土地估价报告

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！受托估价单位：吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司(2012)号提交估价报告日期：二Ｏ一二年三月三十日土地估价报告摘要一、估价项目名称镇赉丰润粮油实业有限公司抵押贷款涉及镇赉县丰盛绿色农业开发有限公司所承包位于镇赉县建平乡的一宗农村土地承包经营权价格评估二、委托估价方及资产占有方委托方：镇赉丰润粮油实业有限公司住所：吉林省镇赉县西方坨子西部法定代表人姓名：曹颖公司类型：有限责任公司注册资本：人民币伍佰万实收资本：人民币伍佰万经营范围：粮食收购、销售、农副产品收购、销售***资产占有方：镇赉县丰盛绿色农业开发有限公司住所：镇赉县镇赉镇庆生南街西法定代表人姓名：李沛杰公司类型：有限责任公司经营范围：水田开发、粮食收购、销售三、受托估价方估价方：吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司法定代表人：张敏住所：长春市西安大路150号资格等级：贰级证书编号：JFG-A023四、估价目的1土地评估咨询有限公司对本次抵押贷款所涉及的农村土地承包经营权进行评估，为委托方提供客观、公正、合理的农村土地承包经营权价格。五、估价基准日二Ｏ一二年三月二十八日六、估价日期二Ｏ一二年三月二十八日至二Ｏ一二年三月三十日七、地价定义本次估价对象共1价定义。水田，实际用途为水田，根据《土地利用现状分类》GB\T21010-2007的规定，此次估价设定用途为水田。路、通电、水利设施齐全）及宗地内土地平整。（三）估价基准日设定：根据委托方要求，估价基准日设定为2012年3月28日。（四）承包经营权年限设定：根据此次评估目的，按照《中华人民共和国农村土地承包法》耕地的承包最高年限为30年的规定，待估宗地承包期限为2011年1月1日至2040年12月31日。至估价基准日剩余年限为28.76年。营权，此次评估中权利类型设定为农村土地承包经营权。准日2012年3月28日的农村土地承包经营权价格。八、估价结果2的农村土地承包经营权市场价格为：评估宗地数：1宗宗地面积：10161.12亩评估单价：9890元亩评估总价：10,049.35万元人民币大写：壹亿零肆拾玖万叁仟伍佰元整。九、土地估价师签字土地估价师姓名王佐义于冬200420038十、土地估价机构估价机构负责人签字：吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司二Ｏ一二年三月三十日3一、委托估价方委托方：镇赉丰润粮油实业有限公司住所：吉林省镇赉县西方坨子西部法定代表人姓名：曹颖公司类型：有限责任公司注册资本：人民币伍佰万实收资本：人民币伍佰万经营范围：粮食收购、销售、农副产品收购、销售***资产占有方：镇赉县丰盛绿色农业开发有限公司住所：镇赉县镇赉镇庆生南街西法定代表人姓名：李沛杰公司类型：有限责任公司经营范围：水田开发、粮食收购、销售二、估价对象镇赉县丰盛绿色农业开发有限公司以承包方式取得的位于镇赉县建平乡的1宗农村土地承包经营权，土地总面积10161.12亩。三、估价对象概况（一）土地登记状况此次估价对象为镇赉县丰盛绿色农业开发有限公司所承包经营的农用地，共1宗。估价对象的土地登记状况具体如下：据委托方提供的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》证号为“镇赉县建平乡农地承包权（2009）第004号”所载发包方：建平乡政府承包方：镇赉县丰盛绿色农业开发有限公司代表姓名：李沛杰承包方住址：镇赉县4待估宗地所有权属建平乡政府，正来袭丰盛绿色农业开发有限公司拥有土地承包经营权，承包经营期限为2011年1月1日至2040年12月31日。承包方式：其他方式承包承包用途：种植业地块名称：新增耕地面积：10161.12亩等级：一类地类：一类四至：东05087175094745西05026765094779南05045915093612北05050195096909发证日期：2009年12月5日（二）土地权利状况县丰盛绿色农业开发有限公司拥有土地承包经营权，承包经营期限为2011年1月1日至2040年12月31日止。