北京某置业集团目标成本管理作业指引

成本管理作业指引书北京市发展有限限公司2010年8月月编制1.目标成本本管理作业指指引目标成本管理作作业业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的指导项目开发成成本本控制，明明确确成本控制制目目标，规避避经经营风险。2.适用范围围适用于公司、下下属属公司的开开发发项目在各各阶阶段成本目目标标制定和分分解解工作。3.术语和定定义义3.1.目标标成成本：通过过确确定成本目目标标值，施工工过过程中各阶阶段段成本控制制的的指标性文文件件。3.2目标成成本本版本：目目标标成本按开开发发进度的不不同同阶段始终终处处于动态调调整整之中，原原则则上，每一一个个版本的制制订订都是在上上一一版本的指指导导下进行的的。通通常，目标标成成本主要分分为为四个版本本。第一版，可研研阶段段目标成本本（也也称成本估估算算），采用用会会计科目形形式式，编制范范围围为项目整整体体，定稿时时间间为项目可可研研报告通过过时时间；第二版，确定定规划划方案目标标成成本，采用用会会计科目形形式式，编制范范围围为项目整整体体，定稿时时间间为项目详详细细规划方案案确确定后；第三版，年度度开发发目标成本本（也也称成本控控制制指导书），采采用会计科目目与单项成本本支出目标相相结合的形式式，编制范围围为当期，定定稿时间为确确定年度开发发经营计划，确确定当期项目目规划和单体体方案后；第四版，施工工图预预算修订目目标标成本，是是在在主体工程程施施工图预算算确确定后对第第三三版目标成成本本的修订；3.3动态成本本：：指当前工工程程项目中即即时时的成本。3.4项目建议议书书和可行性性研研究阶段的的成成本控制是是投投资估算：：投投资估算是是指指在项目建建议议书和可行行性性研究阶段段通通过编制估估算算文件测算算和和确定的工工程程造价。投投资资估算是建建设设项目进行行决决策、筹集集资资金和合理理控控制造价的的主主要依据。4.职责4.1公司司经经营开发部部：：负责编制项目目施工工图设计阶阶段段建安成本本目目标限额设设计计成本控制制建建议书；负责编制总包包工程程、主要分分包包工程承包包方方式及成本本控控制目标建建议议书；负责编制项目目主要要材料（设设备备）采购方方式式及成本控控制制目标建议议书书；负责与相关部部门就就限额设计计数数值及成本本建建议进行沟沟通通，达成共共识识形成《目目标标成本指导导书书》。5.工作流程程5.1工程技技术术部制定总总包包工程、主主要要分包工程程承承包方式成成本本控制目标标建建议书在项目施工图图设计计阶段，建建安安目标限额额设设计成本控控制制建议书审审批批后，工程程技技术部根据据审审批的建议议书书，对总包包、主主要分包工工程程的承包方方式式提出初步步成成本目标建建议议。工程承包方式及及成成本目标建建议议书编制原原则则如下：.1总包及分分包包工程合同同结结算成本目目标标由合同（招招招标）成本本目目标和设计计变变更及现场场签签证控制目目标标两部分组组成成，设计变变更更及现场签签证证控制目标标一一般根据各各分分项工程的的性性质不同按按合合同（招标标）成成本目标的10%左右的不同同比例确定定；；.2为了加快快项项目开发的的速速度，一般般在在总包工程程开开工前，个个别别分项工程程必必须提前开开工工，需独立立到到政府部门门办办理相关的的报报建、招标标及及开工手续续，由由甲方直接接发发包。常见见的的如土方工工程程、边坡支支护护与挡土工工程程、桩基工工程程等；此类类工工程建议采采用用单价包干干的的方式，根根据据估算总量量及及限定单价价把把分项工程程招招标结果控控制制在分项成成本本目标范围围内内；.3对总包工工程程中一些专专业业性较强、行行行业竞争较较激激烈、市场场水水平与定额额水水平有一定定差差异性的工工程程建议作为为总总包工程的的甲甲方指定分分包包工程，引引入入市场竞争争机机制，从而而达达到降低成成本本、保证成成本本目标实现现的的目的。具具体体如下：.3.1采用用总总价包干方方式式：如人防防工工程、白蚁蚁防防治工程、电电电梯工程、通通通讯工程、发发发电机及配电房安装工程程等等，在限额额设设计值下制制定定承包总价价；；.3.2采用用单单价包干方方式式：如防水水工工程、幕墙墙工工程、铝合合金金工程、钢钢结结构工程、智智智能化设备等，根据限额额设设计指标分分解解承包单价价；；.4总包工程程承承包方式可可按按招标时施施工工图纸的完完善善程度来定定，一一般来说，各各各分项工程程根根据不同情情况况可能会采采用用不同的承承包包方式，如如固固定总价、暂暂暂定总价、综综综合单价包包干干、费率包包干干等；汇总完成项目目总包包及主要分分包包工程承包包方方式建议，部部部门经理审审核核，总经理理审审批，指导导总总包及分包包工工程的招标及及实施，确确保保总包及分分包包工程承包包目目标实现；；项目实施过程程中，成成本控制岗岗位位人员负责责对对成本情况况进进行动态监监控控，及时预预警警，如有超超目目标的项目，分分析原因，及及及时报部门门经经理、公司司总总经理决策策。5.2工程技技术术部制定项项目目主要材料料（设设备）采购购方方式及成本本控控制目标建建议议书施工图完成后后，项项目负责人人组组织人员对对常常用的主要要材材料（设备备）进进行分类，据据据材料的各各自自特点及方方便便施工管理理，分分别建议采采取取不同的采采购购方式，并并制制定相应的的成成本目标，控控控制材料（设设设备）成本本的的目的是材材料料（设备）选选选型定板一一定定要控制在在成成本目标范范围围内；对主要材料（设设备备）采购方方式式建议的主主要要原则如下下：：.1甲供材料料（设设备）：对对金金额较大，质质质量要求较较高高、对项目目的的素质影响响较较大、施工工进进度配合要要求求不高，可可以以相对独立立施施工的设备备（安安装）及成成品品材料可以以采采取甲购方方式式。如：机机房房设备、电电梯梯设备、空空调调机组、水水景景设备、雕雕塑塑小品、环环境境设施、公公建建配套工程程中中专用设备备等等。.2甲指乙购购材材料：设计计阶阶段无法定定板板、且该材材料料品牌差异异（质质量、价格格）较较大，对项项目目的素质及及效效果影响很很大大、甲方要要重重点控制，且且且与施工单单位位工期配合合较较密切；信信息息价相差很很大大的材料（信信信息价上没没有有的）的材材料料适合采用用甲甲定乙购材材料料。如：外外墙墙砖、防火火门门、电梯大大堂堂装修材料料、环环境高档及及特特别要求的的石石材、苗木木、母母线槽、应应急急灯、及会会所所装修面层层材材料等。.3甲方制定定范范围、乙方方采采购材料：：工工程中常见见，对对项目效果果及及素质影响响不不大，且有有三三家及以上上价价格、质量量相相近；与信信息息价接近；；与与施工进度度及及配合较密密切切的材料；；如如：混凝土土、砌砌体、铝型型材材、玻璃、防防防水材料、普普普通的面砖砖及及涂料油漆漆（功功能房、楼楼梯梯间、地下下室室等次要位位置置）、特殊殊要要求的五金金件件、环境普普通通石材（国国产产中低档）、PPR管材、PVU排水管、开开关插座等等；；.4乙定乙购购的的材料：市市场场上的所有有同同类材料价价格格都接近、对对对项目效果果及及素质基本本没没影响，与与信信息价很接接近近的材料。如如如：钢材、电电电线电缆、电电电线预埋管管、室室外地下管管道道、模板、普普普通照明灯灯具具（楼梯间间、功功能房、地地下下室）；工程技术部成成本控控制岗位人人员员在完成项项目目主要材料料（设设备）采购购汇汇总后报部部门门经理审核核，公公司总经理理审审批。