龙岩象屿国际商贸物流园课件

LongyanXiangyuInternationalLogisticsParkPlanningProposal龙岩象屿国际商贸物流园项目开发思路第一部分：项目解析项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第二部分：战略定位总体发展目标定位提升差异化定位竞争性分析第三部分：实施体系可行性的系统分析招商战略体系制定整体发展概念第四部分：功能组团基础物流企业组团商贸展示企业组团物流及相关企业总部组团物流及相关企业孵化器组团物流信息企业组团园区配套企业组团第五部分：概念规划设计基地现况分析规划设计理念系统说明附件：招商路径一些问题项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第一部分：项目解析海西建设对龙岩的影响“城市，让生活更美好”，中央加大、加快对福建海西建设的投入极大地改变龙岩市的城市面貌，同时也对龙岩市的城市建设与发展提出了更高的要求项目所在地是龙岩”十一五“城市规划的城市商贸居住中心，是龙岩政府实施商务、物流商贸、人居三大板块构想的核心载体。特殊高速路口区位好比龙岩的迎宾大厅，这为龙岩大力发展现代交通商务与物流服务提供了机遇；1第一部分：项目解析<<<项目发展背景1<<<区位分析第一部分：项目解析本项目位于龙厦高速龙岩出口处，紧临龙岩大道与曹溪街，属新旧城区结合部。项目建设用地面积为14.558万平方米。1<<<对城市空间结构的影响作用第一部分：项目解析减少物流对环境的不利影响，优化城市生态环境，提升城市形象及土地价值聚集物流及相关企业，提高物流产业链的规模效应，实现资源共享和资源价值的最大化完善市政配套设施，改善区域经济环境改善交通管理，减轻城市交通压力总体发展目标战略层次分析竞争性分析第二部分：战略定位物流园区的总体发展目标形成一个符合21世纪标准的现代化物流网络，塑造龙岩商务、物流商贸、人居三大板块的新形象通过商流、物流、人流、信息流聚合与流动所形成的资金流，产生最大化的税收，促进区域经济的发展提升物流园区所在地区的形象与土地价值，使物流园区及周边土地达到最有效的利用打造核心产业，通过产业聚集模式降低商业成本，推动物流及相关产业的发展。2第二部分：项目战略定位<<<总体发展目标战略层次分析2第二部分：项目战略定位<<<战略层次分析制高层基本层

提升层建立以“物流信息平台”为核心的“现代物流”发展平台，提升园区物流企业的综合运营能力拓展层以增加商贸业务为目标，大力发展“物流商务”，增加落地交易，提高产出和税收，带动周边发展建设“物流企业孵化器”和“物流企业总部”，聚集和发展高等级产业元素确立本物流园区在“有形物流”体系中的定位提升层：发展现代物流2第二部分：项目战略定位<<<战略层次分析订单处理

能力信息反馈能力项目策划和推动能力企业对“现代物流”的主要需求流程管理能力提升层

信息化平台物流信息支持平台物流信息支持平台主要面向物流产业链中相关企业，向其提供合作者信息服务，信息发布和入口服务等，提高物流公司的信息沟通能力。比如接收和处理电子订单，货物跟踪反馈，计算机配载等。电子商务平台（虚拟展示、交易中心）面向客户，包括销售方和采购方，进行商品信息的发布、展示、交易。是有形商品交易中心的虚拟化和延伸。2电子商务平台两个平台之间相互独立又有着密切链接。物流信息平台同时也可处理其他电子商务网站的业务，电子商务平台也不局限于象屿国际商贸物流园。<<<物流信息支持平台第二部分：项目战略定位2<<<物流信息支持平台CallCenter系统是信息化平台的主要基石第二部分：项目战略定位形成物流指挥中心“将大脑留在龙岩，将四肢伸向各地”2第二部分：项目战略定位<<<战略层次分析提升层

即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在象屿国际商贸物流园内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去资金流信息流拓展层：大力发展“物流商务”2第二部分：项目战略定位<<<战略层次分析人流商流物流“物流商务”是“交通商务（T-CBD）”概念中部分具体化的结果，其内涵是：由物流引起人流。象屿国际商贸物流园，拥有人流聚集、企业开展商务、办公活动的各项便利条件；同时大量的物流活动也将聚集大量的人流。由人流产生商流。由于人流和企业的聚集，形成物流产业链中各部分元素的聚集和交流，即商流产生的环境。促成商流的具体措施有建设商品展示交易中心、物流信息平台、引进电子商务企业、整体品牌推广等。由商流带动物流。通过商流形成的交易，可以迅速通过园区的物流企业扩散，从而带动物流。在这个过程中，包含了资金流和信息流的活动，象润滑剂一样促进人流、商流、物流的良性循环。拓展层

