养老度假村项目案例

养老度假村项目案例分析——老年公寓模模式老龄化指的是在在社会总人口口中老年人的的比例越来越越高。对于老老龄化，国际际上最简单的的评判标准是是：60岁以上的人人口数占总人人口数的比例例超过10%，或65岁以上的人人口数占总人人口数的比例例超过7%。2007年底全国1%人口抽样数数据显示，我我国65岁以上人口口达到10055人，占总人人口数的7.7%。我国已成成为人口老龄龄化国家。我国自19999年以来已经经进入老年型型国家。新世世纪开始银发发浪潮滚滚而而来，而且老老年人口基数数大、发展速速度快、来势势凶猛。因此此解决老年人人的养老和居居住问题是摆摆在我国和各各个城市面前前的一个紧迫迫的社会问题题。目前我国国老年人选择择养老和住宅宅的方式，由由于历史和传传统观念等原原因主要以居居家养老为主主。主要形式式有与子女共共居、与子女女邻居、独居居，除此以外外还有托老所所、福利院、临临终关怀医院院以及老年公公寓等。老年年公寓（老年年社区）是依依据老年人的的特点和需求求设计、建造造的专供老年年人居住的住住宅。它既体体现老年人养养老居住，又又能享受到各各方面社会化化服务的住宅宅。老年公寓寓兴起于北欧欧一些国家，90年代在美国国一些城市发发展起来，成成为房地产业业的新兴领域域。中国的北北京、天津、大大连等城市近近几年也相继继建成老年公公寓。随着经经济的发展、人人民生活水平平的提高以及及观念的变化化，老年公寓寓的市场需求求将不断增长长。一、老年公寓需需求的不断增增长。1．中国人口老老龄化的发展展。我国已进进入老年型国国家，北京、上上海、天津、广广州、沈阳、大大连等大城市市也快速进入入老年型城市市。据世界卫卫生组织的资资料，一个国国家的老年人人口系数达到到10％以上（60岁以上人口口）或7％（65岁以上人口口）时，标志志着这个国家家或地区进入入老年型。老老年人口系数数是指一定时时点上老年人人口占总人口口的比重，它它反映人口老老化的程度（《人人口与社会保保障研究》陈陈朝先著，1998年版）。目目前我国60岁以上老年年人口已达1.3亿，占全国国总人口的10％以上，到21世纪中叶将将超过4亿，占全国国总人口的28％，即每4个人中就有有一位老年人人。又据预测测我国65岁以上老人人数将从2000年的0.94亿（占总人人口的7.3％），增加加到2050年的3.34亿（占总人人口的22.6％）（北京京大学健康与与家庭研究中中心网站提供供）。随着中中国人口老龄龄化和城市老老龄化的发展展，我们要建建造和发展适适合不同老年年人的不同要要求的各种类类型的住宅。其其中老年公寓寓会成为越来来越多老年人人的首选，对对老年公寓的的需求会不断断增长。2．观念的变化化。中国“养儿防老”、“三、四代同同堂”的观念和家家庭组合在不不断发生变化化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不不断上升。而而且，目前“四二一”的供养关系系不断增加，使使中间代所承承受的压力很很大，家庭矛矛盾也随之增增加。同时，随随着老年人观观念的变化，不不少老年人更更加关心生活活质量的提高高，而不愿意意和子女同住住，独老户的的比重不断上上升。据中国国老龄科研中中心调查材料料显示，北京京市50岁以上的常常住人口中，希希望现在住进进老年公寓和和将来愿意入入住的分别为为10.4万和30.8万（北京晚晚报2002年10月19日）。目前前武汉市老年年人的居住方方式以与子女女同住为主占占65.2％。有47％的老人希希望与子女共共同生活，52.4％的老人希希望与子女分分开居住；现现与子女同住住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。3．社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特特别是在高等等学校、科研研单位等地方方，由于子女女出国等原因因，一对老年年夫妇家庭占占的比重较大大。目前北京京市60岁以上180多万的老龄龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人人家庭的主要要形式，所占占比重有可能能达到90％。目前天天津市内六区区的空巢老年年人家庭，占占总老年户的的62.4％，其中独独居老人为13％，偶居的的占49.4％（《老看看住房专题会会议论文集》2002年）。可见见，随着人口口老龄化的发发展，空巢家家庭的不断增增长，那么这这部分老人对对老年公寓的的需求将更加加迫切。4．现在的中青青年对未来老老年人居住方方式的选择会会有很大的变变化。据武汉汉市调查，现现在的青年人人（20－25岁）仅有28.5％，中年人人（40－50岁）有42.8％希望将来来与子女住在在一起（《城城市规划》2002年3期）。当他他们进入老年年时，由于我我国各种老年年机构已经完完善等原因，其其中很多人会会选择社会养养老的方式。所所以老年公寓寓的社会需求求是逐渐增长长的。5．随着老年公公寓数量的需需求不断增长长，这一新兴兴产业将有较较大的发展空空间。据上海海市调查，制制定上海市2010年老年公寓寓的发展规划划，入住人数数取老年人口口总数的3％的比例为为宜（发达国国家一般为4－5％）。按此此比例，到2010年上海市老老年公寓市场场需求总量将将达到187万平方米（《中中外房地产导导报》2001年18期）。如将将此比例推至至全国，那么么对老年公寓寓的需求，已已经是很可观观了。所以这这一新兴产业业的发展空间间很大。同时，随着老年年公寓的发展展，可以进一一步导致为老老人服务产业业的发展。老老年公寓的发发展，需要园园林、绿化、基基础设施、医医疗、邮电、通通信、文化教教育、装饰装装修、家用电电器、以及家家庭服务等一一系列产业和和服务业的发发展。而这些些产业的发展展又可以增加加就业，引发发商机。二、中国老年公公寓的特点老年公寓首先要要符合老年人人的特点和要要求。老年人人年纪大、身身体虚弱、眼眼睛不好、牙牙齿不健、腿腿脚不灵、消消化功能差，有有的高龄老人人和有各种疾疾病的老人生生活不能自理理，还需要生生活和医疗方方面的特殊护护理和服务。同同时中国老年年人在生活习习惯和观念方方面与外国老老人有很多不不同之处，因因此不能完全全照搬国外老老年公寓的模模式。我们应应按照中国政政府制定的“老有所养、老老有所医、老老有所学、老老有所为、老老有所乐”的养老原则则，创建符合合我国国情和和老年人需求求的中国老年年公寓。1．地点的选择择。依照老年年人的特点和和需求，老年年公寓适宜选选择在不远离离社会，不远远离家庭和亲亲友，空气新新鲜，交通方方便，有绿化化带、公园等等环境优美的的地方。2．老年公寓的的模式。国外外老年公寓的的模式，依据据1986年国际慈善善机构（HTA）的老年人人居住建筑的的标准分为7类：退休和和退休前老人人居住的住宅宅；生活基本本自理，仅需需少许监护和和帮助的健康康老人住宅；；提供全天监监护和最低限限度的服务和和设施的健康康老人住宅；；专为体力虚虚弱而智力健健全，不需要要护理和监护护的老人住宅宅；专为体力力尚健而智力力衰退并需要要个人生活照照料和监护的的老人住宅；；专为体力和和智力都衰退退并需要个人人监护和护理理的住宅；专专为体力和智智力衰退并患患有疾病、受受伤等的老人人入住的注册册医疗机构。又又依据各个国国家的现状和和经验，国外外的老年住宅宅模式大体上上可以划分为为四种：独立立式老年住宅宅；集合式老老年住宅（老老年人合住的的住宅）；护护理型老年人人住宅以及公公立养老院（社社会福利性）。从从资金来源划划分实际上分分为两种：家家庭和个人融融资；政府和和社会融资。借借鉴国外经验验，结合我国国实际情况，我我国老年公寓寓的模式大体体上可以划分分为三种：成成套老年公寓寓住宅；合居居老年公寓住住宅；护理和和医疗型老年年住宅或机构构（个人支付付或政府和社社会资助）。3．设计与配套套设施。老年年公寓要按照照老年人的特特点和“老年人建筑筑设计规范”，从住区规规划、设计到到配套建筑与与设施方面要要符合老年人人的特点和需需求。