北京上地仓储项目可行性报告

上地仓储项目可行性分析报告大纲第一部分序言第二部分项目概概况第三部分市场调调查与分析第四部分项目分分析第五部分项目定定位第六部分投资风风险分析及其其规避方式提提示第七部分结论第八部分附件第一部分序序言项目投资可行性性分析报告是是全案最为关关键的环节，反反映了投资商商选择投资项项目的过程，这这个过程是考考验和衡量投投资商在房地地产运作能力力的重要环节节，这个过程程操作好了，就就意味着项目目成功了一半半，在这个过过程中多下功功夫，以后的的开发经营就就可以事半功功倍。项目投资可行性性分析报告可可对项目进行行定价模拟和和投入产出分分析，并就规规避投资风险险进行策略提提示，还对项项目投资节奏奏提出专业意意见。第二部分项目目概况一、位置及环境境上地仓储项目位位于北京市海海淀区上地信信息产业基地地东部，毗邻邻小营西路与与地铁13号线的交汇汇处，上地桥桥的东北角，东东通八达岭高高速，南至全全国高等学府府基地（北大大、清华等），西西靠上地信息息产业基地，北北通西二旗轻轻轨站。二、楼宇介绍1、规模：总建建筑面积8041平米，其中中主库房5480平米，配楼楼面积2400平米。2、配套序号基础设施具体参数1上下水管道已安装2污水处理系统已安装3变压器2台共1000ＫＷＷ（每台500ＫＷ）4喷淋系统完备5消防栓及管线450平米水的的消防水池6天燃气管线已经布入园区内内三、项目参数一、楼宇参数：：项目占地面积：：5831平方米楼高：：13米总建筑面积：88041平方米使用率率：待定%车位数量：无收收费标准无库房建筑面积：：4800平方米净高：库房99.5米其它功能及分布布：仓储,大开间暂无无分割5库房结构：钢钢架结构抗震等等级：待定6货运楼面积：：2400平方米层高：：2.887货运楼结构：：钢混结构抗震等等级：待定8楼板承重：待待定9建筑等级：待定10屋顶防水等等级：待定11耐火等级：：待定二、配套1、空调品牌：：无功率：无新风量：无入入户状态：无无工作形式无制制冷量无制热量无3、电力最高用用量待定每层电力力分布：待定定4、电话最高引引入数量可达达到：无5、网络入户标标准：无电视系统：无保安系统：无消防系统：1个个450平方米的消消防水池；库库房已有完善善的消防喷淋淋系统给水系统：无综合布线：无供热系统:无排污系统:1个个3号化粪池和和一套日处理理5吨污水的污污水处理系统统;项目周边无无污水管线,仅有雨水管管线。12、然气系统统：院内有直直径D500的高压管线线，未减压变变径。10、物业公司司：无等级资质：：无特点：无水费：无电费费：无物业费：无取暖：无制冷冷：无第三部分市场场调查与分析析一：项目用地周周边环境调查查地块周边的建筑筑物：项目以东是怡美美、颐清家园园以及二炮部部队大院；以以南是由华润润置地投资的的橡树湾住宅宅区；以西是是联想大厦、神神州数码大厦厦和盈创动力力大厦；东北北侧是在建的的高档住宅区区上地MOMA以及成熟社社区当代城市市家园。绿化景观：项目周边环境规规划水平普遍遍不高，绿化化率低。环境境建设缺乏吸吸引性景观，不不利于引发目目标群兴趣；；不利于提升升项目在公众众中的知名度度、美誉度和和造成记忆；；同时也不利利于满足区内内居民的荣誉誉感。自然景观：由于项目所在的的整个区域是是近期开发的的，以前属于于农耕地，除除了项目西面面有一座百望望山以外无其其他自然景观观。历史人文景观：：在项目二级辐射射区（3公里）内是是全国的高等等学府基地，云云集了全国著著名的高等学学府。环境污染状况：：项目西侧有城铁铁13号线和京包包线，存在过过往列车的噪噪音污染；项项目东侧有近近200户待拆迁的的村落，环境境卫生和治安安情况较差。二：地块交通条条件调查地块周边的市政政路网以其公公交现状、远远景规划：项目与主马路相相临，距五环路2.443公里，距距机场高速18.4公里里，距上地科科技园区0..15公里，周边有有轻轨13号线西二期期站和上地站站，公交线路路有20条，未来还还有4，5，10路公交线路路，4号轻轨线，交交通位置方便便快捷。附交通位置图：：三：周边配套设设施调查.购物场所所：华润项目目商业街（规规划）、超市市发超市、金金五星、清河河百货商场；；.文化教育育：上地实验验小学、中关关村二小、清清河中学、上上地实验中学学、北清华、农农大、体育大大学、蓝天幼幼儿园；.医疗卫生生：上地医院院.金融服务务：工行、农农行、建行、北北京银行、交交通银行等.邮政服务务：清河邮局局.娱乐、餐餐饮、运动：：九头鸟、肯肯德基、良子子健身中心；；.生活服务务：怡美家园园、当代城市市家园、上地地佳园的底墒墒（超市、便便利店、洗衣衣店、药店、宠宠物店、美容容美发店）.娱乐休息设施施：二炮招待待所、国电宾宾馆、银燕宾宾馆；四：区域市场场现状及其趋趋势判断项目所在地概况况项目毗邻上地信信息产业基地地，该区域是是以高新技术术产业为主的的研发基地，海海淀区为进一一步推动园区区发展，营造造繁荣的园区区生活，达到到国际化要求求，目前滞后后的生活配套套设施也必然然要与世界接接轨。