物流企业总部－包括中小型物流企业的全国总部和国外物流企业、国内大型物流企业的地区总部和汇算中心。通过这些龙头企业，奠定“物流商务”的基础，大力发展外向型经济和总部经济。商贸设施，包括商品展示交易中心和电子商务平台通过这些设施组织和加强人流和信息流的活动，引进商家销售机构、采购机构的入住，促进商流的繁荣，并形成园区内的“落地交易”。信息化服务机构及设施信息化是实现现代物流的关键因素，通过信息服务商能顺利地提供物流流程改造、供应链管理、物流服务质量控制等一系列企业需求的功能，它的建设有利于提升象屿国际商贸物流园“现代物流”的特色和品牌，促进招商。其它基于交通及物流的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业如咨询、研发、金融、广告、会计审计等，完善产业链，提供园区综合服务能力。要形成良好的“物流商务”环境，就必须引进和提升产业链关键要素，这些要素包括：2第二部分：项目战略定位<<<战略层次分析拓展层

制高层：“物流企业孵化器”和“物流总部经济”物流总部经济指通过营造良好的物流企业发展环境，尽可能多地引进和留住国内外物流企业的地区总部或汇算中心，形成落地交易。物流企业总部的聚集具有规模效应，企业越是聚集，企业各项运营成本就越低，资源更容易获取，从而促进那物流园区总部经济良性成长。2第二部分：项目战略定位<<<战略层次分析制高层

物流园区战略定位的竞争性分析龙岩的现代化国际大都市和“四个中心的战略地位难以复制。龙岩的交通商务区优势在福建具有唯一性。未来本片区的规划将有利于形成人流、货流有机互补的整合效应。和福建省其它物流园区相比，龙岩属于中心城区的特性对于众多从事物流管理和客户企业的驻上海工作人员具有更大的吸引力，如果规划解决好车流和人流的分离，就能使这一点发挥得淋漓尽致。2第二部分：项目战略定位<<<竞争性分析园区的机制具有可持续发展能力。以引进著名物流咨询、信息、管理企业在国内的研发基地和培训中心为主导，在园区形成强大的物流设计、咨询和服务能力，可以向全国输出，而聚集效应可以保证进入的企业不愿外迁，可以削弱竞争园区的产生机会前瞻性的现代物流规划，信息化的充分应用，先入为主的优势，便于取得福建省政府、科技部、物流行业协会等机构的支持。2第二部分：项目战略定位<<<战略层次分析3<<<可行性的系统分析第三部分：实施体系以“有形市场”为依托，从特色交易中盈利以“电子商务”为平台，从信息服务中盈利以培育“物流市场”为目标，从社会服务中盈利以“政府优惠政策”为契机，从规模经济中盈利以“第三方物流”公司为服务对象，从相关消费中盈利物流园区盈利模式3<<<可行性的系统分析第三部分：实施体系物流园区成功的关键因素园区内在增长引擎硬件设施关键性的入驻企业良好的市政配套完善的园区设施正确的行业领域3<<<招商战略体系第三部分：实施体系招商战略体系一个产业园区开发的过程也即是一个招商的过程。即筹划一系列活动吸引外来资金在园区落户的过程，在其过程中需要一个统观全局、立足长远的战略部署。物流园区的招商战略包括——分析物流产业发展趋势，对目标企业进行筛选和优先排序——确定象屿国际商贸物流园的竞争优势——建立物流园区的整体开发概念及组团规划——建立开发商和各利益方的财务模型及实施计划第一阶段3<<<招商战略体系第三部分：实施体系物流产业在全球的现状及发展物流产业在中国的现状及发展物流产业在福建的现状及发展

