前期策划建设工程项目管理

工程项目管理第二章工程项目策划与准备第一节建设工程项目策划第二节建设工程项目决策第三节建设工程项目前期管理的基本程序第四节建设工程项目前期管理的其他工作

第一节建设工程项目策划

1.工程项目策划基本概念

工程项目策划是指通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对建设工程的决策和实施，或决策和实施中的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，旨在为项目的建设的决策和实施增值。

建设项目策划包括：建设项目系统构思策划、建设项目管理策划和建设项目建成以后的运营策划。工程项目策划的特点充分占有信息重视雷同建设项目的经验和教训的分析坚持开放型的工作原则策划是一个知识管理的过程策划是一个创新求增值的过程策划是一个动态过程策划的组织实质上是人员的集成和组织，信息和知识的集成及组织，即通过知识的获取，经过知识的编写、组合和整理，而形成新的知识。工程项目管理/策划与决策/概述工程项目管理/策划与决策/概述工程项目策划的类型（1）按范围分

项目的总体策划

项目的局部策划（2）按时间分

建设前期的项目决策策划

建设期间的项目实施策划

建设完成后的项目运营策划总体策划，提出项目的构思、进行项目的定义和定位。全面构思一个待建的工程项目。为使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想，工程项目的构思

1.上层系统问题和需求的现实性。即上层系统的问题和需要是实质性的，而不是表象性的，同时预计通过采用项目手段可以顺利的解决这些问题。2.考虑到环境的制约和充分利用资源，利用外部条件。3.充分发挥自己已有的长处，运用自己的竞争优势，或在项目中达到合作各方竞争优势的最优组合。这样综合考虑“构思---环境---能力”之间的平衡，以求达到主观和客观的最佳组合。经过认真的研究之后，觉得这个项目的建设是可行的、有利的，经过权利部门的认可，则项目的构思转化为目标建议，可提出做进一步的研究，进行项目的目标设计。工程项目的构思工程项目的构思是一种概念性策划，它是在企业的系统目标的指向下，从现实和经验中得出项目策划的前提和基础，在此基础上形成项目的大致策划轮廓，对这些策划的轮廓进行论证和选择才形成项目的构思。项目构思的选择项目构思是对项目机会的捕捉。人们对项目机会必须有敏锐的感觉。项目的构思是丰富多彩的，有时甚至是“异想天开”的，必须作选择：淘汰那些明显不现实或没有实用价值的构思；由于资源的限制，即使是有一定可实现性和实用价值的构思，也不可能都转化成项目，必须在许多项目机会中优选。

充分发挥“构思－环境－能力”之间的平衡工程项目构思的起因可能有：1．通过市场研究发现新的投资机会，有利的投资地点和投资领域。2．上层系统运行存在问题或困难。3．上层战略或计划的分解，如国家、地区、城市的发展计划。4．项目业务，如建筑承包公司的项目。5．通过生产要素的合理组合，产生项目机会。

