上海某商业地产项目介绍

上海***广场（暂名）项目介介绍上海***广场场置业有限公公司2004年上海***广场场位于享誉中中外的***商业旅游区区内，地处上上海中央商务务区和中心商商业区，毗邻邻黄浦江西岸岸，紧邻世博博会规划园区区，可谓得天天时、地利、人人和。其商业业定位基于“新***”的发展战略略，秉承“源于***、高于***”的设计理念念。在市场培培育过程中，将将通过一系列列变革手段，提提升***作为国际性性旅游景点的的地位和品位位，进而实现现***商圈的可持持续发展。基本资料楼层分布建筑面积（m22）地上三层3671地上二层6403地上一层6041地下一层9523地下二层104421、项目名称：：上海***广场（暂名名）2、法定地址：：上海市***路***3、建设规模模：项目占地129970平方米其中广场用地33000平方米总建筑面积366080平方米（容积积率：1.23、绿化化率：25%）其中：地上建筑筑面积16115平方米、地地下建筑面积积19965平方米机动车位1800多个、非机机动车位850多个（地下下二层）4、开发商：上上海***旅游商城股股份有限公司司二、开发商背景景上海***旅游游商城股份有有限公司是上上海首家实行行股份制试点点、从事商贸贸旅游业的上上市公司；九曲桥、湖心亭亭、***花园、***等名胜古迹迹与明清建筑筑风格的商业业群楼形成了了***旅游区独特特的历史人文文景观；公司下属20余余个子公司拥拥有一批大店店名店、百年年老店。其中中黄金珠宝业业和餐饮业是是公司发展最最快的产业，旗旗下拥有“老庙黄金”、“亚一金店”、“绿波廊”、“南翔小笼”等著名品牌牌；2001年、22002年、2003年公司连续续三年名列全全国大型百货货零售企业（单单体）销售额额、零售额、利利润总额“百强”冠军称号；；今后几年公司将将集中精力开开发商业房地地产，重点区区域是***商城紧邻地地块，其中上上海***广场是公司司在2010年世博会举举办前开发的的首个大型商商业项目。三、项目概况上海***广场场位于***商城南大门门，西起馆驿驿街，东至光光启路，南边边界为昼锦路路，北边界为为***路。该项目目由五幢街铺铺式的联体商商业建筑构成成，项目共分分5层，其中地地下2层、地上3层，地上楼楼高15米。建成后的“****广场”将成为一个个集园林绿化化、商业设施施、地下停车车库为一体的的综合商场。其中3000平方米的开放式广场既能成为市民和游客的休闲场所，又能举办各种丰富多彩的广场文化活动，将成为***商业旅游区内最大的商业文化活动中心。***广场配套套设施说明给排水配套设施施：采用城市市两路供水：：地下二层~二层利用市市政水压直接接供水，三层层采用加压送送水。室内厕所污水和和废水合流；；雨水单独排排出。强、弱电配套设设施设备及照明用电电：总供电容容量5700KKWA（2×12550KVA++2×16000KVA）弱电配置：单独独设置消防报报警中心，设设火灾自动报报警控制器及及联动控制器器；设有警铃及手动动报警按钮，消消防电话、消消防广播等灾灾情应急设备备；商场预留电话、有有线电视分线线箱，每个商商铺可设一门门电话、一个个有线插口；；商场、店面设广广播与背景音音乐系统；商场设有各类报报警及监控、监监视设备；信信号统一送到到底层安保中中心，并可根根据要求向当当地公安部门门控制中心输输送；地下车库、商场场统一安装无无线电话信号号增强系统，保保证地下商场场、餐饮、车车库无线电话话通讯要求。暖通：采用集中中空调，商场场、餐饮、店店铺采用风机机盘管加新风风系统；地下车库设置机机械排风系统统；餐饮、厨房设有有净化处理装装置的机械通通风。消防：室内设有有消火栓、自自喷淋系统；；地下一、二二层设有机械械防排烟系统统。燃气：天燃气调调压站，燃气气总用量为1500mm3/h。四、商业定位***广场业态组合比例设想娱乐34%***广场业态组合比例设想娱乐34%游艺中心主题吧/休闲长廊餐饮32%西餐中式大型自助餐厅咖啡/茶文化村主题美食广场零售33%商业街传统/文化类艺术类（本地/进口）生活/家居类其他1%旅游信息服务本次商业定位即即要将“体验经济”的概念引入***商圈的商业业改造计划——感受时尚、领领悟传统、开开阔视野、丰丰满人生***广场的建建设将延续老老城厢的历史史文脉，更好好地体现***旅游区的商商旅文特色。