商业地产基础知识培训讲义图文并茂

商业地产基础知识整合培训商业地产基础报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计PART1PART2PART3开始之前，我们先看几组商业照片大型社区商业中心大型购物中心特色休闲街分组讨论结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？消费的金额和内容有什么不同？注：约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右讨论后每组一个代表回答以上问题商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需起步发展享受”四个过程第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活后的起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段以体现个性特点的发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量的享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$国内中等规模以上城市长三角珠三角深圳上海北京GDP百货大楼楼大型超市市供销社城市生活活休闲中中心商业模式国外模式式发展特征征国内模式式发展特征第一代商商业第三代商商业第二代商商业街区商铺铺百货商场场摩尔风光数十十年后在在20世纪前期期遭遇挑挑战，传传统商业业的赢利利率无法法支撑起起再扩张张、发展展的负担担超市兴起起，倡导导自由选选购的理理念。最最大贡献献是给零零售业业业态注入入工业制制造业的的文化要要素。以ShoppingMall为代表，，追求一一站式购购物。环环境污染染、郊区区化的边边缘生存存状态、、交通堵堵塞、旧旧城衰落落等问题题使其渐渐渐退出出发展舞舞台。城市中心心区域社区中心心/临近市区区城市中心心/副中心/交通枢纽纽第四代商商业以“体验验经济””为基础础，以生生活方式式消费、、娱乐加加休闲为为主旨城市生活活休闲中中心随着新世世纪的到到来，超超市迅速速在中国国成为新新的时髦髦，这和和后期所所谓的mall实际上是是一致的的，国内汽车车保有量量低难以以支撑真真正意义义的郊区区mall我们国家家最早的的商业模模式，供供销社的的选址往往往都是是城市中中最好的的位置如北京王王府井的的百货大大楼，这这一代发发展了很很长时间间，它是是在供销销社的基基础上扩扩大的，，在经营营模式上上也发生生了很大大的变化化着眼于满满足大众众日益增增加的精神和文文化需求，国国内目前前出现的越来越越多购物中心心城市核心心何为商业地产？PART1商业地产产的基本本概念商业地产产的分类类PRRT1何为商业业地产？？——商业地产产的基本本概念商业地产产——用于经营营用途的的房地产产形式商业地产产的形式式多种多多样，最最常见的的如mall、大型批批发市场场、商业业街、商商场、社社区商业业等（开放、封封闭）大型商业业地产项项目的开开发是一一项复合合工程，，需要对对商业、、地产、、金融等等各方面面具有专专业操作作能力泛商业地地产：除除住宅以以外的房房地产形形式，主体特征征以租赁赁回报为为目的，包括商商场、酒酒店、办办公、旅旅游、展展览、集集贸市场场等狭义商业业地产：：就是指指用于商商业经营营的地产产开发项项目PRRT1何为商业业地产？？——商业地产产的基本本概念商业地产产与住宅宅房地产产的区别别住宅房地地产商业地产产发展商大大多数采采取开发销售售的模式，其其资金回收收模式相相对简单单商业地产产项目是是只租不售售、或只只销售部部分的面面积，大部分分靠企业长期期持有大多数的住住宅类产品品的购买者者在购买住住宅类产品品时，主要要是买来自住或投资资大多数购买买者购买商商业地产类类产品是作作为一种稳定型、投投资回报率率较高的一一种投资工工具，买来来作为投资资用的发展商只要要将房子卖出出去，将社区的的物业管理理做好，就就基本算是是大功告成成发展商考虑虑的不仅仅仅是如何将将商铺卖出出去，而且且还要将后期的经营营、推广作为为第一等大大事来对待待PRRT1何为商业地地产？——商业地产的的基本概念念商业地产在在开发和运运营中涉及及到三个层层面资本运营商业地产市场开发运营管理PRRT1何为商业地地产？——商业地产的的基本概念念商圈——吸引顾客的的辐射范围围商圈：是指商店以以其所在地点为中中心，沿着一定的的方向和距离扩展展，吸引顾客的辐辐射范围商圈是以设定的商商业建筑为圆心，，以周围一定距离离为半径所划定的的范围。这是原则性的标准准，在实际从事商商圈设定时还必须须考虑经营业种、、商品特性、交通通网分布等因素。。进行商圈分析的目目的有三：一是明确该商业区区或商店的商圈范范围；二是了解商商圈的人口分布状状况及生活结构；；三是在此基础上上进行经济效益的的预测。PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概概念业态——面向某类目标顾客客的商店营业形态态特征：“怎么卖”对特定消费者的特特定需要，按照一一定的战略目标，，有选择地运用商品经营结构、店店铺位置、店铺规规模、店铺形态、、价格政策、销售售方式、销售服务务等经营手段，提供供销售和服务的类类型化经营形态目前中国有9种零售业态，日本本20多种，美国40多种包括百货店、大型型综合商场、超级级市场、便利店、、专业店、专卖店店、购物中心、家家居中心、仓储商商店、折扣店、自动售货机、邮购购店、无店铺销售售形式（电子购物物——B2C，C2C）等业态：“店“——商家或经营者向确确定的顾客群提供供确定的商品和服服务的具体形态PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概概念业种——面向顾客某类用途途的商店营业种类类特征：“卖什么””目前国内零售消费费市场可细分上百百个业种，商品的的种类达到数万（（11万）种，国外发达国国家的业种细分更更多，难以胜数从使用目的上分为为消费品和再生产品，从购购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品品，包括男装、女女装、鞋类、箱包包、家电用品、生生鲜、日化用品、、烟酒、建材、机机电、纺织品等业种：“货”——依商品的功能、款款式及适合的年龄龄所做的分类何为商业地产？