开放的大幕面积41673平方公里，人口约4547万，人均GDP42499元1.大北京发展带来的机遇环渤海区域是21世纪中国最具发展潜力的区域之一，区域大发展为涿州城市的发展带来新的机遇全国主要经济圈格局：都市圈将构建以京津为核心的“金字塔”城市群体系：一级城市——北京、天津；二级城市——包括石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、承德等8个地级市及省会城市；三级城市——包括涿州在内的其他地区县市。涿州作为都市圈内的三级城市，更多扮演的卫星城的功能，承接大都市功能外溢和产业转移；涿州虽隶属保定市，但距离北京更近，依托和服务北京更有利于涿州城市的发展。涿州市【京津冀区域位置示意图】1.大北京发展带来的机遇面向、服务北京，承接北京市城市人口外溢和产业转移是涿州城市的发展方向。京津冀城市圈格局：考虑到区域一体化发展和北京市自然条件限制，东部区域和南部区域是北京市未来的重点方向，也是北京产业、人口外溢的主要方向。香河、廊坊及燕郊依托天津、唐山与北京之间的双核拉动，优先承接北京产业转移，并将最先发展起来；涿州、固安处于大北京区域西部生态发展带上，在承接大北京产业转移方面缺乏竞争优势，城市发展应突出价格洼地优势，加强对北京外溢人口的吸引。固安、涿州香河、廊坊燕郊、大厂涿州市1.大北京发展带来的机遇结合涿州城市所在区位特征，涿州的城市发展应突出价格洼地优势，加强对北京外溢人口的吸引。大北京区域发展方向：城南计划概况“城南”为北京市南部地区，包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，总面积3367.1平方公里，占全市的20.5%，总投资将2900亿元。产业发展规划构建“一轴一带多园区”的产业格局快速轨道交通房山线、大兴线的建设，提前至2010年开通，拉近大兴、房山与城市的联系重大工程建设首都第二机场将选址大兴的榆垡，日后北京的国际航班将全部移至第二机场1.大北京发展带来的机遇随着城南计划的推出，北京市加大对南部区域的开发力度，南部产业园区规划、快速轨道交通开通以及重大工程建设将加速南部城区的成熟和发展，为涿州城市的发展带来利好。城南计划的影响：丽泽金融商务区定位高端金融商务区，占地8平方公里，目前尚处于规划阶段，到2020年建成广安产业园区约4平方公里的国家级产业园区，土地一级开发已启动窦店产业区一期规划4.75平方公里,承接市区建材企业搬迁改造及发展新型建材产业丰台产业园区国家级高新区，规划面积为8.18平方公里，1991年正式成立，园区就业人口已超过7万.龙潭湖体育产业园约173公顷，园区已经聚集国内外500多家体育企业，如李宁公司、福特宝公司等石化新材料科技产业基地北京重点建设的五大产业基地之一,石油关联产业良乡高教园区良乡高教园区总占地面积670公顷，高教园区大兴生物医药基地国家级开发区，生物和医药工程，一期产业用地9.67平方公里，2006年报批通过大兴新媒体产业基地国家新媒体产业基地，北京最大的创意产业园区,目前，已有30余家新媒体及其相关机构入驻园区本项目大兴生物医药基地大兴新媒体产业基地广安产业园区丽泽金融商务区中关村丰台科技园石化新材料科技产业基地良乡高教园区窦店产业区龙潭湖体育产业园已建立产业园新规划产业园1.大北京发展带来的机遇北京南部区域“一轴一带多园区”产业集群发展，带来大量的产业人口、拆迁人口及相应购房需求，产业人口的南向郊区化置业将直接拉动涿州房地产市场。南城产业区的影响：地铁房山线:预计2010年年底开通，线路全长约24.8公里，设计时速100公里，单程约25分钟。