南宁绿地国际花都简易销售百问2023.7.17

南宁·绿地国际花都项目※简易销售百问※一、项目概况项目名称：中文标准简称中文名称：绿地国际花都项目的土地性质商住楼宇的建筑性质商业、住宅土地使用年限？（从何开始到何时结束）住宅，70年，自2023年4月至2084年5月批地、付清地价、动工、封顶、开盘、竣工、入伙等重要时间批地动工封顶开盘竣工入伙1、6号楼明年6月30日、3、7号楼10月30，8号楼、8月302023.102016年8月30日前2016年8月30日前交房时间？2023年8月30日前，二期2023年6月前二、开发团队开发商名称解析：绿地（香港）南宁公司开发商是哪里的公司？解析：绿地香港控股（上海绿地集团香港上市公司），总部位于上海开发商实力/开发过哪些楼盘？解析：绿地集团是中国第一家也是目前（截止2023年）唯一一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的企业集团也是中国最大的以房地产为主业的企业集团，继2023年绿地集团成功跻身世界500强之列、2023年名列榜单第359位之后再创新高，于2023年再度蝉联世界500强排名第268位，一年内跃升91位。2023年实现经营收入超过3283亿元，较上年增长33%，（2023年上半年实现业务经营收入1727亿元，在房地产市场遇冷的情况下，仍保持较快的增长势头，较去年同期增长21%。其中，房地产主业实现预销售金额835亿元，预销售面积789万平方米，分别同比增长32%、16%。），预计2023年经营收入突破5000亿。绿地集团以营造美好生活为宗旨，成立22年来，一直致力于“做政府所想，为市场所需”，在房地产开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、大规模住宅、高铁站商务区及产城一体化开发领域遥遥领先，世界十大高楼近一半来自绿地。房地产开发项目布局全球四洲十国百城，全国房地产业务重点布局一、二线城市，覆盖29个省、市、自治区90余个城市。绿地，让生活更美好。2.本案具体地理位置：解析：南宁市五象新区平乐大道与坛兴路交汇处。3.该楼盘由哪家建筑设计院设计?解析：上海水石建筑规划设计4.设计单位曾设计过哪些项目？解析：上海水石建筑规划设计成立于1999年，核心技术能力涉及地产领域细分的精品住宅、主题产业园、城市综合体、城市更新等类型。代表作品有：昆明万科魅力之城、重庆中海寰宇天下、常州龙湖原山等。主要合作的房地产企业有绿地、万科、中海、华润、龙湖、保利等全国知名品牌。5.该楼盘由哪家建筑公司承建？解析：中天建设集团6.建筑公司承建过哪些楼盘？解析：中天建设集团已形成了以杭州、上海、北京、西安、武汉、广州、天津、成都、沈阳等城市为中心的区域市场，年竣工面积超800万平方米。共创出鲁班奖、国优银质奖、詹天佑奖、全国用户满意工程、建设部优质样板工程等省部级以上优质工程600多项，被誉为“创优大户”。近年来，公司以承接“高、大、难、新、特”项目为突破口，先后承建了郑州绿地广场、西安都市之门、上海中融-碧玉蓝天广场、上海新国际博览中心8、9馆工程、西安西港国际大厦、西安长安国际广场、浙江省人大、政协及有关厅局办公楼、杭州棋院、北京国际中心等一大批标志性工程。三、法律法规篇特别说明：以下内容以最新的规定为准，与客服部相关的以客服部要求与输出为准，以下仅为策划部对相关内容的整理，并非代表完整的正确性，仅供参考！若有疑问请销售部咨询律师、客服部或开发部。1.项目使用年限？从那年开始？解析：住宅70年，商业40年，从2023年4月30日开始2.住宅、商业使用年限到期后怎么办？解析：目前《物权法》中有明确规定：第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。3.车位是否有产权？解析：人防部分车位不能办理产权，地下室可办预现售车位的部分可办产权，地上车位产权属公共。4.未满十八岁能否独立购买房产？解析：年龄大小与能否购房无关。以未成年人名义单独购房的，不能办理按揭，须一次性付款，且须该未成年人的双方法定监护人签订《商品房买卖合同》。如该未成年人为外地户口，需提供其法定监护人之一在南宁市行政区域内一年以上的纳税或社保证明。5.合同签署后最快什么时候办理房产证？解析：按合同约定，以合同约定为准输出。