养老社区专题研究及商业计划书

养老小区专题研究及商业计划书

.01.19养老社区专题研究及商业计划书第1页汇报结构思绪导图我国老年住宅发展及前景怎样打造老年小区国内老年住宅案例国外老年小区发展模式老年住宅定义及特点老年小区商业模式老年小区赢利模式老年小区营销模式商业计划书养老社区专题研究及商业计划书第2页老年人群特点便利感与舒适感平静声环境阳光充分，温暖气候无障碍居住环境安全感归属感（社会参加与融入）生理需求心理需求邻里感与家庭感受尊重与被关心需求喜欢清静阅读、喜欢喂养花鸟、喜欢储存食物、喜欢坐在阳光充分地方、喜欢随手放置东西、喜欢隔三差五与朋友相聚、喜欢参加集体活动被关注、不喜欢过于复杂东西、不喜欢丢掉不用东西、不喜欢幅度太大动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦清扫……行为特征方便快捷医疗养生设施养老社区专题研究及商业计划书第3页独立型与儿女合居毗邻而居同一组团养老院托老所居家养老机构养老护理院服务型同一小区老年公寓老年小区医护型含有相当规模，服务更完善老年人群居住模式老年人群居住模式养老社区专题研究及商业计划书第4页《老年人建筑设计规范》中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长久生活包含经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容居住场所；包含老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包含普通住宅中供老年人居住或是使用部分；老年住宅普通由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。老年住宅定义老有所依，老有所居，老有所享受，满足老年人经济供养、生活照料和精神慰藉居住场所。养老社区专题研究及商业计划书第5页适老化通用住宅专门老年住区养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构老年公寓产权归属归个人全部， 以自用为主部分归个人全部，部分归经营者全部 普通由政府或者慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构普通归投资者或专门经营管理机构全部，以对外出租为主分布范围普通分布在普通居住小区中普通分布在郊区普通分布于成熟小区既能够单独划址建造，也能够分散或与普通住户混建，还能够分布于专门老年住区中经营管理方式开发商建造时潜伏设计，购房者个人进行适老化改造，没有后续经营问题开发商开发时，按照老人住宅标准进行设计建造，依据需要能够采取不一样经营模式（包含持有、销售及持有+销售）政府进行资助，有些养老院、敬老院进行了转制，收住自费老人，转为老年公寓自主经营、自负盈亏使用对 象包含老年人在内各个年纪段人 主要以老年人为主要目标对象，但小区内也能够适量居居住其它年纪段人群专门供养五保户等困难老人以有支付能力老年 人为服务对象主要优 点含有普遍适性，营造没有障碍和歧视居住环境人数容量大，含有良好养老居住环境和完善助老服务，老人可在小区内依据身体情况需求调换住处处理孤寡无依靠困难老人 基本生存问题 满足老年人实现独立、自尊愿望，可在自理、护理、服务型之间选择。为老年人提供消除孤独气氛，满足他们休闲、娱乐、保健等多方面需要不足 一次性投入较大、增加了短期内建筑成本受服务对象所限，当前不能涵盖到普通收入老人政府财力有限，受到赡养 老人非常有限当前问题较多，尚没有走上良性循环发展阶段宜实施 范围 可在普通居住小区中划出一定百分比适老化通用住宅模式建造，慢慢过渡到全社会建设适老化全寿命住宅” 开始适宜在经济发达大城市试建，等成熟以后在中小城市推广在大中小城市和农村中，以街道和居委会为依靠进行在大中小城市均能够发展，现阶段在经济发达大城市，发展中、高档老年公寓为主，在中小城市以发展中、抵挡老年公寓为主老年住宅分类及特点养老社区专题研究及商业计划书第6页老年住宅与传统住宅区分传统房地产是以开发商品房为目标，重视经济效益；养老地产则以创造为老年服务生活环境、追求久远可连续发展微利经济效益，使经济效益和社会效益并举。目标不一样传统房地产销售对象面广，不设定主要对象，而养老住宅主要针正确是老年人，部分老年住宅如适老化住宅也会针对年轻人。销售对象不一样传统房地产大多追求建设住房和自然景观方面提升，而养老地产则重视在环境美化、绿化基础上，更多重视功效齐全，无障碍设施和智能化服务等方面，让老人生活方便。建设特点不一样传统房地产阶段性强，建完售完商品房就表示基本完成；老年地产重视连续地为老年服务和小区文化建设。不论是销售型老年住宅、持有型老年住宅、还是“销售+持有型”老年住宅，对医院、购物中心、文体娱乐设施等固定资产进行自有运作，形成多样化经营模式，实现企业长久盈利。运行服务不一样养老社区专题研究及商业计划书第7页

传统住宅地产养老地产土地起源招拍挂、工业用地、协议转让、吞并收购置换地招拍挂、工业用地、协议转让、吞并收购、置换地开发资金起源自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款自筹资金、银行贷款、保险资金盈利点出售或持有经营出租模式，产品销售和物业服务两方面并重回报慢，连续经营投资回报长久性，带有一定福利性质。按揭方式按揭

一次性付款反按揭物业服务

普通提供居家安全卫生长久化，日常化物业管理与服务。老年住宅属于综合型小区，所引入社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，比如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学等服务机构产品规划按商品住宅小区标准规划，建设住宅、商业《老年人建筑设计规范》，同时配建老人康体中心，医疗保健中心，老人大学等特殊配套等。