为此，海海淀区政府提提出了要打造造公园化、科科技化、人性性化的生态环环境，使得产产业、居住、商商贸协调发展展。项目所在地的房房地产形态及及比重现在整个上地高高科技园区以以写字楼为主主，配少量的的公寓、住宅宅，还有为整整个园区配套套的少量的商商业地产。具体比例见下图图类别百分比总建筑面积单位住宅56万平米写字楼91万平米商业地产9万平米新开发住宅84万平米合计240万平米项目所在地房地地产市场总体体供求现状上地高科技园区区的发展是以以软件开发为为基础的，这这就决定了园园区发展伊始始就是已写字字楼为主的。造造成了该地区区各种房地产产形态的供需需比例严重失失调，大量单单一房地产形形式的出现，随随着园区的发发展，大量人人群的拥入，必必然急剧造成成其他形态房房地产的需求求量的增加，使使得住宅类和和商业类地产产与市场的需需求严重脱节节，出现了供供不应求的局局面。具体比例见下图图（四）项目所在在地房地产市市场的板块划划分及其差异异上地园区的整体体规划是以城城市轻轨13号线为界，以以西是写字楼楼集中的上地地信息产业基基地，以东是是刚开发的新新型居住区，区区域版块明显显，严重脱节节的商业生活活配套，在房房地产市场的的板块划分中中，明显的反反映出这一问问题。海淀区区政府为配合合园区的整体体发展推出了了一系列的发发展计划，为为发展为国际际性的园区在在努力。（五）项目所在在地的住宅、写写字楼及各类类市场情况分分析由于供求关系的的影响，园区区内各种形态态的房地产的的价格指数以以不同的趋势势在市场上表表现:写字楼由于于供大于求，租租售价格都出出现了下滑趋趋势；住宅类类产品亏缺，而而需求量的增增加，住宅类类的租售出现现了强劲的上上升趋势；各各类市场的亏亏缺，造成区区域内居民需需求无法满足足。写字楼、住宅租租售价格趋势势见下图五：上地地区写写字楼市场调调查与分析供应市场调查与与分析1、写字楼供应应量从写字楼市场供供给量来看，自自海淀区政府府开发上地高高科技园区以以来，写字楼楼大量开发，写写字楼入市量量很大。目前前高科技园区区约有76多栋栋写字字楼，建筑面面积总计约156万平方米。截截止到去年年底，上地写字楼空制率28.3%,达到13.558万平方米米。写字楼的的市场以达到到了饱和的状状态，写字楼楼的空置率正正在逐年增加加。2、写字楼供应应区位特征写字楼供应板块块特征明显，这说明上地商务区办公环境有了成熟的发展，正在已中心的形态在发展，投资区域集中化开始向多元化方向发展，由“单一型”房地产市场向“多业态、差别化、综合性主题”综合性房地产市场转变的过程。这种地产形态的演变既是上地商圈发展的需要，也是上地商圈发展的方向。这些区域写字楼楼的集聚所形形成的商业氛氛围无一例外外的与该区域域的整体经济济发展前景有有着直接的关关联，同时这这些商圈的形形成又直接带带动了本区域域其它类型房房地产的发展展。在区域化化的发展过程程当中，逐步步产生的对居居住的市场需需求也是呈区区域化集聚的的，住宅供应应同区域需求求的同步发展展也随着区域域需求的不平平衡而出现了了较为明显的的区域化分布布。需求市场调查与与分析1、市场需求概概述从总体上看，上上地写字楼的的需求比前几几年有明显地地下降，据戴戴德梁行的数数据反应，写写字楼的空置置率也出现了了大幅上扬，从去年第一季度的14.2%涨到去年第四季度的28.3%，上涨了将近近两倍。当然然，造成这种种状况的原因因是多方面的的。首先，2000年蓬勃发展展的软件开发发行业今年发展展一般，许多多公司缩减面积积，或者干脆脆倒闭；其次次，跨国公司司的需求缩水水；第三，大型公司外外牵，许多国国外大公司开开始自盖大楼楼。写字楼市市场总体需求求量在减少，空空置率增加。2、市场需求主主体复杂上地特殊的地理理位置决定了了这里的物业业、尤其是写写字楼物业目目标客户的单单一性和局限限性。由于这这里是高科技技研发基地，无无论是从区域域的角度，还还是从政治的的角度来看，上上地写字楼的的辐射范围都都极其局限的的，它的辐射射对象相对于于北京其他区区域来说无疑疑要小出许多多，因此这里里涉及的需求求客户只有是是IT研发企业。客客户群的需求求层次较为贫贫乏，对写字字楼的需求相相应的有限，尤尤其是随着海海淀区政府对对上地入住企企业在土地上上的优惠政策策，企业也开开始自建自有有写字楼项目目，造成了需需求量的进一一步缩小。