老年公公寓宜为低层层小高层（有有电梯）或平平房有小院落落，而不宜高高塔楼，住房房面积以合室室、一室、二二室小套房为为主。道路要要无障碍设计计，户内有紧紧急呼叫与电电子安防系统统。居室要阳阳光充分和通通风。老年公公寓要有完备备的配套设施施和服务，如如医院、健身身娱乐、文化化教育、图书书资料、购物物中心、银行行、邮局、交交流活动、家家政服务等。特特别是老年社社区内要配备备正规定点医医院。该医院院应具备治疗疗、抢救、咨咨询的功能，这这是关系老有有所养的重要要保障，是老老年人进住社社区最关心的的问题之一。4．规模与档次次。从居者本本身的利益。安安全管理和市市场需求出发发，老年公寓寓的规模不宜宜过大，这要要依据各地的的具体情况和和条件而定。要要依据老年人人不同的经济济和健康条件件以及需求，建建设不同档次次的老年公寓寓住宅。但是是中国目前老老年人的经济济收入普遍不不高，老年公公寓的开发和和建设要以广广大中低收入入者的经济承承受力和需求求为主，而不不能片面追求求规模与档次次。5．老年公寓的的性质。依据据国外经验和和我国的具体体情况，老年年公寓以经营营性与公益性性相结合为好好。老年公寓寓的租售方式式，可以由老老人的旧房置置换、旧房出出租、返本销销售入住等进进行资金运转转。此外，还还需要政府的的政策支持以以及社会各方方面的资助。福福利性的养老老机构，则是是由国家和地地方政府以及及社会出资予予以建设。三、老年公寓（老老年社区）的的现状与问题题老年公寓特别是是独立的老年年公寓，在欧欧美国家发展展较早，建设设较多，也积积累了不少的的经验。随着着我国经济的的迅速发展和和生活水平的的提高，对老老年公寓的需需求的不断增增长，老年公公寓在一些城城市也相继发发展起来，如如北京太阳城城国际老年公公寓，是北京京市规模最大大的独立老年年公寓。它建建于北京北部部的小汤山，占占地面积42万平方米，总总建筑面积18万平方米，可可以容纳近万万老人入住。它它的环境优美美、设施先进进、服务较好好。上海市是是最早进入老老年型的城市市，老龄事业业发展较早。1990年开办的浦东东老年公寓，是是全国首批老老年公寓之一一，目前全市市养老院和老老年公寓的床床位已达2万多张，相相当现有老年年人口的1％。大连市2001年底全市共共有养老机构构150所，其中老老年公寓11所，总床位7993张。这些城城市的老人公公寓和养老机机构的发展，为为解决老年人人的养老和居居住提供了很很好的条件，并并为总结老年年公寓的发展展和特点打下下了良好基础础。但是，由由于我国老年年公寓的发展展刚刚起步，从从全国范围来来看还存在不不少问题和需需要改进之处处。1．老年公寓的的建设供不应应求。国外一一些发达国家家，进住老年年公寓和养老老机构的老年年人约占老年年人总数的5％左右。以以我国大连市市为例，60岁以上的老老人71.1万，占城市市总人口的24.9％，若入住住老年公寓和和养老机构的的老人占总人人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2．老年公寓的的布局不尽合合理。目前老老年公寓和养养老机构的建建设还没有例例入各个城市市的总体规划划，缺乏从中中国老年人的的特点和需求求出发，而制制定的科学合合理的建设规规划。所以目目前存在着有有的老年公寓寓虽然环境和和物质条件都都很好，但地地点远离社会会、远离亲友友。交通不便便；有的居住住高层塔楼并并密度较高，活活动空间少等等，这些都给给老年人生活活和社会活动动造成不便。3．老年公寓的的价位偏高。有有的老年公寓寓环境优美，设设施齐全，服服务较好，但但是租售价位位较高，有的的月租价高达达2000－3000元，很多老老年人只好望望洋兴叹。如如上海市选择择老年公寓的的老人中，86.3％希望每月月所需费用不不超过1000元（《中外外房地产导报报》2001年18期）。北京市2000年调查显示示，50岁以上的常常住人口中，60％以上表示示近期或以后后愿意入住老老年公寓，但但他们所能承承受的平均价价格为860元；大连市市老人入住老老年公寓和养养老机构可以以接受的价位位为400－500元（《老年年住房专题会会议论文集》2002年）。可见见，在我国目目前广大老年年人的收入偏偏低的情况下下，老年公寓寓的档次和价价位要适合广广大中低收入入老年人的承承受能力。4．一些老年公公寓和养老机机构建筑老化化，设施不全全。一般来说说设备齐全，环环境优美，服服务周到的老老年公寓不太太多。而有些些单位和个人人资助的养老老机构，如福福利院、敬老老院的环境、条条件和服务则则较差，不能能达到老有所所养、老有所所乐的目的。5．政府和社会会对老年人的的住宅建设重重视和支持力力度不够。老老年公寓和养养老机构存在在资金投入不不足、管理不不善等问题。案例（一）一、内容概要二二、公司简介介1.公司概况2.发展目标3.现有业务44.

经营理念5.

客户概况6.

管理队伍三、项目市场背背景与市场情情况分析1.

养老服务社社区涉及的一一些宏观环境境分析2.

养老服务社社区的市场情情况分析3.

主要竞争情情况分析四、SWOT分析与关键键问题分析1．机会2．威胁3．优势4．劣势5．关键问题题五、目标与与目标可行性性分析六、营营销计划1．目标市场2．产品3．价格4．渠道5．促销七、财财务计划与财财务分析八、盈盈利模式、价价格定位、一一期产品建议议一、内容概要1．本商业计划划书说明了大大连开发股份份有限公司准准备在2008年，开发“夕阳红”养老服务社社区项目的计计划。2．本计划书涉涉及的时间为为2008年~2010年两年。3．开发“夕阳阳红”养老服务社社区项目，对对于本公司来来说，是基于于目前中国“银色市场”日渐增长的的趋势来考虑虑的。这一项项目的开发将将是一举多得得：一是为公公司找到了新新的利润增长长点；二是延延伸了公司的的产业链，完完善了老年产产业服务体系系；三是提升升了“某某”公司的知名名度，为公司司的未来发展展开拓市场做做出贡献。4．本计划书涉涉及的主要目目标是：分为为两期建设“夕阳红”养老服务社社区成为我国国东北部第一一个大型现代代化的、专业业化的、高档档次的老年社社区。“夕阳红”养老服务社社区各类住房房共2450套，根据精精确预估，社社区住房销售售的预期收入入为24000万元，社区区住房销售可可获得现金利利润7500万元，此外外还可以得到到公用建筑的的资产7250万元。另外外，社区每年年的管理服务务活动将为公公司创造利润润153万元。5．实现以上销销售和利润目目标，由于销销售市场广阔阔，市场需求求旺盛，经过过专业的对本本项目的投资资分析，实现现本计划书的的市场风险不不超过3%。6．“夕阳红”养老服务社社区的总建设设成本15769万元，由于于社区在建设设中同时销售售，故该项目目先期投资为为5000万元，某某公公司可以自筹筹资金1/2，即2500万元，其余余开发资金可可以由其他有有资金的项目目投资者以股股东身份提供供，公司定期期提供分红，并并为股东购房房提供优惠。二、公司简介1．公司概况2．发展目标3．现有业务4．经营理念本公司的经营理理念是——在老年服务务业务领域内内，以诚信经经营为基本行行为准则，始始终将顾客利利益置于首位位，提供有最最高顾客价值值的服务产品品，成为老年年服务市场上上顾客最为信信赖的公司和和品牌。本公司的宗旨与与使命是——专业性的从从事老年服务务业务，通过过不断延伸的的老年服务，构构造在银色市市场中最完整整的服务产业业链，在老年年化趋势明显显得不偿失“后工业化社社会”中，为不断断增长的市场场需要提供全全方位的老年年服务。同时时，不断为公公司所有投资资者和股东提提供最好的回回报，使公司司员工能够在在享受事业成成功的成就中中也使个人利利益得到不断断提升。5．管理队伍伍三、项目市场背背景与市场情情况分析1．养老服务社社区涉及的一一些宏观环境境分析(1)人口老老龄化趋势人口老龄化是世世界化的发展展趋势。按照照国际标准，一一个国家或地地区60岁以上的人人口达到总人人口的10%以上，或者65岁以上人口口达到总人口口的7%以上，即为为老龄化国家家和地区。