产权明晰，界至清楚，估价基准日无抵押等他项权利。同签订日期为2009年12月4日）（三）土地利用状况四、地价影响因素分析（一）一般因素、城市资源状况镇赉县位于吉林省西北部、白城市东北部，地理坐标为东经122°′06.3〞—°′33.7〞，北纬°′14.3〞—°′15.8〞。县自治区科尔沁右翼前旗，北与黑龙江省泰来县、内蒙古自治区扎赉特旗接壤，5南和西南分别与大安市、洮南市、洮北区为邻。镇赉县地处中纬度内陆地区，属于温带大陆性季风气候，四季分明：春季（3-5月）回暖快、降水少，大风（6级以上）多；夏季（6-8月）阳光充足，高温炎热、雨量集中；秋季（9-11月）凉爽、昼夜温差大，雨量锐减；冬季（12-2月）寒冷、干燥少雪。镇赉县太阳辐射资源较为丰富。太阳总辐射量年平均为124.71千卡/平方厘米。高值出现在5-6月份，分别为15.25和14.88千卡/平方厘米；低值出现在12-1月份，分别为4.29和5.36千卡/平方厘米。年有效总辐射量61千卡/平方厘米，其中5-9月总量为34.18千卡/平方厘米，占全年有效辐射总量的56%。镇赉县年平均气温4.9℃。其中：春季平均气温6.7℃；夏季平均气温22.1℃；秋季平均气温5.2℃；冬季平均气温-14.2℃。最热月7月，平均气温23.6℃；最冷月1月，平均气温-16.7℃。一年中夏季月际温差最小，在3℃以内；春季和秋季变化急剧，月际变化都在8℃以上，冬季月际变化在5℃以内。极端最高气温38.2℃，出现在1997年6月14日；极端最低气温-37.51990年1月201974年和19873.81.11997年和1998年，年平均气温是6.2℃，比多年平均值高1.3℃。冬季最冷的年是19901月平均气温-21.6℃，较常年低4.8℃；最热年是20006-8月平均气温高达24.0℃，较常年高1.9℃，且高温日数多达40天。镇赉县年平均降水量402.4毫米。其中：春季44.6毫米；夏季297.8毫米；秋季54.9毫米；冬季5.1毫米。各年之间变率大，降水量最多的1985年达612.7毫米；最少的2000年仅有233.4毫米。降水量400毫米的年份占50%。降水量最多的月份是7月，平均为133.4毫米，最多年份达266.1毫米，出现在1996年；降水量最少的月份是1月，平均为1.2毫米。一日（24小时）最大降水量达132.7毫米，出现在1994年6月26日。151986年-2000261960年-1985年）增多了16.8毫米。6镇赉县平均风速3.0米/秒。其中，3-5月风力最大，月平均风速都在3.4米/秒以上；夏季7-8月最小，平均风速只有2.0-2.2米/秒。年平均8级以上大风日数11.5天，沙暴日数2.5天，主要集中在3-5月。统计资料表明，近15年的平均风速（1986年-2000年）的较过去26年（1960年-1985年）明显减小，由过去的3.5米/秒减小到2.8米/秒。大风日数由过去15.1天减少到8.9天。镇赉县≥10℃流动积温均匀2933.4℃。其中有47%的年份达2900℃以上，80%的年份在2800℃以上。对于农业一年一熟耕作热量前提基本够用。秋季均匀初霜期是9月25日，春季均匀终霜期是5月10日，均匀无霜期为137天。初霜期最早泛起在9月11日（1997年），最晚泛起在10月7日（1994年）；终霜期最早泛起在4月24日（2000年），最晚泛起在5月23日（1993年）。1947年8月，镇东，赉北两县合并后取两县首字为名。清初，镇赉一带属科尔沁右翼后旗扎萨克领地。清光绪二十八年（1902渐增。宣统元年玄月（1909年10部地区设立镇东设治局。宣统二年八月初三（1910年9月6省洮南府。1914年6月改隶洮昌道。1929年2月，废止道制，改由辽宁省（奉天省改称）直辖。时为三等县。东北沦陷后，初隶奉天省，1934年12月划归龙江省管辖。1945划归嫩江省管辖。1946年3月，划归嫩南行政区；5月复归嫩江省；10月划归辽吉行政区。