物业用途居住、投资、度假

养老

度假环境配套

生活、市政配套完善以及便利。配套完善，尤其要求30分钟车程内需要医院等配套。交通条件交通便利，还有通达性，离市区或上班地点时间半径是≦30分钟为最理想交通便利，离市区或上班地点时间半径是≦60分钟均可政策优惠无当前无当前问题受国家调控主要对象规模化政策不完善，土地成本过高，未形成规模化。当前传统养老机构基本属于亏损或者微利状态成功案例万科北京太阳城国际老年公寓等万科、保利、泰康置地、路劲开发商等开始试水老年住宅与传统住宅区分养老社区专题研究及商业计划书第8页汇报结构思绪导图我国老年住宅发展及前景怎样打造老年小区国内老年住宅案例国外老年小区发展模式老年住宅定义及特点老年小区商业模式老年小区赢利模式老年小区营销模式商业计划书养老社区专题研究及商业计划书第9页发达国家老年住宅研究背景建立在“先富后老”基础上养老模式：1、发达生产力水平。2、良好社会保障体系。3、从关注老年人心理感受出发比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功效老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓小区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发小区服务网点，收养在宅养老有困难者养老社区专题研究及商业计划书第10页生活方式小区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休小区身体健康，能够独立生活，但需要应急照料客户；发展概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年小区年纪有限制，喜欢参加身体和社会活动客户；环境优美，成熟服务体系，各种娱乐交流场所，小区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢平静，结交新朋友老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好联络，参加一些社会活动客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活小区生活不能全部自理，需要专门辅助和帮助依据客户本身条件，提供服务包含：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料小区各种年纪段包含老人、孩子、刚出院人、长久病号等；提供短工服务，专业护士照料；出租辅助医疗型护理院需要二十四小时照料，患有长久或慢性病，需要治疗和恢复提供二十四小时护理照料设施，提供常规医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照护工；出租老年痴呆病院老年痴呆早期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好设施和专业人员照料出租国际上养老小区大致分为以下几类发达国家老年住宅研究背景养老社区专题研究及商业计划书第11页与家人同住老人仅占老年家庭总数1/4截止到，60岁及以上老年人口比重已占德国总人口24%入住养老院老年人以平均年纪为82岁老年女性为主20世纪90年代德国提倡“照料护理式住宅”,并快速发展为德国老年住房主要模式。发达国家老年住宅范例——德国养老社区专题研究及商业计划书第12页60年代末美国进入老龄社会，截止到，60岁及以上老年人口比重已占美国总人口16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施兴建和老年小区开发。据统计，家人同居老人极少，75％老人拥有自己住宅，所以只是到年纪高到生活无法自理时才进入社会养老设施。发达国家老年住宅范例——美国美国老年住房五种模式独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生小区（综合老年人住宅小区）

养老社区专题研究及商业计划书第13页截止到，60岁及以上老年人口比重已占日本总人口24%，日本是世界上人口老龄化速度最快国家之一。当前，90％以上老年住户现有居住住宅标准高于政府要求日本最低居住水平，95.5％老人在家中养老，4.2％老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与儿女同住习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老

机构养老“两代居”发达国家老年住宅范例——日本养老社区专题研究及商业计划书第14页发达国家老年住宅范例——日本日本老年住房“两代居”模式：

养老社区专题研究及商业计划书第15页发达国家老年住宅范例——日本同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。邻居和住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。日本老年住房“两代居”模式：

养老社区专题研究及商业计划书第16页经过道具使参观者模拟到老年生理状态，体验积水在住宅各个功效空间中针对老年人设计设计细节。发达国家老年住宅范例——日本养老社区专题研究及商业计划书第17页研究对象选取美国、亚洲老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型，是我们研究主要对象养老医院美国法国日本新加坡独立式老年住宅集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善租赁式公寓福利制老年小区政府扶持+发展商盈利政府福利型护理院养老社区专题研究及商业计划书第18页背景：人口结构发生改变，30年代婴儿潮老龄化加剧是造成美国老年小区形成直接原因1、美国婴儿潮一代当前已步入老龄化时期他们将推进第二居所，老年公寓、老年小区等小套住宅发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体社会保障推进老年住宅发展。4、老年小区发展非常快速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年小区主要原因

1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降-20281977-1990婴儿潮儿女1994-1968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鲍博。霍普那一代预测消费高峰期增加在未来十年里，年老婴儿潮一代家庭将会对传统住宅和第二居所产生需求（老年家庭增加改变）美国人口靠近3亿，其中65岁以上老龄人口约3600万人，约占总人口12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但因为人口多，当前美国老龄化人口已形成了一个巨大群体。

1、老年小区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上大力支持；3、环境好、规模大老年小区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年小区特点家庭组员年纪男性女性美国太阳城中心养老社区专题研究及商业计划书第19页太阳城提倡主动活跃生活方式，调查表明，这里老年人平均寿命延长十岁区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好墨西哥海湾海滩只有几分钟旅程目标定位和建设理念：小区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好老年小区；使老年人精神充实、身体健康，享受一个不孤独、不依赖、不满足温饱型老年生活规模：微型城市。1996年人口普查时居民到达了9.6万，现在预计有14万。当前不论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增加速度最快城市。这里居民必须是55岁以上老人，18岁以下陪同人士一年居住不能超出30天。

基本信息年纪段0-1818-2425-4445-6465以上百分比0.40%0.20%1.30%15.10%83%户型组成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住小区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构养老社区专题研究及商业计划书第20页六大居住区“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）生活配套各小区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂货物齐全购物所，餐厅和宗教服务尽在小区之内，专业化防火、防盗和医疗设施和服务给人一个安全感。生活配套总体规划太阳城规划为六大居住区，以适应不一样类型老人需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一个完善、有活力生活方式。养老社区专题研究及商业计划书第21页住宅无障碍设计住宅高度门卫生间、厨房面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用面积适当增大，地面平坦，便于轮椅经过平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配置电梯靠近卧室，并设长明灯紧急呼叫与电子安防系统，并提升报警声响室内地面平坦，不设门槛等障碍物改变方向和高矮地方用了显眼色彩地面和浴池底部都防滑，并设扶手预留安装扶手埋件阳角抹圆，长柄门锁地面防滑处理房间照明度提升2倍以上煤气等各种开关上字很大/以利老人辨识楼梯道加宽方便安装升降椅无障碍步行道、无障碍防滑坡道低按键、高插座方便和安全：全部住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节情况下保障老人安全养老社区专题研究及商业计划书第22页患有突发性危险疾病老人，脖子上都佩戴着一个项链一样报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会马上赶到。