按按照这个标准准，世界上有有很多发达国国家已经进入入老年型社会会，如意大利利、德国、希希腊、日本等等。排在首位位的意大利2002年老年人口口比例高达25%。同这些国国家相比，我我国人口的老老龄化程度还还不是很严重重，但由于特特殊的国情，我我国却即将或或已经成为世世界上老龄化化程度最快的的国家。有关数据显示，2007年我国的总总人口达到了了13.07亿，60岁及以上的的人口为1.44亿人，占总总人口的11.033%（其中，65岁及以上的的人口为1.00445亿人，占总总人口的7.69%）。这表明明，我国已经经步入了老龄龄化国家的行行列。同时，国国内外近期人人口预测发现现，在2020年之后，我我国的老龄化化速度将呈加加速度状，至至2050年，在每100个人口中，就就有30个左右60岁以上的老老人，将比那那一时期世界界平均老龄化化水平高出10个百分点。可可以预见，未未来的几十年年中，我国的的人口老化问问题将更加严严重。从出生生率出现下降降趋势到进入入老龄化社会会，发达国家家用了两三百百年的时间；；而我国自上上世纪70年代末80年代初出生生率开始大幅幅下降，到本本世纪初迈入入了初期老龄龄化，过程不不过20多年。这其其中既有政策策性因素，也也有社会因素素。严格的计计划生育制度度，经济、社社会高速发展展，疾病控制制、卫生条件件及生活质量量快速提升，种种种因素交融融共同导致了了人口老龄化化的加剧。(2)经济发展展——国民经济的的快速发展,为社区养老老奠定了日益益坚实的经济济基础据2007年第第一次全国经经济普查显示示:2006年,我国的GDP增加16.8%排列世界第第六位,虽然人均GDP却排名在世世界第100位之后,只有全世界界人均GDP的五分之一一。但我国的的国民经济稳稳步增长，人人民生活水平平不断提高，2003年人均GDP已达1000美元，我国国已进入了全全面建设小康康社会阶段。全全面建设小康康社会目标的的实现，将使使我们的国家家更加富强，人人民生活水平平不断提高，老老有所养的问问题也将得到到更好的解决决。(3)政治保障障——党和国家的的重视，为社社会养老提供供了政策和制制度保障首先，全面建设设小康社会发发展战略的实实施，特别是是科学发展观观的提出，以以人为本，重重视人的全面面发展，从总总体上为老有有所养创造了了良好的大环环境。其次，党和政府府十分重视老老有所养问题题。从1984年开始，我我国各地进行行养老保险制制度改革，党党中央国务院院陆续颁布了了《关于企业业职工养老保保险制度改革革的决定》、《关关于建立统一一的企业职工工基本养老保保险制度的决决定》、《社社会保险费征征缴暂行条例例》等文件。2000年8月,中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》,号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发,高度重视和切实加强老龄工作,发展老龄事业,大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出,要加强社区建设,依托社区发展老年服务业,进一步完善社区为老年人服务的功能,要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。2007年党的的十六届五中中全会《关于于制定国民经经济和社会发发展第十一个个五年规划的的建议》中指指出：要认真真研究制定应应对人口老龄龄化的政策措措施。党和国国家把国民经经济和社会发发展第十一个个五年规划中中把老有所养养问题放到了了十分突出的的位置，并指指明了发展的的方向。(4)理论与实实践——理论和实践践的探索，为为实行家庭+社区的社会会养老提供了了发展的理论论和实践依据据从理论上看，专专家学者们进进行了大量的的研究，提出出了许多有价价值的、可操操作性的发展展思路。他们们普遍认同，鉴鉴于我国目前前的经济政治治文化发展水水平，家庭养养老的功能必必须予以保护护和支持，而而且家庭所能能给予老年人人的帮助和感感受是养老机机构无法替代代的。中国老老龄科学研究究中心特邀研研究员、民进进会员对如何何实现老有所所养问题的研研究指出，养养老仍应以家家庭为主，机机构养老不宜宜为首选方向向。这对于实实行家庭+社区的社会会养老提供了了有价值的理理论支撑。从实践上看，浙浙江宁波市实实行了“居家养老”的做法，由由政府购买养养老服务、加加大社区养老老设施建设，使使一些高龄、独独居的困难老老人不离家也也能享受社会会化养老服务务，既降低了了养老成本，还还为一些下岗岗工人提供了了就业空间，宁宁波市的这种种做法值得其其他地区学习习借鉴和推广广。(5)人文环境境——休闲大连要做全国最最佳养老地大连正成为不少少外地人（尤尤其是东北人人）退休后养养老首选地，未未来5年将有上亿亿民资进入大大连养老业。75.32万，这这是2007年大连市户户籍60岁以上老年年人口数，占占大连市户籍籍人口总数的的15.288%。10年前，这个个数字是23.78万，占总人人口的比例不不到10％。大连市民政局一一位官员预测测，在未来20年至30年内，每4个大连人中中将有1个老人。依依托传统家庭庭养老的人将将越来越少，而而居家养老、社社区养老、机机构养老将成成为养老模式式的主流。而而大连因为气气候宜人、经经济较发达且且养老成本低低，可能在未未来20年成为全国国退休老人的的最佳养老地地之一。2.养老服务社社区的市场情情况分析(1)房地产需需求旺盛2007年55月，第一财财经与零点研研究咨询集团团联合发布了了《零点宜居居指数———中国公众城城市宜居指数数2007年报告》，对对国内20个城市进行行了宜居性分分析，并给出出宜居度排名名，排在前5名的城市市为宁波、厦厦门、大连、苏苏州和三亚，大大连位列第三三，且是前五五名中唯一的的副省级特大大中心城市和和唯一的东北北部城市。从从大连市近几几年城市经济济发展情况来来看，大连的的城市吸引力力和竞争力不不断升温，而而本次宜居城城市排名更加加显现了大连连这个城市宜宜居指数的均均衡性特征。从从国内外评价价宜居城市的的指标体系分分析来看，我我们认为，我我国宜居城市市应具备“三大环境”基本特质，即即怡人的自然然环境、丰富富的人文环境境和良好的经经济环境。优优质的“三大环境”可以解决人人们在城市宜宜居性上从物物质层面到精精神层面的综综合需求。从从居住舒适度度来讲，看一一个城市是否否宜居，首先先要看其自然然环境，是否否有怡人的气气候条件和丰丰富的自然生生态资源。其其次，应考虑虑城市的人文文环境，是否否有悠久的历历史文化，文文化是否具有有包容性，文文化是否能够够带给人不断断创新的力量量源泉，是否否给人以归属属感、认同感感。第三，要要看城市的经经济环境，是是否有稳步发发展的经济，是是否能给人们们充足的创业业机遇。之所所以认为大连连具备创建“宜居之城”的条件，正正是凭借着“三大环境”的相对比较较优势。随着城市化进程程加快，近年年大连的东北北部经济、政政治、文化中中心地位的进进一步凸现，城城市形象提升升，众多大型型外企纷纷进进入，这些都都无形地提升升了大连房地地产的价值，对对大连经济的的持续发展也也将产生积极极的深远的影影响。首次和和多次置业者者的增加，对对住房的需求求与日俱增，必必将刺激大连连市房地产市市场的繁荣兴兴旺，未来大大连市的房地地产市场仍然然看好，发展展空间仍然较较大。今后几年大连市市国民经济将将保持稳健的的运行，房地地产需求总量量不仅不会下下降，而且仍仍呈现旺盛的的需求局面。第第一，东北部部大开发使得得作为辽宁枢枢纽城市的大大连具有极强强的集聚和辐辐射能力，不不断吸引周边边的消费能力力。第二，城城乡居民收入入持续快速增增长，购房能能力进一步上上升，住房基基本需求和改改善型住房需需求会上升，成成为房地产需需求主流。第第三，随着工工业化的进程程和城市化发发展，在中央央各项惠农政政策支持下，城城镇化建设步步伐的加快，城城市新增人口口的住房需求求将为房地产产市场带来一一定的积极发发展空间。