房地产估价测算过程(市场法、收益法)

房地产估价测算过程（市场法、收益法）ppFnssi.(1)凹bga-rH-'刖s詁“Tj1TBS9dlD・»*iK^nr$学rrtsM汁*■:■+冈电字卑9cKaiiTKe-(JF-筑e.Hn一bNITh--帚言¥..也_八背監呈£3左用口北亠猛・4宙『«»»厚盘EB—声.ass?SOGO,■ni

L'UInuE嘩與S9刃s.BS^SKi荊嘗ffil翼Sisi暮烬田XX■ni

L'UII。43・sss95%。s§80(2)可比实例B——九运大厦。九运大厦位于XX区XX北路34号.为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新.商务办公氛围一般。紧临中山公园,矣通江汉北路营业厅办公氛围一般。紧临中山公园,矣通江汉北路营业厅背靠小南湖公园.毗邻喷泉公园、西北湖广场.新世界商场.新华龍湖北眾建行"分理％民航大酒%张口乐诸葛家宴o和汤轩工行i©背靠小南湖公园.毗邻喷泉公园、西北湖广场.新世界商场.新华龍湖北眾建行"分理％民航大酒%张口乐诸葛家宴o和汤轩工行i©体育场和青少年宫.交通便利。总进行管理。仓库用房，2・19层为商住楼。董孝河北G翅加锅•....农业银够滇"匱V。台北O城建党宾IBXJ订北湖街r>管理所［华银城国际旅务社华银绘熙弓°。逹匕总建筑面积为31968平方米。前，办公用房建筑面积3600$大腹蠱银泉大<--•娇咖啡馆“厦.最喷泉大厦中国矗丈厦。台北街进行管理。仓库用房，2・19层为商住楼。董孝河北G翅加锅•....农业银够滇"匱V。台北O城建党宾IBXJ订北湖街r>管理所［华银城国际旅务社华银绘熙弓°。逹匕总建筑面积为31968平方米。前，办公用房建筑面积3600$大腹蠱银泉大<--•娇咖啡馆“厦.最喷泉大厦中国矗丈厦。台北街1兰社区云屣店1云林八号菜馆®_护曲一GJ台北)喷泉公园样一林皇家汽车美容装口

街中心◎新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。现该写字楼市场租金为44元/研・月，出租率为95%,有专门物业公司进行管理。表一可比实例资料A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期06年10月20日06年11月1日06年11月28日06年11月1曰交易情况正常正常正常正常坐落XXEXXEXX区XX区建筑面积(nf)1500200030003086.05土地使用权性质出让出让出让出让土地级别征税五级征税五级征税六级征税五级区域繁华程度优较优优较优交通便捷度优优优较优环境优优优优个

别

因

素环境

公共设施配

套完备程度

新旧程度

土地剩余使

用年期

空置率

租金

(元/月.m2)

停车位物业管理建筑装修设施设备平面布置

建筑结构

工程质量

总楼层个

别

因

素环境

公共设施配

套完备程度

新旧程度

土地剩余使

用年期

空置率

租金

(元/月.m2)

停车位物业管理建筑装修设施设备平面布置

建筑结构

工程质量

总楼层交易价格(元加2)较完备较完备较完备较完备九成新九成新九成新九成新39383639.085%5%5%434042充足

■有

简装充足

■有

简装充足

■有简装充足

■有

简装三部电梯

合理

框架

良~20~南三部电梯

合理

框架

良~23~西南三部电梯

合理

框架

良~19~南一部电梯

合理

混合—良~

9层

东南425041004300较优交通便捷度较优2、可比实例修正系数建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元；交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正■故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；（3）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近,而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动,故交易时间不需修正,修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正:首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较.评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二表三所示）（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比紘评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）

001001001001wra00100100100100100100100100100100100163001001001001liS0018666001001001001001am陰001001001001irnrrwir00166001001OSWT001001001001vr姿69001TOTTOTTOTsm醪0011010011013001001001001001001001001履日验tt¥3E滋a□9V華&洌E33IO［号N如勒董耐驰号（9）