主要写字楼表：：公司名称地理位置科贸大厦中关村北大街上地大厦中关村北大街金隅科技中心上地三街中关村创业大厦厦上地三街与信息息路十字路口口东北侧留学人员创业园园上地三街与信息息路十字路口口东北侧实创集团上地三街与信息息路十字路口口东北侧信息息路22号春生泰克大厦上地东路西群英科技园上地五街与创业业路交汇东南南角中关村发展大厦厦上地五街路南昊海大厦上地五街路北方正集团开拓路与上地五五街交汇处东东北角上地数码大厦中关村北大街中关村国际卵化化园分部上地六街南中关村生物医药药园开拓路西侧清华同方电脑上地七街南小结：从上上述我们可以以看出，整个个上地的写字字楼市场的供供应量已远远远超出了市场场的需求，达达到了饱和状状态，而单一一形态的产业业发展也局限限了他的需求求量的扩大，特特别是近几年年来，海淀区区政府也意识识到了上地发发展的弊病，加加大了对其他他基础设施和和配套的建设设速度，而对对于大量空制制的写字楼，区区政府出了一一系列的优惠惠政策，吸引引企业来上地地办公，一是是为了繁荣上上地的持续发发展，另外也也是为了缓解解高空制率带带来的压力。六：上地地区公公寓住宅市场场调查与分析析产权式住宅供应应市场调查与与分析1；供应市场调调查与分析（1）、普通住住宅上地高科技园区区周边住宅商商品房以低密密度住宅为主主，主要集中中在上地环岛岛及轻轨附近近。上地环岛的楼盘盘主要有上地地东里，西里里，目前已全全部住满，建建筑业态为多多层、小高层层；房型有两两房和三房，户户型较老，结结构不合理，而而且都是老房房。轻轨附近近以高层为主主，单社区规规模较小，居居住环境较次次，他们都属属于一般的普普通住宅，而而居住人群，主主要由当地的居民民和清河范围围内的拆迁户户。近几年上地地区区又陆续推出出了上地佳园园、当代城市市家园、怡美美家园等，他他们在建筑设设计及环境上上都有了很大大的改变，从从感觉和视觉觉上有了很大大的提高，均均价在6900元/平方米左右右，从销售情情况上来看出出现了很大的的市场需求量量，价格还有有上升的空间间；目前市场场供应量有已已开盘的当代代城市家园二二期和颐清家家园；购买群群体主要是当当地的居民和和在上地高科科园区工作的的白领人群。（2）、高档公公寓上地地区的高档档生活区的楼楼盘有上地MOMA，当代城市市家园二期，领领袖硅谷等，均均价在7970元/平方米；建建筑业态为甲甲级住宅、别别墅；周边楼楼盘的购买群群体，主要由由外籍人士、当当地私营业主主、园区内中中高级管理人人员等组成。最最新开盘的多多为高档住宅宅，销售呈供供不应求状态态。根据我们对上地地的房地产供供应量的统计计，在04年上地地区区住宅市场新新增量48万平方米。在在05年上地地区区住宅市场新新增量0万平方米，但但随着政府加加速建设上地地高科技园区区，未来几年年上地高科技技园区将陆续续有新住宅项项目入市。06年将有76万平方米供供应市场。上地地区住宅项项目供应量与与时间关系示示意图：2；需求市场调调查与分析上地区域包含2234万平方米发展展区。该区域域是中国乃至至世界罕见的的科技智力资资源高密集区区。各类独立立科研机构；；科技人员高高达6万人，目前前入园高新技技术企业已达达100000余家，以联联想、方正、清清华同方为代代表的一批高高新技术企业业群体已经形形成，园区各各项经济指标标持续高速增增长，经济总总量在全国高高新技术开发发区中处于领领先地位。上上地产业园区区的快速增长长所带来的大大批就业人群群，导致对居居住的需求出出现激增态势势。相对于区区域内较为有有限的住宅供供应而言，上上地区域的居居住功能确实实处于一种相相对滞后的状状态。因此产产生了区域人人群对于居住住方面的一些些不满和抱怨怨。所幸的是，海淀淀区政府已感感觉到了这一一供求矛盾，并并已开始实际际行动，在居居住、生活配配套、交通、娱娱乐等方面加加以改善，未未来就可以实实现内部完整整、闭合的生生态系统，内内部造血机制制也因此得以以完善。随着一批几十万万平米住宅区区的兴起，上上地聚居区正正逐渐浮出水水面。园区内现有从业业人员约6万名，员工工平均收入约约为2000元至5000元之间，而而外资企业中中相当数量的的员工年薪在在6万至10万元以上。而而园区的生活活配套、服务务设施发展一一度处于脱节节的状态，相相当数量的外外企人士及年年轻白领一族族希望能有更更高品位的与与之相适应的的物业出现。目前在整个园区区内占地面积积234万平方米的的规划土地上上，已拥有了了156万平米米的写字楼，已已达到了饱和和状态；但该该地区目前住住宅类市场供供不应求，供供需矛盾十分分突出，未来来二三年内，园园区内的从业业人员规划量量将达到100万人，使得得这种供需脱脱节现象更加加难以平衡，潜潜在的需求态态势使该地区区的公寓、高高层及多层住住宅等综合物物业将会有一一定的市场表表现。但在目目前有限的土土地资源上新新增房地产项项目基本是以以住宅的形式式推出的，华华润置地、当当代物业、中中实·吉肯道夫入入驻开发，总总开发量为196.4万平方米，其其推出的项目目已引起园区区内员工特别别是驻区外来来人士的关注注。据了解，上地高高科技园区规规划容积率仅仅为2点多，同时时由于园区以以北是千亩大大型绿地，生生态环境首屈屈一指，规划划中的高级标标准的配套生生活、娱乐设设施业已启动动；500强企业的纷纷纷入驻，为为上地高科技技园区住宅建建设的可持续续发展注入了了强大的产业业经济支撑。