上海某地区旧住房成套改造工程探析

ProbeintoCompleteProbeintoCompleteReconstructionEngineeringofOldHousinginOneAreainShanghai■阁ie张 亮g扬o【摘 要】上海市宝山地区共有非成套住宅约47万㎡多为20世纪50～70年代所建造由于当时的条件限制居民二户多则六户合用厨房或卫生间为提高居民生活质量由政府组织对这类非成套的住宅逐步进行成套改造文章介绍了成套改造方案的选择和所考虑的一些问题并对主要采用的单纯外扩式改造方法作了详细介绍。【关键词】非成套房屋；改造；技术【Abstract】Non-completeresidencesofBaoshanareaofShanghaicoversanareaofabout470,000squaremeters,mostofwhichwerebuiltfrom1950sto1970s.Duetoconditionrestrictionsatthattime,twotosixhouseholdssharedakitchenorbathroom.Inordertoimprovelifequalityofresidents,thegovernmentorganizescompleterecon-structionofsuchnon-completeresidencesstepbystep.Thisarticleintroducestheselectionofcompletereconstructionschemesandsomequestionsthatareconsidered,andgivesadetailedaccountofreconstructionmethodofsimpleoutwardexpansionthatismainlyadopted.【Keywords】non-completehouse,reconstruction,technology1概况面。由图可见，改造后该3户已各自独立成套。1宝山区非成套住房主要集中在海滨新村泗塘一村马泾桥盛桥等几个成片的小区其余的零星分布在如吴淞大场月浦友谊顾村等等地区大多为砖混结构平屋(图3部分为木屋架斜坡屋(图4)其中座落在吴淞街道的海滨新村和座落在张庙街道的泗塘一村规模均达十几万平方米。2(1)旧住房成套改造的基本原则之一就是在保持居民的居住面积不减少的基础上增加厨、卫功能的房间和设施。因此在改造方案设计时尽可能地保留原来宝山地区共有非成套住宅约47万m2，多为20世纪50～70年代所建的老工房由于历史原因及当时条件的限制，居民二户甚至六户合用一个厨房或卫生间给居民生活带来了诸多不便随着国民经济的不断发展，为提高居民的生活和居住质量，由政府组织对这类非成套住宅逐步实施成套改造即通过改造使每户居民拥有一套独门独户独立厨卫的成套住宅故此项改造称之“成套改造。图1为3户居民合用厨、卫的原房屋平面图2为该房屋经成套改造后的平倪诗阁，上海宝房（集团）总工程师，高级工程师，享受国务院特殊津贴；张亮、曹如扬，分别为上海宝房（集团）工程师、助理工程师。/住宅科技 49旧房改造方协调，确保不发生一天断水、断电、断气，上述要求构成了在改造过程中协调工作的艰巨性。(4)在成熟的旧小区内改造人口密集、交通频繁，除确保施工人员的安全外，旧房改造方协调，确保不发生一天断水、断电、断气，上述要求构成了在改造过程中协调工作的艰巨性。(4)在成熟的旧小区内改造人口密集、交通频繁，除确保施工人员的安全外，还要确保居民的安全，确保小区的文明生活，因此与居委、业委、居民的互相配合，并求得各方的支持、帮助，是改造中必须妥善解决的问题。22.1要充分遵循政府对改造资金的有关规定及相关的技术政策，在此基础上尽可能做到平面合理、结构安全、便于施工、增量均衡、立面美观[1]。(1)要满足规划绿化消防卫生等等部门的要求。其中房屋间距的要求是刚性指标按照沪府〔2005〕37号文《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》的规定，建筑高度与建筑间距的比例必须控制在10.9。另外成片小区改造后的绿化率要求不得少于25%。(2)厨、卫面积的确定。旧住房综合不得少于2，敞开式厨房面积不少于m2，封闭式厨房面积不少于m2。(3)增量面积要均衡为了控制资金的投入，防止居民因得益多少而产生攀比。在一个小区，甚至整个区域中各户增加的建筑面积要尽量均衡，目前户均增加建筑面积约8～10m2。