售楼环节的税务筹划攻略解析

售楼环节：税务筹划6个攻略看点1.代垫首付：：垫付资金利利息交营业税税2.购房返税：：按购房总款款交纳营业税税

3.违约金：并入入营销额交纳纳营业税

4.增值税：按转转让收入计征征土增税

5.预售定金：：收款当日计计征两税

6.精装赠送：：不计征营业业税

一、房企代垫首首付和购房返返税的营业税税处理

1.代垫首付针对二套房按揭揭贷款须首付付50%以上的政策策，某房地产产开发企业推推出了代业主主垫付两成首首付款的补贴贴办法。比如，市民购买买一套价值100万元的房产产，属其第二二套房，该市市民按照政策策规定至少首首付5成，即50万元。可不不少人拿不出出如此多的首首付款，于是是房地产企业业仅收取3成首付款即30万元，然后后自行垫付20万元，帮助助客户成功贷贷款购房。双双方约定，对对房地产企业业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。按照相关税收政政策规定，销销售不动产收收取的预收款款要缴纳营业业税、企业所所得税、印花花税、预征土土地增值税等等。其中《中中华人民共和和国营业税暂暂行条例实施施细则》（财财政部国家税务总总局第52号令）第二二十五条纳税人转让让土地使用权权或者销售不不动产，采取取预收款方式式的，其纳税税义务发生时时间为收到预预收款的当天天。房地产企业为尽尽快回笼资金金，促使客户户尽快办理房房贷按揭，自自行垫付的首首付款需要与与业主缴纳的的首付款一起起开具收款收收据，财务处处理上相当于于企业取得了了房贷按揭合合同约定的全全部首付款预预售收入，应应当全额计入入营业额，计计算缴纳营业业税及其他税税金。另外，房地产企企业代客户垫垫付首付款的的前提是与客客户签订《资资金垫付协议议》，根据协协议约定，客客户必须在房房地产企业规规定时限内（一一般在交房前前）将首付款款全额补上，房房地产企业再再向客户正式式交房。此垫垫付协议也属属于企业经营营的一部分，财财务处理上应应当计入其他他应收款核算算。将来实际际收款时直接接冲减其他应应收款，与预预售收入无关关，不需要另另作纳税处理理。但是，房房地产企业收收取的垫付资资金利息和客客户不按期还还款的违约金金，按照营业业税相关法规规规定，将资资金贷于他人人使用同样要要缴纳营业税税。2.购房返税某市规定，购买买90平方米以下下普通住房可可以减按1%征收契税。某某房地产企业业开发的住宅宅项目虽不符符合要求，但但同样打出了了购房返税的的口号：购买买该企业开发发的140平方米以上上户型，只需需缴纳1%的契税，额额外契税由企企业代客户支支付。仍以一一套价值100万元的商品品房为例，客客户应缴契税税4万元，办理理房产证时客客户仅支付1万元，另外3万元由房地地产企业承担担。该销售方方式下，企业业实际收入仅仅97万元，但申申报营业税还还应当按100万元计算缴缴纳。二、房地产企业业与业主间违违约金的处理理房地产企业收取取支付供应商商建筑商业主主业主供应商建筑商收取价外费用支付非价外费用1.房地产企业业收取业主违违约金的营业业税处理按照财政部国国家税务总局局《关于营业业税若干政策策问题的通知知》（财税[20033]16号）文件的的规定，单位位和个人提供供应税劳务、转转让无形资产产和销售不动动产时，因受受让方违约而而从受让方取取得的赔偿金金收入，应并并入营业额中中征收营业税税。2.个人在购房房时从房产公公司取得的违违约金或赔偿偿金的个人所所得税处理《国家税务总局局关于个人取取得解除商品品房买卖合同同违约金征收收个人所得税税问题的批复复》（国税函函[20066]865号）规定：“商品房买卖卖过程中，有有的房地产公公司因未协调调好与按揭银银行的合作关关系，造成购购房人不能按按合同约定办办妥按揭贷款款手续，从而而无法缴纳后后续房屋价款款，致使房屋屋买卖合同难难以继续履行行，房地产公公司因双方协协商解除商品品房买卖合同同而向购房人人支付违约金金。根据个人所得税税法的有关规规定，购房个个人因上述原原因从房地产产公司取得的的违约金收入入，应按照“其他所得”应税项目缴缴纳个人所得得税，税款由由支付违约金金的房地产公公司代扣代缴缴。”