健康配套医疗服务系统综合性医院专业中心眼科中心抢救中心心脏病中心体检中心小型诊所家庭看护药房照料中心心理治疗牙医综合医院家庭看护照料中心健康和独立：完善医疗服务系统表达细致关心，保障老年人健康需求养老社区专题研究及商业计划书第23页休闲配套运动和娱乐：多元、适合老年人运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落运动和娱乐设施高尔夫保龄球、室外地滚球、网球乡村俱乐部剧场康乐设施

Mini高尔夫

7个18洞高尔夫

高尔夫学校三分之一居民是活跃高尔夫球兴趣者全美草地保龄球锦标赛

墙球、台球

室内、外泳池

推圆盘游戏场

健身房

手工房

电脑房活动老人平均年纪72岁每年交120美元活动费，就能够在任何活动中心活动。高尔夫健身房养老社区专题研究及商业计划书第24页学习交流场所老年学校俱乐部进修班博物馆交流中心图书馆艺术室教堂木工坊缝纫坊烹饪班美发沙龙画廊舞会亦教亦学太阳城中各种课程和组织活动超出80种以上，能够依照自己兴趣选择参加。交流舞会图书馆你假如曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就能够到木工坊去做自己喜欢事情。文化配套学习和交流：提供学习和交流机会——生命最终，梦想再实现养老社区专题研究及商业计划书第25页年轻和自我价值：经过志愿者活动表达自我价值，同时节约管理成本，形成良好小区气氛John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都以为自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们自尊心和主动性，只能让每个人每七天都有一两次机会。精神关心志愿者之城各种管理城市治安维护老年大学照料工作公共场地维护厨师开高尔夫球车医院商店担任教师服务设施Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么都有，于是，当回警察过把瘾。Marry:74岁她在一家疗养院义务帮忙达之久，先后长久照料过3个行动不便老人。Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民正当主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车无偿接送人养老社区专题研究及商业计划书第26页案例启示需求设施功能居住功效医疗护理功效生活休闲功效文化沟通功效志愿者服务计划，满足自我价值实现，带明年轻感觉完整、可应对紧急情况医疗服务系统多元化、当代住宅，关注人性化细节精神与价值诉求丰富、满足不一样需求运动娱乐配套方便学习交流、跟上时代节奏环境和设施方便和安全健康和独立运动和娱乐学习和交流年轻和自我价值依据老年人需求打造功效体系和设施养老社区专题研究及商业计划书第27页19日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示《日本未来人口推测汇报》显示，到2055年，日本人口将降低至8993万人，其中老龄人口将到达40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期两次婴儿潮，推进老年小区建设。社会养老城市福利建设方面政府给与大力支持。日本人口金字塔图示（）61岁：1938-1939年中日战争造成人口下降51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮女性26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降二战期间人口下降老年人口（65岁以上）劳感人口（15-64岁）未成年人口（0-15岁）日本港北新城老年小区模式参考西方发达国家，重视本国孝敬老人传统，形成自己特色老年小区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，经过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活基本需求。完善配套设施，优质针对性服务，可满足老年人健康和精神方面需求。日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐步老龄化，直接引发政府对老年小区建设主导养老社区专题研究及商业计划书第28页为老年小区提供完善配套港北新城提供无障碍设施老龄人住宅产品、提供含有看护性质老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活(二代居)住宅产品。经过这三种老龄住宅产品在小区内共存，才能够形成满足各类型老龄人基本生活需求老龄人生活小区。当然，在小区内还需要提供完善配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面需求。老年人日常生活相对单调，使得他们在精神方面需求和满足显得十分主要。日本港北新城把老年人住宅产品与其它租售性质住宅产品混合设计在一个生活小区内，使老年人生活愈加活泼多彩。健身步道兴趣活动步道无障碍设计兴趣活动中心养老社区专题研究及商业计划书第29页外国经典老年小区模式特点

西方发达国家老年小区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度政策优惠保障下发展西方发达国家老年住宅发展当前处于第三个阶段，充分表达其人性化设计理念和区分对待关心模式，普通化和小区化发展成为新热点。第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓老龄化早期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善形成条件运行主体社会保障第三阶段老年小区“普通化”及“小区化”养老社区专题研究及商业计划书第30页政府大力扶持老年小区发展，政策、资金上大力支持人口结构老龄化是造成老年小区出现主要原因老年小区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年小区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅国外老年小区产生机制养老社区专题研究及商业计划书第31页汇报结构思绪导图我国老年住宅发展及前景怎样打造老年小区国内老年住宅案例国外老年小区发展模式老年住宅定义及特点老年小区商业模式老年小区赢利模式老年小区营销模式商业计划书养老社区专题研究及商业计划书第32页兴起背景：在世界人口老龄化大趋势下，中国展现老龄人口多、增加速度快特点早在，在全世界186个国家和地域中，有68个已进入“老年型”。当前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增加2.38个百分点。——摘自《世界人口老龄化动态》

据统计，我国60岁以上老年人口已经到达1．43亿，超出了总人口11％。据预测，2030年我国老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，到时老年人口比重将到达总人口31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人,人口老龄化已成为我国面临最主要民生问题之一。——摘自《中国人口老龄化发展趋势预测研究汇报》中国老龄化人口发展趋势亿人世界老龄化人口发展趋势亿人我国老年小区发展情况养老社区专题研究及商业计划书第33页兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推进老年住宅发展我国有1.3亿60岁以上老人（占总人口10.7%）。其中65岁以上0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上老人为2.78亿，2030年将到达3.5亿，将出现老龄化高潮。因为我国社会保障体系不完善，我们可能见面临“先老后富”境况。人口百分比逐步上升和社会人口流性加强，使得80后三代人共同生活家庭观念开始变淡。1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年小区。