目前上地MOMMA、领袖硅谷谷等高端物业业已成雏形，人人性化的建筑筑空间，优美美的居住环境境在上地住宅宅中自成风格格，华润置地地投资开发的的橡树湾物业业也将于近期期推向市场，个个别房产的最最高价格已超超过1万元/平方米。上地高科技园区区经过近14年的开发，特特别是近年来来海淀区政府府加大了对基基础设施及商商业配套的投投资力度，上上地地区由单单一性的商务务形态向综合合性发展，逐逐渐形成了一一个既适宜办办公又适宜居居住的外部环环境，使滞后后的房地产住住宅的开发，迎迎来一波新的的行情。随着上地高科技技园区的进一一步拓建，一一个涵盖大量量高收入年轻轻一族入居的的楼市板块，一一个有着中高高档收入为主主的群体力量量，一个与高高科技园区相相匹配的房地地产发展战略略，将受到更更多瞩目。由此产生了上地地区域内比较较集中的四类类居住需求人人群：大专院校的教职职工中科院及其他科科研院所的研研究人员科技企业的管理理人员及工程程师；为上述三类企业业及单位服务务的大量配套套服务企业的的员工小结：上地地地区自有住住宅的供需矛矛盾随着大批批量住宅的放放量逐渐趋于于缓和，各种种档次物业的的出现大大减减轻了供应市市场的压力，近近一两年上地地地区的自有有住宅的供需需矛盾基本能能保持平衡的的态势，大大大加快了上地地区域向综合合性产业园区区发展的步伐伐。租赁住宅供应市市场调查与分分析1；供应市场调调查与分析园区的生活配套套、服务设施施发展一度处处于脱节的局局面：据不完完全统计，到到目前为止，地地区可供租赁赁的价位在1000至1600元的普通住住房仅1000套左右，仅仅占在上地临临时居住人员员用房的23.5％左右，远远远满足不了区区域内工作人人群的需求。76.5％从业的员工急切地盼望在较短时期内能入户上地，而其中大部分人对未来商品房的期望价格约在800元至1500元之间，同时，我公司通通过对园区内内工作人士的的访谈获悉，目目前上地科技技园区内各种种生活商业配配套设施严重重缺乏，给园园区工作者带带来极其的不不便，也导致致园区“空城化”的原因之一一。较高档次次的商业设施施，仅有几个个休闲体育中中心，酒店、餐餐饮业都处于于初级阶段，缺缺乏衣、食、住住的完善配套套，阻碍了园园区的发展。（1）区域总体体特征分析a商业特征分析析上地属于高科技技产业集中的的区域之一，众众多高技术公公司云集于此此，公司的规规模多样：从从几个人的私私人小公司到到几百人的跨跨国企业应有有尽有，因而而各种档次的的物业均有很很大需求。b人文特征分析析上地是高级人才才的集中地，年年轻化，单身身化的现象比比较多，租房房成为此类人人群的主要方方向，此地区区总体风格为为前卫和休闲闲，不片面追追求高档豪华华，虽然有一一些房屋在出出租，但远远远不能满足市市场的需求，造造成此区域的的房屋租金价价格一直处于于上升趋势。租金走示图：(2)从供应时时间来看从1994年开开发上地以来来，上地的发发展可谓是日日新月异，优优惠的发展政政策促使大量量高新企业入入住上地，随随之而来的是是大量人群的的涌入，对于于租住房屋的的需求就开始始了，大量的的需求量和有有限的供应量量，把上地的的租赁市场彻彻底分化了，由由于本区域供供应量的不足足，大量的需需求人群把目目光转向了二二级辐射区，虽虽然现在上地地的住宅供应应量有了大幅幅提高，但由由于和目标群群在需求上存存在差距，所所以真正可以以提供的住宅宅还是很有限限。(3)从供应价价位来看由表可以看出，上上地及其辐射射区域住宅租租赁市场价位位在800至1600元之间。区域房租价格（楼房房）一居两居上地10001500安宁庄8001560清河小营11001800回龙观8002000天通苑9001600西二、三旗7001600(4)从上地区区域工作人群群居住分布来来看在已经标明租价价的41个住宅小区区中，上地区区间住宅小区区6个，占总量量的14.6%。其他区域域的住宅小区区35个，主要集集中在清河，安安宁庄，小营营等区域，占占总量的85.4%%%。我们通过过对上地目标标人群的调研研，得出了上上地区域目标标人群的居住住分布情况。上地地区流动人人口居住区与与工作的距离离示意图2；需求市场调调查与分析（1）需求人群群情况在对本区域的需需求人群调查查中我们发现现，本区域需需求人群构成成主要为附近近各大公司的的普通员工，其其余为一些管管理人员，年年龄主要集中中在22自35之间，月收收入范围在2000元至5000元，非京籍籍人员占90%左右，该类类人群租房住住的占82%左右。目前上地住宅供供应量仅满足足了该区域工工作人群用房房量的23.5％左右。大大部分人对未未来住宅租售售的期望价格格分别为房租租价格在800元至1500元之间，还还有相当数量量的高收入白白领人士希望望能有更高品品位的与之相相适应的物业业出现。