地区养生人居项目管理知识定位报告

西双版纳

湄公河畔养生人居

——项目定位提议-5地区养生人居项目管理知识定位报告第1页定位汇报背景湄公河畔项目一期总体规划基本完成西双版纳房地产市场调研完成西双版纳养生项目产品调研完成养生项目产品前期展望物业开发节奏及推售提议项目定位汇报应在此基础上研究和提升2地区养生人居项目管理知识定位报告第2页项目定位战略选择领导者跟随者补缺者挑战者领袖/价格标准制订者完全差异化定位/市场需求者差异化特色/借势而上改变规则/强调本身差异性3地区养生人居项目管理知识定位报告第3页项目定位标准——领袖/标准制订者地段价值领先产品全方面领先环境全方面领先服务全方面领先重新定义豪宅产品概念标准重新定义豪宅环境标准重新定义豪宅服务标准创新产品大环境（公园）＋园林（小环境）品牌物管＋增值服务主动城市化重新定义城市豪宅配置4地区养生人居项目管理知识定位报告第4页项目定位决议模型——取势，优术，明道项目发展空间Q2:市场环境取势限制条件Q3:项目条件Q1:业主目标Q4:竞争及客户项目定位优术明道案例研究产品开发实施5地区养生人居项目管理知识定位报告第5页开发商基于项目标开发目标？全力以赴市场需求？6地区养生人居项目管理知识定位报告第6页广泛市场著名度开发目标我们对目标产品了解：价格提升品牌提升标志性项目企业视野：好品牌竞争视野：好口碑7地区养生人居项目管理知识定位报告第7页发展商目标分解——标志性项目成为目标关键标志性项目目标诠释短期：提升项目价值，促进产品销售，提升市场拥有率长久：提升区域价值，打造企业品牌，实现关键目标价格提升企业品牌短期：实现市场同类型项目，同类型产品相对高价，引领价格走势，成为他人定价标准之一；长久：提升区域价格。短期：经过标志性项目标打造，对于市场引领作用，建立企业品牌著名度和影响力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度；长久：实现沧江新区城市建设，成就项目关键目标市场影响力8地区养生人居项目管理知识定位报告第8页项目定位决议模型——取势，优术，明道项目发展空间Q2:市场环境取势限制条件Q3:项目条件Q1:业主目标Q4:竞争及客户项目定位优术明道案例研究产品开发实施9地区养生人居项目管理知识定位报告第9页市场环境

本项目面临基本环境？取势市场需求10地区养生人居项目管理知识定位报告第10页市场关键词1：多核化发展

多关键发展是城市发展主要过程，是城市向城市群发展主要过渡景洪市07年以前发展方式是经典单关键发展模式，沙湾广场是城市唯一关键区，承载整个城市关键功效多关键发展有利于城市均衡发展，分散城市发展压力，沧江新关键区建设发展成为城市发展动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单关键扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：城市群形成主城关键关键关键关键景洪江南、江北“一体化”发展是城市发展成为“城市群”结果。多关键发展有利于城市群形成11地区养生人居项目管理知识定位报告第11页房地产开发日渐成熟，房地开发投资增加速度较快仅年1-9月同比增加36.4%年1-9月房地开发投资累计完成194781万元，同比增加51984万元，同比增加36.4%。

房地产开发投资市场关键词2：焦点行市场12地区养生人居项目管理知识定位报告第12页市场关键词3：均质市场

高层产品价格差异较小，片区间差异形成，富人区未形成现实状况分析：市中心市场相对成熟，但稀缺资源较少，沧江新区市场资源丰富但生活配套不够完善。无富人板块。所以整个市场比较均质，价格箱体小。成熟市场对照：西双版纳景洪市场上板块划分显著，江南片区较为成熟，江北片区相对成熟，已经成为景洪居住区代名词。而曼弄枫片区市场发展相对滞后，片区之间差异较大，还没有形成所谓高端板块片区。单价:元/M2300040005000600070008000900010000110001面积：M280120140200220160180500100240260280300400182374561410911121315171618独立别墅区7000-16000300-500平米TH别墅区6000-8000240-350平米多层、小高产品区4500-5500100-200平米9号公馆金色家园滨江果园避寒山庄雨林。圣堤亚纳告庄西双景版纳一品西双十二城滨江豪苑金象盛景西双版纳国际旅游度假区曼景兰古城中景明城雍玺台天瑞万象城雨林澜山避寒山庄勐泐悦城农垦花园123456781091112131415161718提升空间：独立别墅＞TT别墅＞多层洋房、高层洋房高层产品主力价格均价在4500-5000元/㎡；别墅类产品价格均价在8000-160000元/㎡；高端产品价格差异较大，市场前景较为看好。13地区养生人居项目管理知识定位报告第13页