PART1商业地产的基本概概念商业地产的分类PRRT1何为商业地产？——商业地产的分类随着需求和消费水水平的提升，商业业物业也随之越来来越多样化。我们可以根据不同同的标准对其进行行分类PRRT1何为商业地产？——商业地产的分类分类标准类型备注按照功能类型零售功能百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等娱乐功能电影城、娱乐城、KTV、游乐园等餐饮型大中型酒店、中小型快餐等健身、休闲服务运动会所、健康中心、美容中心等按购买消费内容物品交易场所为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等服务交易场所为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类体验业态为消费者提供身心体验场所，如娱乐、健身、美容、美发等场所按客户广度大众客户类面向所有社会上的人群，为大众消费者提供服务，如超市、餐饮等小众客户类面向社会的少数人群，如面向年轻人的娱乐迪吧、面向高收入的高级会所等按建筑形式单体商业建筑单一建筑体，独立于其他商业建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑地下商业街，多由人防工程改造而成综合商业建筑多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起按照市场覆盖范围近邻型如小卖部、便利店、食品店、粮食店社区型菜市场、超市等区域型购物中心超大区域型中心商业街按照商店销售产品类型综合商店提供不同类型货品和服务的综合性场所服装和饰品店服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店家具店、装饰材料店等其他书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店便利店包括超市、食品店和药房PRRT1何为商业地产？——商业地产的分类在商业地产实践中中，我们常常根据据业态进行分类：：百货店超级市场大型综合市场便利店专业店专卖店购物中心仓储商店家居中心PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍百货店Departmentstore(Dept．)特点采取柜台销售与自自选（开架）销售售相结合方式商品结构为种类齐齐全、少批量、高高毛利，以经营男男、女、儿童服装装、服饰、衣料、、家庭用品为主采取定价销售，可可以退货，有导购购、餐饮、娱乐场场所等服务项目和和设施，服务功能能齐全选址在城市繁华区区、交通要道商圈范围大，一般以流动人口口为主要销售对象象商店规模大，在5000平方米以上商店设施豪华，店店堂典雅、明快目标顾客为中高档档消费者和追求时时尚的年轻人概念在一个大建筑物内内，根据不同商品品部门设销售区，，开展各自的进货货、管理、运营的的零售业态PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍2.大型综合商场generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自选销售方式式，以销售大众化化实用品为主，并并将超级市场和折折扣商店的经营优优势合为一体的、、满足顾客一次性性购全的零售业态态特点采取自选销售方方式和连锁经营营方式商品构成为衣、、食、用品齐全全，重视本企业业的品牌开发设有与商店营业业面积相适应的的停车场目标顾客为购物物频率高的居民民商圈范围较大商店营业面积一一般在2500平方米以上选址在城乡结合合部、住宅区、、交通要道PRRT1何为商业地产？？——九大业态介绍3.超级市场supermarket(S．M)概念采取自选销售方方式、以销售生生鲜商品、食品品和向顾客提供供日常必需品为为主要目的的零零售业态特点采取自选销售方方式，出入口分分设，结算在出出口处的收银机机处统一进行商品构成以购买买频率高的商品品为主，经营的的商品应以肉类类、禽蛋、水果果、水产品、冷冷冻食品、副食食调料、粮油及及其制品、奶及及奶制品、熟食食品以及日用必必需品为主营业时间间每天在在11H左右，可可采取连连锁经营营方式，，有一定定的停车车场地选址在居居民区、、交通要要道、商商业区商圈范围围较窄，，以居民为为主要销销售对象象商店营业业面积在在500平方米以上目标顾客以居居民为主PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念满足顾客便利利性需求为主主要目的的零零售业态特点以开架自选为为主，结算在在进口(或出口)处的收银机处处统一进行，，可采取连锁锁经营方式商品结构特点点明显，有即即时消费性、、小容量、应应急性等，营营业时间长，，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日日选址在居民住住宅区、主干干线公路边以以及车站、医医院、娱乐场场所、机关、、团体、企事事业所在地商圈范围窄小小，一般设定定在居民徒步购物物5—7min到达的范围内内商店营业面积积在100平方米左右，，营业面积利利用率高，目标顾客主要为居居民、单身者者、年轻人。。