建建成后将成为为集餐饮、娱娱乐、购物于于一体的商业业休闲中心，并并力争于2005年年末开业业。—文化定位—关沿袭袭既有的“旅游文化—文化定位—创造“社区及都都市休闲娱乐乐文化”的新文化体体验。—客户定位—以国内外游客—客户定位—吸引周边社区居居民和上海本本地年轻消费费群体。—商业定位—逐步将现在单一一的旅游商—商业定位—转向以旅游商业业为基础，融融社区商业及及都市休闲娱娱乐商业为一一体的复合型型商业定位。50万平米“大大***”商圈五、***地区区规划布局（一）、****核心区规划划***核心区及及其西侧，北北侧范围内，作作为以旅游、购购物、特色小小吃、文化娱娱乐为主的商商业用地，增增加商业容量量，完善结构构，形成小街街小巷的传统统特色连续性性商业街区。核心区向东至中中华路，向南南至昼锦路，进进行商业、住住宅综合开发发，在***路北侧，建建设一些特色色旅游宾馆、民民居旅馆，***路与昼锦路路之间形成特特色商业街区区。同时在此此范围内增加加住宅的比重重，增强***核心区的人人气和活力。昼锦路以南以住住宅开发为主主，强调小街街坊单元式的的开发建设，沿沿街布置一些些商业及休闲闲设施，形成成较为连续的的界面，作为为***商业区向南南的自然延伸伸。轨道交通M1线线（虹桥机场场—外高桥）在在河南南路、人人民路口设置置站点。（二）、****周边地区规规划浦江两岸综合开开发十六铺—东昌地地区：人文旅旅游区南浦大桥地区：：时尚居住区区十六铺，世界级级水上旅游中中心十六浦码头将开开通水上巴士士，规划世界界一流的水上上旅游中心世博会，南浦卢卢浦大桥之间间的滨水区世博会直接投资资30亿美元，大大大加快上海海建设国际大大都市的步伐伐复兴东路双层越越江隧道现已已通车复兴东路隧道为为陆家嘴CBD核心消费力力通往***建立最畅快快的交通动线线地铁M8线老西西门站，黄金金高速公路上海***广场场地理位置及及辐射范围***广场位于于上海市黄浦浦区，东临外外滩、浦东陆陆家嘴、北靠靠南京路，西西接淮海路中中央CBD,,是上海中心区域域的中心，地地理坐标的原原点，其地段段价值不言而而喻。南京东路淮海中路新天地打浦桥陆家嘴张杨路南京东路淮海中路新天地打浦桥陆家嘴张杨路本项目距离延安东路隧隧道约为0.6公里；距离南浦大桥约约为1公里；距离卢浦大桥约约为2公里；距离世博会园址址约为1.5公里；距离延安路高架架约为0.4公里；从***步行至至南京路约10分钟；从***步行至至淮海路约10分钟；从***步行至至外滩约8分钟；六、***地区区客源状况分分析***地区的游游客资源，尤尤其是假日游游客资源是相相当丰富且宝宝贵的。中外外游客都把***列入上海的必必游之处。从从某种意义上上说，***成了上海的的标志。她多多年文化精髓髓的沉淀，历历史文脉的延延续，形成了了今日的不可可替代性。随随着上海的不不断开放，***在国际上的的知名度日益益提升，传统统文化与现代代文明在这里里有机结合，碰碰撞出更为绚绚丽的火花。（一）、常年旅旅游人数统计计分析1、***商城城同上海其他他商圈相比具具有明显的客客流优势：日均客流量5万万人次（全年254天）双休日客流量达达10万人次（全年90天）黄金周节假日客客流量更高达达20--30万人次（全年21天）全年客流总数：：2500余万人次2、从客源地归归属看，上海海市民已占半半数：这一调查彻底改改变了人们已已往对“***商城都是外外地游客”的片面认识识；另外，18岁至至40岁年龄段的的消费者占73%，这部分潜潜在的消费对对象具有较强强的消费能力力，有待于商商家进一步引引导消费。（二）、****周边行政街街道居民人口口调查***街道居民民人口最多，加加上周边的老老西门街道、董董家渡街道、小小东门街道，合合计人口达到到34.1万人人，占整个黄黄浦区居民数数56%，社区区消费潜力较较大。目前上海市商品品房平均价格格为80000元/平方米，黄黄浦区新建商商品房均价约约在人民币15,0000元/平方米左右右，部分高档档楼盘的价格格更是超过20,0000元/平方米。可可见黄浦区正正成为上海高高端居住区。