上海某别墅社区项目物业管理方案投标书范本

xx别墅项目物业管理服务投标书目录第二章章管理服务理理念和目标定定位及具体实实施措施14第三章章适应项目规规划布局与特特点及现状的的便于管理之之具体实施措措施25第四项目管管理机构运作作方法及管理理制度41第五章管理理服务人员配配置规划446第六章章物业管理用用房及相应管管理设施的配配置及开办费费筹措49第七章章物业管理费费用的收支预预算报价方案案55第八章章物业管理服服务分项标准准与承诺57第九章章物业的维修修养护管理、保保洁、保安、护护绿工作的实实施方案68第十章章物业维修和和管理的应急急措施73第十一章小区区河道治理和和清洁方案78第十二二章丰富社区文文化，加强业业主相互沟通通的具体措施施779第十三三章提供小区部部分智能化设设备的改造更更新方案和计计划81第十四四章提供2手楼盘详细细交接方案87第十五五章提供《物业业管理服务合合同》详细建建议稿93附《营营业执照复印印件》、《中中华人民共和和国物业管理理企业资质证证书》第二章管理服服务理念、目目标定位及具具体实施措施施一、管管理服务理念念1、对对开发设计理理念的认识和和理解——规划布局秉秉承人与自然然和谐原则〖云顶顶别墅〗以其其优美自然的的风貌彰显个个性以及与众众不同，留给给人们极深刻刻的印象。它它的发展是根根据地域和层层次的不同呈呈现迥异的风风貌，各具特特色，并具强强烈的个性和和可识别性，可可从四个方面面归纳：1）有有机的、自由由的规划；2）尺尺度亲切的空空间；3）中中低密度住宅宅；4）多多种建筑材料料及形式；xx别墅，原汁汁原味地体现现了上述的设设计规划理念念。——展现多采的的规划层次空空间〖xxx别墅〗设计计和定位，充充分展现了“四度规划空空间”。即：第一一层次的城市市空间，第二二层次为界定定的区域空间间，第三层次次由建筑体量量构成的外部部、内部空间间，第四层次次则是以人文文风貌和风格格渗透为主题题的精神空间间；〖xxx别墅〗空间间规划设计强强调人在区域域中的主导位位置，从形态态、形式、功功能等诸多个个方面都以人人的活动和感感觉、视觉为为其依据，用用“梯度设计空空间”的概念来表表现，其重点点突出在以下下两点：建筑空空间——其设计在满满足使用功能能和符合人体体尺度的前提提下，考虑到到是对所界定定的市镇空间间的影响，增增加体量变化化，提升空间间品质。绿化空空间——小区结合不不同级别的空空间产生相应应的分类：街街心花园、组组团花园、宅宅间绿地，它它还结合道路路形成绿化带带，为人们提提供亲近自然然的休闲活动动中心。纵横建建筑体量，呈呈“内高外低”，眺望建筑筑密度则有“内紧外松”之感，这极极其丰富的层层次，使〖云云顶别墅〗宛宛如一幅自然然风情的油画画。〖xxx别墅〗住宅宅风格统一、协协调，与自然然环境及地域域特征相融合合，将人性化化因素和生活活趣味结合起起来。——自然流畅的的道路交通空空间，极大地地满足了人的的高品质生活活需求〖xxx别墅〗的社社区规划采用用自然流畅的的道路系统。主主要车行道路路环绕整个社社区，它们将将社区内不同同的部分联系系起来，相对对独立的隔离离开的步行及及车道网作为为交通系统的的辅助部分，从从而形成安全全且吸引人的的步行公共空空间。2、对对本项目的总总体构思针对〖〖xx别墅〗物业业管理环节的的各个要素，通通过周密的市市场调研、文文案资料消化化和吸取，深深入挖掘居民民生活、工作作、交际等活活动需求，充充分融合建筑筑与艺术的结结晶，以及最最新的物业管管理服务理念念确立整体设设想和思路。1）三三大优势建立立——作为〖云xx别墅〗项目目的服务体系系总支撑。区域优优势：松江的的如火如荼建建设，特别是是〖云顶别墅墅〗又在松江江这块风水宝宝地，它的极极具魅力示范范效应作用，必必将带动松江江城区的集约约化发展。文化优优势：开发商商优质物业建建造理念消化化在本项目中中，实现常态态生活和文化化狂欢、物质质消费和精神神享受、建筑筑空间和概念念空间、进行行式情节和比比较式情景的的有机融合，还还按照自然原原生态原则，主主动促进人才才与资本的自自由结合。既既引进国内海海外文化精髓髓，又体现中中国园林特色色鲜明的文化化底蕴，以实实现上海吸收收西方文化缺缺失项目的有有效补白。企业优优势：本企业业聚集人才、品品牌、管理经经验的优势，其其经验也将为为〖云顶别墅墅〗物业管理理的发展提供供借鉴，并为为其今后的特特色服务管理理奠定比较扎扎实基础。两两者的珠联璧璧合也将为本本项目的成功功创造有利条条件。充分发发挥管理团队队作用和智慧慧。本企业管管理团队已具具备了：一种共共同的——信念一样执执着的——追求一致奋奋斗的——目标一支优优秀的——队伍还有对对应的——经济实力高层领领衔管理人——本企业将派派出受过严格格物业管理服服务训练的经经理人主理本本项目。本企业业凭借在行业业中的良好口口碑，不断吸吸引一批批有有识之士的陆陆续加盟。已已考虑，从接接管本项目起起，将以全新新机制出现，专专门组建的管管理层，将是是一个汇聚物物业管理精英英的团队，他他们不仅具有有高学历、中中高级职称，还还具有行业资资深管理经历历与丰富实践践经验。凭借借这些高素质质，年富力强强的职业人做做〖云顶别墅墅〗的“操盘手”是能够让业业主称心和满满意的。2）四四位一体有机机结合，实现现综合有效的的管理模式〖xxx别墅〗是松松江的重要组组成部分，要要把管理服务务与新松江联联合起来，成成为新松江最最有品位、最最值得骄傲的的小区，成为为上海最具有有特色的小区区。——尽善尽全的的服务体系，渗渗透在全方位位、体现在全全方面〖xxx别墅〗确立立的服务业的的链接，开发发商规划设计计中提供了完完备服务体系系。物业管理理也将从业态态源头开始，全全方位渗透，全全方面体现，把把西方理性与与东方人性有有机结合，提提供中西方都都能接受的管管理服务，用用细心、贴心心、用心的服服务理念，延延伸服务至终终。经营与小小区公建配套套的服务功能能、开设多项项软硬件设施施，做到想“居民”之所想，提提供便民、利利民的优质服服务。二、管管理服务目标标1、目目标定位〖xxx别墅〗项目目的前瞻性和和创造性的规规划，使本企企业充满信心心在比较短的的时间内将它它建成：1）理理想的生态性性居住生活小小区2）创创建上海市物物业管理优秀秀小区3）创创建建设部物物业管理示范范小区4）通通过ISO90001质量管理体体系第三方认认证三、目目标实现的措措施〖xxx别墅〗不仅仅属于小区居居民，而且属属于松江，更更属于上海。我我们在环境控控制上保持原原汁原味的设设计风格；在在管理服务上上学习借鉴先先进模式。1）以以人为本。将将物业管理服服务与市政管管理相结合。我我们在管理服服务中，引进进境外服务理理念，在业主主拥有业权的的基础上，我我们的管理服服务既要方便便业主的生活活，成立一门门式的服务中中心，总体协协调小区居民民的各类事务务，做到事无无巨细、全方方位提供各项项服务，并在在第一时间快快速反应及时时处理，以满满足业主的各各种需求。同同时我们的管管理要达到不不影响他人的的权益，为所所有在〖云顶顶别墅〗生活活工作的人们们提供温馨的的大家庭环境境。2）安安全是小区第第一要务，也也是物业管理理的第一要务务工作，业主主主要为白领领人士和事业业成功人士构构成，对于居居家的安全是是十分关切的的，而安全保保障程度是最最能直观反映映物业公司管管理水准的杠杠杆，将直接接影响业主对对物业管理的的满意度。我我们将制定例例会制度，对对社区的交通通、入住、二二次装修、噪噪音控制、设设备设施维保保工作进行制制度化，程序序化的管理确确保社区安宁宁、祥和。开开放空间做到到松而不乱，有有序开放；封封闭空间做到到外部固若金金汤，内部宽宽松愉悦。