南金杨搏学冲刺培训测试-房地产交易知识附答案

南金杨搏学冲刺培训测试-房地产交易知识[复制]基本信息：[矩阵文本题]*姓名：________________________工号：________________________一、判断题1、张雷与配偶均为浙江户籍，二人于2017年3月购入一套上海市的住宅，2019年6月办理了《上海市居住证》，待居住证满3年后可申请退还购房后已缴纳的所有房产税。（）[判断题]*对错(正确答案)答案解析：P105-4.外地户籍房产税免征条件

（1）外地单身：已限购。

（2）外地家庭：

若持有《上海市居住证》有效期内已连续满3年或积分达到120分，则本次购房可直接申请免征房产

税；

若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到120分的，可先全额缴纳房产税，待

满3年或积分达到120分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税。2、客户赵心于2016年5月在沪购入一套住房，因未按时缴纳房产税而产生了滞纳金，那么滞纳金的计算方式是每日未缴额的0.5%。（）[判断题]*对错(正确答案)答案解析：P103

一、房产税相关政策（个人家庭购入商品住房）

（一）房产税政策的出台时间、起征时间、缴纳时间

（1）房产税政策的出台时间：2011年1月28日；

（2）房产税的起征时间：产证登记日期的次月开始征收；

（3）房产税的缴纳时间：每年12月31日前缴纳。

房产税过期不缴纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。3、业主胡涛欲将名下北方新城的一套住房出售，该住房是胡涛通过父亲赠与所得，原产证登记时间为2013年8月5日，建筑面积100.02㎡，购入价为130万元，新产证登记时间为2018年9月5日，本次出售的税务核定价为540万元，该套住房为胡涛家庭名下唯一住房，本次交易过程中胡涛无需缴纳个人所得税。（）[判断题]*对(正确答案)错答案解析：P101

（5）直系赠与的房屋：以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满2/5年（孰先原则）4、石凤奇于2019年5月15日售出一套阳光小区的售后公房，2020年10月其女儿石蕊（30周岁）购买浦东新区的住宅，则此次交易过程中石蕊可以享受契税减免。（）[判断题]*对错(正确答案)答案解析：P97

（3）出售公房前后1年内（以网签合同日期为准），出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免。5、业主李亨因债务将夫妻共有房产抵押给金融公司，后与配偶离婚，若其配偶同意，则其可直接办理夫妻更名业务。（）[判断题]*对错(正确答案)答案解析：P111

（3）不动产在抵押状态下，除抵押权人提供同意变更函外，抵押人不能办理夫妻更名业务；6、客户欧阳丽，沪籍离异单身，2020年1月离异，离异前家庭名下在沪拥有两套住宅，目前名下无住宅，经纪人吴磊告诉欧阳丽目前还可以在沪购入一套住宅。吴磊的说法是错误的。（）[判断题]*对(正确答案)错答案解析：P62

（2）套数认定方式：任何一方自夫妻离异之日起3年内离异次数叠加计算，查询双方原始家庭名下所有住房及现家庭名下所有住房（含新购入/受赠/继承所得），累加住房套数，合并计算套数进行购房资质核查。7、客户刘程前咨询经纪人李昊居住权相关事宜，李昊解释道：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租、出售。李昊的说法是正确的。（）[判断题]*对错(正确答案)答案解析：P70

《民法典》第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。有居住权的房屋不能出租，但是可以转移（需要如实告知购买方且购方书面已知且认可）。二、单项选择题8、针对不同的住宅交易情况，税务部门认定住宅年限的标准不同，以下说法错误的是（）。[单选题]*A、商品房：按照产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算是否满2/5年（孰先原则）B、房改房：以产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算是否满2/5年（孰先原则）C、非直系赠与的房屋：以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期为准计算是否满2/5年（孰先原则）(正确答案)D、加减车位的房屋：以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满2/5年（孰先原则）答案解析：P101

（6）非直系赠与的房屋：以新产证登记日期、新契税单完税凭证的填发日期为准计算是否满2/5年（孰先原则）；9、客户付亚芹，上海户籍，离异，离婚协议中约定未成年子女牛轩归配偶牛浩单独抚养，付亚芹欲在上海市购买一套住宅。下列关于购房资格审核的说法，正确的是（）。[单选题]*A、只审核付亚芹(正确答案)B、审核付亚芹和牛浩C、审核付亚芹和牛轩D、审核付亚芹、牛浩及牛轩答案解析：P66

（一）买方网签后离婚

买方在网签时是已婚状态，综合预受理（过户）前若出现离婚，需要重新变更买卖合同：（1）看离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属的约定，若未成年子女归属买方家庭，那么综合预受理（过户）时需要将未成年子女放到购房家庭当中进行审核；（2）婚姻状况发生变化后，应确保客户方仍拥有购房资质。10、张博，新加坡国籍，欲在上海购置一套住宅自住，下列情形中，不能作为购房资质判断依据的是（）。[单选题]*A、张博提供符合有效期内在沪至购房之日已连续满1年的本市劳动合同B、张博提供符合有效期内在沪至购房之日已连续满1年的个税单或社保单C、张博提供连续满3年的“居留许可”并在有效期内的(正确答案)D、张博在上海名下无住房答案解析：P63