根据上述规定，个个人在购房时时由于房产公公司的违约而而从房产公司司取得的违约约金或赔偿金金，如果与“国税函[20066]865号”所特指的情情况一致，依依据《中华人人民共和国个个人所得税法法实施条例》第第八条的规定定：“个人所得税税，以所得人人为纳税义务务人，以支付付所得的单位位或者个人为为扣缴义务人人。”应按照“其他所得”应税项目由由支付违约金金的房地产企企业代扣代缴缴个人所得税税。如果业主获得的的违约金或赔赔偿金与“国税函[20066]865号”所特指的情情况不一致的的，例如，房房地产企业向向业主支付延延期交房违约约金问题，是是否要扣缴个个人所得税呢呢？根据《中中华人民共和和国个人所得得税法》，在在购房者为个个人的情况下下，房地产开开发企业支付付给购房者的的所得，属于于个人的“其他所得”项目，应当当按照20%的税率缴纳纳个人所得税税。3.房地产企业业与业主间违违约金的增值值税处理(1)房地产企企业向业主支支付违约金不不可以在计算算增值税时进进行扣除。根据《中华人民民共和国土地地增值税暂行行条例》及其其实施细则的的规定，土地地增值税的扣扣除项目为：：（一）取得得土地使用权权所支付的金金额；（二）开开发土地的成成本、费用；；（三）新建建房及配套设设施的成本、费费用，或者旧旧房及建筑物物的评估价格格；（四）与与转让房地产产有关的税金金；（五）财财政部规定的的其他扣除项项目。而“违约金”没有在扣除除项目中列举举，因此，房房地产开发企企业支付的违违约金不可以以在计算土地地增值税时扣扣除。(2)房地产开开发公司收取取业主的违约约金和更名费费，是否需要要缴纳土地增增值税？房地产开发公司司因购房者在在履行购房合合同时违约而而收取的违约约金和更名费费，实际构成成了房屋销售售价值，并在在房屋转让时时取得了收入入。根据《土土地增值税暂暂行条例实施施细则》第五五条规定，《暂暂行条例》第第二条所称的的收入，包括括转让房地产产的全部价款款及有关的经经济收益。因因此，该违约约金和更名费费应并入其房房屋转让收入入计征土地增增值税。三、房地产预收收的诚意金、订订金、定金的的处理1.定金的税务务处理所谓“定金”，其其法律定义是是指合同当事事人为保证合合同履行，由由一方当事人人预先向对方方交纳一定数数额的钱款，即即有合同为前前提，没有合合同即不可定定义为“定金”。依据《合合同法》相关关规定，一方方违约时，双双方有约定的的按照约定执执行；如果无无约定，销售售者违约时，“定金”双倍返还；；消费者违约约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得得超过合同标标的的20%.定金具有担担保性质。根据新会计准则则的规定，预预收账款科目目指核算企业业按照合同规规定向购货单单位预收的款款项，即预收收账款是建立立在购货合同同基础上的。由由于定金签了了合同，就要要征收企业所所得税。那么么，定金是否否要交营业税税呢？根据关于印发<<营业税问题题解答[之一]>的通知（国国税函发[19955]156号）文件18条规定，此此项规定所称称预收款，包包括预收定金金。因此，预预收定金的营营业税纳税义义务发生时间间为收到预收收定金的当天天。《营业税暂行条条例》第十二二条规定：营营业税纳税义义务发生时间间为纳税人提提供应税劳务务、转让无形形资产或者销销售不动产并并收讫营业收收入款项或者者取得索取营营业收入款项项凭据的当天天。国务院财财政、税务主主管部门另有有规定的，从从其规定。《营营业税暂行条条例》第十二二条新增加了了前置条件：：即纳税人提提供应税劳务务、转让无形形资产或者销销售不动产发发生后才能征征营业税。《营业税暂行条条例实施细则则》第二十四四条规定：条条例第十二条条所称收讫营营业收入款项项，是指纳税税人应税行为为发生过程中中或者完成后后收取的款项项。条例第十十二条所称取取得索取营业业收入款项凭凭据的当天，为为书面合同确确定的付款日日期的当天。未未签订书面合合同或者书面面合同未确定定付款日期的的，为应税行行为完成的当当天。因此，一般情况况下，对应税税行为提供前前收到的款项项不能以收到到款项的当天天确认纳税义义务发生时间间。