3）本本项目中智能能化系统十分分完善而且先先进，物业管管理人员和工工程技术人员员就需要掌握握一定程度的的科技知识，既既要懂操作，也也要懂系统维维护。如我司司中标，我们们将严格按照照ISO体系规范化操操作，早期进进驻施工现场场熟悉社区功功能配置、建建筑状况等情情况，以利于于在各阶段物物业管理中发发挥作用，有有效管理。同同时我们将培培养配备一支支合理、优秀秀的管理服务务队伍。管理理方法上采取取科学、有效效管理、统一一规范化管理理。4）开开创多元化、全全方位的管理理服务监督体体系。这一做做法得到了物物业界和主管管部门一致好好评，也伴随随着企业的发发展，成为我我们公司的一一大特色。在在〖云顶别墅墅〗的物业管管理中我们仍仍然延续这一一特点，建立立良好的社会会关系和强有有力的社会监监督体系，把把〖云顶别墅墅〗建设成高高品质生活小小区。当业主主需要时，我我们会随时出出现在业主面面前；当业主主不需要时，我我们就不会出出现。5）对对社区交通的的管理分为人人行系统和车车辆交通系统统两部分。人人行系统要确确保居民和行行人的安全和和便利。给居居民提供跑步步，骑单车的的场地及路线线，也是小区区的重要特色色。车辆系统统要加强对停停车的管理。机机动车道与非非机动车道严严格分开，车车辆只允许停停放在规定的的场地，对违违章停放坚决决制止。第三章章适应项目规规划布局与特特点及现状的的便于管理之之具体实施措措施超大型型、开放式、出出行人流相对对集中、安全全盲点多、标标识系统和智智能化配置不不够完善且现现行管理缺失失等，构成了了云顶别墅项项目的现状特特点，所以在在常规性日常常管理的同时时，主要需在在如下方面采采取措施，给给予强化管理理：一、增增设安保固定定岗位，实现现科学合理布布控针对项项目属超大型型小区、安防防区域大的特特点，将在每每一期的区域域内增设1-2个安保固定定岗位，与主主要出入口形形成呼应，实实现科学合理理布控，增强强应急事件的的响应速度，并并可为业主提提供就近的综综合服务。二、组组建专门安保保应急中队，实实现对小区突突发事件的有有效控制针对小小区开放式、内内外人流交杂杂且大的特点点，我司将组组建专门的安安保应急中队队，其职责，一一是对小区突突发事件快速速反应和有效效控制；二是是通过交通工工具进行快速速的声势性的的小区安全巡巡防，在充分分展示安保形形象和给业主主安全感的同同时，起到对对不法分子的的震慑作用；；三是不定期期安排“便衣式”安全巡防，以以便及时识别别和控制可疑疑人员。三、完完善标识系统统，有效发挥挥温馨提示和和安全警示作作用针对小小区水域、水水系和水景较较多，但管理理服务标识不不明显的特点点与现状，我我们将对小区区管理服务标标识进行系统统化的增加和和完善，使其其覆盖小区的的各个角落，特特别是意外事事故易发的区区域，并配置置于安全防范范措施来确保保广大业主及及家人的安全全。四、注注重关键时段段管理，有效效疏导高峰人人流及做好善善后工作针对小小区出行人流流相对集中的的特点，我们们将在高峰的的关键时段（07：00－09：00；17：00－19：00），安排一一定的保安和和保洁人员，一一是对小区内内交通站点进进行乘车秩序序维护；二是是对车辆出入入进行快捷引引导；三是对对架车业主防防范偷盗进行行温馨提示；；四是对人流流集中地域进进行即时保洁洁服务并做好好高峰期后的的善后工作，以以保持小区的的良好秩序和和清洁卫生。五、关关注小区安全全盲点，多种种方法来最大大限度地消除除针对小区保安巡巡逻有时间差差等安全盲点点，我们将采采取多种方法法来给予消除除：一是进行行周界安防巡巡逻，对不从从出入口进出出小区人员及及时发现和处处置；二是增增加固定岗位位进行安全控控制。第四章项目管管理机构运作作及管理制度度一、管理处处组织架构及及部门设置1、组织架构构物业公司整整体组织架构构管理处组织织架构2、组织架架构图说明组织机构构的设置原则则是精干高效效，一专多能能。实行整个个小区管理中中心整体管理理和各部门分分片管理相结结合的管理方方式；管管理处内部实实行垂直领导导，减少管理理环节，提高高工作效率；；保安部部负责小区治治安、交通与与消防管理工工作；工程维维修中心负责责整个项目的的设备维修、养养护、清洁管管理部负责环环保管理及小小区卫生和绿绿化服务，客客户服务部主主要负责日常常与业户之联联系，处理业业户投诉，协协调各部门工工作：采购、人人事、培训等等事务将由上上实物业人事事部计财部与与管理处经理理负责；社区区文化中心主主要负责向小小区业主提供供便民服务，开开展社区文化化，实行独立立核算自负盈盈亏。人人员素质上要要求一专多能能，员工起点点要高，拥有有智能化知识识，会电脑，文文字及口头表表达能力好，所所有员工既是是自己所在岗岗位的专家里里手，同时又又是其他岗位位的多面手。二、工作作职能组织运运行图1、运作方式式●运作流程图整体运作流流程图说明●说明①其运作流程程设计原则是是全面、合理理、高效、环环环相扣、相相互制约，保保证各环节紧紧紧衔接，既既无盲点、又又无沉淀。②整体运作各各个环节的详详细工作分解解流程将严格格按照我们IS090001：2000版的质量保保证体系进行行运作。③整个运作策策划由公司行行政办公室、综综合管理部、品品质保证部、财财务管理部、人人力资源部等等各职能部门门参与并指导导，公司供资资源支持协助助管理，以确确保整个过程程的顺利进行行。④运作过程将将由当地房地地局及业委会会进行监督并并指导，及时时对出现的问问题进行沟通通、协调并解解决，以使〖〖云顶别墅〗〗的日常管理理能更成功、更更具有特色。物业小区区管理处的日日常运作，光光有单独几个个、十几个物物业管理人员员的工作是远远远不够，它它必须依靠团团队的配合，需需要社会各个个方面的理解解和支持。——公司支持若我司接接管〖云顶别别墅〗，将委委派驻场经理理，成立“云顶别墅管管理处”。为了形成成资源共享、降降低管理成本本、形成有机机管理、着眼眼长效管理，我我们物业公司司将给予资源源和技术方面面的支持，使使本项目的现现场管理更符符合该项目的的要求；更符符合现代物业业管理的需求求。——业委会、街街道、政府有有关部门上述是物业业管理公司的的依靠，也是是管理公司坚坚强的后盾，更更是对管理公公司的管理作作出评判最公公证，最直接接的组织和部部门。物业管管理公司应积积极依靠，在在独立管理的的同时，应多多听、多征求求他们的意见见，以确保各各项工作更贴贴近小区，真真正实现为广广大业主服务务的管理本质质。——人力资源配配合人是是企业的重要要资源之一。在在企业管理领领域，一个项项目的成败主主要取决于人人。正如英国国格言所说：：“合适的人在在合适的位置置上。”人事培训主主要对管理处处内部的人员员和外部的质质量管理，其其主要工作为为人员招聘、培培训及考核。通通过人员招聘聘和培训，将将合格的人事事输送到合适适的岗位上；；通过考核将将不合格的人人员撤换或进进行再培训。——工程维修工程维修修负责整个小小区的公共设设施设备的维维护保养，以以及工程外委委项目监管和和业主的报修修工作，这样样便于集中优优势兵力，提提高维修效率率和降低运行行成本，同时时便于统一管管理。使维修修工作能真正正做到及时、优优质和高效。维维修中心实行行24小时值班制制，分抢修和和巡检两大类类，前者以业业主报修为主主，后者以计计划维修和保保养为主，即即体现分工又又能统一协调调。