2013.06,12公管考试房地产A卷

装订线 装订线PAGE2PAGE1华南农业大学期末考试试卷（A卷）2012学年第二学期考试科目：房地产开发与经营考试类型：（闭卷考试）考试时间：120分钟学号姓名年级专业一、名词解释（本大题共5小题，每小题3分，共15分）1、房地产企业：2、房地产市场营销：3、国有土地使用权出让：4、房地产融资：5、房地产可行性研究：二、单项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）1、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）A小于20%B满足目标收益率要求

C大于20%D不满足目标收益率要求2、横道图法和网络图法在项目工程管理中常常作为（）的方法。A、质量管理B、进度管理C、合同管理D、成本管理3、（）决定了房地产企业的不完全竞争性。A房地产产品的地域性B房地产产品的空间固定性C房地产产品的唯一性D土地市场的垄断性4、下列各项中导致房地产市场价格上升的原因是（）。

A．有效需求减少B．土地供应减少C．开发成本下降D．竞争5．下列选项中属于一级土地市场的是（）A．土地出让B．土地转让C．土地出租D．土地抵押6．随着社会经济的发展，房地产价格总体上是（）波动的趋势。

A向下B平稳C不稳定D向上7．财务净现值是属于（）

A价值型指标B效率性指标C期限性指标D静态评价指标8．消费者购买动机可以分为本能动机和（）。A、直接动机B、心理动机C、外部动机D、需求动机9、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）

A城市或区域产业结构与布局B人口数量也结构

C土地资源状况D建筑技术进步10、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。

A、单元估算法B、单位指标估算法

C、工程量近似匡算法D、概算指标估算法1.5CM三、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1.5CM1、国有土地使用权出让的方式包括（）。A协议B招标C划拨D拍卖E挂牌2、按照企业功能分类，房地产企业可分为（）A．房地产开发企业B．房地产估价服务企业C．房地产经纪服务企业D．房地产咨询服务企业E．物业管理企业3、设定房地产抵押权的原则有（）。

A．房地合一的原则B．交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则C．平等互利的原则D．依法登记的原则E等价有偿的原则4、下列选项中属于住宅房地产开发项目的是（）A．别墅项目B．旅游住宅地产项目C．旅游度假型酒店项目D．土地使用权年限为40年的酒店式公寓项目E．工业园项目5、国有土地使用权的出让方式主要包括（）A．协议B．划拨C．拍卖D．挂牌E．招标6、房地产市场营销的4R理论包括（

）等。A．顾客关联B．差异化营销C．关系营销D．利益回报E．市场反应7、房地产开发项目管理的三大管理核心是（

）。A．成本管理B．工程管理C．质量管理D．进度管理E．合同管理8、依据硬广告的目的不同，可以将广告分为（）等。A．告知型B．单一卖点型C．提示型D．综合传达型E．说服型9、按活动发生的不同过程划分，房地产经营可以分为（）A．专项经营B．房地产开发经营C．综合经营D．房地产流通经营E．房地产消费及使用经营10、下面哪些属于旅游房地产开发项目（）A．时权酒店B．产权酒店C．酒店式公寓D．养老型酒店E．时值度假型酒店判断题（本大题共5小题，每小题1分，共5分）同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押合同的先后顺序清偿。（）

2、成本定价法忽视了当前的需求、购买者的预期价值以及竞争者状况。（）3、房地产中介服务企业包括房地产咨询服务企业、房地产估价服务企业、物业管理企业、房地产经纪服务企业。（）

4、项目财务评价是房地产产投资决策分析中重要的工作，它关系到一个项目的成败。（）

5、一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（）

五、简答题（本大题共5小题，共35分）房地产可行性研究的内容是什么？（5′）房地产融资中的主要风险有哪些？（6′）项目定位的基本流程是什么？（9′）4、如何实施房地产品牌营销策略？（6′）5、房地产交易的特性是什么，原则有哪些？（9′）1.5CM六、论述题（本大题共1小题，共15分）1.5CM1998年深圳中心区6大政府工程的启动，直接带动了中心区及周边片区房地产市场的发展。其中的石厦——皇岗片区，兼有中心区、口岸、海景等多种得天独厚的优势，更成为热点中的热点。该项目处于石厦——皇岗片区，占地6731平方米，总建筑面积61776平方米，由2栋32层塔楼组成，其中1-2层为4500平方米的商业裙楼，3楼架空，4楼以上为住宅。项目地处滨河路新洲立交东南角，距福田区政府不足200米。地块北接深圳中心区，与中心区仅一路之隔；西邻中心区交通主动脉之一——新洲路，南面石厦中学足球场，东边为大片已经开发成熟的高尚住宅区，在深圳相当知名的阳光四季、中央花园都与本地块相邻。在800米生活半径范围内，分布有3家大型超市、2个大型肉菜市场、5家银行、4家证券交易中心、7家中小学、4家幼儿园，一个大型室