第第四，投资投投机性需求仍仍很旺盛。(2)养老服务务需求迫切随着我国进入老老龄化社会,老年人口数数量不断攀升升。据预测,再过5年,我国老年人人口将达到1.6亿;再过10年,将达到1.83亿;再过20年,将达到2.9亿;再过50年,将达到5.2亿,届时,总人口中的27.4%将是60岁以上的老老人。近10年来我国空空巢老人家庭庭上升也很快快,已占老人家家庭的26%,一些大城市市的空巢老人人问题更为突突出。全国独独居老人的比比例也从1987年的近4%上升到11%,这给城市社社区养老服务务工作提出了了严肃的课题题。来自大连市老龄龄委的数据：：2006年大连老年年人已突破85万。随着老老龄化社会的的来临，老年年人口已经成成为一个有其其特殊需求的的庞大群体，人人口老龄化压压力将开始显显现并不断加加重。人口总总量过多、人人口素质问题题和老龄化的的多重压力将将给经济发展展和社会保障障带来严峻挑挑战。从我国国的实际国情情出发，如何何解决老年人人的养老问题题，成为社会会各界广泛关关注的问题。目前我国社区中中的诊所,18..9%的老人需要,仅有0.5%的老人得到到服务；保健健指导,36..8%的老人需要,仅有9.3%的老人得到到服务；家庭庭病床,42..5%的老人需要,仅有14.8%的老人得到到服务；定期体检,57..8%的老人需要,仅有7.6%的老人得到到服务；应急服务,45..1%的老人需要,仅有0.7%的老人得到到服务。在最最早进入老龄龄化城市的上上海,19999年60岁以上老人人已达238万,占全市人口口的18%。以上资料使我们们清晰的看到到，日益增多多的老年人口口形成了庞大大的“银发市场”，该市场对对于社区养老老服务存在着着巨大的需求求，而现有的的养老院、老老年公寓、社社区服务等都都远远无法满满足顾客的需需求。既然已已然存在对于于社区养老服服务的需求，那那么开发养老老服务社区也也必然会有巨巨大的市场潜潜力。(3)支付能力力保障随着经济持续发发展，大连市市城市居民家家庭收支呈现现出平稳增长长态势，市民民生活质量得得到进一步改改善。2007年最新统计计结果显示，上上半年大连市市城市居民人人均可支配收收入达7816..79元，比去年年同期增长12.4%。在国家统统计局公布的的15个副省级城城市和4个直辖市中中，位列东北北部第一，比比列第2位的重庆市市高出了533元。调查显示，从收收入构成来看看，工薪收入入仍是可支配配收入构成的的主体，但增增长速度有所所放缓，主导导作用逐渐减减弱。1-6月大连市居居民人均工薪薪收入3889..73元，比去年年同期增长9.3%，低于可支支配收入增长长速度3.1个百分点。而另一方面，大大连市社会保保障制度逐步步完善，国家家加大了对低低收入群体的的保障措施，进进一步落实了了低保金的社社会发放，居居民人均转移移性收入达1738..63元，比去年年同期增长23.5%，居各项收收入增幅之首首。<市场结论>通过以上分析,,我们可以看看出,大连对于养养老服务社区区存在着庞大大的市场需求求,在大连市现现有的85万老年人口口中，如果有有百分之一的的老人愿意入入住养老服务务社区怡养天天年，最起码码要建设10个“夕阳红”这样规模的的养老服务社社区，才能基基本满足需求求。因此，开开发建设和经经营养老服务务社区是“夕阳红”未来发展的的重头戏，“夕阳红”公司有一定定的老年市场场的服务经验验，有一批忠忠实的潜在老老年顾客群，并并有该市场经经营管理的专专业人才，较较为充足的资资金支持，“夕阳红”肯定会在老老年产业上创创造奇迹。3．主要竞争情情况分析（1）养老服务务市场的竞争争分析经过详细的市场场调查，我们们发现目前的的大连市场尚尚无专门的养养老服务社区区，也就是说说，对于即将将开发的“夕阳红养老老服务社区”而言，大连连市场基本并并不存在行业业竞争者和品品牌竞争者。可可以说，“夕阳红”的这一项目目将要开垦的的几乎是一片片处女地，这这对于“夕阳红”公司的进入入无疑将是一一个极其有利利的局面。但是，一定意义义上的形式竞竞争者和一般般竞争者必然然是存在的。大大连以及周边边地区有一些些能够提供一一定养老服务务的场所，如如**老年公寓、**老年休养院院、***生态村——养老托老、省省医院老年中中心、***老年电梯公公寓等，以及及市区内少量量的片区提供供的社区养老老服务试点。不不过，相较于于专业的养老老服务团队，已已有的服务无无论是从基础础设施、人员员素质，还是是从服务质量量等方面都无无法满足大连连“银发市场”的需求，这这预示着“夕阳红”的进入将面面临巨大的市市场空间。社区养老的优势势：1.及时解决老老年人生活中中遇到的各种种实际问题；；2.减轻子女的的心理压力和和劳动负担；；3.维护老人与与子女双方的的自尊心，增增强双方的安安全感；4.缓解社会养养老的压力，减减轻政府的负负担；5.开辟就业途途径，为社会会提供就业空空间；“随着老龄化的的加快，养老老方式将更加加多元化。以以居家养老为为基础，社区区养老、机构构养老为补充充，政府为部部分人群购买买服务是养老老业的一种趋趋势。”大连市民政政局社会福利利处处长认为为，老年产业业也是朝阳产产业，未来几几年时间内，可可能会有上亿亿民间资金进进入养老业。据了解，在100年前，大连连全市不过七七八家社会养养老福利机构构，基本上都都只对城市孤孤老等特殊群群体开放。近近年来，各种种民办的养老老福利机构正正不断涌现，服服务对象也开开始多元化，仅仅大连市民政政局审批的民民办养老机构构就达到20多家，这还还不包括社区区托老所之类类的社区养老老服务机构和和一些以老年年公寓等形式式存在的机构构。（2）房地产市市场的竞争分分析据统计，20001年～2003年大连房地地产开发投资资完成额和商商品房竣工面面积年均增幅幅分别为23.866%、23.411%，而同期商商品房销售额额和销售面积积平均增幅分分别为37.333%、30.622%。近几年，大大连房地产开开发投资增长长率2002年为19.1%，2003年为20.7%，2006年1～4月为19.2%。统计资料料说明，GDP基本保持在13%以上的增幅幅，而房地产产开发投资的的增幅在20%左右。大连的经济状况况高速增长，2007年，大连市市全年新建商商品房成交面面积达到1600..51万平方米，同同比增长7.71%，销售金额额达到507.779亿元，同比比增长21.888%；2007年大连市城城区商品房成成交量为848.330万平方米，城城区新增商品品房供应量为为961.118万平方米，同同比大幅增长长33.944%。2007年全市商品品房交易均价价6173元/平方米，同同比增幅13.155%；商品住宅宅交易均价6578元/平方米，同同比增长18.966%。。2007年，大大连市共完成成房地产开发发投资450.554亿元，同比比增长54.6%。在所有的的投资中，土土地购置费135.661亿元，增长47.5%。商品房施施工面积3328..19万平方米，同同比增长13.3%；新开工项项目146个，增长49.2%；新开工面面积1569..15万平方米，增增长32.4%；销售面积1213..57万平方米，增增长7.5%；商品房竣竣工面积647.884万平方米，减减少24.9%；商品房空空置一年以上上的面积67.18万平方米，下下降19.4%。以上数据表明，大大连的房地产产业是一个有有着较强吸引引力的市场，这这样领域中必必然存在的众众多的竞争者者，四、SWOT分分析与关键问问题分析1．机会（1）巨大的“银色市场”来自大连市老龄龄委的数据：：2007年大连老年年人已突破85万。在这大大连市现有的的85万老年人口口中，如果有有百分之十的的老人愿意入入住养老服务务社区怡养天天年，最起码码要建设10个“夕阳红”这样规模的的养老服务社社区，才能基基本满足需求求。因此，开开发建设和经经营养老服务务社区是未来来发展的重头头戏。（2）政府的关关注与支持随着老龄化社会会的来临，老老年人口已经经成为一个有有其特殊需求求的庞大群体体，人口老龄龄化压力将开开始显现并不不断加重。人人口总量过多多、人口素质质问题和老龄龄化的多重压压力将给经济济发展和社会会保障带来严严峻挑战。