中国房地产上市公司测评报告

2009年中国房地产上市公司测评研究报告

中国房地地产测评中心心于2009年5月19日在上海发发布了《2009年中国房地地产上市公司司测评研究报报告》。通过过深入研究房房地产上市公公司净利润的的变化，测评评中心发现企企业两极分化化现象较为严严峻。在受到到全球经济受受金融危机重重创下，房地地产开发企业业尤其是大型型房企需要更更加有效地控控制成本，在在加强管理的的同时，平衡衡集权与分权权的管理，进进而提升公司司的核心竞争争力。测评中中心发现，万万科、中海、保保利、金地、华华润置地、远远洋地产等多多家优势聚集集型上市公司司，第一部分测评背景2009年年中国房地产产上市公司测测评报告，以以2008年沪深上市市的103家和大陆在在港上市的28家，合计共131家房地产上上市公司为研研究对象。与与2008年测评报告告相比，纳入入测评的上市市公司总数净净增1家，主要是是因为相关上上市公司业务务构成发生变变化，造成一一些公司进入入一些公司退退出测评范围围。另外，由由于沪深和香香港会计准则则方面的差异异、数据指标标的完整性、统统计口径以及及财务报表报报告期间的不不同，测评中中心对大陆在在港上市公司司的数据进行行了局部调整整，统一制作作了中国房地地产上市公司司综合实力排排行榜。在此此基础上，又又着重对沪深深上市公司的的盈利能力、抗抗风险能力和和成长能力进进行研究和分分析，并制作作了相应的排排行榜。第二部分测评榜单和和分析一、20009年中国房地地产上市公司司综合实力榜榜二、20099年沪深房地地产上市公司司综合实力榜榜注1.数数据来源：沪沪深房地产上上市公司和大大陆在香港房房地产上市公公司2008年年报、半半年报和各季季季报。注2.本本排行榜从企企业的规模实实力、盈利能能力、偿债能能力、营运效效率和成长能能力五个方面面，采用总资资产、净资产产、市值、销销售收入、净净利润、净资资产收益率、流流动比率、速速动比率、总总资产周转率率、存货周转转率、销售收收入增长率等等17项指标，运运用主成分分分析法、AHP方法、灰色色关联度法分分别测评，再再用模糊Borda组合评价法法进行综合评评价得到。注3.限限于篇幅，本本报告中只列列出中国房地地产上市公司司综合实力榜榜和沪深房地地产上市公司司综合实力榜榜前20强，详细排排行会在网站站公布。二、20099年沪深房地地产上市公司司盈利能力榜榜注1.数数据来源：沪沪深房地产上上市公司2008年年报、半半年报和各季季季报。注2.本本排行榜在对对房地产上市市公司的盈利利性指标进行行综合考量之之后，选取了了最能体现企企业盈利水平平的净资产收收益率、反映映上市公司普普通股获利水水平的每股收收益以及最直直观表现企业业获利能力的的净利润等三三个指标来综综合评价沪深深房地产上市市公司的盈利利能力。注3.限限于篇幅，本本报告中只列列出中国房地地产上市公司司综合实力榜榜和沪深房地地产上市公司司综合实力榜榜前20强，详细排排行会在网站站公布。企业盈利能能力是指企业业在所运用资资源数量给定定情况下持续续获取利润、维维持企业在市市场竞争中长长远生存和发发展的基本水水平。2008年受房地产产市场低迷的的影响，半数数以上的沪深深上市公司出出现净利润下下降或由盈利利转为亏损，损损害了企业未未来的发展能能力。测评中中心根据上市市公司的盈利利特征将其划划分为四种类类型：突破型型、平稳型、乏乏力型和可疑疑型。由图4可见见，2008年的市场影影响十分显著著，仅有4.85%的上市公司司实现盈利突突破，平稳型型企业约占整整个上市公司司数目的四分分之一，盈利利乏力型的企企业超过半数数，同时，盈盈利可疑型企企业比2007年有所上升升，达到15.533%。图420009年沪深房地地产上市公司司盈利能力评评分值分布盈利能力榜榜单显示，盈盈利突破型企企业的净利润润均值达到21.55亿元、净资资产收益率均均值高达16.111%，与之形成成鲜明对照的的是盈利可疑疑型企业上述述两个指标为为-0.48亿元和-19.996%，处于被淘淘汰的边缘。2009年沪深房地地产上市公司司盈利能力居居前的万科、保保利和万通的的经营业绩，在2008年的逆市中得到充分体现。