涿州市区到房山的距离约30公里，涿州正争把地铁房山线延伸至涿州，但考虑到其不确定，房山线对于涿州吸引市区客户的影响有限。京石高铁:全长281公里，北京到涿州时间为12.5分钟；2008年开工建设，2012年投入使用，预测票价在30元左右，起点北京西，终点石家庄，在涿州设有站点。高铁拉近涿州与北京的联系，对于本项目吸引北京市区挤压外溢人群有一定促进作用，但考虑到高铁的特殊性（比如票价、发车及停靠涿州的频次等），其促进作用有限。涿州出口本项目京石高铁地铁房山线苏庄大街郭公庄1.大北京发展带来的机遇城市轨道交通拉近涿州与北京的联系，对于涿州吸引北京市区郊区置业人群有一定促进作用，但作用有限。轨道交通的影响：首都第二机场初步确定是在大兴的榆垡，距离涿州市约30公里,预计2015年投入使用，建成后北京的国际航班将全部移至第二机场，年客流量将满足6000万人次的规模;受机场带动，周边会形成完整的临空产业区，聚集航空产业、高新产品制造业、空港物流业、国际性商务及会展、酒店娱乐休闲五大产业形态,将极大的促进区域发展;大兴、固安是未来新临空经济带首要辐射之地，其次是涿州市和廊坊市。本项目首都第二机场约30公里约10公里约30公里1.大北京发展带来的机遇首都第二机场带动周边区域发展，受其开发进度、辐射范围限制，会对涿州构成间接的促进作用，提高涿州房产的投资价值。第二机场的影响：一城市发展方向研究大北京发展带来的机遇涿州在同类区域中的比较优势涿州城市发展及规划城市定位及产业特征区位交通城市配套资源条件房地产市场特征2.涿州在同类区域中的比较优势在明确涿州城市发展方向和发展机遇基础上，接下来我们从以下五个方面对比分析涿州与固安、廊坊、香河、燕郊，明晰涿州在同类区域中的比较优势：区域涿州固安廊坊香河燕郊城市等级保定县级市廊坊辖县地级市廊坊辖县隶属三河市，省级经济技术开发区城市定位北京西南生态卫星城京南第一城生态城市京津后花园、首都卫星城经济技术开发区产业特征涿州经济技术开发区——旅游休闲、新型材料、现代机械加工与制造、电子信息、生物技术五大主导的产业格局固安工业园，优先发展电子信息产业、汽车零部件制造业、现代装备制造业等产业服务业、印刷业、生物医药、电子信息产业、汽车零部件制造业等家具制造、纸制品包装、金属制品三大传统优势产业电子信息为主，生物医药、新型材料、绿色食品2.涿州在同类区域中的比较优势各区域都以制造业为主导产业，大多立足和依托北京发展，突显生态环境优势涿州无明显比较优势。城市定位及产业特征对比：对外交通对比：区域涿州固安廊坊香河燕郊距离（到市中心）京西南60公里京南50公里京东南50公里京东南50公里京东30公里自驾车（到市中心）京石高速京开高速京津唐高速京沈高速京哈高速一小时40-50分钟40-50分钟40-50分钟30-40分钟城铁/铁路铁路50分钟京石高铁12.5分钟无无无城铁八通线1小时以上，需转车地面公交（到市中心）一个半小时一个半小时两个小时两个小时1小时其他方式无社区班车1小时无无社区班车40分钟2.涿州在同类区域中的比较优势涿州虽距离北京市区的最远，但自驾车和地面公共交通时间并不比其他区域长很多，铁路交通不能作为日常出行方式；涿州可以考虑开通社区班车，进一步改善地面公共交通条件。