培训课程资产管理培训

培训课程资产管理培训第1页/共30页资产管理工作内容资产管理服务协议管理租赁协议管理服务代收押金服务入住验收服务代办租赁登记备案服务代收租金收取及催款服务代缴纳各种税款服务转汇服务租赁协议续签服务退租验收服务第2页/共30页资产管理服务协议管理发送原件供业主保存与业主签订资产管理服务协议将另一份原件存档就合同条款同业主进行磋商财务部保留一份副本准备资产管理服务协议了解业主相关信息、出租意向、所需服务与业主初次接洽合同终止前两个月预先通知业主业主有续约意向存档是是否否第3页/共30页租赁协议管理服务陪同租客看房了解租户意向价格、所需服务将租户意向价格等信息发至业主并提供市场价格信息租客意向草拟租赁协议分别请租客和业主签署租赁协议准备正式租赁合同一式三份资产部保留一份合同原件存档、并将合同原件复印。资产部将另一份合同原件发送至财务部，并将复印件发送至管业部将草拟租赁协议送交业主审阅修改租赁协议与租户协商价格新租客是是否否第4页/共30页租赁协议管理服务——洽谈及协商租赁期限月租金（每平方米）相关优惠政策免租期续、扩租选择权终止选择权月租金及相关通讯及公共事业费用之缴纳办法第5页/共30页租赁协议管理服务

——租赁协议之特点及需要注意之事项甲乙双方大厦名称房间号租赁面积期限开始日期结束日期租赁协议签署日期甲乙双方所达成的共识甲乙双方的义务和契诺第6页/共30页租赁协议管理服务——准备协议的注意事项租赁承租方的责任及保证(支付租金、支付押金、支付能源费用、房屋维修、对损坏的维修、房屋的改变、房屋使用、转让，分租、交还房屋等)业主的义务及契诺(税收支付、占有和享用房屋、大厦的维修、设施维修、权利转让等)

第7页/共30页租赁协议管理服务——协议签署法人代表签字相关单位的公章（备相关的工商登记证明文件）租赁押金的缴纳商讨交接验收的事宜第8页/共30页租赁协议管理服务——签署协议后的相关准备工作编制租户资料填写《租户信息登记表》转交财务部,并以此为依据出具租赁押金、租金的帐单清点所租单元的成品数量及完好状态准备相关收楼文件/钥匙押金缴纳后,安排租户入住验收第9页/共30页代收押金服务资产部根据租赁合同确认租户信息将租户信息发送财务部财务部提供押金收据租客根据付款通知缴纳押金及首次租金财务部准备付款通知财务部出具付款通知资产部准备入住通知单租户签署合同，资产部引领至财务部第10页/共30页入住验收服务

对移交记录进行归档与租户进行交接、签署交接记录约见租户进行交接准备入住通知单更新该单元租客信息签订租赁合同通知前台、管业部及工程部租户支付押金管业部备品配齐、清扫、客房验收工程部读表、设备安装、维修、验收房态信息反馈确认租户入住时间准备交接记录及其他相关文件租户迁入第11页/共30页入住验收服务与财务部确认新租户的交费情况制定《入住通知单》按照议定的日期资产部协同管业部、工程部与租户进行房屋交接工作相关职责：资产部工程部管业部第12页/共30页代办租赁登记备案服务向大连市国土资源管理局申请租赁合同登记确认所有必要文件租客及业主签订租赁协议收集资料用于经营性场所（100元）缴纳费用（根据租赁用途）用于住宅（80元）发函至业主通知租赁登记备案事宜适宜及相关费用业主确认，签署授权书从业主账户中扣除大连市政管理部门关于国有土地、资源及住宅规定的记录条款第13页/共30页代办租赁登记备案服务——所需文件租赁双方的合法身份证明或营业执照；租赁合同或转租合同；房屋所有权或使用权证件；授权委托书（原件）及受委托人的身份证（复印件）第14页/共30页代收租金收取及催款服务财务部提供租客收据资产部发送付款通知给租户资产部准备首次催款单负责人签署催款单资产部准备第二次催款单部门负责人签署催款单向租户发送催款单开具提供租客收据财务部开具提供租客收据否租客付费至财务部租客付费至财务部租客前往财务部付费向租户发送催款单否否第15页/共30页代收租金收取及催款服务资产部准备律师函，并通知业主部门负责人签署律师函催款单向租户发出律师函通知业主管理部配合业主采取行动同租客进行协商提供租客收据租客前往财务部付费业主批准采取法律行为否第16页/共30页代缴纳各种税款服务