按市场发展潜力筛选按与园区的相互适应性筛选对筛选出的企业进行优先排序123了解物流产业的现状和发展趋势对物流产业进行细分企业类型细分企业规模细分发展潜力细分对细分结果进行筛选和优先排序确定市场潜力大、增长性较高、与园区发展相符的招商对象，即对园区具有吸引力的企业，并按照吸引力的大小进行排序。第一阶段战略部署的最终成果是3<<<招商战略体系第三部分：实施体系目标行业的选择——该行业是否一个全球性的大规模、高增长行业？（以第四方物流为代表的新兴物流产业已经成为世界上发展最快、最具有发展潜力的产业。随着经济全球化的发展和网络经济的兴起，全球物流服务业加速发展。上世纪九十年代，全球物流年均增长7％以上，高于同期GDP增幅。2000年，全年物流产业规模为3．6万亿美元，与世界旅游业总收入基本相当）——该行业是否具有巨大的国内市场，而且比全球市场发展更快？（发达国家物流成本占GDP总值的10％左右，而我国占到20％，物流成本降低1－2个百分点，将产生社会效益1000到2000亿元，因此，该行业具有巨大的国内市场）——福建物流业发展前景——该行业是否具有吸引外资的潜力？（全球物流巨头马士基、联邦快递、香港嘉里物流等已纷纷进驻中国，随着我国加入WTO，道路运输等对外开放，越来越多的外资物流企业将进驻中国）——该行业是否具有迁移性？（大部分具有迁移性）该行业是否具有吸引力？物流服务产业链运输、仓储、包装、装卸搬运、流通加工、配送。提供具体的物流服务市场、铁路、物流房地产、信息设施、运输公司、汽车服务、物流设备等 基础及配套服务提供者3（提供流程设计和供应链管理服务）提供运输仓储等物流项目的外包集成服务客户第四方物流第三方物流企业传统的第二方外围配套<<<招商战略体系第三部分：实施体系3<<<招商战略体系第三部分：实施体系第二阶段123园区本身的竞争优势提升优势的政策举措园区开发商的选择园区入驻商家的分析开发商的选择与入住商家分析分析象屿国际商贸物流园的竞争优势分析福建现有物流园区的状况确定象屿国际商贸物流园核心竞争力，即园区对商家所具有的吸引力。第二阶段战略部署的最终成果是——对外交通便捷，综合交通运输能力福建领先，三高聚合（铁路、高铁、高速）——龙岩人流流量较为充足，区域内人口密度较高，有相当大的消费市场规模，具有五流交汇的商机（商流、人流、物流、信息流、资金流）——周边有待发展的商圈，具备足够的发展空间——物流园区作为一个专题园区，具备产业核心；——东肖城市建设与产业发展的后发优势3<<<招商战略体系第三部分：实施体系园区竞争优势龙岩象屿国际商贸物流园具备什么样的竞争优势，能否为这一行业提供独特的价值定位？3<<<招商战略体系第三部分：实施体系政府应采取的政策举措为提升龙岩象屿国际商贸物流园的竞争优势，政府应采取相应的发展措施和配套政策发展措施明确本物流园区是龙岩市基础设施建设项目的重点，并投入必要的资源，批准一系列与物流园区相关的项目制定物流现代化推进的技术标准公布发布物流建设指南建立物流设施开发运营的招标制度实施市场化的重组调整组建物流园区开发（运营）公司3<<<招商战略体系第三部分：实施体系政府应采取的政策举措土地政策——对列入规划的物流园区的土地征用给予优惠——建立物流基地用地预留制度建设资金来源政策——贷款优惠政策——鼓励民间资金、外资进入——建立物流发展基金便捷通关政策参组执行工业外运政策，鼓励物流业的区域调整建立物流基地用地预留制度配套政策3<<<招商战略体系第三部分：实施体系投资者（开发商）的选择为保证园区规划的前瞻性和整体性，开发的延续性，以及招商工作的有效性，应当选择合适的一级开发商在进行园区前期整体规划以及招商战略制定时，应当为园区的二级、三级开发商留有充足的发展空间，以吸引投资者的进入3<<<招商战略体系第三部分：实施体系对于迁移企业来说，与原有的经济环境相比，只有当物流园区能为其提供更大的发展机会和利润空间，才能吸引它入驻对于新创企业来说，商务成本和生存空间是其考虑入驻物流园区的首要因素因此物流园区应当，大力发展公共平台的建设，同时需要充分考虑区域经济环境对这些企业的支撑作用入驻商家（企业）的分析3<<<招商战略体系第三部分：实施体系12第三阶段1234确定园区内合适的功能组团明确各功能组团的定位确定各功能组团的规模制定园区整体发展概念确定园区功能组团确定各功能组团之间的关系确定各组团的定位对各组团的定位进行论证分析各组团的市场供求根据供求状况确定组团规模，辅以敏感度分析根据功能组团制定土地开发计划及建设周期呈现园区整体概念，即各个组团的结构，定位及之间的联系。第二阶段战略部署的最终成果是制定一个整体的物流园区发展概念确定合适的企业功能组团，并确定各功能组团之间的相互关系分析各功能组团的具体功能明确各功能组团高层次的价值定位匹配相应的物业形态3<<<制定整体发展概念第三部分：实施体系3第三部分：实施体系<<<制定整体发展概念123第四阶段设计总体实施计划评估投资需求为相关利益方建立财务模型物流园区的整体投资规模分析根据各功能组团的规模和定位估算投资需求为项目的整体开发建立财务模型为政府利益方建立财务模型为开发商、投资者建立财务模型为商家、入驻企业建立财务模型优化财务模型基础物流企业组团商贸展示企业组团物流及相关企业总部组团物流及相关企业孵化器组团物流信息企业组团园区配套企业组团第四部分：功能组团4<<<园区功能组团第四部分：功能组团园区功能组团示意图公铁联运平台仓储物业办公物业及孵化器信息平台