——客户服务客户服务务是处理整个个小区物业管管理的接待中中心，其下有有公共关系、财财务管理和结结算中心、服服务接待三大大块，公共关关系对内主要要负责处理和和协调社区内内、会所管理理等事，对外外负责与政府府部门的联络络，组织协调调有关社区的的大型活动，宣宣传公司及企企业形象；财财务管理主要要对整个小区区财务的预算算，费用的收收缴等进行实实时监管，确确保管理处在在最经济的状状态下运作，降降低成本；服服务接待全年年无休为业主主提供24小时的服务务和帮助，是是业主能真正正体验到便捷捷、优质的服服务平台。三、项目目经理的管理理职能管管理处经理职职责：1）在公司总总经理的领导导下主要职责责是负责其属属下所有人员员的培训、工工作安排及工工作监督等，负负责执行管理理处安保、消消防、清洁、绿绿化、客户服服务、投诉处处理的日常工工作。2）主动与小小区业主、住住客接触并维维持良好关系系，保持一流流的管理服务务。依据公共共契约，尽力力满足业主要要求。3）合理分派派工作给予属属下员工，使使他们严格遵遵照公司的指指示工作。4）分派下属属员工工作，培培训新进员工工，监管员工工素质和工作作态度，保证证他们符合公公司的要求。5）收集各方方面的信息，及及时提出改进进工作和提高高服务的意见见和建议。6）管理处经经理亦应预计计一切有关小小区管理问题题及困难，如如超越职责范范围或能力，应应及时汇报上上级领导。7）负责处理理物业管理中中突发事件和和业主（使用用人）的投诉诉，果断决策策，使损失和和影响最小。8）根据总经经理的要求及及指示，定期期举办应急演演习，使管理理员工能经常常保持最佳状状态并实习应应急之程序，同同时也使用户户对管理工作作有进一步认认识，以建立立良好的合作作精神。9)负责组织社社区精神文明明建设的有关关活动。10）定期召开开管理员工作作会议，检讨讨工作表现，并并籍此沟通各各级工作人员员。11）当接收客客户投诉，应应及时记录及及处理，基于于投诉性质及及严重性采取取适当的行动动，并将处理理情况汇报上上级领导。如如若超出职位位权限范围或或能力，应及及时报告总经经理处理。四、内部部管理的职责责分工客客户服务职责责：1）负责好业业主的入住事事项，并安排排好人员做好好入住必须的的各项工作。2）负责业主主入住后二次次装潢的指导导和审核，并并办好二次装装潢的必要手手续。3）负责对装装修施工队的的监督管理，审审查好各装修修施工队必备备的相关文件件。4）负责好对对外窗口的一一切接待事项项。热情接待待每一位业主主，做到认真真听取、合理理解答、有求求必应。5）负责向业业主收取管理理费和其他应应缴纳费用，作作到当月费用用，当月收缴缴，对有困难难的业主可上上门服务。6）负责小区区内平日相关关日常工作，做做到每日在小小区内巡查一一至二次，当当日发生的事事情，力争当当日解决。7）负责接待待业主的保修修事情，作到到急修当日解解决，一般修修理不超过二二天。8）第一时间间处理好业主主的投诉情况况，一时不能能解决的应及及时向上级汇汇报。9）紧密配合合管理处作好好其他各项工工作。财财会人员职责责：1）在公司计计划财务部领领导下，根据据公司会计制制度规定的会会计科目设立立帐户，按照照确定的会计计制度和会计计核算形式处处理各项经济济业务，做到到手续完备、内内容真实、数数字准确、帐帐目清楚。月月终，要编制制总帐目余额额试算平衡表表并与有关明明细帐核对，保保证帐帐相符符。2）及时反映映和清理各项项会计业务的的往来结算情情况，对内部部往来单位的的各项往来挂挂帐，要及时时核对，适时时核对，适时时结清，对外外来单位的各各项预收、预预付、应收、应付款项，要严格按对象设置二级科目，准确、及时给予结算。3）严格按照现金管理和银行结算制度办理现金收支和银行结算业务。4）对于按照会计手续填制和取得的各种银行结算凭证、现金收付凭证及各类电脑托收单据，在该项经济业务完成后，应及时作帐务处理。5）对于现金的管理，应做到在每日终了，计算出全日的现金收入、支出合计数和结存数，并同实际库存数核对相符，做到日清月结，保证帐款相符。还要注意保持现金实际库存数不超过规定的限额。6）根据已经办理完毕的收、付款凭证，逐笔顺序登记现金日记帐和银行存款日记帐，并结出余额要及时与银行对帐核对，最后与会计总帐中的现金和银行存款科目的累计结余额核对相符。7）出纳人员使用的保险柜，要注意保守保险柜密码的秘密，保险柜的钥匙不得随意转交他人。8）严格管理空白支票、空白收据和停车车票，专设登记簿登记，认真办理领用手续。以支票结算时，须在支票上写明收款单位（人）、结算金额（或现额）、出票日期、支票用途、转帐支票与现金支票的标识及其他有关要求填列的内容，并做好支票的领用登记手续，禁止经办人员领取空白支票。工程维修人员职责：1）按照维保工作计划及上级分配的任务，做好物业设备、设施的养护和维修工作，确保设备设施完好，运行正常。2）严格按照作业指导书规定的程序进行操作。3）负责设备及机房的清洁和设备标识的完好、正确。4）提出对物业设备、设施的改良建议和降低能耗的合理化建议，尽可能降低物业运行和管理成本。5）定时巡查设备运行情况，并做好书面记录。6）任何保养、维修工作完成后，将施工现场清扫干净。并详细记录各类维修耗用材料。7）遇突发事件时，须按照文件规定的程序，执行责任范围内的工作，以最快的速度处理完毕，并详细记录全过程。8）接到报修任务，须在规定时间内赶到现场，并设法在最短时间内解决。9）完成上级布置的其他工作。安保员职责：1）负责小区内治安防范、安全保卫和消防管理工作。2）负责把守大门，礼貌接待问询。主动热情为各类业户提供便利服务，诸如提携物品、备好打气筒、代叫出租车等。3）严格执行对外来人员的控制，遇访客或登记或征得业户的同意后方能进入。4）大宗物品搬运出小区，须办理物品出门手续，经业户认可方能放行。5）维护小区内道路和停车库秩序，保持道路畅通，制止车辆违规停放和乱堆货物的行为。6）加强小区巡逻，发现可疑迹象，要跟踪盘察，并及时报告主管领导，采取有效措施确保小区平安。7）巡逻中发现的其他问题，应做好记录，及时通知有关人员解决。8）定期测试消防设施，参加消防演练。9）遇突发事件，须按规定的程序，负责执行本职范围内的工作。10）熟悉小区业户情况，与业户建立友好关系，及时反馈业户的意见和要求，对改进管理处工作提出建议。11）监督检查二次装修有无违规行为，施工人员是否有证。12）完成上级领导布置的其他任务。保洁员职责：1)负责小区范围内公共区域的清扫和保洁工作。2)每天清扫公共道路等。3)定期清洁走道墙面、公共玻璃、公共天顶、照明灯具、排水渠等。4)每天清运生活垃圾，及时清运建筑垃圾。合理安排清运时间，减少对业户的影响。5)负责养护公共区域的绿化。6)负责定期采取措施灭虫害。绿化工职责：1)负责小区范围内的各种观赏植物的养护工作。2)根据小区种植绿化的情况，编制养护计划，并负责实施。3)根据不同季节对绿化进行灭虫、修剪、翻土、施肥等工作，确保绿化存活率达96％以上。4)对布局不合理的绿化，应及时更换和适宜调整，确保绿化区域美观、舒适。5)对草坪进行定期修剪与除草，确保草坪浓绿、平整、无杂草。6)制止占绿、毁绿的现象。五、日常管理制制度及考核目目录物业业管理是一项项非常平凡而而又繁琐，相相对劳动力密密集的管理服服务工作，同同时随着科技技的发展和进进步，其科学学技术的含量量在逐年提高高，对物业管管理而言已不不可与过去相相比了。现代代物业管理尤尤其是上海云云顶别墅住宅宅小区这样的的综合性小区区，它需要一一整套科学完完善，合理量量化机制建全全的管理规章章制度。我们们将在引入先先进的管理理理念，以及ISO90001:20000的基础上，拟拟定更趋合理理化的管理制制和实施细则则，进一步加加强管理提高高服务质量。在在此，我们摘摘录我司部分分的规章制度度目录以供参参考。物业管理序号

