2021年商业地产企业战略规划思路

商业地产企业战略规划思路作者：上善若水2021年1月

目录一、战略目标 3二、SWOT分析及战略选择 31、SWOT分析 3（1）优势 3（2）劣势 3（3）机会 3（4）威胁 52、战略确定 6三、战略实施重点 61、加快多元化布局 6（1）增加业态功能的体验化 6（2）细分商业形态 62、扩大品牌影响力 73、发展特色商务,打造智慧商场 7四、主要保障措施 81、优化人力资源组合 8（1）人才招聘方面 8（2）岗位设置方面 8（3）人才结构设置方面 82、拓展融资渠道,降低融资成本 93、建立一套适应公司的现代化企业制度 9

商业地产企业战略规划思路一、战略目标在目前防范金融风险的大背景下,坚持高周转和快速回笼资金的策略,同时主动控制融资规模,确保公司资金链安全;合理把控拿地节奏,逐步实现公司商业地产从量变到质变的过度,降低潜在库存风险;从重开发转向重运营,大力多元化、个性化的商业业态,重在特色化。二、SWOT分析及战略选择（说明：本文主要侧重提供战略具体举措的参考，因此，在内外部环境分析上的分析较为简单，仅作为内容组成参考，望读者知悉！）1、SWOT分析（1）优势①土地资源储备充足；②商业地产发展态势平稳；③公司人才培养通道健全；④财务绩效良好,偿债能力高；（2）劣势①品牌影响力不够；②创新能力不足；③招商团队能力有待提升；④公司管理清晰度不高；⑤短期偿债能力弱；⑥融资方式单一,缺乏风险预防措施；（3）机会①商业地产市场政策宽松,市场竞争环境有利于企业发展由于中国土地资源属于国有,所以中国房地产开发商在市场开发的过程中受到政策的影响很大,国家或当地宏观政策调控都会对房地产的开发带来正面或负面的作用。随着近些年来我国房地产市场的持续升温,国家陆续出台相关政策、法规以及规范对我国的房地产市场不断进行调控,以保障我国居民的基本住房需求。从住宅供应方面,国家继续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,一方面继续支持高库存的二线和三、四线城市去库存,支持居民自住需求的改善;另一方面,一线城市和热点二、三线城市密集出台以限购、限贷、限价、限售为核心的紧缩调控措施,同时收紧房地产信贷政策。反观商业地产市场,国家对于商业地产发展的政策以及商业用地的拿地政策都没有做出限制,而且受到资金以及自身运营能力的限制,目前进入该领域的企业较少,市场竞争与住宅市场相比要小得多。因此,公司目前在xx市商业地产市场的发展还没有受到相关政策、法规的约束,公司进行相关开发活动能够具有较大的自主性,具有较好的发展机遇。②经济高质量增长,消费者购买力增加根据我国近几年经济发展的情况来看,我国在坚持经济稳定发展的同时,还强调推进供给侧结构性改革,以提高经济发展的质量为中心,实现资源的优化配置,不仅在数量上提高经济,更要在质量上提高供给。这提高了社会的有效供给,更好的满足了广大人民的需求,促进了社会经济健康可持续的发展。在供给侧改革的持续推动下,人民的生活变得越来越好,对消费娱乐的需求也逐渐增多,因此需要增加一些可供娱乐放松的场所来满足人们对物质、文化、精神的追求,这给商业地产市场带来了机遇。商业地产集各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等用途为一体,能够为人们提供多种消费、娱乐、休闲活动的场所,满足不同消费者的需求,并且随着人们消费水平以及消费需求的不断增加,对这些娱乐、购物、休闲活动的投入也会越来越多,这使xx公司在商业地产领域的发展有良好的前景。③产业结构逐渐合理化,市场机会增多随着居民的收入增加,消费水平以及消费观念变化,目前消费者更注重个性化的服务、健康的消费方式等,这些逐渐改变了市场的消费结构,使得能满足消费者需求的产品得到消费者的青睐,为企业创造效益,而不能够满足消费者需求的产品则会遭受被淘汰的境遇,企业也会遭受经济损失,通过这种反馈机制,能够实现产品的更新迭代以及产业结构的不断变化升级。随着我国经济的快速发展,消费者的收入增加,也使我国产业结构发生了相应的变化,目前我国第三产业呈现出强劲的发展势头,占我国国民生产总值的比例已经过半,实现了产业结构的逐步优化,今后还存在巨大的发展潜力。随着我国第三产业的发展,表明如今人们对于现代化的服务需求增多,更重视在精神、文化上的满足,消费层级增加,综合性的需求越来越多,这不仅促进了经济的发展,也为商业地产的发展提供了大量的机会。（4）威胁①电子商务的快速发展给商业地产带来冲击；②公司现有经营管理技术不足,难以满足公司长远发展的需要；③商业地产政策不确定性带来风险。2、战略确定通过SWOT分析结果得出，xx公司应采用差异化战略，主要从产品和服务两个方面入手。三、战略实施重点1、加快多元化布局（1）增加业态功能的体验化公司需对旗下的商业项目进行改造升级,需突破传统业态规划的枷锁,打造更时尚、好玩儿、新奇、富于探索性的商业功能及元素。功能体验指商业项目需在满足租户硬件要求的同时,愉悦顾客感受,打造全方位舒适愉悦的购物环境。功能体验提升,可从优化建筑设计及人性化服务两方面做文章。