郑州亚星江南小镇景观社区项目销售策划

亚星-江南小镇项目2013.7.24『项目区域属性』区域简介——区位及与城市关系利好：项目坐落在1.6公里的地貌公园之上，坐拥17万平米A级园林景观社区。区位：上街区许昌路与淮阳路交汇处东100米，南邻上街宜居职教城，北接左照公园。定位：n着力打造具有中国特色的小区建筑。定位于再现江南小镇风光。n占地面积365亩，总建面60万平米。项目业态有高层、洋房、多层、主题商街等，与城市关系：n距离郑州市直线距离车程20MIN；交通概述马路交通n主要马路：金华路、淮阳路、丹江路、许昌路以及目前正在施工的中原西路。轨道交通n轻轨交通1号线向西延长至上街。【预料2019年年底】配套设施N项目建在左照公园内，周边紧邻区政府、人民广场、图书馆、青少年活动中心、外国语小学等，周边有完善的商场、超市、酒店、医院等生活设施，紧邻在建宜居职教城，郑上路、中原西路、310国道直通郑州。项目区域属性小结优势：在上街区目前城区中心的转移下，地处郑上交汇处，战略地位显著；项目规划定位新颖 ，突出中式建筑风格。将来交通规划打造区域立体交通模式，提升生活效率。周边生活配套成熟健全。劣势：n项目建筑垃圾较多，且积累在左照公园两边。小区的主打卖点成为建筑垃圾的积累地，且引发业主哀声载道。n项目周边饭店较多，夜晚噪音较大。n目前入住率太低，配套不会全部开放。『项目属性分析』产品分析/户型分析景观分析/产品综述产品概况：售楼部B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10B11B12A1A2A3A4A5A6A7A12A13A14A15123456789101112131415161718n项目占地365亩，总建筑面积约60万㎡；目前主要推出的为三期澜亭。为多层电梯洋房。1期3期2期项目指标：行政区域：上街区域板块：东北板块项目位置：上街区许昌路与淮阳路交汇处东100米建筑类型：多层、高层物业类别：住宅、花园洋房、独立洋房、叠拼户型面积：40-300平米开发商：河南亚星置业集团物业公司：盛世物业管理有限责任公司物业费：1.15元/月/平方米容积率：2.80绿化率：40%总户数：900建筑面积：600000平方米占地面积：243455平方米建筑单位:河南亚星建筑安装工程有限公司代理商:凌峻(中国)按揭银行:交通银行,上海浦东发展银行

装修：毛坯外墙风格：中式风格大堂：混合砂浆打底，白水泥加胶批平走廊：防滑地砖卫生间：内墙水泥砂浆毛面；楼地面水泥砂浆毛面；顶棚不做处理消防设施：消防水池、泵房、消火栓、喷淋、火灾报警、防排烟系统楼盘特色：低密居所产品分析——外立面细微环节中式江南建筑风格，水墨画般灰色外立面，极具江南风情——项目接受新中式建筑风格，沿袭中国古典建筑风格，将自然生态和江南小镇有机结合

①层楼叠院②镂空雕花围栏③中式古典造型街灯④灰色墙砖⑤深红色房檐12345产品分析——现场表现现场运用大面积水系与外界做区隔，提高产品私密性与独特之处栋与栋之间的距离约为20米通过大面积水系运用弱化周边对项目的影响n产品排布过于紧密，栋与栋之间的距离约为20米，距离过近简洁发生对视问题，降低了别墅的私密性；n通过绿化——植被的遮挡效果提高私密性和平安感。户型分析→户型指标【多层洋房】户型：YFA-12#面积：约149.19㎡户型类型：三室两厅两卫户型分布：12#楼东边户实惠后均价：8000元/㎡实惠措施：多层洋房不能进行首付分期，单价较高，最低价二层6000元/㎡左右，其余楼层为8000~9000元/㎡。按揭实惠1个点。交房时间：预料明年。户型分析→户型指标【多层洋房】户型：YFC-15#面积：约168.29㎡户型类型：顶层复式户型分布：15#楼东单元西户价格措施：多层洋房不能进行首付分期，单价较高，最低价二层6000元/㎡左右，其余楼层为8000~9000元/㎡，按揭实惠1个点。户型分析→户型指标【多层洋房】户型：YFB-3#面积：约297.41㎡户型类型：1层复式户型分布：3#楼1楼价格措施：多层洋房不能进行首付分期，单价较高，最低价二层6000元/㎡左右，其余楼层为8000~9000元/㎡，按揭实惠1个点。户型分析→户型指标【高层塔楼】面积：约92.09㎡户型类型：两室两厅一卫户型分布：B9楼中间户实惠后均价：4300元/㎡实惠措施：首付分期，即交首付的1/3，其余的两部分分别为明年的3月份和明年12月份结清。按揭实惠1个点。交房时间：明年12月底。户型分析——小结优势

产品的附加值较高，弱化了产品列连方式上的缺陷；

在偷面积已成“过去时”的情形下，本案附赠面积的优势成为最大的亮点；对可改造区域的设置增加了现场表现力，对细微环节上的把控较好；劣势大面积水系，维护困难，限制成本较高；n多层花园洋房单价过高，总价过于本区域周边产品，致使很多客户望洋兴叹，流失刚性需求的客户。项目自身属性小结优势n位于上街区区域中心，接近重要马路，出行便利；细心打造产品外观和社区景观，强调项目品质；户型设计上，可自行改造的面积较多，附加值较高。劣势n建筑风格较单一，易产生审美疲惫；周边环境较为杂乱，居住品质感不强；产品排布较为紧密，栋距较窄，兵营式排布是产品硬伤。『销售分析』价格分析/客源构成分析价格分析江南小镇近30个月价格走势图亚星江南小镇2013年03月26日的最新销售报价为起价3000元/平方米。亚星江南小镇近10个月的销售价格下跌了100元，跌幅为2.5%；近20个月的销售价格上涨了800元，涨幅为25.8%；与本项目2010年07月30日第一次对外报出的2800元相比，27个月以来，销售价格累计上涨了1100元，涨幅为39.3%。客源地图&客户描述米河镇巩义郑州市区1：目前上街区总人口10万，依据人口数据和市场推广量来看难以达到平衡点。:2：尽管上街区区域内人口较少，但周边接壤巩义市工业重镇米河镇以及小关镇，因距离上街较近，因此不少当地人选择来上街区置业，促进当地成交量。3：上街区作为郑西新兴区，因其独特的地理优势，也有不少郑州市民选择来此购房。『ＳＷＯＴ分析』优势／劣势机会／威逼SWOT分析S

地处城区交界，交通便利周