区域涿州固安香河廊坊燕郊购物中心宜家旺广场、涿州五交化商场、涿州华堂商场、金街商场飞乐商厦、百货商场香河广场、香河百货商场世纪广场、新朝阳购物中心、明珠商厦成功时代广场、中欧商贸城南城商贸中心医院涿州医院、涿州物探医院、涿州阳光医院、涿州海军总院固安人民医院、固安中医院香河人民医院、香河县医院、香河气管炎哮喘医院廊坊蓝天医院、廊坊中医医院万福医院、人民医院燕郊人民医院、燕郊中美医院朝阳23医院、京都医院学校石油物探学校、涿州双语学校、涿州劳动技工学校、物探1中、2中固安二中、固安一中、固安职业中学香河一中、香河三中、香河会计培训学校廊坊市第九中学、廊坊电子信息工程学校、东方文化艺术学校、北京联合大学分校三河二中、华北科技学院三河八中配套小结市级配套，教育配套、医疗配套等相对完善县级配套，配套条件基本能满足生活需要县级配套，配套条件基本能满足生活需要市级配套，教育配套、医疗配套等条件较好开发区配套，生活配套较完善，但公共教育配套相对缺乏城市配套对比：2.涿州在同类区域中的比较优势相对于燕郊、固安和香河，涿州和廊坊市级城市配套相对完善，将能比较好的满足居民日常生活及老人医疗、子女教育需要。城市资源对比：区域涿州固安香河廊坊燕郊自然资源无永定河、地热温泉潮白河、大运河、温泉资源北野烟林潮白河人文资源涿州影视城、京都高尔夫球场、三义庙、郦道元故居康益温泉度假村天下第一城、国家足球训练基地新奥高尔夫球场、廊坊市招待处马术俱乐部、中华戏曲城、大学城华堂国际高尔夫球场2.涿州在同类区域中的比较优势涿州、廊坊生态景观资源缺乏，人文景观丰富，对吸引市区休闲养老客户有一定局限。城市房地产市场对比：指标区域市场阶段主力客户来源市场产品普通住宅价格水平政策层面支持涿州开发成长期本地客户及北京客户中高密度普通住宅为主，少量低密度产品5000-5500元/㎡购房落户固安开发初期本地客户为主，少量北京客户中高密度普通住宅为主，少量低密度产品4500-5000元/㎡购房落户廊坊开发稳定期多为本地客户中高密度普通住宅为主，少量低密度产品6000-7000元/㎡购房不落户香河开发初期多为北京客户中高密度普通住宅为主，少量低密度产品4000-5000元/㎡购房落户燕郊开发成长期北京客户为主多为中高密度普通住宅5000-6000元/㎡购房落户2.涿州在同类区域中的比较优势从房地产价格来看，涿州的房价缺乏竞争优势，但作为市级城市，涿州的购房落户政策对于在北京地区打拼的外地人还是具有较大吸引力的。区域涿州固安香河廊坊燕郊优势1、配套相对完善2、便捷铁路交通；3、落户政策支持；1、自驾车便捷2、温泉资源3、落户政策支持1、价格相对便宜2、温泉资源3、自驾车便捷1、配套最为完善2、地级市，发展潜力大3、自驾车便捷1、距离北京市区最近2、地面公共交通便捷3、落户政策支持劣势1、距离市区最远2、无生态景观资源配套不足1、公共交通不便2、配套不足1、公共交通不便2、价格高3、无落户政策配套不足2.涿州在同类区域中的比较优势综合上述五个方面的条件，我们认为：涿州适宜吸引北京西、南局部区域外溢的刚性需求购房者，不适合休闲、养老客户来居住。小结：一城市发展方向研究大北京发展带来的机遇涿州在同类区域中的比较优势涿州城市发展及规划城市经济：2004-2008年涿州市国内生产总值及其增长速度1、2004-2008年全国国内生产总值平均增长速度约11%；2、到2008年，涿州市的第三产业已经发展成为涿州的支柱产业，服务业人群将成为新增购房需求的主力人群。3、二产不是经济发展的主动力，未来城市经济发展不会有明显突破。2005-2008年涿州市第一、二、三产业结构比例数据来源：涿州市统计局数据来源：涿州市统计局3.涿州城市发展及规划近几年来涿州市GDP保持较高增长速度，第三产业对涿州经济的贡献越来越大，服务业人群增长将成为涿州未来一段时间内新增购房需求的主流。城市经济：2004-2008年涿州市人均GDP/人均可支配收入2004-2008年涿州市居民存款总额数据来源：涿州市统计局数据来源：涿州市统计局3.涿州城市发展及规划涿州人整体人均收入水平较低，购买力有限，但城镇在岗职工的收入水平高、且收入增加较快，将可能成为本项目重要的潜在购房客户。