工程项目的构思构思的选择

考虑以下因素上层系统问题和需求的实现性考虑到环境的制约和充分利用资源、利用外部条件充分发挥自己已有的长处

建设工程项目实施策划建设工程项目实施策划的基本概念：建设工程项目实施策划是在项目实施前或实施期间，为使项目建设所涉及的各个方面在具体实施中具有现实的可操作性而提出的带有策略性和指导性的设想。工程项目管理/策划与决策/概述实施策划的任务项目实施的环境和和条件的调查与分分析；项目目标的分析和和再论证；项目实施的组织策策划；项目实施的管理策策划；项目实施的合同策策划；项目实施的经济策策划；项目实施的技术策策划；项目实施的风险分分析与策划等。工程项目管理/策划与决策/概述实施策划的基本原原则利益主导原则客供现实原则整体策划原则科学策划原则切实可行原则慎重筹划原则灵活机动原则群体筹划原则出奇制胜原则时机效果工程项目管理/策划与决策/概述第二节建设工程项目决策建设环境和条件的的调查和分析项目建设目标论证证与项目定义项目建议与项目决策有关的的组织、管理和经经济方面的论证与与策划与项目决策有关的的技术方面的论证证与策划项目决策的风险分分析工程项目管理/策划与决策/概述项目决策的原则分阶段决策原则科学决策原则民主决策原则系统决策原则合理决策原则反馈原则第三节工程项目前期管理理基本程序工程项目目前期管管理概述工程项目审批工程项目建议书工程项目可行性研研究工程项目评价工程项目设计管理理工程项目建设前的的其他管理工程项目前期管理理概述一、工程项目前期期管理概念二、工程前期管理理的内容一、工程项前期管管理的概念工程项目的前期管管理，是指工程项项目的决策阶段和和计划阶段的项目目管理，主要包括括项目立项、可行行性研究、规划设设计和开工前准备备等工作。其中，，项目建议书和可可行性研究是事关关工程项目建设全全局的两个重要内内容。二、工程项目前前期管理的内容1.工程项目审批2.工程项目项目建议议书3.工程项目可行性研研究4.工程项目评价5.工程项目设计管理理6.工程项目建设前的的其他管理工程项目的审批一、工程项目审批批制度二、工程项目审批批程序一、工程项目审批批制度工程项目建设要按按照有关规定办理理审批手续。2004年，国务院颁布实实施了《关于投资资体制改革的决定定》规定“对于企业不不使用政府投资建建设的项目，一律律不再实行审批制制，实行核准制和和备案制”，对于于需要使用政府资资金的建设项目，，政府仍实行审批批制。1.项目审批制政府投资的资金来来源包括预算内用用于建设的资金、、建设国债、各类类专项建设基金、、统借国外贷款等等。使用这些资金金投资建设项目要要继续实行审批制制，但简化了审批批程序，一般只审审批项目建议书和和可行性研究报告告或者资金申请报报告。2.项目核准制核准制是政府对社社会投资的重大建建设项目和限制类类项目进行审查核核准的方式。实行核准制的投资资项目，仅需向政政府提交项目申请请报告。实行核准制的投资资项目还要依法办办理环境保护、土土地使用、资源利利用、安全生产、、城市规划等许可可手续3.项目备案制《决定》规定：对对不使用政府资金金，也不在国家禁禁止和核准范围的的其他投资项目，，无论规模大小，，均实行“备案制制”，由投资者按按照属地原则向地地方政府投资主管管部门备案。各级级地方政府投资主主管部门只对备案案项目进行“合规规性”审查。《决定》还规定：：各地区、各部门门要相应改进管理理办法，规范管理理行为，不得以任任何名义截留下放放给企业的投资决决策权利。二、工程项目审批批程序项目建设程序是工工程项目建设客观观规律的反映，是是建设项目科学决决策和管理的重要要保证。工程项目应按照国国家制定的从设想想、选择、评估、、决策、设计、施施工、投入生产或或交付使用的整个个建设过程进行，，各项工作必须遵遵循先后工作次序序。