购房者须关注的七类问题

第14页（共17页）浅析购房者须关注的七类问题随着社会的发展展，人们生活活水平的提高高，买房置业业已成为人们们生活中的大大事。然而在在商品房买卖卖中，由于人人们缺乏一定定的购房知识识，加上法律律意识淡薄，购购房的合法权权益常常遭到到侵犯。为规规避、减少风风险，绕开陷陷阱，消费者者在购房之前前务必对房屋屋诸多方面予予以考虑。下下文仅对七个个方面进行浅浅析。是否存在虚假宣宣传目前虚假宣传已已成为导致商商品房销售出出现大量纠纷纷的源头之一一。虚假宣传形式多多种多样，包包括开发商没没有取得法定定的各种许可可，不具备房房产销售的基基本条件，却却通过媒体或或展销会制作作、散发各种种虚假宣传资资料；使用所所禁止的广告告用语对所售售房屋进行宣宣传；不按照照有关规定明明示房屋价格格、面积、位位置及其他具具体内容等等等。虚假广告来自不不同的渠道：：一是来自开开发商。有的的开发商售房房心切，在制制作广告时片片面追求效益益，作表面文文章，诱惑购购房人。有的的开发商并不不遵守广告承承诺，随便改改变建筑格局局或装饰材料料等。二是来来自代理商。我我国地产销售售代理行业还还属新兴行业业，相关法规规政策并不完完善，难免有有些代理商为为了追求高销销售额，发布布具有误导性性的广告。在在房产交易中中，代理商的的活动可以说说是短期的，购购房人认购房房产并签订了了认购书后，代代理商的任务务也就基本完完成，这种情情况使得代理理商往往倾向向于采用夸大大其词的广告告。三是来自自广告公司。无无论是开发商商或是代理商商，都有可能能直接请广告告公司作售楼楼广告，许多多广告公司仅仅从广告的效效益出发，不不考虑房地产产广告的实际际后果。合同陷阱及合同同效力由于房地产开发发专业性很强强，调节房地地产开发和交交易的法律、法法规、规章、政政策纷繁复杂杂，作为一辈辈子可能只买买一次房的普普通购房者来来说，对具体体程序该怎么么进行、哪些些地方容易发发生纠纷等等等，无法做到到深入了解。而而作为房地产产开发商，为为增加自身利利润，或是利利用自己的专专业知识在设设计合同条款款时暗含陷阱阱。而在商品房买卖卖交易中，由由于种种原因因导致合同无无效的情形也也比比皆是。合合同效力是指指合同具备法法律规定的要要件，能够依依当事人的意意思而发生相相应的法律效效力，在当事事人之间产生生特定的权利利义务关系。导致合同无无效的原因往往往可以归结结于房产开发发商在房屋销销售中不诚实实行为。这种种因合同无效效而使购房者者遭受的损失失难以通过诉诉讼得到合理理弥补。要尽尽可能地避免免这种损失，购购房者在同开开发商签订买买卖合同时，还还须细致了解解各种相关法法律规定，仔仔细查验开发发商的资质和和必要的法律律文件，认真真审视合同条条款，以排除除各种可能导导致合同无效效的因素。预售商品房可能能导致的交付付迟延商品房交付迟延延是指房地产产开发商在商商品房预售合合同规定的期期限内未能如如期把房屋交交付给购房者者入住，而是是推迟了交楼楼时间的违约约行为。延迟迟交付商品房房一般发生在在期房购买中中，是开发商商一种最普遍遍的违约行为为，迟延时间间短则一年半半载，长则三三年五年，有有的就演变成成烂尾楼了。这这种行为给购购房者造成了了很大的经济济损失和精神神困扰。由于于商品房的延延期交付主要要存在于预售售合同中，因因此我们首先先要弄明白商商品房预售与与商品房现售售的区别。二二者是根据标标的物的状态态的不同来区区分的。现售售对象是已经经竣工的验收收合格的商品品房，预售对对象是正在兴兴建但尚未竣竣工的商品房房。将商品房房销售进行分分类，主要目目的是为了便便于根据现售售与预售的不不同特点，进进行分类管理理。商品房预预售行为较为为普遍，在实实践中出现的的问题也比较较多。预售商品房，对对加速房产开开发，活跃房房地产市场具具有重要作用用，但对购房房者来说，存存在一定风险险。因此在购购买预售商品品房时，应该该谨慎行事，以以免造成不必必要的损失。