(4)尽可能满足居民的要求旧住房成套改造工程是政府的民生工程，也是百姓期盼已久的好事，所以他们都希望在独立成套的基础上能尽可能多的增加建筑使用面积为了做好实事工程我们在设计改造方案时，在不影响每户改造前后面积增量均衡的前提下，尽最大努力满足居民要求。(5)选择的方案应该是技术上可行的，同时又是能被老百姓所接受的。例如在考虑加层方案时，局部底层需进行的卧室不变，这样既避免了居民来回搬迁的麻烦，也节省了过渡费用，减少了改造成本，因而形成了进行改造时居民仍然居住在改造房屋中边施工边居住的特点，一定程度上加大了改造施工的难度。(2)由于旧住房改造采用扩建加接单元加层等改造形式特别是扩建改造后新老房屋相连，而厨房卫生间多在扩建部分卧室在原老房屋个别厨房卫生间一半在新建筑内一半在老建筑内因此，从技术上保证新老房屋使用功能上的整体性。(3)水电煤电视等配套，管道及线路大部分在北侧，正是扩建房屋的位置因此实施时需临时变线然后再恢复，这需根据进度与配套单位多50 住宅科技旧房改造加固，这会影响居民正常生活及减少部分使用面积，在多次征询居民意见后居民难以接受，只能最终放弃。(6)选择的方案在投资方面一定要比较经济。(7)在本小区范围内尽量能做到改造旧房改造加固，这会影响居民正常生活及减少部分使用面积，在多次征询居民意见后居民难以接受，只能最终放弃。(6)选择的方案在投资方面一定要比较经济。(7)在本小区范围内尽量能做到改造前后户数平衡避免“动迁现象发生。21加接改造就是在老房屋两侧有足够空地的地方加接建造新的单元，用来安排单纯扩建中不可避免的抽户居民。但由于在老房屋旁边建造，可能会影响邻近老房屋居民的采光通再者由于建造房屋会占用绿地如占用过多不能满足绿化率的要求，也不会通过绿化部门的审批。因此，加接的方式比较有限。加层扩建改造是在老房屋北侧进行扩建，用来安排厨房、卫生间或卧室，解决老房屋合用厨卫的问题；同时在老房屋上面增建一至两层成套房屋，用来安置改造中的抽户居民，多余的用作廉租房。加层一般有三种方式：一是直接加层，就是在老房屋上直接建造房屋，这种加层方式根据检测及承载力验算需要对老房屋的承重墙体进行加固处理，需要在承载力不足的墙体两侧做钢筋（丝）网夹板墙，一般一侧厚度为4cm左右，这样就减小了原来房间的使用面积，居民难以接受；二是外套式加层，即在老房屋的外侧建造框架柱，独立支撑房屋加层部分，这样做可以将新老房屋的承重体系分离开，避免因加固墙体而减少使用面积，但由于框架梁柱突出老房屋，会影响老房屋的采光，居民也很难接受，如增设阳台，则难以与不加层的房屋求得均衡；再者由于老小区间距本身较小，加层后能满足间距要求的为数很少，因此基本未考虑加层改造。2.2.3单纯扩建单纯扩建是仅在老房屋北侧扩建用来做厨房卫生间，或者个别的房屋由于北侧间距的限制，而采取南扩卧室，原来的卧室部分用来做厨房卫生间。这种改造的方式简单、易行，不用加固承重墙体，很少影响居民的卧室，间距大多能满足10.9的要求所以在改造中被广泛采用（图1、2、5、6。此幢改造房屋原为一梯二户的成套房屋，后来由于历史原因在使用过程中被拆套使用，改造前分别为2户及3户合用厨房卫生间。此幢房屋改造前的二层平面图如图5所示。通过对北侧扩建的空间和原来房屋的共用部位的平面重新调整，使每户都有了独立使用的厨房卫生间。改造后的二层平面图如图6所示。每户增加建筑面积约为8.8m2。3.2结构方案的选择3这里以某改造小区中的某幢房屋为实例，介绍单纯外扩式改造方式的具体做法。3.1建筑平面调整51/住宅科技C30用典膨胀砼封桩凿毛原基础洗净并涂刷界面剂5Φ14双向ΦC30用典膨胀砼封桩凿毛原基础洗净并涂刷界面剂5Φ14双向Φ14@150原建筑基础400同原基础原基础植盘与新加基础钢筋焊接10d Φ14@150 C10素砼垫层250×250桩图7老基础与新基础连接图9钢筋植入墙体式旧房改造新老建筑连接处的整体性保证措施为了加强新老建筑之间连接的整体性，减少扩建部分与老房屋之间的沉降差，保证居民的正常使用，在新老房屋连接处的基础间及上部结构间采取了如下的连接措施：基础间的整体性连接措施在老房屋基础上，采用在潮湿环境下可固化的环氧树脂作为锚固剂，植入连接筋，然后将新建房屋基础底板的钢筋与连接筋连接，以使老基础与新的底板连成一体。在新基础混凝土浇筑前，将老基础与新基础连接的表面凿毛、用水清理干净，并涂刷混凝土界面剂，使新老混凝土更好地结合在一(图7)通过以上措施，使新老基础连成一体。