5.3经营开开发发部汇总目目标标成本成本控制岗位人人员员汇总各项项目目标成本形形成成《目标成成本本控制指导导书书》，按公公司司会签程序序报报相关部门门会会签，公司司总总经理审批批《目目标成本审审批批表》；5.4目标成成本本控制指导导书书分解下发发执执行经营开发部成成本控控制岗位人人员员将会签完完成成后的目标标成成本控制指指导导书落实到到各各部门执行行；；各部门根据目目标成成本控制指指导导书的要求求进进行实施按按月月、周进行行反反馈财务计计核核部成本控控制制岗位人员员；；财务计核部部成本控控制岗位人人员员对各阶段段的的成本进行行控控制，所有有项项目的资金金结结算支付均均经经过财务计计核核部成本控控制制岗位人员员的的审核，是是否否超出目标标成成本对于超超出出目标成本本的的向责任部部门门发出成本本预预警；5.5项目成成本本动态监控控工程技术部控控制设设计变更，并并并将预算增增加加情况反馈馈公公司各部门门成成本控制岗岗位位人员；工程技术部严严格按按照限价要要求求进行材料料及及设备采购购；；项目部负责对对工程程变更的控控制制，并将预预算算增加的情情况况反馈工程程技技术部成本本控控制岗位人人员员；工程技术部成成本控控制岗位人人员员对招标、工工工程变更、现现现场签证进进行行成本预算算控控制；5.6经营开开发发部项目成成本本动态分析析成本控制岗位人人员员根据各环环节节的成本反反馈馈信息对照照项项目目标成成本本分析提出出成成本预警或或进进行目标成成本本调整，并并按按月（季）编编编报《综合合成成本分析报报告告》5.7经营开开发发部目标成成本本调整对于超过目标标成本本的各类项项目目判断是否否有有补充预算算（设设计变更、现现现场工程签签证证），如果果有有补充预算算则则在目标成成本本控制指导导书书中调整目目标标成本，由由成成本控制岗岗位位人员审核核、会会签，总经经理理审批；对于无补充预预算的的项目又未未在在工程量清清单单中列出的的其其他发生项项目目成本在项项目目竣工结算算中中不与考虑虑。6.支持文件件无无7.相关表格格记记录7.1.《项目目总总包及主要要分分包工程承承包包方式及成成本本控制目标标建建议》7.2.《项目目主主要材料（设设设备）采购购方方式及成本本控控制目标建建议议》7.3.《目标标成成本控制指指导导书》7.4.《目标标成成本审批表表》2.目标成本控控制指导书成本控制指导书书期工程技术部经营开发部年月日目的：明确项目目成本控制目目标及责任，指指导项目开发发决策；附表（一）：产产品组合产品组合总占地面积总规划用地面积积住宅占地成本敏感综合容积率总车位比（不含TH）住宅可售商业可售总建筑面积其中公建公建用地车库可售其中住宅产品组合建筑面积占地面积产品比例平均面积总户数框架比例容积率占地单位造价住宅TOWNHOUUSSE多层小高层高层公建独立车库商业网点地上停车位配套用房地下车位非人防地下车位位半地下车位人防地下车位综合普通住宅户均附表（二）：目目标成本目标成本工作序号成本项目本年度目标成成本本（万元）跨年度目标成成本本（万元）第一责任部门其他责任部门控制要点一、土地征迁费费用用及拆迁补补偿偿费土地征用费用经营开发部耕地占用税经营开发部劳动力安置费经营开发部安置动迁用房支支出出经营开发部拆迁补偿费经营开发部二、前期工程规划费用经营开发部设计费用经营开发部项目可行性研究究费费用经营开发部水文费用经营开发部地质费用经营开发部勘探费用经营开发部测绘费用经营开发部七通一平支出经营开发部工程项目部三、建筑安装工工程程费建筑工程费用工程技术部安装工程费用工程技术部支付给承包方费费用用工程技术部其他建筑安装工工程程费用工程技术部四、基础设施费费4.16.G..（J）.4.1供水工程支出经营开发部4.16.G..（J）.4.2供电工程支出经营开发部4.16.G..（J）.1.1或2.1供气工程支出经营开发部4.16.G..（J）.1.22或2.2排污程支出经营开发部4.16.G..（J）.1.33或2.3排洪工程支出经营开发部4.16.G..（J）.1.44或2.4通讯工程支出经营开发部4.16.G..（J）.1.55或2.5照明工程支出经营开发部4.16.G..（J）.1.66或2.6环卫工程支出经营开发部4.16.G..（J）.4绿化费用经营开发部4.16.G（JJ）.5其他设施工程发发生生的支出经营开发部五、公共配套设设施施费5.16.G..（J）.1.1或2.1物业管理用房费费用用经营开发部5.16.G..（J）.1.2或2.2变电站费用经营开发部5.16.G..（J）.1.3或2.3热力站费用经营开发部5.16.G..（J）.1.4或2.4水厂费用经营开发部5.16.G..（J）.1.5或2.5居委会用房费用用经营开发部5.16.G..（J）.1.6或2.6派出所用房费用用经营开发部六、开发间接费费用用人员工资行政管理部财务计核部6.2.X.职工福利费行政管理部财务计核部6.10.X..折旧费行政管理部财务计核部6.7.X.修理费行政管理部财务计核部6.11.X..办公费行政管理部财务计核部6.9.X.水电费行政管理部财务计核部餐费行政管理部财务计核部6.5.X.电话费行政管理部财务计核部6.1.X.人事费行政管理部财务计核部6.3.X.差旅费行政管理部财务计核部运输费行政管理部财务计核部6.13.X..其他行政管理部财务计核部七、销售费用媒介广告费经营开发部广告设施及发布布费费经营开发部现场包装费经营开发部促销活动费经营开发部宣传资料及礼品品费费经营开发部接待厅装修、装装饰饰费经营开发部工程技术部现场销售器具费费经营开发部现场销售人工费费经营开发部卖点增加费经营开发部看楼交通费经营开发部样板间经营开发部销售模型费经营开发部展销费经营开发部售后服务补贴经营开发部其他八、管理费用人员工资行政管理部财务计核部8.2.X.职工福利费行政管理部财务计核部8.10.X..折旧费行政管理部财务计核部8.7.X.修理费行政管理部财务计核部8.11.X..办公费行政管理部财务计核部8.9.X.水电费行政管理部财务计核部8.15.X..劳动保护行政管理部财务计核部8.16.X..运输费行政管理部财务计核部8.17．X会务费行政管理部财务计核部职工餐费行政管理部财务计核部8.5．X电话费人事费8.3.X.差旅费行政管理部财务计核部其他行政管理部财务计核部附表（三）目标标建材成本标标准目标建材成本标标准材料名称说明规格单位目标价格窗元/平米阳台门元/平米分户门元/樘分户门元/樘防火门元/樘单元门元/樘车库门元/樘网点门元/平米外墙瓷砖元/片外墙涂料元/平米楼梯间踏步砖元/片楼梯间地面砖元/片楼梯间踢脚镶边边大大理石元/平米小高层电梯前厅厅装装修元/平米无动力排风扇元/个散热器元/100w小高层电梯万元/部道路砖元/块广场砖块庭园灯盏草坪灯盏壁灯盏附表（四）：报报批报建费用用明细报建报批费用明明细费用名称费用标准收费部门成本目标指标（元元/㎡)项目总控制目标标成成本（万元元）说明费用（元/㎡）勘查丈量费规划定位放线费费审图费规划设计费规划管理费规划服务费人防工程质检费费临时用水招标管理费市场服务费合同见证费招投标服务费费排污费固体垃圾排放费费垃圾托管费工程质量委托托费劳保统筹费施工许可证工本本费费防疫审查费工程保险费标志牌其它合计3.总控、期期营销费用成成本控制目标标项目成本控制要要点（）总控控、期营销费费用经营开发部年月日为提高营销企划划水水平，有效效控控制项目目销售费用用成成本，特制制定定本成本控控制制要点。