文件名称1

物业管理前前期工作计划划2

物业管理岗岗位设置图3

物业管理人人员编制4

开办费预测测5

员工工资津津贴表6

管理费预测测7

财务预算案案8

员工守则9

物业财务管管理制度10

紧急预案11

物业管理人人员入职要求求12

物业管理人人员服装使用用规定13

物业管理人人事制度14

物业管理人人员培训计划划15

物业管理各各部门规章制制度16

物业管理采采购制度17

文件借阅发发放制度18

每日巡视记记录表19

物业咨询情情况登记表20

物业接管验验收程序21

物业治安管管理规定22

物业消防管管理规定23

物业公共设设施场所管理理规定24

物业公司档档案管理制度度25

物业公司处处理投诉制度度工程序序号

文件名称1

工程主管／／经理岗位职职责2

工程部常用用工、器具清清单3

电工岗位职职责4

弱电工岗位位职责5

空调工岗位位职责6

建立设备管管理台帐要则则7

工程部值班班工作记录8

客户报修工工作规程9

客户报修工工作单10

装修管理规规定11

装修巡视制制度12

设备汇总表表13

设备保养施施工验收单14

设备采购通通知单15

设备大修竣竣工单16

设备报废申申请单17

设备采购通通知单18

物资验收入入库单19

临时电源安安装使用申请请表20

机房管理规规定21

物业设备维维护保养制度度22

配电室运行行日记23

设备全年保保养计划表保

安序号

文件名称1

保安主管岗岗位职责2

监控岗位职职责3

门卫岗位职职责4

巡逻保安职职责5

保安：工作作日报表6

巡逻工作记记录7

消防工作制制度8

监控工作记记录9

防火安全责责任书10

外来施工管管理规定11

动火作业申申请审批表12

外来施工申申请表13

外来施工队队伍管理协议议书14

保安工作质质量检查表清

洁序号

文件名称1

清洁工岗位位职责2

物业常用保保洁工具配备备一览表3

清洁服务质质量检查评分分表4

每日清洁工工作检查表第五章

管理服服务人员配置置规划一、配置管管理服务人员员的标准要求求：本物物业项目从业业人员，应具具备较高的技技术管理，操操作能力的职职业素养，同同时还应具备备有较高的道道德修养，忠忠于职守，并并具有一定的的奉献精神。人人员配备遵循循：精干、高高效、一专多多能的原则，倡倡导提高技术术含量和人员员的整体素养养，建立一支支业务能力强强，思想意识识新的员工队队伍。综合考考量本项目的的管理特性，管管理要求等各各方因素，我我们认为本项项的人员任职职前应通过双双方的政审，经经培训考核合合格后取得上上岗资格，同同时应具备以以下要求：项目管理理处经理1、身体要求求：年龄龄30-50岁身高1.70米以上，相相貌端正，身身体健康；2、知识要求求：高等等院校专科毕毕业以上文化化程度；熟悉物业管管理知识和全全面质量管理理知识。熟悉悉物业业务成成本核算、电电子计算机应应用基础知识识、档案管理理知识和安全全、保卫、消消防管理知识识及外宾接待待知识；掌握或懂得得企业法、劳劳动法、财税税法、合同法法等相关的国国际惯例；能熟练的的进行英语会会话和阅读；；了解应应用文写作、房房产建筑学、机机电设备等基基础知识；3、能力要求求：能对对国内物业管管理的现状和和发展趋势有有比较深刻的的了解，根据据项目管理服服务目标，制制定切实可行行的物业管理理服务实施计计划。组织员员工培训，提提高职工素质质。能正确处处理企业、职职工、社会、政政府部门等之之间的相关关关系；能能组织协调全全体员工具有有鼓动能力，逻逻辑性强，用用词恰当，能能撰写工作报报告和相关文文件；4、职业素养养：遵守守公司规章制制度和职工守守则，树立服服务至上的职职业道德观，成成为公司和员员工的楷模；；5、工作经历历：担任任知名宾馆或或物业项目经经理五年以上上，工作业绩绩显著，具有有较强的经营营管理和组织织管理能力，经经过物业或房房地产管理专专业或岗位培培训，达到任任职要求；管理处经经理助理1、身体要求求：年龄龄30-50岁身高1.70米以上，相相貌端正，身身体健康；2、知识要求求：高等等院校专科毕毕业以上文化化程度；熟悉物业管管理知识和全全面质量管理理知识。熟悉悉物业业务、电电子计算机应应用基础知识识、档案管理理知识、和安安全、保卫、消消防管理、保保洁、工程等等实际管理知知识及外宾接接待知识；能简单的的进行英语会会话和阅读；；了解应应用文写作、房房产建筑学、机机电设备等基基础知识；3、能力要求求：协助助管理处经理理对本项目进进行全权管理理，主要负责责本项目的实实务运作和管管理，根据项项目管理服务务目标，制定定切实可行的的物业管理服服务实施计划划，配合管理理处经理开展展具体的管理理工作。根据据公司要求和和目标，制定定内部管理制制度、员工管管理制度、外外部管理制度度以及组织员员工培训，提提高职工素质质。能正确处处理企业、职职工、社会、政政府部门等之之间的相关关关系；能能组织协调全全体员工具有有鼓动能力，能能很好的组织织与团结全体体员工，工作作逻辑性强，用用词恰当，能能撰写工作报报告和相关文文件；4、职业素养养：遵守守公司规章制制度和职工守守则，树立服服务至上的职职业道德观，成成为公司和员员工的楷模；；5、工作经历历：担任任知名宾馆或或物业项目经经理助理一年年以上，工作作业绩显著，具具有较强的经经营管理和组组织管理能力力，经过物业业或房地产管管理专业或岗岗位培训，达达到任职要求求；客户户服务人员1、身体要求求：年龄龄25-35岁身高1.65米以上，相相貌端正，身身体健康；2、知识要求求：中等等院校专科毕毕业以上文化化程度；熟悉物业管管理知识和全全面质量管理理知识。