但是，《营营业税暂行条条例实施细则则》第二十五五条规定：纳纳税人转让土土地使用权或或者销售不动动产，采取预预收款方式的的，其纳税义义务发生时间间为收到预收收款的当天。纳税人提供建筑筑业或者租赁赁业劳务，采采取预收款方方式的，其纳纳税义务发生生时间为收到到预收款的当当天。基于以上政策规规定，预收定定金必须要交交企业所得税税和营业税。2.订金（保证证金、诚意金金、VIP卡）的税务务处理订金并不是一个个规范的概念念，在法律上上仅作为预付付款的性质，是是预付款的一一部分，是当当事人的一种种支付手段，不不具有担保性性质，如果合合同履行可抵抵充房款，不不履行也不能能适用“定金”双倍返还罚罚则。订金只只是单方行为为，不具有担担保性质。订金、诚意金均均不属于建立立在购房合同同上的预收款款性质，在合合同签订日之之前，此时企企业所得税、营营业税应税行行为尚未成立立，不应作为为预收账款征征收销售不动动产营业税和和企业所得税税。订金暂时时可以记在“其他应付款”。但是，一签合同同，订金（保保证金、诚意意金、VIP卡）马上要要从其他应付付款转到预收收账款缴企业业所得税和营营业税。签了了合同还把诚诚意金放在其其他应付款是是错误的，这这也是税务机机关检查的重重点。四、卖精装房送送家电、家俱俱的涉税分析析案情介绍卖房子赠送送家家电、家俱，房房屋销售合同同价款100万元，售房房合同中说明明交房标准送送家电、家俱俱，家电、家家俱的购进价价格为10万元，即其其公允价值为为10万元，房屋屋的公允价值值可推定为90万元。成本50万。税务处理分析1.企业所得税税的处理国税函[20008]8755号文件第三三条规定，企企业以买一赠赠一（有偿）等等方式组合销销售本企业商商品的，不属属于捐赠，应应将总的销售售金额按各项项商品的公允允价值的比例例来分摊确认认各项的销售售收入。（1）借：银行行存款100万贷：主营营业务收入——房屋90万主营营业务收入——家电、家俱10万（2）借：主营营业务成本——房屋50万主营营业务成本——家电、家俱俱10万贷：库存存商品——家电、家俱俱10万开发发产品——房屋50万2.营业税的处处理家电、家俱销售售收入10万交营业税税吗？卖精装装房送家电、家家俱属于混合合销售还是兼兼营？密不可分是混合合销售实质所所在。如销售售空调并安装装，为混合销销售，两者密密不可分；但但是，销售房房产不售家电电、家俱并不不影响房屋的的使用功能，不不符合混合销销售要件。应应该将销售不不动产所有权权与赠送实物物作为两项单单独的业务，按按兼营处理。企企业卖精装房房送家电、家家俱，属于销销售行为，应应该缴纳增值值税，不用计计征营业税。因此，房地产开开发公司在销销售的精装修修商品房时，在在合同中同时时约定了配置置电视机、电电冰箱、床、沙沙发等家用电电器和家具，由由于，家具家家电不属于房房地产开发产产品范畴，应应将此项业务务视为房地产产开发公司销销售商品房与与销售货物的的兼营业务，其其中：对销售售商品房征营营业税，对销销售家具家电电货物征增值值税。案例分析某房地产开发公公司为加大销销售力度，于于近期推出一一项促销方案案，规定凡是是在促销期间间与其签订购购房合同的客客户，均可配配送价值2500元的冰箱1台。该公司司优惠期间共共实现销售收收入1500万元并按此此开据销售不不动产专用发发票，同时送送出冰箱100台，价值25万元。为此此，该公司财财务人员以此此种情况在税税法上应作为为混合销售行行为向地税部部门计算缴纳纳营业税76.25万元〔（1500++25）×5%〕。但作为为增值税主管管机关的国税税部门认为企企业上述政策策理解有误，售售房与赠送冰冰箱属于兼营营行为，营业业税与增值税税的计税依据据应分别确定定，分别缴纳纳。请分析有有关的流转税税处理。分析首先，关于混合合销售行为的的确认。《营营业税暂行条条例实施细则则》第六条规规定，一项销销售行为如果果既涉及应税税劳务又涉及及货物，为混混合销售行为为。现时《增增值税暂行条条例实施细则则》第五条也也明确规定，一一项销售行为为如果既涉及及货物又涉及及非增值税应应税劳务，为为混合销售行行为。这里营营业税的应税税劳务是指属属于交通运输输业、建筑业业、金融保险险业、邮电通通信业、文化化体育业、娱娱乐业、服务务业税目征收收范围的劳务务，也即《增增值税暂行条条例实施细则则》中所指的的非增值税应应税劳务。