万科2008年共实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，主要来自于深圳的万科城、第五园，上海白马花园、新里程，沈阳万科城、苏州魅力之城和天津东丽湖等项目。保利2008年共实现销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，万通2008年的净利润较2007年增长220%，净资产收益率达到25%，在逆市中给市场交出一张亮丽的答卷。三、20099年沪深房地地产上市公司司抗风险能力力榜注1.数数据来源：沪沪深房地产上上市公司2008年报、半年年报和各季季季报。注2.本本排行榜从企企业的长期偿偿债能力、短短期偿债能力力、现金流状状况以及企业业营运效率四四个方面、选选用了资产负负债率、流动动比率、速动动比率、每股股现金存量、每每股现金流量量、总资产周周转率、存货货周转率等7个指标来评评价企业的抗抗风险能力。注3.限限于篇幅，本本报告中只列列出中国房地地产上市公司司综合实力榜榜和沪深房地地产上市公司司综合实力榜榜前20强，详细排排行会在网站站公布。企业的抗风风险能力是指指在市场环境境、宏观经济济政策、不可可抗力以及产产业发展周期期等条件恶化化情况下维持持正常运营，并并保持企业长长远发展的基基本素质。房房地产上市公公司的抗风险险能力集中体体现在企业维维持安全的资资本结构以适适应各种宏观观环境的能力力，即具有较较高的资金运运作能力和资资产周转快的的公司更有利利于规避各种种市场风险。本本次测评根据据抗风险能力力的基本含义义和模型测算算结果，综合合房地产行业业整体风险水水平与国民经经济的波动状状况，确定了了强、中、弱弱、无四个抗抗风险层级。由图5可见见，房地产上上市公司的整整体抗风险能能力比通常预预计的要好一一些，属于强强和中抗风险险层级的企业业占总数的73.788%，行业整体体处于较为健健康的状态。结合房地产产开发企业面面临的行业特特征，考察沪沪深房地产上上市公司抗风风险能力10强企业资产产负债率季度度变化数据，可可以发现，其其资产负债率率水平基本处处于正常状况况，相当一部部分10强企业呈现现小幅下降趋趋势，尤其是是金融街从2007年的近70%，下降到2009年第1季度不到50%，抵抗市场场销售量、成成交价格波动动的能力显著著增强。流动动比率和速动动比率也扭转转了2008年年中的趋趋势，至2009年第1季度出现大大幅攀升的现现象，有效地地提高了企业业的短期偿债债能力。图520009年沪深房地地产上市公司司抗风险能力力评分值分布布需要注意的的是，根据资资产负债率、流流动比率、速速动比率、总总资产周转率率和存货周转转率均值的比比较分析，处处于低和无抗抗风险层级的的企业状况堪堪忧，如果2009年市场调整整进一步下行行，那么这类类企业将无法法有效地维持持生存。此外外，中抗风险险层级的企业业的抗风险能能力也将持续续下滑，有可可能进入到更更低的层次。低抗风险层层级和无抗风风险层级企业业的资产负债债率均值分别别达到74.911%和71.433%，再考虑到到其资产中有有相当一部分分流动性较低低的存货，那那么这两类企企业的命运完完全寄托在2009年市场销售售量持续增长长上。2009年第1季度季报也也说明，这两两类企业尤其其是无抗风险险层级企业麻麻烦依旧，抗抗风险能力并并没有随着市市场成交量放放大显著改善善，只是压力力稍有减轻，资资产负债率稍稍稍下降，每每股现金存量量略有增加。四、2009年年沪深房地产产上市公司成成长能力榜注1.数数据来源：沪沪深房地产上上市公司2008年年报、半半年报和各季季季报。注2.本本排行榜的目目的就是要从从沪深房地产产上市公司中中找出真正的的具有较强发发展潜力的企企业。对于本本年度销售收收入、净利润润和净资产出出现负增长的的企业，剔除除出本测评榜榜范围。同时时，对于房地地产业务范围围以外的业务务增长所导致致大幅增长的的企业，或者者今年刚刚转转型进入房地地产领域而产产生高速增长长的企业也未未列入。由此此，我们采用用销售收入增增长率、净利利润增长率和和净资产增长长率三个指标标运用组合评评价法评出成成长能力10强。注3.