质量瑕疵在没有入住使用用之前，对于于普通购房人人来说，是很很难了解到住住宅的质量如如何的。而且且多数购房者者不具备相关关知识，因此此尽管按照相相关规定，买买房人在入住住之前，开发发商必须提供供“竣工验收备备案表”“质量保证书”等，但诸如如渗漏等问题题依然困扰着着购房者。且且物业与开发发商相互推脱脱。为了使买房人避避免在买房时时可能遇到的的质量风险，建建设部和中国国人民保险公公司共同推出出了“住宅质量保保证保险”，在全国A级住宅项目目中推行住宅宅质量保险。，保保险公司对承承包项目的建建筑质量进行行跟踪和监督督，投保费用用由开发商支支付，购房者者在购买房屋屋同时获得保保单。一旦因因房屋质量问问题给购房者者造成损失，购购房者可直接接从保险公司司获得赔偿，包包括修理、加加固或重新购购置住宅所需需的费用，最最高赔偿金额额为住宅的销销售价格。但但也有业内人人士对这一制制度在中国能能否推广表示示怀疑。因为为要得到住宅宅质量保证保保险必须先通通过建设部住住宅产业促进进中心的住宅宅性能认定达达到A级。而住宅宅性能认定已已推行了多年年，但并没有有得到广泛实实施，在此基基础上嫁接的的住宅质量保保证保险是否否能开花结果果还待市场考考验。周边环境及配套套设施对消费者而言，选选择居身之所所总是慎之又又慎的事。将将自己关心的的各种因素排排成一个序列列，从最关注到比较较关注到一般般关注，给予予排序的目的的，是让自己己考虑周全万万无一失。房房产并不是独独立地存在着着，它与周边边的环境紧密密关联。环境境的好坏对房房产的价值有有很大影响。与与周边环境的的接触和互动动，真正让您您的生活随心心所欲的核心心仍然是您住住在哪里。现现实中总有这这样那样的问问题。开发商商对您安居乐乐业的描绘，却却可能由于规规划、虚假广广告、环境污污染等原因变变成空中楼阁阁。同时，环环境的变化也也会影响其未未来投资预期期，使得投资资的房产得不不到预期价值值。一个现代化、舒舒适的住宅小小区，完备的的基础设施是是必不可少的的。随着我们们国家的居民民收入和生活活水平的提高高，居民对小小区规划的标标准要求越来来越高，而不不再满足于仅仅仅遮风避雨雨。小区居民民更加关心其其坐落的地段段、绿化面积积及相关的各各种基础配套套设施。为了了吸引房产消消费者的眼球球，许多开发发商不遗余力力地开始在各各种媒体上虚虚假宣传有关关住宅小区的的基础设施。消消费者要了解解在房产买卖卖中产生的一一些新的法律律问题，了解解如何避免及及解决由此产产生的纠纷以以维护自己的的权益。物业管理现代商品房建筑筑中，每套住住房虽由住户户单独拥有，而而诸如电梯、走走廊、车库、消消防以及供水、供电之之类的各种公公用设施则由由所有住户共共同拥有。这这些设施需要要维护、管理理；此外，楼楼群之间的绿绿化、卫生、安安全等工作也也需要有人负负责，于是物物业管理这个个新兴行业应应运而生。小小区物业服务务的好坏直接接影响到居民民的“安居乐业”。当前，也也有一些物业业公司在提供供合同文本时时，利用不明明确、不详尽尽的文字表述述设下陷阱，导导致合同双方方权利义务无无法实现对等等，也使得一一些业主不知知不觉地“违反”了约定。物业管理行业随随着我国的城城市化步伐迅迅速壮大，然然而，同其巨巨大规模不相相称的是，由由于种种原因因，物业管理理行业规范在在我国尚未完完备，业主与与物业管理企企业的纠纷层层出不穷；又又由于种种原原因，业主的的利益往往得得不到有效保保护。这种情情况已引起了了普通百姓及及政府相关部部门的广泛关关注。自然人之间的房房屋买卖纠纷纷商品房买卖纠纷纷不仅发生在在房地产开发发商与购房者者之间，在实实际生活中，在在房屋二级市市场，自然人之间间发生的各种种纠纷也不鲜鲜见，其中所所涉及的法律律问题虽然比比较简单，却却同样重要，并并且容易被买买卖双方所忽忽视。