一般是在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。6.开发商是否代办房产证？解析：可代办。7.契税何时缴纳？解析：合同签订之日起30日内，逾期纳税会产生滞纳金，每天按纳税额的万分之五收取。8.契税按什么标准收取？解析：住宅：首套：建筑面积＜90㎡，契税按总房款×1%缴纳；90㎡≤建筑面积＜144㎡，契税按总房款×1.5%缴纳；建筑面积≥144㎡，契税按总房款×3%缴纳；二套房或以上，无论面积大小，契税均按总房款×3%缴纳；非住宅（含车位、商铺、杂物房）：契税按总房款×3%缴纳，另收取按总房款的万分之五的印花税。9.南宁绿地国际花都的契税缴纳点是哪里？解析：纳税地址：（1）南宁市锦春路8号琅西小学旁；（2）房产交易中心——园湖建政路口永华大厦一楼；温馨提示：缴纳契税时要求刷卡支付，不收取现金，建议客户选择至（1）征收点缴纳。10.办理房产证需要什么费用？总共多少费用？解析：契税：根据购买房型，1-3%，买方交。维修基金：商品房价格2%，买方交。交易费：商品房3元/平方米，卖方交；二手房5元/平方米，双方各半；房改房每户60元，买方交。登记费：住宅80元/套，房改房60元/套，买方交。印花税：房价的万分之五，双方各半。营业税：卖方交，个人购买并居住1年以上普通住宅免征。土地收益金：住宅按9级地段来征收，卖方交。11.已支付定金及签订认购协议书后，是否还能更改产权人名字或退、换房？解析：不能更改产权人名字或退、换房12.有其他考虑需要退房，其所支付购房定金是否可退？解析：客户单方面要求退房退定的，定金不予退还。公司同意的除外。13.关于限购政策，非南宁市户口在南宁购买房产需满足那些条件？解析：本项目所处区域非南宁限购区域，不限购，也不限制户口所在地。所需的资料：身份证、户口本、婚姻证明14.本项目业主是否可以办理户口落户？每套可办理几人？解析：在南宁市通过合法途径以购买、赠与、继承、自建等方式拥有房屋所有权的公民，可凭房屋所有权证申请办理其本人、配偶和未婚子女及与其共同居住的父母（含配偶的父母）等直系亲属的本市居民户口登记。15：以企业名义能否购买住宅？解析：企业名义可购买，但须该企业在国内注册，且一次性付款，不能办理按揭。四、关于按揭的问题按揭银行是那家银行？解析：银行待定。2.自己是否可以找银行做按揭吗？解析：不可以3．同一个人购买两套房必须做几成按揭？解析：商业贷款首付是5成，二套首付各银行要求不同，有的52%，有的51%，不限购。4.目前的房贷政策怎么样？如何界定？解析：首套房：根据中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有首套房商业贷款利率优惠，所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房;购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。二套房：、住房局：房产备案，只认房不认贷：房产备案认定首套房的标准是：只认房不认贷。所以只要购房者名下没有房产，新购房产就属首套房。、银行：按揭贷款，既认房又认贷：银行办理商业贷款时认定首套房的标准是认房又认贷。所以只要在银行有过按揭贷款记录，都不再享受首套房待遇，一切以银行信贷记录为依据，即便能出示家庭首套房证明，银行也不会按首套房来提供贷款。5.具体按揭贷款的首付比例及年限规定？解析：2023年最新南宁首套房房贷利率及首付比例，首付比例30%，贷款利率根据银行不同上浮5-10%。普通商业贷款购置房屋，贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过60周岁。具体按照各银行规定执行。用公积金贷款购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房（房改房）的，最长贷款期限30年。贷款期限原则上不得超过其法定退休年龄。商业购买，商业贷款首付是50%，按揭最长只有10年6.按揭时需要什么材料？解析：详见南宁绿地国际花都按揭须知。7.按揭的需交纳哪些费用？费用如何计算？解析：每一个银行有所不同，农行目前只收取抵押费用140元/户。以上费用仅供参考，详细的在贷款行确定后补上，按贷款行规定执行。8.按揭期间可以提前还款吗？需要办理什么手续？9.