中华文化园可行性报告

武进太湖旅游度假区中华蓼莪文化园园可行性研究报告****建筑设设计研究院武进旅游局二○○四年二月月项目环境现状1地理位置武进太湖旅游度度假区位于常常州市东南部部、太湖之滨滨的雪堰和潘潘家两镇境内内，面积16.86平方公里，是是常开地区唯唯一的面临太太湖的旅游资资源。度假区区距离常州市市区仅35公里，距离离无锡市区约约20公里，距离离无锡马山太太湖国家级旅旅游度假区和和灵山大佛仅仅5公里路程。由武进太湖蓼莪莪山旅游发展展有限公司投投资建设的中中华蓼莪文化化园景区处于于开进太湖旅旅游度假区的的中央南假侧侧；东至蓼莪莪山脊线；西西至梅园岭西西段山脊线；；规划用地范范围约55.4公顷。其范范围如图示，中中华蓼莪文化化园地处环太太湖旅游带，周周边有知名的的灵山大佛、三三国城、水许许城、常州中中华恐龙园、天天宇禅寺、溧溧阳天目湖和和茅山景区。2自然条件气候：中华蓼莪莪文化园所处处地区气候温温和，雨量充充沛，四季分分明，属亚热热带季风季候候；年平均气气温15℃左右，一月月份最冷，七七月份最热，无无霜期225天；每年4月到8月为雨季，年年平均降水量量1000--1200mmm；常年主主导风向为东东南风，年平平均风速3.1m/ss。地质：规划有地地大部分为低低山丘岭，山山峰最高程125.7米，山体体坡度以10%以下为主，主主要岩体是乌乌桐砂岩，土土壤为黄泥土土、白土、灰灰心黄泥土，覆覆土厚度1米左右，地地耐力为15-244t/㎡，抗震震防裂度为6-7度。水文：太湖沿岸岸湖深平均2米，常年平平均水位3.16米，最最高洪水位5.1米（1991年）。最后后枯水位2.5米，湖底底土质主要为为粘土和淤积积泥质构成的的软底，在潭潭底附近有部部分沙砾岩底底，由岸边向向湖中延伸。水水质含磷、等等有机物成份份较高。水体体目前基本达达二级地面水水标准。植被：由于区域域内优良的水水土条件而形形成的小气候候，植物生长长茂盛，植被被良好，共有有乔水、灌木木、竹林、草草木植物树种种近百种，栽栽培作物有水水稻、麦子、玉玉米、茶叶等等，还有桃、桔桔，梨等多种种瓜果。3其他道路交通：区内内现有环湖路路宽18公尺，东至至无锡马山区区5公里，西至至宜兴分水镇镇与往浙江公公路相连，有有盘山公路9公尺至锡宜宜路约4.5公里，区内内离无锡和常常州市区分别别30分到1小时车程；；供水：区内有一一古井，日取取水约300吨，附近村村民日常生活活用水主要靠靠打井取水，武武进政府拟在在二年内建水水厂；供电：现有雪堰堰、潘家二镇镇的变电所引引线路提供；；通讯：邮电服务务目前主要依依托雪堰和潘潘家二镇，电电信服务质量量尚可，市政政府似在区内内建邮电所。二、项目建设条条件分析评价价2．1优美的自自然条件该园区依山傍水水，地形地貌貌景观丰富，三三面环山，南南临太湖，山山顶山坡植被被良好，山林林叠翠，空气气清新，鸟语语花香，景色色秀丽；园区区两侧各有一一座山峰廷至至太湖边，宛宛如伸出双臂臂呵护着中华华蓼莪文化园园的宁静和安安详。这些为为园区项目的的发展奠定了了风景资源的的基础。2．2丰富的人人文资源该区历史上曾留留下了不少的的名胜古迹，其其中蓼莪寺最最为著名，始始建于东晋，得得名于《诗经经·小雅·蓼莪篇》，是是全国唯一的的孝子祠遗址址。虽屡经兴兴废，经一期期工程修复后后，已具风貌貌。悠久的历历史文化，可可以精心挖掘掘和创造出独独特的人文景景观和个性鲜鲜明的主题旅旅游文化，确确定在相邻旅旅游区的地位位，以与众不不同的旅游价价值和魅力召召唤游客。2．3雄厚的区区域旅游整体体规模江苏太湖地区一一直是国内外外旅游文化的的热点，附近近有无锡马山山国家级旅游游度假区、灵灵山大佛、水水浒三国影视视城、欧洲城城等景区，和和正在规划建建设中的其他他旅游度假观观光区，旅游游资源分布各各有特色，各各区可以扬长长避短，相互互协调，建成成各具特点而而又密切联系系的旅游基地地，将形成强强大的规模优优势，有力地地推动整个区区域的旅游业业的发展。今今后毫无疑问问，苏锡常地地区的滨湖旅旅游事业将如如本地区的经经济一样熠熠熠生辉。本园园区的开发可可以充分发挥挥这种地域边边缘优势。2．4便利的交交通条件随着沪宁高速公公路、宁杭高高速公路、新新长铁路的开开通，以及潘潘分公路、环环湖公路、潘潘百公路、潭潭底公路等道道路的进一步步建设、加上上在潭底附近近建设开通直直达苏州、无无锡、湖州、杭杭州的航班，将将使本地区成成为交通便利利，对国内外外游客具有吸吸引力的旅游游观光基地。项目内容概况中华蓼莪文化园园的规划布局局以武进太湖湖旅游度假区区的整体构想想为基础，秉秉承地域传统统，利用自然然景观，注入入文化内涵，力力图凸显“文化园林”之特色。