熟悉悉电子计算机机应用基础知知识、行政管管理知识、档档案管理知识识；能熟熟练的与人进进行沟通和协协调；能能简单的进行行英语会话和和阅读；了解应用文文写作、公共共关系等基础础知识；3、能力要求求：能协协助管理运作作部助理进行行客户接待、投投诉处理、档档案管理、文文秘协调事务务，配合管理理运作部助理理制定部管理理制度、员工工管理制度、外外部管理制度度以及组织员员工培训。提提高自身素质质和工作能力力；能很很好的协调员员工关系，能能撰写工作报报告和相关文文件；工工作认真，反反应敏捷，思思维清晰。4、职业素养养：遵守守公司规章制制度和职工守守则，树立服服务至上的职职业道德观，成成为公司和员员工的楷模；；5、工作经历历：担任任物业管理接接待工作一年年以上，工作作业绩显著，具具有较强的经经营管理和组组织管理能力力，经过物业业或房地产管管理专业或岗岗位培训，达达到任职要求求；工程程主管1、身体要求求：年龄龄30-50岁身体体健康，视听听良好，精力力充沛；2、知识要求求：高中中毕业或同等等学历；具备中级工工以上（含中中级工）的职职业基础知识识和专业知识识等规范要求求；熟练练掌握建筑、工工程设计、机机械、电子技技术、能源控控制等专业基基础知识。了了解成本管理理、工程预算算和有关定额额的核算及其其程序。熟悉悉各类常用设设备设施的性性能及特征，具具有丰富的操操作、保养和和维修经验。了了解人员管理理、奖惩条件件和劳动纪律律的一般规定定。掌握修理理过程中质量量检查的顺序序和要求。熟熟悉修理成本本的核算。了了解设备管理理及组织劳动动竞赛的经验验和知识；掌握修理理作业中的专专用术语；具有公关关、安全、消消防等基础知知识；3、能力要求求：具备备中级工以上上（含中级工工）的操作、检检修、调整等等能力规范要要求；能能撰写工作小小结，布置施施工语言准确确无误。具有有编写分析报报告、实施方方案、年度计计划和总结的的能力；能根据各人人的技术特长长，合理组织织工作，具有有主持工作安安排、材料准准备、场地布布置和工艺指指导的能力，能能采取预防措措施，使机电电设备保持完完好；对对工程设计和和修缮方案能能作出初步评评价和初审意意见；能能分析判断和和处理工程维维修中的日常常问题；4、职业素养养：爱岗岗爱公司，遵遵纪守法，钻钻研技术，自自觉保证修理理质量，带头头作到安全文文明工作，关关心团结同事事，能虚心听听取业主、下下级和领导的的意见与建议议，主动改进进工作缺点；；5、经历要求求：具有有经专业部门门的中级工考考核合格并在在工程部担任任主管三年以以上；保保安部主管1、身体要求求：年龄龄30-400身高1.75--185；身体体健康，视听听灵敏，精力力充沛、体格格强健；2、知识要求求：高中中毕业或同等等学历；熟悉保安消消防知识和有有关的法律常常识以及物业业管理知识。熟熟悉各种设备备、器材的原原理、性能和和使用以及一一般维护方法法；掌握握治安管理条条例；3、能力要求求：善于于发现和识别别可疑问题，并并及时向上级级报告。能处处理各种突发发事件；能熟练操作作各类安保消消防设备，并并能按规定予予以保养；能指挥好好当班各岗位位保安人员，确确保物业的安安全；4、职业素养养：严格格遵守物业服服务组织规章章制度和涉外外纪律，工作作认真负责；；5、经历要求求：曾担担任社会公众众物业项目安安保领班工作作五年以上，退退伍人员最佳佳；保洁洁部主管1、身体要求求：年龄龄30-45身高1.60以上；身体健康，精精力充沛，品品貌端正；2、知识要求求：高中中毕业或同等等学历；熟悉小区、社社会公众物业业项目的保洁洁服务常识和和环境卫生知知识，掌握防防虫、防霉、防防腐和安全用用电知识；懂得清洁洁卫生药剂、药药品的化学性性能和使用要要领，具有卫卫生、保健知知识；具具有法律常识识、了解安全全保卫和消防防条例规定；；3、能力要求求：能带带领员工按操操作规程和要要领熟练地操操作各类相关关工具和能正正确使用消毒毒药剂；4、职业素养养：带头头严格遵守劳劳动纪律和有有关制度，工工作中不怕苦苦、不怕累，认认真负责；5、经历要求求：担任任项目保洁管管理工作三年年以上；二、项目总负责责人简历表1、项目经理理：姓名性别年龄职务职称拟在本合同中担任职务毕业学校参加工作时间从事本专业工作时间物业管理工作经历年～年管理过的物业项目名称项目规模及获奖担任职务2、工程主主管：姓名性别年龄职务职称拟在本合同中担任职务毕业学校参加工作时间从事本专业工作时间物业管理工作经历年～年管理过的物业项目名称项目规模及获奖担任职务三、其他主主要岗位人员员拟配：1、全体人员员配备岗位人数工作概述经理1经理，主持小区管理处全面工作客服主管1分管行政事务工作并负责主管内勤客户管理工作，负责客户接待及投诉处理客户服务2客户接待兼文档内勤、资料管理、社区综合服务会计1财务事务处理（按二分之一计算）出纳1出纳兼业户接待工程部6电话、网络布线、变电所、日常房屋设备维保安保部41监控、正门、巡视、疏导交通、纠正违章保洁部0外包绿化人员0外包合计52.52、工程岗岗位岗位人数岗位情况工程主管1日班水电维修3日班，并负责变电所值班和维修（含翻班休息）泥木杂工1日班弱电工1日班合计6日班3、安保岗岗位岗位人数岗位情况安保主管1日班，双休保安班长4监控4每班1人，四班轮翻。个主出入口12一个出入口日班2人，夜班1人，四班轮翻，客人引导，车辆引导、指挥次要出入口4每班1人，四班轮翻，客人引导，维持秩序巡逻4每班2人，四班对翻。巡视、车辆引导，四人为班长地面保安8每班2人，四班对翻，地面车辆引导、管理。地库保安4每班1人，四班轮翻，地库车辆引导、管理。合计414、保洁岗岗位（外包）岗位人数岗位情况保洁领班0日班（外包）保洁0日班，负责室外清洁和定期水景清洁（外包）合计0第六章