（3）境外个人、港澳台居民的限购政策是：

根据上海市2018年7月2日出台的《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》，限购政策如下：境外个人、港澳台居民提供符合有效期内在沪至购房之日已连续满1年的本市劳动合同及相对应的个税单或社保单且名下无住房的，可在本市购买1套用于自住的住房。11、张天，上海户籍未婚，25周岁，名下仅有2009年与父母共同购入的一套住宅；现欲以商业贷款的方式购入一套内环内建筑面积45㎡，成交价520万元的住宅，则本次购房贷款套数认定为（），最低首付比例为（）。[单选题]*A、首套；35%(正确答案)B、首套；50%C、二套；50%D、二套；70%答案解析：P80

（一）首套认定

（1）商业贷款：家庭名下在沪无住房且名下全国范围内无住房贷款记录，在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除；

P81

三、上海市个人住房商业性贷款的政策是什么

根据央行规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准点形成。

上海当前执行利率初步为：首套个人住房贷款利率不应低于相应期限LPR-20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。

借款人家庭名下在沪无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于35%。12、马波，男，45周岁，上海户籍，现通过公积金贷款购买一套金山区的住宅，该住宅1996年建成，钢混结构。马波最多可贷款（）年。[单选题]*A、10B、15(正确答案)C、20D、30答案解析：P92

七、公积金贷款年限如何确定？

（1）新房：最长贷款期限≤30年

（2）二手房：

按房龄计算：

房龄5年内，可贷30年

房龄5-20年，可贷35年-房龄

房龄20年以上，可贷15年

按主贷人年龄计算：

男性65周岁-实际年龄

女性60周岁-实际年龄

注：“房龄”与“年龄”的计算结果，采取孰低原则。13、客户彭荣，上海户籍，单身，欲以公积金贷款方式购买一套住宅，1991年竣工，建筑面积93㎡，成交价198万元，申请贷款时应支付的评估费是（）元。[单选题]*A、0(正确答案)B、300C、1000D、1980答案解析：P95

七、哪些情况下的公积金贷款需要评估

竣工年限在1990（含）年之前的、贷款额度超过房屋总价30%（含），以及竣工年限在1990年以后的贷款额度超过房屋总价50%（含）的需要进行房屋评估，由置业担保公司代办，收费标准为300元。14、张正，上海户籍，单身，和父母在沪共有2套住宅，均为2009年购买，一套建筑面积105平方米，共同共有；一套建筑面积60平方米，按份共有（张正占60%，父、母各占20%）；张正父母均为外地户籍，在沪无居住证，张正本次购买的住宅建筑面积为70平方米，则交易过程中张正的房产税应征面积为（）平方米。[单选题]*A、0B、70(正确答案)C、81D、141答案解析：P104

1.上海户籍单身优惠政策

（1）买方名下在沪无任何住房，免征房产税；

（2）客户方在2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为上海户籍的，只要客户方具备购房资质，即免征房产税；

（3）客户方在2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积。三、不定项选择题15、依据上海市现行企业购买新建商品住房政策规定，以下国内企业具备购买商品住房资质的是（）。*A、英伦公司，2016年设立，近年在沪累计缴纳税款210万元人民币；企业在职员工12名，在该企业缴纳社保和公积金满3年B、美林公司，2012年设立，近年在沪累计缴纳税款105万元人民币；企业在职员工12名，在该企业缴纳社保和公积金满7年(正确答案)C、意利公司，2013年设立，近年在沪累计缴纳税款90万元人民币；企业在职员工20名，在该企业缴纳社保和公积金满6年D、法兰公司，2017年设立，近年在沪累计缴纳税款600万元人民币；企业在职员工8名，在该企业缴纳社保和公积金满2年(正确答案)答案解析：P66

三、企业购房的政策是什么

企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：

1.企业近年缴纳税款金额500万元（不含）以下的：（1）企业设立年限已满5年；（2）企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；（3）企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

2.企业近年缴纳税款金额500万元（含）以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

注：此政策针对企业购买新建商品住房及存量商品房。16、业主吴晶出售名下住宅，因出售价格与购入价格相对接近，经纪人表示个人所得税可以选择利润缴纳，以下不可作个人所得税抵扣项目的是（）。*A、吴晶购入时交易产生的增值税附加税(正确答案)B、吴晶购入交时易产生的契税C、吴晶购入时按揭贷款所产生的利息D、吴晶本次出售产生的契税(正确答案)答案解析：P102

②按利润20%缴纳个人所得税时可抵扣相应项目，即利润=本次出售的核定价-【购入的合同价格+购入所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用（≤购入的房屋合同价格的10%）+购房按揭贷款利息】。