在自然人之间的的房屋买卖交交易中，往往往存在合同形形式不规范、合合同条款不完完备、合同内内容不合理、履履行过程中当当事人不积极极主张权利等等种种问题。最最应清楚的是是产权证是房房屋财产权利利确认和行使使的最基础、最最直接和唯一一的合法凭证证。只有办理理了产权证，购购房人才是法法律上成为所所购房屋的真真正主人。许多购房问题可可以归因于当当事人法律知知识的缺乏和和法律意识的的淡薄。法律律知识的缺乏乏可以通过咨咨询专业人士士来弥补，法法律意识却只只能靠当事人人自己在生活活中通过经验验的总结不断断提高。随着着我国法律的的不断完善、法法律知识的普普及以及法制制观念的加强强，人们在各各种经济交往往活动中将使使自己的行为为更加符合法法律的规定，并并且会越来越越积极地维护护自己的权利利。什么是无资质开开发经营房地地产行为?无资质开发是指指没有取得房房地产开发资资质证书，在在城市规划区区内从事商品品房开发经营营活动的行为为。其具体表表现形式主要要为部分单位位和个人借集集资联建、私私人自建、拆拆迁还建、危危房改造等名名义非法从事事商品房开发发经营。其显显著特点就是是“五证”不全，即土土地使用证、建建设工程规划划许可证、商商品房预(销)售许可证和和房地产开发发企业的营业业执照、资质质证书全无或或仅有其中的的几证。所以以最简单的分分辨办法就是是购房前查验验“五证”，但凡发现现一证不在，就就可确认该房房屋属无资质质开发无疑。无资质开发危害害人居环境无资质开发房地地产经营违反反了国家房地地产法律法规规，是非法交交易房地产行行为。《城市市房地产开发发经营管理条条例》第三十十五条和市政政府《关于严严厉打击市城城区无资质开开发经营房地地产行为的通通告》(岳政告〔2009〕2号文)，对查处无无资质开发有有明确规定。具具体来说，无无资质开发经经营的其危害害主要体现为为四个方面：：一是破坏了城市市整体规划。无无资质开发的的房屋基本上上没有取得建建设工程规划划许可证件，修修建的房屋密密度高，间距距小，对城市市的整体规划划造成很大破破坏，严重影影响了城市发发展建设。二是造成国家税税费损失。无无资质开发由由于开发主体体本身就不具具备房地产开开发资质，其其建设和交易易过程行政主主管部门很难难实施有效监监管，因而致致使税费大量量流失，国家家损失巨大。三是房屋买受人人的合法权益益得不到保障障。无资质开开发的商品房房一般房屋权权属关系不明明确，购房后后不能正常办办理产权登记记，在房屋拆拆迁时无法获获得正常补偿偿，若所购房房屋是非法开开发商开发的的商品房或违违章建筑，还还有承担强制制拆除或被拍拍卖的风险，而而且容易引发发一房多卖等等购房纠纷。此此外资质开房房屋的质量安安全、环境治治安、物业服服务等方面一一般都很成问问题。四是扰乱了房地地产市场秩序序。由于非法法开发的商品品房没有缴纳纳或足额缴纳纳营业税、契契税等，所购购房屋比正规规开发企业开开发的商品房房价格低，严严重扰乱了房房地产市场正正常秩序，影影响城市建设设健康发展。多举措强效严厉厉整治监管一是法律政策宣宣传和典型案案件曝光。要要认真做好房房地产法律、法法规、政策的的宣传工作。及及时公布取得得有效房地产产开发企业资资质证书的企企业名单，向向社会公示、曝曝光无资质房房地产项目，帮帮助群众树立立并强化自我我保护意识。二是部门联手全全面打压、封封杀。岳政告告〔2009〕2号《关于严严厉打击市城城区无资质开开发经营房地地产行为的通通告》(岳政告〔2009〕2号)明确规定了了我市相关职职能部门对于于打压、封杀杀无资质开发发经营行为的的部门职责，不不得为无资质质开发项目提提供职能范围围内的任何服服务。同时，成成立打击中心心城市违法建建设指挥部，集集中全市有关关执法程度，把把查处无资质质开发经营作作为整治城市市违法建设重重点，实行严严厉打击。三是强化房地产产开发企业资资质管理和开开发项目管理理。