西双版纳旅游地产正处于从开启型市场到快速成长型市场关键变革期

多核市场——从城市发展进程看，景洪市正由单中心向多中心演变，多组团发展，城市外扩趋势显著，是城市向城市群发展主要过渡市场——市场处于快速发展阶段，价格和成交量展现跳跃式增加，市场前景较为看好政策主导市场——规划先行，供给跟进，城市快速扩容焦点型市场——相对板块本身发展，个盘差异效应显著，市场水平快速增强均质市场——高层产品价格差异较小，片区间差异日渐形成14地区养生人居项目管理知识定位报告第14页外省市客户旅游购房较多，预计占比超出30%，以投资为主；“自住客户中40%来自外地，60%来自当地，客户组成以高官、企业高层为主，多为屡次置业者”；西双版纳当地人购置不足60%，周围地市过来购房自住者占10%，后期投资客百分比增多”；变革推进力1：高端需求驱动力

外来品牌开发商将推进景洪形成良性竞争循环外省市籍客户省会号召客户当地高端客户高端客户增多需求提升外来品牌开发商纷纷进入市场，打破均质市场格局物业产品不停创新亮点层出不穷居住环境和理念得到提升市场前景看好明星标杆产品频频出现良性循环——物业居住环境改进和理念提升，带来了更多购置客户15地区养生人居项目管理知识定位报告第15页

未来2年内景洪将酿育一场居住养生养老革命竞争驱动力

外来大型品牌开发商将全方面提升物业居住理念和档次高端需求驱动力

外来品牌开发商将推进景洪市形成良性循环16地区养生人居项目管理知识定位报告第16页房地产市场进入关键变革期，景洪未来2年将酝酿一场高品质居住养生养老革命取势，大势向上对于本项目标意义：市场快速发展，空间较大，为本项目实现标志性项目提供良好机遇城市外扩，让项目地段价值不停显现，快速实现关键城市化城市关键一体化，一定程度上转移了市场焦点，但城市群关键竞争力提升，也带来了客户群扩大17地区养生人居项目管理知识定位报告第17页项目定位决议模型——取势，优术，明道项目发展空间Q2:市场环境取势限制条件Q3:项目条件Q1:业主目标Q4:竞争及客户项目定位优术明道案例研究产品开发实施18地区养生人居项目管理知识定位报告第18页项目属性定位——城市江景豪宅，坡地景观洋房规划：位于景洪城市规划格局“一主二次四组团”中主城区交通：面临城市旅游交通主干道，可进入性强，道路城市感强配套：紧邻勐泐公园，澜沧江，傣王宫，临近规划中猴山公园其它配套：超市、学校、医院、国际会展中心项目定位关键词：友好生态养生、建筑格调当代、立体园林景观、主题会所、酒店配套、“瘦身”小户豪宅19地区养生人居项目管理知识定位报告第19页我们定位置业新视点、居住新标准、生活新理念“江景豪宅，养生人居”【项目属性综述】20地区养生人居项目管理知识定位报告第20页【产品定位综述】基础产品满足大众创新产品经济舒适性：2、3房弹性空间：2+1房复式花园洋房详细户型定位创新产品树立标杆差异化路线:高品质洋房创新产品:雨林别墅友好人居养生天堂21地区养生人居项目管理知识定位报告第21页“养生豪宅”价值形成点——项目启示奠定物业整体外在形象深化物业内涵品质传达物业内在价值

