北京市某镇居住区土地一级开发项目申请报告

北京市**一级开发项目申请报告报告申报报单位：北京京市土地整理理储备中心***区分中心心报告编制单位：：**有限公司司项目报告编制单单位：**有限公司总经理理：**编制负责人：***编制人人：********审核人人:***目录HYPERLINK\l"_Toc230093798"第一章申报单位位及项目概况况6HYPERLINK\l"_Toc230093799"一、项目申报单单位概况6HYPERLINK\l"_Toc230093800"二、项目概况66HYPERLINK\l"_Toc230093801"三、报告编制依依据10HYPERLINK\l"_Toc230093802"第二章发展规划划、产业政策策和行业准入入分析12HYPERLINK\l"_Toc230093803"一、发展规划分分析12HYPERLINK\l"_Toc230093804"二、产业政策分分析15HYPERLINK\l"_Toc230093805"第三章资源开发发及综合利用用分析18HYPERLINK\l"_Toc230093806"一、资源开发方方案18HYPERLINK\l"_Toc230093807"二、资源利用方方案18HYPERLINK\l"_Toc230093808"三、资源节约措措施19HYPERLINK\l"_Toc230093809"第四章节能方案案分析20HYPERLINK\l"_Toc230093810"第五章建设用地地、征地拆迁迁及移民安置置分析21HYPERLINK\l"_Toc230093811"一、项目选址及及用地方案221HYPERLINK\l"_Toc230093812"二、土地利用合合理性分析223HYPERLINK\l"_Toc230093813"三、征地拆迁和和移民安置规规划方案233HYPERLINK\l"_Toc230093814"第六章环境和生生态影响分析析27HYPERLINK\l"_Toc230093815"一、项目建设环环境27HYPERLINK\l"_Toc230093816"二、环境保护228HYPERLINK\l"_Toc230093817"三、地质灾害影影响分析299HYPERLINK\l"_Toc230093818"四、特殊环境影影响分析300HYPERLINK\l"_Toc230093819"第七章经济影响响分析31HYPERLINK\l"_Toc230093820"一、经济效益测测算31HYPERLINK\l"_Toc230093821"二、经济费用测测算31HYPERLINK\l"_Toc230093822"三、经济分析337HYPERLINK\l"_Toc230093823"四、区域经济及及宏观经济影影响分析388HYPERLINK\l"_Toc230093824"第八章社会影响响分析39HYPERLINK\l"_Toc230093825"一、社会影响效效果分析399HYPERLINK\l"_Toc230093826"二、社会适应性性分析39HYPERLINK\l"_Toc230093827"三、社会风险及及对策分析440HYPERLINK\l"_Toc230093828"第九章结论及建建议41HYPERLINK\l"_Toc230093829"一、结论41HYPERLINK\l"_Toc230093830"二、建议41附表：项目投投资估算表附图：项目控控规图第一章 申报单单位及项目概概况一、项目申报单单位概况单位名称：北京京市土地整理理储备中心***区分中心心单位地址：北京京**区**镇**街29号单位性质：全额额拨款事业单单位；法人代表：***机构设置：规划划综合部、土土地整理部、土土地储备开发发部、市场交交易部；业务职能：受北北京市土地整整理储备中心心委托承担本本区范围内土土地的收购、整整理、储备、一一级开发及经经营性用地入入市公开交易易的管理工作作，其主要职职能如下：土地整理方面：：承担土地后后备资源调查查、土地开发发整理专项规规划编制等专专项技术任务务；参与本市市土地开发整整理年度计划划编制；负责责土地开发整整理项目立项项踏勘、可研研、规划设计计及预算的初初审；负责土土地开发整理理项目实施期期间的指导、监监督、检查，参参与项目的竣竣工验收；参参与土地开发发整理有关政政策研究。土地储备方面：：参与土地储储备开发有关关政策研究；；组织编制全全市年度土地地收购储备计计划；负责市市中心为主体体的储备开发发实施工作；；负责市中心心储备土地的的期间管理工工作；负责储储备、一级开开发、入市交交易土地规划划意见书申报报。开发管理方面：：负责全市土土地一级开发发管理及一级级开发招投标标组织工作；；编制年度土土地一级开发发计划；参与与土地一级开开发管理有关关政策研究；；负责储备开开发土地验收收工作。市场交易方面：：负责市土地地交易市场招招标拍卖挂牌牌业务咨询、业业务组织及后后期协调工作作；参与土地地市场交易有有关政策研究究。二、项目概况1．项目名称：：北京市**一级开发发项目2．项目建设背背景：**区地处北京京市南郊，永永定河冲积平平原上，总面面积1039..12平方公里，总总人口75.3万人。**区东与通县县相连，南与与河北省廊坊坊市、固安县县等相通，西西隔永定河与与房山区相望望，北接丰台台、朝阳二区区。经过十几年的建建设，**区基础设施施已比较完善善，尤其是北北京经济技术术开发区达到到了高标准的“七通”。伴随北京京市政府近年年来对南城的的政策引导和和投资力度的的加大，南六六环、南五环环东西贯穿该该地区，使这这些区域的基基础设施更趋趋完善，具有有了系统的供供电、供水、供供暖、供气网网络和雨污水水排放管线，交交通四通八达达，电讯设施施十分齐全。榆垡镇位于北京京市最南端，隔隔永定河与河河北省交界，处处于北京“两轴－两带带－多中心”发展格局中中的“西部生态带”范畴，是多多中心中的重重要一点，距距北京市区35公里，距**新城23公里。素有“京南第一镇”美誉。镇域域南北长约11公里，东西西宽约20公里，镇域域总面积约136平方公里。依依据总体规划划，榆垡镇是是北京市西南南部重要门户户，是集农业业、新技术产产业、生态旅旅游业为一体体的综合型重重点发展城镇镇。随着国家重大基基础设施可能能落户**，为区域临临空经济的发发展提供了机机遇**新城规划中中预留有发展展备用地，为为城镇发展预预留了空间，为为打造首都概概念新市镇创创造了条件，也也为结合重大大基础设施进进行规划定位位调整奠定了了基础。通过本项目的实实施，完成项项目用地的征征地拆迁以及及市政道路建建设和地下管管网的敷设，使使项目用地达达到“七通一平”建设条件，并并对一级开发发后具备条件件的经营性建建设用地以公公开招标、拍拍卖或挂牌方方式组织上市市交易。3．项目建设内内容：本项目土地一级级开发实施的的主要内容包包括：前期手手续的办理、拆拆迁补偿的实实施、市政方方案的咨询与与市政建设、验验收入市交易易及相关后续续事项。本项项目拆迁涉及及民宅拆迁总总共16户，建筑面面积4000万平方米；；本项目涉及及非住宅拆迁迁建筑面积1639平方米，为为集体企业拆拆迁。4．项目位置：：该项目位于榆垡垡镇镇区西边边，北起榆平平路，南至榆榆纬四路，西起起通和路，东东至今荣大街街。项目区位位优势和交通通优势明显。**街A组团用地范围**四路**街**路**街A组团用地范围**四路**街**路5．建设用地规规模：本项目总用地面面积14.62236公顷，建设设用地面积11.23307公顷，代征征道路3.277公顷，代征征绿地0.11559公顷。6．