80％的顾客为有有目的的购买买经营实行信息息系统化，开开展单品管理理，便利店的的商品价格略略高于一般零零售业态的商商品价格PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍5.专业店speciatitystore(S．S)概念经营某一大类类商品为主，，并且具备有有丰富专业知知识的销售人人员和提供适适当售后服务务的零售业态态特点采取定价销售售和开架面售售，亦可开展展连锁经营商品结构体现现专业性、深深度性、品种种丰富，可供供选择余地大大，以某类商商品为主，经经营的商品具具有自己的特特色，一般为为高利润选址多样化，，多数店设在在繁华商业区区、商店街或或百货店、购购物中心内商圈范围不定定营业面积根据据主营商品特特点而定目标市场多为为流动顾客，，主要满足消消费者对某类类商品的选择择性需求PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍6.专卖店exclusiveshop(E．S)概念专门经营或授授权经营制造造商品牌和中中间商品牌的的零售业态特点采取定价销售售和开架面售售，亦可开展展连锁经营商品结构以企企业品牌为主主，销售体现现量少、质优优、高毛利注重品牌声誉誉、从业人员员必须具备丰丰富的专业知知识，并提供供专业性知识识服务选址在繁华商业区、商店街或百百货店、购物物中心内商圈范围不定定目标顾客以中中青年为主，，商店的陈列列、照明、包包装、广告讲讲究PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍7.购物中心shoppingcenter(S．C)概念企业有计划地地开发、拥有有、管理运营营的各类零售售业态、服务务设施的集合合体特点由发起者有计计划地开设，，实行商业型型公司管理，，中心内设商商店管理委员员会，开展广广告宣传等共共同活动，实行统一管理理内部结构由百百货店或超级级市场作为核核心店，以及及各类专业店店、专卖店等等零售业态和和餐饮、娱乐乐设施构成服务功能齐全全，集零售、餐饮饮、娱乐为一一体。根据卖场面面积，设相应应规模的停车车场选址为中心商商业区或城乡乡结合部的交交通要道商圈根据不同同经营规模、、经营商品而而定设施豪华、店店堂典雅、宽宽敞明亮，实行卖场租租赁制，目目标顾客以流流动顾客为主主PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍8.家居中心homecenter(H．C)概念以与改善、建建设家庭居住住环境有关的的装饰、装修修等用品、日日用杂品、技技术及服务为为主的、采取取自选方式销销售的零售业业态特点选址在城乡结合部、、公路边、交交通要道或消费者自有有房产比率较较高的地区商品构成主要要以房屋修缮缮和室内装修修、装饰品、、园艺品、宠宠物食品、室室内外用品、、洗涤剂及杂杂品等作为经营策略略，发挥了廉廉价商店的低低价格销售和和超级市场的的开架自选销销售等优势提供一站式购购足和一条龙龙服务可采取连锁经经营方式有一定的停车车场PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍9.仓储商店warehousestore(W．S)概念在大型综合商商场经营的商商品基础上，，筛选大众化化实用品销售售，并实行储储销一体、以以提供有限服服务和低价格格商品为主要要特征的、采采取自选方式式销售的零售售业态特点选址在公路边边、交通要道道和利用闲置置设施,主要的商圈人人口为5—7万人,商店营业面积积大，一般在在4000m’以上商品构成成以新开开发上市市的商品品为主力力商品，，自有品品牌占相相当部分分，主要要是面向向广大的的工薪阶阶层服务务作为价格格策略，，每天都都以较低低价格销销售全部部商品,作为商品品策略，，经营同同其他零零售业态态能进行行价格比比较的、、知名度度、普及及率都较较高的商商标商品品或价格格一般被被众所周周知的商商品商店设施施简单化化。将超市市开发的的销售技技术和管管理理论论、可实实行连锁锁经营仓储商店店的价格格影响力力、大型型综合超超市商品品供应计计划的方方法及选选址理论论等融为为一体，，灵活运运用。设设有一定定规模的的停车场场PRRT1何为商业业地产？？——业种介绍绍业种是指指零售商商业的行行业种类类，通常常按经营营商品的的大类将将零售划划分为若若干个业业种，业业种强调调的是““卖什么么”。通通常分分为以下下四大类类：餐饮休闲娱乐零售生活服务PRRT1何为商业业地产？？——业种介绍绍业种分类零售类餐饮类服务类休闲娱乐选购品便利品宴请型随机型日常型携带型消遣型大众型私属型商务型日常型生活型大众型小众型业种选择百货家电数码店家居建材鞋帽服饰店化妆品专卖等精品超市奢侈品专卖收藏品店高尔夫用品服装定制等便利店中型超市蛋糕店花店药房等大中型正餐中西快餐简餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特产专卖等咖啡茶座等邮局银行电信干洗店维修中介等美容美发书店宠物店摄影诊所等会所KTV酒吧等桌球房网吧棋牌室游艺室等健身房美容SPA足道按摩等业种细分分：报告提纲纲何为商业业地产？？商圈与社社区商业业商业建筑筑空间设设计PART1PART2PART3商圈与社区商业PART2社区商业社区商业以满足足社区日常生活活配套为主要的的业态规划，如如餐饮，干洗，，美容美发，书书报亭等等，一一般无大型主力力店带动。小而杂以生活所所需为主商圈商圈商业的辐射射范围为整个城城市或较大范围围，以其在城市市中的商业定位位（地位）、商商圈发展潜力来来确定其作为，，大而全、精而而细，以品牌店店、专营店为主主思考:请回忆一下您居居住的小区配套套商业都有些什什么业种？