北京某购物中心扩建工程投资方案报告

北京***购物中心扩建工程建设方案投资分分析报告北京***公司司2005年122月目录第一章绪论5第二章项目概况6第三章项目建设的方案案和投资估算算8第四章项目方案的对照照比较表15第五章项目操作的建议议16第一章绪论论为了适应市场激激烈竞争，发发挥“***”的品牌效应应，促进区域域经济的发展展，扩大***购物中心的的销售规模，根根据自身的需需要，***购物中心决决定将***部分建筑（改改）扩建成与与现有商场一一体的商业建建筑。受北京***购购物中心的委委托，北京市市***会同北京***公司对位于于北京市***的***购物中心拟拟将***部分建筑改改建成购物中中心的工程实实地进行了调调查，并根据据委托方的要要求对***的建筑结构构现状和改建建的可能性进进行了研究，提提出几种改建建或扩建的思思路和方案以以及技术、经经济和投资的的估算，供委委托方参考。***购物中心心提供了***的部分建筑筑图、结构图图和第二期扩扩建工程的部部分建筑竣工工图，并配合合对现场实地地进行考察，双双方进行了互互动交流，本本报告主要依依据这些图纸纸资料和现场场实物调查和和委托方初步步要求进行研研究探讨而编编制。本报告仅供有关关部门做投资资决策时参考考，以期对项项目的方案选选择投资有所所帮助，不作作为投资立项项的依据。鉴于时间短暂及及目前了解等等情况的不足足，本报告书书难免会有不不完善之处，敬敬请委托人提提出相关建议议及意见，以以便共同商讨讨、完善。第二章项目目概况一、项目名称北京***购物物中心扩建工工程（以下简简称第三期扩扩建工程）。二、项目建设单单位北京市市***购物中心有有限责任公司司。三、坐落位置北京***购物物中心坐落于于北京***，第三期扩扩建工程原址址为现在的***，北与***购物中心第第二期扩建工工程相连，南南为***的酒店客房房，西侧马路路对面为***大厦。四、提出扩建****购物中心第第三期工程建建设的理由北京***购物物中心坐落于于北京繁华的的商业区，随随着全国和北北京经济的快快速发展，人人民群众的生生活水平的不不断提高，老老百姓的购买买力显著上升升。***购物中心适适应市场的要要求，发挥“***”品牌效应，满满足老百姓各各类层次的需需求，充分利利用***良好的区域域地位优势和和商业环境，使使得销售势头头良好，获得得了良好的社社会效益和企企业的经济效效益。为扩大大销售规模，***公司在1996年在原购物物中心的南侧侧扩建了约五五层建筑面积积6500平方米（长长约53米，宽24.28米）的第二二期工程（其其中一层为车车库，二至五五层共四层为为商场约5200平方米左右右），增加了了购物中心的的面积。由于于当时的各种种条件所限，营营业面积增加加的有限。近近十年来，商商场年销售额额达数十亿，销销售规模有了了很大的发展展，现有的建建筑面积远远远满足不了经经营的需要，为为抓住北京“申奥”良好的机遇遇，解决企业业长远发展面面临的“瓶颈”问题，同时时由于***的“会议中心”二、三层阶阶梯会议厅未未正常使用，为为有效整合资资源，有效利利用空间，使使现有的资源源能获得最大大的经济效益益，特提出将将现有***“会议中心”改扩建为购购物中心商场场。五、***购物物中心第三期期（改）扩建建工程建设原原址的现状北京***购物物中心第三期期扩建工程的的原址为现***，该楼为地地下一层，地地上三层建筑筑。地下一层层为商场的内内部用房；地地上首层为会会议用房，其其中200人以上会议议房2间，50人左右的会会议用房7间，附属办办公室5间，建筑面面积约1948平方米；地地上二层为阶阶梯式会议厅厅和附属办公公用房约1948平方米，地地上三层为阶阶梯式会议中中心的上部，建建筑面积约1440平方米。三三层总计建筑筑面积约5336平方米。第三章项目目建设的方案案和投资估算算按照委托方的要要求，综合考考虑购物中心心的地理位置置和条件，建建设项目的时时间机会成本本（需要到地地方政府办建建设用地选址址、建设用地地规划许可、建建设规划许可可等手续的费费用、难易程程度）、投资资费用等因素素，考虑购物物中心的发展展考虑了四套套改建方案。第一方案：方案：以会议中中心的e—k轴和1e—7e轴为界，直直接进行加层层改建，每层层建筑面积1440平方米（长45米，宽32米），总建建筑面积为7200平方米（5层，总高度度约25米），其中中商场4层，建筑面面积5760平方米，一一楼保留原会会议中心的使使用面积及使使用功能。这这种改建方案案的建筑面积积相当于第二二期扩建工程程的面积。这这种方案的特特点是：1、尽量利用梁梁、板、柱原原结构，对原原有结构进行行验算，进行行加固。2、地下室不破破坏原有结构构和防水体系系。3、最大限度的的减少拆除，对对周边的施工工影响减少到到最小。4、办理地方规规划等手续相相对容易些。该方案的工作难难度有以下几几个方面：1、加固现有柱柱、梁、板结结构以保证强强度。2、与第二期扩扩建工程楼层层高度保证顺顺序连接。3、f—j轴园园柱2e—5e间在三、四四、五层有21米跨度的强强度的处理。4、二层阶梯式式会议厅的标标高处理。投资估算：本投资估算主要要为建筑安装装造价（以钢钢结构和混凝凝土混合结构构），装修费费用只确定个个范围，由建建设单位自行行掌握。