城市人口：2003-2008年涿州市全市人口、城区人口及城市化率2008年涿州市总人口不到63万，其中城区人口不到27万近年来涿州人口的自然增长率1-2%，每年新增人口1万左右，按人均30㎡计算，新增的人口带动住房需求约30万㎡；2008年城区人口的快速增长主要是因为涿州新城外扩过程中拆迁人口的被动城市化。3.涿州城市发展及规划涿州市的总人口和市区人口规模小，每年人口自然增长所产生的新增住房需求对市场支撑有限，这注定了涿州房地产市场要实现快速增长，必须更多依赖外来需求。城市交通：市内交通市区东西方向共有三条主干道，华阳路、范阳路以及冠云路，范阳路起步最早、商业繁华，被誉为涿州市的长安街；玫瑰大街在规划中将成为城市南北方向的主要发展轴；对外交通107国道、京广铁路、京石高速和京石高铁连接涿州与北京；在建的京石铁路客运专线在涿州设站，站点位于涿州市东面，初步确定在开发区内的徐里营村。范阳路玫瑰大街高铁涿州站冠云路高速出口火车站本项目京广铁路107国道京石高速京石高铁华阳路市内交通主干道对外交通主干道3.涿州城市发展及规划涿州交通便捷，这也为涿州房地产市场吸引异地购房需求创造出有利条件，京石高铁开通后，涿州与北京时间距离将进一步缩短。涿州市提出了“东拓北延”的发展战略，东部和北部地区是城市开发的重点，本项目处于重点发展新区的核心位置。城市未来发展：范阳路华阳路冠云路本项目东拓区域北拓区域现行政中心未来行政中心居住用地工业用地行政办公用地商业金融用地“东拓”——涿州城区跨过京石高速公路向东发展到京石高速，京石高速以西以居住功能为主导，京石高速东部地区将继续保持产业功能，发展高科技产业和现代制造业，形成涿州制造业基地；“北延——城区向北延伸到拒马河，“北延”区主要集中在华阳路以北，规划将涿州市级机构及其职能部门逐步迁移到玫瑰街与华阳路交汇地段，在中心城北部建设新行政中心。3.涿州城市发展及规划开发区规划：涿州开发区是1992年经省政府批准设立的经济技术开发区，位于涿州市区东侧，京珠高速公路两侧，新规划的市区范围内，总规划面积为7.9平方公里，兼顾城市居住和工业、办公功能。京石高速以东——与旧市区接壤，按照涿州发展新市区的格局，形成商贸、房地产、行政和生活区有机结合的行政办公住宅区域京石高速以西——形成相对集中的高科技企业区和基础工业集中区;本项目位于玫瑰大街和范阳路两条城市发展轴交叉口，发展潜力巨大。本项目居住用地工业用地行政办公用地商业金融用地范阳路玫瑰大街京石高速京石高铁3.涿州城市发展及规划项目所在的经济技术开发区属于涿州城区范围内，是涿州市东拓发展的重点区域，本项目处于未来城市中心区的核心地段，发展潜力巨大。开发区配套：城市教育配套多集中在老城区，新城区教育多集中在东北方向,城市医疗设施离地块较远，主要在范阳西路和范阳中路；城市的商场及购物中心主要集中在老城区商圈和中心广场商圈，本项目周边商业配套相对不足。塔上中学清凉寺中学双语学校中心广场商圈老城区商圈朝阳路菜市场阳光大酒店及配套超市、餐饮鼓楼大街餐饮商圈1公里商圈惠友超市惠友超市物探局店本项目3.涿州城市发展及规划本项目周边区域商业配套相对不足，需要通过本项目的开发进行弥补开发区产业：企业类型典型企业事业单位及大型中直企业公、检、法、司、电力、工商、税务等行政办公单位及东方地球物理公司等大型中直企业工业区高科技工业企业国家冶金精细品种中试基地、安泰科技股份涿州分公司、东华包装材料公司、永盛塑胶公司、八达稳德金刚石公司、东乐制药公司、河北元森制药公司等农业生物技术、农副产品加工企业中种集团涿州试验基地、华乐种苗公司、四方食品公司、绿色巨人公司、荒井公司、鸿蒙赛娜公司等企业基础工业企业北新集团股份有限公司、凌云阔丹汽车胶管公司、新凯汽车零部件公司、朗德机电零部件公司、荣安成套设备公司、和达涂装设备公司、中国兵器第五设计院基地、北京郎博科公司等经济技术开发区主要企事业单位列表：3.