物业管管理用房及相相应管理设施施的配置及开开办筹措一、物业管管理用房的使使用计划业委会按照照有关规定给给物业管理企企业配备了一一定比例的管管理用房，本本企业如果中中标，将本着着合理使用的的原则，对它它们作有利管管理办公和员员工更衣、休休息创造基本本良好的环境境条件，其使使用计划如下下表：分隔比率面积大概安排经理室

201个办公桌、3只椅子、2个文件柜、1对沙发、1茶几财务室

102个办公桌、2只椅子、3个文件柜文档室

101对桌椅、5只文件柜办公室

40助理、客户主管、工程师、文员各1桌1椅。客户接待室

50接待柜台，2接待圆桌，8只椅子、大会议室

100会议桌配12座仓库

50货架若干监控室

30

安保休息室

35

维修中心

15

维修人员休息室

30

保洁绿化休息室

10

二、管理设设施的配置1、办公设备备：复印机、电电脑、打印机机、保险箱、传传真机、文件件柜办公桌(椅)、物业接待待台、小会议议桌(椅)、饮水机、更更衣柜、微波波炉、挂壁式式空调2、工程设备备：电动疏通通机、电锤(进口)、潜水泵(单相)、数字式万万用表、指针针式万用表、数字式钳钳形表、兆欧欧表(10000V)、绝缘垫、铝铝合金升降梯梯(6M)、铝合金升升降梯(4M)、铝合金升升降梯(2.5MM)、手提充电电式远射灯、梅梅花/开口扳手(公制)、套筒扳手(公制)、各类小工工具、角向磨磨光机、工具具箱、小型切切割机、3、保洁设备备：小型清洁洁工具、铝合合金合页梯、增增压泵水枪、手手推车、桶式式洗尘机、清清洁其他开支支、垃圾桶。4、保安设备备：聚光手电电筒、对讲机机、警棍、其其他设备三、二手盘盘进驻所需开开办费用筹措措及处理意向向〖云顶顶别墅〗正常常运作前后，应应配置的设备备、工具、物物品（包括办办公、维修、保保安器材、保保洁用品），需需要开发商垫垫付，物业公公司开出详细细清单，在一一定时间内陆陆续购置到位位。物业公司司将分阶段，按按照轻重缓急急陆续使用好好开发商的垫垫付的这笔款款项，在前期期物业合同期期限内（24月）进物业业管理成本摊摊毕。（具体体见下表）物业用具具及机械设备备购置清单（表表二）购购置设备费用用（RMB）

数量

单价

金额1.办公设备复印机

1

220,0000

220,0000电脑

6

5,0000

30,0000打印机

2

2,0000

4,0000打印机机（彩色）

1

4,0000

4,0000保险箱箱（一大一小小）

22

3,,200

3,,200传真机

1

2,0000

2,0000文件柜

一批

12,0000

12,0000办公桌(椅)

一批

10,0000

10,0000物业接接待台

2

1,0000

2,0000小会议议桌(椅)

1

2,0000

2,0000中会议议桌(椅)

1

6,0000

6,0000饮水机

6

250

1,5000更衣柜(组)

27

8000

21,6600微微波炉

3

350

1,0500柜式空空调

22

6,,000

12,,000挂壁式式空调

2

2,0000

4,0000用友财财务软件

1

44,000

4,0000印刷文文件资料费

15000

112

1,80000考勤机

1

2,5000

22,500停车证

一批

6

5,0000淋浴器

1

1,0000

1,0000电话机

8

120

9600小计(1)

166,,8102.工程设备电动疏通通机

1

1,4000

1,4000电锤(进口)

1

3,4450

3,4450潜水泵(单相)

1

1,0000

1,0000数字式式万用表

11

250

250指针式式万用表

3

100

300数字式式钳形表

1

370

370兆欧表(10000V)

1

2000

2000绝缘垫

3

2000

6000铝合金金升降梯(6M)

1

11,600

11,600铝合金金升降梯(4M)

2

600

1,,200铝合金金升降梯(2.5MM)

2

440

880手提充充电式远射灯灯（巡逻）

4

1150

6600梅梅花/开口扳手(公制)

22

200

400套筒扳扳手(公制)

1

2200

2200各类小小工具

2

1,0000

2,,000角向磨磨光机

1

4000

4000工具箱

3

3000

9000小型切切割机

1

5000

5000小计(2)

116,25003.保洁设备小型清洁洁工具

2

10000

2,0000铝合金金合页梯

2

1000

22000檫地机机（双速）

1

190000

190000刮水器器等

55

500

22500增压泵泵水枪

1

7880

7880手推车

2

3000

6000桶式吸吸尘机

2

1,5000

3,0000清洁其其他开支（保保洁开荒）

11,500

11,500垃圾桶桶（若干个）

6,0000小计(3)

