工业房地产租赁模式的实施与发展

工业房地产租赁模式的实施与发展工业房地产租赁模式就是国家和集体或个人投入资金，按照客户或业主的要求和政府的规划，建设好现成的工业厂房，再以租赁的形式租赁给需要的客户或业主，按照一定的比例收取租赁费用和物业管理费，使客户或业主拎包就能办企业，省确了客户或业主一整套费时、费力而又漫长周期的工业厂房的建设，在时间就是金钱的时代，为客户或业主赢得先机，为他们创造更多经济效益。标签：租赁模式定义；特性；租赁经营模式；实施；经营管理工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。工业房地产租赁的经营模式主要有：①经营租赁，②融资租赁，③售后回租，④委托经营，⑤股权投资等。工业房地产开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。因此对于工业房地产的投资商来讲，投资工业房地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。随着土地的越来越紧张，土地集约制利用将是唯一的途径。很多工业房地产租赁模式是通过建造工业园的形式来完成的。而招商的对象是那些具备产业链条上端的欧美中小型企业，同时国内中小型企业也是招揽的对象。筑国际水准之“巢”，引现代企业之“凤”，通过现代制造业和现代服务业的双轮驱动，最终造就一个“国际、科技、服务、产业、金融”为主导的外资高地。投资商在提供现成厂房的同时，更应为业主提供优质的服务。工业房地产租赁模式的定义工业房地产租赁模式就是国家和集体或个人投入资金，按照客户或业主的要求和政府的规划，建设好现成的工业厂房，再以租赁的形式租赁给需要的客户或业主，按照一定的比例收取租赁费用和物业管理费，使客户或业主拎包就能办企业，省确了客户或业主一整套费时、费力而又漫长周期的工业厂房的建设，在时间就是金钱的时代，为客户或业主赢得先机，为他们创造更多经济效益。工业房地产的四大特征工业房地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业房地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业房地产产业与服务等一系列活动。工业房地产业的盈利体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。四大特性之一——大投资工业房地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业房地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业房地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。四大特性之二——快速启動基础设施建设是厂房群快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。四大特性之三——提供增值服务目前，我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好地靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。四大特性之四——追求长期稳定回报根据理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个工业园，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。因此对于工业房地产的投资商来讲，投资工业房地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业房地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。工业房地产租赁的经营模式随着我国各类经济开发区及工业园区的发展成熟.开发区发展商的经营重心已由最初的土地开发、基础设施建设转向各种园区延伸服务产业。这其中，工业用标准厂房近几年来发展尤为迅速。据统计，我国各类开发区内已建成的标准厂房已达2亿多平方米.而在今后几年.可供开发的面积理论意义上还有2亿平方米左右。标准厂房一旦竣工，就面临着资产经营的问题。今后，标准厂房的市场供给将越来越大，竞争也会越来越激烈，那么如何能够充分利用标准厂房这一资源，最大限度地发挥其效益，并将其风险控制在可接受的范围之内呢？现就标准厂房的经营模式及风险控制进行初步的分析，为经营决策提供参考。3.1标准厂房经营模式目前我国标准厂房最主要也是最普遍的经营模式就是出租和出售两种。但我认为，随着资本市场的不断成熟和规范，标准厂房的经营模式应随之不断地创新.以充分利用这一资源。下面就两种传统经营模式和一些创新模式的设想作出分析。（1）经营租赁标准厂房的经营租赁也就是出租人把标准厂房的使用权在双方约定的期间内让与承租人使用，并获取一定的租金收入这样一种经营模式。对于出租人来说，经营租赁能带来稳定的收入，从长期来看，其收益高于一次性出售，但由于所有权没有转移，其大部分的风险也由出租人承受。对于承租人来说.一方面可以减少大量的初期投资.另一方面还可以缩短投产期，这尤其适合中小企业。从我国实际情况来看，随着土地供给的减少.