商业建筑设计方面,主要包括灯光效果的渲染、合理的交通动线、独特的主题建筑风格、舒适的公共空间、景观小品及主力店铺的设计等;人性化服务方面,主要包括设立不同体验感的公共休息区、设置人性化的洗手间、采用智能便捷的停车系统、设置多媒体互动式服务设施等。（2）细分商业形态公司需塑造形式多样的商业物业满足各类消费者的需求，具体方向有：例如传统百货满足目的性消费需求,以百货形式为主,业态针对所有商业需求,比如新天地百货、双安商场、当代商城等。购物中心则是满足非目的性消费需求,以购物中心的形式为主,业态针对不同年龄消费群体细化,比如来福士、世贸天阶。除了传统百货和购物中心外,针对小众的精品百货可视为购物中心的变种类,类似于K11、侨福芳草地等,这些是具有艺术元素的购物中心项目,所针对的客群可以称为城市中“赶时髦的小众精英”。2、扩大品牌影响力公司可以主动参加一些全国性的评比并获得较高等级的奖项、创新发展模式引领行业潮流。或者公司也可以在公益事业方面进行投入,以大力推广公益事业为契机,树立企业在承担社会责任、构建和谐家园方面的正面形象。企业还可以通过与政府进行合作,积极响应政府号召,推进核心城市周边地区的基础设施建设,为企业未来在副城区的商业地产项目输送更多消费者。除此之外,企业还可以尝试一些消费者体验活动,兔费邀请客户或潜在客户来体验公司已建成的商业地产项目,让消费者感受到xx公司的真诚态度与周到服务,以此来扩大公司在xx市商业地产领域的品牌影响力。3、发展特色商务,打造智慧商场“互联网+”盛行的时代,文化地产、医疗地产、养老地产等跨界地产项目已经遍地开花,针对商业地产行业,倾心打造一款“商业+”的新商业业态也已经在一线城市生根发芽。xx地区也己经有不少商业地产商在探索,在传统的商务中,融入更多的娱乐、艺术等新元素,实现多种业态的有机结合,xx公司也可以利用自身其他的产业元素以及市场上的新兴元素,与商业地产结合,象形产生的化学反应会孕育出新的商业业态。此外,随着商业中心市场消费主体正从80后、90后逐渐转向95后、00后,他们的兴趣、爱好、消费力等都影响着商业地产的发展定位及未来走向。同时科技的快速发展,人工智能、大数据的到来为正满足了这一趋势。智能化的到来提供了更加丰富的感官体验和高品质的服务。同时大数据时代,可以帮助商家实现更加精准的营销,帮助xx公司更加精细化的管理,节约人力成本,实现真正的科技赋能和智能化管理,这也是商业地产未来的必然趋势。四、主要保障措施1、优化人力资源组合（1）人才招聘方面公司除了依据集团总公司统一招聘人才机制获取的员工外,还可具有一定的自主性,可以根据公司自身的发展情况,自主招聘所需的相关人员。在这种招聘的模式下,通过集团总公司层面的人才招聘以及公司自主进行的人才招聘,形成由集团总公司招聘输送管理型人才与公司自主招聘专业型人才相组合的人才招聘体系。（2）岗位设置方面公司应该根据公司内部设置的部门具体划分多种管理岗和专业技术岗位。对于管理岗位,需要选择一些综合能力较强,能够协调处理各方关系,同时具有一定的专业能力的人才来担任这些职务。对于专业技术岗位,则需要选择一些专业技术过硬,人际协调能力一般的人员来担任这些职务。（3）人才结构设置方面公司应当充分考虑公司的管理成本,以及公司结构的复杂度,以加快公司内部信息的传递和降低公司的管理成本为基础,设置高效的人才结构。公司还应当根据公司业务范围的大小,对管理费用进行一个期望值和管理效果的预判,通过对各个职位的重要性以及评价进行权重划分,在保证管理效果的前提下,调整管理人员和专业技术人员的比例,精简管理团队,提升专业技术人员的知识水平。同时还应当将管理权限适当下放,减少管理人员的工作量,以达到优化整体人才结构的目标。2、拓展融资渠道,降低融资成本除了优先票据、ABS、公司债券等,根据住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,xx公司可以开发CMBS等类的RITS产品。截至目前已有绿地等多个地产公司成功发行CMBS产品,这款产品不仅提高了资产的流动性,也为公司运营发展提供了现金的支持,同时也拓宽了融资渠道,在一定程度上可以缓解商业地产运营的资金压力。此外,通过住宅与商业联动,住宅销售资金反补商业,销售型商业面积反补租赁型商业面积,这种资金的融通也是一种模式。3、建立一套适应公司的现代化企业制度第一,公司在商业地产的发展中要继续巩固并完善经营管理考核体系,根据企业自身发展优势及规律,具体量化收入、利润等考核指标,并与绩效、奖惩挂钩,以此来激励公司中的每位员工努力提高自身工作业绩,从而使公司的整体经济效益得到提提升。第二,公司需要进一步完善员工培训制度,可以通过与知名高校或专业培训机构联合,采用“走出去,引进来”的理念,建立更加合理的人才培训及上岗前培训制度,使无论是在高层级的干部还是在低层级的员工都可以接触到最权威、最先进的行业知识,从上到下提高企业内部员工的管理技能和职业化水平。不仅如此,公司高层级的领导还应该按照年度培训计划,不定期的与员工进行座谈,充分了解每位员工的培训需求,为其提供更具有针对性的培训,通过有目标的学习,能够达到培训的效果。除此之外,公司还应该为每个员工建立其专属的培训档案,用来让员工自己以及公司充分了解该员工已经学习过的模块以及欠缺的业务能力,在今后的培训中,更有针对性的进行能力的提升。第三,公司应该尽快完善人员变动、岗位调整等制度,对于人员变动与岗位定制等各个