全全园区主要可可分六龙广场场、蓼莪山村村、净澄湖、二二十四孝子石石刻长廊、蓼蓼莪禅寺和太太湖观音等六六大景点。整整个文化园区区以真山真水水，人文胜迹迹作为创作源源泉，着力对对蓼莪山的文文化与自然进进行艺术提炼炼和环境塑造造。灵活运用用古园林建筑筑设计理论和和现代科技手手法，真正做做到步移景异异、移步换景景。古蕴浓郁郁的建筑，自自然高下的山山势，萦绕开开合的水系，构构成了景区的的结构框架。主主要景观呈轴轴线状展开，高高潮迭起，交交相辉映。由由建筑、水体体、水面、绿绿化等造景要要素组成大小小空间环境，形形成既有太湖湖地域风情，又又令人耳目一一新的现代文文化园林风光光，并体现出出多元协调，蕴蕴古出新，亲亲和人性，寓寓教于乐，湖湖山毓秀的文文化园林布局局特点。（详详见规划用地地面积和效果果图）规划用地面积指指标蓼莪文化园区总总用地55．4公顷（投投影面积）蓼莪寺用地2．2公顷太湖观间用地0．42公顷入口广场3．67公顷商业用地0．68公顷停车声1．42公顷道路用地2．05公顷绿化用地（含水水体）40．6公顷四.客源市场分分析据调查研究，中中国城市居民民观光旅游，随随距离增加而而衰减，37%的出游市场场分布在距城城市15KM的范围内，24%的市场分布布在15-500KM内，21%分布在50-5000KM内，由旅游游中心城市出出发的非本市市场居民的目目的地选择范范围，主要集集中在距城市市250KM半径范围内内。以此做参参考，可将园园区主要国内内客源市场定定位在200KM半径范围内内。而这一地地区恰恰包括括由宁镇扬、苏苏锡常、杭嘉嘉湖和上海构构成的中国当当今最大的城城市带，园区区就处该城市市带的中部。这这些城市人口口众多，经济济发达人民收收入水平高，出出游愿望强烈烈。再加上园园区宗教文化化浓，为全国国唯一孝道寺寺庙，并与灵灵山大佛相呼呼应，必将吸吸引广大游客客的注意力。比比照2001年周边景点点接待游客情情况，成熟后后的中华蓼莪莪文化园游客客人数达到120万人次/年是可以达达到的，详见见市场潜在旅旅游者预测表表目前市场潜在旅旅游者预测表表区城市场人口数（万）熟知度%潜在游客数（万万）上海14003018．9南京518304．8无锡4285022苏州571308常州3315035．0镇江南通扬州50030605杭州592236嘉兴湖州300235浙江其他城市500223．3其它华东市场2000157．5海外市场3总计120周边景点接待游游客情况（2001年度）景点名游客人数（万人人）灵山大佛207中华恐龙园102天目湖度假区128无锡三国水浒城城176常州天宁寺111茅山153五.项目投资估估算本投资估算主要要由前期费用用，总体部分分，入口广场场、净澄湖、蓼蓼莪禅寺、太太湖观音、王王裒雕像等部部分组成，详详见表（1）投资估算算表。项目投资估算表表单位：万元元（表1）序号项目名称投资额一、前期费47001其中：拆迁费6002征地费40003前期动作100二、总体14501其中：停车场2502道路用地2503绿化用地8004地形调整150三、入口广场36001其中：广场15002龙之居13003蓼莪乡村800四、净澄湖6351其中：茶室302前廊553湖桥、楼阁等2504蓼莪会馆1105小别墅1306莲花广场60五、蓼莪禅寺26801其中：庙宇25002二十四孝子廊1003孝子广场80六、太湖观音、王裒裒雕像等3800七、预留费200八、总投资17065六.经济效益分分析本研究报告使用用的基础数据据和基本条件件是根据国内内旅游业的实实际经营情况况，在分析旅旅游市场发展展前景的基础础上，结合太太湖旅游大环环境以及蓼莪莪文化园景区区的规划情况况而预测的6．1营业收入入的测算标准准6．1．1门票票收入参考本地区重要要的主题景点点门票价格：：苏州乐园80元/人，杭州未未来世界80元/人，无锡中中视影视基地地三国、水浒浒景区65元/人，中华恐恐龙园60元/人，灵山大大佛50元/人。中华蓼蓼莪文化园主主要由太湖观观音、蓼莪禅禅寺、净澄湖湖等景点组成成。根据经济济需求规律和和游客的旅游游心理，本景景区的门票价价格定为40元/人，境内外外人士一律同同等票价。估估计每年收入入4800万元。6．1．2客房房收入龙之居宾馆，设设100套标准房200张床位，按按平均房价80元/床，每年收收入计480万元。6．1．3入园园旅游等消费费收入本景区的特色餐餐饮、游览和和参与性娱乐乐项目共有20多项。随着着景区知名度度的逐步提高高，可以适当当提高门票票票价，以增加加营业收入。出出于对游客旅旅游心理的考考虑和计算的的简化，本研研究报告以提提高入园旅游游的平均水平平来计算该项项营业收入的的增长。营业业初期的入园园旅游消费水水平规划为30元/人，消费人人数为80万人次，每每年收入计2400万元。