提升物业溢价空间立面园林配套产品高附加值关键：豪宅形象、完善配套、高附加值、经济实用22地区养生人居项目管理知识定位报告第22页利用实地坡地建筑，打造当代时尚养生休闲人居整体外立面简练处理手法、材质选择和色彩重视表达尊贵感。小区主入口强调标志性：超级酒店、养生会所、休闲广场、标志性建筑物（雕塑、喷水池）楼栋公共大厅强调空间感、层次感和建筑材质选择园林整体规划有鲜明个性主题，小品细部考究配置多部观光及生活电梯，表达江景豪宅独特征产品设计使用弧型窗、落地窗水管处理空调位处理：外墙百页外墙夜间艺术照明屋顶设备及电梯机房美观处理管家式生活服务，提升物业价值“养生豪宅”价值形成点------项目启示细节部分公建部分23地区养生人居项目管理知识定位报告第23页【客户定位综述】主流客户：外省市旅游度假客群，省市内高端白领阶层，本身当地白领客源顶端客户：国内外省市高端人群，私企业主，当地高端居民主流客户占比：约60%顶端客户占比：约40%24地区养生人居项目管理知识定位报告第24页主题——感知园林（关于养生人居沉思）“感知园林”（天天都在改变）解读感知园林：强调园林参加性、人与自然友好，在园林中感悟人生，并最终超脱尘世、在日常生活中升华。感知时间感知生命感知养生感知自然产品设计关键点---打造主题养生乐园25地区养生人居项目管理知识定位报告第25页基础个性——实惠舒适洋房弹性空间差异化高品质——友好人居独立养生户型设计方向：实惠舒适洋房户型通风采光良好主卧、客厅舒适尺度作为优先考虑要素功效分区完备，确保户户双阳台设计赠予面积，提升附加值复式空间（夹层）住宅内功效不固定可变空间，如“2+1”、“3＋1”差异化高品质别墅当代化设施配套齐全，功效齐备养生乐园旅游休闲度假避寒养生居所产品设计关键点26地区养生人居项目管理知识定位报告第26页项目定位决议模型——取势，优术，明道项目发展空间Q2:市场环境取势限制条件Q3:项目条件Q1:业主目标Q4:竞争及客户项目定位优术明道案例研究产品开发实施27地区养生人居项目管理知识定位报告第27页中心园林花园长廊—感知自我创造力香草人花园别墅水幕小区—在水声中品味生活体验园—拥抱树林，和大自然亲密接触感知领域—心灵与自然对话入口广场休闲水街—享受生活每一天儿童乐园—童年乐趣中央台地广场特色超级酒店规划布局提议---园林景观示意关键词：养生放松感知友好生态体验休闲旅游28地区养生人居项目管理知识定位报告第28页主题园林打造园林设计思绪：结合地形创造出多条景观轴线，沿路而行，移步换景。植物造景，营造空间，小品搭配应用。重视细节，如乔、灌、花、草复合生态搭配，如春夏秋冬各个主题。首创多层坡地立体亲水园林：充分利用小品元素，柱廊、雕塑，水池、喷泉、日光草坪、亲水廊岸等错落有致，营造一个表达欧式尊贵生活格调和方式。29地区养生人居项目管理知识定位报告第29页立体绿化景观园林瀑布，双层水景概念结合项目标地形条件，设置趣味性强中心台地园林，与前期功效性园林拉开差异立体园林打造——示意立体生态车库水幕小区30地区养生人居项目管理知识定位报告第30页多级园林空间设计——示意利用项目地形设计，强调空间层次性和丰富性，从公共空间到私有空间过渡。不一样参考体系产生不一样空间体验，以小见大理念打造庭院空间。节点广场中心水广场架空庭院空间组团庭院多层次人性化园林空间是31地区养生人居项目管理知识定位报告第31页公共配套部分打造-----创新式幼稚园幼稚园幼稚园空间展示：儿童视窗（children-windows）局部创新点——建筑创新，教育创新，提升项目标整体档次规划幼稚园32地区养生人居项目管理知识定位报告第32页会所定位表达城市当代化，生态友好，符合高端目标人群喜好，融合实地景观，设计创新出奇设计休闲超前设施于一体，强调其开放式格局，管理人性化，强调与建筑形式融合以及与超级酒店相结合会所反应整个小区定位，与业主文化层次、素质、消费劲相符合定位标准——公共部分打造-----会所定位规划标准33地区养生人居项目管理知识定位报告第33页建筑格调及立面处理整体形象塑造：雍容奢华、富丽堂皇，“豪”气十足关键词设计简练明快、高雅精巧、大气，立面与周围众多建筑既友好统一，但又脱颖而出，同时配合材质应用，给人以强烈视觉和感官上冲击。新古典与当代相结合建筑格调：34地区养生人居项目管理知识定位报告第34页生活立面----有生命建筑——“成长”与“交往”联合起居：满足年青人社交会友需求，隔几层设有空中“起居室”配上绿化、灯光，成为24小时私家会所。人、植被、灯光都成为建筑立面组成元素之一，使立面朝夕、四季都展现不一样姿态。给人们提供一个生活视觉景观。35地区养生人居项目管理知识定位报告第35页建筑群体格调当代化，独特创新，增强小区可识别性，表达超豪华型养生居所以居住舒适度为导向，结合实地坡地景观，联动外部自然景观。以无障碍园区设计建立居民逗留场所,确保住户有充分接触并发展交往关系机会，增强人与人之间友好相处当代化设计人车分流，尽可能降低车流与人流交叉点和并行长度，尤其注意消除车流对绿化穿越，确保漫步系统完整，提升居住品质。整体设计规划布局综述36地区养生人居项目管理知识定位报告第36页产品定位方向：打造含有独特创新养生别墅区打造含有超前完美配套江景豪宅