境内业主纳税标准（办公、居住）租客及业主签订租赁协议办理租赁登记备案收到租金从业主账户中扣除境外业主纳税标准所得税所得税营业税营业税房产税房产税大连市国税局关、地税局管局关于所得税、营业税、房产税的规定规定土地使用税房产税印花税房产税印花税房产税第17页/共30页代缴纳各种税款服务

针对境内业主各项税款的计税方式：办公用途：营业税：租金*5.5%印花税：合同金额*1‰房产税：租金*12%所得税：(租金-以上税款总额)*80%*10%土地使用税：（住宅建筑面积/大厦楼层）*6（每年交一次）居住用途：营业税：租金*3.33%印花税：合同金额*1‰房产税：租金*4%所得税：(租金-以上税款总额)*80%*10%土地使用税：（住宅建筑面积/大厦楼层）*6（每年交一次）第18页/共30页代缴纳各种税款服务

针对境外业主各项税款的计税方式所得税：（租金-营业税）*10%（国税）营业税：租金*5%（地税）房产税：房产原值*70%*1.2%（地税）印花税：合同金额*1‰第19页/共30页转汇服务为准备办理租赁协议登记准备所需有必要文件租赁协议登记代表业主收取租金及其他一切费用，存入我公司账户递交银行境外汇款的必要文件财务部汇款并转账到业主账户向业主递交转账发票支付税款并出示完税证明直接汇款至业主人民币账户否是应业主要求将租金收入汇入其海外账户（，租客用人民币付租金）第20页/共30页转汇服务

——转汇资格的取得外商投资企业取得转汇资格，通常需要以下三个步骤：1取得《外汇登记证》2向外汇管理局提出申请开设外汇账户，取得《国家外汇管理局开立外汇账户批准书》3到金融机构开设外汇账户第21页/共30页转汇服务流程1转汇的前提条件：租赁协议登记办理完毕资产管理部代表业主收取租金，及其他费用业主的租金收入存放于我公司账户支付税款及开具完税证明资产管理部工作人员在转汇前必须保证以上两项工作的完成第22页/共30页转汇服务流程2业主提出转汇要求业主要求将其租金收入汇入其海外账户（租户是以人民币支付租金）资产管理部清算应返还业主净租金的金额，扣除业主应支付的所有费用，包括服务费、税款、物业费及其他业主应承担的费用资产管理部准备转汇所需的各种文件将结算单、转汇所需的各种文件和完税凭证提交财务部第23页/共30页转汇服务流程3申请财务部核查资产部提交的申请文件是否齐全财务部根据返还净租金的金额，向公司开立外币账户的银行提出购汇申请，并提交境外汇款的必要文件，申请购汇第24页/共30页转汇服务流程所需文件：由资产管理部与业主签订的物业资产管理服务协议业主身份证明业主与租户签订的租赁合同业主房产证复印件购汇所属期间全部营业税及所得税税票租赁合同备案登记文件地税局签发营业税完税凭证国税局签发所得税完税凭证购汇申请报告及电汇申请书业主的付款申请第25页/共30页租赁协议续签服务向租户发出租赁期满通知准备与租户交接事宜准备续租合同业主批复向业主提供市场信息代表业主与租户协商租金双方签署续租协议租客续租意向租赁双方达成共识否否第26页/共30页退租验收服务通知工程部读表、验收、撤线租户租约即将到期与租户约定交接时间准备退房通知单从押金中扣除租户签署交接记录工程、管业、资产部与租户进行现场交接业主确认租客交还钥匙及其他缴费相关卡资产部清算租客全部费用并将结算单提交财务部财务部开据支出证明单部门负责人签字租户将押金收据返还，财务部向租客退还押金