第十一章 物业合同管理

第十一章物业合同管理重点:

物业管理合同的概念、特征、主要内容1第一节物业管理合同概述

一、物业管理合同二、物业管理合同的类型

三、物业管理合同的特征2第二节物业管理合同的主要内容一、订立原则二、订立方式

三、合同内容3物业管理合同含义、特性1、含义2、特性4物业管理合同含义是由物业管理企业、专业分包公司、业主委员会等各个有关当事人之间，为实现物业管理服务的目的，明确合同双方权利和义务而订立的协议。物业管理合同属于提供劳务类合同。劳务类合同的范围很广，凡是以提供劳务为标的物的合同，都可包含其中。提供劳务类合同的共同特点是：合同的标的物是符合一定要求的劳务，而不是物质成果或物化成果；合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。

标的物-------合同双方所涉及的同一交易对象。5物业管理合同特性1、物业管理合同属于提供劳务类合同中的委托合同。2、物业管理合同可由相关法人之间、业主与法人之间签订。3、物业管理合同的标的物是提供物业管理服务的劳务活动。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。6物业管理合同的类型1、物业管理合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种情况：新建物业的建设单位与物业管理企业签订的前期物业管理合同；全体业主或业主委员会与物业管理企业签订的（后期）物业管理合同。2、前期物业管理合同是在物业建成前,由建设单位和其选聘的物业管理企业所签订的物业管理服务协议。这是实施物业管理的第一个合同。合同甲方是建设单位，合同乙方是甲方选聘的物业管理企业。该合同应作为物业销售（预售）合同的必备条件，并同时列入物业销售合同条款中。3、（后期）物业管理合同该合同是在首届业主大会成立后，业主委员会已被选举产生，由业主委员会和业主大会选聘的物业管理企业所签订的物业管理合同。同时，原前期物业管理合同自行终止。7物业管理合同的特征

1、物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务。物业管理企业因处理委托事务（如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等）所支出的必要费用，应由业主承担。2、物业管理合同是有偿的。业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3、物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4、物业管理合同的内容必须是合法的。物业管理合同的内容应体现当事人双方的权利、义务的平等相一致，并不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。5、物业管理合同既是诺成性合同又是双务性合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务性合同。8合同订立原则1、主体平等原则

合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。2、合同自愿（自由）原则

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。3、权利义务公平原则

公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约滥用合同自愿（自由）原则，要求形式的公平和实质的公平。4、诚实守信原则

它是民法、合同法中的最基本原则，它是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有欺诈行为。5、守法和维护社会公益原则

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会公共秩序，损害社会公共利益。9合同的订立方式物业管理合同的订立有两种方式：协商订立和招标订立。协商订立，是业主或房地产开发企业向对方发出要约并经对方承诺，依法以书面形式订立正式合同书并完成双方签字、盖章手续，即告合同成立。招标订立，是业主委员会或房地产开发企业向全社会或指定对象发出招标公告，依据他们的投标报价、经营业绩、资金实力、员工素质等等综合因素，在众多的投标人中选中一个中标人，然后与其以书面形式订立正式合同书并完成双方签字、盖章手续，即告合同成立。10合同内容1、物业管理合同应当载明的主要内容。2、合同当事人应当约定的物业管理服务事项。11合同应当载明的主要内容委托方和受托方的名称、住所；物业管理区域的范围和管理项目；物业管理服务的事项；物业管理服务的要求和标准；物业管理服务的费用；物业管理服务的期限；违约责任；合同终止和解除的约定；当事人双方约定的其他事项。12合同当事人应约定的物业管理服务事项

物业共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；电梯、水泵等房屋设备的运行服务；保洁服务；保安服务；物业维修、更新费用的财务管理；物业档案资料保管。物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项；如：①业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；②业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。13案例分析：如何协调企业与业主的纠纷？

顺义区某别墅区2000年预售，2001年进入现房期，之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工，但业主是分批入住。所以从2001年到现在，小区一直没有成立业主委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近4年中，开发商更换了二任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。由于是10年约定的合同，一些标准，如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题，如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降，物管公司利用会所开展经营活动创收时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为，依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。问题：1、如何看待此小区的前期物业管理协议？

2、当物业管理企业有违约行为时，业主该如何维权？14单项选择题1、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（）A、委托协议书B、临时委托合同C、前期物业服务合同D、临时性合作协议2、前期物业服务合同可以（）；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。A、约定期限B、不定期限C、定期二年D、定期三年3、业主委员会应当与（）选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。(A)业主(B)业主委员会(C)业主大会(D)建设单位4、物业管理企业（），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。A、按照物业服务合同约定B、未能履行物业服务合同约定

C、对于住宅小区治安，消防防范不够D、虽然加强管理，但仍旧5、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的（）A、物业托管合同B、物业服务合同C、前期物业合同D、物业选聘合同15单项选择题6、物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者，是物业管理法律关系构成要素中的(

)。

(A)主体

(B)客体

(C)载体

(D)内容7、签署物业服务合同的一方不履行物业服务合同义务或履行义务不符合约定,依法应当承担().(A)民事责任(B)刑事责任(C)行政责任(D)社会责任8、物业管理活动中最常用的法律规范是().A)宪法(B)刑法(C)民法(D)行政法9、建设部制定的现行的合同示范本是().(A)《物业服务合同》示范文本(B)《前期物业服务合同》示范文本(C)《专项物业服务合同》示范文本(D)《特种物业服务合同》示范文本10、《合同法》规定,合同生效后,因一方姓名、名称变更或法定代表人、负责人发生变动,当事人().(A)可以不履行合同义务(B)不能不履行合同义务(C)应承担违约责任(D)必须重新签定合同

16单项选择题11、业主在物业管理活动中，享有下列权力（）A、按合同约定接受物业管理企业提供的服务B、监督业主委员会工作C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权D、监督专项维修资金的管理和使用12、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）A、参加业主大会会议，行使投票权B、遵守业主公约，业主大会议事规则C、按规定交纳专项维修资金D、按时交纳物业服务费用13、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）A、经济责任B、赔偿责任C、违约责任D、法律责任14、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬（）。A、业主确定B、物业管理企业确定C、政府物价部门确定D、双方约定15、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）A、暂停B、作废C、调解D、终止17多项选择题1、以下(

)符合{中华人民共和国合同法》的有关规定。

(A)合同生效后，当事人不得因姓名＼名称的变更而不履行合同义务

(B)合同生效后，当事人不得因法