工程项目项目建议议书一、编制项目建议议书的目的二、项目建议书的的内容三、项目建议书的的编制四、项目建议书的的审批一、编制项目建议议书的目的1.明确机会研究或规规划设想的效益前前途是否可信，是是否可以在此阶段段阐明的资料基础础上做出投资建议议的决策；2.论证建设项目是否否需要和值得进行行可行性研究；3.提出项目研究中有有哪些关键问题，，是否需要作专题题研究；4.说明所有可能的项项目方案是否均已已审查甄选过；5.说明在已获资料基基础上，是否可以以决定项目有无足足够吸引力和可行行度。二、项目建议书的的内容1.项目投资方名称，，生产经营概况，，法定地址，法人人代表姓名、职务务，主管单位名称称；2.项目建设的必要性性和可行性：3.项目产品的市场分分析：初步分析项项目产品的市场容容量及供需状况，，初步选定产品目目标市场。4.项目建设内容：初初步研究项目的建建设规模和主要产产品方案、选址方方案，拟选择工艺艺技术方案等5.生产技术和主要设设备。说明技术和和设备的先进性、、适用性和可靠性性，以及重要技术术经济指标；6.资源方案：主要原原材料及水、电、、气的需求量、来来源、运输方式；；7.人力资源方案：员员工数量、构成和和来源；8.投资估算：需要说说明需要投入的固固定资金和流动资资金；9.投资方式和资金来来源：初步确定项项目的资本金和债债务资金需要数额额和资金来源。10.经济效益初步估算算：初步估算项目目产品的销售收入入和成本费用，测测算项目的财务内内部收益率和资本本金内部收益率，，并初步计算借款款偿还能力。三、项目建议书的的编制1.准管部门编制建设单位提出项目目建议后报主管部部门，由主管部门门组织专门人员按按有关要求编制项项目建议书。2.建设单位编制指由建设单位负责责人指令本单位专专门机构编制项目目建议书。3.专业设计单位编制制建设单位提出设想想后，提交专业设设计单位编制建议议书，专业设计单单位完成建议书编编制书后报有关部部门审批。这一方方式适用于规模大大，技术要求较高高的民用建设项目目。四、项目建议书的的审批大、中型基本建设设项目、限额以上上技术改造项目、、技术引进项目和和设备进口项目的的项目建议书，按按企业隶属关系，，先送省、市、自自治区，计划单列列城市或国务院主主管部门审查后，，由国家发改委审审批。重大项目，，技术引进项目总总投资在限额以上上的项目，由国家家发改委报国务院院审批。需要由银银行贷款的项目，，要由银行总行会会签。工程项目可行性研研究一、可行性研究的的定义二、可行性研究的的作用三、可行性研究的的阶段划分四、可行性研究报报告一、可行性研究的的定义项目的可行性研究究是对拟建项目在在技术和经济上是是否可行进行的分分析论证和评价。。经过对项目在技技术上是否先进、、适用、可靠，规规模上是否合理，，经济上是否能得得到预期效益等各各方面进行系统的的分析、论证，通通过多方案比较，，提出评价意见。。通过可行性研究究报告，向政府和和项目建设单位推推荐最佳方案。二、可行性研究的的作用1.项目投资决策的依依据；2.筹集建设资金的依依据；3.投资方与有关部门门签订协议、合同同的依据；4.编制下阶段规划设设计的依据。可行性研究报告可可由项目建设单位位委托有资质的咨咨询机构编制。三、可行性研究的的阶段划分1.机会研究机会研究通常是比比较粗略的，其投投资估算的误差一一般要求在±30%以内。2.初步可行性研究阶阶段此阶段不是可行性性研究的必不可少少的阶段，只有当当机会研究对工程程项目上马后的效效益仍有怀疑时才才进行，该阶段的的投资估算误差一一般要求在±20%左右。3.详细可行性研究其是投资前期对工工程项目进行全面面研究的最后阶段段，投资估算误差差要求在±10%以内。四、可行性研究报报告可行性研究报告是是反映项目可行性性研究工作的成果果，应该做到内容容齐全，结论明确确，数据准确，论论据充分，满足决决策者定项目定方方案要求。