苏州房地产产业市场前瞻

苏州房地产产业市场前瞻

力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。深入推进以人为核心的新型城镇化战略，必须要系统抓好城镇住房发展。围绕促进农业转移人口全面融入城市，要持续完善住房公共服务，推进租购同权；围绕转变城市发展方式，要着力解决大城市住房突出问题，实施城市更新行动，加快建设美丽宜居城市；围绕促进大中小城市和小城镇协同发展，要优化住房空间布局，加强城市间的互联互通，打造住房联动发展新格局；围绕提升城市治理水平，要推动住宅物业管理融入基层社会治理体系。城镇老旧小区改造工程城镇老旧小区改造不仅是民生工程，也是发展工程，更是培育国内市场拓展内需的重要抓手，是一举多得之举。十四五时期，全省将全面推进城镇老旧小区改造，2021年，完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；五年计划改造5000个老旧小区，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。苏州房地产行业调研：州城市情况（一）苏州房地产行业调研：苏州城市基本情况1、苏州房地产行业调研：城市区划苏州市下辖5个区，代管4个县级市，共有46个街道、51个镇，其中，苏州市区有35个街道、20个镇。市政府驻苏州市姑苏区三香路998号。2、苏州房地产行业调研：人口情况截至2021年底，苏州市常住人口1284．78万人，与2010年第六次全国人口普查的1045．99万人相比增长了21%，其中户籍人口762．11万人，常住人口城镇化率81．93%。3、苏州房地产行业调研：产业情况苏州聚焦电子信息、装备制造、先进材料、生物医药四大重点产业，2022年全年苏州实现规模以上工业总产值43642．7亿元，比上年增长4．1%，其中电子信息产业增长6．2%装备制造业增长7．9%，百强工业企业实现产值14544．9亿元，增长7．8%，制造业中新兴产业产值、高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达到53．5%和52．4%。4、苏州房地产行业调研：历年GDP2022年，苏州GDP为23958．3亿元，位居全国第六，是江苏唯一GDP超过20000亿的地级市，也是GDP十强城市中唯一的普通地级市。（二）苏州各区块房产市场概况1、苏州房地产核心区域苏州市早期发展路线为一体两翼，以姑苏区为核心，两翼分别是高新区和工业园区，工业园区位于苏州东部，是苏州高新技术产业最集中的区域，也是苏州房价最高的区域，姑苏区为苏州老城区，位于苏州市中心，高新区也称虎丘区，位于苏州西部，是全国首批国家级高新区。目前苏州市发展路线升级为一核四城：姑苏区为核心，相城区的高铁新城，高新区的科技城，园区的高贸新城，吴江和吴中的太湖新城。2、苏州房地产热点区域苏州房地产市场传统热点区域分别为工业园区湖东板块、湖西板块、双湖板块、高新区狮山板块，姑苏老城区由于保护古建筑以及限高等原因住宅多以老拆迁房以及园林别墅为主，房产市场活跃程度不高，随着苏州市发展路线升级为一核四城，北部相城区高铁新城板块、西部高新区科技城板块、东部工业园区高贸新城板块、南部吴江吴中太湖新城板块以及中心平江区平江新城板块成为苏州房地产市场的新热门板块，苏州代管的四个县级市中，昆山房地产热度居首。3、苏州房地产去化困难区域苏州市房地产市场两极分化明显，市区核心区域，除如园区湖东、奥体、新区狮山等项目可以实现日光外，绝大多数板块去化率低于40%，吴江区、相城区去化较为困难，代管四个县级市中常熟房地产市场去化最为困难。新建住宅品质提升工程鼓励房地产开发企业提高住宅建设标准，推广应用新材料、新技术、新工艺和新设备，加快建筑工业化升级和数字化转型，不断提升住房品质和宜居性能。采用装配式建造方式，提高施工精细化水平；大力推动绿色住区、绿色住宅建设，新建居住建筑全面按照75%节能标准设计建造，绿色建材应用比例达到60%以上；推广成品住房和装配化装修，装配化装修建筑面积占同期全装修建筑面积比达30%。推动充电设施所需管线敷设至每一停车位，并实施有序充电，解决社区充电难问题。充分利用现代信息技术，加快发展数字家庭。落实住宅项目建设单位工程质量首要责任，实施住宅工程质量保险制度，鼓励推行住宅工程质量潜在缺陷保险。持续开展建筑施工安全生产专项整治，大力推进智慧工地建设，推动在建工程项目统一纳入信息化监管，提高建筑施工安全生产标准化、信息化、规范化水平。