地下停车库物业价格评估案例分析

Word版本，下载可自由编辑地下停车库物业价格评估案例分析一、地下停车库物业特点

地下停车库属于一种较为特别的物业，普通位于住所、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理通过地下空间。相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：

1、权属比较特别。地下停车库普通存在两种不怜悯况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建造面积已举行了分摊，车库不能单独出售。上述状况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。另外，也会存在通过人防工程作为地下车库的状况。

2、计量单位比较特别。商品房的存在多种计量单位，国家有关部门对于应当以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，因为地下停车库物业用途的特别性，消费者比较认同的则惟独一种：车位，与此同时，也会浮现相同建造面积产生不同车位数的问题。

3、日常管理和服务相对特别。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，固然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆平安、车辆清洁、停车的便利和舒服、修理等等。由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住所物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上打算了地下停车库的档次。

4、存在对租售对象的限制。因为地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，普通状况下主要面向地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。”另外，开发商在实际销售过程中也会面临鱼和熊掌的挑选问题，因此，其地下停车库的租售计划总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。

二、地下停车库物业的价格特点

因为地下停车库物业本身所具有些特别性，因此其价格除具备普通房地产的价格特点，往往会表现出如下特点：

1、价格往往和车位数挂钩，与普通商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低。

2、同一地区单位价格不会浮现较大的变化，因为地下停车库自身地位和使用功能的特别性，其单位价格往往不会象其他物业那样，展现出比较鲜亮的独特性。同一地区地下停车库单位价格比较全都，也是地下停车库物业的价格特点之一。

3、价格受地上物业租售情况的影响，与地上物业相比，地下停车库物业在一定程度上处于从属地位，其价格的凹凸也受地上物业的租售情况影响，很难想象，在某宗地上，假如地上物业租售状况极不抱负，而地下停车库会浮现租售势头良好的状况。

三、地下停车库物业常见的评估办法

地下停车库物业价格评估办法的挑选，首先应当重点考虑其权属情况，推断其是否属于经营性物业；第二，应当考察其周边物业中类似物业的出租、销售状况，以此来打算采纳何种评估办法。普通而言，地下停车库物业价格评估可以采纳市场比较法、收益还原法和成本法。

市场比较法的挑选，取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料，同时评估对象应为可转让的物业。在详细的评估过程之中，应注重区域因素和个别因素修正时指标挑选和修正幅度的掌握。

收益还原法的挑选，主要基于评估对象属于经营性物业，有较为稳定收益，而在同类地区未能收集到可比交易案例时采纳。在运用收益还原法的过程中，同样应注重收益和费用的客观性，也应当将评估对象举行分类，看其属于出租型、商业、生产经营型中的哪一类。另外，还原利率确实定也是一个难点。

成本法的挑选，普通作为其他评估办法的补充，在前两种办法均不适用的前提下也可以作为主要评估办法。在运用成本法时，各项成本费用原则上应当取客观成本，利润率应根据开发地下停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用确实定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采纳平均分摊的办法。

评估案例介绍：

某估价对象是位于××小区19号西地块公寓组团地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据，该评估对象为可转让项目，各项手续齐全。按照评估对象的特点和周边房地产的实际状况，我们选取市场比较法和成本法作为终于的评估办法，在对这两种评估办法评估结果举行加权的基础上确定终于的评估价格。报告的技术过程为：

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建工程。

××国际公寓项目主要经济技术指标如下：总规划建造面积111700平方米，其中地上建造面积87100平方米，地下建造面积24600平方米。地下建造面积中机动车停车库建造面积14700平方米，人防建造面积9900平方米。本次评估对象为可销售的地下车库，建造面积为14700平方米，共设计机动车位526个，其中机械车位54个，非机械车位472个，全部可销售的地下车位都已取得了《北京市商品房预售许可证》，目前尚未对外举行销售。自评估基准日起地下车库用地尚可使用46.5年。

委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》。在估价时点2023年2月17日，地上部分建造已经完成主体结构施工和外装修工程；地下车库工程已基本完成，其中非机械车位已所有建成且可投入使用；机械车位主要结构已安装完毕，所需的机械车位辅助材料都已购备入库。

该宗地红线外基础设施达到“七通”，红线内达到场地平整状态。

二、区域因素分析

三、市场背景分析

四、最高最佳使用分析

五、估价办法选用

估价人员在仔细分析所把握的资料并举行了实地勘察之后，按照估价对象的特点和实际情况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本办法。。

六、估价测算过程

㈠、市场比较法求取地下车库房地产价格

1、市场比较法求取非机械地下车库房地产价格

⑴、挑选交易案例

按照替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目在全新条件下的市场价格举行比较。

案例状况说明表

案例项目、名称、位置、用途、交易日期、售价

1××××中路西侧地下车库2023.2100000元/个

2××委估对象北侧地下车库2023.2100000元/个

3××委估对象东侧地下车库2023.2120000元/个

⑵、比较因素的挑选

。

⑶、比较因素修正及市场比较法结果

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非机械地下车位价格为：

÷3=114971

地下非机械车位共有472个，则：

非机械车位总价=114971×472=5426.63

2、市场比较法求取机械地下车库房地产价格

地下机械车位价格为：

÷3=107013

地下非机械车位共有54个，则：

非机械车位总价=107013×54=577.87

3、市场比较法求取地下车位总价

地下车库总价=5426.63577.87=6004.50

地下车库楼面单价=6004