一、适用范围：：1.二、计划控制目目标标1.项目销售费费用总额额度为万元。综综合销售成成交交均价元/M2，销售率％，销售成成交合同总额的％，另加销销售卖场包包装装、样板间间费费用万元元；销售提提成成%万元。2.销售费用实实行分年年独立总额额控控制，各年年之之间不得结结转转。三、控制方式及及要要求1.销售费用控控制责任任部门为经经营营开发部，财财财务计核部部负负有监督执执行行、超支预预警警的责任；2.经营开发部部应对项项目销售费费用用作细化总总结结，报公司司管管理层、财财务务计核部，用用用以指导今今后后项目销售售费费用控制，避避避免费用计计划划与售楼进进度度脱节；3.经营开发部部应指定定专人负责责销销售费用管管理理，分期建建立立台帐；4.在各年销售售费用总总额之内，由由由经营开发发部部在当年开开始始之前提出出使使用项目的的预预算和计划划，公公司讨论通通过过后报财务务计计核部，进进入入公司“年度工作及及资金收支支计计划”作为当年销销售费用成成本本控制依据据；；5.经营开发部部在各年年计划执行行过过程中，可可在在总额控制制范范围内灵活活调调整使用单单项项费用额度度，但但单项计划划超超出％以上，无无论当期营营销销费用总额额有有无结余，都都都应当书面面报报告财务计计核核部，经公公司司销售主管管领领导和总经经理理批准后方方可可实施；6.由设计或工工程等其其他部门具具体体操作的营营销销性质工程程项项目（如红红线线外道路绿绿化化改造、临临时时性销售用用房房建造、卖卖场场装修、样样板板间装修（包包包括家私及及展展示用品）、接接待厅装修、售售楼处装修、广广告牌等），费费用项目目标标的控制由经经营开发部负负责，单项造造价控制由操操作部门负责责。7.对于某些销销售、工工程、设计计等等费用划分分模模糊的项目目，由由财务计核核部部负责划分分，报报公司批准准后后确定；8.示范单位家家私、装装饰用品、生生生活用品，申申申请部门应应在在采购前确确定定回收方法法和和回收净值值计计划，报行行政政管理部待待公公司批准后后方方可实施；9.在现楼内装装修样板板间，经营营开开发部应事事先先制定展示示时时间，装修修、销销售、价格格的的计划，沟沟通通工程技术术部部同意后待待公公司批准方方可可实施；10.如确因销销售售需要，销销售售费用需超超出出当年销售售费费用总额度度，须须报公司销销售售主管领导导和和总经理批批准准后方可实实施施。但项目目销销售费用总总额额度不变；11.如某期销销售售完毕后，销销销售费用较较当当年控制总总额额度有所结结余余，则结余余部部分可结转转至至下一年使使用用。四、总控及分解解执执行目标费用额度单位：（万万元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合计销售面积（㎡）成交均价（元）成交额营销费用（万）卖场及样板间费用（万）提成佣金（万）合计（万）占总费用比例（%）年营销费用总额额占占总合同金金额额的%，五年总额额为：万元。每年年的销售费费用用见下表：分期第一年第二年第三年第四年第五年合计合同总额（亿）销售费用（万）a）遇下列情况况可对对总控及分分解解目标进行行调调增

在建造标准准不变的的情况下，当当当某年销售售成成交合同均均价价较当年计计划划增加超过3％以上时，相相相应的费用用控控制目标可可按按相应的变变化化进行等比比例例调增。销销售售卖场建造造装装修、样板板间间费用不作作调调整。

当上一年销销售费用用超出目标标成成本15％以上时，经经经营开发部部可可向公司提提出出调增总控控及及下一年分分解解目标的建建议议；b）遇下列情况况须对对总控及分分解解目标进行行调调减

在建造标准准不变的的情况下，当当当某年销售售成成交均价较较当当年计划减减少少时，相应应的的费用控制制目目标须按相相应应的变化进进行行等比例调调减减。包括销销售售卖场包装装、样样板间费用用；；

当上一年销销售费用用较目标成成本本节余超过5％以上时，经经经营开发部部须须向公司提提出出调减总控控及及下一年分分解解目标的建建议议；c）所有总控及及分解解目标调整整须须经公司销销售售主管领导导和和总经理批批准准。*****年分分解解目标单位：万元元序号项目促销期强销期后期合计总费用1媒介广告费2广告设施及发布会3现场包装费（现场卖场）4促销活动费（见说明）现场促销活动费（万/次）市内卖场租赁以及巡展费5宣传资料及礼品费6接待厅装修、装饰费7现场销售器具费8现场销售人工费9卖点增加费（次费用记入企划费用）10看楼交通费（主要是电瓶车）（辆，万/辆）11样板间12模型制作费（个）13展销费（包括所有的资料费用）（两次房交会：万/次）14售后服务补贴15其他卖场分解目标单位：万元元序号项目名称单位数量合计1234567合计现楼样板房装修修成成本目标为为均均价万元/个样板房，折折折旧和销售售回回收不低于万元/个，样板房房内家私和和饰饰品按应周周转转使用，平平均均万元/个样板房。现现现楼售楼处处装装修成本目目标标为万元/个，售楼处处内家私和和饰饰品按周转转使使用，平均万元/个售楼处。五、考核指标a）销售费用控控制情情况考核指指标标：成交销销售售费用比、目目目标销售费费用用比、销售售面面积比；成交销售费用比比＝＝当期累计计销销售费用/当期累计成成交金额×100％目标销售费用比比＝＝当期累计计销销售费用/当期目标销销售费用×100％销售面积比＝实实际际合同销售售面面积/目标销售销销控表面积×100％b）成交销售费费用比比指标作为为弹弹性考核指指标标，主要适适用用在同一年年销销售中每个个季季度的比较较，一一般应在1.5%左右；c）目标销售费费用比比指标作为为刚刚性考核指指标标，主要适适用用在各年间间比比较，一般般应应在100%左右；d）销售面积比比率指指标为刚性性考考核指标，适适适用于各期期，控控制指标为为销销售面积比比率率不低于99.99％。六、本成本指导导书书由经营开开发发部负责解解释释。附：《房地产企企业业成本核算算指指导》营销销推推广费用科科目目划分1）媒介广告费费：电电视、广播播、互互联网、报报纸纸、杂志、公公公交广告、电电电子屏2）广告设施及及发布布费：车站站广广告、路牌牌广广告3）现场包装费费：彩彩旗、气球球、条条幅、花架架、花花篮、花盆盆4）促销活动费费：场场租、劳务务费费、活动场场所所布置、工工作作人员餐费费5）宣传资料及及礼品品费：售楼楼书书、各种礼礼品品6）接待厅装修修、装装饰费：设设计计、工程、装装装饰等7）现场销售器器具费费：饮水机机、家家私等8）现场销售人人工费费：工资、奖奖奖金、补贴贴等等9）卖点增加费费：10）看楼交通通费：看看楼专车运运行行费、修理理费费、司机行行车车费用11）样板间：：包括临临时样板间间的的建造、设设计计、装修等等费费用以及维维持持清洁、保保安安、维修费费。对对于主体内内的的样板间的的设设计、装修修以以及家具、家家家私等费用用，可可收回部分分从从总费用中中扣扣除。12）模型制作作费13）展销费：：展位费费、布置费费、制制作费等14）售后服务务补贴：：销售折扣扣、由由于销售承承诺诺给业主的的补补偿15）其他4.项目论证证成本管理作作业指引项目论证成本管管理理作业指引引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的：明确项目论证阶阶段段的成本估估算算的主要方方法法和应达到到的的深度要求求。