建设方案：：本项目总用地面面积14.62236公顷，建设设用地面积11.23307公顷，代征征道路3.277公顷，代征征绿地0.11559公顷；新建面积17.85万平方米，其其中居住用地地建筑面积7.12万平方米，安安置用房A-039的建筑面积8.96万平方米，商商业用地建筑筑面积1.79万平方米，容容积率为1.6，绿化率30%，建筑高度度24米。本项项目用地内需需拆除旧有建建筑5639平方米。8．项目开发周周期：本项目目计划20009年4月开始实施施，2010年10月具备上市条条件，至2011年4月完成全部部土地一级开开发。本项目开发周期期为两年。第一阶段：从22009年3月至2009年5月，完成前期期手续（规划划意见书、建建设项目用地地预审、一级级开发立项、建建设用地规划划许可证、制制定拆迁工作作方案等）的的申报工作。第二阶段：从22009年4月至2009年6月，完成征地工工作。第三阶段：从22009年6月启动民宅宅拆迁,9月完成民宅宅拆迁。第四阶段：从22009年10月至2010年10月，完成基础设设施建设。第五阶段：20010年10月至2011年4月，申请一一级开发验收收，入市交易易及后续事项项。9．项目投资及及资金筹措：：本项目总投资119722万元，由北京京市土地整理理储备中心及及**区分中心心负责项目资资金的筹措。10．经济预测测经预测，本项目目总投资项目目预计投入119722万元，预计计收入15848万元，预计计亏损3874万元。11．项目进展展情况目前，本项目正正在同步办理理项目规划意意见书、项目目交通影响评评价、项目环环境影响评价价等前期手续续，拆迁的前前期准备工作作已准备就绪绪，拆迁工作作于今年展开开。12．项目招标标本项目管理体制制实行项目责责任制、施工工监理制，并并对相关专业业工程等采用用相应的招标标方式。本项目建设过程程中所涉及的的招标内容主主要包括：拆拆迁招标、拆拆除招标、市市政工程和其其他专业工程程招标。本项项目的招标工工作应按照北北京市规划委委员会《关于于印发北京市市规划委员会会建设工程勘勘察设计招投投标备案程序序暂行规定的的通知》、《北北京市工程建建设项目招标标范围和规模模标准规定》（北北京市人民政政府第89号令）、《关关于印发北京京市工程建设设项目招标方方案核准办法法的通知》【京京发改（2006）664号】等文件件的规定执行行，确保本项项目在工程质质量、实施进进度、安全管管理、成本控控制等各方面面按规范实施施。13.项目运作作模式13.1开发主主体市、区两级中心心作为组织主主体，负责项项目资金的筹筹措监管和项项目各项手续续的办理。由由区分中心确确定项目管理理单位，负责责项目的征地地、拆迁及市市政基础设施施建设等具体体事务性工作作。13.2资金配配置原则上市、区两两级中心按88：2的比例投入入项目开发所所需资金，具具体到本项目目来说由市中中心负责征地地、拆迁费用用以及征地过过程中发生的的相关税费，共共计15778万元；由区区分中心负责责前期费用、市市政建设及公公益设施资金金等其它费用用，共计3944万元。13.3资金的的监管按签订的各项协协议，由市、区区二级中心按按协议约定的的资金数额支支付给协议的的乙方，即第第三方支付原原则。项目所需资金由由区分中心将将签订的协议议（征地协议议、拆迁补偿偿安置协议等等）报送市中中心，市中心心审核批准后后，属市中心心投资部分由由市中心将资资金直接拨入入相应的账户户，属区中心心投资部分由由区中心将资资金直接拨入入相应的账户户。由市财政局确定定项目资金的的审计形式和和审计机构。13.4工作分分工市中心负责.1筹集由市中中心负责筹措措的资金；.2协调解决项项目实施过程程涉及到市级级各委、办、局局的问题；.3审核区分中中心报送的协协议；.4项目的验收收；.5土地入市交交易及地价款款的监管。13.4.2区区中心负责.1筹集由分中中心负责筹措措的资金；.2编制、完善善土地一级开开发实施方案案；.3申报土地联联席会，办理理立项、规划划、征地等相相关手续；.4监管项目的的管理单位，保保障项目按实实施方案确定定的进度、成成本实施；.5与二级开发发单位的土地地交接；.6配合完成市市中心负责的的工作。管理单位负责.1协助编制土土地一级开发发实施方案，协协助办理立项项、规划、征征地等相关手手续；.2完成项目范范围内地上物物拆迁、安置置工作，完成成市政基础设设施建设工作作；.3开发完成后后至交地前的的土地管理工工作；.4二级开发单单位的市政接接用；.5配合完成市市、区中心负负责的工作。13.5资金的的回收开发完成后由市市中心组织入入市交易，交交易完成后，由由市中心收取取开发补偿费费，扣除市中中心投入的资资金及资金成成本后，其余余的返还分中中心。分中心取得剩下下的开发补偿偿费后按下列列顺序进行分分配：.1区财政出资资的本息偿还还；.2支付项目管管理单位的管管理费用（暂暂定2%）；.3计提。三、报告编制依依据1、建设部20000年发布的“房地产开发发项目经济评评价方法”；2、国家计委、建建委2006年发布的“建设项目经经济评价方法法和参数”；3、投资项目可可行性研究指指南（2002年版）；4、北京市人民民政府批转市市国土房管局局关于加强国国有土地资产产管理建立土土地储备制度度意见的通知知（京政发[20022]4号）；5、中华人民共共和国城镇国国有土地使用用权出让和转转让暂行条例例（中华人民民共和国国务务院令第55号）；6、招标拍卖挂挂牌出让国有有土地使用权权规定（中华华人民共和国国国土资源部部令第11号）；7、北京市土地地交易市场管管理暂行办法法（京国土房房管出[20022]716号）；8、关于印发北北京市招标拍拍卖挂牌出让让国有土地使使用权暂行规规定的通知（京京国土市[20055]302号）；9、关于印发北北京市土地储储备和一级开开发暂行办法法的通知（京京国土市〔2005〕540号）；10、关于印发发北京市收回回企业国有土土地使用权补补偿办法的通通知（京国土土用〔2005〕534号）；11、北京市人人民政府关于于调整本市出出让国有土地地使用权基准准地价的通知知（京政发[20022]32号）；12、关于印发发《北京市征征收城市基础础设施建设费费暂行办法》的的通知（京计计投资字[20022]17922号）。13、北京市制制定的其他与与土地开发整整理相关的法法规和规章；；14、规划指标标相关数据；；15、《榆垡镇镇居住区A组团普通测测量成果及成成果图》；16、《榆垡镇镇居住区A组团勘测定定界成果及成成果图》；17、编写人员员实地踏勘资资料、市场调调查资料及其其他相关资料料。第二章发展展规划、产业业政策和行业业准入分析一、发展规划分分析1．本项目的实实施符合《北北京城市总体体规划（2004年－2020年）》的要要求1993年以来来，经国务院院批准的《北北京城市总体体规划（1991年－2010年）》在指指导首都建设设和发展方面面发挥了重要要作用，规划划确定的2010年的大部分分发展目标已已经提前实现现。随着经济济社会的快速速发展，北京京进入了新的的重要发展阶阶段。为紧紧紧抓住本世纪纪前二十年重重要战略机遇遇期，充分利利用好城市发发展的良好机机遇和承办2008年夏季奥运运会的带动作作用，实现首首都经济社会会的持续快速速发展，解决决城市发展中中面临的诸多多矛盾和问题题，迫切需要要为城市未来来的长远发展展确定新的目目标，开拓新新的空间，提提供新的支撑撑条件。为了适应首都现现代代化建设的的需需要，2002年5月北京市第第九次党代代会会提出了修修编编北京城市市总总体规划的的工工作任务，根根根据2003年国务院对对《北京城城市市空间发展展战战略研究》的的的批示精神神，以以及2004年1月建设部《请请请尽快开展展北北京市城市市总总体规划修修编编工作的函函》，特特编制《北北京京城市总体体规规划（2004年－2020年）》。