（2）需求人群群目前居住分分布需求人群调查说说明本地域对对上地的工作作人群还是有有相当大的吸吸引力，但由由于供应量的的缺乏，导致致很大一部分分客流外流，但但客流的分布布也是依轻轨轨13号线铺开的的。我们通过过对上地目标标人群的调研研，得出了上上地区域工作作人群的居住住分布情况如如下图。（3）需求人群群调研报告汇汇总分析下面的言论均是是对区域人群群的访谈纪录录：A：“我租的是是一个一居室室，东西朝向向，它的户型型非常不合理理。”B：“我是租的的老房子，老老式的板楼，户户型差，通风风非常差，还还有一个就是是面积太小。”C：“老房子纵纵身很深，采采光也不太好好，对于我来来说这是一个个很大的问题题，另外一个个小毛病就是是以前的房子子层高比较低低，有一点压压抑。”D：“社区太小小，一共不到到10万平方米米，因为社区区小管理比较较乱，里面的的人员居住成成分比较复杂杂，人员的素素质不齐。另另外因为社区区小，配套设设备也不全，像像现在会所都都没有用上。”E：“我现在住住的小区物业业在打架，我我非常反感物物业有问题。我我喜欢好一点点的物业来管管，一般是希希望外聘物业业来做，我现现在住的小区区尤其车库产产权不清晰，车车辆非常乱，所所以我希望以以后小区可以以人车分流。”F：“原来的户户型虽然小，但但是公摊不小小，我是朝南南的那栋楼，公公摊实际上没没有那么大，但但是由于其他他的原因公摊摊非常大，我我非常不满意意”G：“最不满意意的就是空气气，离近马路路，希望小区区远离马路”“现在最不满满意最大的问问题就是噪音音，工作一天天特别累，回回到家里想安安静一下，不不希望房子临临街，或者是是靠马路太近近”H：“生活上不不方便，希望望在小区周边边有超市什么么的。配套不不全，希望有有一些健身，像像游泳馆之类类，能设在小小区周边，别别设在小区里里面，别太闹闹腾了，在小小区周边，但但是离小区很很近，走几步步就能到了。”I：“居住环境境太差，绿化化少，树太少少，感觉像是是住在钢筋水水泥的森林中中”J：“我到公司司也就是5公里左右，坐坐车却要一个个小时”K：“我在清华华工作，开车车甚至都没有有骑自行车快快”从被调查者的反反映我们可以以看出，他们们现在对所居居住的区域很很不满意，无无论是居住位位置，居住环环境，物业管管理，居住舒舒适度还是交交通都提出了了很多的问题题，但由于本本区域内没有有能满足他们们的供应量，所所以在等待，希希望上地能有有他们心目中中理想的物业业出现。3、租房市场分分析从我们的调查统统计数据可以以看出，上地地已经投入使使用的住宅基基本保持在95%以上的租售售率。经过对调查结果果的分析，我我们得出如下下结论：1上地区域缺少少大型综合出出租型房地产产项目2能真正满足居居住需求的住住宅不多3项目周边房屋屋出租率较高高4租房人群择房房以上地为主主，周边为辅辅；标准住宅宅出租价格从从1000元到1600元不等5社区景观环境境不理想，绿绿化率低6距离公司或单单位过远，通通勤不方便同时，我们也对对本地域的工工作人群情况况进行了初步步的调查。我我们的调查结结果显示：1工作人群以以高科技公司司员工为主。2工作人群中中租房的占总总人数的79%。3工作人群对普普通类的住宅宅需求量较大大。上地区域出租的的房屋均属于于小业主所有有，调研中没没有发现只租租不售的青年年公寓项目。目目前该区域剩剩余的可租房房屋不多。小结：依照照我们对当代代城市家园，怡怡美家园，上上地佳园、上上地东里、上上地南里、上上地西里、安安宁庄小区和和毛纺南小区区区域进行了了初步的调查查分析,从调查结果果可以知道，上上地住宅项目目的规模均在在15万平方米以以上。都是单单一业主进行行出租。房屋屋的出租价格格从1000元/月到1600元/月不等，付付款多为半年年付和押一付付三。需求人人群是按独居居或合租形式式进行租赁，人人均承受价格格在600元左右。在我们对本区域域的需求人群群的调查中发发现，租赁房房屋的多为上上地高科技公公司的员工，从从事是研发和和工人，各小小区房屋的出出租率基本上上保持在95%以上，选择择清河小营居居住的人群达达13.6%以上，在回回龙观居住的的人群达14.8%以上，在西西二旗西、三三旗居住的人人群达17.2%。在调查中我们发发现，本区域域需求人群构构成主要为附附近各大公司司的普通员工工，其余为一一些管理人员员，年龄主要要集中在22自30之间这个调查说明本本地域对上地地的客户还是是有相当大的的吸引力，但但由于供应量量的缺乏，导导致很大一部部分客流外流流，但客流的的分布也是一一轻轨13号线铺开的的。上述种种情况表表明上地地区区住宅市场的的前景基本看看好，采取出出租的策略也也可谋求较高高的投资回报报。七：上地区域市市场调查与分分析1；供应市场调调查与分析在做调查分析以以前我们有必必要就什么是是市场要分析析一下，因为为他是一个综综合性的概念念，这就要求求我们对他的的细化终端有有细致的了解解。