根根据规划，黄黄浦区居住人人口将由68万人减少到35-40万人。对于于本项目，周周边居民数量量的减少所引引起的劣势将将会被具有更更高消费能力力的居民的迁迁入而弥补。（附录）上海：：一个充满活活力与希望的的国际大都市市上海，作为中国国经济、文化化中心，近年年来的发展之之巨大有目共共睹。19992年以来，上上海经济已连连续11年保持两位位数增长。2002年，全市实实现国内生产产总值5408..76亿元，按可可比价格计算算，比1990年增长2.9倍，平均每每年增长11.9%。人均国内生产总总值按当年汇率折算算的上海人均均国内生产总总值，1993年首次突破2000美元，1997年跃上3000美元台阶，2000年再上4000美元新台阶阶，2002年已接近5000美元，达到4912美元，继续续居全国除港港、澳、台地地区外各省级级地区之首。城乡居民收入稳稳步提高据抽样调查，22002年，上海城城市居民家庭庭人均可支配配收入达到13250元，按可比比口径计算，比比上年增长11.5%。中高收入入家庭比重提提高。城市居居民家庭人均均可支配收入入在2万元以上的的家庭比重达达到11%。居民消费随着收入水平的的提高，城乡乡居民消费结结构升级趋势势明显。据抽抽样调查，2002年，上海城城市居民家庭庭人均消费性性支出10464元，比上年年增长11.4%。上海在全国的地地位正在向现代化国国际大都市目目标迈进的上上海，肩负着着面向世界、服服务全国的重重任，在全国国经济建设和和社会发展中中具有十分重重要的地位和和作用。在这这个人口仅占占全国1%、土地面积积占全国0.06%的城市里，完完成的财政收收入占全国的的1/9，口岸进出出口商品总额额占全国的1/4，港口货物物吞吐量占全全国的1/10，并在改革革开放、产业业升级、科技技创新等方面面发挥着示范范、辐射和带带动作用。2002年上海海主要指标占占全国比重单位全国上海上海占全国的比比重(%)国内生产总值亿元102,39885,4095.3财政收入亿元18,9142,20211.6社会消费品零售售总额亿元40,9112,0355.0上海市市长韩正正近日在第三三届中国经济济学年会上作作主题发言时时表示，经预预测，今年上上海的经济增增长11.7%到11.8%左右。综上所所述，我们可可以对未来有有一个比较乐乐观的估计，上上海必将继续续保持高速的的经济增长。(上述数据来自自上海统计局局信息)繁荣的黄浦浦黄浦区概述黄浦区位于上海海市城区的几几何中心部位位，东临黄浦浦江；西至成成都北路、金金陵路、西藏藏南路、肇周周路、制造局局路；南沿高高雄路、江边边路、黄浦江江；北邻苏州州河，上海市市的“0”公里就位于于本区内的国国际饭店。全区面积12..85平方公里，占占全市面积的的0.2%，其中陆地地面积11.0117平方公里，水水域面积1.837平方公里；；行政区划为为9个街道共190个居委会。全全区总人口数数为68.6万人。黄浦区内拥有丰丰富的历史文文化资源和众众多的城市新新景观，并成成为近几年景景点旅游和都都市旅游的热热点，目前沿沿外滩、***、西藏路、人人民广场、南南京东路步行行街的旅游环环线已经形成成，成为黄浦浦区商贸旅游游得天独厚的的景观资源。黄浦区总体规划划纲要黄浦区是上海历历史最悠久的的城区，是上上海近代商业业的发祥地，是是体现上海国国际大都市繁繁荣繁华的重重要窗口；近近年来，黄浦浦区又开始了了新一轮的改改造规划，将将以其特有的的资源优势，在在未来发展中中迸发出巨大大的能量。根根据黄浦区的的规划，以延延安路、陆家家浜路为界，黄黄浦区划分为为北、中、南南三片功能各各有侧重的片片区。其中：：北区：苏州河——延安路地区区。该地区包包括市级商业业中心、行政政文化中心以以及中央商务务区的组成部分，是是最具特色的的滨江(河)风貌综合区区。中区：延安路——陆家浜路地地区。该地区区包括老城厢厢特色风貌区区，其滨江段段是外滩的延延伸。该区以发展旅游游、商业、办办公及高档居居住等综合功功能为主。南区：陆家浜路路—中山南路地地区。该地区区以发展和完完善居住功能能为主。重点功能开发发区布局根据黄浦区区位位特点和新的的战略目标，在在规划布局上上确定了五个个重点功能区区域包括：外滩一体体化