更大或者更小的的社区，他们的的商业配置有什什么异同？PRRT2商圈与社区商业业——社区商业消费人口是决定定社区商业的第第一要素常住人口（万人）人均面积（平米）消费习惯/频次消费需求交通时间（分钟）居住组团0.3–0.80.6就近消费+目的消费+即时消费/每天基础配套步行3–5居住小区2–30.6–0.8就近消费+目的消费+即时消费/1-3天基础配套步行5-10居住区5–100.8-1目的消费+随机消费/3–5天基础配套+休闲、娱乐步行10–15；车行5特大型居住区10以上1–1.2目的消费+随机消费/周–月基础消费+生活购物、休闲娱乐步行不超过20；车行不超过10PRRT2商圈与社区商业业——社区商业居住组团类社区区商业配置：零售与配套居住组团：由于受到人口口总量的限制，，居住组团的消消费需求一般以以基础型为主，，其涵盖的业态态业种相对比较较单一，零售类类及配套类商业业居多。例如：零售类——便利店，书店，，五金建材，西西饼店，药房等等配套类——银行，邮局，电电信，洗衣，维维修，中介等PRRT2商圈与社区商业业——社区商业居住小区类社区区商业配置：零售、配套、发发展型居住小区：居住小区一般般由多个居住组组团组成，人口口数量在后者的的基础上有大幅幅的提高，居民民对社区商业的的要求也随之提提升，出现少量量的发展型社区区商业。例如：零售类——便利店，书店，，五金建材，西西饼店，药房，，大中型超市等等配套类——银行，邮局，电电信，洗衣，维维修，中介等发展型——宠物店，音像店店，鲜花店，美美容美发，旅行行社等PRRT2商圈与社区商业业——社区商业居住区类社区商商业配置：零售、配套、休休闲、发展型居住区：由于消费人口口的激增，服务务半径的扩大，，社区商业的业业态业种的丰富富程度已较为接接近区域型商业业。例如：零售类——便利店，书店，，五金建材，西西饼店，药房，，大型卖场等配套类——银行，邮局，电电信，洗衣，维维修，中介等休闲类——按摩SPA，酒吧茶坊，网网吧，中西快餐餐，时尚餐饮等等发展型——宠物店，音像店店，鲜花店，美美容美发，旅行行社，教育培训训等PRRT2商圈与社区商业业——社区商业特大居住区类社社区商业配置：：零售、配套、休休闲、发展型特大型居住区：突破原有区域域规划的限制，，在消费人口数数量和商业建筑筑体量上以不能能用常规标准来来衡量。目前此此类居住区的数数量较少，服务务能力和辐射范范围有突破区域域商业中心的可可能。例如：零售类——便利店，书店，，建材卖场，专专业专卖，大型型卖场，购物中中心等配套类——银行，邮局，电电信，洗衣，维维修，中介等休闲类——按摩SPA，酒吧茶坊，网网吧，中西快餐餐，时尚餐饮等等发展型——宠物店，音像店店，鲜花店，美美容美发，旅行行社，教育培训训，汽车美容，，婚纱，琴行等等商圈与社区商业PART2社区商业社区商业以满足足社区日常生活活配套为主要的的业态规划，如如餐饮，干洗，，美容美发，书书报亭等等，一一般无大型主力力店带动。小而而杂以生活所需需为主商圈商圈商业的辐射射范围为整个城城市或较大范围围，以其在城市市中的商业定位位（地位）、商商圈发展潜力来来确定其作为，，大而全、精而而细，以品牌店店、专营店为主主PRRT2商圈与社区商业业——商圈主圈：65%顾客来自主要商商圈。小型商店的核心心商圈在0.5-0.8公里之内，顾客客步行来店在10分钟以内；大型型商场的核心商商圈在5公里以内次圈：25%顾客来自次要商商圈。小型商店的次要要商圈在1.5公里之内，顾客客步行来店在20分钟以内；大型型商场的次要商商圈在8公里以内边圈：10%顾客来自边缘商商圈。一般来说，小型型商店的边缘商商圈在1.5公里以外，顾客客步行来店在20分钟以上；大型型商场的边缘商商圈在8公里以外商圈的构成及顾顾客来源主圈次圈边边圈PRRT2商圈与社区商业业——商圈人口数量及特点点包括居住人口数数量、工作人口口数量、过往人人口数量、居民民户数和企事业业单位数，及相相应人口年龄、、性别、职业和和收入水平构成成等。建设状况包括公共交通、、供电状况、通通讯设备、金融融机构等对于百百货商店营销的的方便程度。商圈分析要素商圈分析是指对对商圈的构成、、特点和影响商商圈规模变化的的各种因素进行行综合性的研究究。社会因素分析地区建设规规划、公共设施施（公园、公共共体育场所、影影剧院、展览馆馆），以及本地地区的人文等，，是否有利于百百货商店的发展展。商业发展潜力包括购买潜力和现有有商场的经营状况。这这两个因素是对对百货商店影响响的最直接因素素。在对商业发发展潜力进行分分析时，应计算算该地区的商圈圈饱和度，以了了解这个地区内内同行业是过多多还是不足。在在商圈饱和度低低的地区建店，，其成功的可能性性必然超过商圈圈饱和度高的地地区。PRRT2商圈与社区商业业——商圈影响商圈大小的的因素百货商店的自身身的特点百货商店的经营营规模百货商店的经营营商品种类交通运输情况竞争对手的地理理位置百货商店的促销销情况消费者的流动性性休息十分钟，稍稍后继续报告提纲何为商业地产？？商圈与社区商业业商业建筑空间设设计PART1PART2PART3商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要要点建筑空间类型集中式商业（盒盒式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点主力店入口立面中庭动线五大要素商业建筑五大要要素，有什么样样的特点？PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点1.商业体建筑立面面表现PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点/立面包装创意是否需需要？Thisorthis？