从从我国的实际际国情出发，如如何解决老年年人的养老问问题，成为社社会各界广泛泛关注的问题题，各级政府府更是极为重重视此问题。“夕阳红”养老服务社社区项目致力力于解决社会会的养老问题题，必将得到到政府的大力力关注与支持持。（3）GDP的的保障随着经济持续发发展，大连市市城市居民家家庭收支呈现现出平稳增长长态势，市民民生活质量得得到进一步改改善。2007年最新统计计结果显示，上上半年大连市市城市居民人人均可支配收收入达5816..79元，比去年年同期增长12.4%。在国家统统计局公布的的15个副省级城城市和4个直辖市中中，位列东北北部第一，比比列第2位的重庆市市高出了533元。调查显示，从收收入构成来看看，工薪收入入仍是可支配配收入构成的的主体，但增增长速度有所所放缓，主导导作用逐渐减减弱。1-6月大连市居居民人均工薪薪收入3889..73元，比去年年同期增长9.3%，低于可支支配收入增长长速度3.1个百分点。而另一方面，大大连市社会保保障制度逐步步完善，国家家加大了对低低收入群体的的保障措施，进进一步落实了了低保金的社社会发放，居居民人均转移移性收入达1738..63元，比去年年同期增长23.5%，居各项收收入增幅之首首。有了经济的保障障，才能保证证服务的实现现，这也正是是某某此次开开发该项目实实现利润的重重要条件之一一。换言之，随随着经济的发发展，人民生生活水平的提提升，顾客更更能享受得起起我们的服务务，我们也更更加有利可图图，这正是顾顾客与公司“双赢”，甚至是包包括政府、社社会在内“多赢”的最佳局面面。（4）大连———养老胜地在美国，有很多多老人退休后后选择到加利利福尼亚和迈迈阿密居住，因因为那里阳光光充足，风景景优美。以上上两地也因此此被称为“退休州”、“养老市”。20年后，中国国的哪个城市市会成为退休休老人的最佳佳养老地？一一位投资养老老公寓的业内内人士认为，随随着我国老龄龄化进程的加加快，一些城城市成为退休休老人喜欢的的休闲养老城城市，常年有有大量外地退退休居民居住住肯定是一种种必然。而大大连又具有5大优势：第第一，大连的的气候、自然然环境在各地地居民中具有有很高的号召召力；第二，大大连周边旅游游资源丰富，能能够满足老年年人对自然的的喜爱；第三三，大连经济济比较发达，生生活便利；第第四、大连物物产丰富，养养老成本不高高；第五，大大连未来退休休人员较多，养养老机构将不不断兴起。不可否认大连的的经济、人文文、自然等条条件，使其充充分具备了作作为养老休养养地的优势，未未来的大连将将是越来越多多老年人的选选择，而大连连的养老产业业的市场商机机日渐明朗。2．威胁（1）观念落后后,意识不足虽然各级政府对对于老龄化的的问题相当重重视，但是在在少数个别地地区，由于我我国长期形成成的是家庭子子女养老观念念,因此面对我我国人口老龄龄化的挑战,一些职能部部门和社区管管理与服务部部门对开展和和加强社区养养老助老服务务的重要性和和迫切性认识识不足,没有把社区区养老助老服服务事业提高高到反映一个个社会文明进进步水平和提提高人民生活活质量、保持持社会稳定的的高度来认识识,服务意识差差。这些必然然给社会公众众带来了一些些对于社区养养老的负面心心理影响，对对于养老服务务社区的开发发产生一些阻阻力。（2）竞争者带带来的压力有商机必然有商商家，虽然目目前大连的养养老产业刚刚刚起步，商家家尚少，但不不容置疑的是是，在可预见见的将来，竞竞争者必将纷纷至沓来，这这对于该行业业的任何商家家都将带来一一定的压力与与风险。“夕阳红”在不久之后后，面对的必必将是一个竞竞争日趋激烈烈的市场，在在这里为数越越来越多的潜潜在竞争者转转化为现实竞竞争者，大家家都希望在这这养老产业的的锅里分一杯杯羹，任何行行业内部的现现存者、行业业外部的潜在在进入者都必必须清楚的意意识到这一市市场环境，并并做好充分的的准备，迎接接挑战。3．优势（1）对于目标标市场较为了了解简而言之，长期期从事老年产产业，使得公公司对于“银色市场”的特殊目标标顾客有着较较为清晰和深深刻的了解，这这些市场信息息对于“夕阳红”项目的开发发将有着极大大的指导意义义。（2）专业化的的服务队伍长期的老年市场场服务经验，无无疑也为某某某公司培养锻锻炼出了一支支具备专业素素质的老年服服务队伍，他他们了解市场场行情、熟知知顾客需求、具具备专业素养养、提供优质质服务、深受受顾客信赖。“夕阳红”项目的开发发，无疑将为为这些人才提提供一个更为为广阔的舞台台，让他们的的才华得以更更加充分的施施展。（3）先入为主主众所周知，中国国的老年市场场长期以来由由政府设立的的专门垄断机机构，这类机机构通过进行行相应的改革革走向市场化化道路，“夕阳红”公司率先进进入这样的行行业，获得了了极为重要的的两个先机：：一是政府给予政政策和其他方方面的全力支支持，如公司司长期得到了了如税收优惠惠、项目建设设的划拨用地地优惠等；二是原来由政府府垄断经营的的行业或业务务，在政府主主动试行改革革之时，先进进入者就没有有什么竞争者者，经营风险险极小，能够够使公司很快快度过建立初初期的困难，进进入良性循环环的状态，。公公司准备投资资建设和开发发的“夕阳红”养老服务社社区项目，也也是看准中国国政府准备改改革原来由政政府承担的对对孤寡老人的的福利性养老老方式的意愿愿和决心，并并利用这样的的机会，将公公司从“送终”延伸到“养老”服务领域，构构造一个更为为完整的老年年服务市场的的产业链，这这也是公司再再次看准一个个由政府作为为财政包袱被被“甩”出来的、将将大有作为的的老年服务的的业务领域。上上述两个绝对对有利因素，将将再次为公司司此次投资建建设“夕阳红”个人养老服服务项目，提提供外人很难难了解和发现现的好处及赢赢利机会。4．劣势由大连众多知名名房地产商开开发的等一系系列热销楼盘盘，将会与公公司即将开发发的“夕阳红”养老服务社社区激烈地争争夺顾客群。“夕阳红”由于提供专专业化的、健健全的、优质质的养老服务务，并配有专专门的硬件设设施，但用地地性质上的缺缺陷，“夕阳红”社区的房产产销售价格必必然将在一定定程度上低于于其他楼盘，如如果单单从地地产（无产权权）一个指标标衡量，“夕阳红”的竞争优势势将相对较弱弱。5．关键问题分分析“夕阳红”作为为专业化的养养老服务社区区，以优质高高价、高档专专业的形象进进入市场，是是否能如预期期的那样得到到目标顾客的的认可与接受受？大连养老服务市市场上存在一一定数量可以以提供类似服服务的机构，它它们提供的养养老服务必然然会对人们是是否选择“夕阳红”这种专业化化的养老社区区产生一定影影响。然而，毕竟有竞竞争才有发展展，虽然竞争争者不在少数数，但是“夕阳红”多年从事老老年产业的专专业优势、房房地产业的先先天优势、充充足的人财物物的资源优势势，以及抢先先进入养老服服务市场的先先机的获得，使使得“夕阳红”的养老服务务社区项目在在起点已经领领先对手，只只要有足够的的实力与耐力力，我们有充充分的理由相相信“夕阳红”可以一路领领先、一往无无前。五、目标与目标标可行性分析析“夕阳红”社区区仅在大连就就拥有极其广广阔的销售市市场，更不用用说近年来越越来越多的涌涌入大连的外外地购房者。简简言之，“夕阳红”养老服务社社区的销售将将会有着大好好的前景。根据财务计划提提供的数据，“夕阳红”养老服务社社区的总建筑筑成本与销售售费用的合计计，预估为*****万元；整个个社区的各类类住房共*****户，销售预预估收入为*****万元，计算算可知社区住住房销售可获获得现金利润润*****万元，此外外还可以得到到公用建筑的的资产****万元。另外，社区每年年的管理服务务活动还将为为某某公司创创造一定的利利润。管理服服务活动的总总费用支出约约为****万元，这些些活动带来的的收入约为****万元，公司司每年将从中中获得利润****万元。综上分析，我们们可以得出结结论，某某开开发实业股份份有限公司进进军老年产业业开发“夕阳红”养老服务社社区将是一举举多得：一是是为公司找到到了新的利润润增长点；二二是延伸了公公司的产业链链，完善了老老年产业服务务体系；三是是提升了“某某”公司的知名名度，为公司司的未来发展展开拓市场做做出贡献。