1947年1月，划归辽北省管辖。同年8月，将镇东县与赉北县合并为镇赉县，仍隶辽北省。1948年7月，划归嫩江省管辖。1949年5月，撤销嫩江省，划归黑龙江省管辖，1954年9月15日，正式划归吉林省管辖，隶属白城专区。耕地资源：在全县805.7万亩总土地面积中，有耕地165万亩。人均占有5.3亩高于全省平均水平。土地深度开发的潜力很大：可开垦的荒山、荒地7和可重新利用的弃耕地还有55万亩左右全部开发利用后总耕地面积能达到220万亩按照全县总人口发展到33万的数字计算人均占有耕地可达6．7亩较目前增加1.4亩；另外在现有的165万亩耕地中中、低产田占以上全县粮食总产量可达70万吨。耕地资源矿产资源镇赉矿产资源开发潜力巨大,现已开采的英台采油厂,日产原油900吨以上伴生天然气日产90万立方米被誉为“藏在地下的液体白1997,国家地矿部正式签定通过为优质饮用矿泉水的莫莫格矿泉水日开采量1300吨口感纯正富含9并远远高于国家标准目前正待有识之士结伴开发。耕地资源矿产资源：镇赉矿产资源开发潜力巨大现已开采的英台采油厂,日产原油900吨以上伴生天然气日产90万立方米,1997,国家地矿部正式签定通过为优质饮用矿泉水的莫莫格矿泉水日开采量1300吨,口感纯正富含9并远远高于国家标准目前正待有识之士结伴开发。草原资源丰泽全县有草原面积290万亩可采草面积150万亩，可放牧面积140万亩；发展畜牧业潜力巨大。芦苇资源：广阔的水域为芦苇生产提供了极其有利的客现条件。全县现有芦苇控制面积77万亩占全省控制面积的40万亩占全省长苇面积的左右．一般年份芦苇产量在5万吨左右占全市总产量的50%以上。水利资源：“一江三河”流经镇赉，水利与水产资源丰富。嫩江由北向南沿东部边界流过，流程111.5公里；南部洮儿河由西向东沿南部边界流过，流程117嫩江与洮儿河。全县水面总面积达90万亩，占全省水面总面积的％。境内池塘湖泊星罗棋布其中较大的湖泊有568处，千亩以上的有66个。江河湖泊自然繁殖及人工精养鲤鱼、鲫鱼、鲢鱼、草鱼、武昌鱼、鲶鱼等淡水鱼，自91年以来，年成鱼产量都在万吨以上，居全省县级之首。沙棘资源：沙棘汁和沙棘油都是很好的药用和食用原料。镇赉现有沙棘林8地近20万亩，年产果量达4万吨左右，可产沙棘原汁30多吨，沙棘油2.47吨。镇赉县代码为220821，总面积4717.37平方千米。总人口38万人（200994.5%407号。全县辖7个镇、2个乡、2个民族乡：镇赉镇、坦途镇、东屏镇、大屯镇、沿江镇、五棵树镇、黑鱼泡镇、哈吐气蒙古族乡、莫莫格蒙古族乡、建平乡、嘎什根乡。共有10个社区、140个行政村，442个自然屯。2、房地产制度与房地产市场状况、产业政策近年来，镇赉县调整产业政策加快建设发展。多年来，镇赉县依托本地资源优势开发建设，已逐步形成了农机、建材、轻纺、饮食加工四大产业结构，先后建立起变压器、造纸、啤酒、玻璃四大支柱企业的条件。改革开放以来，镇赉人民不断解放思想，扩大开放，让外面的世界逐步认识土地市场及房地产市场近几年发展较快，地价水平呈平稳上升趋势。3、城市规划与发展目标工业集中区的工业类型以发展无污染和微污染的一类、二类工业为主，也可根据经济发展需要发展少量的有一定污染的三类工业企业，但需要达到排放标准。建议工业集中区的发展以农副产品加畜产品加石油加工服务、机电、建材、造纸、房地产产业为主。从生态、形象、功能入手，功能力求体现合理而特色；形象力力求体现现代和创新；生态力求体现人与自然的和谐和互动性。以“邻里结构”为框架的设计理念，依托规划道路联系基地内形成的多个发展单元，以实现发展单元间的基础设施一体化和功能布局的结构整体化。适应未来基地发展的各种可能前景与时序组合。皆在营造一个整体与个性兼顾，生态与人情皆具的可持续发展的现代化工业集中区。工业集中区未来空间发展结构为：形成“两轴—两脉—两邻里”的布局结构形态。两轴：即以苇海路和建设街为主的道路景观轴。两脉：沿工业集中区南部和北部形成的绿脉，沿两脉组织绿化，形成9工业集中区得生态廊道。两邻里：工业集中区中形成两个相对独立完整的工业邻里单位：工业邻里便利中心，是服务各自邻里的核心，主要功能包括：便利零售、餐饮、市政服务等内容。