批发市场在国外外是有特定涵涵义的，即指指专门经营农农副产品、水水产品、鲜活活产品的市场场，而在中国国，批发市场场却几乎涵盖盖了各行各业业、各种商品品，广泛分布布在农副产品品、服装纺织织品、日用工工业品、生产产资料等众多多领域，这可可以说是中国国市场经济的的一大特色。批发市场产生原原因是，当商商品生产者数数量极多、商商品种类多、生生产批量小、效效率低且生产产关系不稳定定时，通过批批发市场能节节省交易费用用。在这种特特殊的情况下下，批发市场场更有效率。具具体到农副产产品、水产品品、鲜活产品品批发市场，则则是由这些商商品本身的特特性决定的。农农副产品、水水产品、鲜活活产品的生产产受自然条件件、气候条件件的影响较大大，而且产地地分散，距离离消费地较远远，生产者、零零售者中小规规模经营占多多数，因此，为为了保证农副副产品、水产产品及鲜活产产品的供给，稳稳定价格，及及时、快速地地将产品从产产地运往销地地，协调产销销矛盾，需要要一个中介场场所来承担集集中、分散和和价格决定的的功能，而批批发市场就是是起这一作用用的。名词解释：市场：商品交换换的场所。常常常被描述为为商品交换关关系的总和，体体现供给与需需求之间矛盾盾的统一体。市场的类型：完完全竞争市场场、完全垄断断市场、垄断断竞争市场、寡寡头垄断市场场。花卉市场：以绿绿植、花卉、盆盆景、观赏鱼鱼及其附属品品为主要商品品的交易场所所。旧货市场：以已已进入生产消消费和生活消消费领域，处处于储备、使使用和闲置状状态，保持部部分或者全部部原有使用价价值的旧货为为交易商品的的市场。旧货货市场上物品品的价格会低低于相应的新新商品的市场场价格。也常常被称为“跳蚤市场”。建材城：以建筑筑材料（包括括五金制品、地地板、陶瓷、玻玻璃、厨卫用用品、木制品品、装修材料料等）为主要要交易商品的的市场，具备备一定规模及及信誉度的，被被统称为建材材城。综合批发市场：：涵盖各行各各业、各种商商品，如农副副产品、服装装纺织品、日日用工业品、生生产资料等众众多领域的大大型综合类的的大宗批发性性质的产品交交易集散地。农贸市场：以快快速销售农副副产品，包括括蔬菜、水果果、肉禽蛋类类、粮食，水水产品，鲜活活产品的小型型零售性质的的交易场所对市场有了综合合的了解后，我我们又对各类类市场目前在在北京的发展展趋势及未来来发展方向做做了充分的了了解，以便总总结出有目的的性的调查分分析。1、各类市场情情况调研中我们在上上地地区仅发发现1个小型农贸贸市场、1个物流市场场、1个中小型建建材市场、1个在建花卉卉市场、4个钢材市场场，远远满足足不了上地地地区人群的消消费需求。3、市场供需对对比示意图：：2；需求市场调调查与分析2、上地公寓、住住宅小区数量量普通住宅小区66个分别是上上地佳园、上上地东里、上上地西里、上上地南里、当当代城市家园园、怡美家园园；高档生活活区3个分别是上上地MOMA，当代城市市家园二期，领领袖硅谷。各各住宅小区的的规模均在15万平方米以以上，总人口口在5万以上。但但该区域的生生活配套极为为缺乏，如市市场数量、规规模都远远满满足不了当地地人群的需求求。4上地区域人群群调研结果为落实上地区域域居住人群对对各类市场的的需求程度，我我们又进行了了有针对性的的人群调查。调调查中发现人人群对市场需需求程度的排排序如下图：：上述情况表明上上地地区农贸贸市场的前景景基本看好，在在该方面投资资经营可谋求求较高的投资资回报。第四部分SWWOT分析一、项目优势分分析通过对本项目的的分析，我们们认为本项目目具有以下优优势：1、可操作空间间较大，有塑塑造概念的空空间。2、区位优势：：本案位于海淀区区上地桥东北北，紧邻城市市铁路１３号号线，毗邻上上地信息产业业基地，周边边有许多大型型综合社区，交交通相对便利利，有着得天天独厚的区位位优势。3、土地使用成成本优势：我公司是从从合作方租赁赁土地来经营营，这就使得得土地的使用用所占据的资资金相对较少少，资金使用用成本相对较较低。二、项目劣势分分析通过对本本项目的分析析，我们认为为本项目存在在以下的不足足：1、周边小环境境差紧邻项目东侧有有一个自然村村落，由于它它的存在，给给项目的整体体形象带来严严重的影响。这这个村子的拆拆迁问题迟迟迟得不到解决决，二百多户户居民的生活活垃圾和废水水四处随意排排放，村子周周边环境可以以用脏乱差来来形容，如果果这个村子不不能够尽快拆拆迁，对项目目今后的发展展是一个严峻峻的考验和威威胁。2、交通条件有有缺陷在上地信息产业业基地工作的的客户及周边边的居民不能能直接到达项项目地，必须须通过上地桥桥绕过轻轨，它它极大地影响响了项目的发发展。3、噪音污染严严重项目的南侧和西西侧分别为小小营西路和城城市铁路和京京包线，这两两侧的过往车车辆噪音非常常大，对将来来居住于此的的客户来讲也也是不利的因因素。