2.适用范围：：本细则适用于地地产产公司所有有拟拟购买或合合作作的房地产产项项目和政府府招招标拍卖土土地地项目可行行性性研究阶段段的的建安成本本估估算工作。3.定义：3.1项目可可行行性研究阶阶段段成本估算算：：在项目可行行性研究阶阶段段，对拟建建项项目所需要要的的建安工程程投投资，通过过编编制估算文文件件预先估算算和和确定的过过程程，是《项项目目可行性研研究究报告》的的重重要组成，是是是项目决策策、筹筹集资金和和控控制造价的的主主要依据。4．职责：4.1公司司经经营开发部部负责编制《新新项目目成本估算算表表》。负责项目可行行性研研究阶段跟跟踪踪执行《新新项项目成本估估算算表》。负责提供项目目初步步规划方案案或或要点分析析。5.工作流程5.1项目基基础础性成本分分析析工程技术部经经理应应提前定期期安安排相关人人员员编制公司司开开发项目所所在在地区的《各各各类建筑的的各各种建造成成本本》、经营营开开发部经理理应应提前定期期安安排相关人人员员编制公司司开开发项目所所在在地区的《各各各类建筑的的档档次及物业业水水平表》供供公公司领导和和相相关人员参参考考。5.2项目可可行行性论证成成本本分析经营开发部负责责跟跟踪、配合合沟沟通，并编编制制项目可研研阶阶段成本估估算算报告。工工程程技术部经经理理指定专业业工工程师负责责项项目可行性性研研究阶段的的建建安成本估估算算工作。进行成本估算算的依依据包括：：经经营开发部部提提交的可研研阶阶段项目规规划划要点分析析，内内容包括：：关关于项目定定位位的《市场场调调查报告》、《土土地规划指标标》及相关土土地状况资料料，成本信息息库中的该地地区各类物业业成本指标和和成本调研报报告，市场同同类档次项目目的建造标准准及形式等信信息。经营开发部部负责组组织各部门门成成本控制岗岗位位人员按《新新新项目成本本估估算表》格格式式要求，完完成成表中造价价的的估算。.1经营开发发部部填写编制制说说明：包括“项目概况”、“成本估算的的依据”、“估算基准，即即即建筑的基基础础、结构形形式式及建造档档次次装修”、“其他说明”（例如估算算时没有考考虑虑哪些费用用）.2工程技术术部部结合项目目的的定位、规规划划指标、规规划划要点分析析、建建筑的基础础、结结构形式及及建建造档次装装修修等，确定定建建安成本中中各各个项目的的成成本指标取取值值。.3按政府相相关关规定和以以往往工程经验验制制定前期费费用用和开发间间接接费中属经经营营开发部填填写写的项目。.4有多方案案需需要比较的的项项目，成本本估估算人应对对各各方案的成成本本差异性进进行行分析和说说明明，比较后后提提出成本建建议议。《新项目成本本估算算表》经经经营营开发部经经理理审核后提提交交相关部门门相相关人员，作作作为可研分分析析报告的依依据据。公司进入新的的城市市进行房地地产产开发，经经营营开发部、工工工程技术部部的的成本控制制岗岗位人员必必须须在进行项项目目成本估算算前前先完成该该城城市的《房房地地产开发成成本本水平调查查报报告》，内内容容应包括：.1该地区房房地地产开发适适用用的法律、法法法规、规定定及及其对工程程成成本的影响响：：包括定额额计计价模式、工工工程招投标标规规定、地产产项项目开发税税费费等。.2当地的设设计计规范和标标准准的特点，主主主要指工程程建建筑设计、人人人防要求、公公公建配套要要求求以及技术术特特点，以便便考考虑对造价价的的影响。.3当地建造造成成本的比较较：：包括定额额造造价水平的的对对比和实际际建建造成本的的比比较，完成成该该地区《各各类类建筑的各各种种建造成本本》、《各各类建筑的的档档次及物业业水水平表》经营开发部职职业人人员应在调调研研的楼盘清清单单中，挑选1-2个楼盘深入入调研，完完成成《竞争楼楼盘盘成本水平平调调研报告》。5.3项目立立项项阶段《项目可行性研研究报告》获获得公司批准准及正式立项项后，《新项项目成本估算算表》中有关关的数据自动动成为新项目目建安成本的的预控目标。经营开发部成成本控制岗位位人员负责把把预控目标输输入成本信息息库。5.4资料存存档《新项目成本估估算表》经审审批后，由经经营开发部移移交各部门成成本控制岗执执行，行政管管理部负责存存档保管。6.支持文件无无7.相关记录表表格7.1《**地地区各类建筑筑的各种建造造成本的档次次及物业水平平表》包括：：《**地区各类建建筑的各种建建造成本》、《**地区各类建筑的档次及物业水平表》5.方案设计成成本管理作业业指引实施方案设计成成本本管理作业业指指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的为保证项目发展展成成本目标的的实实现，本指指引引规范了方方案案设计阶段段的的成本管理理和和控制方法法。2.范围适用所有公司开开发发项目方案案设设计阶段的的成成本管理及及控控制工作。3.术语和定义义3.1实施方方案案设计阶段段：：包括规划划方方案（含单单体体）设计和和建建筑扩初设设计计。3.2初步设设计计阶段的成成本本控制是概概算算造价，概概算算造价是指指在在初步设计计阶阶段，根据据设设计意图，通通通过编制工工程程概算文件件预预先测算和和确确定的工程程造造价。与投投资资估算造价价相相比，概算算造造价的准确确性性有所提高高，但但受估算造造价价的控制。概概概算造价一一般般又可分为为；；建设项目目概概算总造价价、各各个单位工工程程概算综合合造造价、各单单位位工程概算算造造价。3.3技术设设计计阶段的成成本本控制是修修正正概算造价价：：修正概算算造造价是指在在技技术设计阶阶段段，根据技技术术设计的要要求求，通过编编制制修正概算算文文件预先测测算算和确定的的工工程造价。修修修正概算是是对对初步设计计阶阶段的概算算造造价的修正正和和调整，比比概概算造价准准确确，但受概概算算造价控制制。4.职责：4.1公司经经营营开发部负责项目市场场成本本调研，编编制制项目成本本调调研报告；负责建立成本本模型型和数据库库；；负责编制方案案设计计阶段《成成本本测算》及及编编制《方案案阶阶段成本分分析析报告》；负责组织编制制扩初初设计阶段段《成成本概算》及及及《扩初阶阶段段成本分析析报报告》；负责编制设计计各阶阶段成本控控制制建议及限限额额设计指标标值值；负责设计阶段段成本本控制工作作的的跟进工作作；；负责组织编制制设计计阶段方案案成成本比较和和修修正。5.工作流程5.1经营开开发发部项目开发发成本调研研公司项目预立立项后后，各职业业人人员须开始始收收集和调研研同同类项目市市场场成本水平平，编编制项目成成本本调研报告告；；须根据调研成成果和和以往项目目开开发成本资资料料建立成本本数数据库和研研究究模型。5.2方案设设计计阶段成本本管管理和控制制经营开发部须须组织织项目规划划方方案设计的的专专业小组评评审审，并对规规划划方案设计计成成本提出要要求求和建议；；规划方案设计计完成成后，工程程技技术部依据据提提供的规划划方方案设计在在一一个月内编编制制其建安《成成成本测算》，对对前期可研阶阶段的项目《成成本估算》进进行修正并对对项目成本影影响较大或成成本容易流失失的单项工程程做专项成本本分析和建议议；经营开发部须须在方方案设计完完成成后一个半半月月内完成《方方方案设计阶阶段段成本分析析报报告》的编编制制，对方案案设设计阶段所所做做主要成本本工工作进行总总结结和对后续续扩扩初设计提提出出成本控制制建建议，并报报总总办、总经经理理审核。