6．1．4蓼莪莪乡村商业街街租金及购物物收入商业街可以出租租摊位的方式式来提高相应应的收入，商商业街面积共共7500平方米，按按每日1。5元/平方米计算算，收入约405万元/年。购物每每人按10元计，60万人次计600万元/年。由此可得，正常常年份总收入入为8685万元。2004年7月试营业，7-12月按35%计算。详见见附表（3）6．2营业成本本的测算标准准6．2．1游乐乐营业成本该成本是指景点点设施所消耗耗的水电费及及日常维修费费用，不包括括门票印刷和和服务人员的的工资（这两两项列入管理理费用内测算算）。本研究究报告为了简简化测算程序序，把日常维维修费用和国国内旅游待业业的平均营销销成本占营业业收入百分比比的水准，按按门票收入的的25%提取高预测测营销成本。每每年计1200万元。6．2．2客房房营业成本按营业收入的330%计算，每年年计144万元。6．2．3消费费营业成本消费营业成本主主要是指餐饮饮成本和休闲闲设施的耗费费和简单维修修保养费用，前前者参照餐饮饮、商品零售售行业的平均均毛利水平，一一般为40-500%；成本约为800万元。但本本园区滚动开开发的规模效效应明显，休休闲设施和游游乐设施带来来的收入增量量数量巨大，本本应计入门票票收入栏目中中。但是，根根据经济需求求规律和游客客的旅游心理理，本景区的的门票价格确确定为40元/人，且境内内外人士一律律同等票价，除除了游客人数数增加等因素素以外，在门门票收入中不不再反映设施施增加和游客客消费水准增增加带来的收收入增量。6．2．4商业业街成本商业街投资8000万元，按一一定比率承担担，公共部分分投资为100万元/年；购物成成本按40%，计240万元。详见见附表（4）6．3营业费用用的测算标准准6．3．1营业业费用主要指指广告宣传费费用等，按每每年50万元计算。6．3．2水、电电、煤气费用用按每年60万元计算。6．3．3维修修保养费用按按每年180万元计算。6．4管理费用用的测算标准准6．4．1固定定资产折旧、递递延资产等，按按总投资17065万元的5%计提，为853。25万元6．4．2对人人员编制和工工资标准参照太湖地区相相近主题公园园景区管理公公司的人员编编制和工资标标准。拟定为为：人员定编编为60人。中、高高级管理人员员的工资为3500元/月，一般员员工为1500元/月，总额为136。8万元。工资资附加费用（住住房基金、养养老保险基金金、待业保险险基金等）按按工资总额的的50%计，总额为68。4万元，两者者合计为205。2万元/年6．4．3培训训费：每年按按30万元计提6．4．4蔻保保护费：按人人均每月50元计，约为4万元一年。6．4．5差旅旅费：按当年年营业收入的的0。5%计，为45万元一年。6．4．6交际际应酬费：按按现行的财务务制度规定，统统一按当年营营业收入的0。5%计，为45万元一年。6．4．7董事事会费：按每每年10万元标准计计。6．4．8审计计年鉴费：每每年5万元标准计计。6．4．9工会会经费：按职职工当年实得得工资的2%测算，按每每年3万元计算。6．4．10企企业财产保险险费：按固定定资产原值的的0。3%测算，约30万元一年。6．4．11办办公费用：每每月按1。5万元计算，全全年18万元。6．4．12其其他费用：指指上述费用以以外的零星费费用，即不可可预见的费用用每年按20万元计算。6．5财务费用用本项目贷款155000万元，贷款款利率6%计，正常年年财务费用为为900万元。6．6税收和盈盈余公积金的的提取6．6．1现行行税制规定，旅旅游待业适用用的税种为营营业税，税率率为5%-200%；餐饮业适适用的税种也也为营业税，税税率为5%；商品零售售业适用的税税种为增值税税，税率为17%，实际税负负相当于商品品销售额的8。5%。本园区未未涉及高税率率项目，故游游乐项目适用用的税种为营营业税，税率率为5%。为简化测测算，本研究究报告统一按按营业收入的的8%测算，计695万元/年。6．6．2所得得税：按所得得额的33%征收企业所所得税。并实实行二免三减减半的优惠政政策。6．6．3法定定盈余公积金金：按税后利利润的15%提取（具体体情况可由董董事会决定），当当累计提取额额超过实收资资本的50%时停止提取取。6．6．4公益益金：按税后后利润的5%提取。（详详见附表5）6．7经济效益益分析6．7．1十三三年七个月经经营期经济效效益测算：总营业收入：1159445万元人民币币总营业税：92788万元人民币币总经营成本：352977万元人民币币总管理费用：207999万元人民币币财务费用：120115万元人民币币总经营利润：385566万元人民币币总所得税：90311万元人民币币总折旧：115515万元人民币币总税后纯利润：：229525万元人民币币6．