涿州城市发展及规划开发区聚集了大量的中央直属机构、事业单位，这将为本项目提供、较多中高收入的地缘性客户资源，而制造业人群收入水平一般，不是本项目主要目标客户。大北京发展带来的机遇:面向、服务北京，承接北京城市人口外溢是涿州城市的发展方向，北京城南发展、产业人口南向郊区置业给涿州城市和房地产市场发展带来了新的机遇；涿州在同类区域中的比较优势:相对同类区域，涿州在城市配套、政策支持方面具有优势，但距离北京远且无生态景观资源，更适宜吸引北京西、南局部区域外溢的刚性需求购房者，不适合休闲、养老客户来居住；涿州城市发展及规划:本项目位于涿州新城区的核心地段，发展潜力巨大，考虑到涿州城市经济、人口对房地产市场的支撑有限，本项目除了考虑吸引涿州本地中央直属、行政事业单位等高收入人群外，应加大挖掘北京地区客群。城市发展方向小结二住宅市场环境研究总体房地产市场住宅供应市场对比固安住宅市场2005年，涿州房地产投资额仅为1.3亿元，占固定资产投资的比重为2.54%，而截至到2008年，涿州市房地产投资额已经达到7.9亿元，占固定资产投资的比重上升到11.17%。数据来源：河北省统计局、北京市统计局房地产投资在固定资产投资中的份额逐年递增，涿州的房地产市场处于稳步上升的时期1.总体房地产市场房地产投资：2005-2007年，涿州市房地产的竣工和销售面积基本能保持一个供需平衡的态势，但是2008年房地产竣工面积有了大幅增长，销售面积也随之增加，但仍有近80万平米未消化。数据来源：涿州市统计局1.总体房地产市场竣工与销售面积：2007年房地产市场的火热使涿州市2008年供应猛增，2008年房地产市场销售量同比增加了50%，但仍有大量未消化供应对房地产市场构成存量压力涿州市场上独栋别墅和普通住宅产品的价格在过去数年中都呈明显上升趋势，独栋别墅项目自06年国家颁布别墅限令后，一直保持较高而且稳定的价格增长比例，普通住宅产品在2009年实现了43%的价格增长。1.总体房地产市场价格趋势：受大北京区域的发展带动，涿州房价在过去几年一直保持较高速的增长，预计未来涨势仍将继续客户构成：按区域来源划分，主要有本地客户、北京客户两大类，进一步可细分为6个小类，北京养老、北京投资、北京年轻客群、涿州国企职员及政府公务员、涿州市私营业主、涿州普通工薪阶层；产品需求特征：涿州目前不批准多层板楼的建设，今后小高层、高层产品将成为主流；户型需求特征：在售80-90平米左右两居销售最受市场欢迎，150-160的大户型销售缓慢；购买考虑因素：北京客户更加关注社区环境等，本地客户最关注总价水平、建筑质量。1.总体房地产市场需求特征：涿州房地产市场以本地与北京客户为主，后者有逐渐增多的趋势注重品质的经济实用性产品将受欢迎2002-2005年：涿州房地产市场处于起步时期，单位自建房与商品房并存，房地产市场发展缓慢；2005-2007年：涿州住房制度的双轨制基本结束，商品房市场开始步入正轨，住房需求初步释放，2007年达到阶段性峰值；2008年：受政策调控及金融危机影响，国内主要城市房地产市场整体惨淡，涿州仍以价格低的优势吸引着来自北京的购房者，实现销量上涨；2009年：房地产行业从年初的极度冷淡到年终的极度火爆，来自北京的投资客及刚需者已经占涿州楼市的50%；2010年：在房价涨势过猛的背景下，国4条、国11条等调控政策相继下发，房地产调控的呼声再起，楼市发展再次面临不确定性影响；但长期来看，由于北京区域房地产的刚性需求巨大，短期的市场波动不会影响大趋势的发展，按2008年底的经验来看，即使北京市场面临调整，也会进一步挤压出刚需客户，促进涿州等周边区县市场需求上涨。