全国开始步入老龄化阶段经济发展快速，社会安全福利和个人养老金增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。

社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年小区发展经济快速发展带动房地产快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，造成发展商有意识开发建设老年小区。

房地产市场发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年小区我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段我国老年小区发展情况养老社区专题研究及商业计划书第34页出生在50-60年代群体很快进入空巢期，有一定支付能力，是当前老年小区主要需求群体20世纪50年代，中国出生人口暴发式增加，出生人口约为2亿；现在，50年代人年纪在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革第一批受影响者，40-50岁人员中绝大多数主体就是他们；他们并不渴求财产上大富大贵，而是在经历种种风浪之后平静和踏实。追求安逸、平稳生活，养老度假迫在眉睫；我国老年小区发展情况养老社区专题研究及商业计划书第35页老年小区发展历程有老年人老伴逝世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养 老院医护型养 老院有些老年人，因患了一些生活不能自理病，比如瘫痪在床等，就能够申请住医护型养老院。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上通行定义，即“专供老人集中居住、采取居家养老和小区服务相结合模式住宅。与敬老院福利院不一样，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作商品住宅。”）老年公寓老年小区与普通住宅小区相同之处是，都是一个大小不等住宅小区。不一样之处是，老年小区主要入住是老年人，并允许老年人带亲人（如儿女）住在一起。老年小区养老社区专题研究及商业计划书第36页我国现有养老模式模式代表案例经典特征模式点评“小区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚医疗资源为后盾，建成了全球最大银发地产小区1.是全国首家推行会员制新型养老模式国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合崭新模式；2.将传统文化与当代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄环境及文化气氛，独具中国传统特色会籍制养老俱乐部北京太申祥和山庄采取中国传统古典园林建筑，建成集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合崭新模式；2.将传统文化与当代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄环境及文化气氛，独具中国传统特色以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采取反向抵押逆按揭方式“以房养老”这种模式最大问题是我国传统观念羁绊，需要伴随时间和社会发展人们观念逐步改变。我国现有养老模式（1/3）养老社区专题研究及商业计划书第37页我国现有养老模式模式代表案例经典特征模式点评异地养老异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄企业以养老为目标异地购房 是一个将养老和度假旅游完美结合一项全新产品。它以基地连锁扩张形式来完成整体运作，以统一经营模式、全包式服务，高性价比度假养老产品赢得客户，与其它度假产品不一样，它特点是针对老年人养老需求，是高品质度假养老，前景将十分辽阔。“候鸟式”养老大连互动式异地养老服务中心不一样城市老年公寓之间置换式异地度假养老“季节性”养老天津泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中我国现有养老模式（2/3）养老社区专题研究及商业计划书第38页我国现有养老模式模式代表案例经典特征模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成连锁经营模式 是一个将养老和度假旅游完美结合一项全新产品。它以基地连锁扩张形式来完成整体运作，以统一经营模式、全包式服务，高性价比度假养老产品赢得客户，与其它度假产品不一样，它特点是针对老年人养老需求，是高品质度假养老，前景将十分辽阔。分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁 是借鉴分时度假旅游模式而出现养老新模式，是一个将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起一个商业新概念。我们认为，能够有一些作为，但不含有普遍意义。连锁养老超市辽宁连锁超市是一个新型老年服务型机构 这种连锁超市服务功效强，介入门槛较低，有辽阔客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化运作。我国现有养老模式（3/3）养老社区专题研究及商业计划书第39页我国老年住宅模式

政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租形式收取一定费用老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山企业主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人政府福利型主要由政府组织开发和经营管理社会福利性老年机构，即属于传统养老院与福利院。如：威海老年公寓是当前山东省标准最高、规模最大集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体新型社会福利服务机构。企业赢利型由企业投资开发建设及运行初级大型老年综合小区，拥有基本老年小区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城类型：按建设经营者划分为三种模式养老社区专题研究及商业计划书第40页我国老年住宅现实状况及问题现有老年公寓仅为中高经济实力老年客户提供个性化居住条件和人性化服务仅有部分发达城市个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚发展商我国社会确保体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、小区管理、设施亟待完善。