5.3扩初设设计计阶段成本本管管理和控制制工程技术部应应对成成本控制目目标标中建安成成本本目标，在在考考虑可能发发生生的补充设设计计、设计变变更更及现场签签证证及其它不不可可预见的费费用用后，将建建安安成本目标标尽尽可能的合合理理分解到每每一一个单项工工程程或专业工工程程上，形成成扩扩初阶段的的成成本限额设设计计初步建议议；；经营开发部组组织召召集公司相相关关人员开会会讨讨论扩初阶阶段段的成本限限额额初步建议议，充充分沟通后后形形成会议纪纪要要，经总经经理理审批后会会签签，作为扩扩初初阶段的成成本本限额；扩初设计完成成并提提交后一个个半半月内工程程技技术部须组组织织编制项目目《成成本概算》，概概算依据扩初初图纸针对典典型配套（如如地下室、会会所、网球场场馆等）及不不同层高塔楼楼标准层的主主体结构混凝凝土含量、模模板含量、砌砌体含量、地地面、墙面装装修等分项工工程计算单位位含量并套用用现行综合价价按规定取费费并按平均市市场下浮水平平计算，部分分因图纸设计计深度不够的的项目暂按估估算指标值，专专业分包工程程按市场价格格。项目《成成本概算》经经工程技术部部经理审核后后，按公司会会签程序各部部门会签审核核；《成本概算》完完成成一个月内内工工程技术部部负负责审核编编制制的《扩初初设设计阶段成成本本分析报告告》，对对扩初设计计阶阶段所做的的主主要成本工工作作进行总结结并并对下一阶阶段段施工图设设计计提出成本本控控制建议并并报报经营开发发部部经理审定定。6.表格和记录录6.1《设计限限额要求》6.2《建安成成本限额设计计成本控制建建议书》6.施工图设计计成本作业指指引施工图设计成本本管管理作业指指引引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的为保证项目开发发成成本目标的的实实现，本指指引引规范了施施工工图设计的的成成本管理和和控控制方法。2.范围项目施工图设计计成成本管理。3.定义3.1目标成成本本：通过确确定定成本目标标值值，用来指指导导产品设计计、施施工过程中中各各阶段成本本控控制的指标标性性文件。3.2施工图图设设计阶段的的成成本控制是是预预算造价：：预预算造价是是指指在施工设设计计阶段，根根据据施工图纸纸，通通过编制预预算算文件预先先测测算和确定定的的工程造价价。它它比概算造造价价或修正概概算算造价更为为详详细和准确确，但但同样要受受前前一阶段工工程程造价的控控制制。4.职责：4.1经营开开发发部负责组组织织各部门成成本本控制岗、公公公司管理层层负责审核项目目施工工图设计阶阶段段建安成本本目目标限额设设计计成本控制制建建议书；负责审核项目目总包包工程、主主要要分包工程程承承包方式及及成成本控制目目标标建议书；负责审核项目目主要要材料（设设备备）采购方方式式及成本控控制制目标建议议书书；负责项目成本本目标标分解运作作过过程中的总总组组织与协调调工工作。4.2公司工工程程技术部负责编制项目目施工工图设计阶阶段段建安成本本目目标限额设设计计成本控制制建建议书；负责编制总包包工程程、主要分分包包工程承包包方方式及成本本控控制目标建建议议书；负责编制项目目主要要材料（设设备备）采购方方式式及成本控控制制目标建议议书书；负责与相关部部门就就限额设计计数数值及成本本建建议进行沟沟通通，达成共共识识形成《目目标标成本指导导书书》。5.工作程序5.1制定项项目目施工图限限额额设计成本本控控制建议书书在在施工图设设计计开始前，工工工程技术部部须须对公司审审批批的项目发发展展成本控制制目目标中建安安成成本进一步步分分解、细化化和和完善；5.2施工图图限限额设计成成本本控制建议议书书编制要求求具具体如下：工程技术部根根据发发展成本目目标标，结合施施工工图设计任任务务书、扩初初设设计阶段初初步步方案及市市场场水平，针针对对各分项工工程程的不同特特点点，分别制制定定相应的限限额额设计经济济指指标、技术术指指标或对主主要要材料选型型、成成本控制点点提提出建议；；对对分项工程程中中影响成本本较较大或容易易造造成成本流流失失的关键点点作作为施工图图设设计阶段限限额额设计成本本控控制重点，成成成本建议按按专专业具体提提出出以下几点点：：.1土方及挡挡土土工程：该该工工程成本容容易易流失，建建议议土方综合合考考虑场内平平衡衡、挡土墙墙多多方案经济济比比选，土方方主主要控制挖挖运运总量、挡挡土土支护依据据方方案提出成成本本限额指标标；；.2桩基工程程：：不同的桩桩基基形式对成成本本及工期影影响响较大，且且成成本容易流流失失，重点建建议议桩基选型型多多方案比选选，优优化设计，据据据不同的桩桩基基形式提出出相相应的限额额指指标值或分分项项成本目标标；；.3结构工程程：：该部分约约占占建安成本本比比重较大，且且且对销售没没有有直接的影影响响，这部分分是是成本控制制的的重点，在在满满足设计规规范范的最低要要求求下，尽可可能能的降低成成本本，主要对对钢钢筋、混凝凝土土技术含量量提提出技术指指标标数值；.4建筑、装装修修工程：其其质质量及效果果对对售楼影响响较较大，占建建安安成本比重重较较大，影响响成成本的主要因素为材材料料选型，对对外外墙砖、铝铝合合金门窗、电电电梯前室装装修修、防水工工程程等制定合合适适的经济指指标标值；.5安装工程程：：主要控制制安安装工程的的设设备及材料料选选型，对电电梯梯、机房设设备备等建议采采用用国产或中中外外合资优质质产产品，管线线选选用合适的的中中档材料；；.6景观工程程：：景观工程程成成本波动性性、弹弹性较大，设设设计质量、材材材料的选型型是是该部分成成本本控制的重重点点；.7分包工程程：：该部分的的特特点是专业业性性较强，政政府府相关规定定有有一定的可可操操作性，成成本本控制的重重点点是方案的的深深化及优化化；；限额设计数值值及成成本建议按按格格式填写，对对对其中重点点控控制点必须须加加以明示。经营开发部就就须编编制的施工工图图限额设计计成成本控制初初稿稿，充分征征求求设计院及及工工程技术部部的的意见并进进行行完善，必必要要时须召集集公公司其他相相关关人员开会会确确认。确认后的限额额设计计数值及成成本本建议经经经营营开发部经经理理审核、报报总总经理审批批后后作为设计计限限额要求，提提提交工程技技术术部具体落落实实。5.3施工图图出图后，工工程技术部根根据施工图计计算重点控制制点的经济或或技术指标值值，与审批的的限额设计数数值比较，及及时向经营开开发部及各部部门成本控制制岗位人员提提出反馈意见见。对超出限限额设计部分分提出预警，并并报总经理综综合决策。5.4设计完完成后，由工工程技术部编编制设计成本本控制分析总总结报告，聘聘请有丰富设设计及造价专专业经验的专专家对设计进进行评审，最最后由技术评评审委员会对对限额设计要要求完成情况况进行最终评评定。6.表格和记录录无（附表一）主主要材料设备备采购方式及及成本控制目目标建议序号材料（设备）名名称称市场价/信息价价成本目标以往工程采购方方式式建议采购方式万元（附表二）总总包、分包承承包方式及成成本控制目标标建议序号项目名称承包方式结算成本目标合同（招标）成成本本目标设计变更及签证证控控制目标主要经济指标备注（万元）（万元）（万元）7.项目后期评评估作业指引引项目后期评估作作业业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的对项目开发全过过程程的成本管管理理方法及目目标标达成情况况进进行科学评评价价，为项目目开开发积累成成本本管理经验验。2.