1.总体房地产市场趋势评判：2010年房地产宏观政策的调整，并不是打压房地产的信号，更不是要房地产“硬着陆”，而是要保证中国的经济更平稳的增长，紧抓刚性需求的客户是市场健康增长的保证。二住宅市场环境研究总体房地产市场住宅供应市场对比固安住宅市场注：郊区大盘不划入板块天保郦景北京理想城名流·橄榄郡燕赵花园3期惠友橙园富景华庭水岸花城竹语堂金街·财富中心鸿盛凯旋门金HOME惠友旺角本案金竹首府1234567891011120老城区板块开发区板块范阳路华阳路京石高速以中心广场为界，涿州分为老城区和开发区两大板块，老城区板块在售项目6个，开发区板块在售项目4个；（水岸花城、鸿盛凯旋门这两个郊区大盘项目距离市区较远，不划入板块范围）涿州在售别墅仅竹语堂项目，位于开发区板块。2.住宅供应市场以中心广场为界，涿州分为老城区和开发区两大板块随着开发区不断发展成熟，开发区板块也汇集了较多住宅项目项目分布：当地市场以小盘开发为主，大多项目建筑规模在15万平米以下，继鹏润·水岸花城之后，涿州又出现了像鸿盛凯旋门、天保郦景等大规模整体规划项目；涿州在售房地产总体规模较小，总体量约在79.9万平米；涿州市潜在供应量较大，约有117万平米。楼盘名称总建筑面积（M2）在售建面（M2）待售建面（M2）竹语堂56000560000金HOME4900049000-惠友旺角3600036000-北京理想城18000010000080000金街财富中心1200006000060000天保郦景32000021000090000富景华庭1200005000060000燕赵花园3期110000310000金竹首府1400006000080000名流·橄榄郡35000032000-惠友橙园3500035000-鸿盛凯旋门50000050000450000鹏润·水岸花城48000030000350000合计249600079900011700002.住宅供应市场本地楼盘总体体量较小，且以小盘开发为主，但已开始出现整体规划开发的大盘项目，未来随着城市发展，大盘将会越来越多的出现，涿州市住宅潜在供应量较大，约117万平米在售楼盘体量分析：在售项目产品以高层板楼为主，涿州当地已经不批准多层住宅的建设，今后小高层和高层住宅将成为主流；普通住宅产品以80-100平米两居居多，其次为100-120平米左右的三居；一居和四居较为少见。别墅产品较为稀缺，目前只有竹语堂为别墅项目，280-317平米的独栋产品为主，已经是尾盘阶段。楼盘名称建筑形式主力户型户型区间竹语堂别墅280-317280-317金HOME3栋3、16、20层板楼80-9060一居、80-90二居、110-140三居、126四居惠友旺角1栋L型18层塔楼80-9042-45一居、80-90二居、120三居北京理想城5栋21层板楼8345一居、83二居、124三居金街财富中心1栋U型高层30-5030-50一居、70-100二居天保郦景9栋21层板楼9045一居、70-90二居、110-115三居富景华庭3栋20层板楼80-9060一居、80-90二居、120三居燕赵花园3期3栋10层小高层140100一居、140二居、180三居金竹首府11栋17层板楼95一居95二居、110三居、170四居名流·橄榄郡（尊邸）1栋17层高板16050一居、100二居、160三居惠友橙园1栋U型高层80-9040一居、80-90二居、128三居、170四居鸿盛凯旋门3栋10-31层高层9542-57一居、75-116二居、111-151三居、223四居鹏润·水岸花城2栋34层板楼9050一居、90二居、110三居2.