宁波旧城改造的规划思考培训讲义

宁波旧城改造的规划思考

宁波市规划设计研究院——以宁穿路地段改造规划为例宁穿路地段改造规划现实认知感今而怀昔现实认知区位昔日江东名片！宁穿路后塘河世纪大道曙光路路隘姚如今江东区功能形象塌陷区！成也市场,败也市场!一市场之迷二土地之惑三资金之忧政府求解拨开迷雾寻找真相我们任务重点土地产权调研专业市场调研方法权属档案调查调查表格发放部门沟通现场访谈现状认知

a、总宗地数180个，涉及用地面积130公顷，建筑面积195万㎡。

b、根据各类土地的开发强度分析，居住与商业用地的开发强度较高，其他各类用地使用效率较低。

c、土地的发证用途与实质用途存在较大变化。尤其是工业仓储、机关办公、军事用地等，充分说明片区改造的自发需求强烈。

d、通过权属调研的基本判断，可改造更新地块面积总计77公顷（1155亩）。

可改造地块12.5ha可改造地块26.7ha可改造地块37.9ha土地产权调研宁穿路沿线分布布15个市场。针对市市场进行逐个表表格调查和现场场访谈。专业市场调研a、占地大，效率率较低市场总计占地23.17公顷，经营面积积23.36万㎡。总税收额额5324万元，总成交额额108亿。土地平均税税收15万/亩。b、经营门类总计经营户数为为4024户，主要为机电电五金2319户、家私建材499户、副食日化1138户，其他68户。五金机电的的经营户数和交交易活跃性都占占绝对优势。c、土地情况复杂杂土地性质以国有有土地工业为主主，80%以上土地为租赁赁形式。d、涉及就业面广广宁穿路沿线市场场面广量大，经经营户总计4024户，按每户2-3个就业空口计，，总就业人口在在1万左右，市场去去留都会涉及广广大就业人群的的切身利益。并并且从九十年代代初发展至今，，宁穿路沿线已已经孕育了一批批市场致富的人人，他们具有浓浓厚的宁穿路情情节。e、交通物流条件件差经过十几年的发发展，其空间局局促，扩张条件件差，仓储和交交通货运条件都都无法满足市场场需求。f、与市场经营主主访谈为了更加科学，，实事求是的编编制规划，工作作组与主要市场场经营主进行访访谈沟通，了解解实际需求，市市场经营主主要要有以下几方面面的需求意向:●●各市场改造意愿愿较强烈●同类型市场无论论去留要求集聚聚发展●要求政府有明确确的安置地块●要求参与地块开开发政府企业市场组织者市场经营户政府市场经营户市场经营户土地利益链…………出让出租出租回购关键性节点与市场组织者访访谈取得良好效效果一方面我们的诚诚意获得了他们们的信任，规划划改造更容易被被接受。一方面我们与市市场组织者互动动，把他们的声声音转达给政府府，为政府决策策提供参考。旧城改造规划具具有公共开放性性，在前期调研研就应广泛听取取利益相关体的的诉求，充分体体现民意。蓄势而待发江东梦想定位城市主轴|悠态生活街区悠态消费——打造集大型城市市滨水商业综合合体、高端商业业购物带、办公公居住于一体的的休闲滨水慢道道。悠态商务——集酒店、酒店公公寓、办公为一一体，并区格于于东部新城高压压高强度生活方方式。悠态休闲——集商务，娱乐、、餐饮等服务业业于一体的商业业街区。还记得30年前宁波的步行街吗？宁穿路将传承宁波的东门大街打造从三江口到东部新城的悠态生活街区Remember20yearsago,Ningbowalkingstreet?