工程项目评价一、工程项目的经经济评价二、工程项目的社社会评价三、工程项目的环环境影响评价二、工程项目社会会评价评价的内容有：1.社会影响分析2.互适性分析3.社会风险分析三、工程项目的环环境影响评价建设项目环境影响响评价的工作内容容取决于建设项目目对环境所产生的的影响，但就评价价工作而言，有一一个基本内容，在在此基础上，可根根据工程项目的类类型及其产生的影影响，按照国家对对建设项目的环境境影响评价实行分分类管理的有关规规定，确定评价内内容和深度，分别别编制和上报环境境影响评价报告书书、环境影响报告告表或环境影响登登记表。工程项目设计管理理一、工程项目设计计的阶段划分二、工程项目设计计管理模式三、工程项目设计计管理程序一、工程项目设计计的阶段划分我国的建设工程项项目设计，按不同同的专业工程划分分为2～3个阶段：1.初步设计2.技术设计3.施工图设计二、工程项目设计管管理模式建设工程项目设计计管理模式主要有有如下三种：1.建设项目业主直接接管理或聘请专家家协助管理2.建设项目业主委托托咨询公司代表业业主进行设计管理理3.建设项目业主委托托项目管理公司管管理模式第四节工程项目建设前的的其他准备一、工程项目建设设前的其他准备二、办理用地手续续三、办理规划审批批手续手续一、工程项目建设前的的其他准备可行性研究报告批批准后，建设项目目施工前还需完成成以下工作内容：：1.取得建设用地，开开设办理征地、拆拆迁安置等手续。。具体与市规划局局、房地局联系。。2.报审设计方案，经经批准后委托具有有相关设计资格的的设计单位进行设设计，并编制设计计文件。3.报审市政基础设施施配套方案，征求求人房、消防、环环保、交通园林、、文物、安全、劳劳动、卫生、保密密、教育等主管部部门的审查意见，，取得有关协议。。二、办理用地手续续1、提出申请建设单位持选址规规划意见通知书向向房屋土地管理部部门提出征地申请请，填写建设项目目征地呈报表，领领取征地补偿安置置协议，并提交规规定的有关文件。。2、建设用地的征用、、划拨和出让建设工程项目取得得土地使用权的方方式有四种：出让让、转让、划拨、、土地或房地产租租赁。土地出让的方式和和程序《城市房地产管理理法》规定国有土土地使用权的出让让方式有三种：拍拍卖、招标和协议议。各类土地的最高出出让年限：居住用地：70年年工业用地：50年年教育、文化、科技技、卫生、体育用用地：50年商业、旅游、娱乐乐用地为：40年年综合或者其他用地地：50年（一）拍卖竞拍得主先交10%的订金，在60日内交清其他他出让金，方可领领取土地使用证，，办理使用权登记记。（二）招标可分为：公开招标标、邀请招标。（三）协议主要是用于以公益益事业或福利事业业为目的用地出让让，如微利商品房房、国家机关、文文化、教育、卫生生、体育、科研和和市政设施等非营营利性用地。3,审批用地初审阶段用地资格审查；用地申请依据；文件资料是否齐全全。用地审查审核阶段（承办人人员审核）审定阶段（领导提提出审定意见）划拨用地1．核发《建设用用地批准书》2．划拨土地颁发土地使用证1．检查落实征地地协议情况，双方方严格履行征地协协议2．颁发土地使用用证二、土地征用的补偿偿与安置（一）土地补偿费费1．征用耕地的补补偿费：该耕地被被征用前3年平均均产值的6倍———10倍。2．征用其他土地地的补偿费：由各各省、市、自治区区参照征用耕地的的补偿费标准规定定。（二）安置补助费费1．征用耕地补助助费安置补助费=该耕耕地被征用前3年年平均年产值的4-6倍需要安置农业人口口数需要安置的农业人人口数=安置费最高不超过过被征用前3年平平均年产值的15倍。2．征用其他土地地的安置补助费：：由各省、市、自自治区参照征用耕耕地的安置补助费费标准规定。3．