当前处于老年住宅初级阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差现有老年公寓含有“福利性事业、市场化经营”特点，基本属于商业范围我国老年住宅现实状况特点：企业赢利性初级老年小区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长我国老年住宅现实状况特点养老社区专题研究及商业计划书第41页人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟.充分条件必要条件人口结构老龄化加剧老年人养老观念转变经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金支持我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上老人3.74亿，而65岁以上到达2.87亿人，增加速度将快于经济发展速度。传统“家庭养老”观念在相当初间内仍占主导地位,“度假养老”观念没有形成。我国处于老龄化早期，市场即使已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅需求量不大，所以，在没有具备充分条件和必要条件已经有赢利性老年住宅并不成熟。我国老年住宅生存条件养老社区专题研究及商业计划书第42页未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长我国80岁以上高龄人口数量占总数10%，每年5%速度增加世界罕见。2030-2040年见面临人口结构老龄化加剧，所以老年住宅需要较长市场培育期经济发展快速，社会保障机制将不停完善未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成人口老龄化严重未来，政府也会给予政策与资金上扶持我国老年住宅预期养老社区专题研究及商业计划书第43页我国老年住宅预期第一阶段是试验期：时间大约在5年之内，开发商在这个阶段要创建品牌，占领市场地盘，开发项目标规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地域城市，市场客户以高端为主，开发商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但稳中求胜。当前我国老年住宅行业处于起步阶段，将经过试验期、成长久和稳定时三个阶段，大约中游将会形成比较成熟市场。第二阶段是成长久：时间大约在5年以后，那时市场需求逐步旺盛，需求愈加多样，产品愈加细分，许多投资商会纷纷涌入这个行业，行业中中小开发商很多，开发商实力不均，项目建设分布在全国各地域各城镇，项目投资回报率较高并盈利能力稳定。第三阶段是成熟期：时间大约在以后，开发商和管理商品牌成为行业和消费者主导，开发商实力和规模相对集中，市场需求完全释放，市场开发充分竞争，产品档次拉开，产品多样能满足不一样消费者需要。截至当前，我国养老小区市场刚才起步，建设规模还较小；伴随人口快速老龄化到来，到市场规模到达1.8万亿元，2050年近7.6万亿元规模，养老小区市场将迎来重大发展机遇！养老社区专题研究及商业计划书第44页我国老年住宅情况小结人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅发展进程社会保障体系不完善妨碍老年住宅快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段传统养老观念将造成老年住宅需要一定市场培育期缺乏政府扶持及较高成本投入限制了老年小区发展未来发展前景看好，但需较长市场培育期养老社区专题研究及商业计划书第45页汇报结构思绪导图我国老年住宅发展及前景怎样打造老年小区国内老年住宅案例国外老年小区发展模式老年住宅定义及特点老年小区商业模式老年小区赢利模式老年小区营销模式商业计划书养老社区专题研究及商业计划书第46页北京“东方太阳城”老年小区，国内最成功老年小区之一；定位——“世界级高尚退休小区”、“全新退休生活领跑者”区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级高尚退休小区”、“全新退休生活领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户消费劲很强；北京东方太阳城养老社区专题研究及商业计划书第47页规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计表达老年小区特色——极致景观与闭合开放组团整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周围为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，确保每个组团与景观最大接触面组团设计，功效独立：因为项目各期均体量较大，周期较长，采取组团式设计，功效景观内部配套，互不依赖；老年小区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大活动场所；公建区二期规划依据：目标：开退休小区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为设计企业：开发商请美国SASAKI设计企业担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人生活环境创造一个新型范例；三期一期北京东方太阳城养老社区专题研究及商业计划书第48页取得结果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年小区典范主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，含有稳定经济起源；职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作经历，思想先进有活力，对于这种新型养老形式轻易接收；销售情况：一期、二期分批开盘后均已售罄；三期期房于5月开盘已售罄.价格元/平方米四合院价格

时间轴30006400分期32003500

4000公寓71-244500套产品面积(平方米)数量第一期第二期4200独栋别墅266-502108套联排别墅/公寓193-244/78-272231套/89套第三期典藏四合院424-7167套/共361套公寓价格/点式别墅/公寓65007300联排别墅价格独栋别墅价格85001210008000点式别墅价格东方太阳城各期销售情况时序图北京东方太阳城养老社区专题研究及商业计划书第49页成功关键点（一）：良好自然环境——精巧小区水系和绿化景观，生态居住环境水景观：小区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域百分比到达3-5%；绿化：周围有10万株林木，小区绿化率高达80％。每个区域都有自己独特树木、灌木及地被植物，形成区域之间天然视觉屏障；空气质量：小区空气中负氧离子平均含量高达个/立方米，居住环境已到达疗养标准；精心设计小区水系和绿化小区内以及周围大量绿化确保了疗养级空气质量；北京东方太阳城养老社区专题研究及商业计划书第50页成功关键点（二）：人性化规划设计——多样化交流空间，针对老年人尤其定制无障碍设计、户型设计、环境设计无障碍设计：

针对老年人特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都对应地降低高度感应门锁替换旋转式钥匙采取明亮颜色，增强环境可识别性户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念儿女与父母同住：大户型多卧室老人需要照料：有些户型设计了保姆间环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性交流空间；景观步道加宽方便通行宽电梯入口，方便进入会所会所北京东方太阳城养老社区专题研究及商业计划书第51页成功关键点（三）：完善配套服务设施——针对老年人需求建设小区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等主体建筑概况：规划面积5万平米配套建筑群位于小区中央，主要以小区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功效区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等各种功效于一身；专业医师问诊大型公共建筑群太阳城小区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定时体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次无偿体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业抢救中心：与北京红十字会紧抢救援中心合作，在太阳城内设置抢救站专业医疗器械北京东方太阳城养老社区专题研究及商业计划书第52页成功关键点（三）：完善配套服务设施——针对老年人需求建设小区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等室外泳池小区农庄：在小区内开辟能够耕作农庄，每块地管理费低廉，一年中能够在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐感觉；老年大学:是北京市第一家小区内申办老年大学，开设各种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由小区中老年人担当教师；大型康体中心：康体中心靠近8000平方米，室内、室外游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人尤其设计；开敞空间：通透大气视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；看护健身中心农庄苗圃老年大学健康步道北京东方太阳城养老社区专题研究及商业计划书第53页精彩纷呈小区文化、休闲、娱乐活动：举行过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会小区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数小区组织俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱活动音乐会老年合唱太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动国际风筝文化节成功原因分析（四）：多彩精神文化生活——针对老年人生活组织各种活动和组织北京东方太阳城养老社区专题研究及商业计划书第54页背景全国最早进入老龄化总用地面积2万亩总建筑面积210万㎡容积率0.6物业形态多层，独栋别墅，TH项目基础信息上海绿地21城孝贤坊项目概况养老社区专题研究及商业计划书第55页规划情况21城总体规划为13平方公里，包含4大小区，尊老小区、国际小区、度假小区、商务小区尊老小区主要指孝贤坊物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓上海绿地21城孝贤坊养老社区专题研究及商业计划书第56页规划了约19万平方米公建配套设施，其中有面积11万平方米香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米小区生活广场，聚集了包含餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等各种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼稚园；特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼稚园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务休闲走廊特色医疗服务：定时体检；老年保健；老年病教授坐诊医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；抢救站无障碍设计：整个区域内采取无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大粗壮树木，做出森林静谧、幽远感觉，使空气清新，宜居养老其它：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳广场