适用范围适用于项目工程程完完成全部开开发发或分期开开发发，并已办办理理竣工验收收及及结算后对对项项目成本进进行行的总结评评价价。3.术语与定义义3.1项目成成本本后期评估估：：在工程竣竣工工验收及结结算算后，对项项目目总体成本本情情况进行全全面面的系统性评价，检查目目标标成本达成成情情况，总结结成成本管理的的得得失和教训训，为为更好地控控制制后续项目目开开发成本打打下下基础。3.2项目成成本本后期评估估应应包含竣工工决决算阶段，这这这个时期的的成成本控制是是决决算价。决决算算价是指工工程程竣工决算算阶阶段，以实实物物数量和货货币币指标为计计量量单位。综综合合反应竣工工项项目从筹建建开开始到项目目竣竣工交付使使用用为止的全全部部建设费用用。决决算价一般般是是由各部门门成成本岗根据据各各部门承担担的的成本控制制责责任编制部部门门的决算，财财财务计核部部汇汇总，总会会计计师审核通通过过后，报董董事事会批准，依依依照批准后后的的决算各部部门门编制《项项目目成本后期期评评估》报告告。4.职责4.1经营开开发发部收集和汇总项项目开开发各阶段段的的成本信息息和和资料；组织公司相关关部门门编制《项项目目成本后期期评评估》报告告；；对《项目成本本后期期评估》报报告告中总结的的成成本管理问问题题提出整改改建建议；负责成本改进进措施施的落实和和监监督执行。4.2公司相相关关职能部门门配合经营开发发部完完成项目开开发发各阶段的的成成本信息和和资资料的收集集；；总结和分析本本部门门成本管理理的的经验教训训，并并制订相应应整整改措施。4.3公司管管理理层负责审定《项项目成成本后期评评估估》报告和和制制订相应改改善善措施，作作为为公司《绩绩效效考核标准准》奖奖励分配的的依依据。负责就成本管管理改改进措施提提供供相应支持持和和资源。5.工作程序5.1制定《项项目成本后后期期评估》报报告告编制计划划经营开发部根根据项项目竣工结结算算的时间，需需需预先确定定《项项目成本后后期期评估》报报告告的相关内内容容。报告编制完成成时间间必须在工工程程竣工验收收后后的180日内完成，。5.2编制《项项目成本后后期期评估》资资料料准备经营开发部负负责归归集项目的的各各部门成本本控控制岗所有有成成本基础资资料料，包括：：《项项目目标成成本本》、动态态成成本信息报报告告等。工程技术部负负责汇汇总和提交交项项目结算资资料料，包括工工程程预算书、工工工程结算书书、工工程变更签签证证资料等。5.3《项目成成本本后期评估估》报报告内容《项目成本后期期评评估》报告告可可包括，但但不不限于以下下内内容：项目总体成本本控制制目标达成成情情况汇报及及分分析，总结结项项目成本超超计计划、无效效投投资、损失失浪浪费等教训训和和各种途径径降降低成本的的成成功经验，对对对项目成本本管管理总体情情况况做出评价价。对比分析项目目结算算指标与《项项项目目标成成本本》中的相相关关成本控制制目目标要求，汇汇汇总各项成成本本超目标的的差差异内容，分分分析差异产产生生的原因，划划划分相应责责任任部门，评评价价其成本管管理理工作的有有效效性。根据各期动态态成本本信息，对对照照施工图、竣竣竣工资料、施施施工总承包包合合同、工程程预预算书、工工程程结算书等等资资料，分析析工工程承包范范围围变化，工工程程量变化等等，确确认设计变变更更、现场签签证证等对成本本的的影响，以以评评价项目成成本本管理的科科学学性并总结结经经验教训。5.4《项目成成本本后期评估估》报报告审批《项目成本后期期评评估》报告告完完成后，由由经经营开发部部提提交公司管管理理层审议；公司管理层就就项目目成本管理理状状况进行管管理理评审和提提出出整体改进进方方案。5.5落实《项项目成本后后期期评估》整整改改措施《项目成本后期期评评估》报告告经经公司管理理层层审批后，由由由经营开发发部部负责公布布和和存档；公司管理层审审批的各项成成本管理改进进措施及《绩绩效考核标准准》奖励分配配方案由财务务计核部及相相关责任部门门具体落实，公公司管理层监监督执行。6．支持性文件件无7.相关记录7.1《项目成成本后期评估估》7.2《项目目目标成本》目标成本控制表表建筑用地面积（附表一）规规划指标控制制表总占地面积㎡建筑用地面积㎡总建筑面积㎡建筑物基底占地地面面积㎡建筑密度（毛地地）容积率（毛地地）计容积率面积㎡不计容积率面积积㎡绿地率道路用地合计计沥青路面车行道道砼路面车行道硬质铺装车行道道硬质铺装广场硬质铺装人行道道绿化用地合计计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育（游乐）设设施施占地水景占地面积指标基底占地面积建筑面积平均层数面积比例平均每户面积单元数户数户数比例住宅连排洋房电梯公寓合计小区配套计容积率配套垃圾转运站公厕配电房社区居委会幼儿园文化活动中心会所物管商业合计不计容积率配套套停车数架空活动架空停车地面停车人防地下室（地地下下停车）地下设备用房合计道路用地车行道硬质铺装人行道道硬质铺装广场合计绿化用地宅间小路游泳池2个合计规划道及代征绿绿地地规划道路街头绿地及防护护绿绿地合计（附表二）土地地成本控制表表项目名称：序号土地成本项目金额（万元）控制措施及简要要说说明备注1政府地价包括红线外市政政配配套设施费费用用和住宅建建设设配套费，俗俗俗称大配套套。2支付合同单位费费用用3土地产权登记费费4契税5土地使用费6其他土地成本合计编制：审核：（附表三）设设计限额控制制表序号分项工程设计名名称称设计合同编号总价（万元）经济指标技术指标材料设计阶段成本控控制制要点建议议（结结构类型、层层层高、材料料选选型等）经济指标经济指标值技术指标技术指标值材料名称材料单价说明：不含为满满足售楼需要要发生的设计计费用（售楼楼处、样板房房、装修套餐餐、销售模型型等）（附表四）前期期费用控制表表项目名称：序号勘察及设计成本本项项目金额（万元）控制措施及简要要说说明备注一勘察、设计费1勘探1.1勘察方案的设计计和和咨询1.2勘察的实施2设计2.1设计招标费2.2规划、方案设计计费费2.3初步、施工图设设计计费2.4环境（景观）工工程程设计费2.5其他专业工程设设计计费基坑支护设计燃气工程设计人防工程设计结构验算样板房装修设计计（4套）会所（售楼处）网网球中心等装装修设计玻璃幕墙、钢结结构构设计隔音屏设计大堂、电梯厅装装修修设计通风降噪窗水土保持方案设设计计3咨询顾问费4其他专业工程设设计计费二政府工程监控、管管理费工程技术部1安检2质检3其他三项目报批报建费费用用经营开发部1预售办证费2产权初始登记费费用用3查账费4其他5不可预见费用四工程造价咨询费费用用总经济师1造价咨询费（标标底底编制）2结算咨询费3三算单审计费4合同鉴定费5招投标交易费五工程监理费经营开发部六临时工程费用工程技术部1施工用水、电、道道路等2工地围墙等七前期费用合计一项编制：审核：二、五项编制：审核：三项编制：审核：四、六项编制：审核：（附表五）建建安成本控制制表项目名称：序号项目名称成本指标(元//MM2）项目成本万元)分摊到可销售的的住住宅面积的的成成本（元/MM2）分摊到总建筑面面积积的成本（元元元/M2）所占成本比例（%%）测算说明备注一基础设施1.1场地平整、土方方平平衡、挡土土1.2室外给水管网1.3室外排水管网（含含化粪池）1.4室外电缆工程（小小区内）1.5室外照明工程1.6室外煤气管道工工程程1.7室外弱电管道1.8小区道路工程（土土方、路基、基基层、砼面层层等）1.9