37地区养生人居项目管理知识定位报告第37页产品定位——经过挑高2.2空间赠予和高厅户内花园附加值方式，提升价值附加值处理方式3m奇数层偶数层偶数层书房内庭院2.19m3m3.81m小高层庭院处理方式：计算二分之一面积38地区养生人居项目管理知识定位报告第38页产品定位——入户花园和双层高阳台高附加值生态环境保护入户花园双阳台友好人居附加值增加值39地区养生人居项目管理知识定位报告第39页绿色走廊系列:围绕型/可参加性（观赏型+使用型）花园组合1322阳光早餐厅4独立客房生态走廊+户内花园系列

12错层露台3入户花园4专属私家电梯超级无敌视野超级空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝正确通透性）豪华功效享受（如桑拿房、景观卫生间）户型设计——打造养生别墅生活，花园house案例示范40地区养生人居项目管理知识定位报告第40页产品细节解读创新关键点：超高实用率户型设计——别墅生活打造，花园house案例示范41地区养生人居项目管理知识定位报告第41页细节解读创新关键点：附加值极高/预留个性化设计空间复式一层复式二层居住主体：双拼-类独栋（市场主流产品设计尺度/附加值发掘）客厅餐厅双高可隔房42地区养生人居项目管理知识定位报告第42页居住主体：双拼-类独栋（市场主流产品设计尺度/附加值发掘）居住主体-1：亲水大独栋（本项目附加值提升及溢价做法）1f2f3f会客厅游泳池前花园后花园露台类独立别墅设计；特色私家泳池，独立会客厅及客房。经过一个特色侧院方式来营造出三面采光感觉，尽可能打造出类独栋别墅居住体难。43地区养生人居项目管理知识定位报告第43页沧江景观养生别墅私家电梯；环抱式庭院，花园最大化；超大面宽，空间开扬，彰显尊贵入户长廊，气派非凡宽景落地窗+大尺度室外平台，纳景入户，与自然共享私家电梯，尊贵非凡拐角凸窗，视野开扬首层TheGroundFloor居住主体：独栋（本项目附加值提升及溢价做法）家庭厅设计，为生活增添无数情趣户型方正，分工明确，动静有序。户型方正，分工明确，动静有序。超大主卧，配套齐全，更有步入式大面积观景阳台，尽赏360°美景。二层TheSecondFloor家庭厅；超大主卧，观景阳台；大露台44地区养生人居项目管理知识定位报告第44页阳光观景房入户花园凸式衣橱客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱居住客体经济舒适花园洋房借鉴：户型平面设计主力80-120花园洋房平米2+1房2厅1+1卫户型增值元素创新元素：赠予大露台、隐藏式衣柜、可拆卸凸窗。明厨、明卫，自然通风采光，提升居住舒适度。赠予入户花园、露台、提升产品附加值。45地区养生人居项目管理知识定位报告第45页+利用楼梯间下方，增加一间多功效房，加上原有赠予面积，空间使用面积远大于建筑面积利用楼梯间下方，增加一间多功效房，加上原有赠予面积，空间使用面积远大于建筑面积居住客体弹性空间演绎：复式景观洋房空间坡地养生洋房江景豪宅花园洋房追思46地区养生人居项目管理知识定位报告第46页弹性空间演绎：创新“+1”