入息证明怎么样提供？解析：提供现单位出具的近3个月主要收支情况的存折或卡，且提供的存折必须反映借款人有足够的还款能力。及近三个月的银行流水账或银行存折原件。10.办理按揭没有收入证明时，如何办理按揭入息证明？解析：公司股权证明、公司分红证明和租金收入证明，境外汇款收入和他人资助供房（须提供资助人的收入证明和资助供房承诺书），银行存折，定期存款单，有价证券、股票、房地产、车辆等都可以作为证明材料。个体经营户可提供个体营业执照、税务登记证等。11.收入证明中的工资收入多少才合乎要求？解析：收入证明中所开月收入证明金额必须是每月所有贷款额的2倍以上。12.按揭年限最高定为多少年？解析：住宅30年，商业10年。13.外籍人士的按揭年限最长是多少年？解析：外籍人士购房须符合南宁市限购政策和国六部委关于境外人士购房的相关政策要求。目前银行一般不受理外籍人士和港澳台人士的房贷款申请。14.可以用公积金贷款和组合贷款吗？公积金贷款最高金额和最高年限是多少？解析：原则上可以。最高金额40万，最高贷款年限为30年。男性最高可贷至65岁（实际年龄）；女性最高可贷至60岁（实际年龄）。具体以公积金贷款的审批政策和规定为准。建议客户携材料自行向公积金管理中心了解、查询。【南宁市公积金个人住房贷款的最高额度为40万元，购买首套普通自住住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%，为改善居住条件或解决夫妻两地分居购买第二套自住住房申请公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。使用住房公积金个人住房贷款购买首套二手普通自住住房，贷款首付款比例不得低于30%。贷款年限为1-30年。贷款利率分两档：贷款期限为5年以下（含5年）的年利率是4.00%(按国家2023年7月6日公布的利率),贷款期限超过5年的,年利率是4.50%(按国家2023年7月6日公布的利率)。】五、规划设计篇整个楼盘多大？（占地面积）解析：占地面积共98628.56㎡（约148亩）总共规划多少栋楼？（建筑面积）解析：共规划18栋楼，总建筑面积45万㎡。各单元的建筑楼层高？建筑形态为？解析：建筑高度：31-38层，以34层为主。项目由18栋点式、板式建筑组成，沿街裙楼为2层商业，住宅首层架空，六层为绿化花园。本项目均为两梯四户。商业面积是多少？解析：商业面积16687.845㎡（沿街商铺面积15676.43㎡，农贸市场1011.42㎡）业态会以满足居民基本生活需要为主，如便利店、洗衣、美发、西点屋、咖啡厅、五金等；一期社区商业总面积在9795.19㎡左右，单套面积大概是30－160㎡（主力面积是50㎡左右），可自由组合；绿化率？有无空中花园？解析：绿化率为35%，住宅六层为空中花园。项目的容积率是多少？解析：容积率3.5项目的建筑密度是多少？解析：21.45%项目机动车、非机动车停车位的总面积是多少？解析：住宅：1辆/100㎡；商业：0.8辆/100㎡。机动车位：3460个，非机动车1050地下停车场入口设置，可停的车辆是多少？解析：项目分几期建设？解析：项目分为三期建设，一期为1、2、3、4、6、7、8#楼，二期为5、9、13、14、17#楼，三期为10、11、12、15、16#楼。商业住宅配比是多少？解析：5%：95%项目是绿色建筑吗？解析：绿色建筑一星房屋的净高是多少？解析：装修后净高可达2.8m赠送比例？项目得房率是多少？解析：赠送比例13-18%，根据不同的户型拥有不同的赠送面积。最高赠送面积为20㎡。项目的公摊是多少？解析：T字户型公摊比例为22.85%，一字户型公摊比例为25.52%。首期有什么户型？面积大概是多少？产品是几梯几户设计？解析：项目产品均为两梯四户设计。首期有84.59㎡2+1房2厅1卫，91.74㎡（2+1）三房两厅两卫、92.8㎡（2+1）三房两厅一卫，122㎡（3+1）四房两厅两卫，四个户型。项目的户型有什么特色？解析：户型全南北向，通风采光俱佳，客厅采用了大开间或横厅设计，全景观大视野设计，户户观景；户型全明设计，格局方正，布局合理，动静分区、主次分区，室内空间可最大化利用；N+1格局，超高赠送率，为住户的户型改造提供了多种可能；飘窗是窗台式还是落地式的？是否有护栏？解析：是落地式飘窗，有护窗栏杆，高度是90cm。房间是否已预留空调洞、插座？