序号工程和项目名称称建筑面积（M22）单方造价（元/M2）合价（元）1土建工程7200192013,824,,0001.1新建部分土建工工程288017004,896,00001.2改造加固工程（含含地下室）576014008,064,00001.3拆除工程2880300864,00002装修工程720010007,200,00003动力及照明72004002,880,00004消防喷淋720090648,00005消防报警720080576,00006电梯工程7200100720,00007卫生工程720040288,00008空调工程72004002,880,00009弱电、智能系统统72001601,152,000010预备费5%1,508,440011合计72004399.531,676,,400第一方案建筑面面积7200平方米，工工程造价为3168万元，单方方综合造价为为4400元/M2。不含前期期费用和其他他费用。第二方案：方案：以会议中中心的c—m轴和1e—7e轴为界,每层建筑面面积约2430平方米（长45米，宽54米），总建建筑面积为12150平方米（5层，总高度度约25米），其中中商场4层，建筑面面积9720平方米，一一楼保留原会会议中心使用用面积及使用用功能，同时时增加近1000平方米建筑筑面积可作为为其他使用。这这种改建方案案除保留第一一方案的特点点外，需要拆拆除原来小楼楼建筑物1100多平方米，其其特点是：1、同第一方案案，结构进行行加固，保证证强度。2、地下室不破破坏原有结构构和防水体系系。3、最大限度的的减少拆除，对对周边的施工工影响减少到到最小。4、办理地方规规划等手续增增加了一定难难度。5、增加拆除小小楼面积1100平方米。该方案的工作难难度有以下几几个方面：1、加固结构以以保证强度。2、与第二期扩扩建工程楼层层高度保证顺顺序连接。3、f—j轴园园柱2e—5e间在三、四四、五层有21米跨度的强强度的处理。4、二层阶梯式式会议厅的标标高处理。5、增加了新建建建筑与老建建筑的连接难难度。投资估算：本投资估算主要要为建筑安装装造价（以钢钢结构和混凝凝土混合结构构），装修费费用只确定个个范围，由建建设单位自行行掌握。序号工程和项目名称称建筑面积（M22）单方造价（元/M2）合价（元）1土建工程121501857.522,569,,0001.1新建部分土建工工程7830170013,311,,0001.2改造加固工程（含含地下室）576014008,064,00001.3拆除工程39803001,194,00002装修工程12150100012,150,,0003动力及照明121504004,860,00004消防喷淋12150901,093,55005消防报警1215080972,00006电梯工程121501001,215,00007卫生工程1215040486,00008空调工程121504004,860,00009弱电、智能系统统121501601,944,000010预备费5%2,507,447511合计121504333.952,656,,975第二方案总建筑筑面积为12150平方米，工工程造价为5266万元，单方方综合造价为为4334元/M2。不含前期期费用和其他他费用。第三方案：方案：该方案在在第二期扩建建工程的外围围东西两侧扩扩出约29米，南北长长约52米，每层建建筑面积约1508平方米，总总建筑面积为为7540平方米（5层，总高度度约25米），其中中商场4层，建筑面面积6032平方米。3.3.2投资资估算：本投资估算主要要为建筑安装装造价（以钢钢结构和混凝凝土混合结构构），装修费费用只确定个个范围，由建建设单位自行行掌握。序号工程和项目名称称建筑面积（M22）单方造价（元/M2）合价（元）1土建工程75401911.914,416,,0001.1新建部分土建工工程7540170012,818,,0001.2改造加固工程（含含地下室）150810001,508,00001.3拆除工程30030090,0002装修工程754010007,540,00003动力及照明75404003,016,00004消防喷淋754090678,60005消防报警754080603,20006电梯工程7540100754,00007卫生工程754040301,60008空调工程75404003,016,00009弱电、智能系统统75401601,206,440010预备费5%1,576,559011合计7540439133,108,,390第三方案建筑面面积7540平方米，工工程造价为3311万元，单方方综合造价为为4391元/M2。不含前期期费用和其他他费用。第四方案：方案：该方方案为第二和和第三方案的的叠加。总建建筑面积为19690平方米（121500+75400），总工程造造价为8577万元（5266++3311），单方综合造造价为4356元/平方米，不不含前期费用用和其他费用用。第四章项目目方案的对照照比较表四个方案的综合合比较表序号方案名称建筑面积（M22）单方造价（元/M2）合价（万元）1第一方案720044003,1682第二方案1215043345,2663第三方案754043913,3114第四方案1969043568,577以上方案的投资资为总工程造造价，不含前前期土地使用用等费用。具具体选取哪个个方案主要取取决于投资收收益率和静态态、动态投资资回收期的大大小。鉴于这这项内容属建建设项目可行行性研究范围围。在此不再再叙述。以上上列出的对照照表供委托方方根据自己的的经济实力和和发展的需要要参考。第五章项目目操作的建议议由于本建设项目目是改造扩建建项目，要综综合考虑技术与经经济的方案比比较，考虑自身发展展的需要和建建设规模的协协调发展，考考虑地方规划划与建设的限限制条件，考考虑到地下建建筑物与上部部建筑物的结