常见耳机包装创意耳机包装PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点/立面外表重不重要？？Thisorthis？PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点/立面建筑的立面，恰恰如人的外表气气质，同时也构构成对消费者最最直观的吸引Thisorthis？新加坡乌节湾商商业项目上海仲盛世界商城PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点/立面立面风格应当体现出一个商业业体的经营内涵涵多种材质的运用搭配出鲜活表情色彩丰富、明快彰显商业活力个性装饰风格体现商业主题和调性商业元素PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点/立面国外商业案例2.日本山井奥特莱斯1.日本千叶区域商业124.新加坡克拉码头头43.洛杉矶citywalk3PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点2.商业体建筑入口口设计PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点/入口思考：为什么我们会经经常看到“走出出来的路”？PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点/入口不仅是所谓“路路人的素质”更重要的是非人性性化的路线设计计道路设计应当符符合人的行为习习惯PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点/入口什么是人的行为为习惯：弧线与捷径优秀的商业体入入口设计一般也也遵从这个规律律通过弧线形成成喇叭式（楔形））入口广场，吸纳人气PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空空间要要点/入口思考：：商业体体的入入口又又应该该放在在什么么位置置？是中间间，还还是路路口？？PRRT3商业建建筑空空间设设计——建筑空空间要要点/入口传统商商业观观点认认为：：金角角银边边“金角角”路路口的的位置置是商商业价价值最最高的的地方方，因因此入入口通通常放放在中间“银边边”位置PRRT3商业建建筑空空间设设计——建筑空空间要要点/入口随着商商业的的发展展和对对商业业认识识的深深入，，越来来越多多的业业内人人士认认为：：路口““金角角”是是最容容易吸吸纳和和聚集集人气气的地地方，，导入客客流作作用对对商业业体的的价值值贡献献大于于商铺铺的价价值贡贡献PRRT3商业建建筑空空间设设计——建筑空空间要要点3.商业体体交通通动线线设计计PRRT3商业建建筑空空间设设计——建筑空空间要要点/动线客流车流货流商业动动线由由客流流、车车流、、货流流三条条线共共同构构成消化循循环系系统呼吸循循环系系统血液循循环系系统犹如人人的三三大循循环系系统，，互相相渗透透、永永久共共存，，却从不交交错PRRT3商业建建筑空空间设设计——建筑空空间要要点/动线客流动动线是是商业业体中中最容容易被被感知知的部部分消费者者从各各个入入口被被吸纳纳进入入商业业体，，因此外部客流的介接入入是商业客流动线第第一个重要部分PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/动线一条清晰明了的内部主主动线，是客流动线设计计的核心PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/动线一条清晰明了的内部主主动线，是客流动线设计计的核心日本旧船厂改造的的区域商业PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/动线内部多条动线严重重影响商业效率PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点4.商业公共空间——中庭PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/中庭思考：商业体为什么需要要中庭？PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/中庭休息等候聚集商业活动中庭作为商业体重重要的空间节点，，是很好的缓冲空空间PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/中庭中庭在盒式商业和和商业街中被广泛泛应用上海恒隆广场上海南方商城上海-海上海商业广场上海大拇指商业广广场PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点5.商业体建筑的主力力店PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点商家品牌有很多类类型，比如餐饮品牌PRRT3商业建筑空间间设计——建筑空间要点点商家品牌PRRT3商业建筑空间间设计——建筑空间要点点卖场品牌PRRT3商业建筑空间间设计——建筑空间要点点你了解他们在在商业体中的的不同作用吗吗？分组讨论回忆并模拟想想象某个购物物中心或者商商业街的商业业布置：1.娱乐、餐饮、、服装零售、、生活服务类类一般分布在在什么地方？？2.吸引你去这里里消费的主要要业种和商家家通常有什么么特点？注：约10-12个人为一小组组进行讨论，，讨论时间为为10分钟左右讨论后每组一一个代表回答答以上问题PRRT3商业建筑空间间设计——建筑空间要点点什么是主力店店一般说来，在在项目中能够够主动吸引人流流、对其他品品牌有号召力力的店，就是主力店店。包括两个方面面：一个是面积大大，大面积能能够带来大人人流。