赋予内涵：空间能动性、功效多样性、生活情趣性47地区养生人居项目管理知识定位报告第47页中小户型全方面升级，弹性空间完美主张！满足居住需求不停升级洋房一房+空中庭院+大阳台超豪华一房单身贵族洋房空中花园可改成一间房舒适二房浪漫二人洋房大阳台可改成一间房经济三房温馨三人坡地养生花园洋房------户型组合示意48地区养生人居项目管理知识定位报告第48页---市场实例借鉴花园洋房2房2厅1卫＋功效房＋入户花园花园洋房3房2厅2卫＋入户花园入户花园功效房大凸窗露台花园洋房在确保了传统设计元素如凸窗、入户花园双阳台，增加了创新元素—露台、功效房。明厨、明卫，自然通风采光，提升居住舒适度。赠予入户花园、露台、功效房，提升产品附加值。49地区养生人居项目管理知识定位报告第49页产品增值通道产品增值通道----养生项目增值点----打造主题养生会所----空间多功效转化----星级酒店----全方面提升物业服务50地区养生人居项目管理知识定位报告第50页----管家式全方位物业管理服务引进豪宅物管服务项目，全方面提升物业服务水平，表达项目形象与品质，创造营销价值。物业智能化车辆出入管理小区背景广播信息系统小区安防监控系统中心物业管理公告在线服务万能IC卡安全防范智能化周界防范系统电子巡更系统访客对讲系统自动报警系统居民生活智能化宽带网络通信线路视频接收小区智能化体系提议（普通做法）51地区养生人居项目管理知识定位报告第51页酒店式服务体系提议（增值提议）入口厅堂设二十四小时酒店式服务自助洗衣房租车服务提供钟点工服务代为订餐、送餐服务个性化时尚运动提议/旅游出行提议－－－物管增值服务与豪宅相匹配服务项目，打造豪宅品质，树立项目品牌和形象，创造营销价值。尊享超星级酒店服务52地区养生人居项目管理知识定位报告第52页西双版纳

——湄公河畔养生别墅项目组人员构架-553地区养生人居项目管理知识定位报告第53页企业项目组构架图介绍董事会董事长总经理副总经理副总经理产品研发部产品营销部企业财务部行政办公室人力资源部协议预算部工程技术部备注：依据各企业情况设定对应管理部门54地区养生人居项目管理知识定位报告第54页企业项目组对于人员配置构架图介绍董事会董事长（1）总经理（1）副总经理（1）副总经理（1）产品研发部责任人2产品营销部责任人1企业财务部责任人2行政办公室责任人4人力资源部责任人2协议预算部责任人1工程技术部责任人1备注：依据各企业各项目及岗位情况设定对应管理部门人数55地区养生人居项目管理知识定位报告第55页业务板块BUSINESSES

专注,专业,专心!地产教授投资开发市场研究投资顾问全程策划销售代理商业地产全程策划运行56地区养生人居项目管理知识定位报告第56页投资开发一

服务内容◆市场研究◆开发决议◆市场定位◆成本分析及预算◆方案可行性论证◆物业发展提议◆营销战略规划◆项目方案优化提议57地区养生人居项目管理知识定位报告第57页市场研究二专业研究团体，精准市场把控，海量历史数据

服务内容◆顾问◆研究◆数据资源贮备管理58地区养生人居项目管理知识定位报告第58页开发顾问三

服务内容◆区域发展◆土地出让◆城市重建◆主题式房地产开发研究◆项目顾问◆市场研究59地区养生人居项目管理知识定位报告第59页全程策划四

服务内容◆项目基础判