buildingnewblocksoflife序号市场名称市场类型市场规模（ha）改造措施改造时序1第六空间家私市场家私类2.55规范完善一期2三号桥家私市场1.1关停搬迁一期3美化油漆涂料市场2.2关停搬迁一期4华东物资城五金机电类4.8关停搬迁三期5五交化批发市场3.5关停搬迁一期6华东物资城机电市场0.38关停搬迁一期7东城建筑五金市场2.2关停搬迁已拆迁8老东站工业五金市场0.89关停搬迁二期9五金边角料市场1.6关停搬迁一期10钧兴电子机电市场1关停搬迁一期11东大机电市场1.38关停搬迁一期12二号桥市场副食日化2就地改造三期13茶叶市场0.53就地改造三期14三号桥电动车市场0.27就地改造一期15张斌桥花鸟日杂市场花鸟市场0.15关停搬迁二期根据“迁、改、、升”的要求，，通过对专业市市场的现状概况况、用地规划情情况及产业发展展前景分析，本本规划明确宁穿路15家专业市场的具具体整合改造提提升整体方案：：关停搬迁专业市市场11家，就地改造专业市市场3家，提升完善专业市市场1家。市场改造方案市场安置就地改造和安置置三个市场，经经营面积按1:1就地安置，配套套建筑按20%计，需5.3万㎡的安置建筑面积积。采用结合连锁超市、、购物商场或临临街底商经营的方式，不考虑虑单独用地。搬迁安置十个市市场，其中3个市场安置在潘潘火市场园区；；7个市场安置在鄞鄞西市场园区，，。经营面积按按1:1.5异地安置，配套套建筑按20%计，容积率按2.0计，潘火市场园园区需要4.1公顷市场安置用用地，鄞西市场场园区需要6.9公顷市场安置用用地。结论：预测总计计需要11公顷市场搬迁安安置用地，潘火火市场园区需要要4公顷，鄞西市场场园区需要7公顷。改造类型安置地市场名称占地面积（㎡）经营面积（㎡）经营户数规范完善就地保留宁波市第六空间家私市场2548967780144就地改造就地安置宁波市二号桥市场20000380001105宁波市茶叶市场5266316933宁波市江东三号桥电动车市场2666300018小计27932441691156关停搬迁潘火市场园区宁波市张斌桥花鸟日杂市场1480114350宁波市美化油漆涂料市场2199836000233宁波市三号桥家私市场110007800122小计3447844943405鄞西市场园区宁波江东老东站工业五金市场89337000150宁波市江东东城建筑五金市场220002000075宁波市华东物资城48024133401359宁波江东五交化批发市场3500015200496宁波市江东钧兴电子机电市场10000650079宁波市五金边角料市场160081200085宁波市金属材料闲置设备交易市场3800262175小计143765766612319合计2316642335534024改造时序近期，以三号桥片市市场区为核心进进行改造，涉及及9个市场。其中规规范完善第六空空间家私市场；；就地安置三号号桥电动车市场场；关停搬迁三三号桥家私市场场、五交化批发发市场等7个市场。中期，改造甬港北路路以西的老东站站工业五金市场场和张斌桥花鸟鸟日杂市场。远期，改造难度较大大的遗留的3个市场，主要包包括就地改造二二号桥市场和茶茶叶市场；关停停搬迁华东物资资城。