主力店一般般面积在5000～2万平方米。另另外一种是拥有众众多忠诚客群群的知名品牌牌。PRRT3商业建筑空间间设计——建筑空间要点点主力店位置确确定第一，将最有价值的商业面积出租给经营散户，而获得更高的租金收入；第二，主力店所处的层级越高，则对经营散户的拉动作用就越大。主力店的经营就会越轻松，风险就越小发展商希望主主力店经营位位置离首层越越远越好主力商家希望望离首层越近近越好，最好好就定在首层层博弈PRRT3商业建筑空间间设计——建筑空间要点点主力店位置确确定现实——折中的结果主力店的经营营层级大多数数位于二层至至顶层之间既保证了主力力店有一个相相对理想的经经营位置又能将首层腾腾出来让发展展商获得基本本的投资回报报如果两家主力力店，则应该该呈“哑铃形形”布局，让让两家主力店店位于物业两两侧，中间是是中小散户构构成的长廊如果多家主力力店，至少应应该在顶层布布置一家，以以达到吸引客客流向上走的的目的。让客流在到达达主力店之前前尽可能经过过更多的商铺铺，尽可能逗逗留更长的时时间比较合理的原原则PRRT3商业建筑空间间设计——建筑空间要点点

核心主力店辅助主力店配套辅助店零售设施百货、综合超市等时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店不同地区商品特色店文化娱乐设施动感影院、科技展览等儿童乐园等艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧快餐类、风味小吃类宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等主力店业态选选择：突破百百货与卖场对于面积在10万平米以上、、多种业态组组合的购物中中心，多个主主力店是必要要的。每一种业态都都需要自己的的“龙头”，以实现对客客流的吸引和和购物中心的的整体定位。。商业建筑空间设计PART3商业建筑空间间要点建筑空间类型型盒式商业（集集中式商业））街区式商业商业空间创新新PRRT3商业建筑空间间设计——盒式商业集中式商业（（盒式商业））有两大类：：1.独立大型商业业：如上海正大大广场、广州州天河城、北北京西单大悦悦城等2.大型裙房商商业：如上海港港汇广场、、上海商城城、上海恒恒隆广场等等PRRT3商业建筑空空间设计——盒式商业外部商业元元素入口空间中庭通道建筑设计强强调视野可可达性色彩明亮，，建筑新颖颖，满足好好奇心理PRRT3商业建筑空空间设计——盒式商业外部商业元元素入口空间中庭通道与外部道路路合理结合合充分考虑公公交、地铁铁、出租车车、地面停停车等相互互关系PRRT3商业建筑空空间设计——盒式商业外部商业元元素入口空间中庭通道入口广场作作为建筑内内部形态宽宽泛开敞的的空间，是是水平交通通空间中段段性放大的的节点。作为水平交交通的分段段标志而具具有分解作用作为水平交交通的连接接体而具有有连接和过过渡作用楔形入口广广场建筑入口凹凹入建筑体体量，将外外部空间或或深或浅地地引入建筑筑的区域内内。形成具有个个性的入口口空间;或者楔入的部分分将建筑穿透以以达到通畅的特特殊目的。对于外部交通设设计有利，可缓缓解入口区域对对外部街道或基基地环境的直接接压力。PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道恒隆广场正大广场中庭为半开敞形式尺度较大、丰富、宏伟、开朗通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业直线型中庭空间——突出气势和尺度感优雅从容的弧形中庭外部商业元素入口空间中庭通道PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道中庭专业设计顶部注意引入自自然采光PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道引入人性化设计——休息座椅PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道恒隆广场正大广场一条清晰主动线线连接绝大部分分商铺和店面环形交通路线：以公共空间(中庭)为组织的核心，，各功能空间围围绕核心相连。。环形平面组织织模式有较强的的内向性和凝聚聚力，核心空间间突出，整体性性强弧形道路：过直的通道容容易造成呆板的的形象，以弧形形增加商业展示示面和空间变化化PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道动线规划方案是是在总体上考虑虑了商业业态的的总体平衡，使使通过所有承租租户的人流通行行量达到最大，，达到购物中心心的整体人气平平衡除了平平面动动线上上以一一条清清晰主主动线线引导导客流流外，，在垂垂直方方向上上以斜向方式引导客流，布置在建筑中庭庭交通枢纽及出入入口等人流密度较较大，是加强顾客客对建筑认知和记记忆的重要场所直列式并列继续式并列连续式交叉式商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要点点建筑空间类型盒式商业（集中式式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设计计——街区式商业空间形态：摒弃简简单划一的街道空空间形态，充分体体现街区的趣味性；共享空间：令人愉愉悦的空间尺度；；短街&窄巷：充分实现商商铺的可视性和人人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，，体现“逛”的乐乐趣；交通组织：停车场场，易于到达，易易于排空；人车分流：一方面面便利，另一方面面还给步行者安全全放松的空间；成功商业街的布局局形式PRRT3商业建筑空间设计计——街区式商业节点一：