亚太地区写字楼营销手法全面总结

亚太地区写字楼营销手法全面总结诡计1差异化市场营销

差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处区域环境，竞争对手实力与策略等。

1、地段选择

所在地段位置是否有发展前景；周边是否具备客户群；是否具备较好基础配套。

2、具有前瞻性

市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。

3、寻求市场空白点

写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点、切入点。

诡计2“品牌”卖点致胜

据调查，有83％的投资者非常关心所投资的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公经验的人士，他们更关心大楼的电梯等待时间；是否配置了健身馆，休闲吧?有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼的租售率高低的直接因素。

随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，而更多地关注起写字楼内部“品质”。今后的房地产发展格局是多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。

一些写字楼广告除在宣传地理位置方便，价格如何优惠的同时已大做内部配套设施完善，商档的文章。有些甚至介绍该大楼用何种名牌空调，某某品牌电梯，告诉消费者如何做到电能节省，电梯内手机信号无盲区等等，很多投资者也正是认可这一系列“品质”介绍后决然下单的。

诡计3先入为主手法

正如某写字楼项目广告语所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言既是如此，对开发商而言，又何尝不是呢?谁抢占先机，就能先得到市场，有效避开竞争对手。

诡计4先租后卖手法

所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，再寻找买主，将它卖给旨在投资的客户，并将原来公司享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。

1)对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高尚品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。

2)对租户来说。由于租赁事宜仍由开发公司代为办理。既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。

3)对买房者来说，自用、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户难的投资后顾主忧，减少投资盲目性和繁琐性。

诡计5创创新营销

由于近年写写字楼市场不不景气，写字字楼项目开发发较少，因此此，写字楼营营销的探讨和和尝试，远不不如住宅和商商铺多。写字字楼在自身特特有的一些推推广手法基础础上，可以借借鉴住宅、商商铺的一些推推广手法，结结合写字楼的的特点进行营营销推广。通通过创新营销销方式激发市市场需求，最最终扩大市场场容量。

新经济条件件下人们对“差异化、个个性化、网络络化和速度化化”的追求和市市场竞争的加加剧，都必然然使房地产在在“商品力、销销售力及形象象力”上，进入多多层次、全方方位竞争的“营销时代”，即“产品创新、市市场创新和制制度创新”的时代。

与此同时，房房地产营销传传播的核心理理念、工作模模式也面临着着变革。身处处“信息爆炸”的时代，社社会公众只会会有选择地关关注和接受那那些最具影响响力、最具创创新性及最具具“热点”效应的信息；；这是实施房房地产品牌战战略时必须考考虑的现实。

诡计6形象营销

写字楼营销销贯穿于写字字楼开发的全全过程，依赖赖开发商的综综合实力，强强调各个环节节体现地产的的主题理念。健健康的企业形形象能够得到到客户的信赖赖，能有效降降低写字楼项项目的宣传成成本。

诡计7客户关系营营销

随着科技的的进步，写字字楼质量普遍遍有了提高，从从追求质量转转向追求品牌牌，由品牌转转向服务。因因此，实行客客户服务管理理既可满足客客户需求，又又可以形成良良好的客户关关系，影响一一定潜在客户户。

1、有效挖掘掘客户营销渠渠道

客户营销传传播的主要渠渠道是大家的的口碑，按传传播理论，每每个人大约可可以影响250人，按照客客户营销理念念也可以采用用电视、报纸纸广告作为客客户营销传播播媒介。

2、有效成本本控制

采用客户营营销可以降低低广告费用50％—80％。发展商商对客户必须须有所选择，选选择最能够发发挥自己专长长的客户作为为重点服务对对象。

3、创新客户户营销手法

培育忠诚客客户是写字楼楼客户营销最最重要工作之之一。不断地地用创新方法法感动客户是是发展商的责责任，采用客客户关系管理理手段是客户户营销的重要要技术措施。

4、目标性实实施CRM

客户关系管管理能够很好好地促进企业业和客户之间间的交流，协协调客户服务务资源，给客客户提供及时时的服务。实实施CRM，直接服务务于客户，通通过良好的客客户关系，达达到非广告意意识影响潜在在客户。