市场提升整治策策略序号市场名称改造措施规划近期整治策略1第六空间家私市场规范完善提升完善，长期保留业态维持现状建筑环境改善交通停车改善消防安全改善2二号桥市场就地改造整治改善，近期保留，远期改造提升3茶叶市场就地改造4老东站工业五金市场关停搬迁整治改善，近期保留，远期关停搬迁5张斌桥花鸟日杂市场关停搬迁6华东物资城关停搬迁近期业态改造，远期作为公园业态转变，发展创意商业街区建筑环境改造用地改造方案保留优化地块已批在建地块经营开发地块公共设施地块村级留用地快公共绿地存量土地梳理项目策划俯瞰宁穿路32公顷，我们的目目标是……宁穿路作为中山山路的后街，必必须真正的互补补主干道，在江江东乃至宁波大大市内占据历史史高度，打造城城市标杆；从根根本上提升悠态态生活区的品质质感，迎合城市市发展通过对地块的分分析，将宁穿路路分为十大特色项目四大标杆项目点点缀区域——娱之乐、食之趣趣、育之乐、购购之乐12345679108编号用地性质可用面积（公顷）容积率1商业金融用地1.763.02混合用地2.862.0合计4.62——四大标杆之二：：育之乐-青春年华街区结合二号桥市场场，体育馆，大大型宜居社区等等高档配套，以以儿童体验营、室室内体验乐园为特色。形成体体验馆、教育馆馆、考古区体验馆——例如体验龙卷风风，根据美国的的一部电影改编编成的一个体验验设施。在这个个龙卷风的体验验里面，你会看看到有闪电、打打雷，天气的变变化，可以感受受到风的压力，，甚至看到牛飘飘过来，这些都都是特技手法的的展现，好像身身临其境教育馆——教育也快乐，在在体验中心里面面，用一些搭积积木组合的方式式，通过一个玩玩具，可以组装装车子，可以在在这里比赛考古区——给一个小孩子玩玩的区域，有别别于麦当劳，好好像都是在一个个房间里攀爬的的游戏，而是放放了更有教育的的东西，在这里里考古、挖化石石；大人可以把把水晶矿埋到沙沙里面，让小孩孩去找，挖出来来以后打开就可可以看到水晶了了活力的根源，是是让每一个细胞胞都得到完整的的释放123三号桥市场改造成娱乐高地3BRIDGEMARKETREGENERATEDINTOCOMPLEX水文化化游憩憩特色色为主主的综综合体体，让让眼中中山水水、心心中山山水成成为我我们脚脚下风风光合理开开发，，将12.01公顷打打造成成：集集精品品特色色酒店店、写写字楼楼、生生态公公园、、一站站式购购物中中心、、高档档会所所、城城市超超级寓寓所于于一体体的多多功能能、现现代化化、综综合性性城市市综合合体紧邻50米宽的的后塘塘河大量现现有市市场密密集，，市场场氛围围浓，，人气气充足足樱花公公园——大面积积绿化化公园园地铁交交汇口口，人人流量量大大面积积可利利用土土地Firstly,ouraimistocreatealivablelivingPort,Prioritytoimprovetheproportionofresidentialland,accountedfor25%.Manytypesofresidentiallandtoprovidearichchoice.Anotherimportantformoflandspaceistheadministrativebusinessserviceland,accountedfor25%,focusonthefirstdevelopmentblock.Businessperformedmanytypes:includingtheurbancomplex,retaildestination,leisurebusinessandcommunitysupportlow-densitycommercialland.城市设设计方方案谋定而而后动动实施路路径规划应应具有有建设设性，，明确实实施项项目的的操作作步骤骤，为为操作作者提提供路路径。。小结近期开发理理念：：统一规规划，，近远远结合合、分分步实实施总体目目标：：三年初初见成成效，，九年年全面面完成成