37,38804.保安设备聚光手电电筒

20

20

4000对讲机

25

2,5000

662,5000警棍

10

300

3,0000其余设设备

11,000

1,,000(4)小计

66,9900共计：287,3340元第七章物业管管理费用的收收支预算报价价方案一、投标申申报公示单物业管理理收费方式：：

制项目数据备注报价一期普通商品房综合管理费（元/M2–月）1.70

其中住宅综合管理服务费（元/M2–月）0.26

住宅公共区域清洁卫生服务费（元/M2–月）0.21

住宅公共区域秩序维护服务费（元/M2–月）0.36

住宅公共区域绿化日常养护服务费（元/M2–月）0.20

住宅共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费（元/M2–月）0.65

其他费用（元/M2–月）0.02

小区项目经理年薪（万元/月）

管理处人员总数（名）49.5

投标人盖章

表注：本表表作为投标书书内容之一，请请以信封单独独封存后放入入投标书封存存提交。二、物业管管理处收入预预算方案测算出方案案如下：1、一期项目目综合管理费费总标准房屋类别建筑面积约（平方米）套数综合管理费标准（元/月·平方米）住宅小高层公寓424436581.70其他附属面积227

——合计77490——2、一期项项目综合管理理费总收入房屋类别建筑面积约（平方米）综合管理费标准（元/月·平方米）综合管理费收入（元/月）住宅底层小高层/单身公寓约37921.304930总计（计算式见旁）（72153+20254+16150）-（3792×0.4）元107040三、物业管管理财务支出出汇总表项号项目月支出(元/月)年支出（万元/年）支出比例％说明1综合管理服务（住宅、单身公寓、商铺）52,668632,01624.1447,780元的1.1计算2公共区域清洁卫生服务21,427257,1249.8217,856元的1.2计算3公共区域秩序维护服务43,976527,71220.1639,978元的1.1计算4公共区域绿化日常养护服务2,50830,0961.15按12540平方米，每平方米0.2元/月计算5共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务59,502714,02427.27人工/福利/能耗估算/保养费56,669元的1.05计算6公共保险费5006,0000.23第3者责任险7开办费摊销11,958143,4965.48按28.7万摊24个月8不可预计费2,00024,0000.92

9法定税金5,94171,2922.72按107040的5.55%10创国优、贯标认证费用1,00012,0000.46

11社区文化费1,00012,0000.46

12管理酬金15,700188,4007.20按1至8项及10至11项的8%计算支出合计218,1802,618,16099.56

收入合计107,0401,284,480——

盈亏情况-111,140-1,333,680——

四、管理处处员工薪金/福利费明细细管理处岗位名称人数基本月薪（人/元）各项基金（人/元；按44%计算）月总支出（元）一管理人员开支

1管理处经理15,0002,2007,2002经理助理（兼业主服务中心主任）13,0001,3204,3203客服助理21,5001,3204,3204财务出纳11,4006162,0165行政文员11,5006602,1606财务会计0.52,5005501,800小计6.515,1506,66621,816二服务人员开支

7维修主管12,0008803,4308水电维修工21,4001,2323,1079弱电工11,50066011,782小计46,3002,7729,07210保安主管11,8007922,59211领班(兼巡逻)41,3002,2887,48812保安门岗(主出入口双岗)121,0005,28017,28013保安监控41,0001,7605,76014保安巡逻41,0001,7605,760小计252700011,88038,88015保洁领班11,2005281,72816保洁工128504,48814,68817绿化工11,0004401,440小计1412,4005,45617,856小计49.560,85026,77487,624三其他福利费用

1过节费、年终奖、外出旅游（按工资总额12%提取）49.560,85060850*12%7,3022工作餐（10元/人）5010元26天13,0003培训费(人/月)5020元/月

1,0004保险费（人身意外险）50约120元/年

12个月分摊5005保安夜班费(6元/人)6630.51,0986工程人员夜班费12030.56107服装费50平均400元/套/人24月分摊8338国定假日加班费24人/天

12月分摊3329小计49.5

27,672月员工薪金/福利费合计49.5

115,296年员工薪金/福利费合计49.5

1,383,552五、房屋设设备运行费收收支预算方案案〖云顶顶别墅〗根据据《招标书》提提供的数据，除除了给排水设设备有具体功功率外，其它它设施能耗的的测算数据未未给予，物业业管理公司只只能按照经验验来估算，可可能测算结果果不够准确。实实际运行后可可按实结算。能耗估算算表项目数量总功率力率每天运行小时运行百分比天数电费单价月总价（元）备注给水泵6590.882420%30.50.7758533用3备排污泵3445.50.88245%30.50.77112817用17备路灯景观灯—5011180%30.50.8811810