加大市场场监管力度，提提升监管效率率，把工作重重心放在查明明摸清已建和和在建无资质质开发项目上上，建立“黑名单”数据库实行行挂号、销号号管理，为严严厉打击无资资质开发经营营执法程度提提供准确可靠靠情报。四是严格工作失失误追责制度度。在管理、执执法过程中发发现玩忽职守守、徇私舞弊弊等问题的，要要按照有关公公务人员问责责文件规定，严严厉追究相关关责任人的行行政责任，属属渎职犯罪的的移交司法部部门法办。红网邵阳县100月21日讯（通讯讯员康煌）10月19日，邵阳县县五锋铺镇刘刘某等5名无资质房房地产开发商商，主动到县县房产局开发发办接受行政政处罚处理，交交纳罚款并依依法进行了改改正。这是邵邵阳县整治非非法房地产开开发经营市场场的案件之一一。近年来，邵邵阳县一些无无房地产开发发经营资质的的企业单位及及个人乘机违违法开发经营营房地产项目目，扰乱房地地产市场正常常秩序。今年年初，邵阳县县重点整治无无房地产开发发资质、无商商品房预售证证书、擅自转转让房地产开开发项目、假假借合伙和集集资等名义开开发房地产项项目、私自哄哄抬房地产经经营价格等违违法开发经营营房地产行为为。邵阳县房产产局牵头，会会同国土、规规划、税务等等职能部门配配合，依照《城城市房地产管管理法》和《房房地产开发经经营管理条例例》等法规，采采取查开发企企业营业执照照、查开发资资质、查买主主合同、查用用地审批情况况等“四查”方式，地毯毯式调查开发发商及个人违违法开发经营营房地产资料料。凡发现非非法开发经营营房地产现象象，该县房产产局依法向违违法开发商下下达行政处罚罚决定书、责责令其限期改改正，并处以以一定数额的的罚款；对拒拒不执行行政政处罚书的房房地产企业和和个人，移送送法院强制执执行。邵阳县自铁铁腕整治房地地产开发经营营市场活动来来，已查处5起房地产非非法开发经营营案，为国家家挽回税费损损失50万元，维护护了广大消费费者和合法房房地产企业的的权益，保障障了全县房地地产开发经营营市场的良性性发展。

提供虚假假房源骗取看看房费、私下下抬高房价吃吃差价、出售售来历不明房房源等现象在在成都二手房房交易过程中中屡禁不止，这这让很多消费费者在进行二二手房买卖时时都心存疑虑虑。目前，成成都二手房中中介市场鱼龙龙混杂，没有有从业资质的的中介门店充充斥其间，交交易的安全性性成了消费者者最担心的问问题。从业者多无资质质

就此问问题，记者咨咨询了成都某某律师事务所所的谭律师。谭谭律师认为，要要保证二手房房交易的安全全性，首先要要确保负责进进行房屋中介介服务的中介介公司的合法法性。一个具具备合法经营营资质的房产产中介公司须须同时满足以以下条件：经经工商行政管管理部门资格格认定、登记记注册、已领领取营业执照照；在房地产产管理部门备备案注册登记记；从事房地地产经营活动动的个体经纪纪人、合伙人人和经纪公司司具有经纪人人资质。但是是如果按照上上述标准衡量量成都市目前前的二手房中中介公司，有有相当一部分分并不具备从从事二手房中中介服务的资资质。

在中介公司司比较集中的的海椒市、双双桥子、内双双楠等区域，记记者以购房者者的身份对多多家中介公司司门店进行了了暗访。在这这些正在从事事房屋中介的的门店中，未未悬挂任何证证件的差不多多有一半，而而在门店内出出示了《工商商营业执照》和和《房地产经经纪单位资质质证书》的中中介公司更是是寥寥无几。很很多中介公司司都没有房管管局颁发的《房房地产经纪单单位资质证书书》，而只是是具备了《工工商营业执照照》和《税务务登记证书》。很很多门店都是是由“一张桌子、两两把椅子、两两个房本和一一部电话”就构成了一一个小小的中中介所，为消消费者进行金金额从几百元元到几十万元元的中介租售售业务。在记记者要求其出出示相关证件件的时候，这这些中介公司司门店的工作作人员大都含含糊其辞，以以各种理由推推托：有的说说营业执照正正在办理；有有的说营业执执照在总公司司，分店没有有；有的说营营业执照只是是没拿出来展展示；还有的的甚至说和另另一家公司共共用一个营业业执照。市场准入门槛低低