六、营销计划1．目标市场“夕阳红”养老老服务社区主主要面向三类类目标顾客群群体：其一，本身文化化程度、收入入水平较高的的企事业单位位老年退休人人群。这类顾顾客较高的文文化素质，决决定了他们对对于老年生活活有着较高的的追求，他们们不但希望自自己的老年生生活拥有较好好的医疗、家家政等服务保保障，更希望望晚年生活能能够丰富多彩彩，满足其物物质和精神的的双重要求。同同时，这类顾顾客本身经济济基础丰厚，可可以独立负担担起在专业养养老社区购房房的经济开支支，一般不需需要子女的经经济支持，故故他们在购买买上具有更大大的自主决定定权。其二，经济收入入、文化素质质较高的中年年子女。这类类人群一般工工作较为忙碌碌，缺乏足够够的陪伴父母母、照顾父母母的时间，但但他们非常孝孝敬父母，关关心父母的老老年生活于身身心健康，希希望父母可以以在一个适宜宜的居住环境境中安度晚年年。这类目标标顾客群既有有购买专业养养老服务社区区住房的支付付能力，又极极其希望可以以为父母购买买这类住房作作为养老之用用。其三，有一定收收入、不喜城城市中心区的的喧嚣生活环环境、追求安安逸平静的老老年生活的退退休老人。这这类老人也许许收入并不丰丰厚，但他们们对于养老生生活有着自己己的追求，“夕阳红”养老服务社社区中开发的的小户型住宅宅楼正适合这这类顾客群。2．产品“夕阳红”养老老服务社区是是由大连某某某开发实业股股份有限公司司开发的我国国东北部第一一个大型现代代化老年社区区，某某公司司在开发“夕阳红”养老服务社社区的构想提提出之初，就就将“夕阳红”定位为中高高档的专业化化的养老服务务社区。“夕阳红”养老老服务社区总总占地面积350亩，其中建建筑用地64亩，道路广广场83亩，绿化水水面188亩，500车位的生态态停车场占地地15亩，社区容容积率0．77，绿化率超超过50%，提供了非非常适于养老老休闲居住的的环境。该社社区建设分为为两期，第一一期建设面积积10万平方米，第第二期建设面面积16万平方米，整整个社区预计计2008年末月开工工。社区居住住建筑分为院院落是住宅楼楼、酒店式公公寓楼、独院院士民居三类类，户型分为为28平方米～105平方米不等等的8种，充分满满足各类目标标顾客群的需需求。除此之之外，社区内内还设有幼儿儿园、茶园茶茶馆、食堂餐餐厅、交通车车等公共设施施，以及日用用百货、美容容美发、音响响出租、花店店、洗衣房等等商业设施满满足老年人日日常生活需求求。社区不仅仅向老老年人提供最最佳居住环境境，而且根据据老年人生活活特征，为他他们提供全方方位的养老服服务。完善配配套的医疗保保健设施和文文化娱乐设施施是这里的显显著特色，人人车分离设计计、无障碍通通道、四层院院落式电梯设设计、双扶手手、梯级低缓缓、方便轮椅椅、紧急呼叫叫系统一应俱俱全。这里有有常年的寄宿宿式老年大学学，是专为老老年人设计的的“老有所居，老老有所养，老老有所医，老老有所为，老老有所乐”的生态园。社社区物业根据据老年人的生生活实际，有有针对性地提提供老年文化化娱乐、交通通、安全保卫卫、家政、老老年营养餐饮饮服务。充分分体现了对老老人周到齐全全、无微不至至的关爱。<“夕阳红”养养老服务社区区养老服务的的三大主张>主张一：老老年生活张扬扬个性主张二二：阳光院坝坝邻里如亲主主张三：子孝孝孙贤尽享天天伦<“夕阳红”养老服务社社区养老服务务的八项服务务>“夕阳红”养老服务社社区，将老年年人在家中接接受的帮助和和关怀的各种种家庭照顾,作为提供社社区养老服务务的参照标准准，以倡导老老年健康生活活为己任，公公益性服务为为核心，实行行综合配套、多多元经营，以以提高社区的的生活品质。凡凡租住、购买买“夕阳红”养老服务社社区的老年朋朋友皆可享受受以下八项服服务：医疗保健与康复复疗养：按会会员制设立每每位会员的健健康档案，定定期进行全面面体检；免费费保健疗养咨咨询；免费参参加有关的保保健讲座；开开办小型的老老年病医院，设设置门诊、化化验、急诊、观观察病房、家家庭病床，送送医药上门；；全天候救护护车及护士值值班服务，在在这方面总的的要求应当是是“小病不出门门，大病不误误诊，急症及及时救，慢病病可疗养，事事事可咨”。心理咨询：影响响老人健康的的重要原因是是心理障碍，园园区将组织心心理医生为大大家进行心理理咨询与治疗疗。交通服务：开设设大巴专线往往返于大连与与园区之间，园园区内手推车车供免费使用用，并准备一一定数量的轮轮椅供出租使使用。当地的的三轮车与老老年车可以进进入园区，并并可以代客户户租用各种用用车。安全保卫：每户户都设置紧急急呼叫装置，服服务人员24小时值班；；园区内设置置三重安全保保卫措施：红红外监视、门门卫值班、保保安24小时巡逻。家政护理：为客客户提供经过过培训之后持持证上岗的养养老护理员以以不同方式（如如全天、白天天、钟点、出出行等）为老老年人服务；；此外还为客客户提供各种种家政、维修修、搬运等服服务。购物：园区设有有老年用品和和日常用品商商店并接受各各种代购服务务；园区内设设有便民商店店并接受各种种电话购物、免免费送物上门门。报刊服务：代订订各种报刊，报报刊投送到家家。音像制品的出售售与租赁：建建立专门的服服务部开展有有关业务。幼儿入托：幼儿儿园可以全天天入托，也可可以临时代管管。园艺：为了满足足部分老年人人对于园艺与与种植的爱好好，园区将辟辟出专门的地地块出租给老老年人，供他他们自己种花花种菜，丰富富晚年生活。旅游：园区与大大型旅行社合合作，经常组组织夕阳红专专项旅游；还还将与北京、大大连、广州等等地的老年社社区合作，举举行异地交换换居住疗养的的业务，尽可可能为客户降降低费用。房屋置换：为了了方便部分在在大连城内有有房而又希望望到园区居住住的客户，公公司可以代为为办理城内房房屋的出售或或出租事宜。法律顾问：园区区与有关的律律师事务所合合作，为客户户提供法律顾顾问与咨询服服务。老有所为服务：：这是一个常常常被忽视而而又十分重要要的服务，也也就是说要尽尽可能地为还还能够服务社社会的老人（特特别是有一技技之长的老人人）提供一个个老有所为的的活动舞台，提提供必要的条条件。鼓励老老年人尽可能能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在老年大大学中开办自自创中心让老老年人进行各各种手工制作作；如果有的的老人能够写写作诗文或能能够撰写回忆忆录，园区将将代为推荐、联联系出版与发发表。某某公司始终坚坚信，社区的的房屋销售只只完成了“夕阳红”项目开发的的第一步，完完善的养老服服务才是最终终赢得顾客信信赖的依托和和保障，是公公司在广阔的的老年产业市市场中进一步步发展的真正正基石。3．价格“夕阳红”养老老服务社区户户型分档销售售价格院落式住宅楼（元/平方米）29980318032803380酒店式公寓楼（元/平方米）3180328033803480独居式民居（万万元/院）68销售安排：2009年4月月中旬，为了了照顾本公司司股东集资建建房，向股东东限售第一期期100套住房（无无独院），按按第一档最低低价出售。收收全款。2009年6月月中旬，为了了照顾本公司司多年来的老老客户，向老老客户限售第第一期100套住房（无无独院），按按第二档优惠惠价出售。预预收80%。2009年9月月，向公司所所有股东和客客户出售第一一期各种住房房，按第三档档价出售。收收全款。同时时开始出售独独院。2010年4月月，第一期已已经建成，公公开向全社会会出售第一期期现房，按第第四档价出售售。2010年6月月，园区完全全可以参观，第第二期也已动动工，向全社社会出售第二二期期房，按按第四档价出出售。根据具具体情况，可可以考虑临时时确定某种优优惠政策。社区提供的各项项养老服务价价格按照市场场价格计算。“夕阳红”养老老服务社区将将主要目标定定位于中端市市场，提供宜宜人的居住环环境与完善的的养老服务，社社区房屋的销销售价格自然然比一般楼盘盘略低，从性性价比的角度度衡量，购买买“夕阳红”绝对会带给给消费者物超超所值的收获获。4．