安防系统—4124100%30.50.882577含门岗能耗消防泵喷淋泵加压泵稳压泵81000.88241%30.50.88567日常调测/4用4备

小计42,612

注：①由于于设备运行能能耗属于估算算，实际运作作中回有差异异。第八章物业管管理服务分项项标准与承诺诺序号承诺的物业管理服务内容标准投标方物业管理服务标准承诺1房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺95％95%1、根据房屋及配套设施设备和相关场地的实际使用年限，定期检查房屋的使用状况。2、实行巡视制度，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施现象，并有详细的检查、维修、保养记录和巡查记录。3、进行日常管理和维修保养，编制合理的维修养护计划，并对外委维修进行跟踪监管，确保设备的正常运作。4、大型项目在维修、保养防碍到业主的正常生活或通行时，在施工前一周告之业主知悉，同时在施工中，设置明显的告示牌，以防危险。2房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺标准投标方承诺及时率98%，返修率不高于2%。1、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主与使用人的报修，及时上门维修严格按报修工作流程进行操作。2、收到业主的报修，小修30分钟内或约定时间到达现场。急修，第一时间赶到现场，采取相关措施，把损失减到最小化。3、如属收费维修项目的事先应告知业主收费价目，并做好记录和回访。4、由于是我方修理失误，造成的再次损坏，我方将负责到底直至恢复正常的运作。3维修工程质量合格率和回访验收率承诺标准工程质量合格率90%回访验收率95%投标方承诺工程质量合格率94%回访验收率50%以上1、公共项目维修完毕后，执行复查制度，次日由该维修人员上一级领导到达现场进香分项检查并一一调试，确保一步到位。如发现隐患及修理不到位时，立即修复直至正常运转。2、属业主区域内的项目维修完毕后，该维修人员认真做好工作记录，并交客服部门存档备份。客服接待人员在此事一周内与业主联系，询问相关修复后的使用情况和维修过程中的满意度。如有异议，将即刻向上级汇报并采取相关补救措施。满足业主要求。4水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺标准95%投标方承诺96%1、确保水泵等大型机电设备技术技能处于良好状态。2、定时巡查大型设备房内的设备运转状况，如有异常立即进行修复。3、重要机房内保持干净无积尘、不堆放杂物，保持良好的室内通风及照明，房门开启灵活5街坊道路、小区绿化等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺投标方承诺无死角、无积灰、干净整洁，保洁范围达98％1、公共区域道路、广场、绿地等每日清扫2次，无垃圾。2、一层共用走道每日拖地1次，无积灰、污垢、死角。3、楼梯扶手每周擦洗不少于2次，共用部位玻璃每季度不少于1次，无污垢、无积灰。路灯每月清洗不少于1次，雕塑小品每月清洗2次以上。4、水景水面无明显漂浮物、水质洁净。5、及时清除道路积水、积雪。6街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺标准95％投标方承诺95%1、制定小区内的亮灯制度，遇冬天、下雨及天气突发状况，应根据实际需要对公共部位实行亮灯，为方便业主的出行安全，提供保障。2、每日定时巡检，灯具发生故障时，第一时间进行修理或更换并做好相应的记录工作。3、管理处事先做好所用灯具的备品工作，以备不时之需。4、每周对公共灯具设备进行清洁保养，提高其使用率。5、线路无老化，照明设施清洁完好，灯具符合技术标准。6、实现良好的灯具外观，照明系统正常有效启用，照明线路完好。7小区消防设施管护措施与承诺投标方承诺无管理责任火灾事故1、消防设备完备、定期进行演习，选放位置明显，确保启用方便。2、做到消防设施设备的完好率为99%,可随时启用，消防通道畅通。3、指定消防专管人，定期对员工进行培训，增强防火意识。4、加强社区安全宣传，由消防专管人负责日常巡视并通知管理处，以确保小区消防安全。5、业主入住之前（办手续时）就开始宣传消防安全知识，应做到家喻户晓，没有盲点，并对专业知识做好耐心、细致的解释工作。8小区街坊道路管护措施和完好率承诺标准95%投标方承诺98%1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。2、进住装修期及中高层、施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拌制水泥或砂浆污染路面。3、对小区内的路面定时进行巡视，排除障碍物，确保通行畅通。4、每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙人行道板进行翻新。5、路面翻新面积控制在1%，其他控制在5%，逐年递增10%。6、保证道路平整、无坑洼、无积水、无缺损。9小区水景清洁度承诺标准95%投标方承诺98%1、实行专人负责制度，由专人负责养护和维护，明确相关责任，发现有损坏或不符合标准的立即进行整改。2、水景水面控制无明显漂浮物。10小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺标准存活率95%投标方承诺存活率96%1、有专业人员实施绿化养护管理，做到无明显的病虫危害和要害。2、确保草坪生长良好，及时修剪和补载补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻。5、定期喷洒药物，有效预防病虫害。11管理服务质量投诉处理及时率承诺标准95%投标方承诺98%1、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，随时接受业务的投诉电话。2、执行业主投诉处理流程，确保在24小时内处理或回复，做到件件由详细的处理结果和记录，并由投诉人签字认可。3、公司设有沟通电话。12业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺标准80%以上首年85%以上以后90%1、加强与住户的沟通，定期举行住户恳谈会，了解客户的愿望和要求。2、收费项目，公开收费价目表，使业主明明白白消费。3、尊重每一位业主，业主提出的相关质疑，耐心及时的给予回复答案。并采取有效措施帮助业主解决困难。第九章物业的的维修养护管管理，保洁、保保安、护绿等等工作的实施施方案一、物业管管理区域内共共用设施设备备的维修措施施1、公共设施施的日常维修修序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1区内道路砼路面、人行道1）进住装修期及中高层、施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拌制水泥或砂浆污染路面；2）每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙人行道板进行翻新；3）路面翻新面积应控制在1%，其他控制在5%，逐年递增10%。1）由安保队长加强装修督察，严禁中高层施工车辆进入区内道路；2）翻新工作由工程部门自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。1）屋村道路使用管理规定；2）人行道铺设技术标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。缓路径、花岗石道牙2室外照明草坪灯1）灯杆每年刷漆一次；2）每月清洁灯具一次；3）每季检修线路一遍。

翻新工作由工程维保部门自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。1）线路无老化；2）照明设施清洁完好；3）灯具施工技术标准。1）实现良好的灯具外观；2）照明系统正常有效启用；3）照明设施线路完好率98%以上。高杆灯其他照明3沟渠池井雨水井1）化粪池每半年清理一次；2）井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；3）每季度清理井内杂物一次；4）每年全面维修完善一次。由工程技术部门按相应作业规程实施。1）化粪池清理作业规程；2）井盖刷防锈漆作业规程；3）井内无沉积物。1）化粪池内无沉积物；2）井盖正常使用；3）流水通畅。4园林绿地绿化1）春、夏季各补换3%-6%。绿地一次，树木补种春夏各一次，每次3%；2）花木每半月修剪一次；3）夏季草坪每月修剪一次；4）乔木每季修剪一次；5）每周清洁雕塑一次；6）根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。1）由环境管理部按照相应作业规程实施；2）自第10年起按10%更换绿地草坪。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿草丛丛，树木青青，剪切整齐；2）雕塑、小品完整清洁，流水清清。5公用标志设施标识牌1）每月清洁标志一次；2）每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护；3）每半年对标识进行维护一次。由工程部负责实施，安保部配合。住宅区标识，警示牌制作安装及管理规定。1）标志清洁美观；2）安放稳固；3）标识清晰。警示牌6消防设施水管网排水管（消防水）1）消防栓及水泵结合器每半年油漆一次；2）消防栓每半年排水一次，检修一次。由工程技术部组织实施。1）开启灵活，2）不渗漏。1）正常有效使用；2）外观完好。室外消防栓7设施及排水管道排水管消防栓水泵室内消防器每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程技术部门专业维修按相关维修规程实施。1）标识清楚，无污迹；2）安放牢固。1）标志设施完好率100%；2）标志无损坏。8其他公共设施垃圾转运站及三个垃圾集中站1）每年刷油漆一遍；2）每季度检查档土墙顶排水沟通畅情况；3）每季度检查一次污水孔疏通情况。由工程技术部门按相关作业规程实施。1）档土墙维护标准；2）围栏维护标准；1）设施安全正常使用；2）美观完好。9公共智能化系统摄像监控系统智能控制中心对各系统的设施、设备性能及连接运行，显示情况进行月检、季检和年检。1）由工程部按相应维护保养规程实施；2）本系统设备每20年更换一次。智能化系统维护保养标准。1）系统良好运行；2）设施、设备及传输线路完好；3）软件及数据完好正确保存。10管理用房管理用房1）每月检修一次设施，设备；2）每半年检查一次电气线路；3）每年内粉刷一次；4）每年对其他建筑部分维护一次。由工程技术部门按相应维护保养规程实施。1）相应建筑部分维修保养规程；2）相应电气设备维护保养规程1）整洁、安全、正常使用；2）设施、设备完好2、房屋主主体，维修养养护序号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题。每周巡视一次，入住装修阶段要每天巡视，发现问题，及时处理、维修。1）由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程维修部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发商处理。1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准。1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补；2）施工质量原因造成的结构问题。1）每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚂蚁及腐蚀性液体的损害；2）及时了解住户有无白蚁情况，做到早发现，早处理。由工程部负责实施。1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准。1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱界、间断；4）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更新老化部分。1）由工程技术部门负责实施；2）屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水、防水层正常使用；2）结构性能完好。4机电设备1）发电机及水泵等机电设备的维护