这这里的货物属属于《增值税税暂行条例实实施细则》中中所规定的概概念，包括有有形动产、电电力、热力、气气体在内。对营业税混合销销售行为的理理解，纳税人人应注意以下下三个层面的的关系。一是混合销售行行为中的“销售”是指货物销销售。二是混合销售行行为中只涉及及营业税应税税劳务和货物物，不涉及转转让无形资产产和销售不动动产税目。三是货物销售和和应税劳务存存在着联系。一般而言，货物物销售是提供供应税劳务同同时存在一项项行为中。就就本例而言，该该房地产开发发公司促销行行为属于在销销售不动产的的同时销售货货物（冰箱）的的行为，没有有同时涉及营营业税应税劳劳务和增值税税货物销售，所所以该项行为为不能适用混混合销售行为为的纳税处理理，而属于营营业税兼营应应税行为和货货物。根据《营业税暂暂行条例实施施细则》第八八条的规定，纳纳税人兼营应应税行为和货货物或者非应应税劳务的，应应当分别核算算应税行为的的营业额和货货物或者非应应税劳务的销销售额，其应应税行为营业业额缴纳营业业税，货物或或者非应税劳劳务销售额不不缴纳营业税税；未分别核核算的，由主主管税务机关关核定其应税税行为营业额额。所以本例例中，该公司司销售不动产产的营业税计计税依据为1500万元，而不不是1525万元。其次，赠送冰箱箱应视为销售售行为缴纳增增值税。应计计算缴纳增值值税2500000÷（1+3%）×3%＝7281..55（元）。3.土地增值税税的处理精装房所用家电电、家俱，能能否作为土增增清算成本项项目扣除？《中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例实施细则》（财财法[19955]6号）第七条条规定，开发发土地和新建建房及配套设设施的成本，是是指纳税人房房地产开发项项目实际发生生的成本，包包括土地征用用及拆迁补偿偿费、前期工工程费、建筑筑安装工程费费、基础设施施费、公共配配套设施费、开开发间接费用用。建筑安装工程费费，是指以出出包方式支付付给承包单位位的建筑安装装工程费，以以自营方式发发生的建筑安安装工程费。《关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知（国国税发[20066]187号）关于土土地增值税的的扣除项目的的规定：房地地产开发企业业销售已装修修的房屋，其其装修费用可可以计入房地地产开发成本本。但是，上述政策策也未具体建建安费的核算算内容。那么么，精装房所所用的家电、家家俱可否作为为建筑安装工工程费扣除呢呢？关于印发《建筑筑安装工程费费用项目组成成》的通知（建建标[20033]206号）规定，建建筑安装工程程费由直接费费、间接费、利利润和税金组组成。直接费费由直接工程程费和措施费费组成。直接工程费：是是指施工过程程中耗费的构构成工程实体体的各项费用用，包括人工工费、材料费费、施工机械械使用费。材材料费：是指指施工过程中中耗费的构成成工程实体的的原材料、辅辅助材料、构构配件、零件件、半成品的的费用。根据建标[20003]2006号规定，只只有构成工程程实体的材料料费才构成建建筑安装工程程费的内容。而而精装修所用用家电、家俱俱不构成工程程实体，不符符合土地增值值税扣除项目目的内容，因因此不能作为为成本项目扣扣除。因此，房地产开开发公司为了了扩大开发成成本土地增值值税加计扣除除的基数，往往往委托装饰饰公司装修同同时购买家具具家电，将购购买家具家电电的价款，由由装饰公司开开具建筑装饰饰业发票，作作为房地产开开发公司装饰饰成本计入开开发成本中，并并在土地增值值税计算中作作为加计扣除除的基数，通通过“装饰”手段达到减减少缴税收的的目的，显然然是对土地增增值税政策的的误读。五、转让人防设设施的税务处处理问题据此，房地产企企业出售的地地下停车位，以以转让有限产产权或永久使使用权方式销销售建筑物，视视同销售建筑筑物。对取得得销售收入应应缴纳营业税税、土地增值值税、企业所所得税。受让让方不能办理理车位产权手手续，不需要要缴纳车位契契税。