空调洞和机柜位置是否每个房间和客厅都留有？解析：统一预留了空调洞和插座，客厅、每个房间都有预留。在入口处设置弱电总箱。南向次卧窗户宽度、阳光直射的时间？解析：根据户型大小、阳台宽度有所不同，我们的户型在各个方面做到极致，全小区保证有90%左右的户数在大寒日满足3小时日照。计入公摊面积建筑面积分别包括什么？解析：计入公摊面积：楼梯间、电梯前室、电梯间、水井、电井、风井、风机房、突出屋面的楼梯、单元大堂等为公共服务的空间计入公摊面积。阳台面积如何计算建筑面积？解析：算一半。小区是否有环保、节能材料？具体是那些材料？解析：门窗材料拟采用具有一定节能效果的采用铝合金窗+中空玻璃。屋顶设置保温层，可达到节能标准规定的热阻值。每个房间在争取到更多日照和景观的同时，具有合适的窗地比，从而使白天室内具有良好的照度值。产品是否装修？装修标准？解析：无,毛坯房.装修方案需经物业管理处批准，须注意哪些原则？解析：结构性的梁柱不能改动或破坏，以及建筑外立面不能改变。小区人行与车形入口如何构造？解析：大部分人车分流小区园林设计及施工是哪家公司？解析：设计是泛亚景观设计（上海）；施工是上海绿地集团森茂园林项目园林有多少平米？采用什么风格？解析：36625平方米，法式园林各楼栋什么时候交房？能否按时交房?解析：交房时间待定，会以《写字楼买卖合同》上的具体交房时间为准，如逾期交房需向你交付违约金。商业部分是否可做餐饮，是否有排烟管道？社区商业街对社区会不会有影响？比如做餐饮的油烟、排污等。解析：商业部分可做餐饮，预留烟管道。对居住基本没有影响，我们在前期设计和后期管理着手：既便民，又避免扰民：设计上：商业尽量布置在裙房位置，或者独立布置，拉开了和住宅的距离，基本避免了对居民的干扰，底层商业主要满足业主日常居住的基本需要；后期管理上：通过业态指导、商业招商、物业管理等细节处理，尽量减少商业对住宅的影响；餐饮方面，会对商家作出相应的规范要求，如专用排烟管道，化油设备等，避免对住户和社区造成影响。项目销售完后，售楼部将来作为什么用途？解析：社区文化会所，作为未来业主活动，休闲，娱乐的场所。项目目前具备证件的情况?解析：五证齐全。预售证预计什么时候取得？解析：我们项目销售时间在2023年10月，预售证取得时间预计在2023年10月。项目总共有多少套？开盘会推出多少栋，共多少套？解析：3400户。一期共有7栋，共有1314套。项目采用什么建筑风格？有什么内涵？解析：项目采用ArtDeco（法式新古典主义）建筑风格，整个建筑采用对称造型，建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，采用三段式的和斜坡面经典造型，颜色稳重大气，呈现出一种优雅、高贵和浪漫的情调。外墙多用真石漆深浅搭配，细节处理上运用了雕花、线条，制作工艺精细考究。小区的楼间距最大是多少？最小多少？解析：项目内最大楼间距达120米，最小为35米左右，一般楼间距可达45-50米。超大楼间距极大的提升了住户的居住舒适度。项目自身有什么小区配套？解析：小区规划有2500平方米12个班的幼儿园，将引进国际先进的幼儿园机构；小区还规划有近2万平方米的法式风情商业街区，1000多平方米的农贸市场，400多平方米的文化活动会所，300多平方米的社区卫生服务站。小区内幼儿园是公立还是私立的，如何收费？是否只对内？解析：我们的小区幼儿园是私立的，目前也跟多家知名教育机构接触，处于洽谈阶段，收费标准还没有确定；预计主要对内，满足业主孩子就学需求，让孩子赢在起跑线上。小区的幼儿园何时开始投入使用？解析：小区双语幼儿园会在项目二期建设，具体时间目前在您入住前会确定。用水是否二次加压？加压层在几层？加压费多少？解析：有加压，加压设备在地下，1-2层是市政供水水压，从3层开始加压，加压费用很低，具体的现在还没确定。什么区域有做防水层？解析：户型内主要在卫生间设置防水层，户外在地下室的底板、顶板、侧墙等地方设置防水层。社区的排水、排污、排气问题如何处理？解析：直接跟市政管排水，污水市政管网处理，市政统一处理。① 雨水：直接排进专用的市政雨水管网。② 污水：生活污水有小区化粪池先行处理之后，排入市政污水管网。③ 排气：按照相关规范进行设计，专用排烟道。项目各户水电负荷标准为多少？解析：以国家及地方规范为标准。90-120㎡电负荷为6千瓦，120-150㎡电负荷为8千瓦。