各类配套设施上海绿地21城孝贤坊养老社区专题研究及商业计划书第57页金色年华--中国杭州金家岭退休生活小区，坐落于杭州西南转塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水抱，环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养、健身娱乐、休闲度假等多重功效养生胜地、舒适家园。一期面积为5万平方米，老年人“梦想小区”--位于基地东侧居家服务式公寓，是一组由4－5层多层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电梯，宽大走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼都设有二十四小时服务站（包含护理站）、每户装有紧急报警装置，楼道、地面都是无障碍化，每个出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间还规划了风雨连廊。金色年华--中国杭州金家岭退休生活小区占地17万平方米，位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。杭州金色年华养老社区专题研究及商业计划书第58页杭州金色年华整个小区按照功效和前后期发展，分为四个大区域。一期工程包含了三个区域，当前已经开工建设。第一个区域为集合式养老单元安排于基地东南区块，西临小区内主步行道，东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共设计了四大集合体集合式养老单元，每个单体平均每层10～12个左右居住单位，其布局有两室一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位间经过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流角，公共卫生间。第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心考虑到度假式养老单元为流动居住对象，其辅助各项功效空间与活动中心功效空间可结合使用，故将这两个主体相近而建。第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心一层为康复保健中心，附带部分医疗和抢救功效。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。杭州金色年华养老社区专题研究及商业计划书第59页杭州金色年华要让老人们活得健康，活得有滋有味，光靠吃好睡好住好，自然是远远不够，于是，小区内国际交流活动中心便成了老人们学习、健身、娱乐交流中心了。在老年大学里，每位老人能够凭自己兴趣和向往，学书法绘画，学园艺莳花，练太极瑜伽……身手灵活矫健，还能够到健身房、乒乓室、室内门球场去“比划比划”。老人聚居地方，当然少不得医疗护理服务。在这个尤其小区里，让身体比较弱老人住进护理式公寓，就尤其能让孝顺儿女们放心了。护理式公寓包含护理公寓和小区医院两大部分，提供日常门诊检验和健康咨询等服务。护理式公寓为生活不能完全自理及需要照料老人等提供护理，照料他们生活，并就护理对象健康情况、护理级别等分为单人间、双人间、多人间等类型。一直被社会关注，一直在参加社会，在这个小区里，退休人士并非与社会脱离，在这里能够与国内、国际退休人士交流心得经验，代表杭州市参加各类老年比赛等。每逢春暖花开日，秋高气爽时，老人们还可就近在林中散步，在中心绿化广场赏花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人们还能够在广场月光舞池里翩翩起舞……杭州金色年华养老社区专题研究及商业计划书第60页上海亲和源会员制小区亲和源会员制小区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活动为一体大型小区，享受应有尽有生活服务和严格安全保障，这么一幅美好蓝图将伴随沪上首个集居家与机构养老为一体大型老年小区破土开工而变为现实。客户定位：小区将消费目标瞄向中高档老年群体。占地约105亩，共包含910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。小区内不但有面向老人娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务大楼、医院等各类服务设施，还有水系、人工湖、公园等自然景观，以让老人身心舒畅。据悉，老年小区投资方在硬件方面就将耗资3亿元。此小区房屋采取租赁制，按房型大小收费，占小区80%房型使用面积为45平方米，另外还包含少许使用面积70平方米和90平方米户型；小区对入住者有年纪要求：男性60岁以上，女性为55岁以上。上海亲和源会员制小区养老社区专题研究及商业计划书第61页

老年小区两大亮点处处无障碍设计小区采取“处处无障碍”设计，在老人卧室、卫生间、浴室等各种活动场所不但安装有紧急呼叫系统，而且引进国外先进做法，备有感应系统，一旦老人体温发生改变或暂时不行动了，系统马上会发出警报。考虑到老人行动方便，小区里全部轮椅都能够360度旋转，而整个小区尽可能采取无台阶、无竖立板墙、门等障碍结构，多层电梯内可容纳担架，最大程度上确保老人安全。完全菜单式服务小区里服务完全个性化，餐饮方面配有大型配餐中心和专业营养师，采取定做制，依据老人喜好做出不一样饭菜，“现有尖椒土豆丝这么家常菜，也有燕窝鲍鱼这么高档菜。”而小区内还有SPA馆、多功效厅、图书馆、健身中心等场所，都采取个性化服务，老人可依据自己需求选择不一样层次服务。上海亲和源会员制小区上海亲和源会员制小区养老社区专题研究及商业计划书第62页石家庄卓达太阳城养老小区

卓达·太阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区，京珠高速公路栾城县出口与308国道交汇处。万平方米盛世远景，含水系TOWNHOUSE、汉府中式茗院、花园洋房以及时尚当代高层组团等各种建筑形式。50000平方米超大双湖水系，10平方米三可湖公园；小区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉生活环境。小区规划了“两代居”和“网络式家庭共居”等亲情户型；小区以60-123平方米中小户型为主；太阳城养老小区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太阳城。石家庄卓达太阳城养老小区养老社区专题研究及商业计划书第63页郑州金秋乐园