根据《中华人民民共和国土地地增值税暂行行条例》第二二条转让国国有土地使用用权,地上的建筑筑物及其附着着物（以下简简称转让房地地产）并取得得收入的单位位和个人,为土地增值值税的纳税义义务人（以下下简称纳税人人），应当依依照本条例缴缴纳土地增值值税。根据《营业税税税目注释（试试行稿）》规规定：“销售建筑物物或构筑物，是是指有偿转让让建筑物或构构筑物的所有有权的行为。以以转让有限产产权或永久使使用权方式销销售建筑物，视视同销售建筑筑物。”据此，房地产企企业出售的地地下停车位，以以转让有限产产权或永久使使用权方式销销售建筑物，视视同销售建筑筑物。对取得得销售收入应应缴纳营业税税、土地增值值税、企业所所得税。受让让方不能办理理车位产权手手续，不需要要缴纳车位契契税。六、地下停车库库的涉税处理理在实际工作中中中，地下车库库大致分为三三种：a.开发商单独独建造的地下下车库，其建建筑面积未分分摊；b.开发商根据据规划单独建建造地下车库库，其建筑面面积已分摊；；c.开发商将地地下人防设施施作为地下车车库。在地下车库的处处理中，又分分为出租、销销售、或自用用等几种情况况。每种形式式的处理都不不太一致，应应根据业务的的实质，进行行财税处理。开发商单独建造造的地下车库库，建筑面积积未分摊，即即该部分建造造成本未分摊摊至可售面积积之中，产权权应归开发商商所有。其性性质属于营利利性的公共配配套设施，根根据《房地产产开发经营业业务企业所得得税处理办法法》（国税发发［2009］31号文）第十十七条第二款款：“属于营利性性的，或产权权归企业所有有的，或未明明确产权归属属的，或无偿偿赠与地方政政府、公用事事业单位以外外其他单位的的，应当单独独核算其成本本。除企业自自用应按建造造固定资产进进行处理外，其其他一律按建建造开发产品品进行处理。”因此，作为营利利性配套设施施的地下车库库，成本应单单独核算开发发成本，将其其归集至“开发成本----公共配套设设施（地下车车库）”之中，完工工后结转至“开发产品----地下车库”之中。1.开发商单独独建造地下车车库，建筑面面积未分摊：：(1)对外出租租的税务处理理：地下车库对外出出租，直接作作为租赁，开开具租赁业发发票。a.营业税及附附加：按租赁业5.55%交纳。根据据《中华人民民共和国营业业税暂行条例例实施细则》第第二十五条规规定，纳税人人转让土地使使用权或者销销售不动产，采采取预收款方方式的，其纳纳税义务发生生时间为收到到预收款的当当天。纳税人人提供建筑业业或者租赁业业劳务，采取取预收款方式式的，其纳税税义务发生时时间为收到预预收款的当天天。因此营业业税额以预收收金额为计算算基数，而非非财务上分期期确认收入分分期预提交纳纳营业税。b.土地增值税税：因未发生生权属转移，不不涉及土地增增值税。(2)对外出租租的税务处理理：c.房产税：根据《财政部、国国家税务总局局关于具备房房屋功能的地地下建筑征收收房产税的通通知》（财税税［2005］181号）规定，已已出租的地下下建筑，按出出租地上房屋屋建筑相关规规定计征房产产税。即出租租部分按租金金收入的12%计征房产税税。d.土地使用税税：根据《财政部国国家税务总局局关于房产税税城镇土地使使用税有关问问题的通知》（财财税[20099]128号）第四条条规定，“关于地下建建筑用地的城城镇土地使用用税问题：对对在城镇土地地使用税征税税范围内单独独建造的地下下建筑用地，按按规定征收城城镇土地使用用税。其中，已取得地地下土地使用用权证的，按按土地使用权权证确认的土土地面积计算算应征税款；；未取得地下下土地使用权权证或地下土土地使用权证证上未标明土土地面积的，按按地下建筑垂垂直投影面积积计算应征税税款。对上述述地下建筑用用地暂按应征征税款的50%征收城镇土土地使用税。”因此单独建造的的地下车库应应按应征税款款的50%申报城镇土土地使用税。虽虽然国家没有有出台免税政政策，但相关关省市有相关关征免政策。需需要注意的是是，如果不是是单独建造的的地下车库，而而是与地上房房屋建筑物连连在一起，则则其地上和地地下建筑物所所占的同一宗宗地只能缴纳纳一次土地使使用税，不重重复征税。e.