诡计8写字字楼品牌营销销

写字楼品牌牌是写字楼中中用以区别个个性和功能特特点的名称。在在日益激烈的的市场竞争中中，品牌才是是赢取持久竞竞争优势最强强大、最持久久的利器。品品牌营销就是是要使写字楼楼商品在客户户心中占领一一个有力位置置。品牌形象象与品牌实力力一起构成品品牌的基石。

写字楼品牌牌营销操作要要点

1、写字楼与与其他商品的的品牌塑造具具有很大不同同，一般商品品具有重复购购买性，但从从客户营销角角度看，客户户可以影响到到其身边朋友友、客户。具具备间接重复复购买性，因因此，写字楼楼品牌塑造可可以借鉴其他他商品品牌建建设经验。

2、房地产企企业品牌建设设的范畴：人人才经营策划划、企业文化化与核心价值值观过程策划划、企业发展展过程策划、产产品经营过程程策划、市场场环境变化过过程。

3、品牌建设设不仅体现在在统一的VI方面，更重重要具有统一一理念和行为为，发展商、项项目经理部、物物业公司是共共同的品牌塑塑造者。

诡计9网络营销

随着信息时时代的到来和和电子商务的的发展，利用用Interrnet网络资源，进进行网络营销销。不少开发发商都在互联联网上注册网网站，为企业业和产品进行行宣传和推广广。随着电子子商务进一步步发展，网络络营销将成为为房地产市场场上一种具有有相当潜力和和发展空间的的营销策略。

网络营销优优势亮点提练练，

1)通过互联网网双向交流，打打破地域限制制，进行远程程信息传播，面面广量大，全全方位地层示示企业形象和和产品形象，为为客户提供多多样化选择，为为潜在客户提提供方便。

2)网络营销属属于低成本的的直销渠道，在在具有面广的的影响条件下下，有效地控控制营销成本本。

3)互联网架设设了发展商与与客户的直接接联系渠道，通通过网络为客客户提供服务务，例如提供供多种装修方方案供客户选选择，或者客客户提出要求求，发展商组组织装修公司司为客户提供供专门方案。

4)通过网络能能够为客户提提供良好售后后服务，为客客户提供咨询询服务增加客客户满意度。

诡计10公关关营销

写字楼的市市场不能过多多地依赖传媒媒广告。而更更应当主动出出击，寻求积积极的公关策策略。当前业业界流行的整整合营销理论论，实际上就就是关系营销销思想的体现现。产品、定定价、通路等等营销变数都都可能被竞争争者仿效甚至至超越，唯独独品牌价值是是无法替代的的，这与客户户紧密相关。

操作1、组建公关关团队

由于办公楼楼的购买对于于大多数企业业而言是一件件事关企业发发展的大事，投投入也大，购购买行为是十十分理性和谨谨慎的，对于于产品需要全全方位的深入入了解。客户户组要覆盖销销售部全员，并并有市场、工工程等相关部部门人员参加加或支持，甚甚至公司领导导出面。对一一个较大的楼楼盘而言，应应该有若干个个客户组，每每个客户组中中必须由一个个具备谈判能能力的人为核核心组长，分分配任务数，并并相互竞争。针针对写字楼客客户的团队公公关，也是企企业实力、规规范化服务的的体现，会增增强客户对发发展商的信赖赖感，提高谈谈判的成功率率。

操作2、侧重公关关目标

写字楼的目目标市场主要要为企业客户户，注重目标标的寻找和选选择，这样既既可节省盲目目的广告投入入，又可提升升目标的有效效性。

操作3、制定公关关策略

在目标公关关同时也同样样要考虑企业业的群关关系系，这样就可可加强有效目目标的搜寻、调调研，在了解解客户特征、需需求以及竞争争对手等情况况的基础上，制制定相应公关关策略和计划划。

操作4、构造双向向沟通渠道

重视消费者者导向，强调调通过开发商商与客户双向向沟通，建立立稳定的对应应关系，在市市场上树立企企业和品牌的的竞争优势。

操作5、注重客户户需求

从客户角度度安排经营策策略，充分研研究客户需求求，努力加强强与客户的沟沟通，实行关关系营造。

诡计11竞争策略营营销

在当前激烈烈的写字楼市市场竞争中，对对竞争对手的的分析和准确确应对，培育育自身竞争优优势很重要。开开发商必须树树立竞争营销销理念，提高高自身素质，加加强培养企业业竞争力。要要在各区域市市场上取得竞竞争优势必须须建构完善的的企业管理机机构，创造持持久的发展动动力和动力支支持系统。以以独特优越品品牌、质量、技技术、营销网网络等战胜竞竞争对手得到到市场。