对于资资质证书，有有的中介公司司表示，由于于没有相关法法规和部门将将拥有资质证证书作为市场场准入门槛，“资质证书当当然可有可无无了！”有关数据显显示，目前整整个成都市场场上的中介公公司有2000家以上，既既获得《工商商营业执照》又又获得房管局局颁发的《房房地产经纪单单位资质证书书》的只有171家，不足10%。记者从成成都市房地产产经纪协会了了解到，目前前《房地产经经纪单位资质质证书》的认认定缺乏相关关的政策法规规配套，行业业规范也还缺缺乏比较有力力的措施。而而且目前《房房地产经纪单单位资质证书书》已经停办办，这也是有有的中介公司司未能拥有资资质的原因。

不仅如此，记记者还发现，二二手房中介公公司从业人员员的资质也同同样亟待规范范。作为从事事二手房交易易的中介公司司工作人员，根根据有关规定定，必须拥有有“房地产经纪纪人资质证”。但是记者者了解到，虽虽然成都的中中介市场在不不断地规范，但但是由于持证证人员远远不不能满足行业业需求，加上上一些中介公公司本身不注注意这方面的的要求，在整整个行业里面面充斥着大量量的无证从业业人员。

记者来到一一规模较大的的中介公司，当当要求工作人人员出示经纪纪人资格证时时，该工作人人员推托证件件在经理处统统一管理。记记者要求马上上拿来看时，有有关负责人解解释说，这名名工作人员是是实习生。当当记者提出根根据相关规定定，没有经纪纪人资格证书书的人，没有有签字权时，该该负责人说：：“如果按要求求，那本公司司有一半人都都得下岗。”据了解，二二手房“经纪人资格格证书”现在还处于于推广期，全全国范围内还还没有强制性性要求每个从从业人员都必必须持有该证证，因此有大大部分无证人人员从事二手手房交易。

业内专家认认为，目前二二手房市场比比较尴尬的从从业资质局面面，从长远看看是需要有关关部门来规范范的，这样有有利于在二手手房交易过程程中更好地保保障消费者的的权益，提高高交易的安全全性。2010年是HYPERLINK"/"房房地产宏观调调控频次最密密集的一年，但但同时也是房房地产业最高高歌猛进的一一年。我市的的房地产市场场呈现“投资显著增增长、市场销销售量价齐升升”的发展态势势。房价已过过万元。国家家和省出台的的一系列房地地产市场调控控政策，未造造成我市市场场的较大波动动，保持了房房地产市场的的健康稳定发发展。一、我市房地产产开发市场现现状。（一）房地产开开发情况。2010年，我市新新增房地产投投资11.7亿元，新开开工建筑面积积55.38万平方米，与与上一年同期期相比上升了了32.222%。累计在建建工程项目18个，建筑面面积160.554万平方米。房房地产税收3.29亿元。占整整个地税收入入的18%。（二）房屋销售售情况。全年年商品房网上上备案7670件，销售面面积56.53万平方米，与与上一年同期期相比上升了了48.4%；共办理各各项房屋产权权登记发证、他他项权证22530件，与上一一年同期相比比上升了53.555%；办理商品品房预售证16本，预售面面积45.39万平方米。商商品房预售金金额18.6亿元，与上上一年同期相相比上升了55.066%。全年HYPERLINK""二手房房交易6038户，成交74.84万平方米，与与上一年同期期相比上升了了33.144%。（三）商品房价价格。2010年，商品房房合同登记备备案价格为高高层均价6000元至9500元/m2，多层保持持在8000元至9000元/m2。楼盘品质质化差异加大大。二、当前我市房房地产市场存存在的主要问问题。（一）房地产开开发企业良莠莠不齐，精品品意识不强。由由于房地产业业系热点产业业，投资回报报率高，很容容易吸引逐利利资本，我市市出现了外行行搞房地产、外外来人搞房地地产、外来投投资搞房地产产的“三外”现象。这种种现象，由于于个别开发商商注重追求利利润，不重视视社会效益和和环境效益，导导致一些开发发的产品科技技含量不高，质质量不合格，建建设品位低。