20005年1月27日，国务院院关关于北京城城市市总体规划划做做出了批复(国函[20055]2号)，同意了总总体规划的的实实施。《北京城市总体体规规划（2004年－2020年）》中对对北京的人人口口规模作了了规规划，2020年，北京市市总人口规规模模规划控制制在在1800万人左右，年年年均增长率率控控制在1.4%以内。其中中户籍人口1350万人左右，居居居住半年以以上上外来人口450万人左右。2020年，北北京京市城镇人人口口规模规划划控控制在1600万人左右，占占占全市人口口的的比例为90%左右。考虑到影响城市市人人口聚集的的多多方面因素素及及其不确定定性性，为适应应首首都城市经经济济社会的快快速速发展，根根据据对城市实实际际发展速度度的的动态监测测，适适时调整城城市市基础设施施建建设及城市市空空间布局，积积积极应对各各种种发展状况况，始始终保持城城市市规划对城城市市发展和建建设设的调控作作用用，统筹人人口口、资源与与环环境，实现现协协调发展。考考考虑到人口口流流动以及其其它它不确定因因素素，本次规规划划的城市基基础础设施等相相关关指标暂按2000万人预留。《北京城市总体体规规划（2004年－2020年）》中对对城镇建设设用用地规模进进行行了规划，2020年，北京市市建设用地地规规模控制在1650平方公里，人人人均建设用用地地控制在1005平方米。其其中中中心城城城镇镇建设用地地规规模约778平方公里，人人人均建设用用地地控制在92平方米；新新城城城镇建设设用用地规模约640平方公里，人人人均建设用用地地控制在1112平方米；镇镇及及城镇组团团城城镇建设用用地地规模约212平方公里，人人人均建设用用地地控制在1220平方米以内内。《北京城市总体体规规划（2004年－2020年）》在北北京市域范范围围内，构建“两轴－两带带－多中心”的城市空间间结构。（1）两轴：：指沿长安街街街的东西轴轴和和传统中轴轴线线的南北轴轴。（2）两带：：指包括通州州州、顺义、亦亦亦庄、怀柔柔、密密云、平谷谷的的“东部发展带”和包括**、房山、昌昌平、延庆庆、门门头沟的“西部发展带”。（3）多中中心：指在市市域域范围内建建设设多个服务务全全国、面向向世世界的城市市职职能中心，提提提高城市的的核核心功能和和综综合竞争力力，包包括中关村村高高科技园区区核核心区、奥奥林林匹克中心心区区、中央商商务务区（CBD）、海淀山山后地区科科技技创新中心心、顺顺义现代制制造造业基地、通通通州综合服服务务中心、亦亦庄庄高新技术术产产业发展中中心心和石景山山综综合服务中中心心等。本项目位于北京京市市**区榆垡镇地地区，处在“两带”的西部发展展带上，项项目目的建设符符合合北京城市市空空间发展战战略略的要求。2．本项目的实实施符符合《**新城规划划（2005--20200）》的要求**是北京与周周边城市市协调发展展的的重要门户户和和通道，**东部的京津津塘高速公公路路、西部的的京京开高速公公路路都是城市市重重要的城镇镇发发展走廊；；尤尤其京津城城镇镇发展走廊廊更更是未来京京津津冀区域城城镇镇协调发展展的的核心地区区，**将从面向区区域的城镇镇协协调发展中中获获得有力的的发发展支撑。北京市域空间发发展展格局为**的发展提供供了难得的的区区域机遇，**在北京市域域格局中占占据据了“联结一轴、横横横跨两带、关关关联多中心”的重要地位位，不仅是是北北京城市中中轴轴线的延伸伸，也也是北京唯唯一一横跨东西西两两带的行政政区区域，与首首都都城市中心心区区和多个职职能能中心保持持了了高度紧密密的的空间协调调关关系。《**新城规划划（22005--22020）》对**的城乡空间间布布局规划为为：：立足**区发展基础础，把握未未来来发展方向向，按按照城乡统统筹筹、区域协协调调整体发展展原原则，实施施带带状布局，片片片状发展，绿绿绿化隔离渗渗透透，宜居宜宜业业结合的模模式式，突出发发展展特色和风风格格，构筑“中部一体、东东东西两翼、产产产业集群、城城城镇组团、生生生态融合”的城乡空间间格局：（1）“中部一一体”位于北北京南中轴轴延延长线，是是奥奥运文化、历历历史文化和和现现代文化的的传传承与延伸伸，与与首都功能能核核心区联结结成成为一个有有机机文化整体体，是是中轴线的的延延承与发扬扬区区域。（2）“东西两两翼”指位于于**区东西两侧侧、贯穿南南北北的京开城城镇镇发展带和和京京津塘城镇镇发发展带，分分别别是北京东东部部、西部发发展展带的承接接和和拓展。（3）“产业集集群”是指以以北京经济济技技术开发区区和和北京生物物工工程与医药药产产业基地为为主主要依托，以以以各个产业业功功能区为中中心心，实现特特色色产业的空空间间聚集和规规模模发展。（4）“城镇组组团”则是分分别在南中中轴轴延长线和和京京津塘高速速路路沿线、京京开开高速路沿沿线线形成六个个城城镇组团，以以以**新城、亦庄庄新城为龙龙头头，各个重重点点镇为节点点，聚聚合各类要要素素和资源，打打打造产业高高度度发展、人人口口居住相对对集集中、人文文景景观特色突突出出的功能新新区区，充分发发挥挥支撑北京京城城市空间战战略略转型以及及辐辐射带动全全区区发展的战战略略作用。（5）“生态融融合”是指以以绿化美化化、生生态产业穿穿插插于新城、组组组团之间，融融融合于道路路两两侧和园区区之之中，避免免城城镇空间的的无无序蔓延，实实实现产业发发展展、人居环环境境与生态环环境境的有机结结合合，打造宜宜居居宜业的新**。《**新城规划划（22005--22020）》的区域划分分：：按照“中部一体、东东东西两翼”的城乡空间间结构，为为统统筹经济社社会会、资源和和生生态环境的的协协调和可持持续续发展，根根据据不同区域域的的现状发展展特特征、资源源禀禀赋及生态态环环境承载能能力力划分区域域，通通过对各个个区区域的限制制条条件、开发发强强度、开发发模模式和管理理模模式的分类类指指导，实施施分分区域的发发展展策略。（1）西部城镇镇发展区区（京开城城镇镇发展带）：：：包括**镇、西红门门镇团河路路以以西部分、庞庞庞各庄、北北臧臧村、榆垡垡镇镇及礼贤部部分分。（2）中部生态态型发展展区（生态态型型发展带）：：：包括西红红门门及**镇团河以东东部分、安安定定镇、魏善善庄庄镇及礼贤贤镇镇部分等。（3）东部城镇镇发展区区（京津塘塘城城镇发展带带）：：包括亦庄庄镇镇、长子营营镇镇、榆垡镇镇、瀛瀛海镇、旧旧宫宫镇、青云云店店镇。《**新城规划划（22005--22020）》的分区策略略：（1）中部生态态型发展展区位于北北京京南中轴延延伸伸区域，是是北北京城市中中轴轴线的延伸伸、传传承，是北北京京总规明确确要要求建设并并保保护好的重重要要绿色开敞敞空空间。中轴轴线线是北京城城市市发展的脊脊梁梁，是城市市重重要的文化化功功能轴线，南南南中轴延伸伸区区将是首都都面面向区域的的重重要节点，必必必须按照总总体体规划的要要求求建设并保保护护好中部区区域域。要将**中部区域作作为北京中中轴轴线的有机机延延续，必须须强强调中部区区域域的文化功功能能，同时大大幅幅提高其发发展展进入门槛槛，在在高水平发发展展的基础上上保保护好生态态空空间和团河河行行宫等文物物，规规划引入面面向向未来、以以知知识经济为为特特征的文化化创创意型产业业，以以产业合理理的的高端发展展整整备区域空空间间。中部地地区区是北京面面向向未来发展展的的重要载体体，魏魏善庄则是是这这一地区的的核核心，负有有带带动辐射中中部部区域发展展的的重要任务务。空间上，五环以以北北纳入中心心城城区或新城城规规划范围统统一一考虑，而而在在五六环之之间间原则上应应控控制建设规规模模，保证第第二二条绿化隔隔离离带的生态态安安全保育功功能能；六环至至房房通路区域域在在保证生态态环环境、提升升建建设标准的的前前提下，整整合合中轴沿线线用用地。