渠道“夕阳红”养老老服务社区的的销售，将在在使用直接销销售和委托代代理的传统模模式的基础上上，同时开辟辟网络营销模模式的新型销销售模式：（1）对于销售售给股东和老老顾客的部分分住房，由公公司采取直接接销售的模式式，因为公司司对于这部分分顾客情况较较为熟悉，保保持了良好的的联系，故采采用直销模式式，,销售过程中中发生的费用用也完全可由由开发商来控控制，高效从从严支出可以以大大降低物物业销售的费费用。而且从从渠道控制的的角度，由开开发商自己组组建的销售团团队和部门相相对委托代理理方式更容易易管理和控制制。（2）随着消费费者消费行为为的理性和成成熟，房地产产开发企业一一方面要扩大大规模追求规规模经济；另另一方面又要要走专业化道道路，细分产产业市场，企企业为了发挥挥专业开发优优势，经常将将销售工作委委托给更具专专业优势的销销售代理商来来完成。因此此，对于面向向社会销售住住房的80%，某某公司司决定委托给给专门的房地地产销售代理理商执行。这这种销售模式式优势在于：：①它简化了商商品市场的交交易活动，节节约开发商和和顾客共同的的时间和精力力，缓解了开开发商人力、物物力和财力的的不足,提高企业运运作的效率和和效益；②相对于直销销模式，委托托代理分散了了企业开发房房地产的风险险；③由于专门从从事代理销售售工作，代理理商一般都有有较多的销售售业务员和更更为广泛的客客户关系；④企业在推广广新产品的时时候，它更快快的将产品推推向了市场并并为顾客了解解，实现房地地产商品的销销售。（3）21世纪纪是信息化的的世纪，互联联网席卷中国国大地的时候候，也正是中中国住宅与房房地产业飞速速发展的时候候。房地产与与互联网的结结合必将引发发房地产产业业的营销革命命。网络营销销实质是营造造网上经营环环境，包括网网站本身、顾顾客、网络服服务商、合作作伙伴、供应应商、销售商商相关行业的的网络环境。在在这种环境下下，房地产企企业可以对开开发项目进行行网上宣传对对客户进行项项目产品的网网上调研，接接受意见反馈馈或通过商品品房网上竞拍拍给项目造势势，提升项目目人气。作为为传统的营销销方式的补充充和发展，网网络营销能更更有效地促成成消费者与企企业或企业与与企业之间交交易活动的实实现。我们已经清楚地地意识到，网网络营销必然然是未来房地地产销售的重重要趋势，某某某公司需要要尽快适应这这一潮流，并并尽可能的占占据有利地位位，所以某某某公司的房地地产网络营销销势在必行。此此次，“夕阳红”养老服务社社区的销售就就是某某公司司进入这一模模式的大好时时机，公司将将投入一定的的人力、物力力和财力，建建设起网络销销售的平台。公公司将拿出面面向社会销售售的住房中的的20%，作为网络络销售的对象象，尝试网络络销售，为将将来公司的销销售积累经验验、奠定基础础。5．促销此次的“夕阳红红”养老服务社社区的促销将将采用围挡、报报纸软文、路路牌等广告；；销售促进；；公共关系；；人员推销和和直接营销并并用的模式：：（1）广告由于于销售主要针针对大连地区区进行，故“夕阳红”养老服务社社区的广告将将主要当地报报刊、专门针针对老年人和和中年高收入入群体的杂志志刊登纸质媒媒体广告，同同时在市区内内老年人常出出入的医疗、健健身等场所附附近设立形象象广告牌、灯灯箱广告、公公交站台广告告、车身广告告等吸引特定定顾客群的注注意。（2）销售促进进、公共关系系与人员推销销选择节假日日，在市区内内选择场所为为老年人提供供免费的健康康咨询、简单单体检等服务务，以吸引目目标消费者的的注意、调动动其参与性；；在同一场所可同同时进行“夕阳红”养老服务社社区模型的展展览会，在当当场派发公司司印制的“夕阳红”社区的宣传传资料，并有有公司专门安安排的咨询人人员进行现场场咨询与推销销展示陈说；；（3）直接营销销从专业的老年医医疗、健身等等机构寻找特特定目标顾客客的联系方式式，采用邮寄寄销售目录的的方式进行促促销七、财务计划与与财务分析（鉴鉴于资源限制制，这里只提提供了简单的的现金流量表表）现金流量表一、房屋销售产产生的现金流流量项目金额额（万元）销售独居式民居居收到的现金金（按销售额额的90%）销售院落式式住宅楼收到到的现金（按按销售额的90%）销售酒店式式公寓楼收到到的现金（按按销售额的90%）销售可出售售格楼收到的的现金（按销销售额的90%）销售剩余房房屋收到的现现金（销售额额其余的10%）现金流入入小计：建设设总支出现金金作为销售费费用支出的现现金现金流出小小计：房屋销售产产生的现金流流量净额：二二、管理服务务活动产生的的现金流量（每每年）利用公公共服务设施施收到的现金金销售会员卡卡收到的现金金老年大学学学费收到的现现金幼儿园等等服务收到的的现金茶园茶馆服服务收到的现现金食堂餐厅服服务收到的现现金交通车服务务收到的现金金利用商业设设施收到的现现金代户出租租服务收到的的现金家政等服务务收到的现金金医药等服务务收到的现金金现金流入小小计：作为人员工工资支付的现现金水电费用用支出的现金金园林养护支支出的现金设设备维修支出出的现金其他他开支现金流流出小计：管理服务活活动产生的现现金流量净额额：八、盈利模式、价价格定位及一一期产品建议议作为大连中高档档老年住宅项项目的开山之之作，***项目虽然在在自然景观、地地理位置、文文化氛围、片片区形象、宏宏观政策、市市场机遇等方方面存在着得得天独厚的优优势，但项目目地块的用地地限制、规划划限制、建筑筑成本、周边边的配套设施施、政府的支支持力度等因因素又制约着着项目的发展展，同时，相相关项目的陆陆续推出，为为项目带来目目标客户分流流的威胁。根根据政府对宗宗地用途的要要求限定，项项目可能要面面临着没有产产权销售的不不利处境，在在这种情况下下，不仅会使使项目的资金金占用量加大大，而且将严严重影响到项项目的市场推推广和积极去去化，极大的的降低了资金金回笼的速度度。作为盈利性老年年公寓在收费费服务方面存存在着固定收收费、经常性性收费和不固固定收费三种种途径：1、固定收费：：有入住时的的一次性收费费和每月收费费两种模式，主主要是针对入入住的环境来来制定收费标标准；2、经常性收费费：内容包括括护理费和医医疗费用，根根据服务程度度的不同来制制定收费标准准；3、不固定收费费：主要体现现在某些特殊殊服务方面。根据现况，现就就****项目的去化化盈利模式和和价格初步定定位作如下论论述：一、盈利模式式的比较、分分析和建议根据对上海亲和和源项目盈利利模式的调查查和研究，以以及参考国外外相关老年公公寓的操作经经验，在中国国式创新的基基础上，就盈盈利模式提出出列举、分析析和建议。盈利模式列举1、会员制盈利利型模式及中中国式创新会员制盈利模式式：以出租为为主要经营方方式，收费水水平要比福利利型养老机构构的收费水平平高，具备自自己的医疗服服务人才。入入住者通常需需要交纳一定定数额的抵押押金，每月交交纳少量的管管理费。管理理机构通过专专业护理提高高收费水平获获取利润，国国外的专业管管理机构一般般将押金进行行投资以谋取取利润，具有有寿险公司的的经营性质。中国式创新：根根据中国传统统的消费习惯惯和置业惯性性，上海亲和和源对会员制制模式采取了了创新，增加加了记名会员员制盈利模式式，在交纳一一定数额的抵抵押金购得会会员卡，每月月交纳一定的的管理费的基基础上，记名名会员卡可以以继承和转让让，根据实际际经营状况，这这种模式相对对于非记名会会员制度来讲讲，更容易被被中国市场接接收。2、逆抵押贷款款购房逆抵押贷款购房房：这是目前前国外一些国国家普遍使用用的方法。即即老年人退休休以后，从开开发商处购买买一套老年公公寓，然后与与开发商签定定合同，每月月由开发商支支付给老人一一定数量的生生活费，直到到老人去世，开开发商返还剩剩余本金，住住房归开发商商所有，这种种模式对老年年人的入驻条条件有比较严严格的审核，一一般规定老年年人的年龄在在55周岁以上。3、转让使用权权模式在项目存在不能能进行产权销销售的实际条条件下，坚持持买卖不破租租赁原则，采采取转让固定定年限使用权权的盈利模式式也是资金快快速回笼和项项目运营的理理想模式之一一，在固定年年限内，使用用权在使用权权人死亡后，可可以由与死者者的有能力提提供使用费的的近亲属继续续使用，但应应重新签订使使用合同，所所有权人也可可以调整使用用权人。