每户每天水负荷700升，绝对能保障每位业主日常的需求。小区有哪些防火设施？解析：主要有消防栓、火灾报警系统，商业还会有烟感、温感系统。项目有无防雷设施等以及其特点？解析：防雷，32层高层防雷等级为二类；女儿墙屋面敷设避雷带，以防直击雷，32层高层45米以上部分每层均设均压环，以防侧雷。户内隔音有哪些特别的设计？解析：项目采用中空玻璃，品牌门窗，工艺、材质隔音效果都很好。门窗采用品牌门窗，具有极好的密封性能，良好的安全防盗性能，同时墙体隔音更是没有问题的。项目建筑结构类型？解析：住宅为剪力墙结构。剪力墙结构：是指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。“住宅结构类型为剪力墙结构”是指在住宅结构中的抗震墙体为剪力墙。纯剪力墙结构就是整个建筑物都采用剪力墙结构,包括墙身、墙柱（暗柱和端柱）、墙梁（连梁、暗梁、边框梁）。剪力墙结构体系，有很好的承载能力，而且有很好的整体性和空间作用，比框架结构有更好的抗侧力能力，因此，可建造较高的建筑物。社区商业的外立面、住宅楼的外立面，分别是什么？解析：①、商业经典的“三段式”搭配：欧式平瓦屋面+带自洁功能的石漆墙面+仿石材基座，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，结合整体商业街和景观的休闲的氛围，呈现出法式建筑的浪漫典雅风格。②、立面整体色彩：采用ArtDeco建筑风格，强调三段式，底部采用深色真石漆，稳重尊贵，中部采用浅色真石漆，挺拔秀气，顶部线脚结合深色平瓦屋面，整体色调稳重大气，呈现出一种华贵之美。立面开窗开洞口的设计，采用两层一变化的经典“芝加哥窗”体系结合隐藏式的空调格栅，机理简洁而大方，与整体建筑风格协调统一。电梯噪音是否影响住户，一般停在几层？解析：我们选用的是国际一线品牌电梯，电梯噪音小，而且没有任何一个户型与电梯毗邻，不会影响住户；不工作时一般会在基站（即首层、中间楼层）。你们这里有一个这么多的高压线塔，怎么住人啊？解析：①转移话题：首开的是比较好的楼栋，距离高压线较远，价格也是最实惠的，因此您一定要赶紧考虑。我们项目所处的这个片区也有其他的品牌开发商进驻，同样也存在相关的问题，南宁市委书记余远辉书记已经表态，这个高压线是一定会搬走的。绿地拿这块地的时候高压线就已经存在了，我们的投资发展部当时找了官方机构做了环评报告，确认对人身体没有危害性影响才拿的这块地。②直面问题：高压线对人体的实际影响并不大，还不及微波炉的辐射大。六、物业服务篇物业由哪家公司管理？解析：上海盛高物业服务（国家一级资质物业管理企业，绿地香港自营物业公司）物业服务公司服务过那些项目？解析：公司承接绿地集团开发的各类型物业，依托集团的快速发展，目前业务已遍及上海、无锡、常熟、苏州、昆明和海口等多个城市。举例：苏州环球188，海口海长流等。交房时需要缴纳哪些费用？解析：合同约定的物业服务费及生活垃圾清运费，水电周转金。物业费中包含哪些？一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业费按什么标准收取？是否含电梯费？解析：1.65元/平米，含电梯费。小区的安防系统管理是怎样的？小区为封闭式管理。小区外围设围墙与红外线防越系统构筑第一重安防系统；小区内设安全人员24小时全天候巡逻，构筑第二重安防系统；住宅单元大堂设IC卡门禁系统，构建第三重安防系统。每户家庭内的可视对讲内机可以直接联通小区监控中心或物管中心处理突发性问题，这是第四重安防系统。整个小区的安防系统可以在最大程度上保证住户的安全。小区是否有智能化管理？具体在哪些方面？解析：有，出入IC卡、可视对讲、停车收费管理系统等。小区号称南宁首个智慧社区？具体表现哪些方面？解析：绿地国际花都项目，通过研发智慧社区的服务平台，在全社区WIFI覆盖下，实现微信门禁、反向寻车、商家推广、微支付、微信物业等。让小区业主不出门既能享有就餐、购物、休闲、娱乐、出行、缴费等多种生活便利。房屋的质量保修期为多长，保修期内，房屋维修应该如何处理？保修期严格按照国家颁布的《建设工程质量管理条例》规定执行，在保修期内我们会严格按照《房屋质量保证书》所规定的条款对您房屋出现问题的地方进行修缮，您可以告知我们的物业，维修人员将在接报后的以最快的速度赶至现场进行处理。公司有产品质量监察部门，专门负责在施工中遇到质量问题，监察人