供配电系统工程程费费1.10外线高压电缆1.11水泵房设备及安安装装工程费1.12直饮水机房设备备及及安装工程程1.13消防设备机房设设备备及安装（报报报警、CO22）二环境2.1绿化（含土方平平整整）2.2硬质地面（含基基层层处理）2.3主题广场（结构构及及装修，含含广广场附带的的小小品、水景景等等）2.4构筑物（含垃圾圾站站、花池、亭亭亭、山顶标标志志性建筑等等）2.5环境雕塑、小品品、休休闲体育设设施施等2.6空中连廊2.7变频式登山扶梯梯（上上、下）及及配配套设施2.8围墙、大门、值值班班室2.9环境水景（喷泉泉、叠叠水）2.10环境照明（含架架空空层、环境境灯灯具及泛光光照照明）序号项目名称本指指标((元/M2）项目成本万元)摊到可销售的住住宅宅面积的成成本本（元/M22）分摊到总建筑面面积积的成本（元元元/M2）占成本比例（%%）测算说注2.11隔音屏三公建配套3.1一层地下室（含含人人防）3.2半敞开式地下室室3.3运动员公寓3.4架空层3.5网球俱乐部及商商业业3.6会所及商业四建筑单体成本4.1小高层住宅（****层）基础工程土建主体工程土建专业分包工工程程安装主体工程安装专业分包工工程程4.2高层住宅（***层层）基础工程土建主体工程土建专业分包工工程程安装主体工程安装专业分包工工程程4.3高层住宅（***层层）基础工程土建主体工程土建专业分包工工程程安装主体工程安装专业分包工工程程五不可预见费：****%六小计编制：审核注：此表中各种种面积分摊的的比例由经营营开发部提供供。（附表六）营销销费用控制表表项目名称：序号营销成本项目金额（元）控制措施及简要要说说明备注一宣传推广费用1电视广告片制作作2电视广告播放费费用用3广告策划设计费费用用4报章广告投放费费用用5其它广告制作发发布布费用含户外路牌、灯灯柱柱、车厢、候候候车亭、互互联联网广告等等。6展销会（交易会会）费费用场租、布置、展展板板制作等费费用用7模型制作费用8销售用品设计制制作作费用含楼书、平面图图、宣宣传册、质质量量保证书、使使使用说明书书等等9销售现场布置费费用用含条幅、标识、花花卉、彩旗等等10其它宣传活动费费用用如记者招待会、嘉嘉年华会、巡巡回展览等。二广告代理费用三销售代理费用1内销代理费用2外销代理费用四售楼机构费用1劳务费清洁费用、保安安费费用2售楼车辆费用3售楼处办公费用用售楼处办公设备备、纸纸张文具、水水水电费4其它五销售需要的设计计费费11售楼处设计计费费用22装修套餐设设计计费用六销售需要的建安安费费1售楼处装修施工工及及维护费用用含施工费用及销销售售期内维护护、修修理费用。2示范单位(样板板房房)设计施工费费此费用应为扣除除示示范单位销销售售折返之后后的的实际发生生额额3示范单位(样板板房房)施工及维护护费含施工费用及销销售售期内维护护、修修理费用。4装修套餐样板房房施施工费用5售楼临时通道修修建建及维护费费用用序号营销成本项目金额（元）控制措施及简要要说说明备注6其它七物业管理费用1空置物业管理费费2物业管理开办补补贴贴3其它八配套设施补贴1配套服务补贴2会所经营补贴3超市经营补贴4其他九营销优惠费用十售后服务基金营销费用合计编制：审核：（附表七）开发发间接费用控控制表项目名称：序号费用项目金额（万元）控制措施及简要说明备注1人员工资2职工福利费3折旧费4修理费5办公费6水电费7劳动保护费8周转房摊销费9汽油费10保险费11会议费12职工餐费13电话费14差旅费15运输费16其他编制：审核：（附表八）管理理费用及财务务费用目标控控制表项目名称：序号期间费用项目金额（万元）控制措施及简要要说说明备注一公司管理费公司管理费在同同期期开发的诸诸个个项目上进进行行分摊。人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费汽油费汽车保险费招待费会议费电话费人事费诉讼费差旅费运输费审计费残保金税金二财务费用1利息收入2利息支出3手续费含以刷卡方式付付楼楼款的银行行手手续费。三公司管理费及财财务务费合计编制：审核：（附表九）目标标成本控制汇汇总表项目名称：单位：人人民币万元元/M2工作序号序号成本项目部门上报成本控制数核定成本控制数数单位销售面积成成本本成本项目占总成成本本比例责任部门一、土地征迁费费用用及拆迁补补偿偿费经营开发部土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支支出出拆迁补偿费二、前期工程经营开发部规划费用设计费用项目可行性研究究费费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用七通一平支出经营开发部工程程项项目部三、建筑安装工工程程费工程技术部建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费费用用其他建筑安装工工程程费四、基础设施费费经营开发部供水工程支出供电工程支出供气工程支出排污程支出排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化费用其他设施工程发发生生的支出五、公共配套设设施施费经营开发部物业管理用房费费用用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房费用用派出所用房费用用六、开发间接费费用用人员工资财务计核部行政政管管理费职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费汽油费招待费餐费电话费人事费差旅费运输费其他七、销售费用媒介广告费经营开发部广告设施及发布布费费现场包装费促销活动费宣传资料及礼品品费费接待厅装修、装装饰饰费经营开发部工程程技技术部现场销售器具费费经营开发部现场销售人工费费卖点增加费看楼交通费样板间销售模型费展销售后服务补贴其他八、管理费用人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费运输费会务费职工餐费电话费人事费差旅费其他（附表十）目目标成本审批批表项目：项目名称项目范围项目总价附件目标成本明细确确定定审核部门名称部门经理审核成本控制岗审核核经营开发部工程技术部工程项目部财务计核部行政管理部总工程师总经济师总经理审批备注（附表十一）结结算算审核表(工程系列)工程名称乙方单位负责人及联系电电话话合同编号合同造价合同工期项目实际竣工工工期期合同质量标准合同形式累计付款金额剩余款额奖、罚及扣款合同外增减造价价结算范围结算报审造价初审说明及造价价复审说明及造价价终审说明及造价价备注注：结算资料的的报送送应严格按按照照《工程管管理理制度及程程序序》中的竣竣工工结算资料料的的报送要求求及及程序执行行。（附表十二）结结算算审核表(经营系列)项目名称估算成本乙方单位负责人及联系电电话话合同编号合同造价累计付款金额剩余款额合同形式合同内容合同外增减造价价结算范围奖、罚及扣款结算报审造价结算资料清单初审说明及造价价复审说明及造价价终审说明及造价价备注8.工程进度度付款作业指指引工程进度付款作作业业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人、1.目的为规范公司工程程费费用、设计计费费、监理费费的的申请及支支付付过程，加加强强费用支付付的的计划管理理，实实现相关部部门门对支付情情况况的及时准准确确掌握。