设施设备101101101100平面布置100100100100建筑结构102102102100工程质量100100100100楼层101101101100朝向100100100100表三各项修正因素修正系数及比准价格计算表、实例ABCD项环亚大厦九运大厦华银城估价对象交易日期100/100100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100100/100繁华程度100/101100/100100/101100/100域交通便捷度100/101100/101100/101100/100因环境100/100100/100100/100100/100素土地级别100/100100/100100/99100/100公共设套备度100/100100/100100/100100/100个新旧程度100/100100/100100/100100/100别土地剩余年期100/100100/99100/98100/100因空置率100/100100/100100/100100/100素租金（元/證月）100/100100/100100/100100/100

停车位100/100100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100100/100设施设备100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑结构100/102100/102100/102100/100工程质量100/100100/100100/100100/100楼层100/101100/101100/101100/100朝向100/100100/100100/100100/100交易价格（元/m2）425041004300—比准价格（元/m2）4004394141764040取平均值，估价对象比准单价为：（4004+3941+4176）斗3=4040（元/^）（取整）估价对象房地产的比准价格为：4040x3086.05=12467642（元）3•市场法的估价测算结果采用市场比较法，经过以上测算得出估价对象总价为12467642元；单价为4040元/平方米（二）采用收益法分析测算1、估算年潜在毛收入

本次评估可获收益的商业用房建筑面积为3086.05平方米。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解■结合XX市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。可比实例A——亚大厦，月租金43元/平方米河比实例B—一九运大厦，月租金40一九运大厦，月租金40元/平方米河比实例C华银城，月租金44元/平方米。取平均值，估价对象租金标准为：（43+40+44）v3=42（元/m2）由此确定估价对象在现时状态下，在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况，估价对象月租金为42元/平方米，根据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、无空■情况下的年潜在毛收入为：42x3086.05x12=1555369（元）2、估算年有效毛收入根据估价人员对XX市办公物业市场的调査.与估价对象区位相近.用途相同■规模相当的类似房地产■参照可比实例A—一环亚大厦、可比实例B一一九运大厦、可比实例C—华银城三个物业空■率，确定因空置.拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为：1555369x（1-5%）=1477601（元）3、年运营费用的测算运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，(Ik)(lie»zscn%%zxso・98ocnxOI-IXOS、(％G«-I)x01-1匕.OR+・《髯鰹wnaflls杞XX》必(666rl-l6zosl/mE>)帀」ISW-・里％S・I-ISississ。米归zk/lleOI-IZ担・HH9«eXX》s•ras»ls£l£(Ik)ZOI-II-I霊％ZX69ESSSI-IYSf@■设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算，则年税费为：1477601x5・85%=86440（元）③估算土地使用税，依XX市规定，按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取，则土地使用税为：1053・69x10=10537（元）④年税费为：177312+86440+10537=274289（元）（5）年运营费用合计估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和，则年运营费用为：31107+32866+3523+274289=341785(元)估算年净收益估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则年收益为：1477601-341785=1135816（元）5■资本化率的确定资本化率的本质是投资收益率,依据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，本次评估采用为资本化率计算方法为市场提取法，即搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益，选用收益法计算公式：v=ax[i-i]，求出其资本化率r(1+r)n估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况

的调查了解■结合XX市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产资本化率市场提取法的计算资料（见表四）:表四资本化率市场提取法计算表实例ABC华银城项目、、环亚大厦九运大厦市场单价（元/mJ425041004300建筑面积（mJ150020003000房地销售价格V万0637・58201290租金（元/眩月）434044空置率5%5%5%年有效毛收入万^73・5391.20150.48年总费用（万元）18.3822・8037・62净收益a55・156&4112.86剩余年期n393836资本化r8・26%7・87%8.24%取平均值，估价对象资本化率为：(8・26%+787%+8・24%)子3=8・12%6、尚可使用年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。估价对象的估价时点为2006年11月1日.估价对象土地使用权取得方式为出让。根据估价对象的《国有土地使用证》证载用途为其他商服用地，估价对象的土地使用权终止日期至2045年12月18日止，考虑到本次评估以商业用途为估价前提周至估价时点分摊土地剩余使用年限约为39.08年。估价对象证载结构为钢混，建筑物耐用年限为60年，大于土地使用权剩余使用年限，故本报告确定估价对象收益年限为土地剩余使用年限，即约为39.08年。7、收益价格的求取(1)选用收益法计算公式估