（二）开发企业业存在短期行行为，负债经经营风险存在在。特别是违违规收定（订订）金和借购购房非法集资资问题比较突突出。由于房房地产市场不不断看好，一一些尚未核发发预售证的房房屋已预订一一空，开发商商利用老百姓姓抢购商品房房的势头，采采取种种办法法违规收取定定（订）金。同同时，由于金金融部门对开开发项目贷款款条件逐渐提提高，为尽快快回笼资金，个个别开发商采采取非法集资资等方式融资资，扰乱了房房地产市场秩秩序。（三）物业管理理意识淡薄。物物业管理是房房地产开发业业的持续，属属于房地产开开发业的一个个序列，是一一个十分重要要的行业。开开发企业存在在重开发，轻轻管理，重盈盈利，轻服务务，重宣传，轻轻兑现的现象象。加上物业业管理公司对对物业管理的的服务性认识识不足，业务务生疏，开拓拓性差，将物物业管理的理理念仅仅定位位在打扫卫生生、维护安全全、照看自行行车等简单事事务上，致使使物管服务停停留在低层次次，缺乏个性性化、人性化化服务。物业业管理不配套套，发展严重重滞后。住房房居住以前是是“居者有其屋”，现在要“居者优其屋”。而物业管管理发展的水水平是衡量“居者优其屋”一个重要的的指标要素。目目前我市物业业管理体系基基本未建立，发发展严重滞后后，造成落后后的原因一是是我市对物业业管理的认识识、重视不够够；二是居民民对物业管理理的社会化、商商品化意识跟跟不上来，推推广难度大。（四）住房供应应结构不合理理。结构转型型任务十分繁繁重，结构性性矛盾和供需需不平衡在一一定程度上仍仍然存在。目目前我市正在在建设中的雍雍怡广场、湖湖景国际等都都是中高档住住宅小区，高高层、小高层层、联体排屋屋等高档住宅宅占市场份额额较大。其大大部分面积都都是在120平方米以上上，能供给中中低收入阶层层和首次购房房解决居住问问题的户型并并不多。中小小户型中低价价位的房源较较缺，房源供供需的结构性性矛盾仍然存存在。（五）房地产市市场准入制尚尚未建立。近近年来，房地地产市场“三外”现象较为普普遍，尤其是是一些缺乏技技术力量、没没有开发业绩绩的开发企业业和个人搞房房地产开发，导导致一些开发发项目品位、质质量和售后管管理上存在诸诸多问题。一一旦项目完成成后企业注销销，出现了问问题最终还是是由政府来解解决。发布虚虚假信息，违违规收取中介介服务费，有有的还与开发发企业的工作作人员串通炒炒期房、炒房房号等。中介介市场行为不不规范，目前前我市有相当当一部分中介介企业和从业业人员无资质质、无上岗证证书。以上几个问题，既既是我市房地地产市场存在在的主要问题题，也是导致致房价上涨过过快的重要原原因。关于房房价上涨过快快，除以上原原因外，还有有几条重要因因素也应该看看到：一是受受大经济环境境影响。目前前全国经济形形势发展较快快，这是房价价上升的主要要原因。二是是民间资金把把房屋买卖作作为投资渠道道，加剧了供供求矛盾和房房价上扬。三三是去年以来来HYPERLINK""土地价格、拆拆迁成本、建建材费用的大大幅度上涨，是是房价上涨过过快的直接原原因。四是农农民进城人员员及刚性需求求增多。三、我市房地产产市场特点和和面临的发展展形势。（一）新政对我我市影响较小小。“新国十条”出台后，对对我市的实际际影响不大，因因为我市处于于四线城市，房房地产泡沫较较少，投机、投投资性需求很很有限，效果果更多的体现现在对购房者者心理方面的的影响，在开开发商一些高高品质热销楼楼盘的带动下下，购房者经经过理性的观观望后，逐步步入市，在传传统销售淡季季的6、7、8月，房市仍仍有不错的表表现。（二）市场态势势仍然销大于于供。我市房房地产市场，商商品房住宅销销售量大于供供应量，市场场销售格局发发生变化，可可售房源的减减少，以致部部分新开楼盘盘出现开盘后后几乎脱销的的火爆场景。从从全年来看，市市场供应量一一直处于需求求不足状态。（三）商品房房房价稳中带升升，二手房涨涨幅较大。