（2）西部城镇镇发展区区是北京西西部部发展带的的重重要组成部部分分，是**区两大人口口、产业集集聚聚地区之一一，中中心城辐射射区区域的主要要通通道。以**新城为核心心，沿京开开高高速由北向向南南辐射延伸伸。在在促进永定定河河生态环境境改改善、风沙沙治治理、建设设沿沿河绿化防防护护林带的前前提提下，积极极引引导生物医医药药、旅游休休闲闲、商业物物流流、文化教教育育等生态友友好好型的产业业向向该地区集集聚聚。空间上上鼓鼓励城镇以以向向西发展为为主主，建设并并控控制好永定定河河沿岸地区区，鼓鼓励农村居居民民向发展走走廊廊附近城镇镇或或中心村聚聚集集。榆垡镇地区属于于“西部生态带”的规划范畴畴，而本身身又又处于未来来北北京大七环环的的交通结点点地地区，是“多中心”的“中心”地区之一。榆榆榆垡镇从规规划划建设开始始，正正是遵循“既发展经济济又守住一一块块净土”的原则，形形成了人与与自自然统一的的区区域特色。榆垡镇辖区内人人口口为4.7万，而榆垡垡新市镇发发展展目标未来来可可容纳常住住人人口为15–20万，无疑将将成为化解解中中心城市人人口口负荷过重重的的重要承载载地地。良好的的自自然环境、迅迅迅速发展的的产产业支撑体体系系，日益繁繁荣荣的旅游市市场场和完善的的现现代新市镇镇综综合配套系系统统和广茂的的田田野林苑，将将将为这里发发展展二产、振振兴兴三产产生生强强大的聚集集效效应，从而而增增加大量的的就就业机会，并并并最终创造造出出这里更为“宜居”的自然、社社会、人文文环环境。二、产业政策分分析析1．土地一级开开发政政策为了规范土地储储备备和一级开开发发行为，更更好好地实施城城市市总体规划划和和土地利用用总总体规划，确确确保有计划划地地供应土地地，根根据《中华华人人民共和国国土土地管理法法》、《中中华人民共共和和国城市房房地地产管理法》、《国国务院关于深深化改革严格格土地管理的的决定》（国国发[20044]28号）和《北北京市国有建建设用地供应应办法（试行行）》（京政政发[20055]6号）等有关关规定，北京京市国土资源源局、市发展展和改革委员员会、市规划划委员会、市市建设委员会会共同制定《北北京市土地储储备和一级开开发暂行办法法》。《北京市土地储储备备和一级开开发发暂行办法法》所所称土地储储备备和一级开开发发，是指政政府府依法通过过收收购、收回回、征征收等方式式储储备国有建建设设用地，并并组组织实施拆拆迁迁和市政基基础础设施建设设，达达到土地供供应应条件的行行为为。北京市国土资源源局局负责北京京市市土地储备备开开发管理工工作作，并委托托土土地储备机机构构组织实施施。北北京市发展展改改革、规划划、建建设、财政政和和审计等行行政政主管部门门按按照各自职职责责，做好相相应应工作。土地储备开发坚坚持持以政府主主导导、市场化化运运作的原则则，可可以由土地地储储备机构承承担担或者通过过招招标方式选选择择有相应资资质质等级的房房地地产开发企企业业承担。储储备备开发后的的土土地，按照照年年度土地供供应应计划和供供地地政策，有有计计划地向市市场场供应。《北京市土地储储备备和一级开开发发暂行办法法》对对土地一级级开开发主体、土土土地储备开开发发计划、开开发发实施方式式、开开发程序等等做做了相应的的规规定。本项目的实施是是在在符合《北北京京市土地储储备备和一级开开发发暂行办法法》的的条件下进进行行的，符合合北北京市土地地一一级开发的的产产业政策要要求求。2．**区国民民经济和和社会发展展相相关产业政政策策《北京市**区区人人民政府关关于于**区国民经济济和社会发发展展第十一个个五五年规划纲纲要要的报告》中中中对国民经济济与社会发发展展的主要思思路路和工作任任务务指出：要以“新北京、新新奥运”为契机，加加强城镇建建设设与管理，构构构建现代化化城城镇体系，创创创造良好的的产产业载体和和理理想的工作作生生活空间，核核核心在于科科学学规划，关关键键在于城市市建建设和城市市管管理并举，重重重点在于形形成成特色。按照组团发展的的思思路做好城城镇镇发展布局局。紧紧密结合北北京京城市总体体规规划，统筹筹考考虑发展条条件件和因素，以以以**新城和亦庄庄新城为核核心心，以重点点镇镇为基点，加加加快发展六六个个城镇组团团，即即：**新城组团，主主主要包括**镇、西红门门镇和北臧臧村村镇北部；；亦亦庄新城组组团团主要包括括旧旧宫镇、亦亦庄庄镇、瀛海海镇镇、青云店店镇镇；庞各庄庄组组团主要包包括括庞各庄镇镇和和北臧村镇镇南南部；榆垡垡组组团主要包包括括榆垡镇和和礼礼贤镇南部部；；安定组团团主主要包括安安定定镇、魏善善庄庄镇和礼贤贤镇镇北部；榆榆垡垡组团主要要包包括榆垡镇镇和和长子营镇镇。通通过深化各各组组团规划，加加加快编制控控制制性详细规规划划，推进项项目目建设，促促进进组团的形形成成。全面推进城镇建建设设。坚持规规划划先行，高高标标准编制完完成成各项规划划，为为高质量建建设设奠定良好好基基础。创新新城城镇开发建建设设机制和模模式式，吸引有有实实力的建设设主主体，提高高城城镇开发建建设设水平。按按照照北京城市市总总体规划要要求求，**新城规划面面积65平方公里，60万人口，未未来五年，必必必须积极促进**新城承担中中心城区疏疏解解功能，全全面面提升辐射射与与带动能力力，建建设高标准准、相相对独立的的具具有综合性性区区域服务功功能能的“京南绿色新新城”。加快启动**新城核心区区建设，以以新新城开发和和旧旧城改造促促进进城市功能能完完善，不断断提提供满足现现代代化城市生生活活需要的文文化化、体育、商商商业、休闲闲等等公共场所所和和设施。继继续续建设结构构合合理、设施施完完善、管理理规规范的住宅宅小小区，加快快推推动危旧小小区区和城中村村改改造。充分分利利用资源和和政政策优势，加加加快庞各庄庄、榆榆垡、榆垡垡和和安定四个个重重点镇发展展步步伐，提升升城城镇现代化化建建设水平。扶扶扶持一般镇镇发发展，逐步步改改善镇域面面貌貌，增强自自我我发展能力力。抓抓好中心村村建建设，改善善生生活环境和和条条件，引导导农农村人口适适度度聚集。《北京市**区区国国民经济和和社社会发展第第十十一个五年年规规划纲要》中中中提出要加加快快重点镇建建设设，抓紧完完成成各城镇组组团团内镇域规规划划的调整编编制制，以榆垡垡镇镇、庞各庄庄镇镇、榆垡镇镇、安安定镇等建建设设为重点，加加加速城镇化化进进程。榆垡镇做为重点点镇镇要重点建建设设国家级农农产产品加工业业示示范基地，以以以万亩生态态旅旅游区为基基础础，以北京京野野生动物园园和和其他娱乐乐项项目为核心心，结结合永定河河绿绿色生态带带，发发展会展、休休休闲、娱乐乐、康康体等休闲闲旅旅游娱乐业业，完完成北京育育才才小学榆垡垡分分校等公共共配配套设施建建设设，建设京京南南旅游休闲闲生生态新镇。同同同时，辐射射带带动礼贤镇镇南南部发展。3．行业准入分分析北京市土地整理理储储备中心***区分中心是是实施市区区政政府土地整整理理储备的办办事事机构，有有能能力承担该该项项目的开发发工工作。综上所述，本项项目目符合北京京市市规划要求求及及**区功能规规划和定位位，是是促进**区综合经经济和社会会全全面发展的的需需要，北京京市市土地整理理储储备中心***区分中心可可以承担本本项项目的建设设。第三章资源源开开发及综合合利利用分析土地资源、矿产产资资源、水资资源源等自然资资源源是人类赖赖以以生存的基基础础，是经济济社社会可持续续发发展的物质质保保证。本项项目目主要涉及及土土地资源的的开开发及利用用。我国人多地少的的基基本国情决决定定了土地资资源源的紧缺性性，因因此高效集集约约的土地利利用用是贯彻落落实实科学发展展观观，构建和和谐谐社会，实实现现人口、资资源源、环境可可持持续发展的的重重要前提。