三、项目机会分分析作为上地高科技技园区紧邻的的地段，我们们认为本项目目拥有如下的的机遇：1、上地北区开开始规划扩张张，总规模面面积巨大；2、政府规划中中关村北区的的定位，要以以商务服务为为主，形成一一个重点突出出的商圈；3、北区的土地地价格现在也也很高昂了，直直接导致该地地区房地产价价格高；4、附近地区缺缺乏大型的出出租性公寓产产品；5、附近地区缺缺乏农贸市场场和大型综合合性市场。四、项目威胁分分析1、经济分析项目所在区域单单一的经济发发展模式不稳稳定。上地地地区是以软件件开发为主的的科技园区，上上地区域的经经济发展直接接受IT产业发展的的影响，产业业单一造成了了上地地区经经济发展的不不稳定性。2、政策分析项目目目前的土地使使用性质是仓仓储用地。我我们开发该项项目涉及到土土地使用性质质的变性问题题，会遇到一一系列的政策策及审批问题题。第五部分项目目定位功能定位（一）总体功能能定位建议为了能更好地推推广本项目，提提升本项目的的知名度，我我们认为有必必要对本项目目进行概念设设计。通过对上地现有有房地产市场场的分析，通通过对上地整整体的规划的的考虑，通过过对中关村北北区总体定位位的分析，结结合项目自身身优势，我们们建议把本地地域建设成为为适合年轻流流动一族集中中展住区，建建成后使本地地域成为上地地区域年轻流流动一族精神神家园。定位位依据如下：：上地定位上地定位为：“上地科技区区核心区，将将建设成一个个以高新技术术为特征的都都市中心。中中关村北区被被称为中关村村的“钻石宝地”，是未来高高新技术产业业的信息交流流和商务中心心。上地状况目前上地高科技技园区被称为为中国的科研研中心，虽然然人员文化层层次很高，但但整体环境缺缺乏便利氛围围，居住场所所匮乏。客观观存在对本定定位物业的需需要。项目预期这样的定位使本本项目真正成成为高科技园园区核心区的的配套地域。自身优势这样的定位符合合本地域业已已存在的需求求氛围，可以以继续发挥自自身的优势，并并符合日后长长久经营的思思路。文化氛围文化的设计，符符合当前人们们崇尚文雅，向向往休闲生活活的潜在愿望望。同时可以以合理有效借借助统一型管管理的便利所所体现的独特特性，使本地地域的定位具具有唯一性。（二）分区域功功能定位建议议项目的功能定位位为居住、休休闲、服务于于一体的综合合性物业。其其首成有500平米建议作作为以休闲服服务为中心的的商业设施。其他配套部分建建议如下：车位；餐厅；家政服务；二、价格定位租价定位建议本项目每套租价价建议每套在在1000元/套。本价格格由两种方式式推算而来，为为建议价格，具具体的价格要要根据产品自自身的设计、客客户状况和市市场价格情况况进行适时的的调整，以灵灵活的方式进进行调整，以以保持价格的的竞争力和投投资商自身的的利益。具体推算见投资资分析需要指出的是，该该价格为我们们根据目前市市场情况分析析得来，由于于未来上地住住宅租价存在在受到非市场场因素干扰的的可能，我们们没有对未来来价格进行分分析修正；在在项目推向市市场前仍需要要重新进行价价格定位工作作。三、客群定位本项目客户定位位要放开视野野，广泛定位位。通过我们们对上地地区区多年的经验验，在上地发发展的企业不不但有软件开开发行业，还还包括一些软软件制造行业业。因此，我我们建议的客客户定位为：：1软件开发行行业2软件开发相相关行业，包包括娱乐，咨咨询，物流等等3周边居住的的年轻一族4在软件开发中中，我们建议议多关注中小小型公司和企企业。第六部分投资资分析及其风风险规避方式式提示第一节财务务分析一、投资估算本项目仍处于可可研阶段，有有5家设计施工工单位为本项项目设计初步步方案并出具具了方案的毛毛估算，以下下数据均采用用5家设计单位位毛估算的平平均值。（一）项目租赁赁（使用）成成本:假假设项目建设设期为一年。项项目的年租赁赁成本尚未与与甲方确定，此此时暂按80至160万区间的平平均值120万计算。（二）前期阶段段有关费用：：1、规划设计费费：47.4万元2、可行性研究究及策划：10万元3、工程勘察费费:6万元（三）建筑安装装工程费：1,3544.20万元（四）开发间接接费:不计（五）管理费用用:16.225万元（六）财务费用用:116..91万元（七）其他费用用:35.772万元（八）不可预见见费用:799.48万元（九）总投资==120+110+6+447.40++1,3544.20+116.25++116.991+35..72+799.48==1,7855.96万元二、资金筹措方方案1、资金筹措与与投资计划项目开发投投资资金的来来源有两个渠渠道：一是自自有资金，二二是外部借款款。资金运作作方式为：自自有资金全部部用于投资；；缺口资金则则向外部借贷贷。根据本项目目实际，资金金筹措方面，自自有资金500万元；外部部借款合计1,2855.96万元（本金1,1699.06万元，利息116.990万元）。