7．2本园园区总投资17065万元人民币币，建设期二二年，到2004年7月1日，开始营营业。6．7．3年投投资收益率=（年净利润+年折旧）/投资总额=18。5%6．7．4预计计回收期五年年六个月。（详详见附表6、7、8）6．8盈亏平衡衡和敏感性分分析6．8．1盈亏亏平衡点分析析详见表2中华蓼莪文化园园总收入与总总成本持平，处处于不亏不盈盈状态，即税税前利润为零零。盈亏平衡点分析析表2定量盈亏平衡点固定成本（万元元）2458+1118保本点游客（万万人）42保本点营业收入入（万元）2800销售税金（万元元）2246．8．2敏感感性分析影响公司经济效效益的主要因因素有销售收收入和经营成成本，根据影影响利润敏感感性分析计算算，因销售收收入和经营成成本分别按一一定幅度变动动而引起的各各项利润指标标的变动，较较敏感的因素素是销售收入入。因此企业业一定要对外外充分做好市市场营销和广广告宣传，以以扩大知名度度、美誉度，增增加指认性入入园游玩率。对对内控制成本本，深挖潜力力，要创造设设计更多与景景区文化融合合的，具有参参与性、观赏赏性的项目，以以稳定游客数数量，提高游游客的消费水水平，取得更更好的经济和和社会效益。（详详见附表9）七.综合评估：：7。1蓼莪文化化园景区地处处富庶的长江江三角洲，依依山傍水，三三面环山，西西南面向太湖湖开口，有良良好的小气候候环境和优质质的地下水资资源。景区经经济发达，人人杰地灵，教教育和文化氛氛围浓厚，加加上交通发达达，可进入性性强，发民旅旅游的条件十十分优越。7．2以景区规规划设计的旅旅游发展要求求衡量，基础础设施尚待完完善，太湖水水富营养化状状况需要改善善，周围荒山山绿化需加大大力度。上述述环境条件的的优化将通过过本项目的建建设得到促进进和推动。7．3本项目以以高品味特色色组合为建设设目标。以有有组织的境外外游客、中高高档消费作为为重要服务对对象，在景区区形象形成广广告效应显著著和市场顺利利营销的情况况下，比照2001年中华恐龙龙园游客102万人次，灵灵山大佛207万人次，本本景点，每年年游客可达到到120万人次以上上。7．4本项目在在2002年6月开始投资资建设，如在在17065万元人民币币顺利到位的的情况下，规规划所列举的的经济效益是是可以达到的的。十三年内内政府财政将将收入两税共共18309万元，投资资者可以获得得红利28737万元。综上所述，本可可行性研究的的结论是：建建设、投资中中华蓼莪文化化园景区项目目是切实可行行的。附表:经营期营业收入入预测表单位：万元表3经营年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计总营业收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945门票收入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080宾馆收入1684804804804804804804804804804804804804806408消费收入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040购物、租金352100510051005100510051005100510051005100510051005100513417经营期营业成本本预测表单位：万元表4经营年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计营业成本925264426442644264426442644264426442644264426442644264435297游乐营业成本420120012001200120012001200120012001200120012001200120016020宾馆成本501441441441441441441441441441441441441441922消费成本350100010001000100010001000100010001000100010001000100013350．