企业所得税税：根据《中华人民民共和国所得得税法实施条条例》第十九九条企业所得税税法第六条第第（六）项所所称租金收入入，是指企业业提供固定资资产、包装物物或者其他有有形资产的使使用权取得的的收入。租金金收入，按照照合同约定的的承租人应付付租金的日期期确认收入的的实现。因此收到的租金金全额作为收收入计征所得得税，而非按按会计处理做做预收收入再再分摊至各期期确认收入计计征所得税。当当然根据国税税函[20100]79号文件的规规定，如果租租金是跨年度度而且一次性性收取的，则则可以分年度度确认收入。f.印花税：租租赁收入的千千分之一。(3)对外出售售的财税处理理：对外出售的地下下车库应作为为销售不动产产处理，开具具销售不动产产发票。在符符合收入确认认条件时，确确认“主营业务收收入”，同时结转“开发产品---地下车库”相关金额至“主营业务成成本”。(1)营业税及及附加：按销销售不动产计计征营业税及及附加。(2)土地增值值税：单独确确认收入及增增值额，按非非普通住宅计计征土地增值值税。(3)房产税：：与住宅等开开发产品类似似，已销售的的地下车库不不交房产税。(4)土地使用用税：产权已已转移部分，不不交土地使用用税。(5)企业所得得税：与销售售住宅所得税税处理相同。(6)印花税：：按销售不动动产税率万分分之五申报。2.自用的地下下车库财税处处理：自用的具有产权权的地下车库库，其处理应应同房开企业业自用开发产产品相同，在在自用时将“开发产品-----地下车库”转为固定资资产，并计提提折旧。自用用部分按财税税［2005］181号相关规定定，对自用部部分房产计征征房产税。土土地使用税同同出租处理相相同，单独建建造的地下车车库应按应征征税款的50%申报城镇土土地使用税。不不涉及其他税税种。开发商根据规划划单独建造的的作为小区配配套设施的地地下车库，其其建筑面积已已分摊，其成成本已分配至至可售面积部部分。因此其其产权应归属属全体业主所所有，性质属属于非营利性性的公共配套套设施。开发商无权对该该地下车库进进行处置取得得收益。根据据国税发［2009］31号文第十七七条第一款“属于非营利利性且产权属属于全体业主主的，或无偿偿赠送与地方方政府、公用用事业单位的的，可将其视视为公共配套套设施，其建建造费用按公公共配套设施施费的有关规规定进行处理理。”因此其建造造成本归集在在“开发成本---公共配套设设施费”，最后分摊摊至可售面积积成本之中。因此对于非营利利性的公共配配套设施性质质的地下车库库，开发商无无权与业主单单独签订停车车场车位使用用权转让或租租赁协议，实实务中所签订订的协议也应应归于无效。如如果小区业主主需要购买或或租赁该停车车位使用权的的话，应与小小区业主委员员会或经业主主委员会授权权委托的物业业管理公司签签订停车位使使用权转让或或租赁协议，在在这种情况下下，只有全体体业主有权处处分该地下停停车场车位的的使用权，其其转让停车位位使用权或租租赁收入也应应归全体业主主所有。如果开发商将该该非营利性公公共配套的地地下车库用于于营利性，其其财税处理与与“开发商单独独建造地下车车库，建筑面面积未分摊”形式相同。3.开发商把地地下人防设施施作为地下车车库：利用地下人防设设施形成的地地下车库，权权属争议较大大。到底开发发商有没有权权力享有地下下人防车库的的收益权有很很大的争议，这这在一定程度度上影响了财财务人员的财财税处理，因因此很有必要要对地下人防防设施的权属属及收益权进进行确定。根据《中华人民民共和国人民民防空法》第第一章第五条条：国家对人人民防空设施施建设按照有有关规定给予予优惠。国家家鼓励、支持持企业事业组组织、社会团团体和个人，通通过多种途径径，投资进行行人民防空工工程建设；人人民防空工程程平时由投资资者使用管理理，收益归投投资者所有。根根据国家人防防委、财政部部《关于平时时使用人防工工程收费的暂暂行规定》第第一条，凡使使用人防工程程的单位和个个人，应向当当地人防部门门提出申请，经经审批和履行行立约手续后后，方可使用用。已经使用用人防工程而而未履行立约约手续的，应应补办立约手手续。国家人防委、财财政部《关于于平时使用人人防工程收费费的暂行规定定》第二条规规定：人防工工程及其设备备、设施是国国家财产，平平时使用应本本着有偿使用用的原则，交交纳使用费。