入口广场场牌坊、路障、门楼楼等作为起点雕塑、钟塔等强调调气氛招牌、路牌等作为为指引结合雕塑等道具，，突出商业区主题题，强化场所气氛氛PRRT3商业建筑空间设计计——街区式商业节点二：局部景观观广场各种宣传活动、路路演聚集人气，提提升商业气氛引入阳光和自然生生态，作为项目景景观亮点雕塑和景观休闲设设施缓冲人流，同同时满足停车需求求夜晚或者节假日开开放为音乐喷泉，，作为儿童、情侣侣嬉戏游玩的景点点吸引客户停留平日/白天为硬质平地景景观PRRT3商业建筑空间设计计——街区式商业节点三：开放式中中庭以座椅、露天休息息平台等聚集人气气，形成客流驻足足休息点环形流线，利于环环顾周边商家，并并能开展小型商业业活动PRRT3商业建筑空间设计计——街区式商业夜景灯光不仅能起起到昭示性的广告告效果，还能烘托托商业气氛，同时时也是景观的构成成部分起到吸引客客流的作用夜景灯光PRRT3商业建筑空间设计计——街区式商业休闲设施结合小景景设置，如座椅与与小型水池、雕塑塑、绿化的结合雕塑用于表达商业业调性绿化和水景满足对对阳光和水的渴望望景观小品PRRT3商业建筑空间设计计——街区式商业保证2-3层区进入的便利性垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间选择合适的位置设置垂直交通减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性

自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性

楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力垂直交通组织商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要点点建筑空间类型盒式商业（集中式式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设计计——商业空间创新商业空间的发展不不断推陈出新、不不断完善、越来越越多元化多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市上海新天地上海大宁国际104©2009易居中国上上海克而瑞信息技技术有限公司版权权所有上海太平桥石窟门门里弄改造项目_上海新天地典型个案研究105©2009易居中国上上海克而瑞信息技技术有限公司版权权所有上海新天地作为重建项目的启启动核心区域首期期开发，其具有悠久的上海海历史文化风貌，，改建后成为创造造前沿生活体验的的时尚中心，由高高级餐厅、酒吧、、专卖店及时尚店店铺组成；太平桥人工湖绿地地–项目地块中央，占占地4.4万平方米的绿化区区，市中心罕见大大型水系，提升项项目整体景观价值值；高尚住宅–重建主要打造内容容，凭借新天地以以及人工太平湖的的区域价值打造成成配套设施完备的的大型高尚住宅项项目，目前已成为为上海受屈一指公公寓类豪宅。企业天地-包括多幢甲级写字字楼及娱乐购物中中心，配合淮海路路高档写字楼区域域坏境打造。高尚住宅区国际学校高尚住宅区翠湖天地已建成规划中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星级酒店企业天地一期企业天地二期白玉兰大厦白玉兰商场百老汇剧院上海太平桥地区重重建项目/规划定位购物中心古董街太平桥人工湖核心启动区图示说明：以新天地作为商业业启动沿太平平桥人工湖分期开开发文物旧城改造上上海时尚新地标106©2009易居中国上上海克而瑞信息技技术有限公司版权权所有核心定位文物旧城改造上海时尚新地标目标客户境内外商务经营人士、游客和年轻时尚一族占地面积30000建筑面积57000容积率1.8项目总投资12亿元改造成本2万元/㎡拆迁安置成本6.7亿元停车位马当路地下停车库150个；太平桥公园地下停车库220个；企业天地地下停车库226个，共596个车位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑设计美国WOOD/ZAPATA(Boston)设计事务所新加坡日建国际设计有限公司建筑顾问上海同济大学建筑设计研究院上海新天地/产品核心定位关键字：多元化时时尚高品味新天地区别于以往往惯性思维的传统统建筑保护项目，，其更注重商业元元素的利用，针对对其后期商业模式式的开发作产品定定位：上海市中心的高档商业娱乐聚集地；保护上海传统建筑筑（石库门），并赋予其时尚元素素；引入多家高级餐厅厅、酒吧、、品牌专卖店及时尚店铺等形成高档档一体化化消费娱娱乐场所所；107©2009易居中国国上上海克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所有历史积淀淀其文化化底蕴重重建建后形成成海派文文化上海新天天地/文化背景景入口广场场改建后石库门的的对话经经过历史的沉沉淀….上海新天天地其前前身是原原为旧石石库门里里弄区域域，建于于20世建纪20－30年代，作作为上海海近代文文明的象象征，其其采用传传统江南南民居空空间特征征单元，，按西方方联排住住宅的方方式进行行布局，，具有中中西合璧璧的色彩彩；而上海新新天地紧紧邻中共共一大会会址，因因此部分分为优秀秀历史建建筑，而而石库门门因年久久老化失失修，屋屋基下沉沉，底层层潮湿，，木结构构不同程程度腐朽朽，街坊坊原居民民约2800户，逾8000人，经过过重建，，传统里里弄与现现代建筑筑融为一一体，创创造出集集历史、、文化、、旅游、、商业、、娱乐等等为一体体等特色色街区的的改造之之路，结结合上海海的文化化氛围形形成海派派文化。。