特殊情况下，，如城郊、劳动力力安置难度大，或或年产值低，可适适当提高标准，但但土地补偿费和安安置补助费的总和和不超过土地被征征前3年平均年产产值的30倍。4．征用房屋及其其他建筑物的地基基，在付给折近费费后，不另给安置置补助费。5．土地、青苗、、房屋折迁等各项项补偿费用和安置置补助费，除属于于个的附着物和青青苗的补偿费和安安置费给付个人外外，其他应用于发发展生产和安置农农民，不得移作他他用。6．征用宅基地、、荒山、荒地不支支付安补费。（三）青苗补偿费费1．刚种农作物，，按季产值的1/3补偿工本费；；2．对成长期的农农作物，最高按一一季产值补偿；3．对粮、油及蔬蔬菜、青苗，能收收获的不补偿；4．对多年产经济济林木，要尽量移移植，由用地单位位按实际价值补偿偿；对成林树木，，由权林所有者自自行砍伐。（四）附着物补偿偿1．电力线、电话话线、自来水、桥桥、涵、铺石道路路、排水站、水泥泥场地等。参照建建筑造价，具体商商定补偿、迁移或或复建事宜。2．房屋拆迁补偿偿费：按“拆什么补偿什什么，拆多少补偿偿多少，不低于原原水平”的原则按按原建筑面积及结结构类型按当地现现行价格给予合理理补偿。3．征用其他多年年耕作土地、人工工养殖场、宅基地地，按邻近耕地补补偿标准计算。（五）新菜地建设设基金1．100万人口口以上城市，征1亩菜地，缴纳7000-1万元元；2．城市人口50万——100万万，征1亩菜地，，缴纳5600———7000元；；3．人口不足50万的中小城市，，征征1亩菜地，，缴纳3000———5000元；；（六）耕地占用税税耕地包括：用于种种植农作物的土地地；占用前3年曾曾用于种植农作物物的土地；占用渔渔场及其他农用土土地建房或从事其其他非农业建设，，也视同占用耕地地。纳税期限：批准占占用之日起30日日内一次性交纳。。税额规定：根据以以县为单位的人均均耕地数不同而不不同。人均耕地（亩/人人） 交纳税款（（元/m2）1亩以下（含1亩亩） 2—101亩—2亩（含2亩） 1.6——82亩—3亩（含3亩） 1.3——6.52亩以下 1—5经济特区、经济技技术开发区、经济济发达人均耕地特特少地区税额可适适当提高，农村居居民建房，减半征征收。（七）土地管理费费1．一次性征地较较少，工作量小，，可提取1%左右右；有特殊情况，，可经省级人民政政府批准，可适当当提高，但不超过过2%。2．一次性征地较较多，工作量大，，可提取2%左右右；有特殊情况，，可经省级人民政政府批准，可适当当提高，但不超过过4%。3．土地管理费应应按一定比例上交交经上级土管机关关作为征地服务费费。4．土地管理费专专款专用。三、办理规划审批批手续1、审定规划设计方案案项目方案设计完毕毕、可行性研究报报告批准后，建设设单位向规划部门门申报设计方案，，经规划部门审定定后，核发审定设设计方案通知书，，审定设计方案通通知书是编制项目目初步设计的依据据。2、申报建设用地规规划许可证建设用地许可证是是许可用地的法律律凭证。建设单位位取得选址规划意意见书后，持该通通知书到有关部门门申报建设用地规规划许可证。3、申报建设工程规规划许可证通过初步设计和施施工图设计审查后后，向规划管理部部门申报建设工程程规划许可证。建建设工程规划许可可证是许可建设各各类工程的法律凭凭证。建设用地规划许可可证的取得申请定点→规划部部门核定用地位置置和界限→提供规规划设计条件→核核发建设用地规划划许可证→向土管管部门申请用地→→划拨取得用地（一）需要申请建建设用地规划许可可证的情况5种情况：新建、、迁建；原址扩建建；改变土地使用用性质；临时使用用土地或交换用地地；出让、转让的的地块。