将住宅绿色性能和全装修质量相关指标纳入商品房买卖合同、住宅质量保证书和住宅使用说明书，推行住宅数字化交付和住宅使用说明书电子化。以住宅性能评价为基础，研究建立住宅品质评价体系，开展高品质住宅评价，引导住宅品质提升和高质量发展。规范房地产市场发展工作要求（一）统一思想，切实履职尽责各地要高度重视整治规范房地产市场秩序工作。要各自成立整治专班，细化工作任务，明确整治措施，落实工作责任，确保专项整治工作取得实效；要切实履行房地产市场监管的主体责任，建立联合查处机制，发挥部门合力，全面排查、依法整治。整治行动期间，各地要明确专人负责报送信息，要认真总结本地区专项整治工作开展情况，按月度、季度报送整治工作进展、解决的突出问题、典型案例以及整治成效等情况。（二）加强宣传，营造良好氛围通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等加强政策解读，正面引导舆论，通过定期集中曝光违法违规典型案例，形成震慑，为我市房地产市场平稳健康发展营造良好舆论环境。（三）从严查处，强化监督问责对专项整治工作过程中发现的违法违规行为，要依法依规查处。对整治工作得力、成效明显得区域予以表扬；对房地产市场秩序问题突出、未履行监管责任及时妥善处置得区域，约谈问责。（四）标本兼治，落实长效管理要坚持整顿规范与制度建设并重、专项整治与日常监督并重、加强管理与改善服务并重、投诉受理与主动监管并重、建立制度化常态化整治机制。（五）加强商品房预售资金监管各地要进一步加强商品房预售资金的监管，完善商品房预售资金监管制度，明确主管部门、开发企业和相关银行的责任和措施。保持房地产市场平稳健康发展夯实城市主体责任制。城市人民政府对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，根据地方经济社会发展水平、人口规模和结构变化、住房供求关系等因素，稳妥制定并实施一城一策工作方案，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期。坚持以居住为主，促进住房健康消费，完善住房市场体系，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求，保持政策的连续性、稳定性，坚决不将房地产作为短期刺激经济增长的工具和手段。健全城市群、都市圈住房供应体系，加强城市之间住房政策联动和统筹协调。科学编制十四五时期城镇住房年度建设计划，合理安排住房建设规模和结构。构建房地联动发展机制。建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制，促进住房市场供需长期平衡。完善人地挂钩政策，将新增建设用地指标向人口流入多的城市倾斜，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。按照十四五城镇住房发展目标合理安排住宅用地供应规模、结构和布局，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市适时增加住宅用地供应规模，去库存任务重的城市减少以至暂停住宅用地供应。建立房价和地价联动机制，灵活确定住宅用地竞买方式，严防高价地扰乱市场预期。加强土地出让后跟踪管理，及时掌握已供住宅用地的开发进度。推动房地产金融审慎管理。建立健全银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产市场过热的城市，强化房地产贷款规模管控，防范房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。落实重点房地产企业资金监测和融资管理规则，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，减少企业囤房囤地、非理性拿地，推动企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防消费贷款、经营性用途贷款等资金违规流入房地产市场。加大房地产市场监管力度。加强商品房开发全过程监管，建立健全房地产领域风险防控机制，防范化解住房领域矛盾纠纷。持续开展房地产市场秩序专项整治，规范房地产开发、交易、租赁、物业服务等行为，净化市场环境。推进房地产行业信用体系建设，开展房地产企业信用评价，根据信用评价情况对房地产企业实施差别化管理。加强房地产市场监测分析，完善房地产监测预警机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核工作。