上部结构整体性连接措施为了加强新老房屋之间连接的整体性同时满《上海市旧住房综合改造管理暂行办法沪府[2005]37号文中规定的改造后应当使房屋的抗震性能有所改善的要求，在新扩建部分设构造柱和圈梁；同时扩建部分构造柱与原房屋墙体间增设混凝土键及拉结筋，以增强两部分的拉接和抗不均匀沉降的能力。)之间的连接，根据不同的情况采取不同的处理方法。因旧住房成套改造的特殊性改造时居民仍在其中居住为了不影响居民的正常生活，施工时尽可能不改动居民的卧室并不破坏原有的装修基于此点构造柱与老房屋墙体连接时根据房间的使用功能区别对待。新建构造柱与厨房、卫生间内的墙体连接时，如果居民没有特别要求，采用钢筋抱住墙体和增设钢筋混凝土键的方式(图8；如居民不允许破坏墙体的装修，则采用植筋和增设钢筋混凝土键的方式(图9)。新建构造柱与老屋卧室内的墙体连接，因居民在里面居住，且有可能装修较好，不宜破坏墙体表面，所以也采用植筋和增设钢筋混凝土键的方式(图9)。(2)新增圈梁与老建筑物之间的连接。当老房屋无圈梁时，在新圈梁处将钢筋植入老房屋的墙体中，并在植筋的52 住宅科技砼键00图15改造前某房屋外立面部位增设钢筋混凝土键；当老房屋有圈(1)改造后的平面户型由原来的一梯梁时，在新圈梁处将钢筋植入老圈梁多户合用厨、卫变成了现在一梯多户独中，此两种情况如图10所示。用厨卫的成套房屋居民使用起来比以新老建筑不均匀沉降的控制措施前方便多了也减少了邻里之间的矛盾，(1)采取桩基控制沉降因原房屋使提高了居民的生活质量砼键00图15改造前某房屋外立面部位增设钢筋混凝土键；当老房屋有圈(1)改造后的平面户型由原来的一梯梁时，在新圈梁处将钢筋植入老圈梁多户合用厨、卫变成了现在一梯多户独中，此两种情况如图10所示。用厨卫的成套房屋居民使用起来比以新老建筑不均匀沉降的控制措施前方便多了也减少了邻里之间的矛盾，(1)采取桩基控制沉降因原房屋使提高了居民的生活质量，使老百姓得到用时间较长，可以认为地基的沉降已基了实惠。改造前后的户型平面图分别见本稳定而新建部分地基会发生沉降为图1、2、5、6。此采用桩基来控制二者之间的沉降差，(2)成套改造后不仅房屋内部发生了避免新老房屋之间因沉降差异而出现的变化(图11、12)，同时对房屋进行了综裂缝。合整治及“平改坡，外立面也重新粉考虑到在既有小区内，房屋密集，刷整治一新，周边环境也得到较大改观管道较多，场地狭窄，机械工作面较小(图13、14、15、16)。以及房屋新老部分相连等因素，根据以(3)根据计算改造后的房屋其抗震往施工的经验及静压锚杆桩的优点选用性能达到了市府要求“抗震性能有所改静压锚杆沉降控制复合桩，并采用逆作善”的目的。其承载力之比值也比原来[2][3]法进行施工 。桩基施工的工序如下：有较大的提高。清理现场→施工降水→浇灌扩建部(4)在采取桩基沉降控制桩后新建分基（预留桩孔→房屋施工至2层以房屋的计算沉降量平均约为40mm，实上→开凿锚杆孔→埋设锚杆→安装压桩测平均值约为20mm。施工中我们又采架→吊桩入孔，进行压桩→接桩→继续取新老建筑连接处在工程最后进行粉刷压桩→当压桩力或桩长达到设计要求后，的措施使大部分沉降在施工期间发生，停止压桩→焊接锚固筋→封桩。从而减少了新老房屋后期的沉降差，所(2)加强新老建筑之间的连接及整体以建成后新老房屋连接处基本未见裂缝性以控制新老建筑之间的沉降差其中(图17)。如前述采用的钢筋混凝土键、钢筋拉结等措施。5几个尚待探讨的问题4改造后的效果旧房改造/住宅科技 53图16改造后某房屋外立面旧房改造考虑进行“拆落地”改造。5.5扩建部分桩基视情况而定用桩基来控制新建部分房屋的沉降是可行的图16改造后某房屋外立面旧房改造考虑进行“拆落地”改造。5.5扩建部分桩基视情况而定用桩基来控制新建部分房屋的沉降是可行的.但根据多年来的实践及跟踪观测四层或四层以下的房屋一般在外扩2～3m范围内，可不再用桩基，以节约造价。6结语旧住房成套改造是一项惠民工程，同时又是一项政策性、技术性较强的工作，涉及方方面面，在进行改造的过程中，既要依靠政府的支持、导向，又要依靠老百姓的理解、配合，更需要各分管职能部门及配套施工单位的通力协作，只要大家相互配合，目标一致，一定能够圆满完成旧房改造的任务。参考文献：[1]沪府发〔2005〕37号文.关于批转市房地资源局、市规划局制订的上海市旧住房综合改造管理暂行办法的通知.2]倪诗阁.静压锚杆桩逆作法在已建住宅楼成套改造工程中的应[C].第七届全国建筑物鉴定和加固会议论文集重庆出版社，2004(11122