（二）申请建设用地地规划许可证需要要的材料申请报告；批准的基本建设计计划，可行性研究究报告，其他有关关批准文件；建设基地地形图3—6份，建设设设计方案图1份，，总平面设计方案案图1份；《建设项目选址意意见书》及批复的的文件、图纸（复复印件）；属土地使用权出让让、转让的地块，，应加送《国有土土地使用权出让、、转让合同》文本本及附图1份（复复印件）；如属迁迁建应填写原址地地点、土地、房屋屋面积并附图，动动迁协议等；开发公司的开发资资质批准文件、工工商注册手续、房房屋经营许可证、、验资证明。（三）申请建设用用地规划许可证需需要办理的手续1．新建、迁建单单位需要使用土地地的；原址扩建需需使用本单位以外外土地的；改变本本单位土地使用性性质；应按下列情情况办理：申请《建设项目选选址意见书》；送审建筑设计方案案；申请《建设用地规规划许可证》。2．出让、转让的的地块的建设工程程，应按下列程序序办理：申请核定设计范围围和规划设计要求求；在签订土地使用有有偿出让合同后，，申请建设用地规规划许可证。3．送审建筑设计计方案的注意事项项，应附送下列文文件和相关资料：：（1）《建设工程程设计方案送审单单》；（2）批准的可行行性研究报告或其其他计划批准文件件；（3）城市规划局局核发的《建设项项目选址意见书》》及附图（复印件件）；（4）建设基地的的地形图（1：500），在图上上划示出基地界线线，拟建建筑物位位置，外轮廓尺寸寸、层数，道路规规划红线、相邻建建筑物、河道、高高压线的净间距尺尺寸；（5）高层建筑，，需附日照分析及及结论；（6）如属设计招招标工程就加送设设计单位中标通知知书；（7）各种比例的的建筑设计方案图图2套，附建筑分分层面积表及绿布布置图1份；（8）设计方案论论证报告及文件；；（9）规划局批准准的详细规划（建建设用地面积30000m2以上上项目）；（10）其他有关关图纸、文件。（四）注意事项1．建设单位取得得《建设用地规划划许可证》后，6个月内应向土地地管理局申请有关关动迁手续和《建建设用地批准书》》有关手续；2．未取得建设用用地批文又未申请请延期的，《建设设用地规划许可证证》即行失效。（五）补补办建设设用地规规划许可可证所需需的材料料三、建设设工程规规划许可可证的取取得（一）需需要申请请建设工工程规划划许可证证的情况况5种情况况：新建建、迁建建；原址址扩建；；改变土土地使用用性质；；临时使使用土地地或交换换用地；；出让、、转让的的地块。。（二）申申请建设设工程规规划许可可证需要要的材料料建设工程程报建审审批表或或申请表表；建筑造型型审批表表；建筑项目目计划立立项批准准文件或或批准的的可行性性研究报报告（复复印件））；国有土地地使用证证或土地地批文及及征地红红线图（（复印件件），或或加送出出让、转转让合同同文本及及附图1份，或或加送动动迁协议议等；建设用地地规划许许可证正正副本（（复印件件）；规划道路路红线图图（含建建设用地地边界坐坐标）（（原件））；市政管网网现状、、规划图图（原件件或复印印件）；；《建设项项目选址址意见书书》及批批复的文文件、图图纸（复复印件））；所报项目目总平面面设计图图（蓝图图）；项目区域域位置图图、交通通分析图图、绿化化布置图图、消防防分析图图、建筑筑平面图图、立面面图、剖剖面图及及设计说说明书；；所报项目目彩色效效果图、、建筑设设计合同同、勘探探合同；；其他需要要说明的的图纸、、文件等等。（三）申申请建设设工程规规划许可可证需要要办理的的手续申请《建建设项目目选址意意见书》》；申请《建建设用地地规划许许可证》》；送审建筑筑设计方方案；申请《建建设工程程规划许许可证》》。报批建设设工程规规划许可可证的程程序：（1）填填报《建建设工程程规划许许可证申申请表》》；附送送下列图图纸、文文件建筑设计计总平图图，建设设基地地地形图，，建筑施施工图和和分层面面积表，，基础施施工图、、基础详详图、上上部结构构施工图图；土地使用用权属证证件（复复印件））或土地地管理部部门核发发的《建建设用地地批准书书》（复复印件））；建设工程程计划批批准文件件及规划划审批文文件（复复印件））；