及时发布房地产市场形势和政策信息，积极释放正面信号，引导市场理性发展。居家社区养老服务发展工程补齐居家社区养老服务设施短板，推进无障碍设施改造，提升无障碍环境建设水平，合理增补各类适应老年人居家养老生活需求的家政、助餐、医疗和文化体育服务。推动和支持物业服务企业积极探索物业服务+养老服务模式，丰富居家社区养老服务内容，积极推进智慧居家社区养老服务，切实增加居家社区养老服务有效供给。积极引导市场化运作的老年公寓和养老社区的发展。鼓励新建住区中配建老年住宅单元，形成一定比例的适老化住宅或租赁型养老公寓。引导在城郊优质环境地区发展专业化养老社区，并与医疗机构、文旅度假资源相结合，发展特色康养项目。苏州房产市场情况（一）苏州新房市场1、苏州新房市场现状受到疫情冲击，2020-2022年苏州新房市场处于不断下行之中。从成交量、供应量来看，苏州近年成交量与供应量均处于一个不断下行的趋势，2021年之前大体上供应量大于需求量，2021年随着地产行业压力到来，开发商推盘不断减少，需求量大于供应量，成交价格下滑。2022年后成交量持续下滑但成交价格回升，这是由于苏州市场两极分化，核心区域如园区、新区狮山等高价板块销售仍然火热，而其他区域则销售一般所致。从库存量来看，2022年之前库存量大体是处于不断上升的阶段，2022年后库存量开始不断降低，这符合2021年后开发商推盘减少、需求量大于供应量的情况。从去化周期来看，随着疫情到来，苏州房地产市场逐渐转冷，2020年后去化周期从最短五六个月开始不断上升至12个月左右，2020年底、2021年初开始逐渐下降至10个月左右，而后再次上升至14个月左右，随着救市政策不断推出以及存量消化，去化周期开始下降至2023年1月的11个月左右。2022年苏州市场改善型住房销量较好，进入23年，可能由于疫情管控放松叠加楼市节后恢复，人们对于房价预期改善以及疫情期间积压的需求，刚需成为了节后消费主力，过往住房市场不佳的张家港市场销售改善明显，也以刚需为主。2、苏州新房市场展望随着救市政策不断推出、以及年后购房者信心恢复，未来苏州新房市场将会持续修复，未来苏州刚需住房需求将会持续释放，刚需型住房市场将会改善，同时，苏州市场传统核心板块也将维持其热度。（二）苏州二手房市场1、苏州二手房市场现状苏州二手房市场在江苏省内一直较弱，其存量巨大但是销量却很少，在过去数年间苏州二手房销量只有4000套/月左右，这是由于苏州地形为平原，城市土地资源充足，导致其优质地块供应量大，优质地块新房供给充足影响了二手房销售。2020年至今苏州二手房成交数量处于震荡下滑的状态，但是其成交均价反而逐渐上涨，这是由于苏州逐渐放开了二手房、新房限售限购，使大量核心区域二手房流入市场所致，这也反映了苏州房产市场冷热不均的现象。2、苏州二手房市场展望预计随着房产市场逐渐恢复以及外来人口流入，苏州二手房市场会有一定好转，但是由于苏州的新一核四城战略带来的增量新房以及过大的二手房存量，使得苏州二手房市场短期难以见到实质性改善。房地产市场整治重点（一）房地产开发房地产开发企业无资质或超等级开发；强制交付未达到竣工交付条件的房屋；违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。（二）房屋买卖发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取经营贷消费贷等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、茶水费等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序；新建商品房分销机构哄抬佣金、小蜜蜂式堵门拉客、恶意返佣撬客；网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息，渲染成交案例、炒作局部区域市场行情；通过各种方式制造购房恐慌情绪；臆测调控政策走向或趋势误导市场走势；夸大负面报道进行有偿新闻。（三）住房租赁未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在高进低出长收短付等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。（四）物业服务未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无