网上交易平台第三方物流公司大企业物流部门物流装备企业物流咨询、软件企业孵化器服务中心外资企业虚拟展示中心金融服务设施交易中介机构电子商务平台标准物业出租定制代建物业仓储保管包装加工配送中心公路运输公司汽车服务装卸搬运公司集装箱作业行政管理、海关铁路运输公司商品交易中心企业展销外办企业采购外办旅馆等服务业广告、会展公司通讯服务专业培训企业文化、休闲园区管理机构企业总部高端商务

写字楼金融服务机构信息服务类公司交易中介园区开发管理公司4<<<园区功能组团第四部分：功能组团基础物流企业组团价值定位物业形态功能多式联运停车、中转、配载货代仓储保管、分拨、包装城区配送货物调剂中心（库存物资处理）本物流园区运输能力与龙岩城区交通运输能力这两种资源优势的最大化

现代化、多功能的小型仓储区与停车配送区是以公铁联运平台为基础，以城市配送为核心的传统物流企业功能组团4<<<园区功能组团第四部分：功能组团基础物流企业组团4<<<商贸展示企业组团第四部分：功能组团商贸展示企业组团价值定位物业形态功能聚集人流、商流，为物流与电子商务交易提供展示平台大型商品展示交易中心可灵活分割的商品展厅商贸展示企业组团：聚集各类旗舰店、展演中心，为能形成大量交易额的商品提供展示平台4<<<商贸展示企业组团第四部分：功能组团商贸展示企业组团4<<<物流及相关企业总部组团第四部分：功能组团物流及相关企业总部组团价值定位物业形态功能物流及相关企业总部组团：吸引国内外大型物流及相关企业的总部落地物流园区高端商务写字楼完善的商业配套设施配合龙岩发展外向型经济和总部经济的战略目标，成为省内外大型物流及相关企业的总部聚集地，确立物流园区的核心产业地位4<<<物流及相关企业总部组团第四部分：功能组团物流及相关企业总部组团4第四部分：功能组团<<<物流及相关企业孵化器组团物流及相关企业孵化器组团价值定位物业形态功能物流及相关企业孵化器组团：配备信息化、标准化的企业服务平台，完善的配套设施，提高园区企业的服务能力，使物流园区成为物流设计、咨询企业的聚集地，向全国范围提供服务为物流与电子商务交易提供展示平台，孵化器战略是信息化建设的延伸，最终确立物流园区在全省乃至全国更高地位。可灵活分割的商务写字楼与多功能工业写字楼组合4第四部分：功能组团<<<物流及相关企业孵化器组团物流及相关企业孵化器组团4<<<物流信息企业组团第四部分：功能组团物流信息企业组团价值定位物业形态功能配备物流信息平台和电子商务平台，围绕两个平台，聚集各类物流信息服务企业，提高园区企业的服务能力，使物流园区成为物流设计、咨询企业的聚集地，向全国范围提供物流信息服务构建全国最大的物流与电子商务交易平台配备有完善的通信网络设施的办公楼及物流数据中心大楼4<<<物流信息企业组团第四部分：功能组团物流信息企业组团4<<<园区配套企业组团第四部分：功能组团园区配套企业组团价值定位物业形态功能构建一个人本化、亲和力的产业新城金融配套服务（金融、保险等）生活配套服务（住宿、餐饮、娱乐、购物等）汽车辅助服务（展示、检修、培训、硬件供应、汽车文化沙龙等）共同税务服务融合生活区、商业配套、园区共享空间，促使北郊物流园区朝着小型产业新城的方向发展4<<<园区配套企业组团第四部分：功能组团园区配套企业组团基地现况分析规划设计理念系统说明第五部分：概念规划设计汽车专题物流区现状图5第五部分：概念规划设计<<<基地现况分析即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在象屿国际商贸物流园内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去汽车专题物流区总平面图5第五部分：概念规划设计<<<规划设计理念汽车专题物流区意象图5第五部分：概念规划设计<<<规划设计理念汽车专题物流区鸟瞰图5第五部分：概念规划设计<<<规划设计理念汽车专题物流区土地使用图5第五部分：概念规划设计<<<系统说明即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在象屿国际商贸物流园内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去汽车专题物流区道路系统图5第五部分：概念规划设计<<<系统说明即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在象屿国际商贸物流园内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去汽车专题物流区人行动线系统图5第五部分：概念规划设计<<<系统说明即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在象屿国际商贸物流园内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去汽车专题物流区车行动线系统图5第五部分：概念规划设计<<<系统说明即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在象屿国际商贸物流园内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去汽车专题物流区绿地系统图5第五部分：概念规划设计<<<系统说明即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在象屿国际商贸物流园内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去政府整体发展措施与配套政策招商计划招商手段招商理念附件1：招商方案附1招商方案招商方案工作项目及内容举例政府整体发展措施与配套政策招商计划招商手段招商理念招商方案政府整体发展措施<<<政府整体发展措施与配套政策建立物流