随着镇赉县的不断规划和发展，经济水平将不断提高。4、城市社会经济发展状况（1）城市经济发展综合实力镇赉县到2005年末，地区生产值预计达到24.7均增长21%，比2000年翻了1.38倍。其中第一、第二、第三产业增加分别达到10亿元、7.2亿元、7.5亿元，年均分别增长12.3%、32%、29%。人均GDP预计达到8490元（折合104723%，全口径财政收入达到44892万元，年均增长32.8%，地方财政收入9631万元，年均增长20.4%，全社会固定资产投资累计完成29.6亿元。是“九五”期间的三倍。三次产业在经济总量中的比重由2000年的59：19：22调整到2005年的40.5：29.1：30.4.到2005年，全口径工业总产值实现16.8亿元，年均递增36%。其中，规模以上工业企业实现产值5.8亿元，规模以上增加值实现2.1亿元，年均递增44.8%。随着国际制造业，劳动密集型产业向中国转移，经济全球化和区域经济一体化进程明显加快，拓展对外开放，引进外资，扩大出口的空间和领域越来越大；沿海发达地区资本向内陆转移和国家振兴东北老工业基地战略深入实施及支持粮食主产区及贫困地区政策力度的不断加大，承接产业、资本、技术的转移，加快资源开发利用，加快优化产业结构，加快脱贫致富等方面的机会也越来越多扩大县经济社会管理权限重大决策的出台，必将刺激县域经济发展活力和动力。（2）城市交通条件加格达奇哈尔滨方向和内蒙古海拉尔方向及俄罗斯。西至沈阳大连北京方向。镇赉火车站每天进出站26趟火车可通往多个省市。10长白高速国道302省道203贯通全县，做到村村有公路，村村通客车。有镇赉驶往长春吉林沈阳齐齐哈尔扎赉特旗等长途汽车，机场正建设当中。（3）城市基础设施条件现拥有基础设施状况有：通电、通路、通讯、通上水、通下水、通暖等。（二）区域因素、区域概况建平乡位于镇赉县城北，乡政府所在地距县城4公里。南邻镇赉镇，东接黑鱼泡乡，北连英华和国营大岗机械林场，西靠吉林省镇南种羊场。全境327.3平方公里。辖9个行政村，58个自然屯。交通便利，哈白、镇图公路从境内穿过。全乡耕地面积9718.3公顷，草原面积12,270公顷，林地面积4,700公顷，村屯占地和风沙盐碱地面积4,840公顷。属亚温带大陆性气候，年平均日照时数2935.14.41999年至2004年6年间平均降水量约132.5130--140天。全乡有7260户，24,152口人（包括非农和九龙山马场），其中男12,230人，占50.6%，女11,922人，占49.4%；少数民族550人，占境内总人口的2.2%。其中蒙古族282人，满族259人，回族8人，苗族1人。2、交通条件建平乡内道路四通八达，路网丰富，交通便利，通达性好。3、基础设施条件区域基础设施已达“三通”（即通电、通路、水利设施齐全）。4、环境条件建平乡整体无污染，环境条件好。土壤分13个土类，56个亚类，159个土种。其中主要为淡黑钙土，草甸土、风沙土、盐土和碱土。占总面积56%，尤以黑钙土为广泛，占27.7%，适种性广。5、产业聚集状况区域内土地利用类型为耕地，以水田利用方式为主。6、规划限制11规划限制对本次估价无影响。（三）个别因素、宗地位臵估价对象位于镇赉县建平乡的，宗地形状不规则。宗地面积为10161.12亩。、宗地土壤条件、日照等条件土质肥沃、PH值适度、日照充足、年积温较好，适宜水稻种植。、基础设施状况通路、通电、水利设施齐全）和宗地内场地平整。12一、估价依据（一）国家及地方相关法律、法规8、吉林省人民政府、吉林省国土资源厅和原吉林省国土管理局颁发的有关文件。10、国务院办公厅关于尽快恢复荒耕地生产的紧急通知11、国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知1214[1996]7号）（二）土地估价相关技术规程TD/T1006-2003）、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)3、中华人民共和国国土资源行业标准《农用地分等规程》(TD/T1006-2003)（三）其他资料1、镇赉丰润粮油实业有限公司与吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司、委托方提供的镇赉县建平乡农地承包权（）第004号及农村土地13资料。