4、分散租赁模模式即采用一定押金金分月或分季季度付款的盈盈利模式，租租期一般比较较分散，有长长有短，且非非一次性付清清的经营模式式，在这种模模式下，一般般是由开发商商与专门的经经营公司或物物业公司合作作开发，将既既得利润作为为按股分红的的经营模式。盈利模式分析：：以上各种盈利模模式在经营效效益和资金回回笼的速度上上各有利弊，中中国式创新的的会员制盈利利模式在一定定程度上抬高高了目标客户户入驻的门槛槛，在消费理理念相对先进进和经济条件件相对雄厚的的上海，或许许能赢得市场场的认同，但但在大连是否否能被老年群群体认可，尚尚不得知，它它的操作经验验固然值得我我们借鉴，但但在未进行充充分的市场研研究之前，不不可轻易的盲盲目的全盘照照搬；逆抵押押贷款购房的的盈利模式在在一定程度上上，比较适合合较为独立的的老人，对消消费理念水平平也有着较高高的要求，能能不能适应大大连市场的需需求，也尚不不得知；转上上使用权的盈盈利模式，是是目前无法产产权销售的项项目最多采取取的手段之一一，但在继承承和转让上，又又较多的受到到政策法规的的约束，市场场的认同度也也会受到一定定的影响；分分散租赁的盈盈利模式对前前期投入和设设施服务配套套要求比较高高，但在经营营状况较好的的状况下，利利润也最为可可观，但资金金回笼速度也也最慢。盈利模式建议：：在综合分析以上上盈利模式之之后，建议根根据开发周期期，走多元化化盈利模式建建议，结合大大连市场实际际情况，在项项目开发前期期，以转让使使用权和逆抵抵押贷款购房房两种模式作作为最主要的的盈利模式，要要根据项目老老年住宅性质质优势，争取取在政策上获获得较大支持持，扩大目标标客户群体，增增加优惠力度度，以增强目目标客户投资资信心；在项项目开发中期期，在配套服服务设施呈现现一定规模或或开始运营的的情况下，采采取以会员制制盈利型和转转让使用权模模式为主的盈盈利模式，对对于会员制盈盈利型模式要要注意适当降降低入驻门槛槛；在项目开开发后期，在在前期配套服服务等日趋完完善的基础上上，以会员制制盈利模式和和分散租赁模模式为最主要要的盈利模式式。二、价格初步定定位在价格定位上，针针对项目客观观条件，按照照各盈利模式式的盈利水平平和可比楼盘盘量化定价法法方法进行价价格定位。采取会员制盈利利模式的价格格定位会员卡*万元，*平米，此卡卡可继承可转转让（不可退退还本金），但但与具体物业业不挂钩，会会员卡发行数数量以可售房房屋数量为上上限。（交房标准为市市场价300元/平米的精装装修标准，包包括地、墙、门门、窗、卫生生间、厨房、电电、气（不建建议使用）、水水、网等装修修，配电磁炉炉、空调等家家电设备和家家具设备可根根据客户要求求配置）采取逆抵押贷款款购房的价格格定位参照项目周边未未来一年内可可预期的市场场价格4000元/平米的价格格水准，项目目价格定位在在3180/平米的水准准，入驻者需需满足40周岁以上的的条件，按照照50年期限标准准，直到老人人去世，开发发商返还剩余余本金，所居居住期间按照照房产总额的的整存一年的的利息模式每每月发放生活活费，45平米的业主主每月发放600元左右生活活费；65平米的业主主每月发放750元左右生活活费；90平米的业主主每月发放1050元左右生活活费；（剩余余房款＝购房房总款*(90-去世年龄)/50）（（交房标准为为市场价300元/平米的精装装修标准，包包括地、墙、门门、窗、卫生生间、厨房、电电、气（不建建议使用）、水水、网等装修修，配电磁炉炉、空调等家家电设备和家家具设备可根根据客户要求求配置）采取转让使用权权模式的价格格定位参照项目周边未未来一年内可可预期的市场场价格4000元/平米的价格格水准，根据据其它项目70年使用年限限和有产权可可升值的实际际情况，以项项目的使用年年限为50年的标准，项项目在采取转转让使用权模模式的价格应应定位在3100元/平米左右。（交房标准为市市场价300元/平米的精装装修标准，包包括地、墙、门门、窗、卫生生间、厨房、电电、气（不建建议使用）、水水、网等装修修，配电磁炉炉、空调等家家电设备和家家具设备可根根据客户要求求配置）采取分散租赁模模式的价格定定位参照目前大连租租赁市场的价价格水准，在在高品质配套套服务设施的的基础上，项项目的分散租租赁价格应放放在**元/平米/月的水准上上，在加上经经常性和特殊殊性收费的盈盈利，整体的的盈利水平可可达到**元平米/月左右。（交房标准为市市场价300元/平米的精装装修标准，包包括地、墙、门门、窗、卫生生间、厨房、电电、气（不建建议使用）、水水、网等装修修，配电磁炉炉、空调等家家电设备和家家具设备可根根据客户要求求配置）三、一期产品建建议1、面积及户型型建议根据《*****前期调研定定位报告》调调查结果显示示，50平米以下、61－70平米以及81平米以上的的户型面积在在市场中的市市场的认同度度最高，约占占所有调查者者的71％，因此，建建议项目在产产品设计上以以45平米、60平米和90平米为主打打产品；受老老年住宅规范范限制，根据据设计面积，主主打的户型可可为一室一卫卫（45平米）、一一室一厅一卫卫（65平米）以及及两室一厅一一卫（90平米）。2、产品精装装修建议根据《*****前期调研定定位报告》调调查结果显示示，57％的受访问问人群对精装装修还是很感感兴趣的，至至于精装修的的市场抗性主主要表现在价价格和装修风风格上，在价价格问题上，项项目具有存在在优势的可能能性；对于装装修风格上，可可以通过多种种装修风格并并举的模式，供供目标客户选选择。3、一期产品规规划建议康体中心工程和和住宅工程是是相互联系相相互影响的，康康体中心的工工程的及时完完工利于树立立消费者投资资信心和项目目形象，利于于住宅工程的的积极去化，住住宅工程的积积极去化和进进入运营又对对康体中心的的完善和运营营有极大的推推动作用，故故建议康体中中心工程的建建设规划应积积极而快速地地进入施工状状态；而住宅宅工程则受到到老年住宅的的市场概念引引导、户型种种类的市场认认同以及盈利利模式的市场场认同等各方方面因素制约约，须坚持先先以产品的小小体量、多元元化以及盈利利模式的多样样化进行市场场试探，根据据市场反馈，再再及时调整整整体规划的市市场策略。结合方案一的规规划设计，故故建议项目在在一期开发时时，住宅工程程的规划建设设顺序要遵守守以下三个原原则：1、总体量不应应过大，以防防市场抗性较较大，不利于于后期调整；；2、以距康体中中心距离最近近的多层住宅宅为最佳选择择；3、以80平米米和65平米的户型型作为前期主主打产品；具体规划如下：：（图中红色色区域为建议议一期开发区区域）如图中红色区域域所示，*幢、*幢和*幢住宅楼距距康体中心最最近，总体体体量不大，约约为10000平方，其中1幢三个单元元皆规划为80平米户型；1幢两个单元元规划为80平米，另外外三个单元规规划为65平米的户型型；1幢两个单元元规划为65平米户型，剩剩余一单元规规划为45平米户型。（建建议80平米单元设设计为1梯两户；65平米单元设设计为1梯三户；45平米单元规规划为1梯四户）根据一期开发产产品的市场试试探反馈，及及时调整项目目后期开发的的规划和设计计，以利于项项目的良性和和平衡地发展展案例二地区养老机构项项目可行性计计划书一、办院可行性性分析养老服务业是一一个投资回收收周期比较长长的行业，对对此，投资者者要有清醒的的认识。进行行可行性分析析要考虑的因因素有：目前前本地区同行行业总量（床床位数）及分分布情况，本本地区老人及及家庭经济状状况，尽可能能了解和收集集其他养老机机构的入住情情况，地理位位置的交通和和环境情况等等。盈亏的主要因素素是入住率和和服务成本，这这里的服务成成本是指为老老人服务所必必需的，有房房租、降温取取暖费、水电电煤气费、工工资、办公费费用、维修费费、大型资产产折旧费等，都都要考虑在内内。办院的主要风险险在于，一是是入住率的不不足，房租、人人工费和取暖暖费等硬性开开支不能得到到有效摊