设施开发运营

的招标制度制定物流

现代化推进的

技术标准公布发布

物流建设指南实施市场化的

重组调整组建物流

开发（运营）

公司附1招商方案配套政策<<<政府整体发展措施与配套政策建设资金来源

政策便捷通关

政策参组执行

工业外运政策，

鼓励物流业的

区域调整土地

政策对列入规划的物流园区的土地征用给予优惠建立物流基地用地预留制度贷款优惠政策鼓励民间资金、外资进入建立物流发展基金附1招商方案<<<招商计划由开发商与政府组成合作招商团队，并明确责任准备营销材料针对不同的商家，选择相应的招商渠道，开发最佳接触战略，并建立与商家的联系实施跟进措施，建立招商跟进备忘录分析商家重点需求，整合包括政府在内的各方资源，调整招商谈判思路根据谈判进程，调整修订潜在入驻商家名单，确定核心招商目标跟踪招商备忘录的执行整合包括政府在内的各方资源，协调入驻商家与相关各方的关系促进商家作出入驻决策与商家签订入驻合同展开对入驻商家的落地服务选择潜在入驻商家与目标入驻商家接触谈判最终锁定入驻对象招商实现建立可能的商家数据库CustomerService根据物流园区的战略定位制定筛选的明确标准收集候选商家的信息，进行筛选完善潜在入驻商家数据库对可能商家进行优先度排序形成可能入驻商家的优先序列名单，包括联系信息和公司背景核对联系信息并尝试建立初步联系招商计划附1招商方案后投资服务——招商工作的延续在全球范围内，新的外资总流量中,60%以上都是现有外商投资者的再投资；此外，成功的后投资服务工作可以显著地给地方经济增加价值。因此，后投资服务应当作为招商工作的一个重点，纳入招商战略体系。物流园区的后投资服务有4个主要目的：开展亲商工作，留住目前的投资者，在可能的情况下，说服投资者加强和扩大现有业务——物流园区所在地现有企业的亲商工作——物流园区新入驻企业的亲商工作扩大和深化当地投资：选择物流园区内有增加投资可能性的目标企业，说服它们扩大在园区的业务范围，从而使园区内企业外迁的可能性减小吸引设在其他地方的、给目标投资者配套的产品和服务供应商在物流园区附近投资设厂，发挥市北工业新区与物流园区的配套互补功能发展供应链联系，增加闸北区产业间贸易，提高闸北区的产值与税收，使新投资对闸北区经济的价值最大化。<<<招商计划附1招商方案<<<招商手段园区招商行业招商合作招商由物流园区开发商与龙岩政府合作成立专门的招商中心，以企业化方式挂牌运行，重点做好园区项目的接盘、协调、落实和服务，以加强招商引资工作力度。即专题招商，与物流行业协会合作，结合物流产业特点及动态，进行强化招商。吸引投资公司组建物流园区招商管理公司，参与物流园区的招商和管理工作招商手段附1招商方案<<<招