、估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。二、土地估价（一）估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：、替代原则根据市场运行规律在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或大致相似时价格最低者吸引最大需求即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。、合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。、需求与供给原则价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的考虑土地供应的垄断性特征。4、变动原则程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性14便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。、报酬递增、递减原则的增加而出现由递增到递减的特点。、谨慎原则价值，不低估知悉的法定优先受偿款。、多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。（二）估价方法虑当地土地市场发育程度，选择估价方法。估价对象可用于出租、经营、具有收益，是最适宜的方法为收益还原法，近法求取其积算价格。、收益还原法利率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。、成本逼近法15成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。（三）估价结果条件下，于评估基准日的农村土地承包经营权市场价格为：评估宗地数：1宗宗地面积：10161.12亩评估单价：9890元亩评估总价：10,049.35万元人民币大写：壹亿零肆拾玖万叁仟伍佰元整。三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件1利用，并产生相应的土地收益。、估价中标准耕种制度为轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为。记载的面积为准。5、本次估价假定估价对象没有任何的他项权、留臵权和要求权，假定估债权债务问题，本次估价以估价对象不涉及其他任何法律纠纷为前提。、本报告单仅供贷款银行参考，用于其他用途不发生法律效力，超范围使用责任自负。、在估价日期农用地市场为公正、公开、公平的均衡市场。、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。、本估价报告以委托方提供的资料真实性为前提，若资料失实或隐匿，16本公司不承担责任。10线内场地平整状况。11途及年限的农承包经营权价格。12正常进行，保证企业的持续发展。13要依据当地周围地区产量确定；粮食单价采用现时国家收购价格。（二）估价结果和估价报告的使用、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件（（、估价报告和估价结果使用的方向与限制条件（）估价报告和估价结果仅为镇赉丰润粮油实业有限公司抵押贷款提供价格参考，不做其他使用。（）评估宗地面积以委托方提供的《农村土地承包经营权证》记载的面积为准。（若估价基准日、评估目的、土地利用方式、土地开发状况、规划条件等影响地价的因素发生变化，该估价结果应作相应调整。（）本报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司。（）本报告的估价结果自估价基准