使使用国家拨款款或按国家规规定地方筹集集的人防经费费修建的人防防工程，由人人防部门收费费。《物权法》第五五十二条国防防资产属国家家所有。由此可见，地下下人防设施权权属应为国家家所有。对于于地下人防设设施为国家所所有这一点无无任何怀疑，但“谁投资，谁收益”中的投资主体有相当的分歧。持“销售成本说说”观点的人认认为，开发商商已经将车库库的投资成本本分摊到可售售面积成本之之中，即全体体业主在购买买房屋的同时时也为车库付付了款，那么么投资主体在在最后看来应应该就是业主主，开发商相相当于只是事事先垫付了该该投资成本，那那么车库的所所有权理应归归全体业主所所有。持“登记凭证确确权说”观点的人认认为，地下车车库是开发商商自己根据国国家要求投资资建造的，根根据《物权法法》第三十条条“因合法建造造、拆除房屋屋等事实行为为设立或者消消灭物权的，自自事实行为成成就时发生效效力。”规定及“谁投资，谁谁受益”的原则，虽虽然最后成本本都分摊至可可售面积中，但但合法建造应应当属于原始始取得的一种种方式，应自自事实行为成成就时发生效效力，开发商商在建造后拥拥有地下车库库初始产权应应当无可争议议，开发商有有收益权或使使用权也应无无争议。这两种观点来讲讲，似乎都有有一定的道理理。2007年10月1日实施的《物物权法》第七七十四条规定定：“建筑区划内内，规划用于于停放汽车的的车位、车库库应当满足业业主的需要。规规划用于停放放汽车的车位位、车库的归归属，当事人人通过出售、附附赠或者出租租等方式约定定。”这条规定从从形式上似乎乎明确了地下下车库的权利利归属，但在在实际意义上上讲，该条规规定概念也很很模糊，同样样未明确规定定产权归属。我们只能从该条条规定的法理理上推断，如如果地下车库库是开发商投投资建造并已已经规划、建建设行政主管管部门批准，开开发商应当拥拥有地下车库库的所有权（至至少在形式上上拥有），否否则开发商怎怎么有权利出出售、附赠或或出租呢？另另外从立法的的本意来讲，作作为独立设施施的地下车库库，如果不允允许开发商销销售或出租，可可能影响开发发商建造车位位、车库的积积极性。另外外从某种意义义上讲，鼓励励开发商建造造地下车库并并允许其拥有有产权，在提提高土地利用用率同时，还还有利于资源源的优化配置置，实践中也也表明了政府府部门默认了了开发商对地地下车库的收收益权。对于地下人防设设施来讲，因因其建造面积积是与整个项项目相关，故故个人认为其其建造成本计计入建安成本本是不妥的，应应在“开发成本----公共配套设设施”费用中归集集，在整个项项目的可售面面积中分摊。以上相关文件中中也可以看出出，开发商在在交纳相应的的地下人防设设施使用费后后，可以获得得地下人防车车库的相应收收益权。但其其地下人防设设施归属国家家，故不存在在销售产权行行为。(1)随商品房房销售转让车车位使用权（买买房送车位使使用权）：对于买房送车位位使用权的情情况，开发商商与业主签订订商品房销售售合同，同时时签订车位使使用权转让协协议，地下车车位与商品房房捆绑，其车车位使用权转转让相关价款款实际已包含含在房屋总价价中，发生的的可以理解为为销售不动产产行为，统一一开具销售不不动产发票。a.营业税及附附加：按销售不动产交交纳营业税及及附加。b.土地增值税税：房开企业与购房房人签订销售售合同，并签签订转让地下下车位使用权权协议，约定定将上述地下下车位的使用用权赠送给购购房人，附赠赠的车位因未未取得转让收收入，按出售售开发产品计计算销售收入入，因车位使使用权价款包包含在商品房房总价之中，其其土地增值税税已在所销售售的商品房中中体现。c.房产税：开发商随房销售售，同时与业业主签订转让让车位使用权权合同，则应应视同销售车车位，不再征征收房产税。d.土地使用税税：开发商随房销售售，同时与业业主签订转让让车位使用权权合同，则应应视同销售车车位，不交土土地使用税。e.所得税：其收入并入房屋屋销售总价，成成本已分摊至至可售面积成成本，其所得得税与销售商商品房性质一一样。f.印花税：其价款已包含至至商商品房价款款之之中，印花花税税已按销售售不不动产万分分之之五交纳。(2)单独转让让车车位使用权权：：单独转让车位使使用用权分为有有限限期限（短短期期）内转让让和和法律规定定年年限内（长长期期）转让。