抵扣装修费用及购房按揭贷款利息时需提供以下备件：

装修费用：需提供装修合同、装修发票、结算明细清单

购房按揭贷款利息：需提供按揭贷款合同、银行利息清单（主贷人姓名、利息总和、物业地址、贷款

合同编号、加盖银行业务章）17、客户张浩欲全款购买一套住宅，经纪人李立给客户介绍全款购房的特点，以下说法正确的是（）。*A、流程简单，不需要提供收入证明、银行流水(正确答案)B、避免交易过程中可能出现的纠纷C、房价能有一定幅度的优惠(正确答案)D、无贷款利息，债务压力较小(正确答案)答案解析：P80

全款购房有下列特点：（1）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水、征信报告等贷款资料；（2）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷；（3）房价能有一定幅度的优惠，适合资金宽裕的客户；（4）无贷款利息，债务压力较小。18、客户陈峥欲通过公积金贷款购买一套住宅，办理过程中需复议，关于公积金复议所需备件以下说法正确的是（）。*A、社保缴纳明细原件及复印件（在社保中心拉取）(正确答案)B、公积金缴纳明细原件及复印件（单位人资部门开取）C、公积金补缴清册，劳动合同原件及复印件(正确答案)D、单位补缴公积金的有关凭证（公司开取的），单位出具的单位调动证明原件(正确答案)答案解析：P95

八、什么情况需要公积金复议？需要提供哪些备件

（1）公积金缴纳不连续的情况；

（2）除预审及贷款面签所需备件外，另外需要：

社保缴纳明细原件及复印件（在社保中心拉取）；

公积金缴纳明细原件及复印件（在公积金管理中心拉取）；

公积金补缴清册，劳动合同原件及复印件；

单位补缴公积金的有关凭证（公司开取的），单位出具的单位调动证明原件。

注：组合贷款除上述备件外还需提供《家庭名下住房情况查询结果》复印件（银行盖章）及交换号。19、业主李刚，名下有一套南山小区的住房，是其以商业贷款的形式购入的，李刚现欲出售该住房，那么在办理注销抵押登记时，应提交的备件有（）*A、户口簿B、《他项权利终止证明》原件(正确答案)C、《上海市房地产登记申请书》（抵押注销）复印件D、抵押权证或不动产登记证明原件(正确答案)答案解析：P111

四、金融机构委托代办注销不动产抵押登记应提交哪些资料

（1）《上海市不动产登记申请书》（抵押注销）原件

（2）银行《营业执照》复印件（加盖公章）

（3）银行法人代表身份证复印件（加盖公章）

（4）《他项权利终止证明》原件

（5）银行《委托书》原件

（6）抵押权证原件或不动产登记证明原件20、客户廖崇，江西户籍，家庭成员均未办理《上海市居住证》；欲购买一套建筑面积73.23㎡，税务核定价430万元的住宅，以下关于房产税的说法正确的是（）。*A、应税面积为13.23㎡B、应税面积为73.23㎡(正确答案)C、税率为0.4%(正确答案)D、税率为0.6%答案解析：P103

（三）房产税的税率

上海房产税暂用税率为0.4%、0.6%，具体政策如下：（1）新购入住房的单价≤73482元/平方米的，税率为0.4%；（2）新购入住房的单价＞73482元/平方米的，税率为0.6%。

P105

4.外地户籍房产税免征条件

（1）外地单身：已限购。

（2）外地家庭：

若持有《上海市居住证》有效期内已连续满3年或积分达到120分，则本次购房可直接申请免征房产税；

若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到120分的，可先全额缴纳房产税，待满3年或积分达到120分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税。

四、案例题（不定项选择）（1）李玫，女，27周岁，上海户籍，未婚，名下无房无贷，已连续正常缴纳公积金3年，无补充公积金，现公积金余额1.5万元，近半年平均缴费基数是5000元；李玫名下有车贷在还，月供2000元。

（2）朱宇，家庭名下仅有一套内外环之间南溪苑的住宅，产权登记日期2018年2月10日，建成年代为2008年，产权面积70平方米。

（3）李玫购买朱宇名下南溪苑的住宅，网签合同价230万元，税务核定价、银行评估价均为230万元。21、若李玫通过公积金贷款的方式购买朱宇名下的住宅，贷款年限20年，则最多可贷款金额是（）万元。[单选题]*A、36B、45(正确答案)C、48D、50答案解析：P89

3、缴存额度或缴存基数。

（1）按月缴额或缴存基数计算：以下为同一公式的不同表现形式。

①月缴额（当前月缴额）÷0.14×4.8×贷款年限；

②借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×还款能力比例（40%）×12个月×贷款年限

（2）按余额计算：余额×30

注：两者的计算结果采取孰低原则，最终额度不得高于最高公积金贷款额度。32、若李玫通过商业贷款的方式购买朱宇名下的住宅，按揭贷款月供5000元，则李玫的收入证明至少需开具（）元。[单选题]*A、5000B、7000C、10000D、14000(正确答案)答案解析：P82

一、商业贷款收入证明有什么要求

（1）需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2倍及以上；

（2）按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；

（3）收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；

（4）收入证明盖章后不能进行涂改。23、李玫欲增加公积金贷款额度，经纪人告知其亲属可参贷，在都满足公积金贷款要求的前提下，则以下可以作为参贷人的是（）。[单选题]*A、李玫的父母(正