对土地集约化经营的要求越来越高.各地也相继出台政策限制土地的供应，而鼓励工业用标准厂房的建设，可以预见，今后越来越多的进区企业，尤其是中小企业将会选择租用标准厂房。（2）融资租赁融资租赁，又称设备租赁或现代租赁，它的具体内容是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金.在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，租赁物件所有权即转归承租人所有。融资租赁针对的主要是机器设备等固定资产，但在现实生活中也发展了一种变异形式，就是按揭贷款。目前我国的按揭贷款主要应用于商品房及写字楼的销售.而对于厂房的销售尚无先例，随着标准厂房的开发不断地深入.其营销手段也将不断的创新.按揭贷款销售将会成为未来销售模式的主流。3）售后回租售后回租即拥有物业的公司，出于财务、经营、资产构成等方面考虑，而出售物业获取现金流.继续租赁使用物业。从我国实际情况来看，售后回租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中。那么这种方式是否可以用于标准厂房的经营呢？我认为将售后回租应用于标准厂房不但可以，而且比应用于商铺等更有前景。具体操作方式是开发商可以将标准厂房分成等额产权，出售给被征地的农民，并同时签定回租协议，保证其一定的年收益率。另外.标准厂房也可以直接作为征地补偿，这样可以为双方都节约一个环的交易费用。当然这需要当地政府的政策支持才可以有效实施。（4）委托经营这实际上是出租资产的经营权，主要适用于一些基础设，通常发生在政府和企业之间。但对于一些集团公司来讲，母公司也常常会将部分资产交由子公司经营，这是一种典型的关联交易，如果企业有调整税收或其他一些财务需要.委托经营是一种有效的方式。（5）股权投资将标准厂房作价人股，和入区企业联营或合资经营.一方面可以吸引更多的投资者，另一方面也可以拓展自己的经营领域和经营规模.尤其是对于那些需要对主营业务进行战略转移的公司来说，跨行业合资、参股经营可以作为一种稳妥的过渡方式。这其实是将标准厂房作为一种投资品来做战略经营，它的意义应是长期的、全局的。工业房地产经营风险分析4.1政策风险政策风险是指因政策的现实或潜在变化对标准厂房市场的影响，包括：（1）产业政策。指因产业政策引致标准厂房的需求结构发生变化，如发展第三产业会引致厂房、仓库需求的下降。（2）土地政策。国家土地政策如土地使用权出让方式、年限及收费标准的变化都会引起标准厂房开发成本的变化.使得投资的不确定性上升。（3）城市规划。地方的城市规划和区域调整都能对标准厂房的需求、价格和收益产生显著的影响。4.2经济风险经济风险，是指出现一系列与经济环境有关的不确定因素对标准厂房市场的影响。它既有宏观方面的也有微观方面的因素。宏观经济风险是指经济周期、通货膨胀、国家宏观经济调控带来的整个经济的波动对标准厂房市场的影响，这种风险属于系统性风险通常是微观主体所无法避免的，只能积极地采取对策以应付这种不确定性带来的损失。而微观经济风险则是指微观市场供求、租金价格的变化对经营主体造成的影响。4.3安全风险标准厂房作为一种工业物业必然存在各种安全风险，这主要是因为一方面承租单位不遵守消防规定二次装修，却达不到规范要求，尤其是生产、存储危险化学品的标准厂房对安全的要求非常高；另一方面各种消防设施平时缺乏维护和保养，造成了很大的安仝隐患，这都使得安全风险系数上升。4.4技术风险技术风险。是指科技进步、技术结构及相关变量的变化对标准厂房市场供求及价格的影响。比方说设计决策的失误导致标准厂房跟不上发展的变化.从而满足不了客户更新更高的要求。4.5财务风险这里所说的财务风险主要是指由于应收账款转为坏账而给开发商带来的损失。标准厂房的销售因其数额巨大通常都不会是一次性付款，分期付款或赊销是正常的销售手段，有时付款总期限甚至长达数年之久，这就对开发商应收账款的管理提出了很高的：要求。但是不管开发商如何积极地防范、采取何种手段进行管：哩控制，坏账损失的风险还是不可能完全消除的，而只能将其控制在一定的范同之内。标准厂房的经营模式和风险之间对应有关系.通常所承担的风险越多，其收益也是越高的。标准厂房风险控制的建议5.1对投资进行科学的决策投资标准厂房应建立在充分、科学的研究论证的基础之上，而不是盲目的、拍脑袋式的决策。这要求我们必须建立起一套科学的决策制度和决策程序。才能保证决策的正确。5.2考察客户不论是何种经营模式，都要求我们对所有客户进行充分的调查和了解，应把客户的信誉做为首要的标准来考察。此外还鹿建立客户档案，进行长效管理.并能随时跟踪、掌握客户的各个方面的变化情况。5.3厂房投保根据不同的经营模式.决定是由开发商、出租方还是由業主或承租方来负责对标准厂房以及其中的设备、机器和货物进行投保。还应根据标准厂房的不同用途选择不同的险种。尽管已经办理了保险。但我们仍然需要按照有关消防的法律、法规的规定配置各种消防设施。加强日常的消防管理，以使安全风险降到最低。加强应收账款的管理建立风险预警系统。将财务风险控制在最低的限度之内。首先应规范合同的管理，应尽可能的把各种不确定因素在合同的条款中给予约定；其次.在法律允许的范围内采取各种手段对客户的销售、日常管理、财务状况进行监控，建立预警机制，一旦某个监控指标达到了警戒范嗣之内，随即采取相应的纠正措施以消除不