住宅供应市场在售住宅项目产品以80平米以上两居为主建筑形式以小高层、高层高层板楼为主，别墅产品基本无供应。主要产品类型：涿州房价涨幅很快，全市已无单价4000元以下的新房，地段好的高层有突破6000元的趋势；在售项目单价范围4250-5750元/平米，大部分总价范围为45-50万元/套。比较2009年1月与2010年1月的成交价格，各楼盘均有不同程度的上涨，平均涨幅在1000元/平米；在售项目普通住宅价格在4200-5500元/平米，别墅6800-9000元不等；老城区板块价格普遍比开发区价格高，老城区板块均价约5500元/平米，开发区板块均价约4800元/平米。大部分楼盘的总价在45-50万元。老城区板块主力户型总价较为平均，开发区板块有部分大户型，所以主力户型总价会达到75万元/套。楼盘名称开盘日期2009年1月均价（元/平米）

2010年1月均价（元/平米）竹语堂2007-3-31独栋8000，双拼6000，联排5000独栋9000双拼7100联排6800燕赵花园3期2008-5-143005000名流·橄榄郡（尊邸）2008-4-142004650金街财富中心2008-11-150005500惠友橙园2009-10-1—4400鹏润·水岸花城2009-6-129004250富景华庭2009-10-132005100天保郦景2009-8-1—5400北京理想城2009-9-1—5750鸿盛凯旋门2009-12-26—4400金竹首府2009-11-1—5000金HOME近期开盘—5500-6000惠友旺角近期开盘—5000-6000注：黄色为未开盘项目，其价格为预估价格范围2.住宅供应市场价格水平：当地二手房中介公司非常多，在老城区、范阳路沿线、以及开发区都设有门店二手房房源较多，全市范围都有分布，主要是老城区的一些老社区，如中铁十八局小区，以及新城区大盘的前期，如名流·橄榄郡的前几期等二手房售价主要集中在4000-5000元/平米，比一手房的价格差距约在400-700元左右；一居房租大约在400-500元，两居房租大约在600-800元，三居房租大约在1000元左右买二手房的客户多是本地客户，无法承受一手房的房价，以及部分希望能在配套完善的地段养老的北京客户2.住宅供应市场涿州二手房市场比较活跃，主要因为北京的投资客数量较多，为二手房市场提供了大量房源；当地流动人口较少，市场租金回报率很低，投资盈利模式主要靠城市发展带来的房产升值二手房价格：2009年，涿州市住宅销售火爆，目前市场上剩余房源不多，小规模楼盘基本都是尾盘，大规模楼盘正在有步骤地推向市场，楼盘品质对销售的提速效果明显，月均去化速度13.5万平米。除未开盘项目外，在售楼盘所剩房源不多；品质较好楼盘销售速度快，如天保郦景、北京理想城、鸿盛凯旋门、金竹首府等；150平以上的大面积户型销售不理想，如名流尊邸、燕赵花园。楼盘名称开盘日期销售月份月均去化（平米）月均去化（套）竹语堂2007-3-313614936燕赵花园3期2008-5-119155010名流·橄榄郡（尊邸）2008-4-120160010金街财富中心2008-11-114402934惠友橙园2009-10-15665076鹏润·水岸花城2009-6-16500045富景华庭2009-10-14375041天保郦景2009-8-1539900285北京理想城2009-9-13.528571143鸿盛凯旋门2009-12-26223750214金竹首府2009-11-1319000158金HOME近期开盘0————惠友旺角近期开盘0————合计