在在在城市化进进程程中，通过过对对于土地的的利利用、土地地宏宏观调控政政策策与微观政政策策、土地资资源源优化配置置等等方面的研研究究，力求寻寻找找集约利用用土土地资源的的途途径，以实实现现宏观经济济平平稳运行，为为为全面建设设小小康社会，建建建设资源节节约约型、环境境友友好型社会会提提供保障。北京市的年度土土地地供应计划划是是根据本市市的的国民经济济和和社会发展展计计划、产业业政政策、土地地利利用总体规规划划和城市近近期期建设规划划坚坚持总量控控制制、结构合合理理的原则而而制制定的，是是落落实国务院院对对北京城市市总总体规划批批复复意见，促促进进首都经济济社社会又快又又好好发展，保保证证北京市国国民民经济和社社会会发展“十一五”规划、北京京城市总体体规规划、北京京市市土地利用用总总体规划的的有有效实施。一、资源开发方方案案本项目位于榆垡垡镇镇镇区西边边，北北起榆平路路，南南至榆纬四四路路，西起通通和和街，东至至今今荣大街。项项项目区位优优势势和交通优优势势明显。北京市**区土土地地储备中心心作作为本项目目的的实施主体体，具具体负责本本项项目土地前前期期手续办理理、拆拆迁、市政政规规划设计等等土土地一级开开发发工作，使使项项目用地达达到到很好的建建设设条件。二、资源利用方方案案按照项目规划方方案案，本项目总总用地面积积114.622336公顷，建设设用用地面积111.230077公顷，代征征道道路3.2777公顷，代征征绿绿地0.11159公顷；新建面积17.85万平方米，其其其中居住用用地地建筑面积7.12万平方米，安安安置用房A-039的建筑面积8.96万平方米，商商商业用地建建筑筑面积1.79万平方米，容容积率为1.6，绿化率30%，建筑高度度24米。本项项目用用地内需拆拆除除旧有建筑筑55639平方米。三、资源节约措措施施建设用地合理的的容容积率是满满足足城市经济济发发展和环境境建建设的需要要，过过高的容积积率率带来人口口的的密集、环环境境的影响、市市市政及交通通的的负荷加大大等等问题，过过低低的容积率率又又会阻碍经经济济的发展，本本本项目的二二级级开发将在在满满足规划要要求求的前提下下，通通过合理布布局局，有效提提高高土地的利利用用率。另外外，在在二级开发发工工程实施时时注注意做到合合理理利用能源源和和节约能源源。第四章节能能方方案分析节约能源是我国国经经济和社会会发发展的一项项长长远战略方方针针，也是当当前前一项极为为紧紧迫的任务务。为推动全社会开开展展节能降耗耗，缓缓解能源瓶瓶颈颈制约，建建设设节能型社社会会，进一步步转转变经济增增长长方式，加加快快建设节约约型型社会，促促进进经济社会会可可持续发展展，实实现全面建建设设小康社会会的的宏伟目标标，必必须大力推推进进经济建设设工工作中的节节能能工作，这这有有利于缓解解我我国经济发发展展的资源瓶瓶颈颈制约，有有利利于循环经经济济的形成，是是是促进资源源永永续利用，保保保障经济安安全全，减轻大大气气污染，减减少少温室气体体排排放，实现现全全面建设小小康康社会和率率先先基本实现现现现代化的战战略略选择。本项目属于土地地一一级开发项项目目，为保证证做做到合理利利用用能源和节节约约能源，必必须须在本项目目的的二级开发发过过程中按国国家家《公共建建筑筑节能设计计标标准》GBB5011889-200005和北京市《公公公共建筑节节能能设计标准准》（DBJ001-6211-20055）、建筑设设计防火规范范GB550016--2006、《办公建建筑设计规范范》（JGJ667-20006）、《民用用建筑热工设设计规范》（GB501176-19993）等相关规规范进行节能能设计。同时时，在项目的的建设过程中中，还应注意意以下几方面面：贯彻执行国家能能源源政策：节节约约能源，提提高高能源利用用效效率和经济济效效益，保护护环环境，保障障国国民经济和和社社会的发展展，本本项目的建建设设将采用各各种种节能措施施以以降低能源源消消耗。绿化环境：绿化化设设计改善项项目目的使用环环境境和区域气气候候条件。总体规划布局：：项项目的设计计尽尽量采用南南北北朝向布局局，充充分利用自自然然采光、冬冬季季日照、夏夏季季遮阳及自自然然通风。围护结构：外墙墙采采用高效保保温温材料；玻玻璃璃及幕墙采采用用低辐射镀镀膜膜LOW--E中空玻璃，以以以减少太阳阳辐辐射，保证证室室内的热舒舒适适与视觉舒舒适适的目的；；加加强户间的的隔隔热以适应应不不同用户的的空空调标准。选用节能型产品品：：各专业均均选选用节能型型的的设备、材材料料、机械和和产产品。用能系统：采用用合合理的变电电室室、换热站站、泵泵站、中水水站站等各种站站房房的布局，为为为优化设计计和和节能运行行创创造条件。计量配置：水、电电、采暖、燃燃气、供热等等均设置符合合节能政策的的计量装置。系统控制和运行行管管理：为达达到到节能运行行，系系统设置满满足足根据不同同气气候条件、不不不同时段、不不不同区域，能能能够自动调调节节或手动调调节节控制。满满足足节能运行行管管理的各种种模模式。第五章 建设用用地地、征地拆拆迁迁及移民安安置置分析一、项目选址及及用用地方案1．建设地点本项目位于北京京市市**区榆垡镇镇区区西边，北北起起榆平路，南至榆榆纬四路，西西西起通和路路，东东至今荣大大街街。2．建设用地现现状本项目规划用地地面面积为14..6236公顷（合219.335亩），用地性性质为集体体土土地，其中中农农用地12..11公顷，建设设用用地2.52公顷。用地范范围内内现有涉及及需需要拆迁的的民民宅16户，建筑面面积4000平方米；土土地地种植部分分主主要为小麦麦等等农作物；；项项目地块范范围围内没有古古树树和文物设设施施。2.1 区域分分析析榆垡镇位于北京京市市最南端，距距距北京市区区335公里，距**新城23公里。素有“京南第一镇”美誉。镇域域南北长约约111公里，东西西宽宽约20公里，镇域域总总面积约136平方公里。依依依据总体规规划划，榆垡镇镇是是北京市西西南南部重要门门户户，是集农农业业、新技术术产产业、生态态旅旅游业为一一体体的综合型型重重点发展城城镇镇。榆垡镇隔永定河河与与河北省交交界界，处于北北京京“两轴－两带带－多中心”发展格局中中的“西部生态带”范畴，是多多中心中的的重重要一点。2.2 交通情情况况有京开路从镇区区中中部穿过，规规规划京开高高速速南延长线线从从镇区西侧侧穿穿过，规划划南南部货运通通道道从镇区北北部部穿过，发发达达的高速路路网网络丰富了了区区域对外联联系系的渠道。2.3 规划条条件件优势规划中预留有发发展展备用地，为为为城镇发展展预预留了空间间，为为打造首都都概概念新市镇镇创创造了条件件，也也为结合重重大大基础设施施进进行规划定定位位调整奠定定了了基础。3．用地方案本项目用地控制制性性指标如下下：：项目规划指标表表规划情况总用地面积(公公顷顷)14.62366建筑面积(万m2)17.85容积率建设用地面积11.23077居住7.111.6代征道路面积3.2770商业1.791.5代征绿地面积0.1159安置房8.951.6其他0其它0高度(m)24编号类别用地性质用地规模（平方米）总建筑面积（平方米）容积率建筑高度（米）建筑密度（%）绿地率(%)备注A-039[B]R255916.4489466.22441.6183030安置房A-040[B]R244475.661171160.997761.6183030A-030[B]C211915.775517873.662251.5243530A-038[A]G1586.430000100A-033[A]G1572.640000100代征道路32769.5555二、土地利用合合理理性分析本项目符合土地地利利用规划，占占占地规模合合理理，符合集集约约和有效使使用用土地的要要求求。