建筑特色色红墙保留留108©2009易居中国国上上海克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所有上海新天天地/规划设计计理念「传统与现现代结合合的设计计」理念打造造旧城城开发核核心启动动区域南里现代购物中心北里石库门建筑与现代商业结合上海新天天地以「「传统与与现代结结合」为为设计理理念，用用现代技技术保留留了建于于20世纪初期期的石库库门旧建建筑为主主的南里里与现代代新建建建筑为主主的北里里：新天地北北里由多幢石石库门建建筑改造造而成，，并结合合部分现现代建筑筑、装潢潢和设备备，化身身为多家家高级消消费场所所及酒吧吧与餐厅厅，以各各国风情情为主充充分展现现新天地地的国际际元素；；新天地南南里以大型购购物娱乐乐休闲中中心为标标志性现现代风格格建筑，，进驻各各类特色色的商户户，并以以高档酒酒店式公公寓结合合餐饮设设计，为为本地和和外地的的消费者者及旅游游人士提提供了一一个多元元化、高高品味的的娱乐地地带。新天地北北里新天地南南里109©2009易居中国国上上海克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所有上海新天天地/建筑设计计旧城改造造保护护建筑重重建南里新建购物中心北里中心广场保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑图示说明：石库门标标志保留留改造后石石库门石库门阳阳台石库门建建筑雕饰饰新天地在在改造过过程中主主要以保保留建筑筑外层表表皮，改改变内部部结构与与使用功功能的方方式使其其具有商商业功能能，在我我国尚属属首例：：由于石库库门建筑筑部分已已经涉危危，不宜宜以结构构顶起后后的方式式改造，，方案以以拆除部部分房屋屋，并将将砖块用用于外墙墙的修补补和支弄弄的铺地地；按其内部部按现代代都市人人的生活活方式重重新打造造，配置置自动电电梯、中中央空调调、给排排水系统统、宽带带互联网网系统、、污水处处理、消消防系统统等；酒吧餐饮饮为特色色招商引引擎启动动新天地地110©2009易居中国国上上海克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所有上海新天天地/业态分布布业态租户数租户比例典型租户餐饮/酒吧4354%上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅服饰专卖56%五色土服饰/COCOON茶药/甜品68%尧阳茶行/上海宝诗工艺品/家居用品1519%藏博堂/琼耳唯品服务79%华尔街英语/新天地邮政所娱乐休闲34%亚历山大会馆/UME新天地国际影城总计79100%/酒店式公公寓服饰/餐饮/电影院购物中心心/服饰餐饮高科技产产品/办公中共一大大会址新天地主主要以北北里餐饮饮、酒吧吧作为核核心启动动区域，，租户比比例达到到50%以上，目目标客户户为外籍籍人士以以及上海海小资白白领人群群；南里主要要以工艺艺品文化化区域与与现代购购物中心心服饰专专卖为主主；工艺品文文化区域域广场酒吧吧区域111©2009易居中国国上上海克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所有上海新天天地/交通组织织内部广场内部街巷南里中央广场北里入口广场景观轴线内部空间肌理空间形态态上而言言，原有有狭窄、、拥挤的的里弄空空间得以以疏通整整合，并并加入步步行街、、广场等等公共空空间等元元素，使使得整个个空间格格局疏密密有至、、收放自自如、开开合得当当；其利用入入口广场场作为敞敞开式空空间与内内部狭长长的街道道相结合合，形成成点与面面的穿插插，沿景景观轴线线均匀分分布，促促使人流流穿梭对对流，并并结合餐餐饮、酒酒吧等特特色建筑筑吸引人人流。点面结合合形成内内部空间间肌理112©2009易居中国国上上海克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所有上海新天天地/内部空间间设计保留原有有的街区区空间以以院落落方式组组合建筑筑单体通过保留留原有的的街区空空间,与新街区区的空间间组织融融汇，在在节点上上布置小小型水池池、小型型广场，，拱形的的玻璃通通廊,内部保留留与重建建的建筑筑形成街街巷文化化,其余均以以院落的的方式把把不同的的单体建建筑组合合在一起起并以露露天酒吧吧餐饮等等积聚人人气形成成中西文文化交流流的理想想空间。。北里入口口空间北里广场场空间南里沿街街商业北里街巷巷北里露天天餐饮南里广场场空间113©2009易居中国国上上海克克而瑞信信息技术术有限公公司版权权所有其不同于于城市中中心区大大型商业业步行街街的尺度度宽大，，更为接接近人与与人小空空间交流流的尺度度，给予予人亲切切化，人人性化：：街道宽度度里弄小巷巷宽≤2－3米，扩大大的街道道宽度也也≤10米，内部部中央广广场宽度度≤30米;里弄建筑筑高度北里整体体建筑高高度一般般为2－3层，最高高不高于于4层，南里里新修的的建筑仅仅限于5层，在不不宽广的的尺度空空间内不不会形成成压抑感感；整体空间间比例新天地空空间高宽宽比为1-1.5左右，是是一个人人的心理理感觉较较为舒适适的尺度度。宜人空间间尺度创创造内部部舒适空空间上海新天天地/空间界面面的尺度度内部广场场街道宽宽度里弄街巷巷宽度里弄建筑高度度与整体空间间3米10米里弄街巷114©2009易居中国上上海克而而瑞信息技术术有限公司版版权所有上海新天地/入口设计特色建筑特特色标示入口口设计引导导人流北里入口建筑筑南里与北里连通入口南里东向入口南里西向入口南里广场入口口主入口与外部部城市取得联联系,院子或以门洞洞或以小路与与主干道相接接，其中的支支路与干道的的组织方式便便是里弄住宅宅的空间场所所特征的总结结和提升，使使人们记忆中中的里弄文化化再现。115©2009易居中国上上海克而而瑞信息技术术有限公司版版权所有大宁区域商业业中心_大宁国际商业业广场116区域闸北区