2.适用范围本作业指引仅适适用用于工程进进度度款和中间间款款的支付，不不不适用工程程结结算款和保保修修金的支付付。3.职责3.1监理单单位位负责审核核形形象进度及及造造价。3.2工程技技术术部负责审审核核形象进度度、造造价、质量量认认定。3.3项目部部负负责编制工工程程用款计划划和和工程付款款申申请的审核核、付付款审批表表的的制单、付付款款情况核对对。3.4财务计计核核部负责审审核核、统计付付款款明细和办办理理支付手续续。3.5经营开开发发部负责编编制制前期工程程费费用的用款款计计划和付款款申申请的手续续。3.6各部门门在在履行其他他部部门签订的的合合同时，履履行行部门在编编制制付款计划划前前必须征求求签签订部门的的意意见后，在在按按公司会签签程程序各部门门进进行会签审审核核。4.工作程序4.1年度、月月度、施工工部部位付款计计划划的编制年初经营开发发部、工工程技术部部、财财务计核部部根根据公司经经营营计划，针针对对在建项目目实实施情况及及本本年度新开开项项目计划制制订订本年度付付款款计划。每份工程合同同、监监理合同或或设设计合同签签定定之后，由由各各部门成本本控控制岗位人人员员根据合同同有有关支付进进度度款的条款款，按按工程进度度计计划细化编编制制付款计划划。在公司每月经经营计计划例会上上，财财务计核部部根根据公司的的资资金状况协协调调下月工程程费费用支付额额度度，并将工工程程款支付的的情情况反馈给给各各部门成本本控控制岗。各部门负责建建立本本部门范围围内内的成本台台帐帐，工程项项目目部负责建建立立项目支付付台台帐以了解解进进度款支付付情情况，为调调整整月度、部部位位支付计划划提提供数据，报报报工程技术术部部，由工程程技技术部统一一审审核。4.2进度审审核核付款流程程随着工程建设项项目目的进展情情况况，施工单单位位会提出工工程程进度付款款申申请，公司司按按以下程序序进进行进度（结结结算）审核核。施工单位须按按照合合同要求和和进进度要求进进行行施工，按按月月报施工进进度度的提出工工程程量进度申申请请；按部位位报报施工进度度的的提出部位位工工程量进度度申申请。并报报监监理单位审审核核。监理单单位位审核通过过后后须签字盖盖章章，由工程程项项目部对照照工工程的实际际进进度进行审审核核。若因工程质量量或其其它原因，工工工程项目部部不不同意施工工单单位的付款款申申请，则应应在在施工单位位提提交资料上上批批注意见后后，及及时将资料料返返回监理，由由由其交还施施工工单位。若工程项目部部同意意（包括完完全全同意和部部分分同意）施施工工单位的付付款款申请，应应确确认签字盖盖章章。然后将将申申请资料（含含含施工单位位的的工程款支支付付申请表；；施施工单位进进度度款报价书书；；施工单位位报报送的本期期发发生的补充充造造价；经工工程程技术部审审核核的补充造造价价资料等）报报报工程技术术部部审核。工程技术部收收到进进度报表和和有有关资料后后，作作好签收，并并并立即在各各专专业造价工工程程师的支付付申申请台帐中中登登记，就相相应应付款章件件、款款项计算内内容容、数量和和价价格以及付付款款计划额对对照照等工程施施工工合同、项项目目目标成本本等等进行审核核。如如果超出目目标标成本是否否有有补充造价价（如如设计变更更、现现场工程签证证）的完整整手手续。如果果补补充造价手手续续完整，且且发发生的补充充造造价在三个个月月内则登记记工工程进度台台帐帐，否则不不予予认可。.1设计变更更、现现场工程签签证证审核a)进度款中中明明确存在合合同同外的增减减工工程，需有有工工程项目部部确确认签字，经经经营开发部部经经理以上人人员员的审批签签字字，审批权权限限按现场签签证证和设计变变更更权限处理理。或或通过公司司的的会签程序序办办理的增减减项项目。b)现场签证证和和设计变更更单单顺序号不不连连贯、公章章及及签字不全全，无无施工后完完成成情况不得得作作为结算书书附附件参与结结算算。c)在复核变变更更签证时，工工工程技术部部有有权更正现现场场工程师及及监监理已确认认但但不符事实实的的工程量。.2工程量审审核核a)在审核工工作作进行前，成成成本控制岗岗人人员应至少少阅阅读一遍合合同同，重点复复核核：工程内内容容、水电费费、付付款方式、付付付款时间、质质质保金、工工期期和质量奖奖罚罚等；b)对提供工工程程进度款文文件件中存在易易产产生歧意、表表表示不清晰晰的的文件，退退回回经办人；；c)进度款单单价价在合同中中有有规定的，则则则按合同规规定定执行；进进度度款单价在在合合同中未规规定定的则参照照定定额和市场场合合理低价进进行行确定或按按《工工程管理制制度度及程序》中中中的相关条条款款执行。d)进度款的的工工程量核实实，不不清之处，各各各部门成本本控控制岗位人人员员要到工程程技技术部、工工程程项目部确确认认或到工地地现现场进行实实地地测量确定定计计量结果。以上工程付款款的操操作事项必必须须按工程技技术术部的《工工程程管理制度度及及程序》中中的的“工程建设资资金支付管管理理程序”要求执行并并履行工程程付付款会签手手续续审批。4.3工程付付款款审批单上上报报与审批《工程项目付款款审审批表》列列有有现场工程程师师、工程项项目目部经理、主主主办工程师师、工工程技术部部经经理、财务务计计核部经理理、总总工程师、总总总经济师、总总总经理、董董事事长签字栏栏，按按公司有关关付付款会签审审批批权限的规规定定，分别签签署署意见，对对付付款额度超超出出总经理权权限限范围的，按按按规定报董董事事长审批，会会会签审批结结束束后，财务务计计核部根据据会会签审批意意见见办理支付付手手续。若会签审批结结果是是同意全部部支支付，则由由财财务计核部部在在当月内办办理理付款手续续。对对需分期支支付付的，工程程项项目部不再再制制单，由财财务务计核部根根据据实际情况况办办理后续付付款款手续。若会签审批结结果是是不同意支支付付或不同意意全全部支付，则则则由财务计计核核部于会签签审审批完成后后两两个工作日日内内将会签审审批批单返回工工程程技术部，由由由工程项目目部部根据会签签审审批意见重重新新制单，并并继继续执行文文件件中报批流流程程。4.4付款情情况况核对根据支付控制制情况况需要，财财务务计核部和和各各部门成本本控控制岗应完完成成项目付款款申申请和实际际付付款数额的的核核对。在每月付款计计划中中已列项，但但但未在当月月制制单的付款款项项目，其付付款款计划额度度作作废，下月月重重新报计划划；；若已在当当月月制单，但但未未完成审批批和和付款手续续，其其当月付款款计计划额度作作废废，作为应应付付未付款项项目目在下月计计划划中申报，不不不必重新制制单单。核对人须在付付款清清单上签字字确确认，并注注明明核对日期期。5.支持性文件件5.1《工程付付款款审批流程程》6.相关记录6.1《工程项项目目付款审批批表表》（附表一）工程（材料料）预付款款、进进度款、审审批批表（工程程系系列）项目名称：工程名称：施工（签约）单单位位：合同编号：合同造价：合同名称：合同约定付款形形式式、时间及及项项目形象进进度度本次付款率%本次申报款价（元）本次申报款审核核价价（元）累计付款额（元元）累计付款率%合同余额（元）工程部技术审核核意意见经营开发部审核核意意见财务计核部审核核意意见总经济师审核意意见见总工程师审核意意见见总经理审核意见见备注（附表二）项目预付款款、进度款款审审批表（经经营营系列）项目名称：乙方单位：合同编号：合同造价：合同名称：合同约定付款形