中原首座居家养老精品小区,坐落于郑州市南郊，龙湖圣地,，枣林桃源；七层全电梯/水景花园/观景平台紧急呼救系统,广场、跌泉、密林、幽径;老年医疗保健中心、营养配餐中心、健身康乐中心、会议中心、购物超市、老年大学等设施。小区综合配套服务设施：医疗保健服务、学习教育服务、文化活动服务、商务服务、家政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、交通服务等郑州金秋乐园养老社区专题研究及商业计划书第64页世纪荟景观点一：老年小区定位必须基于城市发展大视角作为含有一定特色主题地产，老年小区发展与城市发展亲密相关，其定位必须基于城市发展大视角；所以结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年小区发展定位主要前提。企业盈利型老年小区一定程度上决定了消费者对养老休闲物业需求程度；人口结构老龄化情况

配套设施建设支持、营销支持；政府扶持，给予政策支持家庭养老向社会养老转变，空巢家庭增加；养老社会观念转变

产业特征决定财富分配特征；老龄化人口收入起源特征；经济与社会保障水平决定了目标群体广度（如大连、海南……）；城市资源强度与配套设施强度

养老社区专题研究及商业计划书第65页世纪荟景观点二：以老年小区为功效关键，但以更广泛生活方式为主题，扩大客户群体，防止排他性老年小区不但是为老人度假、生活所准备，其理念更多是父母儿女5＋2周末休闲、全家团聚度假地，其特色休闲设施配套将大大增加项目吸引力。依据老年人需求打造关键功效体系和设施，但同时以温馨亲情需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到小区中来，将小区从单纯性养老小区向悠闲康乐有突出亮点小区转变：多元化、当代复合居住功效，关注人性化细节完整、可应对紧急情况医疗服务功效系统丰富、满足不一样需求运动娱乐配套功效方便学习交流、跟上时代节奏环境和设施精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值实现，带明年轻感觉企业盈利型老年小区中国人有很强家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人心愿。与美国不一样，中国老年人有很强烈对亲情和家庭情感需求。主题地产主流市场养老社区专题研究及商业计划书第66页世纪荟景观点三：经过合理控制开发节奏，确保健康现金流是成功开发基本保障老年小区开发建设受老龄产业特点制约，含有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期普通较长，房地产开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式服务项目。医疗、保健设施投入是建立老年小区价值基础，是居住物业实现附加值并快速销售前提条件，但同时也对开发商带来巨大现金流压力；怎样与住宅开发销售节点相配合，合理安排节奏对项目至关主要。企业盈利型老年小区养老社区专题研究及商业计划书第67页

世纪荟景观点四：需求多元需要对应“配套设施复合化、多层次”来满足老年小区开发建设受老龄产业特点制约，含有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期普通较长，房地产开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式服务项目；医疗、保健设施投入是建立老年小区价值基础，怎样与住宅开发销售节点相配合，合理安排节奏对项目至关主要。所以配套设施合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目标连续性经营。企业盈利型老年小区时间价值中低密度住宅宅开发中低密度住宅开发中高密度住宅、公寓开发中高密度住宅连续开发部分医疗保健设施投入，如针对老年病专科医院、康复保健疗养院便利店、体检、保健等基本生活配套设施投入大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场所及设备高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际学校、幼稚园等养老社区专题研究及商业计划书第68页世纪荟景观点五：营销前置，放大社会传输效应，有利于取得政府优惠政策因为老年产业较强公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不一样程度资助、协作与政策性税费减免扶持，所以，作为对国家政府和社会意义深远项目，应重点考虑在项目设计与运行时，同时以当代老年人及其家庭为目标客户，经过营销等伎俩使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传输效应，最大程度扩大当地影响范围在营销过程中，加强与政府合作，适当应用政府影响力，扩大营销社会公信力，提升项目形象。同时，能够提升政府部门服务形象，有利于获取政府优惠政策，实现企业与政府双赢。企业盈利型老年小区养老社区专题研究及商业计划书第69页世纪荟景观点六：含有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功效“老年亲情小区”将是未来老年房地产业发展趋势企业盈利型老年小区功效需求重视空间无障碍设计，满足入住老人基本生活居住需要紧急呼叫日常护理代办服务医疗室护理室单间公寓套房别墅保障老人享受周到细致服务，各种紧急情况下应急处理等超市洗衣美发餐厅提供老人锻炼、散步及陶冶身心公共空间提供老人促进情谊、交流空间提供老人追求进步、提升自我空间提供老人渴望年轻，享受童真空间二十四小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复全方面护理满足基本购物、日用具采够等需求满足到此度假、陪同老人家人需求生活休闲功效居住功效医疗护理功效文化娱乐功效服务功效商业功效其它功效生态公园户外健身区棋牌室茶室健身房种植园老年大学图书室歌舞厅儿童托管中心养老社区专题研究及商业计划书第70页汇报结构思绪导图我国老年住宅发展及前景怎样打造老年小区国内老年住宅案例国外老年小区发展模式老年住宅定义及特点老年小区商业模式老年小区赢利模式老年小区营销模式商业计划书养老社区专题研究及商业计划书第71页打造老年小区外部环境要求－经济发展必须到达一定水平－社会保障体系完善－政府政策、资金大力支持－老年人口到达一定数量－人口老龄化加剧－改变传统养老观念必要条件外部环境要求充分条件养老社区专题研究及商业计划书第72页对发展商要求：经济实力强，短期内注入大量资金，较强资金周转能力，熟知老年人居住需求老年小区建设对发展商资金实力要求极高，总成本投入约为普通小区建设4~5倍，建设周期较长，短期内不能快速回现，后期运行成本极高。