近期中期远期时间2012-2014年（三年）2015-2017年（三年）2018-2020年（三年）目标初见成效深化完善全面完成改造重点市场改造旧城改善品质提升主要针对区块中兴路至桑田路区块，福明路至中心路区块曙光路至中兴路区块桑田路至福明路区块重点项目1、五交化市场等9个市场的搬迁改造

2、宁穿路道路拓宽改造3、华东物资城创意板块4、娱乐高地5、晨曦华庭住宅区6、滨水步行圈7、阳光星期八8、休闲商务区1、老东站市场改造

2、曙光路至中兴路区块环境整治

3、桑田路至福明路区块环境整治4、风味长廊5、品尊国际酒店6、名典雅居生活区

1、二号桥市场改造

2、后塘公园建设3、青春年华街区4、印象绿洲

近期远期中期开发时时序目标：：初见见成效效改造重重点：：市场场改造造主要针针对区区块：：中兴路路至桑桑田路路区块块，福福明路路至中中心路路区块块3、华东物质城创意板块2、宁穿路道路改造4、娱乐高地1、五交化市场等8个市场搬迁改造5、晨曦华庭住宅区7、阳光星期八6、滨水步行圈8、休闲商务区重点项项目：：宁穿路路道路路改造造五交化化等9市场搬搬迁改改造近期：：2012-2014年一、估估算依依据1、征收成成本估估算以以2011年10月新征征收条条例为为标准准，出出让收收益按按2011年近期期市场场价为为标准准；2、评估市市场单单价取取契税税中心心查阅阅的宁宁穿路路最近近交易易的最最高价价；3、资金按按3年投入入（40%,40%,20%）计算算，利利率按按2011年7月7日五年年期贷贷款基基准利利率7.05%估算；；4、估算不不可预预见费费按征征拆成成本和和公建建成本本的10%计提；；5、上述可可出让让土地地估算算的出出让单单价按按最近近市场场出让让价格格的基基础确确定，，出让让楼面面地价价暂按按住宅宅12000元,商住8000元，商商业金金融5000元进行行估算算；6、估算的的面积积、用用途等等数据据取自自宗地地调查查表，，本次次估算算未考考虑违违章建建筑、、改变变用途途等情情况。。二、估估算结结果宁穿路路地块块需征征收地地块的的占地地面积积为62.53公顷，，可出出让土土地33.16公顷。。征收收及开开发成成本共共计119.34亿元，，可出出让土土地的的出让让净收收益62.12亿元，，项目目负债债2.38亿元序号费用名称曙光路-中兴路中兴路-桑田路桑田路-福明路福明路-世纪大道合计一项目征收及开发成本12.3625.025.3016.8459.52(一)征收成本8.4620.583.7411.7044.481非住宅征收成本5.2219.593.7411.5840.132住宅征收成本3.160.14--3.303市场搬迁费用0.080.85--0.934旧村办结算费用----(二)基础设施及公建配套建设费1.890.380.702.415.37(三)不可预见费1.032.100.441.414.99(四)项目管理费0.480.970.200.652.30(五)资金成本0.491.000.210.672.38二可出让土地的出让净收益金额3.6526.802.9023.7957.14三盈亏预计-8.711.78-2.406.95-2.38

中期近期远期近期

投资估估算开发成本：12.36亿投资收益：3.65亿亏盈预计：-8.71亿开发成本：25.02亿投资收益：26.80亿亏盈预计：1.78亿开发成本：16.85亿投资收益：23.80亿亏盈预计：6.95亿开发成本：5.30亿投资收益：2.90亿亏盈预计：-2.40亿投资估估算三、专专题测测算1、市场场搬迁迁2、宁穿穿路改改造宁穿路路改造造费用用1.3亿元左左右，，包括括道路路改造造拓宽宽和市市政基基建。。老东站市场二号桥市场五交化等7个市场华东物资城开发成本（亿）0.7124.925.022.42投资收益（亿）0.765.026.80亏损预计（亿）0.05-19.91.78-2.421、宁穿穿路道道路改改性2、专业业市场场安置置用地地落实实3、留用用地落落实4、集体体土地地征收收工作作5、控规规修编编程序序规划以以外的的工作作落实实规划体体会规划体体会一一、跨专业业开放放性合合作使使规划划更具具现实实操作作性规划院院英国合合乐宁波迪迪赛世铭会会计事事务所所策划资金测测算城市设设计综合牵牵头设计单单位跨专业业紧密密合作作定期讨讨论成果共共享互为支支撑规划体体会二二、投资估估算引引发的的思考考三号桥桥区块块改造造资金金测算算1、一级级土地地开发发测算算拆迁成成本：：25亿土地收收益：：26.