具体的的规规划意见书书等等法律文件件正正在办理过过程程中。建筑筑规规划要求如如下下：建筑使用性质：：住住宅、商业业总建筑面积：1177.85万平方米本项目实施后的的土土地具体利利用用方案将在在二二级开发中中体体现。本项项目目二级开发发必必须严格按按照照规划要求求，注注意通过合合理理布局，符符合合土地利用用规规划，符合合集集约和有效效使使用土地的的要要求。三、征地拆迁和和移移民安置规规划划方案1.征地方案1.1征地政策策按照《北京市建建设设征地补偿偿安安置办法》（北北京市人民政政府令第148号）文件的的规定执行。补偿标准根据《北京市建建设设征地补偿偿安安置办法》（市市政府148号令）“征地单位支支付的征地补补偿费包括土土地补偿费和和安置补助费费。涉及青苗苗和其他土地地附着物的，还还应当向所有有权人支付青青苗补偿费和和其他土地附附着物补偿费费”（1）征地补偿偿标准根据目前该地区区集集体土地征征地地补偿的一一般般情况及榆榆垡垡镇与土地地中中心签订的的协协议价格，结结结合兴创公公司司开发经验验，对对涉及榆垡垡镇镇域范围内内的的农用地补补偿偿价格暂定定为为6万元/亩（含土地地补偿、安安置置补助，含含地地上物及青青苗苗补偿费用用）。（2）征地相关关税费在征地过程中需需缴缴纳的相关关税税费主要包包括括防洪费、耕耕耕地开垦费费、耕耕地占用税税等等。其中：：防洪费：根据北北京京市人民政政府府令（19994）第21号《北京市市征收防洪洪工工程建设维维护护管理费暂暂行行规定》，防防防洪费征收收标标准为20元/平方米。计计费基数为为用用地范围内内建建设用地面面积积。耕地占用税：根根据据北京市人人民民政府《北北京京实施〈中中华华人民共和和国国耕地占用用税税暂行条例例〉〉的办法》自自自2008年1月1日起施行，规规规定**区耕地占用用税为40元/平方米。耕地开垦费：根根据据《中华人人民民共和国土土地地管理法》第第第四章第三三十十一条规定定，国国家实行占用用耕地补偿偿制制度。非农农业业建设经批批准准占用耕地地的的，按照“占多少，垦垦多少”的原则，由由占用耕地地的的单位负责责开开垦与所占占耕耕地的数量量和和质量相当当的的耕地；没没有有条件开垦垦或或者开垦的的耕耕地不符合合要要求的，应应当当按照省、自自自治区、直直辖辖市的规定定缴缴纳耕地开开垦垦费，专款款用用于开垦新新的的耕地。通通过过估价人员员的的实地调查查，根根据北京市市土土地整理储储备备中心**区分中心提提供的数据据和和估价对象象所所在区域的的实实际情况，该该该区域开垦垦新新耕地的费费用用大约为1..8万元/亩。1.2征地实施施本项目范围内总总用用地面积144.623366公顷（合219.335亩），全部部为集体土土地地。1.3土地取得得成成本按照上述征地补补偿偿标准，土土地地取得费为为22297万元，本项项目土地取取得得成本见下下表表：征地成本构成表表序号费用名称数量计费标准补偿金额（万元元）备注1土地补偿费219.4亩6万元/亩1316含安置补助费及及青青苗补偿2复垦费151.1亩1.8万元/亩亩2723耕地占用税121057平平方方米40元/平方米米4844防洪费112307..88平方米20元/平方米米2255合计22971.4费用支付付方方式征地单位将征地地补补偿费专户户存存储，接受受土土地行政主主管管部门的监监管管，依法支支付付。土地一级开发单单位位按照北京京市市征地补偿偿政政策的相关关规规定，将土土地地补偿费中中的的交纳保险险部部分直接拨拨付付给区社会会保保险经办机机构构，劳动力力安安置费由相相关关部门按照照安安置方案进进行行处理，地地上上物补偿费费、征征地补偿费费除除用于人员员安安置费外支支付付给村民委委员员会。2.拆迁方案根据对项目拆迁迁工工作的摸底底调调查，本项项目目涉及拆迁迁面面积共计56639平方米，包包括括民宅16户，建筑面面积约40000平方米；涉及及非住宅宅拆迁建筑筑面面积16399平方米，为为集集体企业拆拆迁迁。本项目具体拆迁迁实实施办法如如下下：2.1执行货币币补补偿政策本项目征地拆迁迁移移民方案全全部部为货币补补偿偿，不涉及及回回迁。采用用先先进行现状状调调查、评估估测测算制定拆拆迁迁补偿政策策，确确定对各原原用用地居民和和单单位的补偿偿价价格。2.2拆迁预算算编编制说明：：2.2.1 拆拆迁迁费用房屋拆迁费用包包括括：房屋拆拆迁迁补偿、非非住住宅类房屋屋拆拆迁费。2.2.2 间间接接拆迁费用用包包括：拆除除清清运费、评评估估服务费、拆拆拆迁服务费费。2.3．拆迁实实施施计划计划准备阶段：：22009年6月22009年7月主要做好项目启启动动前的各项项准准备工作，包包包括：确定定拆拆迁公司和和评评估公司，现现现场办公室室的的布置，各各种种资料的印印刷刷和准备，各各各环节工作作人人员到位并并落落实工作流流程程和岗位职职责责，向居民民宣宣传工作流流程程和拆迁政政策策，动员居居民民做好搬家家和和签协议的的准准备，为正正式式启动拆迁迁工工作打下基基础础。计划启动阶段：：22009年8月2009年9月前期工作基本就就绪绪后，先启启动动解危排险险。按按照档案管管理理要求完成成拆拆迁资料的的归归档工作，完完完成项目前前期期的费用结结算算。2.4．项目拆拆迁迁组织安排:组织领导：成立立拆拆迁指挥部部实实施本项目目拆拆迁。组织安排：指挥挥部部下设办公公室室，具体负负责责拆迁范围围内内被拆迁居居民民的入户调调查查摸底、收收取取相关证明明材材料，商谈谈拆拆迁事宜，签签签订拆迁协协议议书，解释释拆拆迁政策。监监监督被拆迁迁居居民的搬家家腾腾房及整理理居居民档案工工作作。办公室室下下设居民拆拆迁迁小组负责责拆拆迁范围内内被被拆迁居民民的的入户调查查摸摸底，签订订协协议等工作作，并并监督、实实施施对房屋的的拆拆除以及渣渣土土清运工作作。另另设安全稳稳定定纪检监察察组组，负责本本次次拆迁工作作中中对拆迁居居民民的政策解解释释、说服工工作作，及时化化解解拆迁中发发生生的矛盾、问问问题；负责责被被拆迁居民民协协议书、困困补补资金的审审计计、监察、审审审核工作，对对对被拆迁居居民民的拆迁补补偿偿工作进行行全全程监督。2.5．拆迁方方案案和进度计计划划保证措施施实施拆迁任务的的过过程中，严严格格按照拆迁迁政政策法规实实施施拆迁工作作，深深入细致地地开开展群众工工作作，拆迁动动员员形式多样样，思思想政治工工作作有针对性性，不不激化矛盾盾。入户调查细致严严密密。严格核核实实被调查户户的的住房、户户口口、家庭结结构构、婚姻状状况况等情况，务务务求准确，不不不得疏漏。科学合理地编制制安安置补偿方方案案。严格按按照照入户调查查获获取的资料料编编制安置补补偿偿方案，力力求求所编制方方案案真实合理理，达达到最理想想的的经济状态态，最最大限度控控制制搬迁成本本。群众工作深入扎扎实实。深入细细致致地开展群群众众工作，广广泛泛宣传拆迁迁政政策；拆迁迁谈谈话严肃认认真真，坚持原原则则，补偿协协议议表述明确确，数数字准确。拆迁资金使用方方向向准确，严严格格执行补偿偿款款发放程序序。严格拆迁现场的的安安全保卫工工作作。高度重重视视拆迁现场场的的消防安全全和和治安工作作，保保证良好的拆拆迁工作环环境境。配备充充足足的消防器器材材以保证拆拆迁迁工地的安安全全；及时发发现现并处理危危及及拆迁现场场的的治安事件件。拆迁资料归档及及时时，档案不不遗遗漏、不丢丢失失。