限限于篇幅，本本报告中只列列出中国房地地产上市公司司综合实力榜榜和沪深房地地产上市公司司综合实力榜榜前20强，详细排排行会在网站站公布。企业成长能能力是指随着着市场环境的的变化，企业业资产规模、盈盈利能力、市市场占有率持持续增长的能能力，反映了了企业未来的的发展前景。测测评中心同样样根据市场环环境状况和行行业特性将沪沪深房地产上上市公司的成成长能力划分分为高、中、低低、无成长性性等四个类别别。图6表明，受受累于2008年房地产市市场萎缩，房房地产上市公公司的成长动动力受到明显显抑制，833.50%的企业落入入低成长性类类别，如果加加上无成长性性类别的企业业，则近九成成企业成长乏乏力。低成长长性企业的销销售收入增长长率、净利润润增长率、净净资产增长率率均值分别为为-0.877%、-10.334%和16.577%，相对于高高成长性企业业来讲，基本本处于维持状状态。图620009年沪深房地地产上市公司司成长能力评评分值分布在20099年沪深房地地产上市公司司成长能力榜榜中，天房发发展2008年由开发保保障性住房改改为开发商品品房为主，销销售收入大增增728%，净利润增增长149%。另外，公公司又获得两两个保障性住住房项目，使使公司能够在在商品房市场场低迷的时期期，利用政府府推动保障性性住房刺激消消费的契机，在在提高市场占占有率、增加加现金流方面面获得更多的的益处。而沙沙河股份2008年度新开发发的项目世纪纪假日广场竣竣工并实现销销售，使得公公司2008年净利润大大增240%。这些企业业的发展经验验值得整个行行业借鉴。第三部分结语总体上，22008年是中国房房地产上市公公司的调整年年，131家上市公司司的总资产规规模达到157966.95亿元，总营营业收入达到到3374..68亿元，净利利润额为603.223亿元，从业业人员总数超超过15万人。2009年一季度没没有延续2008年的惯性下下滑，市场出出现一定程度度反弹，上市市公司业绩出出现止跌回稳稳迹象。1、市场集中中度有所提高高2006年、22007年和和2008年最最大的四家房房地产开发企企业销售收入入各年占全国国总销售额(CR4)的比重分别别为4.6%%、5.2%、7.8%，其其中20088年上半年测测算的市场集集中度为7..7%，连同同下半年计算算在内市场集集中度提高了了0.1个百分分点。由于房地产开发发具有较强的的地域性特点点，从分地理理区域各指标标分析，部分分开发商在区区域市场的市市场集中度较较高，体现了了开发商仍具具备影响区域域市场价格及及其走势的较较强能力。2、08全年市市场成交脆弱弱，去库存化化压力加大2008年积弱弱的房地产需需求对开发企企业的库存造造成很大压力力，尽管20009年第1季度全国市市场出现成交交放量，但企企业仍然面临临着较大的库库存压力。统统计显示，沪沪深103家房地地产上市公司司的存货总额额为45666亿元。

3、09年市场先先行指标透露露积极信号进入09年之后后，我们发现现市场的先行行指标开始有有积极的信号号，这个先行行指标我们用用成交供应量量一阶差分表表达，这个指指标反应非常常好。我们用用先行指标模模拟了从066年到现在的的数据状况，我我们发现上海海第一季度已已经包括得非非常清楚。深深圳从08年Q3、Q4开始就表表现的非常好好，先行指标标在全国的表表现非常好。4、前期土地供供应情况引发发市场担忧以上海为例，22008年1季度开始，土土地成交量一一改前面一年年的增速状态态，到20008年末，更更是出现了急急跌。假设22007年1季度成交的的土地要过一一年(或一年半)能上市，通通过成交量比比差分和成交交面积环比增增速两图交错错叠加可以清清楚的看出，2008年1季度至2009年1季度的成交量比差分与2007年1季度至2008年1季度的成交环比是保持基本同步的，但是2008年2季度开始的土地成交环比急跌让我们对于后市房地产市场的价格平稳不得不表示出一定的忧虑。5、开发企业资资金压力逐步步缓解我们发现08年年多数房地产产上市公司现现金流量已经经为正了，这这是很积极的的指标，房地地产资产负债债更加安全。“万、保、招招、金”去年它们的的现金流量都都是负的，009年第一季季度以后全部部都为正了，市市场表现为开开发企业资金金压力逐步缓缓解。让这些些楼现在降价价出