诡计12合作策略营营销

开发商在市市场运作中既既要讲求竞争争，又要寻求求合作；既要要注意与地方方政策、金融融机构和其它它社会组织的的合作，更要要注意开发商商之间的合作作。开发商为为了获得更大大市场份额而而开展各种竞竞争，当各种种竞争压力使使之难以支撑撑时，就会寻寻求合作。开开发商之间通通常采用松散散性结盟方式式，使合作各各方共同打造造区域品牌，以以达到共赢的的效果。

诡计13诚信营销

开发商必须须树立诚信营营销理念，塑塑造出开发商商的良好社会会形象。针对对写字楼客户户流动性大的的特点，实事事求是，从长长远利益出发发，以诚信获获得客户续约约和新客户。

诡计14特色营销

开发商必须须注意写字楼楼特色经营的的重要性，把把研究市场需需求、强化使使用功能、追追求个性特色色、营造人性性空间的思想想作为经营理理念，不仅在在分隔、外型型、色彩、内内部结构等方方面力求突破破雷同，突出出特色，而且且在广告宣传传、价格确定定、促销方式式等方面也要要独具风格，努努力成为市场场亮点。

借鉴操作：：新光商务港港——以“柔”取胜

北京南路的的新光商务港港，其地理位位置并不是写写字楼集中区区域，尤其是是附近有江湾湾写字楼，无无论在价钱、规规划和知名度度上都有优势势。因此该写写字楼由“柔性办公”入手，增加加了适宜观看看江景的设计计，增设了一一层休憩空间间如咖啡室、休休闲室等。并并且在写字楼楼内处处可见见绿化，宛如如舒适的居家家环境。而在在其他方面，增增加了层高、配配置了足够的的端口和专线线等。目前已已有大公司在在洽谈整栋买买下，主要是是因为这些新新特点能满足足其特殊的办办公要求。

诡计15泛泛销售模式

作为一种一一对一全程营营销服务，它它表明了在销销售过程中，更更注重一种沟沟通、引导、交交流、传播、人人力推广的过过程。

构思要点：

1)从简单开始始，源自简单单

2)品牌是进行行泛销售的基基础

3)泛销售是对对品牌强有力力传播

4)实现多赢

诡计16整合宣传模模式

深圳国际文文化大厦以“为自己创业”、“Myofffice”作为宣传，以以周边厂房租租房办公的公公司，及下海海人士为客户户对象。

操作要点：

1、通过市场场调查，批准准客户、把握握需求，提出出符合当时背背景的理念(原在厂房办办公的小公司司迫切需要提提升办公环境境，为自己置置业；另外当当时创业、下下海风头正劲劲)；

2、通过进行行投资分析(包括与周边边楼宇的售价价对比、投资资回报对比、租租房与自置物物业对比)，给客户算算帐，比较按按揭月供和租租金的关系，来来使客户相信信自购物业比比租住物业划划算，进而激激发其购买欲欲望；

3、首创整合合宣传模式(媒体新闻软软文、广告、研研讨会、封顶顶典礼等相结结合)，以此来营营造声势、聚聚集人气，最最终落实在售售卖现场实际际成交，成功功实现华强北北商圈中小企企业的形象提提升。

诡计17以售为主模模式

随着商业服服务用房功能能划分的细化化、布局合理理、配套齐全全，服务质量量和水平的更更高要求。在在新增供给中中，出现了很很多投资参建建及变相投资资参建项目。产产生很多对写写字楼有大面面积需求的公公司，而这些些公司又没有有很强的资金金承受能力，追追求的是单位位成本最小化化，往往愿意意花少量的钱钱多办事。于于是，客户在在写字楼的需需求上就采取取投资参建这这种形式。由由于写字楼的的大量供给以以及开发商自自身实力等因因素，写字楼楼在推向市场场时会采取以以售为主的销销售策略。

1)对于开发商商而言，可以以尽快完成销销售，尽快回回收资金、降降低风险；

2)对于购买者者而言，则可可以