本项目的拆迁补补偿偿方案依据据《北北京市集体体土土地房屋拆拆迁迁管理办法法》（北北京市人民民政政府124号令）、《北北北京市城市市房房屋拆迁管管理理办法》（北北北京市人民民政政府第87号令）、《关关关于印发<北京市非住住宅房屋拆拆迁迁评估技术术标标准>的通知》（京京京国土房管管拆拆[20022]646号）、《***区集体土土地房屋拆拆迁迁补助标准准有有关规定的的通通知》（京京***发[20044]2号）等等相关政策策法法规文件及及拆拆迁评估中中适适用的部分分实实际费用标标准准，并考虑虑到到本地区的的实实际拆迁价价格格因素和开开发发进度因素素，对对拆迁补偿偿方方案进行了了适适当调整，本本本项目的拆拆迁迁补偿方案案较较为合理。第六章 环境和和生生态影响分分析析一、项目建设环环境境1．气象条件本项目属北温带带大大陆性半干干旱旱季风气候候区区，冬春多多西西北风、北北风风；夏秋多多东东南风、南南风风。春季少少雨雨，秋季天天高高气爽，冬冬季季寒冷干燥燥。该该区年平均均风风速为2.44m/s，全年无霜霜期约200天；年均气气温为11..5℃。7月最热，月月平均最高高气气温为30..8℃；1月最冷，月月平均最低低气气温为-10℃。多年平均均相对湿度度为为60.2%，7、8月份最高为70～80%。该区多年平均地地面面蒸发量为为4450mmm//年，水面蒸蒸发量为22204.33mmm/年。最大冻冻土层厚度度约约70cm。多多年平均降降水水量约为5880mm/年，年降水水量的80%以上集中在6～9月。北京年日照时间间约约2700小时，年总总辐射约5350兆焦耳/平方米/年。冬季气气温较低，且且且风力较大大，应应尽量避免免冬冬季室外作作业业。2．水文地质状状况该区为永定河冲冲洪洪积扇中下下部部，系地表表河河流冲洪积积而而成，第四四系系松散层厚厚度度为100～200m。该该区表层土土岩岩性为砂土土、粘粘土、砂粘粘、粘粘砂等，厚厚度度为10m左右，地地表渗透性性不不大，渗入入率率l0%左右，深层层地下水较较浅浅层地下水水防防护条件好好。该区第四系地下下水水为河流冲冲洪洪积平原潜潜水水－承压水水地地区，为3～4野砂卵和砾砾石含水层层，含含水层岩性性是是砂卵石、砂砂砂砾石、粗粗砂砂、中砂、细细细砂等，并并沿沿地区河流流冲冲洪积的主主流流向方向呈呈纵纵向条带状状分分布。该区区距距地表1000m深度内的的含水层厚厚度度可达40～60m左右，渗渗透性能强强，渗渗透系数可可达达100m/昼夜左右。该区主要含水层层大大致可以分分为为四层：第第一一层为潜水水含含水层，底底板板埋深距地地衷衷10～22m，岩性性以砂、砂砂粘粘为主，潜潜水水位埋深5～8m，地下水水防护条件件不不好，极易易遭遭受地表污污水水下渗污染染。第第二层又为为砂砂、砂含砾砾石石，厚度20～25m。第三三层顶板埋埋深深距地表为40～45m，层性性以砂为主主，厚厚度约5m左右。第第四层顶板板埋埋深距地表表为为60～65m，岩性性为卵石含含砂砂，砂含砾砾石石等，厚度30～40m左右。该该区承压含水水层较富水水，降降深为5m时，单井井出水量可可达达3000～5000m3/昼夜。3．工程地质及及地震震地质环境境**区地处永定定河冲击击平原地带带，地地质状况优优良良，基岩系系古古代寒武系系石石灰岩，基基底底地质构造造稳稳定，基岩岩面面起伏平稳稳，无无断裂带，按按按国家规定定建建筑物8度设防，工工程地质可可满满足一般工工、民民用建设工工程程需要4．水资源条件件**区地处永定定河冲击击平原地带带，北北依京城、面面面向渤海，处处处于国家规规划划的京津塘塘高高新技术产产业业带中的重重要要地区。地地势势自西北向向东东南缓倾。地地地表高为15～45m，平均均坡度0.1%，地势平坦坦，地表排排水水情况较好好。**区境内有永永定河、凤凤河、新凤凤河河、大龙河河、天天堂河、凉凉水水河等大小14条河流，自自西北向东东南南流经全境境，分分属海河水水系系北支北运运河河，永定河河水水系，河流流总总长289..7km。**区除永定河河外，均为为排排灌两用河河道道，与永定定河河灌渠、中中堡堡灌渠、凉凉风风灌渠等主主干干线渠道及及众众多的田间间沟沟渠纵横交交错错，形成排排灌灌系统网络络。地地表水平均均径径流总量1.24亿m3，年利用1097..4万m3。地下水资资源较丰富富，水水质较好，埋埋埋深100mm以内第四纪纪地层中，潜潜潜水、承压压水水年平均开开采采量为3.24亿m3，是城市生生活、工业业、农农业生产用用水水的主要来来源源。地下水硬度在22884ml/升，PH值在7-8之间，为偏偏碱性水，水水水质良好，符符符合工农业业用用水和生活活用用水。二、环境保护本项目的建设内内容容为组织实实施施征地、拆拆迁迁、办理相相关关手续等土土地地一级开发发工工作，对环环境境的污染较较小小。目前拆拆迁迁尚未开始始。拆拆迁、施工工期期污染源主主要要有噪声、扬扬扬尘、废水水和和固体废物物，其其中噪声、扬扬扬尘和固废废为为最主要的的污污染物。环环境境保护问题题主主要是拆迁迁施施工期扬尘尘污污染的治理理、拆拆迁施工期期噪噪声的治理理、及及拆迁施工工期期建筑垃圾圾的的治理，此此外外无其他污污染染源，不存存在在有害垃圾圾的的处理问题题，但但在管理中中应应注意以下下几几点：2.1拆迁单位位应应在拆迁工工地地进口处设设立立标牌，标标明明拆迁单位位、施施工单位、施施施工负责人人、拆拆除时限；；2.2要制定拆拆除除施工方案案，要要有具体的的安安全技术措措施施、责任人人及及防止扬尘尘措措施；2.3拆迁工地地现现场周边应应围围档严密，防防防止物料、渣渣渣土外逸；；2.4应制定洒洒水水清扫制度度，配配备必要的的洒洒水设备及及指指定专人负负责责洒水和清清扫扫，随拆随随洒洒水，防止止扬扬尘，并设设相相应的排水水设设施；2.5工地出口口处处设置冲洗洗车车轮的设备备，确确保出入工工地地车轮不带带泥泥，运土方方、渣渣土的车辆辆应应封闭，防防止止遗撒；2.6拆迁施工工单单位要严格格按按照《北京京市市建设工程程施施工现场环环境境保护标准准》和和《奥运工工程程绿色施工工指指南》的要要求求，切实落落实实出入口设设置置车辆冲洗洗设设施等各项项环环保措施，防防防止车轮带带泥泥上路和运运输输遗撒，严严格格控制扬尘尘污污染。结合项目的实施施，环环境保护的的措措施如下：：拆迁施工噪声为减少拆迁施工工期期噪声对周周围围环境的影影响响，建议本本项项目采取以以下下措施：.1合理安排施施工时间间，应尽可可能能避免大量量高高噪声设备备同同时施工，除除除此之外，使使使用高噪声声设设备的施工工阶阶段应尽量量安安排在白天天，减减少夜间的的施施工量；.2对动力机械械设备定定期进行维维修修和养护，避避避免因松动动部部件振动或或消消声器损坏坏而而加大设备备工工作时的声声级级；.3尽量减少运运输车辆辆夜间的运运输输量，运输输车车辆在进入入施施工区附近近区区域后，要要适适当降低车车速速，禁止鸣鸣笛笛。拆迁施工扬尘为了减少扬尘污污染染，根据北北京京市人民政政府府关于控制制北北京市大气气污污染措施的的系系列通告的的要要求，建议议采采取以下措措施施：.1拆迁场地应应设置硬硬质围挡，每每每天定期洒洒水水，防止浮浮尘尘产生，在在大大风日加大大洒洒水量及洒洒水水次数；.2垃圾、渣土土要及时时清运，施施工工土方要覆覆盖盖；.3运输车辆应应密闭运运输，严防防沿沿途道路遗遗撒撒，进入施施工工场地应低低速速或限速行行驶驶，以减少少产产尘量；.4严禁凌空抛抛撒垃圾圾、渣土。拆迁施工期废水水为保护该区地下下水水，禁止利利用用生活垃圾圾和和废弃物回回填填沟、坑等等。采取以上措施后后，项项目施工期期废废水对周围围环环境影响较较小小。拆迁施工固废为了减少施工期期固固体废物对对环环境的影响响，建建设单位应应对对建筑垃圾圾采采取不同的的处处理处置措措施施：.1拆迁施工弃弃土处置置：弃土应应当当设立堆土土场场，进行集集中中处置。