a.有限期内（短短期）转转让车位使使用用权：有限期内转让车车位位使用权即即通通常所说的的租租赁车位使使用用权。营业税及附加：：采采取预收款款方方式的，其其纳纳税义务发发生生时间为收收到到预收款的的当当天。因此此营营业税纳税税额额为预收金金额额为基数，而而而非财务上上分分期确认收收入入分期预提提交交纳营业税税及及附加。土地增值税：未未发发生产权转转移移，不涉及及土土地增值税税。土地使用税：单单独独建造的地地下下人防车库库应应按应征税税款款的50%申报城镇土土地使用税税。不不是单独建建造造的不征收收。各各地政策执执行行不一样，如如如上海对于于地地下人防设设施施，不论营营业业使用或非非营营业使用，不不不论出租或或自自用，都不不征征收土地使使用用税。而且且要要注意的是是，如如果地下人人防防设施是连连着着地上建筑筑物物的话，对对地地下人防车车库库占地征税税，由由其地上和和地地下所占同同一一宗地只能能缴缴纳一次土土地地使用税，不不不重复征税税。房产税：虽然产产权权归属国家家，但但开发商作作为为投资者享享有有收益权，根根根据《财政政部部、国家税税务务总局关于于具具备房屋功功能能的地下建建筑筑征收房产产税税的通知》（财财税［2005］181号）规定，已已出租的地下下建筑，按出出租地上房屋屋建筑相关规规定计征房产产税。所以房房开企业应按按租金收入12%交纳房产税税。印花税：按租赁赁金金额的千分分之之一交纳。a.法律规定年年限内（长长期）转让让车车位使用权权：：实质与销售并无无区区别。营业税及附加：：不管是开具服务务业业---租赁业发票票或销售不不动动产发票，营营营业税及附附加加一样按5.5%计征。我倾倾向于开具具销销售不动产产发发票。土地增值税：房开企业与购房房人人签订合同同，将将地下停车车场场所法律法法规规期限内的的使使用权（如如房房屋使用年年限限70年）转移给给购房人，向向向购房人取取得得的转让车车位位使用权收收入入并入非普普通通住宅收入入，计计征土地增增值值税。土地使用税：不不涉涉及房产税：开发商商如如果与业主主签签订的车位位租租赁合同，租租租赁期达到到了了法律法规规规规定的年限限，即即达到业主主所所购房屋年年限限，则应视视同同销售车位位，不不再征收房房产产税。企业所得税：按按收收到的价款款作作为收入，计计计征所得税税。印花税：按销售售不不动产万分分之之五交纳。(3)开发商自自用用地下人防防设设施开发自用地下人人防防设施，如如作作为仓库，或或或作为物业业用用房等等。a.营业税：如无营业收入，不不涉及营业税税。b.土地增值税税：未发生产权转移移，不不涉及土地地增增值税。c.土地使用税税：房开企业对于自自用用地下人防防设设施，原则则上上只要坐落落在在开征范围围内内，就应征征收收土地使用用税税，但国家家并并未出台相相关关免征政策策，各各地对自用用地地下人防设设施施征免政策策不不一。如重重庆庆就规定房房开开企业修建建的的地下车库库，无无论对外出出租租或自营，均均均应按规定定征征收房产税税和和土地使用用税税d.房产税：根根据《财财政部国家家税税务总局关关于于具备房屋屋功功能的地下下建建筑征收房房产产税的通知知》（财财税[20055]181号）第一条条、凡在房房产产税征收范范围围内的具备备房房屋功能的的地地下建筑，包包包括与地上上房房屋相连的的地地下建筑以以及及完全建在在地地面以下的的建建筑、地下下人人防设施等等，均均应当依照照有有关规定征征收收房产税。房房房屋折算比比例例由各省规规定定。e.企业所得税税：无收收入不涉及及f.印花税：不不涉及需要注意的是，实实际工作中会会出现房开企企业建造的地地下人防设施施面积超过按按项目建筑面面积实际应建建造的面积，对对于超过地下下人防设施实实际面积部分分的地下车库库，是可以办办理产权证明明的。房开企企业也有权进进行出售、出出租或自用。七、各地对地下下车车位、杂物物间间的土地增增值值税处理规规定定1.辽宁省的规规定辽宁省地方税务务局局转发<国家税务总总局关于印印发发土地增值值税税清算管理理规规程的通知>的通知（辽辽地税函〔2009〕188号）第一条条规定：对对房房地产开发发企企业长期