购物租金1053003003003003003003003003003003003003004005经营期间费用预预测明细表单位：万元表5年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计项目费用2550505050505050505050505050675维修保养费901801801801801801801801801801801801801802430水电煤气费3060606060606060606060606060810折旧42685385385385385385385385385385385385385311515工资及附加1022052052052052052052052052052052052052052767培训费1530303030303030303030303030405劳动保护2444444444444454差旅费2245454545454545454545454545607交际应酬费2245454545454545454545454545607董事会费510101010101010101010101010135审计年鉴费3555555555555568工会经费3333333333333342财产保险费1530303030303030303030303030405办公费用918181818181818181818181818243其他费用1020202020202020202020202020270管理费用（合计）779155815581558155815581558155815581558155815581558155821033财务费用45090090090090090090090090090090090090090012150小计1229245824582458245824582458245824582458245824582458245833183经营期利润预测测表单位：万元表66年份项目20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计一。总营业收入入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945门票收入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080宾馆收入1684804804804804804804804804804804804804806408消费收入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040购物、租金352100510051005100510051005100510051005100510051005100513417二、营业税2436956956956956956956956956956956956956959278三、营业成本9252644264426442644264426442644264426442644264426442644352971．游乐营业成成本4201200120012001200120012001200120012001200120012001200160202．宾馆成本5014414414414414414414414414414414414414419223．消费成本3501000100010001000100010001000100010001000100010001000133504．购物、租金金1053003003003003003003003003003003003003004005四、管理费用545155815581558155815581558155815581558155815581558155820799五、财务费用31590090090090090090090090090090090090090012015六、经营利润1012288828882888288828882888288828882888288828882888288838556七、所得税0004774774779509509509509509509509509031八、税后利润1012288828882411241124111938193819381938193819381938193829525九、公积公益金金2025775772502502501501501501501501501501503306十、可分配净利利810231123112161216121611788178817881788178817881788178826219财务现金流量规规划表单位：万元表7建设期经营期项目0为5个月2005200620072008200920102011201220132014201520162017一、现金流入304086858685868586858685868586858685868586858685868586851．营业收入30408685868586858685868586