表表层层土可以用用于于绿化用地地，底底层土用于于回回填；.2拆迁施工生生产废料料的处理：：对对钢筋、钢钢板板下脚料可可以以分类回收收，交交废品收购购站站处理，建建筑筑垃圾（如如混混凝土废料料、废废砖等）集集中中堆放，及及时时清运到北北京京市指定的的弃弃渣堆放场场。在采取建议措施施后后，项目施施工工期固体废废物物对周围环环境境的影响较较小小。三、地质灾害影影响响分析北京地区由于地地形形地质条件件较较为复杂，断断断裂构造发发育育，降水时时空空分布不均均匀匀等自然条条件件的影响，以以以及上千年年人人类经济活活动动产生明显显的的地质环境境问问题,并存在着泥泥石流、滑滑坡坡、崩塌（滑滑滑塌）、矿矿山山地面塌陷陷、地地裂缝、地地面面沉降等地地质质灾害。北京地区有9个个区区县32乡镇受地质质灾害影响响较较为严重，多多多数地区存存在在潜在危害害，局局部地区的的地地质灾害已已经经给当地的的生生命财产、交交交通和水利利设设施、旅游游设设施造成了了一一定的破坏坏。根据项目的相关关报报告和所处处区区位分析，本本本项目所在在地地非地质灾灾害害易发地区区，本本项目的建建设设不会诱发发地地质灾害，抗抗抗震设防根根据据项目性质质及及相关标准准确确定。四、特殊环境影影响响分析本项目所在区域域内内无历史文文化化遗产，自自然然遗产、风风景景名胜等特特殊殊环境，所所以以并不存在在相相关保护的的问问题。第七章经济济影影响分析本项目的投资估估算算是在建设设单单位提供的的规规划指标、现现现状土地指指标标、实施方方案案、前期相相关关资料的基基础础上，按照照本本市同类工工程程的费用水水平平而编制的的。一、经济效益测测算算本项目实施后产产生生的经济效效益益主要是生生地地变熟地后后的的土地的增增值值收益。本项目总用地面面积积14.62236公顷，建设设用用地面积111.230077公顷，代征征道道路3.2777公顷，代征征绿绿地0.11159公顷；建筑筑面面积17.885万平方米米，其中居居住住用地建筑筑面面积7.12万平方米，其其其中安置用用房房A-039的建筑面积8.96万平方米，商商商业用地建建筑筑面积1.79万平方米。本项目的财务预预测测采用国家家计计划委员会会和和建设部发发布布的《建设设项项目经济评评价价方法与参参数数》（第三三版版，2006）所规定的的方法来进进行行销售收入入预预测。项目收入分居住住部部分和商业业部部分。根据据对对当前榆垡垡周周边房地产产市市场的调查查，开开发地块预预测测收入共计计约约15848万元，由于于第二机场场选选址均在本本地地区周边，区区区位优势逐逐渐渐突显。详详细细如下：项目收入预测表表用地性质规划建筑面积（万万平米）转让单价（元／／平平米）转让金额（万元元）居住7.1161180012809商业1.787417003039合计15848二、经济费用测测算算1．投资估算编编制依依据1.1 中华人人民民共和国主主席席令第29号《中华人人民共和国国城城市房地产产管管理法》；；1.2 国务院院第第305号《城市房房屋拆迁管管理理条例》；；1.3 北京市市人人民政府令令第第87号《北京市市城市房屋屋拆拆迁管理办办法法》；1.4 北京市市人人民政府《关关关于北京市市城城市房屋拆拆迁迁补助费有有关关规定的批批复复》（京政政函函[20011]109号）；1.5 北京市市国国土房管局局《关关于修改并并重重新印发<北京市城市市房屋拆迁迁管管理办法>实施意见的的通知》（京京京国土房管管拆拆[20033]777号）；1.6 北京市市国国土房管局局《关关于印发<北京市房屋屋拆迁评估估规规则（暂行行）>的通知》（京京京国土房管管拆拆[20011]123344号）；1.7 北京市市国国土房管局局《关关于印发<北京市房屋屋拆迁评估估管管理暂行规规定定>的通知》（京京京国土房管管拆拆[20011]114477号）；1.8 北京市市国国土房管局局、北北京市物价价局局《关于发发布布<北京市房屋屋重置成新新价价评估技术术标标准>的通知》（京京京国土房管管拆拆[20033]808号）；1.9 北京市市国国土房管局局、北北京市物价价局局《关于印印发发<北京市非住住宅房屋拆拆迁迁评估技术术标标准>的通知》（京京京房地评字[19999]656号）；1.10 北京京市市建设委员员会会《关于印印发发<北京市房屋屋拆迁评估估技技术鉴定办办法法>的通知》（京京京建拆[20055]501号）；1.11 北京京市市《城市房房屋屋拆迁管理理条条例》细则则的的补充规定定的的批复[京政发（1994）第26号]；1.12 国家家发发改委关于于印印发《建设设项项目前期工工作作咨询收费费暂暂行规定》的的的通知（发发改改价格[19999]128833号）；1.13 北京京市市物价局、北北北京市房屋屋土土地管理局局《关关于房地产产中中介服务收收费费的通知》京京京价（房）字字字[19977]第398号；1.14 北京京市市有关法规规、文文件、资料料；；1.15 建设设委委托单位提提供供的其他资资料料。2．投资估算编编制范范围本项目总投资包包括括前期费用用、征征地补偿费费、拆拆迁补偿费费、市市政建设费费、公公益设施建建设设费、财务务费费用、不可可预预见费、管管理理费等3．估算说明3.1前期费用用（1）项目前期期费含可可研编制费费、环环评编制费费、编编制市政规规划划方案费、用用用地普测及及拨拨地订桩费费、设设计费、三三通通一平等。榆榆榆垡居住区区土土地一级开开发发前期费共共计计156万元。项目前期费表表序号项目金额（万元）说明1编制项目建议书书((代可研报告)4计价格[199999]128833号2编制市政规划方方案案费103用地普测及拨地地定定桩费30.2元/平方方米米5编制交通影响评评估估费70.5元/平方方米米6编制土地上市地地价价评估费10京价房字[199997]39988号7编制地质灾害评评估估费108委托入市交易费费10计价格[200022]198800号9其它费用10210合计1563.2征地补偿偿费费征地补偿费为222297万元3.3 拆迁费费用用：房屋拆迁费用包包括括：民宅拆拆迁迁补偿、非非住住宅类房屋屋拆拆迁费、间间接接拆迁费。民宅类房屋拆迁迁：：本项目涉及拆迁迁居居民总共16户，拆迁面面积4000平方米，拆拆迁迁费用共计计为为1348万元，其中中直接拆迁迁费费用1315万元、间接接拆迁费33万元。.1直接拆迁费费直接拆迁费用113315万元1） 拆迁补偿偿费本项目涉及拆迁迁居居民总共16户，拆迁面面积4000平方米，户户均均建筑面积积为为250平方米，需需支支付拆迁补补偿偿金额为1211万元。根据房屋拆迁评评估估规则规定定，房房屋拆迁补补偿偿价＝(基准地价×K＋基准房价)×被拆迁房屋屋建筑面积积＋＋被拆迁房房屋屋重置成新新价价。榆垡镇镇属属于八级地地区区，基准地地价价为330-6650元/平方米，基基准房价为600元/平方米，k值系数取1.3，区位补偿偿价=600××1.3++6600=113380元/平方米。民民宅重置成成新新价按1200元/平方米计算算。则民宅宅拆拆迁补偿费费为为：民宅拆迁补偿费费==1380元/平方米×4000平方米+12200元/平方米×5067平方米=11160万元2)租房补贴费费按照124号文文相相关规定，结结结合京国土土房房管征[20033]606号文及相关关的宅基地地房房屋拆迁补补偿偿规则的标标准准，考虑榆榆垡垡实际情况况，租租房补贴费费按按1200元/户•月计算，计计费时间为24个月，则租租房补贴费费为为：租房补贴费=112200元/户•月×16户×24个月=46万元3）搬家补助费费按照124号文文相相关规定，结结结合京国土土房房管征[20033]606号文及相关关的宅基地地房房屋拆迁补补偿偿规则的标标准准，搬家补补助助费按每建建筑筑平方米15元计算，则则搬家补助助费费