随随着城市的建建设及经济的的发展，居民民收入的不断断提高，房价价的合理上涨涨也是理所当当然，新建商商品房价格居居高不下，许许多购房者转转向了购买二二手房，再加加上房市持续续的销大于供供，也加大了了对二手房的的需求，导致致二手房量、价价同比都有所所增长。（四）房地产市市场刚性需求求不断释放。我我市的房地产产市场仍存在在较大需求空空间。房地产产新政在一定定程度上抑制制了改善型、投投资型住房需需求，但房地地产市场刚性性需求较大。逐逐渐步入社会会的年轻群体体，这类人群群来自家庭的的经济支持较较多，有强烈烈的购房需求求和相应的支支付能力；随随着城市化进进程的不断加加快，城市居居住地理界限限不断打破，外外来人群不断断涌入城市发发展，也为市市场提供了较较为旺盛的市市场需求。四、理性面对市市场走势，立立促房地产市市场平稳健康康发展。（一）加快普通通商品住房建建设。增加市市场有效供给给，建立多层层次的住房供供应体系。加加快中小套型型、中低价位位的普通商品品住房建设，加加大普通商品品住房开发量量，缓解市场场供求结构矛矛盾，力求使使我市商品房房市场供求平平衡。逐步构构建基本满足足不同层次住住房需求的商商品住房体系系。同时积极极引导房地产产企业加大普普通商品房市市场投入和建建设，使得各各类收入群体体住有所居，居居有所安。（二）加强对房房地产市场监监管。去年我我们重点对全全市所有在建建、在售以及及即将开工建建设的房地产产项目进行检检查，共检查查企业28家，HYPERLINK"/"房产项目49个。围绕房房地产交易中中容易发生违违法违规的关关键环节和重重点部位开展展的专项整治治工作，加强强了行业监管管，取得了阶阶段性成效。今今年我们坚持持集中整治和和制度建设的的原则，规范范市场秩序。按按照住建部《关关于进一步加加强房地产市市场监管完善善商品住房预预售制度有关关问题的通知知》要求，强强化商品住房房预售方案的的管理。在工工作中要坚持持标本兼治、重重在治本，把把集中整治和和制度建设有有机地结合起起来，依法查查处老百姓反反映强烈、社社会影响较大大、投诉集中中的违法违规规开发、合同同欺诈、违法法中介等方面面的案件，提提高经营者依依法经营和消消费者自我保保护意识，全全面优化住房房生活环境。（三）加强市场场调研，引导导房地产理性性健康发展。我我们将密切注注意观察和分分析全国和本本地区房地产产市场动态，把把握市场脉搏搏，应对可能能的变化。及及时掌握我市市房地产价格格动态和走势势，建立起科科学有效的房房价监测和预预警体系，加加强对房地产产市场的调控控，维护房地地产市场价格格秩序，促进进房地产业持持续健康发展展。重点监测测土地出让价价格，新建商商品房、存量量房的交易价价格；一旦发发现价格异常常波动，及时时提出预警建建议。提高调调控措施的预预见性、针对对性和有效性性。（四）循序渐进进地发展物业业管理，改善善居民的生活活环境。我市市应广泛宣传传《临海市物物业管理实施施办法》，并并以此为契机机，着手起草草符合我市配配套的各类物物业管理制度度，循序渐进进的推进发展展物业管理，逐逐步实现我市市物业管理市市场化、专业业化、社会化化。（五）实行市场场准入制度，全全面优化开发发企业队伍。要要培育房地产产企业核心竞竞争力，注重重企业可持续续发展。目前前，全市共有有房地产开发发企业57家。但房地地产开发二级级资质以上的的仅有8家，其余多多为实力不强强、竞争力较较弱的企业。要要严格把好市市场准入资格格关，一是对对挂靠开发及及无证经营的的非房地产开开发企业及个个人不准从事事房地产开发发；二是对新新设立的房地地产开发企业业要重点审核核其资金、技技术、项目情情况，申办企企业资质及营营业执照要严严格按照程序序办事；三是是对于自有资资金不足，行行为不规范的的房地产开发发企业，政府府各有关部门门不审批或同同意其新开发发项目，逐步步把这部分房房地产开发企企业清理出市市场；四是对对一批有实力力的开发企业业要重点扶持持，