经济实力雄厚

无段期回现目标对发展商要求养老社区专题研究及商业计划书第73页打造老年小区KPI指标打造老年小区KPI指标软件专业服务物业管理空气新鲜、环境优美、交通便利、平静空间结构：紧凑、通风、明亮、防火室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、家俱、卫生器具尺寸方面符合老年人身体特征建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区分开来娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积室外活动场所，确保老人户外活动需要休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征用来休息、交谈平静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所无障碍设计绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区道路系统、交通组织应以保护老龄人行动为基础。小区内应采取人车分流或部分分流道路交通结构，增加小区感和安全感经过各类专题培训提升小区服务人员素质，为老人提供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸如有害气体泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求援等主动提供紧急帮助硬件区位环境单体设计配套设施室外环境独立医院养老社区专题研究及商业计划书第74页规划要求1）老年住宅应该配置基础设施明细表养老社区专题研究及商业计划书第75页2）住宅选址与场地设计靠近基本小区公共设施，同时远离喧闹文娱场所。场地内合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道噪音少；处理好合设或邻设其它设施与住宅之间关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。选择环境质量良好、交通便捷场地，作为规划先决条件。养老社区专题研究及商业计划书第76页低容积率用地适合低密度老年综合小区开发。入住对象多样性建筑形式多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员配置3）容积率容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；适当容积率用地可做“两代居”模式老年住宅开发；养老社区专题研究及商业计划书第77页健康老年人日常活动半径设置为450米，以此设置服务设施。4）配套设施小区内专为老年服务公用建筑设置。比如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药设施。养老社区专题研究及商业计划书第78页空间布局表达老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人人体尺度和心理、生理特点进行设计。表达适用性，兼顾老人与照料者使用要求，空间具可改造性。

建筑设计养老社区专题研究及商业计划书第79页住宅公共空间设计关键点2.1.1住宅坡道无障碍设计关键点在有台阶地方应设置坡度平缓台阶和斜面，标准见下表。在坡道起点及终点，应留有深度大于1.50m轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度大于50mm安全档台。养老社区专题研究及商业计划书第80页设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡宽度应为轮椅可通行宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢靠，同时还应注意扶手手感和耐久性。坡度平缓台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人通行。住宅公共空间设计关键点养老社区专题研究及商业计划书第81页留足轮椅可转身空间地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑材料，地砖之间缝隙不应过宽。方便出入口宽度要确保轮椅能够经过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选取推拉门、自动门。设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便全部用户。设置电梯超出3层要配置电梯。电梯尺寸要适应担架长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，能够坐下休息或放置行李。电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门壁上悬挂倾斜镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，预防夹伤。研究结果住宅公共空间设计：楼厅和电梯设计关键点养老社区专题研究及商业计划书第82页住宅公共空间设计：公用走廊设计关键点设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑地面材料。窗门不应妨碍通行门、窗开启扇不应妨碍走廊通行。无突出墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行位置上。无台阶地面取消电梯到电梯厅出入口以及门厅部分台阶，地面存在高差时候，应设置斜坡。走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行经过，所以宽度不应小于1.2m。养老社区专题研究及商业计划书第83页住宅公共空间设计：公用楼梯设计关键点易识别台阶面为防止台阶面产生阴影，应考虑采光与照明情况，改变台阶颜色和材质，可便于识别。设置扶手楼梯扶手应安装牢靠。采取近似圆形扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。假如有可能最好与走廊连接在一起。坡度平缓楼梯为尽可能缩短万一跌落下来距离，可采取带平台折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。楼梯宽度充分考虑楼梯可并行经过使用拐杖老人和搀扶人，宽度约1200mm。踏步防滑办法台阶面使用防滑材料，台阶面边缘设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。养老社区专题研究及商业计划书第84页住宅公共空间设计：院落设计关键点防滑地面材料铺设引道和台阶斜面地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选取浸水后仍防滑材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。房檐设置在户门处可设置宽大房檐。充分照明门廊要保持充分照明，为了预防楼梯上产生浓重阴影，注意照明位置和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒设置扶手台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。养老社区专题研究及商业计划书第85页住宅公共空间设计：细部空间设计关键点1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700～800mm,采取手感好材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面选取吸音浸水后也防滑材料；耐磨损。养老社区专题研究及商业计划书第86页住宅室内空间设计关键点2.2.1门窗设计关键点门宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门把手应选取旋臂较长拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间；居室窗台高度在750～800mm左右；窗台宽度要适当增加，普通不少于250～300mm；矮窗台里侧应该设置高0.9～1m安全栏杆养老社区专题研究及商业计划书第87页易开闭户门当平开门时，应考虑调整自动关闭装置，拉柄易于老年人操作，防止采取圆形拉柄。适当照明和易操作开关考虑换鞋和上下台阶，门厅含有足够亮度，不应产生浓重阴影部分。采取醒目标开关。扶手设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手断面采取易抓握半圆形。台阶处理台阶上下采取不一样材质和颜色，方便识别。防滑地面采取浸水后仍防滑地面材料。地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。内部空间：门厅设计关键点养老社区专题研究及商业计划书第88页内部空间：室内走廊设计关键点连续扶手使用近圆形扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线充分照明设计不应和其它房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶地方应设置位置低壁灯。使用方便开光装置应设置带指示功效大面板开关。走廊长房间，应在多处设置控制开关。便于使用扶手高度和材料设置扶手高度约700～800mm，注意材料手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到可能性，防止采取坚硬材料。宽大走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同经过，宽度不应小于1m。进房间入口宽度不得小于800mm。无阶差地面地面应无阶差，各房间地面高差应控制在3mm以内。养老社区专题研究及商业计划书第89页内部空间：楼梯无障碍设计关键点楼梯宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶经过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm暗示区；扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm空隙；扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）养老社区专题研究及商业计划书第90页宽大楼梯楼梯可并行经过使用拐杖老人与搀扶人。扶手设置安装牢靠，近圆形扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边缘不应突出。方便开关除感应灯外，安装带暗示功效大面板开关，使用上下楼两侧都可操作双路开关。充分照明为了不产生浓重阴影，可设置多个照明灯具。楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。防止上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊情况。内部空间：楼梯无障碍设计关键点养老社区专题研究及商业计划书第91页内部空间——卫生间设