项项目总投资1,7855.96万元，其中中：建设投资资1,6699.06万元，借款款利息116.990万元总筹资额：1,,785.996万元其中：自有资资金：500万元外部借借款：1,2855.96万元2、贷款本金偿偿还及利息支支付经营期收收入扣除有关关税费后，即即可用于还本本付息，还本本付息按8年等额分期期偿还。本项目在第一年年向外部借款款1,1699.06万元，利率10%,建设期利息116.990万元。建设设期借款本息息合计1,2855.96万元,在经营期前8年等额偿还还，每年等额额支付本息241.005万元，8年可以还清清借款。三、项目经营期期估算（一）经营计划划及财务分析析预案项目分为公寓和和综合市场两两部分：公寓寓200套房间，每每套每月租金金1100元人民币；；市场有效使使用面积4100平米，租赁赁价格均价为为1.9元/天/平方米。财务分析预案：：承租期20年；年租赁赁成本120万元；外部部借款利率10%；年出租率85%。（二）年经营收收入确定（2200×0..11×122+0.411×1.9××365）×85%==466.008万元经营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年以后各年营业总收入466.008466.008466.008466.008466.008466.08466.008466.008466.008费用及税金681.442670.118657.881644.220629.224255.558237.447217.555195.663经营利润-215.334-204.009-191.772-178.112-163.115210.551228.662248.554270.445(三)经营营期估算1、各期经营情情况预测2、静态利润预预测：暂按20年经营营期、120万元租赁成成本计算，静静态利润为2,0888.15万元四、财务指标分分析（一）静态指标标分析：由于本项目尚未未与产权方最最终确定承租租期和年租赁赁成本，所以以我们按以下下几种条件对对项目的静态态指标进行分分析。承租期指标年租金成本预案（120万万）100万元130万元140万元20年静态利润2088.1552508.1551878.1551668.155静态投资回收期期8.97年8.29年9.36年9.77年总投资利润率117%140%105%93%30年静态利润3,9000.174,5200.173,5900.173,2800.17静态投资回收期期8.97年8.29年9.36年9.77年总投资利润率218%253%201%184%（二）动态指标标分析：由于本项目尚未未与产权方最最终确定承租租期和年租赁赁成本，所以以我们按以下下几种条件对对项目的动态态指标进行分分析。1、基准收益率率：基准收益率是投投资决策者对对项目资金时时间价值的最最低标准的判判断，也是投投资者可接受受的最低收益益率。当项目目的内部收益益率大于或等等于基准收益益率时，项目目在财务上才才是可行的。本项目基准收益益率为：资金成本率(110%)+风险补贴率(0.022%)+通货膨胀率(1.8%))=12%2、指标分析承租期指标年租金成本预案（120万万）100万元130万元140万元——基准收益率12%12%12%12%20年财务净现值3055.104955.372099.971144.83动态投资回收期期12年9年13.7年15年投资回报率18.28%30.04%12.51%6.80%内部收益率15.01%18.42%13.40%11.83%30年财务净现值4700.606799.143666.332622.07动态投资回收期期12年9年13.7年15年投资回报率28%41%22%16%内部收益率16.08%19.19%14.63%13.25%分析说明:1、项目预案经经上述指标分分析，结论是是可行的。2、当租赁成本本上浮到140万时，项目目内部收益率率小于本项目目基准收益率率0.17个百分点，提提请决策层注注意。五、不确定性分分析（一）盈亏平衡衡点分析假定本项目总投投资不变，开开发经营周期期为20年，用地成成本为120万元/年，租赁价价格如基准方方案所设，则则通过计算得得，当出租率率为60.855%，利润总额额为零，即项项目刚能保本本(未考虑时间间价值)。（二）敏感性分分析本项目敏感性分分析主要是针针对投资全过过程的指标进进行评价，分分别计算租赁赁价格、用地地成本、承租租年限、出租租率等单项指指标上下波动动时，对经济济评价指标的的影响。(基准收益率率：12%)指标种类基准方案(以年租租金120万,承租期20年,资金成本率率10%，出租租率85%为基数数)出租率租赁价格变动75%85%95%-10%-5%+5%+10%财务净现值（折折现率为100%）3005.10-95..54305..10705.775-91..70106..70503.5